某房产项目市场调研报告7701.docx

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1、 九江项目目市场调调研报告告第一部分分 九江江房地产产市场调调研报告告调研截止止日期：20001.55.300第一节 调调研目的的通过了解解九江市市房地产产市场现现时和潜潜在的供供应量、现现时营销销状况及及项目周周边的交交通状况况、配套套设施、市市场消费费能力等等方面的的信息，分分析掌握握项目片片区房地地产及商商业发展展趋势，对对目标项项目进行行可行性性分析，风风险分析析等，为为开发商商投资决决策提供供准确、有有效的依依据。第二节 调调研区域域界定本项目位位于庐山山区前进进东路以以南2000米处处；调研研区域包包含九江江市浔阳阳区和庐庐山区两两个区域域。住宅宅调研主主要集中中在九龙龙街片区区、

2、庐峰峰东路片片区、九九江市开开发区、湖湖滨小区区以及前前进路片片区等具具有一定定规模的的住宅开开发区，商商铺调研研区域主主要集中中在九龙龙街、浔浔阳路、大大中路（步步行街）、前前进路等等商业繁繁华路段段。第三节 片片区概况况一、片区区发展现现状九江地处处江西省省北部、长长江和鄱鄱阳湖交交汇处，北北依著名名避暑胜胜地、世世界级风风景区庐庐山，是是集名山山（庐山山）、名名江（长长江）、名名湖（鄱鄱阳湖）于于一体的的具有222000多年历历史的文文化名城城。1330多年年前，九九江就是是对外通通商口岸岸，19992年年被国务务院批准准为长江江沿岸开开放城市市，经济济相对发发达，水水陆空交交通便利利，

3、素有有“七省通通衢”之誉。京京九铁路路的开通通为九江江投资环环境的改改善，经经济的腾腾飞注入入了新的的活力。长长江和京京九铁路路两条大大动脉在在九江市市区交汇汇，九江江成为承承东启西西、引南南接北的的金十字字交汇点点。长虹大道道作为庐庐山区和和浔阳区区的的分分界线，不不仅在地地域上将将其分隔隔，而且且在经济济发展水水平上，长长虹大道道南北两两个片区区（以北北为浔阳阳区，以以南为庐庐山区）也也存在着着明显的的差异。浔浔阳区由由于地处处原商业业中心区区，商业业格局、氛氛围的传传承发扬扬，使得得浔阳区区的商业业非常繁繁荣，片片区经济济发展水水平较高高；而庐庐山区由由于远离离市中心心商业繁繁华地段段，

4、京九九铁路横横穿该片片区，无无形中对对中心区区商业辐辐射形成成了一种种阻碍，而而且由于于该片区区原为工工业区，国国有大中中型企业业多集中中于此，现现今，这这些国有有企业大大多处于于举步唯唯艰或亏亏损状态态，因此此，庐山山区经济济水平相相对浔阳阳区来说说较为落落后。二、片区区配套设设施状况况随着九江江市区范范围和商商业辐射射范围的的不断扩扩大，以以及周边边区县人人口的迁迁入，庐庐山区前前进路段段渐呈现现繁华景景象，各各种配套套设施也也逐步跟跟进，日日趋完善善。具体体情况如如下：（一）交交通配套套本项目位位于十里里大道右右侧，前前进东路路以南2200米米处。由由于十里里大道是是连接浔浔阳区和和庐山

5、区区的纽带带，具有有成熟的的交通体体系，交交通便 利，特特别是往往返于市市中心的的车辆较较多，发发车频率率较高，约约每5分分钟就有有一班。具具体情况况如下表表： 项目片片区公交交车配套套统计表表车号起点站终点站车号起点站终点站1路(1101)师专五七二七七2汽车站莲花洞1路(1102)火车站轻机7汽车站通远1路(1103)火车站昌河公司司13新桥头江氧（二）生生活、商商业配套套由于前进进路段是是庐山区区的中心心区域，庐庐山区区区政府、庐庐山区地地税局、庐庐山区人人民检察察院等各各行政事事业单位位及家属属区都位位于此，另另外，周周边住宅宅项目的的启动聚聚集了片片区内的的人气，带带旺了片片区的商商

6、业。该片区周周边生活活配套基基本能满满足日常常生活所所需，由由于该片片区居民民收入水水平普遍遍较低，除除派拉蒙蒙和沃尔尔得两个个大型超超市外，其其余大多多为小商商铺经营营，档次次较低，极极少有品品牌专卖卖店。该该片区内内还有庐庐山区小小商品市市场和九九江城南南综合市市场两个个具有一一定规模模的市场场，由于于市场整整体形象象较差，目目前处于于经营状状况不太太理想。该片区目目前休闲闲娱乐和和康体健健身配套套设施极极其匮乏乏，周边边居民对对这类配配套设施施需求程程度较高高。（三）金金融配套套项目周边边有中国国工商银银行、中中国银行行、中国国建设银银行、交交通银行行、十里里信用社社、信用用合作社社、十

7、里里邮政支支局，金金融配套套较为完完善。（四）教教育及医医疗配套套项目周边边现有庐庐山区中中心幼儿儿园、海海后幼儿儿园、船船校幼儿儿园、希希望幼儿儿园、小小天使幼幼儿园、庐庐山区实实验小学学、庐山山区中学学、九江江职工学学校、九九江财经经高专、新新华书店店等教育育设施，能能基本满满足该片片区居民民子女就就读的要要求。医疗配套套有庐山山区人民民医院、中中西医疗疗门诊部部、九江江庐山区区血防医医院门诊诊部、空空军九江江专科医医院，完完全可以以满足该该片区居居民的医医疗保健健要求。片区配套套设施一一览表（主主要针对对项目周周边配套套）配套类别别配套项目目商业配套套派拉蒙超超市、沃沃尔得超超市、庐庐山

8、区小小商品市市场、九九江城南南综合市市场餐饮老字号、三三味火锅锅、实力力饮食中中心、十十里大酒酒店金融工商银行行、建设设银行、中中国银行行、交通通银行、十十里信用用社教育中心幼儿儿园、海海后幼儿儿园、船船校幼儿儿园、庐庐山区实实验小学学、庐山山区中学学、九江江职工学学校、九九江财经经高专医疗保健健庐山区人人民医院院、中西西医疗门门诊部、九九江庐山山区血防防医院门门诊部、空空军九江江专科医医院其它蓝桥酒吧吧、十里里邮政支支局第四节 九九江各片片区现状状分析九江市主主要包括括浔阳区区、庐山山区、开开发区三三个区，主主要通过过十里大大道、九九瑞大道道、浔阳阳路等几几条重要要道路紧紧密地联联系在一一起

9、。由由于地理理位置、建建设时间间等存在在着差异异，使得得各区在在经济发发展水平平上存在在着明显显差异，从从而导致致了各区区房地产产市场发发展程度度也不同同。一、浔阳阳区及开开发区房房地产概概况浔阳区自自古以来来就是人人口聚集集区，市市区内大大部分常常住居民民都集中中于此。人人气的聚聚集，使使得该区区的房地地产市场场快速升升温。目目前，在在建在售售项目主主要集中中在九龙龙街、庐庐峰东路路、庐山山南路、长长虹大道道及滨江江路，特特别是九九龙街，由由于政府府将其规规划为九九江市第第三条商商业街，引引起一股股开发热热潮，目目前在建建项目共共有9个个。开发区由由于建设设时间不不太长，交交通、生生活、商商

10、业等各各种配套套设施等等都不太太完善，因因而制约约了房地地产的发发展，目目前在售售的具有有一定规规模的项项目只有有弘雅花花园。(具体情情况见下下表)楼盘名称称发展商位置总建面积积（M2）户型结构构户型面积积（M2）建筑类别别三兴花园园三兴房产产新桥头两房两厅厅931104多层三房两厅厅1181355四房两厅厅144复式1472033龙跃花园园民生集团团九龙街三房两厅厅1221511多层学洲城(东盟33期)东盟实业业集团九龙街两房两厅厅731110.多层三房两厅厅1021377钻石名苑苑安美达房房产九龙街380000两房两厅厅9411039栋/多多层三房两厅厅1161233向阳苑安居房产产九龙街

11、530000两房两厅厅9011108栋/多多层三房两厅厅1301600庐峰小区区经济适用用住房发发展中心心庐峰东路路1500000一房一厅厅64多层两房两厅厅831115三房两厅厅1181511庐峰南小小区振兴房产产庐峰东路路650000两房7999112械/多层三房911156四房两厅厅1311555复式2272799湖滨花园园（中心区区、东区区）信华集团团庐山南路路350000两房两厅厅921120多层、小小高层三房两厅厅1271699四房两厅厅1531611六房三厅厅1792244龙鑫花园园华龙房产产长虹大道道1200000两房两厅厅83993多层三房两厅厅991119四房两厅厅1381

12、699五房二厅厅145滨江现代代城新华新房房产滨江路两房两厅厅1121266高层三房两厅厅1501611弘雅花园园北方房产产九瑞大道道1200000二房两厅厅881102多层三房两厅厅1241266浔阳区及及开发区区主要在在售楼盘盘情况一一览表二、庐山山区房地地产概况况庐山区由由于距离离市中心心较远，且且为工业业集中区区，常住住居民较较少，房房地产起起步较晚晚，大多多数楼盘盘开发仍仍处于零零星开发发状态，具具有规模模的楼盘盘较少。由于交通通便捷、周周边县区区人口的的迁移、市市区范围围的扩大大等因素素的刺激激，使得得该区房房地产有有一定的的升温，特特别是浔浔海花园园的大规规模开发发，对该该片区的

13、的房地产产开发与与需求起起到了一一定的拉拉动作用用。项目目周边在在售楼盘盘主要有有浔海花花园、庐庐林花园园等，具具体情况况如下：项目片区区在售楼楼盘情况况一览表表楼盘名称称发展商位置总建面积积（M2）户型结构构户型面积积（M2）建筑类别别浔海花园园浔海实业业前进西路路1000000两房两厅厅88多层联体别墅墅三房两厅厅1001199四房三厅厅168/1800庐林花园园鸿昌房产产前进东路路320000两房两厅厅79996多层(88栋)三房两厅厅1071422龙洲花园园龙洲房产产前进东路路两房64/888/993多层三房两厅厅120四房两厅厅149新中商住住楼前进东路路两房两厅厅多层三房两厅厅15

14、3第五节 九江江现时物物业分析析一、建筑筑形式分分析从调查资资料显示示，目前前九江在在售楼盘盘建筑形形式主要要以多层层为主，高高层项目目较少，仅仅有滨江江现代城城、年丰丰大厦、锦锦湖豪庭庭、滨江江花园几几个楼盘盘。主要要有以下下几个原原因：（一）价价格因素素：目前九江江市整体体购房能能力有限限，而高高层价格格相对较较高，均均价大多多在18800元元m2以上，相相对而言言，多层层均价大大多在112000元mm2左右。所所以市民民更容易易接受多多层的价价格。（二）物物业管理理费：高层由于于管理成成本较高高，因而而物业管管理费较较高，大大多在00.8元元m2，而多多层物业业管理费费仅为00.2元元m

15、2左右。二、项目目规模分分析目前九江江市在建建在售项项目有660多个个，但开开发规模模都较小小，总建建筑面积积大多在在366万平方方米，110万平平方米以以上的项项目仅有有少数几几个，如如龙鑫花花园、庐庐峰小区区、弘雅雅花园，其其总建筑筑面积分分别为112万平平方米和和15万万平方米米。项目目周边楼楼盘大多多属小规规模开发发，只有有号称“九江第第一社区区”浔海花花园开发发规模较较大，总总建筑面面积为110万平平方米。部分楼盘盘规模具具体情况况见下表表：部分楼盘盘规模情情况表楼盘名称称总建筑面面积（mm2）钻石名苑苑380000向阳苑530000庐峰小区区1500000庐峰南小小区650000湖

16、滨花园园（中心心区、东东区）350000龙鑫花园园1200000弘雅花园园1200000浔海花园园1000000庐林花园园320000三、户型型、面积积分析从调查资资料显示示，户型型供给以以两房和和三房为为主，并并有少量量的四房房和五房房，一房房的供给给较少，仅仅有庐峰峰小区推推出了664m2的一房房一厅。形形成这种种户型供供给结构构的主要要原因，与与主要客客户为居居家自住住型为主主有一定定的关系系，目前前九江市市购房作作为投资资的较少少。各户户型面积积见下表表：主要在售售楼盘户户型面积积统计表表户型结构构面积主力面积积畅销面积积一房一厅厅646464两房641126901110901100三

17、房两厅厅91116011015001301500四房两厅厅13118001301600五房两厅厅145145六房三厅厅17922441792244四、现时时价格水水平分析析从上表可可以看出出，九江江各片区区现时价价格水平平主要集集中在772013000元m2，价格格由于地地段、小小区环境境、开发发规模、开开发商实实力等不不同而有有着较大大的差异异。（一）九九龙街片片区：位于九龙龙街首段段的龙跃跃花园凭凭借其优优越的地地理位置置使其均均价达到到12000元m2；位于于中段的的学洲城城（东盟盟城中城城3期）虽虽然其地地理位置置不及龙龙跃花园园，但由由于其开开发商具具有一定定的实力力以及一一、二期期

18、的成功功开发，均均价也达达到了112000元mm2；位于于尾段的的向阳苑苑由于位位置相对对较偏，且且具有经经济适用用房的性性质，因因此价格格相对较较低，为为9800元mm2。（二）前前进路片片区前进路片片区由于于离市中中心较远远，且片片区整体体形象较较差，从从而导致致其物业业价格较较低，大大多都在在7000元mm2左右，如如庐林花花园和龙龙洲花园园，均价价分别为为7400元mm2和7220元m2。浔海海花园由由于规模模较大，且且一期的的成功开开发，均均价达到到了该片片区最高高，为8800元元m2。（三）其其它片区区：位于庐山山南路的的湖滨花花园凭借借其开发发商信华华集团的的品牌效效益、成成熟的

19、配配套、优优美的环环境、湖湖滨花园园南北两两区的成成功开发发，使其其均价达达到了113000元mm2；位于于庐峰东东路的庐庐峰小区区和位于于开发区区的弘雅雅花园虽虽然位置置较偏，但但由于开开发规模模较大，对对价格起起到了一一定的拉拉动作用用，均价价分别达达到了9925元元m2和10000元元m2；位于于长虹大大道旁的的龙鑫花花园，由由于交通通方便，离离市中心心较近，规规模较大大，均价价达到了了12000元m2。五、销售售情况分分析从上表可可以看出出，浔阳阳片区楼楼盘销售售情况不不及前进进路片区区，主要要由于目目前在建建在售项项目共有有60多多个，市市场供应应量较大大，特别别是九龙龙街片区区在建

20、在在售项目目共有110个（包包括新桥桥头片区区），且且多为同同质性楼楼盘，竞竞争比较较激烈，大大多为期期房，因因此销售售率大多多在400左右右，如学学洲城、向向阳苑销销售率均均在400，龙龙跃花园园由于集集团购买买，销售售率达到到了800。相对而言言，前进进路片区区目前开开发项目目较少，且且楼盘的的档次普普遍不太太高，因因此价格格较低，具具有较强强的价格格优势，现现楼或准准现楼的的销售率率大多在在60以上，如如庐林花花园由于于价格较较低，销销售率达达到了880，浔浔海花园园虽然价价格相对对较高，但但由于其其规模较较大，且且为欧式式建筑风风格，销销售情况况也较好好，达到到了700。六、客户户层面

21、分分析从调研情情况及户户型供给给上看，目目前住宅宅的客户户群主要要以居家家自住型型为主，投投资型客客户较少少。由于于楼盘档档次、周周边环境境等方面面存在着着不同，因因此各片片区的客客户群具具体来看看又有所所不同。（一）浔浔阳片区区：浔阳片区区的主要要客户主主要以行行政企事事业单位位的职工工为主。这这类群体体收入水水平较高高而且比比较稳定定，且大大多已有有一套住住房，再再次置业业主要为为了提高高居住档档次，对对楼盘档档次、环环境等要要求较高高。由于居住住习惯及及庐山片片区楼盘盘的档次次较低，因因此这类类客户多多选择在在浔阳区区购房。（二）项项目片区区：项目片区区的客户户主要有有以下几几类：1、浔

22、阳阳区中低低收入群群体。这这类客户户有改善善居住环环境的愿愿望，但但由于经经济条件件的限制制，只能能选择价价格较低低的楼盘盘，庐山山区特别别是前进进路片区区相对较较繁华，且且价位较较低，正正符合其其购买需需求。2、周边边厂矿企企业职工工。这类类客户由由于长期期居住于于此，已已经形成成居住习习惯，并并且比较较注重子子女教育育问题，项项目片区区较为完完善的教教育配套套和低价价位是促促成其购购买的重重要因素素。3、周边边区县的的生意人人。由于于周边区区县的房房价与项项目片区区的房价价相差不不大，但但不及项项目片区区繁华，考考虑到既既可经营营生意，又又可将户户口迁入入市区，多多选择在在此购房房。第六节

23、 项项目片区区物业发发展趋势势分析一、九江江市远程程规划和和发展方方面政府规划划在20010年年将九江江市人口口发展到到801000万人，随随着人口口数量的的增加，必必然会引引起市区区范围的的扩大。由由于九江江北面临临江，东东面、西西面临湖湖，九江江未来的的发展必必然是向向南发展展。项目片区区集中了了庐山区区的主要要政府机机关单位位，按城城市发展展规划，九九江市向向南发展展，项目目片区将将成为除除目前市市中心区区外又一一个人口口集聚区区。人口口的聚集集，必然然会拉动动住宅物物业的发发展。二、片区区配套日日臻完善善项目片区区的交通通、生活活、商业业、金融融、教育育、医疗疗等各种种配套设设施已日日

24、臻完善善，为该该片区住住宅物业业的发展展垫定了了基础。三、整体体形象提提升四、大盘盘带动片片区发展展第七节 小小结从以上分分析中可可以看出出，由于于项目片片区地处处九江市市向南发发展的中中心区，随随着人口口的增加加，商业业的兴旺旺，必将将引起住住宅物业业的发展展。但目目前市场场还不成成熟，若若目前开开发存在在着以下下几个问问题：1、由于于目前项项目片区区住宅的的价格较较低，若若目前单单一地开开发住宅宅，无法法使其价价格得到到提升。2、由于于市场供供应量较较大，仅仅九龙街街片区（包包括新桥桥头）到到今年年年底推出出量接近近于30000套套，随着着各大型型楼盘后后期的陆陆续推出出，市场场竞争将将会

25、比较较激烈，因因此，必必须通过过差异性性来确保保销售。项目片区区甚至于于整个九九江市在在适合大大众消费费的休闲闲娱乐配配套方面面非常欠欠缺，因因此，可可通过建建广场来来聚集人人气，增增加居住住氛围，这这样不仅仅增加了了项目的的附加值值，有利利于价格格的提升升，而且且体现了了与其它它楼盘的的差异性性广场场物业。另另外，在在住宅小小区销售售时，要要注重商商铺规划划的宣传传。第二部分分 商铺铺物业调调研报告告第一节 主主要路段段商铺物物业调查查一、市场场现时供供给量分分析目前九江江市商铺铺供给主主要集中中在九龙龙街、前前进路，由由于大中中路、浔浔阳路两两条商业业街的商商业格局局早已形形成，目目前供给

26、给较少。以以上四个个路段商商铺供给给总量约约210000 m2，具体体情况见见下表：重要路段段商铺供供给情况况表路段名称称供给量(m2)九龙街(包括新新桥头)140000浔阳路40000大中路800前进路23000从上表可可以看出出，由于于政府拟拟将九龙龙街建成成九江市市的第三三条商业业街，从从而引起起了九龙龙街的开开发热潮潮，其商商铺供给给量最大大，达到到了1440000 m2；浔阳阳路商铺铺主要是是由文化化商厦和和天强花花园裙楼楼提供；大中路路由于建建成时间间较长，商商业格局局已经形形成，目目前供给给量较少少，仅为为8000 m2；前进进路商铺铺的供给给主要集集中在浔浔海花园园小区内内，投

27、资资者看中中的是将将来浔海海花园建建成后的的人流量量，整条条商业街街目前的的供给量量约23300 m2。二、重要要路段商商铺价格格分析人气是影影响商铺铺价格的的重要因因素，而而成本因因素的影影响则相相对较小小。不同同路段，由由于人流流量不同同，从而而导致商商铺的价价格差别别较大。（一）商商铺售价价水平分分析 重重要路段段商铺售售价一览览表路段名称称售价(元元/ mm2)九龙街750001550000浔阳路1500002200000大中路2000002220000前进路3000070000从上表可可以看出出，大中中路、浔浔阳路商商业街的的格局已已经形成成，人气气较旺，商商铺经营营情况较较好，需需

28、求较大大，而市市场供给给量较少少，因而而价格较较高，均均在1550000元mm2以上，最最高达到到220000元元m2。九龙街为为规划中中的第三三条商业业街，由由于商业业格局还还未形成成，价格格还没有有完全得得到提升升，随着着其商业业格局的的逐渐形形成，其其价格必必将会有有一定幅幅度的提提高，升升值潜力力较大，从从其销售售情况来来看，总总体销售售率约在在60左右，个个别楼盘盘如星辉辉豪庭、钻钻石名苑苑商铺已已告磬。前进路包包括前进进东路和和前进西西路，两两个路段段由于人人流量、商商业繁华华程度不不同，价价格也相相差较大大。前进进东路人人气较旺旺，售价价相对较较高，价价格在66000070000

29、元元m2，而前前进西路路则较差差，商铺铺售价在在30000445000元mm2。（二）商商铺租金金水平分分析重要路段段商铺租租金水平平一览表表路段名称称租金范围围（元/ m2）主力段租租金（元元/ mm2）浔阳路、501180801120大中路501180801120前进路20440从上表可可以看出出，第二节 客户需求求分析说明：调调研区域域：浔阳阳路、大大中路、前前进路、甘甘棠南路路、庐山山北路等等商业繁繁华路段段调研对象象：商铺铺老板调研方法法：问卷卷调研回收问卷卷：有效问卷卷：2227份有效率：分析方法法：运用用SPSSS对数数据进行行频数统统计、描描述性统统计，并并对数据据进行交交叉分

30、析析、相关关分析一、 片区了解解程度 片片区了解解程度统统计表了解程度度所占比例例非常了解解6了解22有一点了了解35不是很了了解30完全不了了解7在被访者者中对项项目片区区非常了了解的占占6，了了解的占占22，有一一点了解解的占335，不不是很了了解的占占30，完全全不了解解的占77。从从上述结结果中可可以看出出，对项项目片区区完全不不了解的的所占比比例较小小，大部部分对项项目片区区都有不不同程度度的了解解，因而而确保了了问卷结结果的有有效性和和真实性性。二、 项目可行行性 项项目可行行性统计计表项目可行行性所占比例例可行25目前不行行50%将来也不不行3不清楚22从上表可可以看出出，认为为

31、可行的的占255%，认认为目前前不行的的占500%，认认为将来来不行占占3%，不不清楚的的占222%。认认为目前前不行的的所占比比例最大大，占了了一半；认为将将来也不不行的所所占最小小，仅占占3%，这这说明了了大部分分人对项项目片区区将来的的发展趋趋势还是是较为认认同的，但但由于目目前项目目片区的的经济发发展水平平较低、片片区形象象较差、购购买力不不足等因因素的限限制，使使得目前前建商业业街的风风险较大大。三、 购买情况况从上表可可以看出出，作出出完全肯肯定或否否定答复复的所占占比例较较小，如如肯定购购买的占占4%，肯肯定不买买的占22%。看看情况再再说的所所占比例例最大，达达到了443%，主

32、主要由于于目前项项目片区区的商业业格局还还没有形形成，且且目前经经营档次次较低，对对于商业业街的未未来大多多数人还还没有把把握，大大多持观观望态度度，这类类群体可可通过加加强广告告宣传力力度、展展示片区区总体规规划等手手段，增增加其购购买信心心。在被被访者中中，有227%的的人选择择很可能能购买，这这类群体体有大多多对项目目片区较较为了解解，对项项目片区区未来的的发展有有一定的的信心，并并有较强强的购买买需求，可可通过比比较合理理的价格格或比较较优惠的的政策条条件来增增加其购购买的可可能性。四、 购入后用用途 购购入后用用途统计计表购入后用用途所占比例例自己经营营67出租以收收取租金金28%炒

33、铺4看情况再再说1在被访者者中，购购入后用用于自己己经营所所占比例例为677%；出出租以收收取租金金的占228%；用于炒炒铺的所所占比例例为4%；看情情况再说说的占11%。大大多数购购置商铺铺主要是是用于自自己经营营，其比比例占到到了677%；用用于炒铺铺的所占占比例仅仅为4%，这主主要是与与项目片片区商铺铺的升值值潜力有有关，对对于炒铺铺这种短短期的投投资行为为，看重重的是商商铺的短短期内的的升值潜潜力，由由于项目目片区不不如九龙龙街片区区，没有有较为明明确的总总体规划划，要使使商铺价价格在短短期内有有较大的的提升不不大可能能，其价价格是随随着项目目片区的的逐步发发展而逐逐渐提升升的。另另外

34、，由由于商铺铺物业现现在可进进行按揭揭，部分分投资者者采取了了以租供供铺的投投资方式式，这样样不仅缓缓减了资资金压力力，而且且也较为为灵活，从从上述结结果可以以看出，这这种投资资方式接接受程度度较高，达达到了228%。五、 所需面积积从上表可可以看出出，商铺铺的面积积最为集集中的是是2130平平方米、331440平方方米这两两个区段段，均达达到222%；另另外，441550平方方米所占占比例也也占到了了15%，相对对较大。从从总体上上来看，所所需面积积都不太太大，除除极个别别对商铺铺面积要要求在1150平平方米以以上外，大大部分都都在1000平方方米以下下，特别别是211500平方米米这个区区

35、段的比比例达到到了599，这这个面积积区段基基本能满满足一般般商品经经营对商商铺面积积、开间间、进深深的需求求。六、 所需商铺铺高度、宽宽度、深深度1、所需需高度所需高度度统计表表所需高度度（米）所占比例例3米以下下14%3.03.5541%3.64.0021%4.14.559%4.55.0013%5米以上上2从上表可可以看出出，3.033.5米米所占比比例最大大，达到到了411；33.64.00米所占占比例也也较大，为为21；5米米以上所所占的比比例最小小，仅为为2。若若商铺的的高度不不超过55米，则则无法满满足复式式商铺对对高度的的要求，因因此只能能做平面面商铺和和加高商商铺，从从另一方方

36、面也说说明了平平面商铺铺和加高高商铺的的接受程程度较高高。造成成复式商商铺接受受程度较较低的原原因主要要是二层层人流量量相对一一层来说说要减少少许多，若若将二层层作为商商铺，则则经营情情况可能能不太好好，若将将二层作作为存货货或自住住，从成成本角度度来说则则是一种种浪费。而而加高商商铺则在在保证一一层高度度的情况况下，可可合理利利用富余余空间来来作为存存货之用用。2、 所需宽度度 所需宽宽度统计计表所需宽度度（米）所占比例例3米以下下25%3.04.0037%4.15.0024%5.16.006%6米以上上8从上表可可以看出出，3米米以下所所占比例例为255；33.04.00米所占占比例最最大

37、，达达到了337；4.115.0米所所占比例例为244；55.16.00米所占占比例最最小，仅仅为6；6米米以上所所占比例例为8。由于于一般商商品经营营对开间间需求不不太大，从从目前了了解到的的商铺开开间情况况来看，大大多数商商铺的开开间集中中在34米，特特别是前前进路片片区，由由于经营营商品不不是具有有品牌，对对大开间间的展示示作用要要求不高高，34米的的开间已已经能满满足经营营的需求求。3、 所需深度度从上表可可以看出出，所占占比例最最高的为为9.11100米区段段；100米以上上所占比比例也较较高，达达到200；所所占比例例最小的的为8.199.0米米区段，88米以下下各区段段所占比比例

38、均在在10上下浮浮动。七、 单价从上表可可以看出出，被访访者对项项目商铺铺的心理理价位主主要集中中在30000元元以下、33001136600元元、3660140000元这这三个价价格段，所所占比例例分别为为50、199、112，其其中30000元元以下所所占比例例最高，占占了总数数的一半半。而目目前前进进东路主主力段临临街商铺铺的价格格在6000070000元m2，相比比而言，被被访者对对本项目目的心理理价位偏偏低，主主要是由由于目前前项目周周边整体体形象较较差、人人气不足足、档次次较低等等因素使使其对项项目缺乏乏信心，或或由于希希望价格格越低越越好等心心理因素素而作出出较低的的价格估估计。

39、要要使价格格得到进进一步提提升，必必须通过过改善周周边环境境、以住住宅开发发拉动人人气、强强调商业业街的整整体规划划等手段段来增强强购买信信心。八、愿支支付总价价从上表可可以看出出，愿支支付总价价范围主主要集中中在5万万元以下下、510万万、111155万三个个价格段段，所占占比例分分别为225、229、119，总总价在116万以以上的接接受程度度较低，这这主要是是由于目目前项目目片区的的商业格格局还未未形成，不不及其它它商业街街，其商商铺总价价大多在在30万万元以上上。对于于在5万万元以下下的总价价，若以以20平平方米来来计算，单单价最高高仅25500元元平方方米，从从成本角角度来看看，此价

40、价格参考考性不大大。因此此，既具具有购买买群体又又可行的的总价主主要在66155万元，特特别是111115万元元区段。九、经营营种类从图表可可以看出出，经营营种类以以服饰和和饮食所所占比例例较大，分分别为338% 和199%，而而皮具类类、旅游游纪念品品也占有有一定的的比例。十、商铺铺规格商铺规格格统计表表商铺规格格所占比例例一层平面面商铺27%加高商铺铺40%复式商铺铺33从图表可可以看出出，在商商铺的规规格上，加加高商铺铺的需求求较大，所所占比例例为400。这这主要是是由于加加高商铺铺相对一一层平面面商铺而而言，可可将顶部部剩余空空间做成成阁楼用用于存货货堆放杂杂物；相相对复式式商铺而而言

41、具有有一定的的价格优优势，尽尽管有的的开发商商针对复复式商铺铺采取“买一层层送一层层”的促销销手段，但但从总价价上来看看，并没没有较大大的优惠惠，而且且复式二二层的利利用率也也较低。十一、经经营模式式经营模式式统计表表经营模式式所占比例例主题式经经营模式式46%自主式经经营模式式54在经营模模式的选选择上，自自主式经经营比主主题式经经营略胜胜一筹。主主要是主主题式经经营由于于经营品品种的单单一，商商家间的的竞争较较激烈，且且对于步步行商业业街而言言，吸引引人的就就是其经经营种类类的多样样性，能能满足不不同年龄龄段的需需求，从从项目本本身而言言，是集集购物、休休闲、饮饮食、娱娱乐、观观光为一一体

42、的商商业街，主主题式经经营无法法满足这这种要求求。十二、交交铺标准准交铺标准准统计表表交铺标准准所占比例例全坯34%简单装修修42%无所谓24在交铺标标准上，选选择简单单装修的的所占比比例为442，选选择全毛毛坯的占占34，持无无所谓态态度的占占24。从以以上统计计结果中中可以看看出，在在交铺标标准上并并没有较较为突出出的选择择比例，大大多数人人对交铺铺标准并并不是十十分在意意，因此此交铺标标准在购购买时并并不是促促成购买买行为的的一个重重要因素素。十三、付付款方式式付款方式式统计表表付款方式式所占比例例一次性付付款9%分期付款款49%银行提供供按揭42在付款方方式的选选择上，银银行按揭揭和分

43、期期付款所所占比例例较大，分分别占了了42和499，而而一次性性付款所所占比例例仅为99。由由于商铺铺既可进进行五成成十年按按揭，又又可分期期付款，付付款方式式较为灵灵活，这这样大大大缓减了了投资者者和经营营者的资资金压力力，因此此选择银银行按揭揭和分期期付款的的比例较较大。另另一方面面，商铺铺的价格格较高，一一间300平方米米左右的的商铺最最少也在在10万万元左右右，一次次性付款款压力较较大。十四、最最佳经营营种类从图表可可以看出出，在商商业街最最佳经营营种类上上，服饰饰、饮食食、旅游游纪念品品所占的的比例相相对较高高，分别别为355%、226%和和11%。这一一结果与与购入商商铺后欲欲经营种种类的结结果大致致相似。十五、整整体装修修风格整体装修修风格统统计表整体装修修风格所占比例例现代风格格57%仿古风格格8%仿古与现现代风格格相结合合19%