最新《房地产估价理论与方法》模拟试题(二)(答案分离版)..doc
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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产估价理论与方法模拟试题(二)(答案分离版).房地产估价理论与方法模拟试题(二)(答案分离版).一、单项选择题1.按照我国法律的规定，娱乐用地的最高年限为（）年。 A.70 B.60 C.50 D.40 2.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。 A.不可移动性 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限
2、制 3.在房地产价格中，理论价格是（）。 A.稳定均衡价格 B.不稳定均衡价格 C.短期均衡价格 D.长期均衡价格 4.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（）。 A.社会一般报酬率 B.最低期望收益率 C.特定投资者所要求的最低期望收益率 D.特定投资者所要求的最低报酬率 5.在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。 A.主观 B.客观 C.悲观 D.乐观 6.在评估投资价值时，折现率是（）。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率 7.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费
3、用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。 A.保持现状前提 B.装修改造前提 C.转换用途前提 D.重新利用前提 8.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A.1765 B.2000 C.2069 D.2400 9.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。 A.40 B.48 C.50 D.60 10.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖
4、方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9 11.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1。对可比实例甲进行交易日期调整后的价格为（）元/。 A.3214 B.3347 C.3367 D.3458 12.某房地产在2006年3月的价格为2009元，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产20
5、06年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（） 元。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 13.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A.280 B.285 C.290 D.295 14.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2和1，
6、该类房地产的报酬率为8，该房地产的价格为（）万元。 A.100 B.77 C.63 D.42 15.（）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。 A.毛租金乘数法 B.潜在毛租金乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法 16.某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5，自有资金资本化率为8。则其综合资本化率为（）。 A.7.65 B.8.75 C.9.42 D.10.19 17.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10，在该宗房地产的土地价值为（）万元。
7、A.260 B.450 C.460 D.500 18.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。（2001年试题） A.有效经过年数等于实际经过年数 B.有效经过年数短于实际经过年数 C.有效经过年数长于实际经过年数 D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数知识点：建筑物折旧的求取方法 19.某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。（2004年试题） A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元 20.某建筑物实际经过年数为10年，估价人
8、员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A.43.2 B.50 C.56.8 D.70 21.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是（）年。 A.37 B.40 C.60 D.63 22.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该物业的报酬率应为（ ）。 A.
9、2 B.3 C.5 D.8 23.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。 A.开发结束时的时间 B.购买待开发房地产时的时间 C.开发期间的某个时间 D.全部租售出去时的时间 24.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。 A.买方，买方 B.买方，卖方 C.卖方，买方 D.卖方，卖方 25.在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。 A.市场行情 B.周期长短 C.实际时间 D.变动程度 26.某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制
10、所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。 A.375 B.450 C.500 D.600 27.某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A.1.0 B.1.5 C.2.0 D.2.5 28.估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。 A.3个月 B.半年 C.
11、一年 D.二年 29.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。 A.2008年9月20日 B.2008年9月23日 C.2008年9月26日 D.2008年9月27日 30.估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（ ）注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。 A.1名 B.2 名 C.2名以上 D.3名以上 31.在估价基本事
12、项中起龙头作用的是（ ）。 A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.估价方法 32.若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值 33.在假设开发中应计息的项目不包括（ ）。 A.未知的需要求取的待开发房地产的价值 B.取得待开发房地产的税费 C.开发利润 D.后续的开发成本、管理费用和销售费用 34.一个估价项目完成后，应保存的档案资料不包括（）。 A.委托估价合同 B.实地查勘记录 C.估价人员的作息时间 D.向委托人出具的估价报告 35.估价委托合同的内
13、容一般不包括（）。 A.委托人的名称或者姓名 B.估价服务费及其支付方式 C.解决争议的方法 D.委托人指定的估价对象 二、多项选择题1.对房地产本身进行投资改良的内容不包括（）。 A.经济发展 B.交通条件改善 C.改进物业管理 D.装饰装修改造 E.更新或添加设施设备 2.房地产按开发程度来划分，可以分为（）。 A.自由的房地产 B.生地 C.毛地 D.熟地 E.现房 3.下列不是互补品的是（）。 A.住宅与其配套的娱乐房地产之间 B.宾馆与写字楼之间 C.大城市郊区的住宅与高速公路的收费 D.经济适用房与普通商品住宅之间 E.住宅与其配套的商业房地产之间 4.下列情况中会导致房地产价格上
14、升的是（）。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.减免房地产持有环节的税收 E.提高最低购房首付款比例 5.估价中的最高最佳使用具体包括（）等。（2004年试题） A.最佳用途 B.最佳位置 C.最佳规模 D.最佳环境 E.最佳集约度 6.下列哪些难以采用市场法估价（）。 A.特殊厂房 B.普通住宅 C.存量成套住宅 D.博物馆 E.在建工程 7.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等。 A.土地使用权出让金 B.营业税 C.土地增值税 D.契税 E.所得税 8.对于土地来说，实物状况比较、调
15、整的内容包括（）。 A.形状 B.外部配套设施 C.环境景观 D.基础设施完备程度 E.场地平整程度 9.在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。 A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益 10.收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。 A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 11.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，不包括（）。 A.毛租金乘数 B.利润乘数 C.净收益乘数 D.销售收入乘数 E.总收益乘数 12.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变
16、，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。 A.市场法 B.成本法 C.假设开发法 D.基准地价修正法 E.长期趋势法 13.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。（2006年试题） A.功能落后 B.功能缺乏 C.环境污染 D.交通拥挤 E.正常使用的磨损 14.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。 A.开发期+经营期 B.开发期+运营期 C.开发期+经营期-前期-建造期 D.开发期+运营期-前期-建造期 E.前期+建造期+经营期 15.搜集估价所需资料的渠道主要有（）。 A.询问有关知情人士 B.查阅估价机构自己的资
17、料库 C.估价师在实地查看估价对象时获取 D.要求委托人提供 E.自有自估的资料 三、判断题1.房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵掣。 （） 对 错 2.具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 （） 对 错 3.从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。 （） 对 错 4.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。 （） 对 错 5.对于处分共有的房
18、地产，应当经占份额23以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。 （） 对 错 6.就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。 （） 对 错 7.市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。 （） 对 错 8.在现时估价中，有时评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，例如在城市房屋拆迁估价中应采用的是清算价值标准。 （） 对 错 9.在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（） 对 错 10.在某一估价时点，市场价值是唯一的，
19、而投资价值也是唯一的。 （） 对 错 11.从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 （） 对 错 12.房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度，建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （） 对 错 13.当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。 （） 对 错 14.经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60、25和15，经观察评定，三
20、部分各自的成新率分别为90、70和80，该建筑物的现时价格为835万元。（）（2002年试题） 对 错 15.某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（） 对 错 四、计算题1.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字
21、楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。 2.2.评估某块城市规划确定的住宅用地，土地面积为1500/m2，（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。（2）可比实例的成交价格如下：成交价格（元/m2）成交日期交易情况可比实例A12002004年2月20日正常可比实例B11502004年4月20日比正常价格低3%可比实例C13802004年7月2
22、0日比正常价格高5%（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示： 月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注:表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100（4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示： 权重0.40.350.25因素1因素2因素3估价对象100100100可比实例A95105110可比实例B929698可比实例C10610997试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格 答案部分 一、单项选择题1. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P59。 【该题针对“房地产的特性
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