某市楼盘营销计划书10410.docx

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1、九龙豪庭庭营销计划划书目 录宏观市市场研究究- -557页 眉山市市场分析析-710页页竞争市市场分析析-10016页页项目SSWOTT分析（含含解决方方案）-1619页页形象定定位-1920页页消费群群体论证证-20026页页价格定定位-22629页页团队实实力-33032页页 团队优优势-32页页营销卖卖点分析析-3233页页营销推推广手段段-3343页页销售阶阶段控制制-4346页页公关策策略-46页页广告策策略-44655页页广告费费用建议议-555页推广批批次研究究-5556页页推广节节奏分析析-5657页页合作方方式-55758页页代理佣佣金-55859页页进场时时间-55960页

2、页 市场研究究宏观市场场分析1.政治治环境在市场和和政府两两只手的的调配之之下，眉眉山“东扩”市场已已呈现容容量大、价价格性能能比好、未未来前景景比较乐乐观的一一个市场场。眉山山市在普普及资源源有限和和不可再再生理论论的背景景下，对对新区出出台了有有针对性性的经济济政策及及长期稳稳定的区区域规划划，以逐逐步拉动动新区所所有行业业的发展展，彰显显城市的的繁华。其规划具体如下：居住人口口14万人人，总建建筑面积积按12200万万平方米米控制。眉山城市市新区规规划目标标为：将将本区建建设成交交通方便便，公共共设施配配套，市市政设施施齐全，建建设标准准适当，居居住环境境舒适优优美，工工作环境境清新宜宜

3、人，市市场经济济繁荣的的现代化化新型城城区。眉山城市市新区主主要职能能有：1）地区区行政办办公中心心，为地地区各级级行政及及部门的的办公集集中区。2）城市市金融、贸贸易、商商业、服服务中心心和文化化体育中中心。3）科研研及高新新技术产产业开发发区。4）主要要城市居居住区。 开发发区强度度控制分分区，建建筑以多多层为主主。沿江江、滨湖湖区有部部分低层层建筑区区，容积积率控制制在1以下。中中部为高高层多层层混合区区和商业业中心区区，容积积率多在在2以上。区区内高新新技术工工业为一一类工业业区，容容积率按按0.88-1控控制，大大部分多多层建筑筑区容积积率控制制在1.5左右右。2.经济济环境近年来眉

4、眉山市及及东坡区区国民经经济持续续稳定快快速发展展势态。2007年，眉山全市实现生产总值345.23亿元，GDP增速达到13.1%。城镇居民人均可支配收入达到9126元，人均生活消费性支出6358元，恩格尔系数为43.35%。全市在岗职工人平均工资14246元，城乡居民人均储蓄余额7562元。城镇人口的生活水平有所改善，购买力大大提高。 东坡区的的资源优优势和生生态建设设优势十十分明显显，政府府正努力力为市民民打造一一个更加加出色的的人居环环境，市市政规划划中新区区是未来来几年重重点发展展的区域域。目前前，区域域内基础础设施建建设逐步步加快，道道路设施施完备，绿绿化建设设情况良良好，配配套设施

5、施建设也也正在逐逐步完善善中。由于本区区域是新新发展区区域，故故人口数数量较东东坡老城城区少，但但区域内内常住人人口的消消费能力力并不低低。新区区的居住住人口多多为政府府公务员员及中青青年商务务人士，且且家庭组组成多为为三口之之家或丁丁克家庭庭，他们们的收入入状况良良好，消消费习惯惯崇尚投投资，消消费能力力强。3.社会会文化环环境眉山历史史悠久，有有着丰厚厚的文化化土壤。近近年来政政府提出出要将之之建设成成为中国国诗书城城，本质质要求就就是要体体现出眉眉山的文文化性。在在众多的的源远流流长的传传统文化化中，东东坡文化化、生态态文化和和长寿文文化尤为为突出，这这就形成成了建设设中国诗诗书城的的文

6、化支支柱。 东坡区市市民在厚厚重的文文化氛围围中，在在不断增增强城市市意识、开开放意识识、法制制意识和和现代生生活环境境意识，慢慢慢的形形成了良良好的城城市社会会风气和和精神风风貌。东东坡人浓浓郁的崇崇文意识识，使之之拥有健健康的心心态和良良好的行行为习惯惯，也使使这个城城市逐步步走向城城市现代代化。眉山市房房地产市市场的分分析1.眉山山市房地地产市场场的总体体趋势07年眉眉山市全全年全社社会固定定资产投投资完成成1599.722亿元，增增长222.5%。其中中，房地地产开发发投资114.444亿元元，增长长30%。房地地产开发发投资快快速增长长。土地地购置面面积744.877万平方方米，增增

7、长122.3%。土地地开发面面积611.366万平方方米，增增长1.4倍。竣竣工房屋屋面积999.449万平平方米，增增长399.2%，其中中住宅885.884万平平方米，增增长444%。商商品房销销售面积积1477.722万平方方米，其其中住宅宅销售面面积1338.446万平平方米,分别增增长633.5%和76.5%。房地产业业在一片片涨声中迎来来不可调调和的问问题，随随着建材材、能源源等价格格的飞涨涨。针对对房地产产投资过过热，投投机炒作作现象严严重，房房价泡沫沫成分等等问题，国国家一系系列房地地产新政政出台并并实施，已已经开始始对全国国很多地地区、省省市房地地产市场场产生了了相当的的影响

8、。但但至少目目前看来来对眉山山房地产产市场的的影响不不大，眉眉山房地地产市场场有着自自己的特特殊性。2.目前前眉山楼楼市的发发展情况况新盘、大大盘集中中上市，楼楼市急剧剧放量 受去年国国家宏观观政策和和眉山楼楼市自身身发展周周期的影影响，今今年将会会是眉山山楼市放放量最为为集中的的一年。 急剧放量造成楼市竞争空前激烈 产品供应百花齐放，部分产品形态将达到国内先进水平 近年来眉山房地产商逐渐把眼光充分放向全国房地产发达地区和城市，甚至世界范围，项目规划设计之前先出门考察已经成为很多房地产商做开发的先行步骤，随着众多新盘、大盘的陆续上市，今年眉山房地产市场将会出现众多开发商外出泊来的国内先进新产品

9、形态。 价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢 房地产市场的急剧放量使行业的竞争加剧，使部分消费者持币观望，从而影响到市场整体成交量，减慢楼盘销售速度。 营销手法奇招百出，推广水平再上层楼 开发商外出考察在带来新产品的同时也带来了新的营销推广理念，集中上市带来的激烈竞争迫使开发商在营销推广层面上使出浑身解数，各种奇招层出不穷，精彩纷呈，各家广告费用的预算投入将有相当数量的加大，而一些水平较高的策划代理机构、广告运作机构也在这场大盘斗争中得以一展身手，使得眉山房地产营销水平整体得到大幅提高。 3.眉眉山市场场的需求求分析（1）庞庞大的潜潜在市场场需求 从市场场需求来来看，眉眉山市房房地产市市场仍有有

10、庞大的的需求空空间。国民经经济持续续快速发发展，居居民收入入稳步增增加，居居民改善善居住条条件的愿愿望相当当迫切。 城镇化进程加快，新增人口住房需求增长较大。 外来人口住房需求较大。眉山市去年经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。 （2）房地地产市场场发展不不利因素素信贷收收紧，房房地产贷贷款增势势将有所所减缓，贷贷款必将将有所下下降，部部分房地地产开发发企业信信贷融资资难度增增大。房地产产市场宏宏观调控控难度加加大。如如总量扩扩张与空空置增加加的矛盾盾、价格格持续上上涨

11、与收收入反差差较大的的矛盾、投投资高速速增长与与资金不不足的矛矛盾以及及消费者者想购房房与不敢敢购房、购购不起房房的矛盾盾，将制制约房地地产业的的发展。原材料价格上涨，开发成本增加。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。（3）20008年房房地产市市场预计计走势房地产产开发投投资将持持续增长长。由于于外地开开发商大大批进入入，加之之本年经经济环境境利好刺刺激，开开发商普普遍会加加大投资资力度。 住房消消费需求求日渐增增大。眉眉山市房房地产市市场将会会加速由由地域性性市场变变为区域域性市场场，外地地人士的的购买份份额将会会越来越越大。另另外，因因改善住住房条件件和新增增人

12、口而而发生的的主动性性住房需需求量和和因房屋屋拆迁而而发生的的被动性性住房的的需求量量将显著著增加。 商品房房价格将将会稳中中有升。楼市变变得更加加成熟，竞竞争趋向向激烈。竞竞争焦点点将由楼楼盘之间间的竞争争逐渐转转向板块块之间的的竞争。市市场分工工的明确确使开发发商变得得更加理理智，这这些楼盘盘进入产产品优化化的时期期，高品品质、有有特色、有有个性的的楼盘将将越来越越多，而而市民消消费将更更趋向理理性，消消费者挑挑选的空空间越来来越大，工工程质量量、环境境等综合合素质较较好的产产品将受受到欢迎迎。竞争市场场分析（眉山竞竞争市场场详细调调研分析析，潜在在竞争市市场发展展特征分分析）前言：随着着

13、全国开开始进入入奥奥运年，对对于众多多商家而而言，可可以说是是呈现出出了空前前的商机机，作为为我国的的主力命命门产业业，四大大支柱产产业之首首生生机活现现的房地地产行业业，然而而近期在在我市，全全省乃至至全国都都呈现出出了不不和谐之之音，尽尽管各商商家使尽尽浑身解解数，但但销售近近况也是是大不如如前，很很多楼盘盘甚至出出现不开开张的局局面究究竟是什什么原因因让大好好的机遇遇面临着着如此挫挫折呢？社会各各界人士士众说纷纷纭，有有国家家调控说说市场饱饱和说等等，让让原本就就饱受部部分消费费者质疑疑的楼市市更蒙上上了一层层阴云，一传百百效应让很多多购房人人士就此此止住了了前进进的步伐伐当当然这是是很

14、多房房产商家家和房产产人士都都不愿看看到的局局面抛抛开全国国楼市共共同面临临的社会会和国家家的宏观观政策难难题，为为了指导导以后项项目的前前进方向向，有必必要对整整个眉山山市场，做做一次深深刻的，代代表性，针针对性的的市场调调查力力争以后后的工作作中避免免出现行行业难题题，保证证投资者者的最大大利益为此本本次调研研主要采采用实地地调查，电电话问询询，媒介介搜集资资料等搜搜集方式式力求求数据的的真实与与完整性性方向与动动态：由于于本次调调研的主主要目的的是针对对眉山电电梯公寓寓，故此此次调研研够绕其其而转常言道道：一个个城市的的高度就就取决这这个城市市的房子子有多高高，高的的房子有有多少！虽然此

15、此语比较较片面，但但它也从从客观反反映了一一个城市市做为高楼的影响响力，这这样讲大大家不难难看懂，那那就是哪个个发达的的城市不不是高楼楼林立，当当然高楼楼也是所所有优秀秀城市的的必然过过度，因因为土地地资源的的稀缺与与不可再再生，基基于能源源保护原原则是不不会让我我们像从从前那样样盲目扩扩大开发发面积的的，搞笑笑点说这这样的话话也会使使人与人人之间的的距离越越来越远远，越来来越陌生生，毕竟竟人人需需要沟通通啊！这这样就需需要让我我们在有限的的土地上建造造无限限的房源源！尽尽量满足足地球人人的要求求然而而电梯公公寓的面面市在楼楼市中究究竟得到到的反响响如何呢呢？可以以这样说说，对于于一线城城市和

16、已已经是以以电梯公公寓占绝绝对主导导地位的的二，三三线城市市，已经经不是什什么话题题因为为对于那那些城市市的购房房者而言言几乎是是没有什什么选择择的余地地，夸张张的说：多层，低低层房源源就像大大海捞针针一般，即即使有位位置也是是远乎其其远，这这样也就就失去了了城市购购房的意意义作作为眉山山新新兴的地地级城市市，有着着朝气蓬蓬勃的爆爆发力，近近几年房房产势头头呈现出出一派欣欣欣向荣荣的景象象尽管管城市人人口只有有余余万，但但凭借着着其独特特的区位位优势（半半小时成成都经济济圈），是是大多数数地级城城市所不不可比拟拟的，但但眉山的的房产过过度却是是比较迟迟缓的，对对于城市市名片电电梯公寓寓，却却是

17、很长长一段时时间才形形成高楼的确确立与发发展：很些时时候眉山山就被人人称之为为一座座没有高高楼的地地级市，印象象之中眉眉山第一一家电梯梯公寓住住宅为左岸半半岛，它它成为了了高楼开开发的不不二试金金石其其项目占占地共亩左左右，其其中里面面的建筑筑形态包包括别墅墅，小高高层和层的的高层电电梯公寓寓住宅，它它的面市市是在年月，在在年年末期成成雏形，面面市距今今有三年年半载，在在此之前前有高楼楼，不过过也是几几栋十二二三层像像农行，工工行，建建行，邮邮电局这这样的办公大大楼矗矗立在市市中心究竟是是什么原原因，让让眉山电电梯公寓寓发展缓缓慢，接接受力度度是一个个非常大大的考验验毕竟竟眉山年年轻，她她不同

18、于于川内同同级别的的地级城城市，因因为她们们的发展展已经经经历了一一段时间间，有更更多的支支柱产业业支撑带带动，也也就比眉眉山快了了几年，甚甚至十年年以上，老老百姓的的接受意意识自然然不一样样，当接接受意识识开始变变动的时时候，又又对新鲜鲜事物的的好奇程程度特别别敏感，之之后去了了解未来来，发觉觉到多层层的稀缺缺价值这样又又使高层层房屋销销售陷入入低谷真正说说高层在在眉山的的过度年年是和年，这这两年眉眉山几乎乎就没有有高层房房屋成形形面世，但但年年规划的的小区逐逐渐就开开始向高高层靠齐齐，高层层、高地地位、高高品质成成为了人人们购房房谈论较较多的话话题，短短时间高高层规划划的社区区就占据据了主

19、导导地位，成成了人们们购房的的参照物物和身份份的象征征等等因为光光从建筑筑的角度度来说各各方面确确实优于于一般的的高层，如如：节能能材料的的使用、结结构的质质量保证证、空间间的自由由分配等等等所所以在年后后期大部部分社区区高层房房源进入入销售的的时候，走走势也开开始有所所变好.这样就就逐渐增增大了开开发商们们的信心心，为了了在行业业内壮大大实力，短短时间销销售做出出了短频频快的效效率但但从客观观的讲，地地理位置置也起到到了特别别重要的的因素，因因为开发发电梯公公寓的位位置都是是在眉山山起着风风向标主主导地位位的城城东，东东坡湖旁旁，然然而一旦旦脱离这这个地地利，让让现在受受到国家家调控而而不人

20、人和的的情况，优优势何在在，看看看年年末受到到宏观调调控后的的部分电电梯公寓寓大盘销销售和排排号近况况就一目目了然，当当然还要要看它们们更多潜潜在的一一些数据据和整体体概况（仅针针对电梯梯公寓特特质）高楼竞争争力个案案概况.皇冠左左岸：景地地基业开开发，是是眉山第第一家电电梯公寓寓左岸岸半岛的第二二期，项项目位于于滨湖路路南段和和东坡湖湖大道的的交汇处处，此地地段位置置较好，离离老城区区近且紧紧邻东坡坡湖，周周边配套套相对完完善，项项目由于于一分为为二，分分为东，西西两区分分段开发发，占地地面积共共约亩，共共户，社社区以水水景为主主，围合合而建，建建筑形态态以，高层层为主，配配合小高高层电梯梯

21、公寓和和别墅，花花园洋房房，高层层建筑结结构为框框剪，项项目东区区于年月进入入销售，目目前已基基本售磐磐，房屋屋已成现现房，景景观已具具雏形，现现行市场场均价在在元，西西区取名名铭悦悦，项项目正在在修建当当中，于于年年月接受受咨询，目目前具体体价格还还未对外外公开，整整个社区区面积区区间在电电梯公寓寓为多主要公公交路线线有、路等等.山山水园林林：地鑫房房产开发发，为碧碧辉园项项目系列列第期期毗邻邻皇冠冠左岸地理位位置较好好，周边边配套也也相对完完善，由由于此项项目分为为两块地地段，故故分为、两两区开发发，区区地处苏苏湖路，木木材市场场对面，约约亩亩，已成成现房，区位于于一环东东路与大大东街交交

22、汇处，与与区一一河之隔隔，约亩，正正在修建建中，整整个社区区共户房房源，项项目建筑筑形态为为多层、小小高层、高层层电梯公公寓为主主，电梯梯公寓面面积从到到多，建建筑结构构为框剪剪，采用用德式建建筑风格格，以山山水系列列为主，全全南北朝朝向，项项目于年月底底进入销销售，目目前已进进入尾期期，主要要是电梯梯公寓还还有不到到，现行行市场均均价在元，主要要公交路路线有、路等.万景景臻席：万万景房产产公司开开发，眉眉山老牌牌开发公公司，为为万景系系列第号作品品，项目目地处黄黄金地段段滨滨湖路与与红星路路延段交交汇处，最最大优点点为正视视东坡湖湖，高层层次更可可观岷江江，周边边配套相相对还是是比较完完善，

23、项项目采用用外圆圆内方式构建建，建筑筑形态为为多层、小小高层、高高层电梯梯公寓围围合而建建，项目目已接受受排号，分分为两种种卡的形形式进行行优惠和和选房，小小区占地地余余亩，共共近户，面面积从，估计计推出后后均价在在元左右右，目前前社区已已基本解解决了安安置户问问题，开开始在修修建之中中主要要公交路路线有、路等.东城城御景：阳阳光置业业开发，项项目位于于农校后后面，紧紧邻义乌乌商贸城城，为纯纯高层电电梯公寓寓，一梯梯四户，占占地亩，共共户，面面积从多，项目目从年月进入入销售，目目前已售售出约，小小区均价价在元元，目目前小区区正在修修建之中中，主要要公交路路线有、路等.东方方首座：恒恒兴房产产开

24、发，为为东方城城市花园园二期，项项目地处处黄金地地段，滨滨湖路，紧紧邻万万景臻席席，条条件十分分优异，可可直观东东坡湖和和岷江，项项目共占占地近亩，余户，建建筑形态态为高层层、电梯梯公寓、少少量别墅墅正围合合而建，框框剪结构构，景观观以水景景为主，目目前已接接受咨询询，面积积从，价价位最高高达到元以上，均均价在元左右，工工程目前前正在前前期准备备中，主主要公交交路线有有、路等等.东东方丽都都：信合房房产联合合置信商商旅开发发，项目目位于东东坡湖大大道，东东坡湖公公园旁，地地理位置置较好，周周边为大大型商住住社区，配配套也相相对完善善，社区区分为期开发发，项目目景观采采用澳澳洲风情情，、期期为多

25、层层，三期期含有几几栋小高高层电梯梯公寓，面面积区间间，建建筑结构构为框剪剪，目前前社区.期期已经开开始交付付使用，期电梯梯公寓部部分正在在修建当当中，目目前其市市场均价价在元元左左右，销销售也已已接近尾尾声，主主要公交交路线有有、路等.凯旋旋帝景：领领地集团团眉山序序幕篇，项项目地处处东坡湖湖广场对对面，位位置优异异，配套套相对较较完善，项项目占地地面积近近亩，共共余户户，建筑筑形态为为别墅、多多层、高高层远景景电梯公公寓（直直观东坡坡湖），采采用所有有星座的的命名方方式围合合而建，以以水景打打造摄取取，项目目分为期开发发，一二二期主要要是多层层和别墅墅，目前前已基本本修建完完毕，三三期电梯

26、梯公寓已已接受咨咨询，其其价位最最高在多元，均均价在元左右，采采用框剪剪结构主要公公交路线线有、路等等.东东坡国际际花园：衡衡达房产产公司联联合中正正房产开开发，为为湖滨印印象系列列作品，项项目位于于东坡国国际大酒酒店对面面，东坡坡湖中段段，项目目第一批批次房源源于年月月日开开始销售售，效果果良好，整整个项目目占地余亩亩，共多多户，建建筑形态态为多层层、小高高层商务务楼、高高层层电电梯公寓寓住宅（正正观东坡坡湖），建建筑结构构为框剪剪，社区区景观以以水景为为主，户户型从，电电梯公寓寓最高价价达到元以上，均均价在元，目前前正在修修建和进进入销售售当中此地段段交通较较方便，主主要公交交路线有有、路

27、路等.兰溪花花园期期：兰溪房房产开发发，项目目位于市市第一人人民医院院背后，临临现中心心站，物物业形态态为多层层和高层层，小区区占地面面积.亩亩，面积积从，有有两栋电电梯公寓寓屹立在在小区中中央，建建筑结构构为框剪剪，景观观主要是是绿化，目目前正在在接受咨咨询，其其均价在在元以上上，目前前工程正正在筹建建中，小小区主要要公交路路线有、路等西西班牙郡郡：华祥房房产公司司所开发发，项目目地处东东坡湖大大道与文文安路交交汇处，占占地余亩，共共户，该该片区为为市政机机关单位位密集区区，也是是眉山目目前重点点发展区区域，是是眉山的的窗口大大道形象象区域物业形形态有小小高层、高高层、别别墅混合合而建，整整

28、个社区区提出一个阶阶层的加加冕的的战略口口号，引引进西班班牙的建建筑设计计理念，以以aardHouuse”主主题社区区为最大大卖点，如如：兰布布拉大道道、郡王王会所等等，倾力力打造出出眉山第第一个概念式式社区，年月月进入销销售，在在同期位位置较好好的电梯梯公寓商商战中，使使自己的的销售份份额占了了一席之之地，目目前该项项目已成成现房，销销售已接接近尾声声，其电电梯公寓寓市场均均价近元公交交路线主主要有、路路等.世代代凯悦：皓皓峰房产产公司开开发，项项目所在在地为诗诗书北路路现中心心站旁，紧紧邻红红顶世家家和诗书广广场，该该小区占占地亩，共共户，户户型从不不等，物物业形态态有多层层、小高高层、两

29、两栋高层层电梯公公寓，采采用框剪剪结构，部部分房屋屋已成现现房，项项目从年初初进入销销售，效效果不是是很理想想，售出出不到其其设计是是一个因因素，景景观主要要是绿化化公交交路线主主要有、路等华华陆世纪纪景城：开开发公司司为西安安华陆集集团，为为眉山开开幕篇作作品，项项目地处处眉山窗窗口大道道眉眉州大道道与东坡坡湖大道道交汇处处，紧邻邻诗书城城广场，为为城北较较好位置置，项目目占地亩亩，物业业形态有有多层、小小高层、高高层户户型面积积从，项项目从年月进进入排号号，效果果良好其电梯梯公寓建建筑结构构为框剪剪，景观观以水景景融入绿绿化，工工程正在在筹建中中，主要要公交路路线有、路等等燕语林林森：地鑫

30、鑫房产开开发，为为碧辉园园期作作品，该该期被评评为全全国绿色色生态住住宅示范范小区，项目目位于眉眉山窗口口大道眉州州大道上上，华华陆世纪纪景城对面，系系属城北北高品质质社区较较强竞争争之对手手，该社社区占地地面积约约亩，共共余户户，物业业形态有有别墅、多多层、小小高层、高高层电梯梯公寓，户户型面积积从多，其其电梯公公寓建筑筑结构为为框剪，电电梯均价价位近元该社社区分为为三阶段段运营，景景观上为为坡地绿绿化、林林溪园林林生活相相融入，大大型生活活配套引引进该社社区，如如游泳池池、健身身馆、网网、篮、乒乒乓球场场、私家家幼儿园园等项项目于年月进进入排号号，当时时效果良良好，主主要公交交路线有有、路

31、等等.现代城城：现代城城房地产产开发公公司开发发，北京京开发商商，项目目位于眉眉州大道道西段，高高速公路路出口处处不远，共共两块地地，共亩亩目前前所开发发的为一一号地块块，占地地亩，共共近户户，户型型面积从从，一梯梯四户，为为全高层层大型电电梯公寓寓社区，所所有电梯梯公寓并并列而成成，目前前已建成成两栋电电梯公寓寓，从推推出到排排号经历历一年的的时间，期期间规划划方案不不断变动动，规划划配套上上讲算不不上高品品质社区区，提出出口号为为造老老百姓买买的起的的好房子子，其其次以新中心心站、城城际列车车、窗口口大道等等重点配配套作为为卖点，在在年年月月开盘时时推出均均价位在在元不到到，低于于同期档档

32、次房子子价位元元左左右，故故因此起起到了良好的的销售效效果！目前推推出房源源也基本本售磐经过该该项目的的公交路路线主要要是路路凯凯旋滨江江：领地集集团眉山山第二号号作品，项项目位于于湖滨路路北段，市市第三人人民医院院旁，占占地，项项目采用用复合型型房地产产开发模模式，以以别墅、多多层、小小高层、高高层电梯梯公寓融融合的物物业形态态，规划划色调强强调人文文教育、康康居生态态、旅游游悠闲的的生活方方式，产产品线较较丰富，系系为眉山山高品质质社区，项项目于年月日开始始销售，后后期分批批次对外外推出，共共计余户户，目前前售出约约，其电电梯公寓寓均价位位在元元以以上，建建筑结构构为框剪剪，由于于和电电力

33、花园园交融融，经协协商为纳纳入同一一社区管管理主主要公交交路线有有、路湖湖滨一号号：信和房房产联合合成都置置信商旅旅地产强强强联手手打造，系系属眉山山目前最最顶级的的大型人人文生态态高品质质社区，项项目位置置在滨湖湖路东坡坡湖与岷岷江交汇汇处，居居家而言言，位置置得天独独厚，俯俯瞰岷江江和东坡坡湖，远远看蟆颐颐观山景景，实为为居家之之典范，为为迎合这这一天然然的地理理条件，故故在规划划上大下下功夫，整整个多亩的的社区由由、的超超高层电电梯公寓寓组团围围景而成成，几乎乎全部照照顾景观观，且园园区内引引进独有有的加加州园林林风情情更是首首屈一指指，由于于远离城城市中心心，生活活配套相相对比较较欠缺

34、，实实为少少数人的的天堂！此外外由于社社区品质质的过高高端，短短时间客客户群体体的弥补补值得商商榷目目前公交交路线主主要是路！结论：.通过过以上具具有代表表性的高高层楼盘盘分析，可可知眉山山市场在在经过006、07年度度的洗礼礼沉寂后后，高层层次、高高品质房房源是不不断推出出，开发发思路一一下上了了个台阶阶，市场场开始变变成了一一个快快鱼吃慢慢鱼的的时代，因因此成了了实力者者的台阶阶，还有有招商引引资带来来的实力力开发商商，故使使竞争变变得空前前激烈！使本地地开发商商们不再再孤单，形形成直接接的强强强对话，加加大投资资力度.由于于竞争愈愈来愈激激烈，楼楼市也变变成熟起起来，竞竞争焦点点将有楼楼

35、盘之间间的竞争争逐渐转转向板块块之间的的竞争市场分分工的明明确使开开发商们们变得更更加理智智，这些些楼盘进进入产品品优化的的时期.高品质质、重特特色、富富个性的的楼盘将将越来越越多，同同样市民民将更趋趋向理性性，挑选选的空间间越来越越大，工工程质量量、环境境等综合合因素较较好的产产品将受受到青睐睐！.随随着年新政政的不断断出台，在在相当长长的一段段时间内内成交量量相比年同同期有下下滑的迹迹象，特特别是年末末、年初，但但房价的的涨幅由由于成本本的增加加和开发发商压力力的增大大，并没没有受影影响，且且保持着着循序渐渐进的上上涨势头头！.随随着本地地购房者者的挖掘掘填补不不了市场场的需求求，眉山山房

36、地产产市场已已加速由由地域性性市场变变为区域域性市场场，外地地人士的的购房份份额将越越来越大大，另外外，因改改善住房房条件和和新增人人口而发发生的主主动性住住房需求求量和因因房屋拆拆迁而发发生的被被动性住住房的需需求量将将显著增增加项项目SWWOT分分析(含含解决方方案) 1.优优势1.地理理条件市中心一一环路内内、与母母亲河永通通河相伴伴，与生生俱来的的先天地地理条件件决定了了其独有有的地理理优势，这这是决定定房地产产销售命命脉之最最大因素素，因此此形成的的固有而而完善的的生活配配套成为为其特有有的一大大宝贵财财富，当当然这也也是其他他社区难难以比拟拟的。对对此，在在入市前前应就此此大做文文

37、章，使使之得到到应有的的价值或或超出消消费者的的期望值值，成为为项目开开发推出出阶段赖赖以生存存而特有有的生命命线。2.周边边配套地块位于于城市经经济中心心, 基础础设施建建设逐步步加快，道道路设施施完备，绿绿化建设设情况良良好, 且地块块位临城城市中心心商圈，各各大银行行、中小小学校、幼幼儿园、医医院、菜菜市、大大型超市市、商场场均在115分钟钟步程以以内，生生活相当当便利。 3.项目规划由于项目目地理位位置的优优越性，为为规划的的施展拳拳脚提供供了不二二的舞台台，作为为市中心心唯一的的大型高高端电梯梯公寓、别别墅组团团，整个个社区崇崇尚高品品质、高高品位，以以星级酒酒店为衬衬托，提提升附加

38、加值，加加之项目目的纯高高端样品品（277F、29FF至尊云云顶电梯梯公寓组组团、郡郡王级别别墅、以以及附带带的大师师级园林林绿化、智智能化安安防管理理、高品品质公共共配套设设施和高高科技建建筑安防防材料等等）成为为占有市市场的重重要武器器，故项项目全程程都要加加大渲染染、烘托托和利用用好这一一后天优优势。 4.政政策支持持作为旧城城改造重重点项目目，又是是星级酒酒店重建建规划项项目，本本案的确确立在地地方上其其重视地地位得到到的效果果无疑会会立竿见见影，这这样就从从形象角角度解决决或者规规避在类类似项目目中所会会经常的的突发事事件，在在市场上上形成良良好的口口碑。5.市场场认同城区居民民对该

39、地地块的认认同度高高，利于于项目快快速占领领市场。2.劣势1.市场场动态由于项目目规划的的极其高高端，对对整个市市场起到到了指南南针作用用，其吸吸引力固固然非常常大，但但俗语云云：“成也风风云，败败也风云云”，正式式因为项项目规划划的高不不可攀，让让很多购购房者也也就此望望而止步步，这样样对于销销售命脉脉因素客户户的寻找找，其难难度显而而易见，毕毕竟眉山山市场的的购买力力实在有有限，如如何在外外地开发发客户并并推广市市场，成成为本盘盘成功推推出的一一个至关关重要环环节。 2.周边设设施及人人文环境境因地块带带有老城城区固有有的特性性，所以以项目周周边人文文境况对对于社区区的推广广是一个个关键，

40、加加之又是是靠城偏偏西，周周边陈旧旧的景象象对于高高端购买买力是一一个制约约因素，其其性价比比是值得得考验的的，毕竟竟有钱人人大多有有层次，对对于他们们来说买买房是为为享受，而而享受就就来源于于安全、环环境和教教育等众众多因素素。 3.机会1.入市市时机现行中国国经济大大跃进, 西部部大开发发, 成都都半小时时经济圈圈后花园园的形成成, 成际际快速列列车兴建建等绝好好机遇下下，在一一定时间间内为房房地产开开发提供供了良好好的舞台台和广阔阔的空间间，也为为开发商商们施展展拳脚创创造了机机会。作作为新兴兴的地级级城市，房房产行业业发展还还是比较较年轻的的，老百百姓的居居住生活活将会由由“居家型型”逐渐转转向“享受性性”, 也就就为高端端商品房房开发提提供了一一席之地地。 22.入市市时间考虑到市市场的规规律性和和与身俱俱来的特特质及其其他项目目成功操操作案例例，选择择在黄金金强销期期推出是是一个不不错的选选择，那那么作为为一年之之中的中中后期就就是比较较好的时时间，这这样一来来在同