珠江广场营销策划案17939.docx

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1、【珠江广广场】营营销策划划全案目目 录市场分析析篇3一市场场分析4411整整体市场场概况4412豪豪宅市场场概况66A、绝版版山水盘盘6B、新城城市中心心板块77C、珠江江新城板板块713豪豪宅一条条街滨江路路一、二二线江景景盘火拼拼时速8814 20002年年江景楼楼盘市场场威胁性性预测99二、【珠珠江广场场】项目目（SWWTO）分分析17721项项目竞争争优势分分析（SS）1722项项目竞争争劣势分分析（WW）1823项项目的市市场威胁胁点（TT）1924项项目市场场的机会会点（OO）20三项目目定位2203.1项项目市场场定位策策略2003.2 项目形形象主题题定位策策略2003.2.1

2、形象象主题定定位的必必要性2203.2.2 项项目名称称及形象象主题提提炼2113.4 项目目目标客户户定位2233.5 项目售售价定位位23营销策划划篇266一项目目推售策策略27711目目推广原原则27712户户型统计计分析22712 项目首首推分析析291.2.1入市市时机选选择2991.2.2入市市价格3301.2.3首推推单元的的选择3301.3销销售分期期价格方方案311131“四月初初”入市（蓄蓄水期）32132“五一”全面引引爆（迅迅速升温温期）332133“六一”强销期期（持续续高温期期）322134“七月”再次整整装待发发（恒温温期）332135七月下下旬气势势再次爆爆发（

3、再再次升温温期）333134八九月中中旬延续续期（恒恒温期）33135国庆促促销期（10月1日12月17日）33136元旦、春春节新货货加推，再再欣高潮潮3314 首期推推广策略略34141发售形形式344142认购方方式344143折扣制制定原则则34144发售地地点的选选择355二20002年年项目推推广全案案3521市市场铺垫垫期35522销销售技巧巧引爆期期（入市市）36623全全面引爆爆期36624主主题（教教育）促促销期33725再再度引爆爆3726高高潮迭起起3827推推广炽热热点38828广广告宣传传费用的的预算和和安排338市场分析析篇一市场场分析11整整体市场场概况2001

4、1年的广广州房地地产呈现现出更加加有序发发展的局局面，十十区全年年的商品品房成交交量为8810万万平方米米，成交交金额为为3833亿元。其其中，原原八区的的成交面面积为5535万万平方米米，成交交金额为为2999亿元，都都比去年年有所增增长。并并且首次次使近年年来持续续增长的的商品房房空置面面积出现现减少。随随着房地地产产品品的全面面升级换换代，以以扎实的的内功和和有效的的宣传手手段，而而不是以以价格战战赢得消消费者的的热销楼楼盘越来来越多。2001年广州整体市场的炽热程度明显增加，所推项目远远多于去年，供货量强势增长，随之而来的就是大量的广告宣传，每个楼盘为了在一个白热的竞争中分得一杯羹，在

5、推广宣传上可谓“抢势不减”，出现“遇忌不避，遇节更强”的程度。尤其是华南板块的迅速掘起，为了抡滩广州市区市场，立体化攻势有增无减，使得今年4月至9月的一段时间内，楼市焦点已集中在华南板块，一时成了楼市面热门话题。该板块的举动给市区楼盘带来一定的危机与压力。所以，遭沉重打击的市区楼盘一鼓作气，大举“都市主义”旗帜，进行强势反攻，使得市区楼盘又一度热了起来。随着广州“南拓北优”的规划格局的形成，加上广州举办九运会的机遇，使得今年地产市场焦点集中在东板块及南板块，而西板块及北板块相对较静，该点除了与市政府的统一宣传、统一引导有较大关联外，还与每个板块所聚集项目的多少、大小有关，下面将针对每个板块作总

6、体的分析。 A、东东部板块块该板块块的开发发，乘借借“九运”东风，在在“九运”前期通通过政府府及媒体体的极力力宣传及及炒作，使使得原本本淡静的的一个地地块在一一年内被被宣扬成成为一块块集居住住、投资资于一体体的热土土，使得得在该板板块的在在售或未未售楼盘盘都受益益非浅。 在“九运”后，东圃及其周边的交通、环境都有了质的飞跃，一定程度兑现了政府加大力度“东征”的决心，其利好无形中给置业者及投资者注入一支强心剂。目前该板块虽然项目不多，现时推得较频的在售楼盘有：汇景新城、华景新城、骏景南苑、富力天朗明居、旭景家园等。以顶级市区内豪宅别墅定位的汇景新城由于整体规划、现场的环境及楼宇的设计均采用了国外

7、公司的一流设计，高质素及人性化的布局均排在豪宅盘的前列。拥有自然山景及水景，公寓均价8000元/M2、别墅均价10000元/M2以上，但所以该楼在开售后市场反响一般，业绩远远低于预期理想，估计是价格因素导致如此。而华景新新城、骏骏景花园园南苑以以吸引性性的价格格48000元/M2及51000元/M2引起市市场的关关注，销销售业绩绩良好。旭旭景家园园借助现现代的外外立面色色彩及合合理的户户型间隔隔，一度度以32200元元/M2、38000元/M2的均价价抛向市市场，吸吸引性的的价格引引起了新新生代置置业者热热烈反映映，销售售业绩良良好。对于东圃圃板块的的奥林匹匹克体育育馆周边边，现已已聚集了了不

8、少大大型未售售项目。如如中海康康城、雅雅居乐地地块、美美林基业业地块等等。预计计其相继继会在明明年初至至中旬推推出，由由于其项项目规模模大，发发展商实实力雄厚厚以及九九运会后后周边环环境及交交通都比比较好，相相信它们们的推出出必将给给市场造造成极大大的竞争争压力。B、南部部板块该板块今今年热点点主要集集中在华华南板块块区域，而而洛溪板板块相对对比较静静，由于于华南板板块集中中了华南南新城、星星河湾、锦锦绣香江江、南国国奥林匹匹克花园园等大型型楼盘，其其规模大大，自然然环境及及小区内内部环境境的良好好，吸引引不少追追求自然然生活质质素的市市区客户户购买，加加上地铁铁三号线线在20001年年12月

9、26日破破土动工工，20005年年完工，使使得华南南板块与与市区距距离再进进一步拉拉近，而而且区域域各项目目的小区区专线巴巴士等交交通配套套亦都相相应地完完善起来来。为此此，对新新生代的的一次置置业人士士又增强强了吸引引力。所所以，该该板块对对于一次次置业及及再次置置业的人人士吸引引性潜力力相当大大，竞争争能力不不可低估估。随着该板板块前期期所推货货量已经经大部分分消化（如如星河湾湾、南国国奥林匹匹克花园园，销售售接近990%）。现现时，该该些项目目正处于于新货筹筹备时期期，相信信明年该该板块整整体所推推货量相相对于今今年来说说有过而而不及，激激烈的抢抢滩攻势势一触即即发。C、西部部板块该板块

10、主主要以荔荔湾区、黄黄沙大道道、南岸岸路一带带为主，主主要集中中了富力力广场、荔荔港南湾湾、荔湖湖明苑、富富力半岛岛、嘉和和苑、恒恒宝华庭庭、新光光城市广广场、西西门口广广场、东东浚荔景景苑等项项目。由由于以上上大部分分项目都都为去年年或前年年的入市市项目，其其项目的的开发、销销售亦属属于后期期，所以以其小区区的成熟熟及配套套完善吸吸引不少少“情结西西关”的西关关居民。在新推项项目方面面，该板板块近期期新推了了“晖洋苑苑蔚蓝蓝心殿”，规划划为高层层，处地地原西郊郊车站地地块，交交通方便便，楼宇宇质素高高，现正正处于认认购筹号号的发售售阶段，311楼均价约4400元/M2。西门口广场其方便的交通

11、和成熟的生活配套，以5600元/M2的均价推出市场，受到市场的热烈追捧，前期销售业绩良好。新项目的推出给区域造成极大压力。所以该板块区域集中性竞争特别强，小区素质及价格对河南客源有一定的吸引。D、北部部板块该板块由由于项目目不多，大大多数前前期的销销售已接接近尾声声，如盈盈翠华庭庭、保利利白云山山庄、白白云高尔尔夫花园园、祥景景花园、汇汇侨新城城、金桂桂园以及及同和板板块各大大楼盘等等。白云云高尔夫夫、金桂桂园则分分别以一一口价333600元/M2和48000元/M2进行尾尾货推广广，对市市场有一一定的吸吸引，而而现时新新推项目目有时代代花园、体体育花园园、富力力阳光美美居。“时代花花园”属时

12、代代发展集集团“翠逸家家园”之后的的又一新新项目，该该项目占占地4万平方方米，以以精品的的项目形形象推向向市场，在在现场、样样板房及及广告形形象包装装上都极极具心思思，贴近近年轻人人的置业业心态，该该盘一经经推出，即即受到了了市场的的极大关关注，但但由于其其项目所所在地离离机场路路有5000米左左右，周周边环境境比较旧旧、杂，均均价47700元元/M2，毛坯坯房交楼楼，推出出价格比比市场预预期价值值要高，使使得大部部分年轻轻一族置置业人士士被拒之之于门外外，销售售情况一一般，不不过该项项目的定定位发展展理念比比较好，精精品意识识较强，有有一定的的市场竞竞争力。由珠江实实业投资资开发的的“体育花

13、花园”，位于于新体育育馆旁，环环境好，空空气清新新，但由由于该地地块周边边生活配配套及交交通配套套尚未跟跟得上，并并且售价价较高，因因此，吸吸引性不不大，销销售业绩绩一般。总体来说说，该板板块整体体的区域域环境较较差，居居住环境境较脏乱乱，难以以拉升楼楼盘档次次，因此此置业于于北边的的吸引性性不大，而而且政府府对该板板块的规规划未见见有利好好政策出出台，所所以项目目不多的的该板块块对市场场造成的的竞争压压力不会会很大。12豪豪宅市场场概况从广州豪豪宅的整整体分布布来看，大大都是依依山（白白云山）傍傍水（珠珠江）踞踞新兴的的市中心心（新城城市中心心天河北北、珠江江新城），总体价位在6000-14

14、000元/M2之间，目标客户定位在广州金字塔尖的5%的高收入阶层，具体情况分述如下：A、绝版版山水盘盘 目前，市市政府对对白云山山风景区区房地产产开发采采取严格格控制的的政策，使使广州唯唯一拥有有山水景景观的南南湖板块块成为绝绝版，即即便是一一线江景景盘也不不敢小觑觑。但在在20001年度度，白云云堡、颐颐和山庄庄、江南南世家等等实力雄雄厚、上上规模、上上档次的的豪宅，表表现却很很一般。半半山环湖湖的白云云堡豪苑苑，可谓谓广州顶顶级豪宅宅的领跑跑者，在在沉寂了了一段时时间后，于于年底推推出“以旧换换新”活动，在在各媒体体上大大大露脸，据据悉闻声声而动的的老业主主比新客客多得多多，宣传传炒作效效

15、用明显显优于销销售效果果。纯别别墅社区区江南世世家，全全新包装装的第二二期“京士顿顿山”，以无无装修或或简单装装修交楼楼，与995000元/MM2的平均均面价极极不相衬衬，销售售也不理理想，后后经较大大的内部部折扣处处理，成成交有所所活跃。颐颐和山庄庄大打文文化牌，除除了为各各大高校校的毕业业生晚会会提供自自然山水水外，还还举办徐徐悲鸿画画展，浓浓墨重彩彩的营造造楼盘的的历史韵韵味和人人文色彩彩，为今今年5月月份左右右的二期期推广铺铺垫。在在新盘方方面，南南湖半岛岛花园作作为雅居居乐的巨巨掣之笔笔，正蓄蓄势待发发。综上所述述，南湖湖的山景景盘由于于山体受受到保护护，自然然景观的的不可复复制性给

16、给了他很很大的升升值空间间。而广州江江岸线长长，江景景盘的供供货量明明显多于于山景盘盘。因此此，拥有有独一无无二的山山水组合合的南湖湖板块，吸吸引了广广州大部部分喜欢欢“清山、绿绿树、秀秀水和清清新空气气”的豪客客。B、新城城市中心心板块天河北无无疑是广广州房地地产业辉辉煌的见见证，随随着中信信广场、市市长大厦厦、金利利来大厦厦等顶级级写字楼楼旺租，不不但成为为广州新新经济中中心，亦亦因此成成为广州州豪宅的的中心之之一。比比较活跃跃的有天天誉花园园二期、帝帝景苑-帝翰轩轩、都市市华庭、天天文苑等等，均价价都超过过80000元/M2。但从近近期新推推的几个个楼盘看看，价格格呈现出出熊市走走势。如

17、如新世界界芳草园园，是天天河北占占地面积积、绿化化面积最最大的住住宅小区区，无论论从企业业实力、品品牌以及及产品本本身的地地段、户户型、采采光等方方面都堪堪称一流流，价格格在53300元元左右。另另一紧靠靠天河东东站绿化化广场的的恒康阁阁，集位位置、交交通、商商机、投投资于一一体，该该盘以现现楼均价价48000元/M2面市，打打破了天天河北一一直以来来居高不不下的楼楼价。虽虽然价比比不可跟跟帝景苑苑、天誉誉花园同同日而语语，但天天河北竞竞争的残残酷的一一面昭然然若揭。C、珠江江新城板板块珠江新城城确实是是“未来”的CBBD，从从纵横通通衢的交交通网络络可见一一斑。无无论主干干道的花花城大道道、

18、临江江大道、华华夏路、马马场路，还还是次干干道的海海清路、海海风路、华华城路、华华利路、华华就路，都都已畅通通无阻。多多年不见见起色的的珠江新新城广场场，去年年借房博博会和华华联超市市的进驻驻燃起新新亮点，结结束了珠珠江新城城没有大大型百货货超市的的历史。美美中不足足的是，珠珠江新城城的生活活、教育育、文体体、娱乐乐配套的的成熟尚尚需时日日。即便便如此，南南国花园园20001年仍仍取得了了良好的的业绩。成成交总面面积为88万平方方米，成成交金额额高达66.033亿元，均均价75500元元/M22。在全全市销售售金额排排名中，仅仅次于祁祁福新村村和星河河湾而位位居的第第三。除除本身为为珠江新新城

19、第一一大盘（占占地面积积9万MM2）外外，项目目的规划划设计、环环境景观观建设及及教育文文化配套套受到高高度重视视有关，该该项目大大打教育育牌。拥有一体体化豪华华装修和和浪漫会会所等卖卖点的漾漾晴居，均均价只有有70000元/M2，比去去年下调调了5000元之之多。被被列为“全国智智能化试试点示范范项目计计划”的星汇汇园，220011年100月以668000元/MM2的低均均价推出出B1-C1栋栋，比前前年的降降低了近近9000元/MM2。位于新城城西南面面的碧海海湾终于于在122月下旬旬揭开面面纱，号号称“都市江江景之王王”，作为为珠江新新城的标标志性建建筑之一一的临江江豪宅，与与名噪一一时

20、的金金碧华府府东西呼呼应。该该盘占地地面积113，9980MM2，联体体四栋330层楼楼，采用用南北对对流设计计，户户南南向眺望望珠江，通风采采光一流流，开阔阔的江景景、精致致的园景景融为一一体，与与生俱来来的优秀秀质素给给隔江对对望的滨滨江东楼楼盘带来来较大的的压力。位于华就就路的单单体高层层皓瀚华华轩122月以准准现楼正正式公开开发售，该该盘户型型比较多多样化，面面积由880-1117MM2不等，但但楼价太太高，销销售业绩绩一般。由于临江江大道的的全线贯贯通，广广州歌剧剧院、广广州博物物馆等建建设紧锣锣密鼓，珠江新城南向望江景单位与日俱增（目前就有凯旋新世界磨拳察掌），将成为滨江东板块最具

21、威胁的竞争对手。13豪豪宅一条条街滨江路路一、二二线江景景盘火拼拼时速随着滨江江路的开开通，从从交通、环环境、配配套等方方面都有有飞跃性性的改观观，区域域板块局局部综合合质素的的飞跃性性提升，将将给海珠珠区居民民的置业业观念带带来强烈烈的“综合性性价比”的评判判与比较较。再者者市区内内江景资资源的紧紧缺和“三年一一中变”、“迎九运运”等市政政工程对对江岸的的整治，也也使这里里有了脱脱胎换骨骨的美丽丽，滨江江东路成成为名副副其实的的“豪宅一一条街”。海珠珠区江景景盘大致致利好如如下：1、政府府制定的的“北抑南南拓”规划发发展策略略，给海海珠区这这个“南拓”发展源源头带来来极大的的商住美美好前景景

22、。2、实行行路桥“年票制制”后，消消除了河河南、河河北之间间的一大大隔膜，出出现河北北人士更更热衷于于置业河河南的消消费动向向。3、地铁铁二号线线的即将将通车，在在改善海海珠区的的交通路路网的同同时，更更加强了了海珠区区与其他他区域的的商业来来往，进进一步带带动区域域住宅的的旺盛，拉拉升了海海珠区地地铁沿线线及整个个区域住住宅的商商住价值值。4、“九九运会”对海珠珠区的市市容整改改，使海海珠区今今非昔比比，尤其其是“一河两两岸”工程的的完成，使使滨江一一带已成成为整个个广州一一道亮丽丽的风景景线。整整体环境境的改善善，使得得其他区区域人士士置业于于河南的的吸引性性进一步步增强。5、交易易会新址

23、址落户于于河南东东边，区区政府的的搬迁的的落实以以及各大大型广场场及超市市都选址址于海珠珠区，大大大加大大了海珠珠区的商商业氛围围，对本本项目周周边的环环境、配配套的改改善有美美好前景景。6、政府府出台“滨江路路不准再再建高层层建筑”的新政政策，令令一线江江景这稀稀缺资源源更为紧紧俏，可可望令本本项目地地域一线线江景楼楼盘有升升值空间间。以上各种种利好，无无形中给给整个滨滨江路的的豪宅注注入一支支强心剂剂。因此此，各大大楼盘亦亦都借此此之机纷纷纷入市市，如：加勒比比湾、蔚蔚蓝湾畔畔、中海海名都、珠珠江帝景景、海岸岸俊园等等项目，其其规模大大，供货货量多，宣宣传攻势势密集，使使该板块块的竞争争热

24、度持持续升温温。而海海琴湾、浪浪琴湾、丽丽景湾等等开发多多时的楼楼盘，江江景单位位几乎所所剩无几几，清尾尾的销售售工作亦亦整装待待发。随着滨江江中路的的海岸俊俊园在220022年1月月抢匣而而出，“国际城城市水岸岸社区”、266M2生态园园林、一一线江景景为卖点点，吸引引了高收收入人士士前来参参观，但但由于岁岁未临近近农历新新年，并并非售楼楼旺季，使使得买方方市场对对本项目目开盘表表现较为为冷淡。其其户型间间隔较多多样化，但但间隔不不佳，仅仅80多多平方的的向西单单位较理理想。在在推广方方面，亦亦打破北北向江景景盘一向向的作风风，推出出生态大大阳台（江江景单位位），令令本项目目添加新新亮点。在

25、名盘跌跌出、竞竞争如火火如荼的的滨江东东板块，高高价位的的入市策策略已非非上策。14 20002年年江景楼楼盘市场场威胁性性预测目前该板板块在售售项目主主要有上上文提及及的几大大竞争项项目，蓄蓄势待发发的楼盘盘有汇美美景台、金金海湾等等，预计计其将在在今年上上半旬推推出。相相对于珠珠江广场场来说来来说，是是最具威威胁性的的项目。1、金海海湾地理位置置：滨江江东路中中大广场场东侧占地面积积：2442300优势：一一线江景景，北靠靠中大校校园，西西临中大大广场，面面向二沙沙岛全江江景户型型。劣势2、汇美美景台开 发 商：广广州汇美美发展有有限公司司地理位置置：滨江江东路占地面积积：1.3万优 势：

26、1、户户户临江江，户户户复式设设计 2、11万的的立体园园林劣势：11、小区区规模小小，仅有有3栋联联体 2、小小区绿化化面积小小3、海岸岸俊园开 发 商：广广州保玛玛房地产产开发有有限公司司地理位置置：滨江江东路占地面积积：1.33991万价格：AA座：总总均价：62992元 最低低价：559011元 最高高价：888499元 BB座：总总均价：78226元 最低低价：880133元 最高高价：995599元优 势：1、小小区规模模大，规规划合理理 2、户户型采用用新式花花园式阳阳台设计计 3、江江景单位位视野开开阔劣 势：1、项项目周边边、环境境较旧、乱乱 22、户性性设计实实用性差差 3

27、3、北临临马路，噪噪音影响响大，南南面单位位景观差差4、锦骏骏华庭 开发商：广州市市嘉沣房房地产有有限公司司地理位置置：滨江江东与下下渡路交交界处西西南角户型面积积： 336.009， 76.2，883.776，1128.88建筑进度度：已进进入封顶顶阶段，220022年111月交楼楼交楼标准准：普通通装修，仿仿古瓷砖砖、复合合木地板板，环保保涂料等等，阳台台安装不不锈钢扶扶手配单单绿色玻玻璃。优 势：1、位处处滨江东东路与下下渡路交交汇处，交交通便利利；坐享享滨江东东名校网网，文化化氛围浓浓厚；岛岛内价、鹭鹭江商贸贸综合城城近在咫咫尺，购购物便利利。2、首创创顶层空空中会所所、架空空层会所所

28、，设恒恒温泳池池、星光光舞池、DDIGII影视厅厅、商务务中心等等。3、3.9米客客厅配宽宽大观景景阳台，厨厨卫全明明，间隔隔较宽。4、特设设双层中中空防爆爆玻璃窗窗，隔音音隔热效效果较好好。5、户型型多样，面面积跨度度大，从从36.09-1288.888不等等，满足足不同层层次的客客户需求求；以中中小户型型为主，降降低了入入住的门门槛。 6、艺术术教育设设置艺术术长廊、艺艺术沙龙龙、小天天鹅练舞舞室、岭岭南艺术术画舫、剑剑桥书屋屋、美声声练声室室大等，全全方位营营造艺术术成长氛氛围。7、物业业服务队队伍由花花园酒店店管理人人员进行行岗位培培训，提提供五星星级标准准的全程程无忧服服务。劣 势：

29、1、本项项目为单单体带裙裙楼，生生活配套套必他求求。2、处于于二线江江景盘，低低层难以以望江。5、碧海海湾发 展 商：广广州中粤粤企业工工贸总公公司、广州中粤粤鑫灏房房地产开开发有限限公司地理位置置：珠江江新城临临江大道道西与华华穗路交交汇处建筑进度度：建筑筑面积110万多多，已已封顶，预预计20002年年8月交交楼户型面积积：C栋栋：1330.4489、1145.9555、1882.6692、1197.4155、2007.8849项目优势势：1、东临临29万万的珠珠江公园园及未来来的广州州庆典活活动广场场海心沙沙公园、广广州歌剧剧院、博博物馆等等，西临临五羊新新城成熟熟生活社社区，南南临12

30、20米宽宽的临江江大道、市市民广场场、纪念念广场，北北接天河河城广场场、体育育中心、珠珠江新城城广场，地地理位置置十分优优越，增增值潜力力大。2、风帆帆式流畅畅外型设设计，户户户望江江，南北北对流，通通风采光光至佳，单单边户型型占总货货量的880%。3、南面面临近珠珠江边，东东面为市市民广场场和广州州歌剧院院、广州州博物馆馆等低矮矮建筑，视视野十分分开阔，景景色秀美美迷人。4、星级级豪华会会所，设设海滨式式泳池、桑桑拿、健健身、商商务等高高尚设施施。5、智能能家居系系统、社社区卫星星电视、宽宽带网、直直饮水等等。项目劣势势：1、户型型面积大大，以1100000元/均价价计，总总价至少少在133

31、0万以以上。2、实用用率低至至82.6% 。6、皓瀚瀚华轩发展商：广州市市嘉德丰丰实业发发展有限限公司地理位置置：珠江江新城华华就路223号建筑进度度：共224层，外外立面初初现，预预计20002年年7月交交楼，除除剪力强强墙、厨厨房卫生生间的墙墙已完成成，其他他间墙均均未施工工，由业业主自行行设计。面积分布布：标准准层888.93316、997.003266、977.4777、1101.45116、1118.14777、1118.91991、1127.1899、1330.881166，复复式1990-3339康乐设施施：五层层设有110000多平方方米的园园林会所所，地面面有5000多平平方

32、米的的花园，供供住户休休闲、娱娱乐、健健身之用用。智能网络络系统：设有闭闭路监控控系统，车车库自动动收费系系统；设设有广东东有线电电视网、广广东视讯讯宽带宽宽频高速速信息网网等。物业管理理费：11.9元元/项目优势势：1、东临临29万万的珠珠江公园园及未来来的广州州庆典活活动广场场海心沙沙公园、广广州歌剧剧院、博博物馆等等，西临临五羊新新城成熟熟生活社社区，南南临1220米宽宽的临江江大道、市市民广场场、纪念念广场，北北接天河河城广场场、体育育中心、珠珠江新城城广场，地地理位置置十分优优越，增增值潜力力大。2、立体体化交通通网络，坐坐拥地铁铁三号线线和未来来轻铁之之便利，公公交系统统四通八八达

33、。3、户型型设计方方正，间间隔合理理，B、EE、G、HH等户型型设置储储物室，有有效的利利用了空空间。4、项目目一、二二层规划划为大型型超市（宏宏城超市市），购购物不假假外求。5、实用用率高，达达87.4%5、244小时保保安巡逻逻，酒店店式私家家侍从管管理项目劣势势： 中国最最庞大的的资料库库下载1、单体体楼，集集写字楼楼、住宅宅、超市市等于一一体，给给人低档档混杂之之感。2、离江江较远，南南面为其其他项目目规划用用地，将将阻挡望望江视线线。3、教育育配套、歌歌剧院、博博物馆等等项目的的启用时时间较远远。7、中海海名都发 展 商：中中海地产产占地面积积：9.23115万建筑面积积：411.8

34、88万价格范围围：5005379994元/ 均价：66.2元/优 惠：一次性性90折折，按揭揭91折折面积范围围：799.8552221.888优 势：1、发发展商美美誉度较较高，是是中海地地产继中中海锦苑苑之后的的又一实实力之作作。 2、小小区规模模大，园园林绿化化有一定定的规模模 3、项项目现场场包装有有特色劣 势：1、小小区规划划密度过过高 2、户户型设计计实用性性差 3、望望江单位位已被海海岸俊园园遮挡 4、项项目周边边环境较较差8、丽景景湾发 展 商：广广州金恒恒房地产产开发有有限公司司地理位置置：滨江江东路广广州大桥桥西侧项目规模模：占地地近2万万，建建筑面积积10万万平方米米，由

35、北北座、西西座、南南座5栋栋豪宅组组成。户型面积积：均 价：南座665000元/，北座座认购价价82330元/优 势：1、交通通便利纵纵横畅达达全城2、双蝶蝶双翼式式设计，南南北通透透，间隔隔四正，宽宽敞明亮亮3、北座座户户向向江设计计，拥有有3.88米宽落落地翠绿绿色弧形形观景窗窗4、大型型双层向向江会所所，精致致的30000私家向向江花园园5、拥有有11项项智能化化家居系系统，随随楼附送送。6、北向向望江单单位售出出较多，总总体入住住率不高高。劣 势：1、小区区规模小小，园林林绿化面面积小2、楼距距较密，户户户之间间私密性性差，景景观受阻阻挡9、琴海海居-蔚蔚蓝湾畔畔发 展 商：五五矿穗港

36、港地理位置置：广州州大桥南南东侧规 模： 占地地面积：1万，建筑筑面积33.644万价格范围围：47727-89775元/，均均价67762元元/主要面积积：333.000、499.955、855.111、899.933、999.233、1005.775、1110.42、1142.28、1163.58等物业管理理：1.5元/，220022.3交交楼优 势：1、美景景园林围围合式小小区2、全江江景豪宅宅3、奔驰驰住户专专巴接送送4、拥有有平台花花园、天天台花园园、楼中中楼设计计5、现楼楼发售，随随楼附送送高级装装修和多多种名牌牌家用电电器。劣 势： 1、小区区西向望望江2、小区区周边楼楼盘密度度

37、高，景景观不开开扬3、小区区临马路路，受噪噪音影响响较大4、交通通出入不不方便5、社区区配套不不完善10、浪浪琴居发 展 商：广广州南雅雅房地产产开发有有限公司司地理位置置：滨江江东与下下渡路交交汇处户型面积积：666.38878、668.445755、1110.333277、1117.440955、1119.2289卖 点：1、43380元元/起起，总价价最低330万元元，首期期仅3万万即可入入住。2、独创创60多多平方米米望江景景单位，双双阳台设设计。11、嘉嘉仕花园园-加勒勒比湾发 展 商：广广州金展展房地产产有限公公司地理位置置：滨江江东1668号（中中大北门门）户型面积积：788.1

38、111225.886价格范围围：5118063770元/优 势：1、大厅厅大房南南北对流流设计2、沙滩滩泳池、下下沉式网网球场、泼泼水林广广场3、低层层有绿、高高层望江江，2770度全全景飘窗窗劣 势：1、二线线江景楼楼盘，望望江价值值低2、小区区被市政政规划路路所穿过过、划分分，发展展商信誉誉差12、海海琴湾发展商：广州宜宜利房地地产开发发有限公公司地理位置置：滨江江东与下下渡路交交汇处户型面积积：900.033、1000.998、1106.2644、1112.889、1129.33价格范围围：5665090338元/，均均价65590元元/卖 点：1、79900泳池临临江公园园，40000

39、望江苏苏州园林林平台花花园。2、30000全江景景多功能能会所，配配西餐厅厅、咖啡啡酒廊、健健身房等等。3、楼王王豪宅，全全江景价价值5550万元元。13、珠珠江帝景景发展商：合生创创展地理位置置：滨江江东赤岗岗塔公园园内规 模：占地面面积655万；首期占占地377.3万万，建建筑面积积87万万，住住宅容积积率为22.244，建筑筑密度115.77%，规规划722栋133-322层小高高层及高高层住宅宅。总规规划户数数为70000户户，规划划总人口口为3万万人。优 势：1、滨江江东最大大型园林林社区，教教育、超超市等配配套完善善，倾力力营造江江畔艺术术之都。2、园林林设计由由贝林高高尔、建建筑

40、巴马马丹拿公公司共同同打造。立立体化绿绿化覆盖盖率1000%3、尊贵贵会所约约200000万万，运运动、娱娱乐、休休闲、商商务等设设施齐备备4、拥有有11万万中轴轴线广场场5、停车车场规划划车位335000个劣 势：1、小区区整体渐渐未成形形，园林林绿化也也未形成成2、项目目周边的的规划未未有动静静3、社区区配套未未到位4、交通通不方便便二、【珠珠江广场场】项目目（SWWTO）分分析21项项目竞争争优势分分析（SS）1、环境境优雅 特特有1000000M2的中心心花园 【珠珠江广场场】拥有有同类江江景盘罕罕有的11万多平平方米的的中庭花花园、大大型首层层架空花花园，绿绿化率极极高；罗罗马喷泉泉

41、广场、假假山瀑流流等与美美不胜收收的江景景融为一一体，交交织出多多层次的的悦目景景观。2、地理理位置 得天天独厚 位位于秀美美的珠江江河畔，正正对二沙沙岛星海海音乐厅厅，拥有有整个珠珠江景观观中最开开阔、最最漂亮的的湾道段段，左有有新领事事馆，右右有中山山大学，人人文社区区氛围高高尚，生生活环境境高雅。3、生活活配套 应有有尽有小区内外外配套齐齐全，会会所、四四星级酒酒店、酒酒家、私私家游艇艇、邮局局、专家家门诊等等式式俱俱全，生生活所需需举步即即享。4、星级级会所 尊贵贵享受 沿江最最大型的的会所，内内设桌球球室、乒乒乓球室室、棋牌牌室、健健身房、桑桑拿、正正宗中医医足疗、卡卡拉OKK、咖啡

42、啡厅、风风味餐饮饮等，设设施巨细细无遗，休休闲随心心所欲。生生活格调调高雅、豪豪华，尊尊贵尽享享。5、超前前规划 唯江江景设计计 小小区占地地面积达达5万MM2，整体体建筑采采用阶梯梯型布置置，让每每栋建筑筑都能俯俯瞰二沙沙美景。临临江楼宇宇的3.5米高高架空设设计，满满足用户户宽敞的的观景活活动空间间。6、户型型开扬 实实用率高高采用隐梁梁隐柱设设计，实实用率高高达866%，户户型豪华华开阔，特特别设计计豪迈的的窗屏，珠珠江秀色色，二沙沙美景，尽尽收眼底底。7、观光光电梯 全城城唯一 珠江广广场特别别设计豪豪华的2270度度观光电电梯，令令您全方方位感受受珠江如如练、二二沙似珠珠的胜景景。8

43、、保安安素质优优秀小区特聘聘驻港部部队退伍伍官兵为为保安，组组建了一一支素质质优秀、纪纪律严明明的保安安队伍，提提供244小时的的全方位位服务，令令安全保保障，全全程无忧忧。9、物业业管理 尽善善尽美由知名的的物业管管理公司司提供星星级酒店店式服务务，家居居清洁、钟钟点工服服务等即即呼即至至。10、装装修豪华华 用用料精当当 全全屋高档档豪华装装修，气气派显赫赫，格调调高雅。从从国内外外精挑细细选的知知名品牌牌的环保保建材，配配合创意意时尚的的设计，令令您赏心心悦目。11、文文化氛围围浓郁 人文文质素高高人一筹筹小区以正正对岸的的星海音音乐厅、广广东美术术馆及相相邻的中中山大学学为依托托，营造

44、造充满文文艺氛围围的小区区人文环环境。周周边名校校林立，市市六中、广广州美院院、中大大附小等等近在咫咫尺，6600米米内子女女可从小小学读到到博士。小小区特设设小学、中中英文幼幼儿园，由由经验丰丰富的名名师执教教，晚辈辈教育成成长后顾顾无忧。12、水水陆交通通方便畅畅达 西有440米宽宽的下渡渡路直抵抵新港中中路、地地铁2号号线鹭江江站；南南临拓宽宽的滨江江东路，顷顷刻抵达达海印桥桥、广州州大道和和地铁33号线客客村站。附附近公交交线路有有2111、833、1997、553、1178、2270、114、1190、1184、2204等等20多多路，均均可须臾臾间到达达全城各各个角落落。13、豪豪

45、华游艇艇 至至尊享受受“珠江广广场一号号”游艇，专专门为尊尊贵的业业主度身身订做。每每每夜游游泛波，饱饱览珠江江两岸璀璀璨灯火火，或与与家人共共聚天伦伦，或与与朋友倾倾谈交流流，人生生得意尽尽情挥洒洒。14、四四星级酒酒店 服务一一流珠江广场场拥有一一座四星星级豪华华酒店新珠珠江大酒酒店，时时刻恭迎迎您的光光临。15、珠珠江春海海鲜酒家家 美味送送到家 品尝美美味海鲜鲜，举步步即至；或电话话订购，顷顷刻便能能送抵家家中。22项项目竞争争劣势分分析（WW）1、小区区园林设设计缺乏乏特色 1100000M22的中庭庭园林作作为本小小区最大大的卖点点之一，本本应作出出最有吸吸引力的的景观。但但现时园园林缺乏乏新意，棕棕榈树为为主体的的绿化和和假山喷喷泉广场场截然分分开，流流动的水水体局限限于一角角，使大大面积的的绿化广广场少了了灵动的的气息。2、小区区呈开放放式 给人人平添几几份隐忧忧 整整个小区区未能实实现封闭闭合围，虽虽然有一一流的保保安队伍伍，但对对于豪门门巨贾来来说，难难免有所所担忧。可可借鉴中中海锦苑苑的绿树树围墙，营营造浑然然一体小小区氛围围。3、人车车共伍 小区没没有采用用常规的的人车分分流设计计，车辆辆在进入入小区后后方可驶驶入地下下停车场场，一定定程度上上影响了了小区的的整洁与与安宁，规规划缺乏乏人性化化。4