某植物园项目营销策划调研报告11102.docx

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1、湖北荆州州植物园园项目调调研报告告目录一、 荆州城市市理解（1） 自然地理理条件（2） 行政区划划及城市市基础设设施建设设：（3） 经济发展展（4） 消费水平平二、 荆州房地地产市场场理解（1） 商品房市市场现状状（2） 已建商品品房项目目概况及及分析三、 荆州植物物园地块块（1） 地况概况况和利弊弊分析（2） 项目交通通条件和和周边配配套（3） 区位描述述四、 前景分析析（1） 财务（2） 客户（3） 公司建设设和人员员培养五、初步步开发设设想一、 荆州城市市理解(1)自自然地理理条件：1) 方位：荆州市地地处湖北北省中南南部，江江汉平原原腹地，长长江自西西向东横横贯全市市，全长长4833公

2、里。荆荆州东连连武汉、西西连宜昌昌、南连连湖南常常德,北北连荆门门。2) 面积和地地貌：荆州市总总面积11.411万平方方公里，占占全省面面积的77.6%，市区区面积 54平平方公里里。荆州州市主体体是平原原，平原原湖区占占78.7,丘陵低低山区占占21.1。3) 人口:荆州市是是湖北省省内人口口稠密的的地区之之一。220022年末，全全市总人人口6333.883万人人，占湖湖北省总总人口的的10.6%。220022年全市市城镇人人口超过过2000万人。而而市府所所在地荆荆州区和和沙市区区总人口口约为1119万万，其中中城市人口接接近700万人。根据市政府计划10年内将市中心城镇人口由60万扩

3、充到100万。小结：城城市人口口增长主主要由人人才引进进构成，而而不是依依靠农业业人口转转非。(2)行行政区划划及城市市基础设设施建设设：19944年经国国务院批批准将原原荆州地地区和沙沙市市合合并成今今天的荆荆州市，所所以现荆荆州市由由荆州区区和沙市市区两个个区组成成，共占占地15538平平方公里里。荆州州区为荆荆州古城城和城南南开发区区组成，沙沙市区为为原沙市市城区、沙沙市港、玉玉桥开发发区组成成。小结：所所以在荆荆州市有有两个开开发区、一一个港口口、一个个古城、一一个新城城区为主主要构成成元素。1) 管辖区：荆州、沙沙市2区区和江陵陵、 公公安、监监利3县县,代管管松滋、石石首、洪洪湖3

4、市市。2) 地理优势势：荆州州是鄂中中南重要要的中心心城市。地地理位置置较优越越，交通通便利，形形成了水水路、公公路、铁铁路、航航空、光光纤等立立体的交交通通讯讯网络。不不但是连连接湖北北与西南南、湖南南的重要要枢纽，省省内还是是武汉通通往宜昌昌的必经经之路。3) 水运：沙沙市港是是长江中中游的重重要港口口，为国国家二级级港口。4) 铁路：与与焦枝、焦焦柳铁路路相邻。唯一通往外界的荆州地方铁路主要作为货运用途。5) 公路：2207国国道纵贯贯南北，3318国国道和宜宜黄高速速公路横横跨东西西，几条条纵横的的国道、省省道构成成了荆州州对外交交通的主主要纽带带。正在在建设的的襄（樊樊）-荆（州州）

5、、荆荆（州）-常（德德）高速速公路。6) 桥梁： 长达443988米的荆荆州长江江公路大大桥20002年年10月月1日竣竣工通车车的，连连接长江江南北岸岸，真正正贯通了了2077国道，连连接了两两湖平原原地区。7) 空运： 原国家家二级的的沙市民民用机场场因经营营问题已已停用改改为军用用机场。目目前荆州州空运主主要依靠靠距市中中心400余公里里的三峡峡国际机机场和武武汉天河河机场。城区内的的交通主主要由三三条平行行干道组组成：南段的荆荆沙路北京京西、中中、东路路，尤其其是北京京路是荆荆州的中中心商业业区。（类类似天津津的内环环线）中段的荆荆南江津西西、中、东东路是目目前荆州州政府及及其他部部门

6、和银银行等办办公地点点，集中中了荆州州市的大大部分高高层建筑筑。（类类似天津津的中环环线）北段在建建的荆沙沙大道将将连接玉玉桥开发发区、3318国国道、2207国国道与古古城，同同时现有有的长途途客运站站将迁至至荆沙大大道，荆荆沙大道道将成为为连接荆荆州与外外界的主主要枢纽纽，届时时周边区区域将会会迅速发发展。小结：荆州市区区总面积积不大，被被古城占占去大部部，荆州州区以旅旅游为主主，但原原古城毁毁坏严重重旅游资资源极差差，荆州州区困古古城墙限限制没有有可供发发展土地地，5年年前，荆荆州市政政府由荆荆州迁往往沙市，加加上以前前的北京京路商业业区，目目前荆州州经济、政政治区域域主要集集中在沙沙市

7、区。荆州市区区四至的的特点决决定其城城市发展展方向只只能向北北发展，西西侧是荆荆州古城城区，为为文物保保护区域域，南部部为长江江，是自自然障碍碍，东侧侧是922年建立立的玉桥桥开发区区，作为为工业兴兴市的发发展基地地将建数数个工业业园。只只有北侧侧还是一一个空白白。荆州市政政府五年年前迁到到江津西西路而繁繁华北京京路，足足以证明明政府引引导的城城市发展展方向是是向城区区的东、北北方向。(3)经经济发展展：主要要经济指指标：指标20011年20022年完成值（亿亿元）所占比例例%完成值（亿亿元）所占比例例%同比增幅幅%第一产业业93.55028.33396.77126.9933.433第二产业业

8、134.2840.669148.5641.33710.663第三产业业102.2230.998113.8331.77011.336GDP总总值330.00359.18.8221) 产业结构构：与省内其其他地区区相比，从从统计数数字上来来看，220022年荆州州市总量量居全省省第位位。第一一产业占占全省的的第2位位仅次于于襄樊，是是农业极极为发达达的市区区。其中中第二产产业占的的比重低低于全省省平均水水平，居居第位；规规模以上上工业增增加值居居全省第第位，落落后于武武汉、襄襄樊、十十堰、宜宜昌和孝孝感。第第三产业业产值全全省的第第二位，仅仅次于武武汉，商商业极为为发达。从从而看出出荆州是是湖北省

9、省的农业业和商业业大市，但但工业较较差，产产业结构构与当今今的城市市发展极极为不协协调。在90年年代曾经经培育出出了“活力”洗衣粉粉、“沙松”电冰箱箱等知名名牌，这这些名牌牌产品相相继萎缩缩甚至从从市场上上销声匿匿迹。2) 城市产业业发展方方向：在20002年新新政府上上任提出出了“工业兴兴市”，荆州州当地工工业发展展形成了了机械、轻轻工、燃燃化、纺纺织、电电子等五五大门类类，加大大对沙隆隆达、天天发、车车桥、凯凯乐、洪洪城、神神电等一一批重点点骨干企企业扶持持。市内现有有7家公公司实现现上市融融资，其其中沙隆隆达集团团在全国国农药行行业排名名第一，凯凯乐科技技是全国国塑管排排头兵，洪洪城公司

10、司是中国国低压大大口径智智能阀门门企业的的龙头。3) 招商引资资情况：全市现有有三资企企业4774家，先先后成功功引进了了荷兰飞飞利浦、美美国德尔尔福、法法国法雷雷发、德德国美洁洁时等一一批大型型跨国公公司落户户荆州。荆州市现现设有99个省市市级经济济技术开开放区，城城区旁主主要的开开发区有有两个，西西南部的的城南经经济技术术开发区区目前条条件较差差，一切切刚刚起起步，基基础设施施正在兴兴建。在在区域内内现有新新建的长长江大学学，荆州州有意将将此开发发区建设设成为大大学城为为主体的的产业园园区。东东北部的的玉桥开开发区成成立于119922年，拥拥有荆州州大部分分骨干企企业，且且地理位位置较城城

11、南开发发区优越越，随着着工业兴兴市力度度的加大大，以及及荆州政政府出资资6个亿亿，明年年开工以以贯通荆荆沙大道道的利好好都将使使玉桥开开发区迅迅速发展展。4) 人才基础础：市内9所所高校提提供的人人力和学学术教育育资源。(4)消消费水平平：1) 荆州市的的就业压压力较大大，失业业率较高高，据当当地人介介绍失业业率达到到50%，官方方统计数数字为55%。2) 职工收入入：在岗岗职工月月平均收收入60008800元元，家庭庭月平均均收入在在12000116000元，年年收入在在1.55-2.0万。3) 因当地商商业十分分发达，从从事商业业的相关关人员年年收入相相当可观观。4) 政府部门门、相关关事

12、业单单位、银银行、电电力从业业人员，月月收入基基本在110000元以上上，家庭庭年收入入在3万万元。5) 日用消费费：当地地人的日日常消费费投入较较多，当当地商业业相当发发达。一一般有稳稳定收入入家庭，月月平均支支出在770010000元。年年余1万万元左右右。二、 房地产市市场1、商品品房市场场现状荆州城区区房地产产主要经经济指标标 单单位： 亿元 万平平米20011年20022年增幅%房地产开开发投资资完成额额3.1003.2775.844住宅部分分2.5222.499-1.119当年开工工住宅面面积20.88431.44150.772当年竣工工住宅面面积130.41160.3622.99

13、7商品房销销售面积积68.66662.440-9.112销售给个个人部分分22.55617.662-21.90商品房销销售额2.2331.966-12.11销售给个个人部分分1.6991.677-1.118商品房空空置面积积18.33112.111-33.86注：上表表中的数数字包括括松滋、石石首、洪洪湖等地地区城区区房地产产开发、销销售量，与与此次所所关注植植物园地地块真正正密切相相关的荆荆州、沙沙市区的的数字则则更少。（1） 起步阶段段：荆州州实际上上是起步步较早的的，833年开发发的当地地第一个个商品房房项目红垸垸小区也也是我国国商品房房开发试试点样板板之一。虽虽也经历历过集资资建房、定

14、定向开发发和开发发安居房房的阶段段，但995、996年商商品房的的开发还还是达到到一个历历史最高高点，售售价最高高达13300元元每平米米，均价价10000元左左右。（2） 97220000年下滑滑阶段：当地经经济滑坡坡，市场场管理得得不规范范，降低低成本暴暴利追求求。造成成当地的的小开发发商大量量的无序序开发，出出现洗钱钱，施工工单位抛抛售抵债债房，靠靠关系获获取土地地搞插建建，单位位集资建建房等影影响商品品房市场场的因素素。致使使开发商商竞相压压低价格格销售，住住宅品质质降低，商商品房售售价一路路下滑，跌跌至7000元左左右每平平米。造成荆州州市居民民区特点点：1) 规模小：多为33万平米

15、米以下的的项目，开开发时间间不一，地地点分散散，使得得荆州市市房产市市场杂乱乱无序，整整体开发发水平难难以提升升。在当当地8万万平米的的楼盘已已经可以以成为大大盘了。临临近老城城区的一一个名为为“荆州花花园”的在建建项目以以2600亩、330万平平米建面面的规模模在当地地目前处处于第一一大盘的的位置。2) 容积率高高：多层层住宅项项目容积积率都在在1.66以上，楼楼层增加加，多为为788层住宅宅，甚至至有910层层而无电电梯的住住宅楼，就就是为了了多出面面积，增增加利润润，因为为据说六六层以上上楼层部部分，当当地开发发商可以以通过关关系免交交相关配配套费来来降低成成本。3) 楼间距小小：多不不

16、足166米，采采光很受受影响。使使得居住住条件很很差。目目前当地地公认的的居住条条件最好好的项目目“富怡雅雅苑”的楼间间距也仅仅有177米，容容积率11.655。4) 环境差、绿绿化少，同同样是由由于规模模小、密密度高和和降低成成本的需需要，在在荆州这这样一个个自然条条件很好好的区域域，所有有小区的的绿化率率都不高高，而且且没有什什么小品品景观，绿绿化仅限限于草皮皮，灌木木使用也也较少。总总体没有有小区环环境。5) 临街项目目必有底底商，这这也是当当地商品品房开发发的一大大特色，一一方面，是是因为当当地商业业尤其是是小商品品零售、餐餐饮娱乐乐业的确确发达，并并许多浙浙江、温温州等外外来人口口在

17、此经经商，对对商业用用房需求求较大，另另一方面面，这还还是房地地产开发发商提高高整体利利润率的的主要手手段,以以此摊薄薄住宅价价格，往往往是底底商已经经赚回项项目大部部分利润润，住宅宅尤其是是高层住住宅就可可以以低低价销售售。目前前商业项项目稍偏偏远售价价已达330000元左右右、市中中心新建建项目最最高已达达155500元元、中心心老商业业项目一一般在880000左右。6) 产品水平平不高，当当地开发发商所作作项目，其其开发水水平普遍遍不高，表表现在房房型陈旧旧、外檐檐用材及及造型方方面过时时。而个个别外地地开发商商所作项项目带来来的飘窗窗、小院院、阁楼楼、外檐檐瓷砖、小小区内水水系等大大城

18、市项项目普遍遍采用的的设计，在在当地很很受欢迎迎，被认认为是高高档小区区的标志志。7) 物业管理理较少，提提供的服服务单一一，居民民对安全全问题普普遍担心心，经常常看到有有一楼到到七、八八楼布满满了防护护栏。8) 小区会所所更是不不多，仅仅有的几几个会所所也只是是为业主主提供最最简单的的活动项项目，同同时物业业管理费费较高，每每平米每每月多为为0.55元左右右。9) 车库普及及率很低低、车位位提供的的比例也也不高，这这也是当当地现有有项目很很难有真真正能称称得上高高档小区区的原因因之一，普普遍低于于25%的车库库比率对对高端客客户群的的满足程程度大打打折扣。高高档小区区也无从从谈起。而而为数不

19、不多的车车库价格格尽管很很高，但但仍很强强手。像像“富怡雅雅苑”半地下下车库，118000元/平平米，“三进花花园”车库110万元元/每个个，都在在早期就就卖完了了，而且且有些是是无车业业主购买买，看来来开发商商的观念念已落后后于消费费者了。10) 宣传推广广手段较较少，力力度较小小，也与与当地地地域较小小，项目目规模不不大，开开发企业业认为不不值得在在宣传上上投入太太多，使使成本提提高。因因此在荆荆州基本本看不到到有一定定创意的的宣传案案。综上所述述：造成成以上情情况的原原因是政政府政策策上的方方向性和和决策性性差、当当地开发发商开发发水平不不高。见见缝插针针式的城城市规划划造成荆荆州共有有

20、房产开开发商1170余余家，在在市中心心的为440多家家，而又又项目的的仅有110多家家。当地地除中国国房屋开开发荆州州分公司司、荆州州综合房房地产开开发公司司、金堤堤房地产产开发公公司、住住宅开发发公司、危危房改造造所等五五家规模模较大的的国营开开发商外外多为中中小开发发商。现有稍大大规模的的项目中中多为北北京、广广东等外外地开发发商开发发的，如如：丽景景花园、荆荆州花园园等。他他们带来来了在当当地较为为先进的的设计理理念。做做到了当当地开发发商因为为设计能能力或资资金能力力所无法法作出的的产品，在在当地都都有不错错的销售售业绩。重要提示示：针对上述述情况，荆荆州市政政府做出出了一系系列整改

21、改措施：在中心心城区禁禁止建设设零星住住宅，禁禁止机关关、企事事业单位位在中心心城区购购地自建建职工住住宅，以以及以出出地方与与开发商商合作开开发住宅宅，以实实现住宅宅建设的的统一规规划，合合理布局局、综合合开发、配配套建设设的管理理目标，促促进我市市房地产产业的持持续健康康发展。市市府重申申，在荆荆州古城城内，除除传统历历史风貌貌街区可可按规划划进行恢恢复性住住宅建设设外，任任何单位位和个人人不得以以任何名名义进行行住宅的的新、改改、扩建建活动。居居民危房房需拆除除新建的的，一律律出城异异地安置置建设，严严禁在原原地重建建。通知知特别要要求，禁禁止任何何机关、企企事业单单位在中中心城区区购地

22、自自建职工工住宅，以以及以出出地方式式与开发发商合作作开发住住宅。职职工住房房困难的的，有条条件的单单位可按按国家有有关住房房货币补补贴政策策帮助解解决。同同时，对对改制企企业的闲闲置用地地，一律律由市政政府授权权有关部部门储备备收购，属属经营性性用地的的应按规规划要求求以招标标、拍卖卖、挂牌牌的方式式确定开开发商。禁禁止任何何单位与与开发商商对手交交易，或或以一方方出地，一一方出资资的方式式建设商商品住宅宅。据悉悉，今后后在中心心城区，以以住宅建建设为主主的旧城城改建项项目占地地面积不不得低于于2万平平方米，新新区开发发项目占占地面积积不得低低于3万万平方米米。对低低于此标标准的开开发项目目

23、，有关关部门将将不办理理相关手手续。（3） 回升阶段段：荆州州房地产产市场从从 20001年年开始回回升，220011年最高高价回升升到11100元元/平米米，20002年年市内销销售商品品房接近近30万万平米，均均价12200左左右，年年均以1100元元左右速速度递增增，至220033年最高高价格更更是达到到市中心心17000元、稍稍偏14400左左右。按按档次分分布，低低档为8800左左右、中中档为113000左右、高高档14400左左右。目目前市场场上商品品房销售售价格已已有所上上升，平平均价格格为13300元元。当地市场场的起落落还与荆荆州当地地的消费费习惯有有一定关关系。与与南方诸诸

24、省市普普遍偏好好大户型型一样，荆荆州消费费者也是是攀比房房屋大小小，动辄辄就达到到1600平米以以上甚至至是2000多平平米，两两室两厅厅多为1130多多平米，33室两厅厅多为11401500多平米米，四室室、五室室、复式式也很盛盛行，所所以为了了控制总总房款，也也只能压压缩成本本，尽量量降低单单价。二、已建建商品房房项目概概况及分分析目前荆州州市场上上在售比比较成功功或较有有特色的的项目主主要有：富怡雅雅苑、三三进花园园、荣鑫鑫花园和和荆州花花园从这这些项目目的具体体请我们们可以从从中借鉴鉴成功经经验，来来找到在在荆州市市场上我我们开发发的方向向。（1） 富怡雅苑苑：位于江汉汉北路与与江津中

25、中路交口口附近，尽尽管距市市中心仅仅10分分钟路程程，但在在当地人人习惯中中确认为为位置较较偏，而而且周围围环境较较差，被被大片老老居民楼楼包围，楼楼盘不太太明显。小区占地地3.22万平米米，总建建筑面积积5.33万平米米，容积积率为11.655，由111栋六六层住宅宅组成，楼楼间距118米。绿化较好好，有一一条人工工挖掘贯贯穿小区区的水渠渠，现有有12000平米米售楼处处将来作作为业主主会所，配配有简单单的生活活配套设设施，小小区配套套较完备备，提供供物业管管理。售价：均均价13350元元/平米米规划划外外部环环境（2） 三进花园园：位于市中中心繁华华的北京京路上，有有多座九九层建筑筑组成，

26、临临街1-2层为为底商，33-9层层为住宅宅，由于于占地较较小，小小区内绿绿化较少少，目前前住宅仅仅剩几套套6-99层，价价格12200-13000/平平米，曾曾经四层层最高价价格卖到到14000多。（3） 荣鑫花园园：是荆州开开发较早早的项目目，位于于北京路路东段，总总规模约约为8万万平米，容容积率为为2.662，有有多栋六六层住宅宅组成，有有业主会会馆、个个别楼下下有小院院，楼间间是绿地地，但间间距较小小约为112米，44层以下下采光均均受影响响，现仅仅余顶层层1800平米的的平层，小小区最高高价格为为14000左右右/平米米。会馆小院院采光光（4） 荆州花园园：位于荆州州古城旁旁，金凤凤

27、广场对对面，占占地2660亩，总总建筑面面积333万平米米，由多多层、点点高、板板高组成成，有较较大的中中心广场场和会所所，据宣宣传绿化化率达551%，目目前已有有5栋楼楼大到封封顶阶段段，预计计年底上上市，同同时入住住，目前前价格未未定。他他是目前前荆州地地区最大大的楼盘盘。开发发商来自自广东。七七层外檐檐（5） 其它项目目与万科水水晶城相相似的跃跃层相地地块相邻邻的的东东岳小区区二期三、理解解荆州地地块（1） 地况概况况和利弊弊分析1) 方位：植植物园项项目地块块地处荆荆州的沙沙市区，荆荆州区与与沙市中中心区之之间城市市北部。与与前面分分析的城城市发展展方向东东北部相相一致。2) 面积：约

28、约4000亩（以以每亩228万为为例：11.0的的容积率率楼面地地价4220元/平米，11.3容容积率楼楼面地价价3233元/平平米，11.5容容积率楼楼面地价价2800元/平平米。）3) 形状：长长方形。4) 地表：平平整，有有大量植植物，湖湖面，明明渠，花花窖，鱼塘塘。只有有一个二二层建筑筑物为原原植物园园看管处处。植被水面面明渠现现有建筑筑物西干干渠5) 四至：东：园林林路（物物价局、信信息中心心、市地地税局和和部分住住宅区，现现在地块块内沿路路有一层层底商，建建筑形式式为200平米的的商业，但但普遍经经营不善善空闲率率高。）向向面玉桥桥经济开开发区及及新工业业园区。南：长港港路（二二排

29、居住住区，原原植物园园正门设设在此处处，大门门宽度约约为155200米。现现有的居居住区外外檐较差差，一层层的底经经营者把把环境搞搞的较差差。）长港港路可直直达玉桥桥经济开开发区，前前方江津津中路只只有2550左右右。市审审计局、民民政局、市市政协、江江津路客客运站、二二医院门门诊在地地块前方方江津中中路沿线线。西：工农农路（沙沙市大学学东门，地地块内沿沿路商业业使用率率较高，但但多为迎迎合学生生的敞开开式小饭饭店。）沿长港港路向西西12000米14000米为为市政府府所在地地，江津津医院、市市康复医医院、市市精神病病医院。北：荆沙沙大道（西西干渠、环环境较差差部分地地面堆放放垃圾。）东东岳小

30、区区有988年开发发的一期期、20001年年开发的的二期。再再向北为为郊区。注：四周周路况均均较好。 小区东东侧商业业小区北北侧荆沙沙大道小区区西商业业（2） 项目交通通条件和和周边配配套1) 距骑车110分钟钟到达北北京中路路。2) 8、9路路公交车车可到达达玉桥经经济开发发区、北北京中路路。3) 煤气配配配套周边边管网已已有4) 临电地块块内已有有，但容容量有限限。5) 上水、下下水周边边配套已已有。6) 学校：沙沙市大学学、沙市市五中、7) 医院：二二医院门门诊、江江津医院院8) 商业：洪洪垸商场场（3） 区位描述述地块优势势1) 地块地势势平整、形形状规则则。便于于项目规规划、基基础施

31、工工。2) 地块三面面临路，便便于交通通通达。3) 地块内部部植被丰丰富，水水源丰富富，便于于就近规规划利用用。4) 地块两条条通达道道路可安安排商业业，尤其其西侧工工农路临临近沙市市大学，商商业氛围围较好。5) 地块位于于沙市的的发展方方向上，市市政府等等机关的的迁址会会促进地地块周边边的成熟熟。6) 地块相对对较为安安静，自自然环境境较好，适适合开发发低密度度高档社社区。7) 地块基础础配套较较为齐全全，周边边生活配配套和社社会配套套也较好好。地块劣势势1) 距离当地地人习惯惯的活动动中心北京京路略远远。2) 荆沙大道道现没有有修完。建建成后该该道路以以满足工工业货运运为主的的可能性性较大

32、，将将带来噪噪音的影影响。3) 地块西北北侧较为为荒凉，人人气略显显不足。4) 中高档客客户购房房所关心心的初中中、高中中、娱乐乐、购物物、运动动配套不不全。综述：此此地块自自身素质质、地段段发展潜潜力、城城市客户户群购买买能力均均可达到到优良。未未来此地地块面临临的主要要问题是是期房销销售、市市场接收收速度。四、前景景分析1、财务务：1) 利润率较较高的项项目。2) 投入较少少、土地地储备较较大。3) 因单价较较低，现现金提供供相对值值较少。2、客户户：1) 对大规模模居住区区的需要要，对良良好居住住区的需需要，。2) 商业人口口比例较较大，购购买潜力力大。3) 当地优质质住宅项项目的稀稀缺

33、和近近70万万的城市市人口成成反比。4) 政府对小小规模开开发量的的限制。5) 现房购房房的客户户购买心心里，大大起步阶阶段客户户对此区区域接收收的过程程。6) 平房少，楼楼房拆迁迁成本高高。所以以未来拆拆迁推动动二手房房市场，从从而带动动商品房房市场的的可能性性较小。7) 当地客户户购买习习惯，对对穿、吃吃投入比比例较大大。购房房没有行行成市场场主流。8) 当地客户户“追风”购买习习惯较严严重。3、公司司建设和和人员培培养1) 更快、更更好适应应南方客客户购买买习惯。2) 公司框架架建立和和快速流流程3) 人员培养养和储备备五、初步步开发设设想1. 项目定位位：为当当地最大大、最综综合、最最

34、高档的的社区。可可以复制制并修改改、完善善武清城城市艺墅墅系列（压压缩建造造成本，适适当加大大建筑密密度和降降低用材材档次，户户型大小小调整），2. 建筑风格格：当地地较为时时尚，对对于“异域现现代风格格”较为接接收。3. 规划：1) 东西两侧侧的商业业街对于于项目在在开发初初期的资资金回笼笼会起到到较好的的作用，尤尤其西侧侧靠近沙沙市大学学。2) 建议每隔隔7万平平米左右右为一开开发周期期，分445期期开发完完毕。3) 以六层、五五层半、四四层半洋洋房为主主，小越越层、联联排别墅墅、双拼拼别墅为为辅，综综合多种种产品形形式；后后期根据据市场情情况可以以考虑板板式小高高层提高高。4) 充分利用

35、用小区内内现有的的生态环环境，做做成湖北北地区最最好的生生态居住住区。4面积积：1) 二室1000平米米2) 小三室1115平平米3) 中三室11201300平米4) 大三室11401500平米5) 洋房：11802000平米（跃跃层）6) 别墅：2250平平米5 外檐：1) 面砖：南南方的多多雨天气气。起步步区后考考虑成本本可以面面砖和涂涂料的结结合。2) 外飘窗和和落地大大窗，阳阳光花房房和阳台台花园。3) 一层可以以考虑车车库和小小院。6、绿化化：1) 起伏、结结合一层层车库台台地2) 运动区和和绿化的的有机结结合3) 先做景观观示范区区以及样样板楼，规规避期房房的风险险。7、会馆馆：1) 传统的棋棋牌、乒乒乓球等等2) 室内游泳泳馆、多多功能厅厅等8、智能能化1) 安防系统统最为重重要。2) 背景音乐乐，电子子公告牌牌等。9、物业业当地物业业已经济济已经在在人们的的观念看看的很重重。10、商商业1) 东西两侧侧的商业业街，给给周边区区域配套套，形成成大环境境。2) 小区内的的生活配配套商业业也可在在考虑。提示：小区南侧侧居住区区外檐，可可以与政政府有所所沟通公公司进行行粉刷和和装饰政政府给予予相关费费用减免免。