某楼盘营销推广方案9187.docx

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1、常熟XXX世纪中中心营销销推广方方案第一部分分、房地地产市场场背景分分析受到房地地产产业业政策、税税费政策策、金融融政策调调控的影影响，常常熟房地地产市场场容量急急剧减少少，市场场上积压压大量的的高档豪豪宅商品品房，市市场销售售压力骤骤然增大大，竞争争更趋激激烈。一、项目目市场背背景分析析近年来，我我国相续续实施的的、系列列的房地地产产业业宏观调调控政策策开始发发挥其指指导性作作用，指指引我国国房地产产产业的的发展，房房地产市市场步入入结构调调整期。20055年6月月房地产产产业新新政的实实施和落落实，有有力的抑抑制了房房地产市市场的投投机性需需求，对对住宅房房地产产产品消费费市场产产生消极极

2、的影响响，市场场观望气气氛严重重；市场场投资者者将投资资目标转转向以商商铺、办办公等为为主的经经营性产产品，房房地产住住宅市场场自住型型消费需需求成为为近期房房地产需需求市场场的主力力军，高高性价比比产品、商商铺、商商务写字字楼成为为现阶段段市场的的焦点。1、宏观观调控政政策影响响力显著著，房地地产市场场步入结结构盘整整期近年来，国国家采取取系列的的宏观调调控政策策，分别别从土地地政策、金金融政策策、房地地产法律律法规、房房地产产产业税费费政策等等角度对对房地产产产品供供给商、房房地产消消费者施施加影响响，成功功的抑制制了我国国房地产产业高速速、盲目目增长的的势头。经经过较长长时间的的市场博博

3、弈，国国家采取取规范房房地产市市场、完完善房地地产法律律法规、严严厉打击击房地产产市场投投机性投投资行为为、继续续实施积积极的货货币政策策、积极极扶持初初次置业业需求、引引导房地地产市场场产品供供给结构构和市场场消费结结构等措措施，有有效抑制制房地产产业非理理性、快快速增长长的势头头，市场场行进状状态平稳稳，步入入调整、结结构重组组、稳恒恒发展的的时期。2、六月月新政有有效的抑抑制了住住宅房地地产市场场投机性性需求，自自住型消消费成为为住宅市市场消费费主力军军，高性性价比商商品房需需求旺盛盛今年六月月新政的的实施及及落实，有有效的抑抑制了我我国境内内外游资资的投机机性行为为、非理理性市场场投资

4、行行为，房房地产市市场投机机性需求求容量急急剧减少少。部分分城市房房地产市市场价格格下探，市市场观望望氛围浓浓烈，出出现供过过于求的的市场局局面，房房地产市市场步入入买方市市场，消消费者表表现更为为理性，市市场竞争争白热化化，行业业规则规规范化，机机会与约约束同时时发挥作作用。在这种市市场形势势下，房房地产市市场自住住型消费费需求成成为住宅宅市场的的重要支支柱，高高性价比比产品、低低档次价价位产品品成为市市场上关关注的热热点，房房地产供供给商采采取各种种促销手手段推售售产品；部分房房地产市市场投资资客调整整其投资资战略，商商铺、商商务办公公写字楼楼成为其其关注的的对象，如如近阶段段南京、上上海

5、房地地产市场场状态。3、受到到区域性性房地产产市场特特征的影影响，本本轮宏观观调控政政提升了了三线城城市房地地产市场场健康、有有序的发发展受到到我国不不同地区区经济发发展不平平衡的影影响及房房地产市市场区域域性特征征的限制制，不同同城市房房地产产产业发展展水平差差距显著著，长三三角地区区新兴经经济城市市房地产产市场大大多数处处于健康康的市场场状态，如如常熟房房地产市市场处于于发展阶阶段，其其发展前前景乐观观。但常熟房房地产市市场开发发规模普普遍较小小，市场场上供给给的产品品功能单单一、缺缺乏创新新能力；房地产产市场消消费容量量偏小，大大多数处处于二次次置业阶阶段，市市场上消消费者的的消费心心理

6、表现现成熟，对对高素质质、舒适适型住宅宅市场需需求前景景广阔，对对此，我我们对XXX世纪中中心有理理由保持持谨慎的的乐观。二、常熟熟房地产产市场现现状分析析1、市场场投资保保持快速速增长的的势头根据常熟熟统计局局公布的的信息显显示，220044年，常常熟全年年全市完完成房地地产开发发投资229.660亿元元，比220033年增长长57.5%，其其中住宅宅投资223.223亿元元，增长长45.6%；商业营营业用房房4.229亿元元，增长长1833.3%。根据常熟熟房地产产信息网网公布的的信息显显示，今今年17月份份，常熟熟全市完完成房地地产投资资额188.4334亿元元，同比比增长888.66%

7、；其其中完成成房地产产住宅投投资额112.220466亿元，同同比增长长42.9%；完成商商业营业业用房22.300亿元，增增长4775.00%。市市场投资资保持高高速增长长的势头头。2、房地地产市场场开发规规模逐渐渐增大，房房地产开开发商逐逐步走向向成熟今年17月份份，全市市商品房房施工面面积已达达2999.2万万平方米米，商品品房竣工工面积559.442万平平方米，分分别增长长38.2%和和87.6%。房房地产开开发市场场开发规规模逐渐渐增大，如如尚湖中中央花园园总占地地面积约约10万万平方米米，总建建筑面积积达544.1万万平方米米。房地产开开发市场场的项目目开发规规模较小小。市场场上大

8、部部分楼盘盘建筑面面积在110万平平方米以以下，如如金大地地花园翠翠竹苑，总总面积约约1.77万平方方米，销销售面积积约60000平平方米，产产品功能能单一，缺缺乏创新新能力。3、房地地产市场场供给充充足，市市场供给给结构失失衡延续20003年年、20004年年房地产产快速成成长的影影响及今今年上半半年实施施的土地地政策，加加速了房房地产市市场的土土地开发发速度，今今年17月份份，全市市商品房房施工面面积已达达2999.2万万平方米米，比去去年同期期增长338.22%，房房地产市市场供给给充足。根据今年年上半年年常熟房房地产春春季展览览会的市市场反应应，20005年年常熟房房地产市市场豪宅宅产

9、品供供给量急急剧增大大，655%的产产品属于于高档别别墅，如如雅兰美美地山庄庄、国美美山庄、名名坤豪园园、圣地地雅歌、艺艺墅信步步华庭等等；而商商铺、普普通住宅宅产品供供应相对对缺乏，市市场供给给结构失失衡。4、房地地产销售售速度趋趋缓受到国家家宏观调调控政策策、市场场供给结结构失衡衡的影响响，常熟熟房地产产市场销销售节奏奏趋缓。今今年17月份份，实现现商品房房实际销销售面积积39.33万万平方米米，其中中住宅商商品房销销售面积积27.58万万平方米米，比去去年同期期下降22.3%；实现现商品房房实际销销售额112.335533亿元，其其中住宅宅商品房房实际销销售额88.95531亿亿元。实实

10、现商品品房预售售面积889.554万平平方米，比比去年同同期下降降2.55%，其其中住宅宅预售面面积766.155万平方方米，比比去年同同期下降降14.7%，房房地产一一级市场场销售压压力骤然然增大。从二级市市场上看看，今年年177月份实实现二手手房成交交面积337.002万平平方米，比比去年同同期增长长25.41%，其中中住宅二二手房成成交面积积为211.088万平方方米，比比去年同同期下降降7.226%。虽虽然二手手房总成成交面积积有较大大增长，但但是二手手房住宅宅用房的的销售面面积明显显下滑。从房地产产二级市市场、三三级市场场销售情情况显示示，常熟熟房地产产市场销销售压力力增大，市市场销

11、售售速度缓缓慢。5、受到到土地成成本的影影响，房房地产销销售价格格保持快快速增长长的态势势土地供应应总量的的限制和和土地市市场流转转程序的的规范，使使经营性性房地产产土地成成本占投投资总成成本的比比重进一一步增加加，土地地购置成成本占总总成本的的比重由由20004年的的23.4%上上升至目目前的333.11%。受到投资资成本的的影响，房房地产销销售价格格保持稳稳步增长长的势头头。今年年上半年年，常熟熟房地产产市场现现房平均均销售价价格30049元元/平方方米，比比去年同同期增长长8.44%，其其中住宅宅平均售售价为331400元/平平方米，比比去年同同期增长长11.8%；期房平平均预售售价格为

12、为46337元/平方米米，比去去年同期期增长228.11%，其其中住宅宅预售价价为41109元元/平方方米，比比去年同同期增长长25.8%。三、常熟熟房地产产前景展展望常熟市城城市经济济的快速速发展，提提升了常常熟城市市化进程程，成为为推动常常熟房地地产市场场稳定、健健康发展展的重要要性因素素。随着着生活水水平的提提高，常常熟市民民逐渐重重视生活活环境和和生活质质量，大大部分常常熟本地地市民采采取二次次置业改改善生活活环境，对对产品质质量、园园林景观观、生活活环境、配配套设施施等综合合素质要要求较高高，高品品质产品品受到市市民的关关注。常熟房地地产市场场处于成成长阶段段，房地地产市场场开发规规

13、模较小小，能够够开发110万平平方米以以上的楼楼盘屈指指可数，大大多数房房地产项项目建筑筑面积不不足100万平方方米；市市场上产产品功能能单一，园园林景观观概念淡淡薄，配配套设施施不足，社社区功能能设置缺缺乏创新新，市场场缺乏创创新意识识。因此此，常熟熟房地产产市场具具有很大大的可塑塑性，我我们对常常熟的市市场前景景保持谨谨慎的乐乐观。第二部分分、常熟熟XX创梦世世纪目标标市场分分析本项目目目标市场场主要由由常熟本本地消费费群体、长长期驻常常熟投资资经营的的消费群群体、项项目周边边城镇及及房地产产投资客客群等四四大客群群组成。其其中以常常熟本地地房地产产市场消消费群体体、长期期驻常熟熟投资经经

14、营的房房地产市市场消费费群体为为主。目目标消费费群体具具有雄厚厚的经济济实力，重重视舒适适的生活活环境，注注重生活活品质和和内涵。一、项目目（创梦梦世纪）潜潜在目标标市场来来源及组组成分析析常熟市城城市人口口规模发发展稳定定，房地地产市场场消费水水平保持持平稳、微微幅的上上升势头头，常熟熟本地市市民房地地产消费费目的主主要以改改善居住住环境为为主，外外地长驻驻常熟投投资经营营的投资资者逐渐渐成为常常熟房地地产市场场消费群群体的一一支主力力军。另一方面面，在房房地产金金融市场场、房地地产产业业政策的的压力之之下，根根据我国国房地产产市场发发展水平平不均匀匀这一房房地产市市场发展展现状，国国内外房

15、房地产投投资群体体相续放放弃房地地产市场场发展水水平相对对比较成成熟的市市场，其其目标投投资对象象转向瞄瞄准像常常熟市之之类城市市经济快快速增长长的新兴兴经济城城市的房房地产市市场，由由于这类类城市的的房地产产市场处处于成长长阶段，投投资前景景乐观。根据对本本项目房房地产市市场环境境、产品品组合及及其发展展前景分分析，结结合我司司多年的的操盘经经验，认认为本项项目的目目标消费费群体具具有一定定的经济济实力，他他们重视视生活环环境和居居住氛围围，并具具有前瞻瞻性的消消费意识识和投资资意识。因因此，本本项目的的客户群群体主要要来源于于常熟本本地企事事业主、常常熟政府府公务员员、企业业高级管管理人员

16、员、外地地长期驻驻常熟投投资经营营的投资资者、本本项目周周边城镇镇具有一一定经济济实力的的消费群群体及房房地产投投资型消消费群体体等组成成的。二、项目目（创梦梦世纪）消消费群体体特征分分析根据对常常熟房地地产市场场现况、当当地人们们居住消消费理念念、本项项目周边边环境、项项目产品品特征、市市场产品品推广策策略及项项目潜在在目标市市场来源源调研分分析，本本项目消消费群体体主要针针对常熟熟本地改改善居住住型消费费群体、常常熟市政政府公务务员、常常熟企业业高级管管理人员员、私人人企业主主、项目目周边乡乡镇具有有一定经经济实力力的成功功人士及及外地常常驻常熟熟投资经经商人士士等。本本项目的的目标市市场

17、具有有一定的的经济基基础，他他们渴望望能够为为自己、为为家人提提供一种种舒适的的、安全全的居住住环境和和工作条条件，注注重居住住环境品品质，体体现优越越的精神神生活内内涵，他他们具有有前瞻性性的眼光光对待生生活、对对待人生生，具有有超前的的投资意意识和享享受生活活投资意意识。本项目的的潜在目目标消费费群体具具体特征征表现为为：l 具有有一定的的经济基基础，具具有较强强的购买买能力l 属于于中高等等收入水水平人士士l 强调调生活品品质，具具有较高高的生活活意识l 具有有前瞻性性的投资资理念和和投资头头脑l 以440左右右及以上上成功人人士为主主三、项目目（创梦梦世纪）潜潜在目标标消费群群体组成成

18、分类根据常熟熟房产信信息网网网上公布布的关于于常熟房房地产市市场68月份份房地产产销售情情况信息息，在这这期间，常常熟本地地房地产产消费群群体仅占占常熟房房地产消消费市场场的一半半，外地地长期在在常熟投投资经商商的企事事业主及及房地产产投资客客群占据据常熟房房地产消消费市场场的半壁壁江山，结结合本项项目的产产品组合合、市场场区位及及市场发发展趋势势，预计计项目目目标消费费群体主主要由常常熟本地地消费群群体、长长期驻常常熟投资资经营的的消费群群体、项项目周边边乡镇消消费群体体及房地地产市场场投资客客群等组组成。1、常熟熟本地消消费群体体组成及及特征分分析本项目日日常生活活配套设设施齐全全，对常常

19、熟本地地房地产产投资置置业者、欲欲改善居居住环境境置业者者具有较较大的吸吸引力。l 具有有一定经经济实力力的本地地私营业业主l 常熟熟市政府府公务员员l 企业业高级管管理人员员l 具有有一定经经济基础础阶层他们经济济实力较较强，大大多数处处于二次次置业或或多次置置业状态态，消费费心理成成熟。他他们目前前的生活活环境不不能满足足其对高高尚的、品品位生活活的需求求，他们们渴望一一种时尚尚的、有有品位的的、优雅雅的生活活空间，希希望拥有有舒适的的、优美美的环境境，成为为常熟市市民新生生活的模模范。通通过我司司前期市市场运作作，常熟熟市民对对XX集团团市场品品牌、项项目板块块市场价价值及项项目发展展潜

20、力有有了深刻刻的认识识和认可可。根据对常常熟房地地产市场场消费市市场的调调查，预预计这一一消费群群体将占占本项目目总消费费群体的的40%左右。2、外地地驻常熟熟投资经经营的消消费群体体组成l 在常常熟招商商城长期期投资经经营业者者l 其他他外地长长期在常常熟投资资经营、经经商的投投资者在常熟长长期投资资经营的的经营者者大多数数处于忙忙碌的工工作空间间和枯燥燥生活状状态，对对生活、对对家庭、对对事业的的追求矛矛盾的充充斥着其其生活空空间。为为了满足足对生活活、休闲闲、事业业发展的的需要，其其需要在在常熟安安营扎寨寨，满足足其对舒舒适的生生活空间间、优美美的生活活环境、浓浓厚的商商务氛围围、舒适适

21、、安全全、便利利的商务务交流的的空间的的需求。他他们经济济实力雄雄厚，具具有享受受生活的的意识，渴渴望拥有有一种现现代的、时时尚的生生活环境境，希望望拥有一一个具舒舒适的生生活、优优雅的工工作环境境、浓厚厚的商务务交流空空间于一一体的场场所。根据对常常熟房地地产市场场消费市市场的调调查，预预计这一一消费群群体将占占本项目目总消费费群体的的30%左右。3、项目目周边乡乡镇消费费群体由于本项项目投资资规模大大，日常常生活设设施配套套齐全，预预计项目目的开发发建设将将极大的的促进常常熟城市市化进程程，其不不仅对常常熟本地地房地产产投资置置业者、及及欲改善善居住环环境置业业者具有有较大的的吸引力力，而

22、且且将对项项目周边边乡镇的的、具有有一定经经济实力力的、向向往城市市生活的的、希望望为下一一代营造造良好生生活环境境的置业业者同样样具有极极大的吸吸引力，是是他们置置业首选选之地。根据我司司多年的的地产销销售经验验，预计计这一消消费群体体将占本本项目总总消费群群体的115%左左右。4、国内内外房地地产市场场投资性性消费群群体在房地产产金融市市场、产产业政策策的压力力之下，结结合我国国房地产产市场发发展水平平不均匀匀这一房房地产市市场发展展现状，国国内外房房地产投投资群体体开始瞄瞄准像常常熟市之之类经济济增长快快、市场场处于发发展阶段段的新经经济城市市。而我我国外汇汇政策的的调整极极大刺激激国外

23、货货币进入入房地产产市场，对对处于低低迷的市市场产生生积极的的影响。预计这一一消费群群体将占占本项目目总消费费群体的的15%左右。第三部分分、项目目（创梦梦世纪）产产品特征征分析本项目开开发商实实力雄厚厚、开发发规模大大、项目目区位优优越、配配套齐全全、园林林景观优优美，产产品品质质首屈一一指，在在常熟房房地产市市场具有有绝对性性的支配配性地位位，有力力的推动动常熟城城市化建建设进程程，将改改变常熟熟市经济济、文化化的发展展格局，引引领常熟熟人居生生活文化化进程。一、项目目地块现现状及未未来展望望本项目地地块北起起长江路路，西至至泰山路路，东起起香山北北路，南南到昭文文路，位位于常熟熟市政府府

24、重点规规划中心心区东北北部，处处于常熟熟市中心心和港口口之间，距距常熟市市政府约约1公里里，建成成后本项项目将成成为常熟熟城市新新生活的的标志、新新常熟休休闲娱乐乐生活空空间、新新常熟市市民的经经济、文文化交流流场所。本项目日日常生活活配套设设施齐全全，居住住环境优优美。项项目周边边日常生生活配套套设施及及市政基基础配套套设施齐齐全，有有省中学学、昆城城中学、市市中学、体体育馆、展展览中心心、新区区医院及及在建的的一些政政府职能能部门等等。地块景观观资源丰丰富，西西面虞山山和南面面常浒河河是项目目不可多多得的自自然风景景，为项项目业主主及其家家人提供供轻松、休休闲的生生活环境境，享受受天伦之之

25、乐，是是一块风风生水起起的风水水宝地。在不远的的将来，常常熟市政政府的新新办公大大楼将落落址于本本项目的的南面，因因此本项项目将成成为新常常熟的经经济、行行政、文文化交流流中心，凭凭借XXX集团强强大的品品牌优势势和优越越的区位位优势，配配合我司司系列强强势公关关活动的的传播影影响，本本项目将将成为常常熟人民民新生活活的焦点点。二、XXX世纪中中心产品品简析1、XXX世纪中中心产品品总体概概述本项目占占地面积积约700万平方方米，总总建筑面面积约1175万万平方米米，其中中居住建建筑面积积约600万平方方米，商商业建筑筑面积达达1100万平方方米。地地块被闽闽江路、珠珠江路和和新世纪纪大道分分

26、成六小小块。本本项目采采用滚动动开发模模式，分分三期开开发，预预计项目目完成全全部开发发需要55年时间间。本项目产产品类别别丰富，配配套设施施齐全，集集居住、商商业、办办公、休休闲娱乐乐于一体体的新型型经济文文化交流流中心。项项目最大大的住宅宅产品区区为建筑筑面积约约20万万平方米米的小高高层、高高层、TTOWNNHOUUSE 等，现现代简约约式建筑筑风格，外外立面设设计新颖颖，下沉沉式意大大利乡村村风情园园林景观观设计，建建成后将将成为常常熟首个个意大利利景观主主题社区区项目；项目将将建设常常熟首个个现代的的、时尚尚的、集集服装展展览、交交易于一一体的“米兰国国际服装装展览中中心”，建筑筑面

27、积约约20万万平方米米，配备备有五星星级酒店店和三星星级宾馆馆，成为为提升常常熟经济济健康发发展的助助推器；预期项项目将建建三栋超超高层办办公楼，最最高一栋栋约2000米，建建成之后后将成为为常熟第第一高度度的标志志性建筑筑，具有有代表性性意义，在在办公楼楼附近配配有酒店店式公寓寓；另外外项目将将重点开开发大型型shooppiing malll和大大卖场，打打造常熟熟首个上上海“新天地地”模式的的餐饮、酒酒吧一条条街，向向常熟市市民提供供一种新新颖的生生活模式式和休闲闲娱乐空空间。该项目的的开发建建设，将将会改变变当前常常熟市行行政、经经济、文文化的发发展格局局，给常常熟市民民注入新新的活动动

28、空间，输输入新的的生活理理念和休休闲生活活方式，推推动常熟熟市城市市化进程程。2、XXX创梦世世纪产品品简析本项目一一期占地地面积约约16.6万平平方米，建建筑面积积约222万平方方米，容容积率约约1.44，由77栋322层高层层和622栋toownhhousse组成成。XX世世纪中心心一期由由世界著著名的LLaguuardd .LLow设设计公司司主持建建筑设计计，现代代简约式式建筑风风格，配配有1550000平方米米街铺和和50000平方方米水岸岸会所。项项目采用用钢筋混混凝土剪剪力墙建建筑结构构，室内内无梁无无柱，底底层挑高高6米，设设五星级级大堂，尽尽显豪华华气派。外外墙面全全部采用用

29、国家规规定的外外墙保温温、防渗渗技术，提提倡节约约能源。TTownnhouuse临临水而建建，主题题公园穿穿插其间间，门前前小桥流流水，周周围有绿绿地花园园，充分分保证业业主的私私人生活活活动空空间的私私密性。项目一期期景观设设计特邀邀知名景景观设计计公司泛泛亚易道道做全程程景观设设计。小小区内湖湖景与住住宅绿化化完美融融合，营营造出意意大利乡乡村风情情园林景景观，ttownnhouuse区区域打造造成意大大利乡村村式园林林景观，下下沉式庭庭院， 更添生生活情趣趣。植被被高低错错落，中中心景观观打造成成意大利利现代乡乡村风格格，中心心湖占地地面积约约30000平方方米，湖湖水配有有七重水水处理

30、系系统，充充分保证证了水质质的清洁洁。大型型喷泉、园园林小品品及古罗罗马雕塑塑，形成成空间感感和丰富富层次感感。小区区绿化面面积高达达11000000平方米米，整体体达到繁繁华与宁宁静，人人与自然然的和谐谐统一。社区提倡倡时尚、悠悠闲、健健康的生生活方式式，安全全系统、智智能化系系统向社社区业主主提供安安全、舒舒适、健健康的生生活空间间。采用用双管环环网直供供水供水水系统，高高压双环环网双回回路供电电电路，以以漏电保保护装置置、高度度灵敏的的火灾报报警系统统加强安安全保护护。社区区的智能能化建筑筑系统包包含安全全防范、信信息管理理、通信信网络三三个方面面，由iic卡、读读卡器、管管理中心心组成

31、一一卡通系系统，社社区各单单元门、各各电梯和和车库入入口设有有读卡器器，业主主直接刷刷卡进入入。社区区内的消消费、娱娱乐、缴缴费等以以卡结算算，实现现消费无无币化。在在住宅内内部安装装对讲呼呼救报警警系统，在在住宅门门窗、客客厅以及及厨房安安装各种种探测器器，或者者在卧室室设置紧紧急呼救救按纽，一一旦发现现盗贼闯闯入或者者发现燃燃气泄漏漏，可以以通过这这个报警警系统将将信号传传到物业业管理中中心，监监控计算算机会立立即显示示发生警警情用户户的信息息并提供供24小小时的自自动报警警求助。XX创创梦世纪纪的将向向常熟市市民提供供一种全全新的、现现代的、舒舒适的、生生态的居居住环境境和智能能化生活活

32、空间，满满足常熟熟人们对对高品质质生活的的追求，为为常驻常常熟经商商的创业业人士提提供舒适适的生活活空间，掀掀开常熟熟人民新新生活、新新篇章。三、项目目SWOOT分析析我司根据据对常熟熟房地产产市场的的调查及及对本项项目规划划的初步步了解，就就项目优优劣势、机机会及威威胁进行行分析。1、项目目优势：1.1、品品牌优势势XX集团团市场品品牌知名名度大、企企业开发发实力强强，品牌牌效应优优势显著著，在长长三角房房地产市市场具有有领袖效效应，容容易建立立XX创梦世世纪的市市场知名名度，树树立XXX创梦世世纪高尚尚社区市市场形象象。1.2、规规模优势势本项目建建设规模模大，配配套设施施齐全，开开发规模

33、模在常熟熟房地产产开发市市场首屈屈一指，容容易建立立项目市市场知名名度，保保障市场场消费信信心。1.3、区区位优势势本项目位位于常熟熟市政府府重点规规划中心心区附近近，具有有良好的的市场发发展前景景和发展展潜力，区区位优势势显著。1.4、产产品优势势本项目产产品配套套齐全，景景观优势势明显，产产品品质质、园林林景观、配配套服务务等在常常熟房地地产市场场首屈一一指。2、项目目劣势2.1、市市场容量量小本项目市市场供给给体量大大，而常常熟市城城市人口口增长缓缓慢，市市场容量量小，这这将增加加本项目目的销售售难度。2.2、日日常生活活配套缺缺乏本项目周周边日常常生活配配套设施施缺乏，有有待进一一步完

34、善善，这将将对市场场有产生生消极的的影响。3、项目目机会3.1、交交通条件件的改善善随着常熟熟市城市市规划的的完善和和实施、常常熟新行行政中心心的建设设，将极极大的改改善本项项目的交交通配套套设施，扩扩大市场场辐射范范围。3.2、配配套设施施的完善善常熟新行行政中心心的建设设和新城城市经济济中心的的规划建建设，推推动本项项目周边边配套设设施的改改善，容容易吸纳纳更大的的人气。4、项目目威胁4.1、市市场供给给量大，竞竞争日趋趋激烈从20004年开开始，常常熟房地地产市场场供给量量急剧增增加，在在六月新新政压力力之下，市市场销售售压力显显著增大大，市场场竞争日日趋激烈烈。4.2、新新政之下下消费

35、心心理对市市场产生生消极影影响受到国家家对房地地产产业业宏观调调控的影影响，造造成房地地产市场场消费群群体持币币观望现现象严重重，投资资类需求求锐减，增增大了本本项目的的市场推推广难度度。四、XXX创梦世世纪产品品包装建建议根据对常常熟房地地产市场场调研分分析，常常熟房地地产市场场上产品品规划单单一，缺缺乏创新新意识，园园林景观观规划难难见闪光光点，市市场营销销推广多多数采用用常规操操作手法法。结合合本项目目产品特特点，我我们建议议将本项项目包装装成意大大利风情情主题社社区，迅迅速切入入市场空空白点，夺夺取常熟熟房地产产市场的的营销空空白点和和市场制制高点，展展现现代代意大利利生活风风情和时时

36、尚、悠悠闲的品品位生活活，树立立时尚、悠悠闲的高高尚社区区形象。1、项目目产品包包装主题题建议根据项目目产品园园林特点点、常熟熟房地产产市场营营销推广广手段，建建议将本本项目包包装成意意大利风风情主题题社区，提提倡主动动式时尚尚休闲的的生活方方式，诉诉求舒适适、健康康的生活活品质。项目物业业形象推推广主题题为意大大利时尚尚悠闲主主题社区区，诉求求项目时时尚悠闲闲，品质质生活的的市场形形象，以以鲜明的的市场形形象冲击击常熟楼楼市，以以现代意意大利悠悠闲的田田园生活活展现本本项目悠悠闲、惬惬意的生生活氛围围，通过过一系列列的意大大利文化化宣传活活动展现现时尚、悠悠闲、活活力的品品位生活活，提倡倡一

37、种全全新的、积积极的生生活方式式。2、项目目园林包包装建议议意大利文文化艺术术闻名遐遐迩，民民族性格格豪放，富富有积极极进取的的精神，以以积极的的人生观观面对生生活，追追求一种种充满活活力、舒舒适的品品位生活活。为此此，建议议将项目目园林景景观包装装成时尚尚、悠闲闲、富有有活力的的现代意意大利风风情生活活氛围。建议：l 在项项目局部部建筑表表现上，尽尽量采用用现代意意大利建建筑符号号，展现现现代意意大利生生活建筑筑形象。l 在项项目主要要交通要要道两边边，根据据园林规规划要求求及实际际情况，结结合已有有的绿化化景观，采采用意大大利艺术术雕塑小小品、意意大利园园林小品品、含有有意大利利建筑符符号

38、的花花坛沿边边等建筑筑细节，营营造悠闲闲的意大大利文化化生活氛氛围。l 在社社区主要要出入口口两旁采采用意大大利雕塑塑小品，直直接向业业主透出出意大利利风情文文化气息息；在主主要向广广场上，组组合雕塑塑、观赏赏性喷泉泉景观。l 在社社区业主主重要休休闲活动动场所，建建议组合合布置意意大利雕雕塑小品品、意大大利园林林小品、游游戏喷泉泉及观赏赏性喷泉泉等。l 在社社区建筑筑细节上上，主要要采用现现代意大大利建筑筑线条，尽尽力塑造造现代意意大利文文化气息息。3、会所所包装建建议建议社区区会所的的外形设设计以意意大利流流行的现现代简约约式建筑筑线条及及建筑符符号营造造意大利利表象氛氛围，局局部采用用精

39、致喷喷泉小品品、精制制雕塑小小品、园园林小品品等组合合，塑造造意大利利文化生生活氛围围，营造造以水为为主题的的综合性性意大利利风情休休闲会所所，诉求求一种悠悠闲、时时尚、惬惬意的意意大利风风情文化化生活氛氛围。在在会所出出入口或或大堂内内，布置置以小型型情趣喷喷泉、雕雕塑小品品为主的的组合小小品。l 会所所走廊，以以雕塑小小品为主主，辅以以现代意意大利壁壁画、艺艺术流水水小品等等，营造造一种意意大利文文化氛围围。l 会所所功能布布局以水水为主题题的休闲闲功能，包包括其他他日常生生活功能能的综合合性会所所。l 以水水功能为为背景的的主要设设施有温温室泳池池、室外外地中海海式公共共泳池、亲亲子泳吧

40、吧、香熏熏SPAA、人造造沙滩等等。l 休闲闲功能的的设施有有红酒酒酒吧、书书吧、咖咖啡吧等等，体现现业主的的生活品品位和格格调。l 综合合性功能能设施有有棋牌室室、桌球球室、图图书室、运运动室、桑桑拿室等等4、销售售中心包包装建议议在项目尚尚未建成成之际，销销售中心心是项目目面向市市场的主主要交流流场所，体体现项目目的建筑筑风貌、生生活风情情和市场场形象。l 在项项目周边边进行销销售现场场包装，营营造项目目的销售售氛围。l 建筑筑外立面面包装要要展现现现代简洁洁、富有有现代意意大利文文化建筑筑气息。l 建议议在销售售中心与与路的出出入口树树立一个个雕塑、喷喷泉组合合的一个个精神堡堡垒。l 销

41、售售中心分分成接待待区、综综合模型型展览区区、单体体模型展展览区、销销控区、签签约区、会会计区、样样板区、影影像休闲闲区等。根根据各区区的空间间布局，进进行组合合包装。l 在销销售中心心外部设设置停车车场，配配有精致致软性铺铺装小品品。l 销售售中心内内部包装装饰品以以意大利利灯饰、文文化艺术术品等为为主，主主要营造造一种意意大利文文化元素素气息。第四部分分、项目目（创梦梦世纪）定定位分析析通过对项项目核心心利益价价值进行行分析，展展现出本本项目充充满优雅雅、时尚尚的生活活氛围、活活泼的生生活动力力、优美美的意大大利乡村村风情园园林景观观，展示示现代意意大利时时尚生活活风情，树树立的高高尚社区

42、区市场形形象。一、项目目（创梦梦世纪）核核心价值值分析结合常熟熟房地产产市场现现状、项项目目标标市场分分析及项项目产品品特征分分析，本本项目通通过诉求求项目市市场板块块价值、大大盘优势势和开发发商品牌牌优势，展展现本项项目的优优雅、时时尚、活活力的生生活氛围围，营造造出现代代意大利利文化风风情生活活，树立立悠闲、时时尚的高高尚社区区市场形形象。1、项目目市场板板块价值值近年来，以以双城市市中心为为核心的的城市发发展规划划，有力力的推动动了常熟熟城市经经济的快快速发展展，加快快了常熟熟城市化化建设进进程，提提升了常常熟市民民的生活活水平，随随着常熟熟经济的的快速增增长，常常熟“双核心心”城市规规

43、划布局局渐渐成成为常熟熟城市经经济发展展的瓶颈颈，制约约了常熟熟城市经经济结构构的升级级。以老老城区为为核心的的城市经经济发展展中心空空间资源源有限，不不能满足足常熟城城市经济济快速增增长的需需求；以以港口为为核心的的城市经经济发展展中心难难以扛起起指引常常熟城市市经济发发展的大大旗；常常熟现有有的城市市商业分分布格局局不合理理，商务务配套设设施落后后，严重重制约了了常熟经经济的发发展，现现代化的的常熟需需要新的的经济中中心整合合经济资资源，提提升常熟熟经济结结构，促促进城市市经济的的发展，增增强常熟熟城市综综合竞争争能力。常熟老城城区城市市功能规规划分布布格局，促促进了常常熟城市市经济中中心

44、的东东移趋势势。常熟熟城市西西城区虞虞山阻击击了常熟熟城市西西进的步步伐；常常熟城市市南城区区是以招招商城为为核心的的城市经经济发展展中心区区域，城城市规划划布局混混乱，不不可能对对以招商商城为中中心的区区域进行行全面的的城市改改造，而而局部改改造效果果有限；常熟城城市北城城区是以以工业为为核心城城市功能能规划布布局。根根据常熟熟城市远远期发展展前景，及及常熟城城市功能能分布格格局，向向东，成成为常熟熟城市远远期规划划发展的的主要方方向；向向东，成成为提升升常熟城城市经济济发展潜潜力的主主要突破破口；向向东，成成为常熟熟城市发发展的主主要风向向标。根据常熟熟城市近近期重点点发展规规划，常常熟市

45、政政府将移移至常熟熟东城区区，常熟熟文化教教育设施施也将东东移，预预计东城城区将成成为常熟熟适宜人人居的高高尚居住住片区，成成为常熟熟行政、经经济、文文化的主主要交流流场所。本本项目位位于常熟熟市政府府重点规规划中心心区东北北部，距距常熟市市政府约约1公里里，集商商业、办办公、金金融、住住宅、休休闲娱乐乐于一体体的新型型、现代代的新城城区，具具有巨大大的发展展潜力。2、大盘盘优势与与品牌效效应受到人口口规模、城城市综合合实力、城城市化建建设进程程等多种种因素的的影响，为为了合理理规避房房地产项项目开发发风险、考考虑到公公司的开开发实力力和经济济实力，常常熟市房房地产开开发市场场普遍规规模不大大

46、，建设设项目缺缺乏日常常生活配配套设施施。常熟XXX世纪中中心占地地面积约约70万万平方米米，总建建筑面积积约1775万平平方米体体量，配配有大型型水岸景景观会所所、大面面积湖面面水景、意意大利风风情园林林景观、环环保节能能立面设设计，绿绿化率高高，商业业配套设设施完善善。本项项目开发发规模在在常熟房房地产开开发市场场上是绝绝无仅有有的超级级大盘，项项目的配配套设施施、项目目品质内内涵在常常熟房地地产市场场上首屈屈一指，具具有绝对对的市场场支配性性地位，将将给常熟熟人们输输入新的的生活空空间，推推动常熟熟城市化化建设，引引领常熟熟人居生生活进程程。XX集团团具有丰丰富的高高档住宅宅建设经经验、

47、雄雄厚的经经济实力力、良好好的市场场口碑，充充分整合合品牌优优势和大大盘优势势资源，打打造常熟熟市场的的明星楼楼盘，是是取得项项目成功功的必由由之路。3、产品品核心价价值分析析根据常熟熟的市场场情况和和项目产产品特点点，本项项目产品品核心价价值以四四条线来来整合卖卖点，塑塑造项目目的核心心利益点点，以有有效区隔隔于市场场上其他他项目。线路一：时尚、悠悠闲美：“休休闲、和和谐之美美”是这座座城市的的醉美之之处。常常熟虽美美，但大大部分的的常熟市市民的居居住环境境缺乏时时尚、活活力的现现代生活活气息（如如常熟市市目前只只有方塔塔街一处处集中的的休闲、娱娱乐场所所）。本本项目将将为常熟熟市民提提供丰

48、富富多彩的的复合功功能现代代生活空空间，引引领常熟熟市民生生活新潮潮流。闲：常熟熟城市经经济发达达，市民民生活悠悠闲而富富足，悠悠闲是常常熟最本本质的特特征。充充分考虑虑这一城城市文化化特质，了了解常熟熟市民深深层文化化需求，强强调本项项目的商商务、办办公、休休闲娱乐乐的特征征，倡导导一种主主动的、丰丰富的时时尚休闲闲生活，让让常熟世世纪中心心成为常常熟重要要的经济济、文化化、休闲闲娱乐活活动场所所。线路二：经济新新中央常熟经济济发达，服服装业发发展快速速，城市市商务设设施建设设滞后于于城市经经济的发发展。为为满足常常熟经济济发展的的需求，XX世纪中心将建设大卖场、服装展览馆、标志性商务办公楼、五星级酒店、综合性商铺、时尚商业步行街、意大利主题社区、中央生活公园等现代建筑设施，建成后将成为常熟城市经济心中心。本项目位位于常熟熟城市重重点规划划区，将将承担整整合常熟熟城市经经济资源源，提升升常熟城城市经济济结构、产产业结构构的升级级，促进进常熟城城