某大厦物业服务报告7170.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.荣幸大厦厦物业服服务报告告l 荣幸大厦厦现场查查勘情况况报告l 荣幸大厦厦物业服服务报告告l 荣幸大厦厦物业服服务设想想及建议议北京时时时物业服服务有限限公司二零一一一年四月月第一部分分荣幸大厦厦现场查查勘情况况报告本大厦交交付使用用已经有有将近115年的的时间。目目前，从从建筑的的已经显显得比较较陈旧。项项目紧邻邻南广场场，地理理位置尚尚佳，周周边交通通、娱乐乐、酒店店都比较较方便。但但是由于于西客站站周边人人流量大大，人员员复杂，所所以目前前该区域域没有

2、高高端的写写字楼，也也没有形形成高端端写字楼楼的市场场。荣幸幸大厦的的出租率率较好，据据称达到到95%以上，主主要客户户是面向向国内中中小型的的商贸公公司。荣幸大厦厦停车场场有车位位1200余个，地地下空间间仅有几几个物业业预留的的车位。车车场管理理松散，没没有出入入道闸系系统，也也没有收收费。对对于大厦厦的商户户来说，车车位数量量明显不不足，加加之底商商消费者者临时泊泊车，未未来肯定定会遇到到更为严严重的泊泊车问题题。目前前周边的的泊车管管理不太太规范，缓缓解了这这一矛盾盾，但随随着该区区域管理理越来越越严格，这这一问题题会越来来越突出出。荣幸大厦厦内部的的设备设设施需要要使用时时间较长长，

3、需要要进行详详细的检检查和大大量的养养护，才才能保持持其良好好的运行行状态。接接管后，只只有进行行详细的的核查，才才能对工工程部分分的工作作量进行行评估。因因为条件件所限，具具体的情情况还不不清楚。从从目前看看到的，有有以下几几个问题题：1、 土建需要要修缮的的项目角角度：墙墙壁需要要粉刷、瓷瓷砖脱落落、停车车场地面面损坏；2、 项目裙楼楼以上为为框架结结构，平平层办公公区隔断断搭建混混乱，对对于消防防系统需需要检查查，重新新分布；3、 公共区域域消防系系统有损损坏，报报警失效效，需要要重新调调试。4、 电梯有22部客梯梯，一部部货梯。使使用年限限长，有有颤动的的情况，需需要进行行较大的的检修

4、；5、 中央空调调系统制制冷情况况较弱，据据初步判判断，空空调系统统末端电电磁阀需需要更换换，动力力电机需需要维修修养护，保保障新风风系统的的正常使使用；6、 供暖是市市政供暖暖，管线线需要重重新梳理理检查；7、 外墙需要要清洗。8、 地下空间间是水泥泥地面，没没有铺地地坪漆，灰灰尘较大大。以上问题题仅是表表面看到到的情况况，相信信内部还还会有很很多因为为设备陈陈旧，或或养护不不当遗留留的问题题。目前荣幸幸大厦的的租金是是3.22元/天，物物业费00.7元元/天，从从北京市市整体水水平来说说，处于于中下游游。物业业费中出出了客户户租赁房房间内的的电费以以外，其其他包括括供暖费费、制冷冷费都包包

5、含在内内，因此此对于物物业费的的压力较较大。目前物业业是前业业主遗留留下来的的，因为为不能直直接接触触，对于于项目的的接管难难度，工工作安排排很难在在现阶段段做出判判断。而而且由于于目前不不能掌握握准确的的出租面面积和能能耗数据据，所以以对物业业费的测测算和评评估有很很大难度度。第二部分分荣幸大厦厦物业服服务报告告第一节服服务内容容一、客户户服务作作业制度度及服务务内容程程序目录录客户服务务部职责责客户服务务部职能能客户服务务部经理理职责客户服务务部主管管职责客户服务务员职责责客户服务务部服务务标准要要求客户服务务员工作作标准客户服务务部物业业服务标标准客户服务务员职业业道德规规范客户服务务员

6、岗位位行为规规范客户服务务员仪表表仪容规规范客户服务务部管理理制度前台值班班制度文明用语语制度交接班制制度客户服务务部会议议制度客户投诉诉处理制制度收费管理理制度客户意见见调查制制度文化活动动工作流流程图示范文件件服务手册册天然气安安全使用用协议物业服务务合同回访制度度财务管理理制度宣传栏管管理制度度标语管理理制度节日环境境布置管管理制度度水系景观观管理制制度广告管理理制度租户迁出出管理制制度客户服务务员巡查查制度公共区域域景观管管理制度度客户服务务部物业业服务程程序及流流程装修押金金退还手手续流程程图前台员工工收款工工作流程程图客户报修修工作流流程图投诉处理理工作流流程图装修须知知入户声明明

7、业主公约约二、工程程作业制度度及服务务内容程程序目录录工程部职职责工程部职职能工程部各各岗位工工作职责责工程部各各班组工工作细则则工程部综综合管理理制度工程部值值班制度度工程部交交接班制制度工程部巡巡视检查查制度工程部报报告管理理制度工程部钥钥匙管理理、领用用制度工程部仓仓库、材材料管理理制度工程部工工具管理理制度工程部设设备保养养工作制制度工程部日日常维修修管理制制度工程部事事故报告告及处理理制度工程部档档案管理理制度工程部运运行、维维修记录录管理制制度工程部工工作报告告与工作作总结制制度设备机房房防火管管理制度度重要部位位门禁制制度安全管理理制度电、气焊焊安全操操作规程程水电机械械设备维维

8、修保养养制度、标标准本项目接接管验收收控制程程序用户室内内设备维维修规程程变配电室室安全工工作规程程停送电操操作规定定层间配电电房管理理制度电源转换换供电突发发性事故故的应急急措施供配电设设备维修修保养规规程低压配电电柜保养养规定配电设备备维护保保养执行行标准配电运行行日常巡巡视工作作要求低压开关关柜每日日巡视维维护保养养规程电容器柜柜每日巡巡视维护护保养规规程柴油发电电机每日日巡视维维护保养养规程强电井每每日巡视视维护保保养规程程低压开关关柜每周周保养规规程电容器柜柜每周保保养规程程电力变压压器年度度保养规规程低压开关关柜年度度保养规规程电容器柜柜年度保保养规程程控制柜运运行检查查维护标标准

9、转、停电电通知用用户工作作规程停电、限限电管理理规程临时用电电管理规规程供配电运运行安全全操作规规程双回路供供电给排水系系统应急急处理方方案安全用水水、供水水管理制制度节水，用用水措施施工程部停停水、限限水管理理制度污水井管管理规定定工程部设设备维修修保养规规程不影响正正常物业业服务的的设备维维修影响正常常营业的的设备维维修程序序公共设施施设备维维修保养养控制程程序检验测量量设备控控制程序序公共设备备设施维维修、保保养工作作标准维修工作作流程图图设施、设设备维护护保养工工作流程程图公共部分分设施维维修流程程图报修流程程图入户维修修工作流流程图工程维修修监督回回访工作作流程图图供配电系系统管理理

10、制度配电房管管理规定定变配电室室值班员员职责变配电室室值班制制度变配电室室交接班班制度变配电室室门禁制制度电房倒闸闸操作制制度工作票制制度供配电系系统工作作流程图图变压室巡巡查流程程图高压室巡巡查维修修流程图图低压室巡巡查维修修流程图图用户单元元内跳闸闸处理流流程图10KVV变配电电室应急急预案之之一10KVV变配电电室应急急预案之之二10KVV配电室室应急预预案之三三10KVV配电室室应急预预案之四四10KVV配电室室应急预预案之五五弱电系统统管理制制度弱电系统统管理规规定弱电系统统维修保保养规程程能源计费费系统管管理秩序维护护员监视视系统运运行管理理规定消防设备备运行规规定应急灯、疏疏散指

11、示示灯检查查保养制制度弱电系统统工作流流程图楼宇自控控系统故故障维修修流程图图用户室内内通讯设设备故障障处理流流程图秩序维护护员监视视系统故故障检修修流程图图给排水系系统管理理制度给排水系系统维修修保养规规程给排水设设备(设施)操作规规程污水泵操操作规程程水池清洗洗给水系系统故障障处理排水系统统故障处处理工作作标准给排水系系统故障障排除措措施化粪池管管理规定定供排水系系统工作作流程图图污水设施施巡查流流程图大、中雨雨时检查查工作流流程图管路与管管路附件件保养标标准监测、控控制部分分维修保保养标准准三、保洁洁作业制制度及服服务内容容程序目目录保洁主管管职责保洁领班班职责保洁员职职责保洁综合合管理

12、要要求服务仪容容仪表规规范要求求服务行为为举止规规范要求求服务礼貌貌礼节规规范要求求语言规范范要求劳动纪律律要求考核与奖奖惩制度度日常管理理规定宿舍管理理规定员工物品品管理规规定会议制度度外出请假假制度交接班制制度库房管理理制度清洁物品品及清洁洁工具的的使用制制度管理人员员现场作作业计划划要求员工岗位位责任制制：即“六定”岗位工作作规程检检查制度度培训规程程培训目的的培训的意意义培训的种种类入职培训训教育岗前培训训工作在职培训训发展培训训培训的方方法本项目清清洁工作作中注意意事项住宅、本本项目楼楼的清洁洁工作范围围工作程序序清洁保养养标准安全注意意事项值班室、岗岗亭的清清洁室外地面面清洁垃圾中

13、转转站的清清洁地下雨、污污水管井井的疏通通化粪池的的清理垃圾收集集处理垃圾的存存放垃圾的收收集清运运垃圾集中中地(垃圾房房)的管理理垃圾外运运本项目保保洁工具具物品的的摆放簸箕及扫扫把摆放放不同材质质的清洁洁方法不锈钢的的清洁、保保养保洁工具具、物品品摆放位位置拖布池门门内工具具摆放大理石地地面、瓷瓷砖、喷喷涂和大大理石墙墙面清洁洁乳胶漆墙墙面的清清洁地毯毯清洁与与保养清洁工具具及清洁洁机械操操作方法法清洁器具具的分类类清洁工具具的操作作方法扫帚的用用法扫帚的操操作要领领作业进展展方式作业注意意事项抹布的用用法抹布擦拭拭的几种种方法抹布的使使用原则则拖布(牵牵尘器)的用法法拖布拖擦擦的几种种方

14、法拖布的操操作要领领作业进展展方式作业注意意事项牵尘器的的操作与与使用清洁机械械的基本本操作方方法多功能洗洗地机的的基本操操作多功能洗洗地机的的操作要要领作业进展展方式使用洗地地机应注注意的事事项机器的收收拾整理理吸尘器(吸水机机)的分类类及操作作方法吸尘器的的分类吸尘器的的操作方方法清洁器具具的管理理清洁剂使使用方法法清洁器具具的选购购清洁器具具的日常常管理清洁作业业程序和和标准本项目清清洁的工工作范围围清洁剂的的性质及及作用清洁剂的的化学性性质清洁剂的的作用清洁剂的的种类及及用途清洁剂的的管理清洁剂的的选购清洁剂的的储存本项目清清洁工作作程序本项目清清洁保养养标准清洁剂的的分配与与控制清洁

15、剂的的安全管管理清洁剂使使用和管管理中的的误区保洁工作作突发事事件的处处置程序序突发公共共卫生事事件应急急措施暴风暴雨雨天气应应急措施施楼层内发发生水管管爆裂事事故应急急措施突发火灾灾事故应应急措施施污、雨水水井、管管道、化化粪池堵堵塞，污污水外溢溢的应急急措施装修及户户外施工工影响环环境卫生生的应急急措施考核表及及工作流流程图保洁员岗岗位考核核表本项目清清扫作业业流程图图楼外保洁洁流程四、装修修管理制制度装修控制制程序装修施工工管理规规定装修须知知室内装修修管理服服务协议议书施工治安安、消防防安全协协议书装修流程程图客户租租户装修修公司办办理装修修手续流流程图装修保证证金退还还手续流流程图各

16、种记录录表格房屋交接接单装修委托托书室内装修修收费通通知单办理临临时出入入证的的函装修申请请表装修施工工许可证证样本装修施工工人员办办理临时时出入证证登记表表装修情况况一览表表施工现场场动火证证装修违章章处理通通知单装修竣工工退还保保证金通通知单装修验收收表装修巡视视检查内内容及项项目装修管理理巡视检检查记录录部分住宅宅装修管管理装修控制制程序住住宅装修修施工管管理规定定装修须知知住宅室内内装修安安全管理理服务协协议书客户办理理装修手手续流程程图业主钥匙匙领用封封存流程程图住宅装修修退还保保证金手手续流程程图各种记录录表格入住验房房交接表表装修保证证金、装装修管理理费收费费通知书书装修申请请表

17、装修施工工许可证证样本装修施工工人员办办理临时时出入证证登记表表装修违章章施工处处理通知知单装修施工工现场动动火证装修巡视视检查内内容及项项目装修管理理巡视检检查记录录政府法规规住宅室内内装饰装装修管理理办法五、绿化化养护作作业制度度及服务务内容程程序目录录岗位职责责绿化主管管职责园艺工程程师职责责绿化领班班职责绿化工职职责绿化服务务工作日日常养护护方法和和要求标标准日常养护护方法浇水、施施肥整形、修修剪除草、松松土防治病虫虫害日常养护护要求绿化美化化达标标标准住宅区绿绿化养护护管理执执行标准准绿化服务务要求标标准绿化养护护作业检检查标准准绿化养护护作业操操作标准准及养护护草坪建植植操作标标准

18、草坪建植植前的基基本准备备草坪的建建植草坪养护护作业标标准浇灌、排排水、修修剪、施施肥清除杂草草、杂物物病、虫害害防治其他养护护草坪养护护管理质质量标准准绿化日常常栽植操操作标准准树木栽植植操作标标准青枯病的的识别与与防治蚜虫的识识别和防防治蚧壳虫的的识别与与防治绿化设备备的使用用和维护护割草机割草时的的操作喷雾器树木栽植植前的准准备树木的栽栽植树木养护护管理质质量标准准乔、灌木木养护作作业标准准浇灌、排排水、中中耕、除除草施肥、修修剪、整整形补植树木木枯死植株株的挖除除花坛、花花境种植植操作标标准花坛、花花境的土土壤准备备花卉材料料的准备备花坛、花花境的种种植花坛、花花境养护护管理质质量标准

19、准花坛、花花境养护护作业标标准育苗培植植作业标标准花卉栽培培作业标标准乔木、灌灌木整形形修剪作作业标准准中耕除草草作业标标准补栽、补补种作业业标准施肥作业业标准室内观叶叶植物种种植作业业标准室内观叶叶植物养养护管理理作业标标准喷药前的的准备工工作使用操作作安全注意意事项常见故障障及排除除设备维护护保养室内观叶叶植物摆摆放作业业标准病虫害识识别与防防治作业业标准白粉病的的识别与与防治黑斑病的的识别螨虫的识识别与防防治考核表清洁绿化化管理工工作质量量考评检检测标准准绿化员工工考核标标准 78 / 78第二节服服务标准准一、总管管理目标标的承诺诺1、实质质服务的的第一年年，达到到市优物物业服务务标准

20、；2、实质质服务的的第二年年，达到到并获得得市优物物业服务务标准和和荣誉；3、实质质服务的的第三年年，达到到并获得得国优物物业服务务标准和和荣誉；4、租户户物业服服务满意意率855%；5、本项项目无消消防安全全隐患；6、本项项目无消消防责任任事故；7、本项项目无安安全责任任事故；8、本项项目无治治安刑事事责任事事故；9、设施施设备零零故障正正常运行行；10、达达到业主主方招标标文件中中“物业服服务内容容及要求求”的服务务标准。二、具体体管理指指标及服服务措施施承诺1、房屋屋配套设设施完好好率承诺指标标97%测定依据据完好、基基本完好好房屋面面积/总建筑筑面积1000%质量保证证措施1、科学学制

21、定、严严格落实实设施设设备维修修养护计计划，做做好日常常维护记记录。2、将主主要设施施设备的的检修、养养护频率率及质量量标准量量化分解解到个人人。3、维护护日常检检查、定定期维修修与设备备普查相相结合，保保证设施施设备良良好状态态。4、妥善善使用维维修资金金，科学学降低维维修成本本，积极极做好节节能降耗耗。2、房屋屋零修、急急修及时时率承诺指标标98%测定依据据已完成零零修、急急修数/总零修修、急修修数1000%质量保证证措施1、接到到急修通通知5分钟到到达现场场，零修修及时完完成，不不超过44小时。2、制定定、落实实急修保保障制度度，设立立报修专专线电话话，实行行24小时时值班。3、接报报修

22、实行行首接责责任制，对对维修诉诉求自始始至终跟跟踪服务务。4、接到到维修通通知单后后，维修修人员在在15分钟钟内到达达现场，零零修立即即处理，急急修不过过夜。5、实行行报修填填单制，维维修完成成后经报报修人签签字确认认后返回回存档。6、定期期统计维维修及时时率和相相关投诉诉，结果果作为部部门及个个人的考考核依据据。7、根据据本项目目功能和和特点，储储备合理理数量的的常用材材料，以以备急用用。3、维修修工程质质量合格格率及回回访率承诺指标标维修工程程质量合合格率1100%，回访访率1000%测定依据据质量合格格的维修修单数/总维修修单数1000%质量保证证措施1、合理理配备维维修人员员，落实实技

23、能培培训制度度，保证证维修人人员技术术、工作作质量能能满足本本项目各各项工程程维修任任务的需需要。2、充分分利用公公司技术术力量，资资源共享享，优势势互补，保保证特殊殊维修工工程的需需要。3、科学学安排维维修工程程，遇有有技术力力量不足足以解决决的维修修工程，按按有关规规程进行行评价、甄甄选分承承包方和和费用测测算，并并按相关关要求，对对工程进进行跟踪踪检查和和验收，保保证维修修质量。4、对维维修工程程严格验验收，对对维修需需要观察察期的工工程，待待维修观观察期过过后再进进行验收收。4、大型型及重要要机电设设备完好好率承诺指标标95%测定依据据回访数/总维修修单数1000%质量保证证措施1、合

24、理理配备维维修人员员，落实实技能培培训制度度，保证证维修人人员技术术、工作作质量能能满足本本项目各各项工程程维修任任务的需需要。2、充分分利用公公司技术术力量，资资源共享享，优势势互补，保保证特殊殊维修工工程的需需要。3、科学学安排维维修工程程，遇有有技术力力量不足足以解决决的维修修工程，按按有关规规程进行行评价、甄甄选分承承包方和和费用测测算，并并按相关关要求，对对工程进进行跟踪踪检查和和验收，保保证维修修质量。4、对维维修工程程严格验验收，对对维修需需要观察察期的工工程，待待维修观观察期过过后再进进行验收收。5、智能能化系统统完好率率承诺指标标98%质量保证证措施1、设备备良好，运运行正常

25、常，无失失效隐患患。2、消防防通道无无堵塞，保保持畅通通。每日日至少一一次检查查消防设设施设备备和器材材，由工工程主管管监督执执行，建建档记录录，以确确保消防防设施、设设备完好好无损、正正常使用用。6、公共共区域照照明完好好率承诺指标标98%测定依据据完好灯数数量/总灯数数量1000%质量保证证措施每日记录录检查情情况及时时更换检检修。7、道路路车场完完好率承诺指标标95%测定依据据道路、车车场完好好面积/道路、车车场总面面积1000%质量保证证措施1、制定定详细的的养护计计划，并并定期组组织巡视视和保养养。2、设置置车辆疏疏导岗位位，在上上下班高高峰时间间及时疏疏导，减减少对道道路、车车场的

26、破破坏。3、市政政工程进进入辖区区时，管管理处派派人跟踪踪协助管管理并备备案。8、治安安案件发发生率承诺指标标0质量保证证措施招聘以复复员军人人为骨干干的安全全员负责责大楼的的安全保保卫工作作，并经经培训考考核后方方能上岗岗，以其其良好素素质和状状态落实实秩序维维护员岗岗位职责责，明确确责任，实实行244小时巡巡视制度度。保证证乙方责责任发生生治安案案件率为为0%。9、租摆摆绿化完完好率承诺指标标98%测定依据据完好租摆摆植物数数量/总租摆摆植物数数量1000%质量保证证措施1、本项项目的绿绿化租摆摆管理由由我公司司绿化养养护公司司服务。2、在绿绿化租摆摆区设置置提示标标识，绿绿化养护护人员和

27、和物业服服务处员员工均有有责任对对租摆绿绿化的维维护。3、对租租摆绿化化，绿化化养护人人员每日日或定期期进行修修剪、整整理、除除虫、淋淋水、施施肥等工工作，以以保证租租摆绿化化长势良良好、修修剪整齐齐美观，无无病虫害害、无折折损、无无斑秃。4、每日日对绿化化养护人人员的工工作质量量实施检检查，发发现问题题及时解解决或采采取纠正正和预防防。5、物业业服务处处定期对对本项目目的绿化化情况进进行检查查评定。10、火火灾发生生率承诺指标标0质量保证证措施1、设备备良好，运运行正常常，无失失效隐患患。2、每日日至少一一次检查查消防设设施设备备和器材材，建档档记录，以以确保消消防设施施、设备备完好无无损、

28、正正常使用用。3、中控控值机人人员坚守守岗位、履履行职责责。11、违违章发生生率与处处理率承诺指标标0质量保证证措施1、加强强重点车车位的巡巡视，管管理力度度。2、加大大培训车车场管理理人员的的力度，调调动车场场管理人人员的责责任心。3、加强强对外部部车辆进进出的管管理，杜杜绝乱停停乱占车车位现象象发生。12、业业主有效效投诉与与处理率率承诺标准准全年无重重大投诉诉，一般般性投诉诉，每季季度不大大于2次，投诉处理理率 1100%测定依据据处理投诉诉次数/投诉总总次数1000%质量保证证措施1、值班班员实行行首问责责任制，做做好投诉诉记录，并并根据投投诉内容容传递至至相关责责任部门门，跟踪踪最终

29、处处理结果果。2、各责责任部门门接到投投诉后应应立即采采取措施施，并在在预定时时间内回回复。暂暂时无法法解决的的问题，应应制订解解决的计计划向投投诉方进进行解释释。3、主任任及客服服经理是是投诉的的处理责责任人。13、业业主对物物业管理理满意率率承诺标准准甲方对服服务满意意率1000%，楼楼内工作作人员满满意率995%质量保证证措施1、经常常与甲方方负责人人员沟通通，了解解不足，不不断提高高。2、各责责任部门门接到有有效投诉诉后应立立即采取取措施，并并在预定定时间内内回复。因因其他原原因无法法解决的的问题，及及时与投投诉人说说明情况况，并制制订解决决的计划划向投诉诉方进行行解释。3、按季季度发

30、放放问卷调调查，整整理分析析结果，对对不足写写出整改改方案。第三节服服务组织织架构图图一、部门门建设架架构图二、人员员架构图图第四节本本案拟定定接管方方案为确保荣荣幸大厦厦（以下下简称：本项目目）物业业管理服服务的顺顺利接续续，保证证本项目目的正常常运行，根根据本项项目甲方方北京东东泰投资资有限公公司的有有关要求求，结合合本项目目的具体体情况，现现就本项项目物业业管理服服务的接接管、以以及后续续日常运运行管理理的有关关工作，特特制定本本方案。一、接管管工作指指导原则则时时物业业针对荣荣幸大厦厦的特点点，制定定了详尽尽的接管管方案。接接管的原原则是：倾公司全全力、展展时时风采采、保安安全运行行、

31、容不不同认识识、记全全部过程程成立以公公司总经经理为总总指挥的的接管领领导组织织，集合合公司本本部、专专业公司司及其它它项目的的各类专专业干部部和员工工参与项项目的接接管。接接管时，保保证项目目安全运运行第一一，保证证项目正正常服务务第一，遗遗留问题题解决第第二。接管前，编编制全部部工作流流程文件件和技术术方案，按按照所有有岗位同同时接管管，交一一处、接接一处、管管一处。交接内容容：客户关系系：所有与物物业服务务有关的的租户及及相关联联的单位位联系人人、联系系方式（承承建单位位、广告告服务单单位，外外围维保保单位等等等）。历史档案案资料交交接：工程验收收资料、竣竣工验收收资料、房房屋竣工工图、

32、业业主档案案、运行行档案、维维修记录录、巡视视记录、投投诉与回回访记录录、其他他管理服服务活动动纪录与与档案等等岗位交接接：按岗位交交接，全全部岗位位同时交交接。设备设施施交接：清点数量量、查看看外观、检检查状态态、接受受资料、记记录事项项、三方方签字。二、接管管管理组组织机构构成立本项项目接管管的领导导指挥部部，领导导指挥部部下设：行政保保障组、工工程组、安安全保卫卫组、客客服组。（一）领领导指挥挥部总指挥：公司总总经理副总指挥挥：项目目主任成员：公公司各项项目部门门负责人人。职责：全面负责责本项目目物业管管理服务务接管的的组织指指挥和领领导工作作。协调调各单位位的行动动，统一一调配公公司人

33、力力、物资资资源，审审核批准准工作技技术方案案和内部部管理方方案。（二）行行政人事事保障组组组长：成员：职责：在在领导指指挥部的的统一领领导下，负负责本项项目接管管的全部部行政后后勤保障障工作，主主要有：总体人人员的配配备（内内部调配配和招聘聘）及资资薪福利利方案，物物资的配配备标准准及审核核采购配配送，交交通、生生活设施施、服装装的安排排，标识识标牌的的制作等等。（三）工工程组组长：成员：工工程公司司主要技技术干部部及本项项目的工工程管理理者职责：本项目工工程员工工的选定定和考核核本项目工工程员工工的培训训制定并审审核工工程接管管技术方方案及接接管流程程制定并审审核工工程运行行维护管管理方案

34、案及工作作流程工程接管管的组织织指挥工作界面面的确定定备品备件件的拟定定设施设备备外委合合同的洽洽谈提出遗留留问题的的处理办办法和意意见。（四）秩秩序维护护组组长：成员：秩秩序维护护总部管管理干部部及本项项目安全全保卫管管理者职责：本项目秩秩序维护护员工的的选定和和考核本项目秩秩序维护护员工的的培训制定并审审核秩秩序维护护服务接接管技术术方案及及接管流流程制定并审审核秩秩序维护护运行服服务方案案及工作作流程秩序维护护服务的的接管组组织指挥挥工作界面面的确定定提出遗留留问题的的处理办办法和意意见。（五）客客户服务务组组长：成员：公公司业务务指导部部及本项项目客服服管理者者职责：本项目客客服员工工

35、管家的的选定和和考核本项目客客服员工工管家的的培训制定并审审核前前台、客客服接管管技术方方案及接接管流程程制定并审审核前前台、客客服运行行方案及及工作流流程制定并审审核绿绿化养护护接管技技术方案案及接管管流程制定并审审核绿绿化养护护运行方方案及工工作流程程客户服务务的接管管组织指指挥工作界面面的确定定提出遗留留问题的的处理办办法和意意见。（六）保保洁服务务组组长：成员：时时时物业业美洁公公司及本本项目保保洁管理理者职责：本项目保保洁员工工的选定定和考核核本项目保保洁员工工的培训训制定并审审核保保洁接管管技术方方案及接接管流程程制定并审审核保保洁运行行方案及及工作流流程保洁服务务的接管管组织指指

36、挥工作界面面的确定定提出遗留留问题的的处理办办法和意意见。三、本案案接管验验收的方方法、步步骤及程程序l 工程项目目的接管管验收（一）高高低压配配电室的的接管验验收验收项目目：高低低压配电电室验收人员员：时时时物业工工程公司司工程师师、高压压电技工工4人验收顺序序：接收收图纸、使使用说明明书等资资料和配配套工具具，点验验设备数数量，对对设备的的质量包包括使用用功能和和维修保保养进行行验收，整整改复验验后，双双方签字字确认。1、接收收配电室室的图纸纸、使用用说明书书、供电电局检测测调试报报告等资资料及配配套工具具。电气气设备出出厂检验验报告，使使用说明明书，施施工平面面图、电电气系统统图、原原理

37、图、接接线图，维维修保养养合同，配配电室检检测报告告、供电电局验收收资料，供供电所调调度室供供电合同同，发电电单等。2、根据据图纸，核核实变配配电室设设施设备备：低压压柜、电电容柜组组、信号号屏、模模拟图板板，各类类断路器器，隔离离柜，电电器仪表表等。（二）强强电间的的接管验验收验收项目目：楼层层各层的的强电间间及附属属灯具、公公共区域域、单元元门电梯梯厅、消消防前室室的应急急照明等等设施设设备。验收人员员：时时时物业工工程公司司工程师师，由4名强电电工查验验。实施办法法：以电电工为主主，其它它人员配配合，先先验接地地接零是是否牢固固，仪表表是否完完好，再再逐一查查验其它它情况。验收顺序序：接

38、收收图纸资资料和配配套工具具，点验验设备数数量，质质量、使使用功能能、维修修保养的的验收标标准，双双方签字字确认，整整改复验验。1、接收收强电间间的图纸纸资料和和产品说说明书（1）变变更设计计的证明明文件；系统原原理图、接接线图（2）有有关厂家家提供的的产品合合格证、说说明书（3）隐隐蔽工程程的记录录资料、试试验记录录（4）附附属资料料和文件件2、对照照图纸核核实强电电间的设设备数量量：插接接箱、配配电柜、应应急照明明箱、电电工仪表表、电缆缆桥架、墙墙插。3、质量量、使用用功能、维维修保养养的验收收标准（1）插插接箱外外观良好好，接地地可靠，锁锁具开启启自如，过过流试验验按钮试试验正常常，强切

39、切试验符符合要求求。（2）配配电柜外外观良好好，锁具具开启自自如，仪仪表指示示正常，启启停按钮钮及指示示灯同工工作状态态相吻合合，接地地可靠，接接地线符符合要求求。（3）分分断路器器分合自自如，无无卡阻，通通电试验验正常；漏电保保护器、交交流接触触器接线线正确，试试验合格格。（4）柜柜内布线线整齐，绑绑扎牢固固，进出出线口有有绝缘保保护，母母线相序序分明，色色温片齐齐全，标标识清楚楚，二次次保险符符合要求求，各接接线端子子无松动动、锈蚀蚀。（5）电电度表安安装牢固固，不歪歪斜，接接线正确确。（6）应应急照明明箱：互互投开关关手自动动切换自自如。（7）附附属照明明控制合合理，手手扳开关关安装位位

40、置符合合要求，通通电试验验要合得得上，分分得下。插插座安装装高度合合适，布布局合理理，通电电试验上上零下火火，左零零右火。（8）办办公区内内分断路路器容量量要同负负荷相匹匹配，控控制合理理，地插插、墙插插分路开开关要有有漏电保保护装置置且动作作可靠。（9）电电缆桥架架固定良良好，盖盖板齐全全且便于于维修，穿穿墙部分分要有防防火枕封封堵。桥桥架接地地可靠，接接地线符符合标准准。（10）强电间间和配电电柜内卫卫生干净净、整洁洁（11）不合格格的可拒拒验，整整改后复复验。（12）所有设设备要满满足使用用功能。（13）所有设设备的安安装要便便于日后后维修保保养。（14）对于双双电源切切换箱,要进行行切

41、换试试验。（15）楼顶航航空障碍碍物灯的的自动控控制良好好，配套套控制箱箱完好。4、验收收完毕，经经双方签签字确认认，不合合格的提提出整改改报告。5、对缺缺陷整改改后进行行复验。（三）电电梯设备备的接管管验收验收项目目：客梯梯、货梯梯。验收人员员：李电电梯工程程师，电电梯维修修技工44名，强强电、弱弱电及其其它专业业配合，记记录员一一名。验收顺序序：接收收图纸资资料和配配套工具具；点验验设备数数量；质质量、使使用功能能、维修修保养的的验收标标准；双双方签字字确认；整改复复验。1、接收收电梯设设备的图图纸资料料和产品品说明书书（1）电电梯技术术规格说说明书；电梯出出厂合格格证及产产地来源源证。（

42、2）电电梯装箱箱单；电电梯管理理与使用用手册；电梯一一般安装装标准。（3）电电梯操作作说明书书；电梯梯保养细细则；电电梯施工工图纸；电梯电电器及机机械图纸纸。2、对照照图纸核核实电梯梯设备的的数量：客梯、货货梯。3、质量量、使用用功能、维维修保养养的验收收标准电梯梯安全系系统1、机房房各种开开关灵活活可靠；限位开开关灵敏敏可靠，其其越层距距离在5501500mm以以内；2、限位位开关灵灵敏可靠靠，其越越层距离离在15502250mmm以内内；3、拖闸闸间隙不不大于00.7mmm，两两侧间隙隙应均匀匀；安全全钳系统统灵活可可靠，包包括安全全开关间间隙等；4、轿箱箱开关触触板灵敏敏可靠；厅门连连锁

43、开关关灵敏可可靠，不不得短接接回路，门门不能扒扒下；5、相序序继电器器灵敏可可靠；6、轿顶顶、轿内内、底坑坑各安全全开关动动作灵活活可靠，底底坑涨绳绳轮开关关保证下下落50mmm时可可靠动作作；7、油位位正常、无无锈蚀，缓缓冲距离离弹簧22003000mm，油油压1550400mmm；8、光电电保护装装置，关关门动作作灵活可可靠；电梯梯安全辅辅助装置置1、补偿偿链保护护钢绳捆捆扎正确确，拽引引绳防跳跳装置安安装正常常，绳头头不少于于两个绳绳卡子；2、随缆缆无变形形破裂；轿顶护护栏、对对重护栏栏齐全无无损；3、拽引引绳保持持清洁、无无锈蚀、损损伤、张张力均匀匀、绳头头螺母销销钉齐全全，在楼楼层2

44、/3处测测量；4、靴衬衬齐全，间间隙符合合标准；电梯梯电气部部分1、所有有电气设设备的金金属外壳壳须保护护接地，各各接地端端须可靠靠和易于于识别，设设有微机机专用地地线；2、电源源限流装装置整定定值符合合规定，保保险管不不得用保保险丝外外勾，电电暖器漏漏电保护护开关完完好无损损，机房房互投装装置齐全全完好；电梯梯机房设设备1、拽引引机油位位正常，无无漏油；拽引机机运转正正常，无无异常；2、电器器柜清洁洁，无灰灰尘，不不存放杂杂物，电电器元件件齐全，接接点无烧烧蚀、机机房配置置灭火器器、抱闸闸扳手、盘盘车轮齐齐全、规规章制度度齐全，机机房内整整洁，无无杂物堆堆积；电梯梯轿箱设设备1、轿顶顶检修各各按钮开开关，轿轿内各操操作开关关按钮安安全可靠靠，显示示灯、照照明灯齐齐全明亮亮，照明明亮最低低要有两两组亮，2、风机机正常无无异常，警警铃、蜂蜂鸣器功功能齐全全，轿内内电源插插座应符符合规范范17000mmm，应急急灯完好好；其它它1、电梯梯显示呼呼梯：平平层精度度，厅门门外显示示，呼梯梯按钮、功功能齐全全、牢固固，指示示灯正常常；2、消防防功能正正常，防防盗门、防防火门符符合要求求且完好好；井道道照明良良好，底底坑卫生生清洁，设设备润滑滑良好；