区域商用物业市场情况分析(doc 34)12580.docx

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1、第二部分分 区区域商用用物业市市场情况况分析黄浦区是是上海历历史最悠悠久的城城区,是是上海近近代商业业的发祥祥地,也也是当今今上海中中心商业业区的核核心区域域。20000年7月月上海市市政府将将位于市市中心的的黄浦、南市两区“撤撤二建一一”，设设立新的的黄浦区区，以此此为其确确立了特特大型国国际城市市的现代代化中心心城区、现现代化中中央商务务区和市市中心现现代聚居居区的目目标定位位。两区的合合并充分分体现了了两者优优势互补补、资源源整合、功功能重塑塑的战略略意图，有有效地增增强了区区域的经经济实力力。合并并后全区区面积共共12.41平方方公里，占占全市面面积的00.2%，其中中陆地面面积111

2、.0117平方方公里，水水域面积积1.8837平平方公里里；行政政区划为为9个街街道共1190个个居委会会。至220022年底，全全区总人人口数为为63.22万万人。区内万商商云集、市市场繁荣荣，为全全国闻名名的商贸贸旅游购购物中心心。上海海市第一一百货商商店、华华联商厦厦、新世世界城、亚亚一金店店、绿波波廊、华华宝楼古古玩等上上海有名名的商店店开设在在此。南南京路是是蜚声中中外的中华商商业第一一街。老城隍庙是中外旅游者的观光胜地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路、文庙、江阴路、董家渡路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃和繁荣。仅20001年，区区属商、饮饮、服销销售(营业)就

3、完成成302299亿元元，同比比增长886；利利润完成成582亿元元，同比比增长3304；增增加值完完成31191亿元元，同比比增长1138；社社会消费费品零售售总额完完成1220亿元元，同比比增长333。【通海中中华城】位于原南市区，因此在报告中将重点关注该区域的商业市场，研究分析其未来发展前景。一、 区域主要要商圈的的发展情情况分析析上海的主主要商圈圈以传统统的“三三街”(南京路路、淮海海路、四四川路)和“四四城”(徐家汇汇商圈、新新客站商商圈、豫豫园商城城及浦东东新上海海商业城城)为代代表。在在“三街四四城”中有近近30%左右的的商圈分分布在本本区域内内，显示示了黄浦浦商业的的强大实实力

4、。以下我们们重点分分析本区区域主要要商圈的的发展状状况：1. 南京东路路南京路是是上海近近代商业业的发祥祥地。118433年上海海开埠后后，南京京路是最最早出现现现代都都市文明明的地方方，并迅迅速成为为上海最最繁华的的商业街街，人称称大马马路。到到了二十十世纪三三十年代代，十十里洋场场的南南京路已已是蜚声声中外。整整条南京京路以成成都路为为界分两两段，其其中黄浦浦区这段段为南京京东路。据不完全全统计，到到上海来来的中外外游客880以以上都要要到南京京东路游游览，南南京东路路平时的的日客流流量为880万人人以上，节节假日高高达1220-2200万万人，外外地与外外国的游游客占770以以上。南南京

5、东路路有着强强劲的辐辐射力与与独特的的外向性性。3 市场状况况分析 老店名店店多市百一店店和华联联商厦就就是上个个世纪三三十年代代的先施施、永安安等当时国国内最摩摩登的大大型商场场和全国国百货业业的魁首首。张小小泉刀剪剪店也是是一家闻闻名中外外的老店店。 品牌商厦厦集中市百一店店、华联联商厦、新新世界、置置地广场场都是大大型商厦厦，每天天吸引无无数的人人流来商商厦购物物游玩。 有时尚休休闲步行行街南京东东路步行行街是上上海唯一一的步行行街，也也是全国国规模最最大的，最最繁华的的商业街街。每天天吸引上上百万的的中外来来客。 临近地铁铁，出入入方便地铁2号号线贯穿穿南京路路地下并并在人民民广场和和

6、河南路路设两个个站点，这这为南京京路商业业街带来来了巨大大的人流流，同时时地铁22号线有有连接浦浦东的八八伯伴商商圈。 中档品牌牌为主，缺缺乏高档档的品牌牌南京路商商家主要要经营中中低档的的品牌，不不象淮海海路经营营时尚，高高档的品品牌。因因此，南南京路以以国内的的客商居居多，而而本地前前卫人士士一般选选择去淮淮海路购购物。这这也因此此造成南南京路的的商铺租租金一般般在200300元/平平方米/天。比比淮海路路要低。 消费群体体以非沪沪籍人士士为主，人人均消费费低商业街主主力消费费群体为为境内外外来沪观观光旅游游人士，人人流量随随大，但但以游览览、参观观为主的的观光旅旅游人士士居多，人人均消费

7、费额不超超过500元，整整体水准准较低。3 发展前景景市政府在在20001年就就聘请了了知名的的麦肯锡锡咨询公公司，对对南京东东路整体体规划提提出方案案，实施施“三段式式风格设设计”，重构南南京路商商业形态，力争争在十年年之内将将南京路路重塑为为世界一一流的商商业街区区，预计计实施该该规划总总投入将超超过1880亿元元人民币币。东段依托托外滩建建筑群，展展现“海海上情怀怀”南京京路东段段的主体体为外滩滩建筑群群，建成充分体现现海派特特色的商商务办公公和都市市休闲综综合区；中段围围绕世纪纪广场，打打造“都都市时尚尚”，伊都锦锦商厦、圣圣德娜商商厦等商商厦也将将进行全全面调整整符合南京京路商业业结

8、构的的深化和和多元化化；西段打造造新型综综合消费费圈，筹筹划“明明日之约约”，整整合新世世界综合合消费圈圈（21万万M2）和一百百商城（116万M2）、新新建上海海世贸国国际广场场（商业业为6万万M2），将将构建成成为市中中心的商商业航空空母舰。3 总结：未来南京京东路步步行街拓拓宽休闲闲娱乐业业、现代代服务业业等行业业的发展展空间，使使产业结结构日益益合理，综综合功能能更加完完善。整个南京京东路商商圈在220022年20005年将将形成基基本格局局，在220055年20110年完完善并提提高，使使其真正正具有世世界级客客流量、世世界级商商业收入入和全球球知名度度的国际际一流商商业街，届届时南

9、京京路年营营业收入入将达到到4000亿元，超超过目前前的两倍倍。2. 豫园商城城上海的城城隍庙始始建于明明代永乐乐年间（114033年后），庙庙内祭奉奉城隍神神秦裕伯伯（明太太祖敕封封秦裕伯伯为上海海县城城城隍神）和和霍光（汉汉大将军军博陆侯侯）。清清代时香香火极其其鼎盛，上上海开埠埠后城隍隍庙及其其周围地地区商贾贾云集，市市场繁荣荣。市政府从从19991年起起，开始始把城隍隍庙市场场改建为为具有民民族传统统的现代代化大型型旅游购购物中心心-豫园园商城，一期改改建工程程将商场的的营业面面积由原原来的11.8万万平方米米扩大为为7.55万平方方米，集集购物、旅旅游、餐餐饮、娱娱乐为一一体。220

10、011年上海海城隍庙庙的商业业销售总总额达30多多亿元，净利利1.225亿元元，营运运情况良良好。商城与四四邻豫园园、老城城隍庙、沉沉香阁等等名胜古古迹、人人文景观观融合，以以其丰富富的文化化底蕴、浓浓郁的民民俗风情情、鲜明明的经营营特色成成为上海海独具魅魅力的旅旅游购物物中心，享享誉海内内外。3 市场状况况分析 建筑特色色在豫园商商城里，每每幢建筑筑都是飞飞檐翘角角、雕梁梁画栋，具具有浓郁郁的民族族韵味。新新建楼群群外形亦亦仿明清清建筑风风格，内部却却是现代代化的商商场，其其外古古内洋的特色色，能够够与原有有的景观观和谐统统一，相相映成辉辉。 特色名店店汇集荟萃了上上海老城城隍庙地地区的传传

11、统特色色商品，如历史悠久、源远流长的中华老字号（如绿波廊、王大隆、丽云阁、松月楼等）和独一无二的特色专业户（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、优、精”的经营特色。 消费群体体以旅游游者为主主作为上海海最具有有特色的的旅游胜胜地，大大凡来上上海的中中外游客客，大都都要到老老城隍庙庙走走，流流动人口口多，据据统计目目前日流流量已达达25万万。3 发展前景景豫园商城城作为上上海特色色的旅游游购物区区，知名名度高，但但由于一一期改造造是在原原建筑风风貌群的的基础上上进行的的，地块块的发展展受到了了制约。豫园商城城欲在功功能上再再上台阶阶，进行行二期改改造。黄黄浦区已已将南起起中华路路、北到

12、到人民路路的1119公顷顷土地规规划为豫豫园商城城商业圈圈，其中包包括将55万平方方米的庙庙前广场场扩建为为一个集集旅游、休休闲、餐餐饮、文文化于一一体的“二二豫园”。“二豫园”规划是为了挖掘老城厢历史文化的内涵，延承古豫园的文化命脉，提升豫园商城的现代商业功能。二期改造造将长达达8年，商商业营业业面积将将从原来来的100万平方方米扩大大到200万平方方米，突突出商业业、旅游游、文化化三位一一体的特特色，成成为商旅旅结合、联联动发展展的商业业中心。二、 区域商用用物业的的总体发发展概况况1. 黄浦区商商业重心心在北部部以南京路路商业街街为中心心，以北北京路、福福州路、金金陵路、西西藏路等等专业

13、街街为副中中心，并并向各支支路延伸伸扩展，形形成纵横横交错、贯贯通全境境、联结结邻区、幅幅射全国国的商贸贸网络。2. 区域商业业在长期期的竞争争发展中中形成鲜鲜明特色色区域商业业在长期期的竞争争发展中中形成鲜鲜明特色色，其主主要标志志为：商商业覆盖盖率高，全全境沿街街门面约约70设设商铺，构构成商业业繁华的的景象；境内商商业门类类齐全，自自然行业业达1550多种种，包罗罗了吃、穿穿、用、玩玩等门类类，涉及及高、中中、低等等各种档档次；专专业特色色街较多多，有综综合性商商业街、生生产资料料专业街街、文化化用品街街、时装装街、美美食街、装装潢材料料街等；名特色色商店集集中，大大批商业业饮食业业长期

14、在在全市树树名牌、创创特色，形形成了各各自的经经营风格格，造就就了一大大批名特特大企业业。近几几年经过过考核认认定境内内有名特特色商店店2655户，其其中有百百年老店店、近代代商业保保留下来来的名店店，还有有现代商商业中涌涌现的大大型购物物中心。3. 区域商业业设施历历来在全全市具有有领先地地位区域商业业设施历历来在全全市具有有领先地地位尤其其南京路路商业街街，早于于18882年首首例使用用电话。至至19336年前前，电灯灯、电梯梯、自动动扶梯、机机械收银银机、冷冷暖气等等商业设设施均在在这里首首先应用用。改革革开放后后，商业业改造规规模扩大大，购物物环境和和商业设设施日趋趋现代化化，应用用空

15、调设设备、安安装自动动扶梯、使使用电子子收银机机、实行行电脑管管理、应应用条形形码计价价的商店店逐日增增多。同同时普遍遍改善橱橱窗陈设设和灯光光照明，相相应地在在南京路路、金陵陵路、西西藏路、外外滩等地地建设灯灯光夜市市，使境境内这一一商业中中心，在在设施上上开始与与国际接接轨，成成为体现现上海改改革开放放、繁荣荣兴旺的的重要窗窗口。4. 区域商业业经营状状况参差差不齐 市级商业业中心整整体经营营状况较较好，商商业密集集，经营营结构合合理，形形成特色色各异的的都市商商业氛围围，在整整个上海海商业市市级的份份额上占占据了半半边天，经经营效应应也名列列前茅，拥拥有市百百一店、华华联商厦厦、新世世界

16、城等等一大批批名特色色商店。 而黄浦区区唯一的的区级商商业中心心老西西门的商商业经营营状况却却差强人人意。第第一是因因为紧临临市级商商业中心心如淮海海路和南南京路商商圈，分分流了区区域内大大量客户户；第二二是因为为近年来来持续的的老西门门市政建建设（MM8、复复兴东路路隧道），对对该区域域的商业业造成了了一定影影响；第第三也是是根本性性的原因因是本身身布局的的落后，缺缺乏创新新，没有有错位经经营的意意识，整整体经营营较差。部部分百货货类商厦厦（如八八百）已已倒闭，剩剩余的也也调整路路线走专专业化商商场（如如永乐家家电、全全泰商厦厦）的道道路，目目前老西西门的底底层租金金徘徊在在8元/M2左左右

17、，低低于同类类区级商商业中心心。 社区商业业中心作作为新兴兴的补充充性商业业结构，得得到政府府的大力力支持。坚坚持科学学、合理理进行商商业规划划，逐步步建成集集购物、娱娱乐、休休闲、服服务功能能，布局局合理，层层次相宜宜，设施施齐全，品品种丰富富，购物物便利的的一流的的聚居区区商业是是社区商商业中心心的发展展目标。根根据“十五计计划”将在新新昌路等等聚居区区内建立立4个社社区商业业服务中中心。 黄浦区专专业特色色街较多多，大多多数由民民间自发发形成，分分布较散散。缺乏乏统一规规划和经经营管理理，大多多分布在在临街店店铺和室室内市场场，整体体档次较较低，不不符合现现代化的的商业规规划要求求。因此

18、此扩大专专业特色色经营规规模，提提高专业业经营容容量和经经营水平平。同时时，发挥挥社区经经济的作作用，利利用区域域内历史史文化、人人文环境境、商业业特色的的优势，进进一步引引导和开开发适合合现代消消费趋势势的商业业专业特特色街是是黄浦区区商业“十五”计划对对专业街街的改造造目标。三、 区域商用用物业的的供求、区区域分布布和价格格水平状状况鉴于本项项目位于于原南市市区内，且且不属于于传统的的区级商商业中心心，按照照常规，其其消费群群体应来来自周边边，因此此本报告告将主要要对原南南市商用用物业的的供求、分分布和价价格水平平进行研研究，对对其他区区域的商商业不作作重点分分析。本报告对对区域内内商用物

19、物业分两两种形式式进行分分析，一一种是传传统商业业街，一一种是住住宅配套套商业(住宅底底铺)。1. 传统商业业街我们选取取大兴街街、陆家家浜路、董董家渡路路、中华华路这四四条历史史悠久、知知名度较较高、人人气较旺旺的传统统商业街街进行分分析。1) 供应：u 大兴街:大兴街两两侧除了了银行、书书店、超超市、饭饭馆、面面馆等生生活服务务类商店店外，还还有面包包、眼镜镜、服装装、鞋等等商品专专卖店，这这些专卖卖店面宽宽敞、装装潢布置置考究，购购物环境境较好，市市口较好好的月租租金在3300元元/平方方米/月月。 表1- 大兴兴街各商商业业态态数量分分布百分分比业态分类类所占数量量百分比比大型超市市3

20、0%银行、邮邮局、超超市、饭饭店30%各类专卖卖店25%服装、服服饰店15%u 董家渡路路:董家渡路路为以服服装为专专业特色色的道路路，靠近近外滩的的东段为为董家渡渡面料市市场，凭凭借市口口好，专专业化集集中的优优势，汇汇集了长长江三角角洲的众众多厂商商。该市市场以各各类面料料批发、零零售和制制作为一一体，吸吸引了大大量中外外客户。市市场内的的基本摊摊位为110平方方米，月月租金在在2500-3000元/平方米米，临街街的月租租金更高高达4000-4450元元/平方方米。近近年来随随着知名名度的提提高，生生意也越越加兴隆隆，据统统计，市市场内的的租金比比去年已已翻了一一番。董家渡路路的西段段，

21、凭借借“面料市市场”的影响响，想走走服装鞋鞋类道路路，但由由于缺乏乏统一规规划和经经营，产产品附加加值低，一一直走低低档路线线，未能能形成规规模，月月租金徘徘徊在1100-2000元/平平方米，经经营状况况较差，大大多铺面面换手率率高。表2-董董家渡路路各商业业业态数数量分布布百分比比性 质业态分布布所占数量量百分比比西段专业市场场（董家家渡面料料市场）40%东段服装、鞋鞋类60%35%银行、邮邮局、10%餐饮、超超市、药药房、中中介15%u 中华路中华路为为一条环环老城厢厢的道路路，其商商业分东东西两段段。中华路东东段。这这段主要要分布着着众多食食品、服服装、五五金、房房地产中中介小店店铺，

22、这这些店铺铺档次低低，大多多由沿街街旧房或或老式商商场改建建而成，面面积狭小小，基本本不装修修，月租租金在2250元元/平方方米。表3- 中华路路东段各各商业业业态数量量分布百百分比业态分类类所占数量量百分比比超市25%银行、邮邮局、药药店15%餐饮20%食品、服服装、中中介、五五金店40%中华路西西段。该该条马路路靠复兴兴东路段段为老西西门目前前营运状状态最好好的场所所，主要要分布着着银行、药药店、超超市、日日用百货货、面包包房、服服饰等生生活服务务类商店店，其定定位中档档，普遍遍面积在在1000M2左左右，租租金在3300元元/平方方米左右右。 表4- 中华路路西段各各商业业业态数量量分布

23、百百分比业态分类类所占数量量百分比比超市、银银行、邮邮局30%餐饮25%服装、药药店、日日用百货货25%中介、建建材店10%u 陆家浜路路陆家浜路路沿街商商铺以餐餐饮、服服装、中中介门店店行业为为主。2) 需求：区域内传传统商业业街经营营状态较较好，业业态分布布均匀，基基本满足足了周边边居民的的生活需需求，拥拥有稳定定的消费费群体，租租金也呈呈上升趋趋势，人人气较旺旺的地段段，甚至至出现一一铺难求求的状况况。但是，由由于建造造年代悠悠久，缺缺乏规划划，经营营档次偏偏低，业业态组合合缺乏创创新，高高档次的的品牌商商业难以以进入和和融合。中中低档次次的服装装、餐饮饮业对位位于传统统商业街街的中标标

24、小面积积商铺需需求有不不断增加加的趋势势。2. 新建住宅宅商业裙裙房区域内住住宅底商商的分布布遍地开开花。本本报告将将区域内内住宅商商业裙房房分为复复兴东路路以北、复复兴东路路与斜土土东路之之间、斜斜土路与与国货路路以南三三个区域域研究。1) 供应u 复兴东路路以北该区域距距离豫园园商圈及及老西门门商圈较较近，属属于其辐辐射区，因因此消费费需求表表现出较较强的外外来性。典型楼盘盘：黄浦浦众鑫城城、太阳阳都市花花园、新新地苑、中中华大街街表5- 复兴东东路以北北典型楼楼盘基本本情况楼盘名称称商业面积积（M2）商业类型型销售单价价租金（元/ M2。天）基本单位位面积（M2）商铺/住住宅售价价比（元

25、/ M2）黄浦众鑫鑫城90000/4FF银行/家家电卖场场230000/5003太阳都市市花园94000/5FF证券、饭饭店、健健身1000005神牛广场场30000小区区内1000-22001.6新地苑150000/44F银行/证证券90000/300001.6中华大街街28000/3F银行/证证券/图图书公司司100000/280002东淮海公公寓60000/3FF婚庆用品品360000/2.5区域内底底商售价价在90000360000元元/平方方米之间间。该区域内内的底商商经营业业态以服服务于周周围居民民的银行行、证券券、家电电卖场等等便民生生活设施施和一些些中档餐餐饮、娱娱乐设施施为主

26、。由由于地处处交通要要道，品品牌形象象良好，区区域内大大面积不不可分割割的商铺铺出租较较出售快快，即以以客户自自用为主主。中小小面积可可分割商商铺销售售去化较较快。银银行、证证券业对对这一区区域的商商铺需求求仍未饱饱和，今今后一段段时间内内预计仍仍为主力力需求。u 复兴东路路与斜土土东路之之间该板块内内由于有有区域型型商业街街大兴街街，同时时又处于于老西门门商圈的的边缘，因因此消费费需求既既有由老老西门延延伸而来来，又有有区域内内众多住住宅区所所形成的的。典型楼盘盘：黄浦浦E品、申申升公寓寓、沧海海苑、明明日星城城、阳光光翠竹苑苑表6- 复兴东东路、斜斜土东路路之间典典型楼盘盘基本情情况楼盘名

27、称称商业面积积（M2）商业类型型销售单价价（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本单位位面积（MM2）商铺/住住宅售价比黄浦E品品51000/4FF产权式商铺180000/202申升公寓寓12000/2FF未开业1400007400、88001.755明日星城城63000/1FF未开业200000高5.44米536-11804该区域底底商售价价在1440000200000元元/平方方米之间间。黄浦E品品大面积积整体商商铺在被被划分成成小面积积的产权权式商铺铺后，销销售一空空，反映映了市场场对小面面积商铺铺的大量量，同时时售价也也从先前前的75500元元/平方方米（整整体）上上升至目目前的均均价

28、1440000，利润润空间翻翻倍。沧沧海苑、申申升公寓寓、明日日星城这这些可分分割的商商铺去化化也相对对消化较较快，且且单价相相对较高高。尽管管目前江江阴街的的商业氛氛围很淡淡,但明明日星城城规划中中的步行行商业街街江阴阴街的可可分割底底层商铺铺甚至卖卖到了2200000元/平方米米。u 斜土路、国国货路以以南该板块处处于豫园园、老西西门辐射射范围之之外，消消费需求求基本上上来自于于区域内内住宅区区居民。典型楼盘盘：百花花公寓、巴巴黎春天天华浩苑苑、蓬莱莱家园表7- 斜土路路、国货货路以南南典型楼楼盘基本本情况楼盘名称称商业面积积（M22）商业类型型单价（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本

29、单位位面积（MM2）商铺/住住宅售价比锦凯华苑苑100000/44F鞋类批发发1450001020-5502.4蓬莱家园园11000/1FF未开业100000/2.2该区域底底商售价价在1000000145500元元/平方方米之间间。该区域人人口密集集，新建建商品房房已形成成一定规规模，并并且多为为沿街而而建。因因此具备备了设置置底商的的地利、人人和条件件。底商商基本上上是小面面积可分分割商铺铺，由于于定位准准确，去去化不错错。沿斜斜土路的的一些楼楼盘底商商定位为为鞋店，并并已初具具专业街街特色。2) 需求根据统计计数据，目目前区域域内整体体、整层层出售或或出租的的住宅商商业裙房房去化较较慢，

30、空空置率较较高。这这类商铺铺的需求求者主要要是大型型餐饮、银银行、证证券及大大型专业业商场，寻寻找这几几类合适适的需求求者往往往需要相相当长的的时间，一一些中小小投资者者又无实实力投资资于大面面积店铺铺，店铺铺就容易易长时间间空置。一一些小面面积可分分割商铺铺相对就就较易为为投资者者尤其是是中小投投资者接接受，因因此去化化较快。四、 竞争环境境分析1. 区域环境境综述本项目位位于中华华路，目目前周边边80%以上为为二级以以下旧里里，环境境较差，商商业配套套以服务务居民基基本生活活的五金金、烟杂杂类小店店铺为主主，整体体消费力力低。项目所处处的董家家渡地区区，是黄黄浦区四四大现代代聚居区区中规模

31、模最大的的，也是是旧区改改造的重重点，总总投资预预计超过过72亿亿，三至至五年后后将建成成人口44.3万万，消费费能力达达7亿的的集合住住宅和商商业为一一体的现现代聚居居区，发发展前景景广阔。此外周边边还将建建设多条条轨道，结结合原有有的道路路，组成成快速城城际交通通线；同同时利用用景观优优势，改改善居住住环境，提提高生活活档次。2. 竞争区域域的选取取根据前面面对项目目区域环环境的基基本介绍绍，我们们将选择择若干区区域对他他们区内内的商业业市场进进行分析析，研究究他们的的发展规规律。当当然这些些区域的的商业必必须具备备各自特特色，同同时与中中华路地地区的居居民层次次、区域域人口、商商业规模模

32、、以及及未来发发展有可可比性和和参考性性。我们选取取陆家浜浜路、老老西门这这两个历历史悠久久、知名名度较高高、人气气较旺的的商业区区域和本本项目所所处的中中华路董家渡渡地区进进行分析析。3. 区域间竞竞争力的的对比分分析黄浦区地地处市中中心，文文化历史史悠久，区区内旧房房多、环环境差、改改造难度度大。“十五”计划中中黄浦区区被确认认为上海海市旧区区改造的的重点。因此研究究这三块块区域内内目前的的商业状状况意义义不大，针针对这些些区域未未来的商商业定位位本报告告将探索索它们的的发展前前景、分分析相互互间可能能的竞争争力度。1) 交通道路路状况u 老西门“十五”计划中中老西门门是黄浦浦区唯一一的区

33、级级商业中中心，主主要是因因为他的的地理优优势，周周边的复复兴东路路、西藏藏南路都都是八车车道的主主干线，同同时贯穿穿上海MM8线也也将在老老西门设设立复兴兴东路站站，在该该地区形形成了一一个巨大大的交通通枢纽，汇汇聚人流流，为周周边商业业提供大大量潜在在客户群群。u 陆家浜路路相比之下下陆家浜浜路虽然然有两条条轨道经经过，但但M8和和R4的的出口相相离较远远，人流流分散，不不易形成成规模效效应。u 本案中华路虽虽然为次次干道，马马路较窄窄，但车车流较少少，干扰扰小，反反而商业业容易汇汇聚，形形成规模模效应。临临近的复复兴东路路隧道和和R4线线的王家家码头站站，两者者均能带带来固定定的外向向性

34、消费费群体，尤尤其是浦浦东的客客户群。2) 辐射范围围u 老西门老西门商商业其辐辐射范围围将以淮淮海路以以南为主主，范围围西至卢卢湾区顺顺昌路，北北至淮海海东路，东东至河南南南路，南南至陆家家浜路，影影响力可可达黄浦浦的中片片和南片片，总计计约有220-330万消消费人口口。u 陆家浜路路陆家浜路路则是满满足周边边中档住住宅小区区和沿线线商务楼楼内的消消费，辐辐射直径径在三公公里左右右。u 本案中华路董家渡渡地区商商业将定定位为居居住型社社区商业业中心，其其离市级级商业中中心较远远，居民民居住集集中，以以区域消消费为主主，辐射射直径在在三公里里以内。3) 人流量u 老西门老西门作作为区级级的商

35、业业中心，汇汇集人流流最多，但但同时由由于淮海海路、南南京西路路等市级级商业中中心较近近，如产产品相近近的话，消消费群体体会被分分流。u 陆家浜路路陆家浜路路人流分分布平均均，居其其次。u 本案中华路董家渡渡地区由由于地段段的关系系，人流流量居末末位。4) 消费能力力u 老西门老西门是是区级商商业中心心，交通通方便，汇汇集众多多人流，商商业呈规规模效应应，其总总体消费费能力最最强，但但人均消消费能力力未必居居首位。u 陆家浜路路陆家浜路路的商业业已定型型，未来来可继续续发展性性不大，主主要以商商务消费费为主，人人均消费费在1550元以以内。u 本案中华路董家渡渡地区高高档住宅宅规模居居黄浦区区

36、首位，其其住户有有高档消消费能力力，如定定位合适适，其商商业发展展前景和和利润空空间广阔阔。5) 租金水平平u 老西门老西门目目前的底底层租金金在2550元/M2/月，低低于其他他区级商商业中心心，估计计随着市市政建设设的完工工和高档档住宅的的建成，租租金将有有大幅的的提高，预预计将达达到4550元/M2/月以上上。u 陆家浜路路陆家浜路路的商业业发展空空间较狭狭隘，市市场可发发展性不不大，租租金应维维持在2250元元/M22/月。u 本案住宅和商商铺的走走势应息息息相关关，中华华路董家渡渡地区目目前新建建小区的的商铺租租金在44元/MM2/天天，预计计到整个个聚居区区建设完完毕，新新型商业业

37、租金将将提高至至8元/M2/天，即即2400元/MM2/月月。6) 商业规划划u 老西门老西门在在经历了了众多变变迁后，留留存的大大多为特特色产业业如大富富贵饭店店、全泰泰中老年年商厦等等。根据据“十五”规划，将将以原老老西门商商业中心心为基础础，围绕绕周边地地区居住住区的开开发建设设，推进进商业设设施开发发，通过过对现有有商业结结构的全全面调整整，突出出其综合合性商业业中心的的特点，重重点加强强餐饮、娱娱乐、休休闲设施施以及规规模化、专专业化卖卖场的建建设，发发展专业业店、专专卖店等等商业业业态。逐逐步建成成传统与与现代结结合、商商业与文文化融合合、具有有相当知知名度和和一定辐辐射力的的区域

38、商商业中心心。商业总体体布局。大大体分为为三个区区：一是现代代商业区区。主要要分布在在中华路路以西至至西藏路路两侧。以以现代化化的商业业设施、商商业业态态进行布布局。定定位于专专业店、专专卖店及及连锁品品牌，同同时增加加文化娱娱乐休闲闲功能，开开设夜总总会等娱娱乐设施施。二是传统统老字号号名品商商业区。主主要集中中在中华华路的东东侧。北北至复兴兴东路，南南达蓬莱莱路。利利用老城城厢特有有的历史史底蕴，集集聚黄浦浦及上海海的特色色和老字字号品牌牌企业，以以“特”聚集人人气，形形成老西西门商业业文化独独“特”的魅力力。三是文化化休闲区区。要将将文庙与与老西门门连成一一片，调调整形成成文化特特色区。

39、规规划文庙庙路为文文化用品品、旧书书市场，加加上梦花花街及江江阴路花花鸟鱼虫虫市场，形形成浓烈烈的文化化氛围。进进而达到到“文兴市市旺”的目的的，增加加老西门门商业文文化气息息。另外外，再辅辅之以环环城绿带带建设及及公交枢枢纽的调调整，将将为老西西门营造造更好的的休闲消消费环境境。u 陆家浜路路陆家浜路路主要是是调整目目前的商商业结构构，发展展与周边边商务楼楼相关的的行业如如银行、证证券公司司以及餐餐饮和娱娱乐行业业。u 本案中华路的的商业定定位为社社区商业业中心，服服务周边边高档住住宅，同同时以特特色产品品吸引外外来中高高档客户户群，提提升商业业氛围。在社区商商业设置置中，居居住区商商业中心

40、心的重点点在于进进一步突突出了对对居民需需求的满满足，商商业呈多多样性以以及集聚聚性的特特征；一一般以一一至两家家大中型型超市为为核心，配配以多个个特色商商店、个个性化商商店以及及中型餐餐饮、休休闲场所所，成为为居住区区消费中中心。根据各居居住区的的不同特特点，一一般主要要采用团团组式、多多点式等等几种社社区商业业布局形形式。五、 区域商用用物业的的市场发发展前景景分析1. 未来区域域内商业业市场供供应量预预估我们将区区域内商商业用房房的未来来供应分分两类进进行研究究。一类类是目前前正在建建设，尚尚未完工工的项目目，另一一类是规规划中待待建的商商业用房房。在建的商商业用房房区域项目名称称项目地

41、址址建设单位位预计供应应量（平平方米）20022200332004420055小计复兴东路路以北西门广场场一期西藏南路路复兴东路路众鑫资产产公司60000东淮海公公寓人民路7777号号建工锦龙龙房产公公司60000太阳都市市花园二二期河南南路路复兴东路路新锦发房房地产公公司16888名人滨江江苑中华路116号新外滩企企业发展展公司85000鄂尔多斯斯广场福佑路3333号号上海博利利置业有有限公司司150000小计6000022688885000371888复兴东路路、斜土土东路之之间开元坊二二期西藏南路路9000号东亚房地地产股份份公司30000华实公寓寓大林路3303号号沪南房地地产公司司8

42、0788南花苑二二期光启南路路黄家撅撅路浩城置业业有限公公司55566雅庐苑陆家浜路路12335号华湄房地地产公司司11000绿地名人人坊中华路4419号号绿地集团团25000锦凯华苑苑西藏南路路斜土东东路锦凯房地地产公司司100000桑树苑陆家浜路路5211号临江房地地产公司司164663中福花苑苑一期陆家浜路路海潮路路中福房地地产公司司209442外滩海琪琪苑中山南路路白渡路路上海国际际投资公公司25144阳光翠竹竹苑陆家浜路路5233号上海临江江房地产产开发经经营有限限公司独立时代代陆家浜路路海潮路路上海赛元元房地产产有限公公司50000安基大厦厦西藏南路路7600号上海安基基置业有有限

43、公司司50000小计8078835099834466325144801553斜土路、国国货路以以南蓬莱绿苑苑瞿溪路、保保屯路同鑫房地地产公司司17000弘辉名苑苑西藏南路路15001号弘辉房地地产公司司100000耀海花苑苑西藏南路路17339号耀海房地地产公司司64000小计0017000164000181000总计1407785778864466631891141354441未来区域域商业项项目预计计完工量量从以上图图表来看看，未来来几年区区域商业业用房供供应量依依然较大大，分布布范围广广，可谓谓遍地开开花。220022年上市市的商业业尚不足足200000平平方米，220033年、2200

44、44就激增增到5000000平方米米，呈放放量的趋趋势，220055年将回回落至1180000平方方米。加加上现有有的空置置量，未未来上市市量对市市场有相相当大的的压力。未来规划划的商业业项目区域项目名称称其中商业业面积（万平方方米）规划规模模（万平方方米）预计完成成时间老西门聚集区中信泰富富集团商商住项目目224一期预计计20004年完完成中远集团团商住项项目2/一期预计计20004年完完成董家渡聚集区通海中华华城商住住项目757一期预计计20006年完完成华润商住住项目1.520一期预计计20006年完完成小计12.55101其中，中中信泰富富集团已已与沃尔尔玛签订订合作协协议，在在老西门

45、门聚居区区建沃尔尔玛超市市，预计计20004年底底建成。根据预测测，未来来规划的的商业项项目，仅仅老西门门、董家家渡两个个现代聚聚集区就就超过110万平平方米，加加上在建建的133万平方方米商业业，区域域商业供供应量将将达到223万平平方米以以上。2. 未来客户户发展状状况预估估商业用房房市场的的发展与与周边消消费群的的发展变变化休戚戚相关。未未来几年年，区域域内住宅宅将大幅幅提高档档次，规规划中两两大现代代聚居区区老西门门、董家家渡将提提供总面面积超过过1000万平方方米的高高档住宅宅社区，预预计建成成后将吸吸引一批批消费能能力强的的中高收收入人士士入住。该该两大聚聚居区预预计将在在五至十十年内建建成。届届时，区区域的消消费层次次将会随随之提升升。在此此之前，区区域内的的消费状状况不会会有很大大的变化化，中低低档消费费仍将是是主力消消费层。未来中山山南路以以东、董董家渡以以南地区区，将定定位为以以商业、办办公、文文娱、展展示等为为内容的的规模化化高级办办公区域域。届时时，商务务类和生生活类消消费互相相补充将将丰富消消费构成成，有效效提升区区域内的的消费档档次。3. 未来价格格走势