某房地产项目营销策划方案分析7827.docx

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1、目录价格策略略销售策略略设定项目推广广策略设设定推广各阶阶段任务务具体设设定：项目推广广首期计计划（内内部认购购期）促销策略略销售现场场包装策策略主要销售售道具制制作及二二期销售售资料的的补充二期项目目进入期期工作组组织及验验收营销总结结价格策略略一期多层层剩余房房源在目目前已经经提价的的基础上上，以稳稳步销售售为主（主主要原因因是五、六六楼大户户型无论论对任何何楼盘都都是最难难卖的房房源）。二期小户户型采取取中开高高走的价价格策略略，起步步均价定定在17750元元左右，迅迅速提价价，如果果品牌一一旦形成成，可将将销售均均价定位位于19950元元左右。价价格优惠惠点宜控控制在44%以内内。二期

2、商铺铺宜在新新品牌形形成时开开始销售售，价格格亦采取取中开高高走的价价格策略略。销售策略略设定A、 产品核心心功能：a、 商务公寓寓，部分分商铺投投资；b、 产品形式式特点：以套为为主，户户型从一一室一卫卫的199平米到到1599平米的的三室两两厅均有有，小户户型主力力是199平米和和40平平米的一一室一卫卫。c、 交房标准准：毛坯坯房B、 入市姿态态：东南南板块商商务公寓寓领导者者。C、 入市时机机：二期期小户型型期房销销售，二二期商铺铺宜在品品牌形成成时开始始销售，或或在大卖卖场全面面开业时时销售。一一期余房房即时销销售。D、 销售方式式：多种种付款方方式组合合销售与与升值销销售相结结合。

3、项目推广广策略设设定A、 项目推广广主题概概念：拥拥有巨大大投资回回报价值值的高档档商务公公寓B、 项目推广广目标：形成明明确的区区域商务务住宅领领导者品品牌。C、 项目推广广模式：以报纸纸广告为为主，电电视、广广播、DDM直邮邮为辅。推广各阶阶段任务务具体设设定：A、 内部认购购：从220033年6月月15至至7月44日。本本阶段主主要任务务是实现现凤凰城城品牌第第一内涵涵，让郑郑东新区区、郑汴汴路商圈圈、大卖卖场明确确成为凤凤凰城的的品牌内内涵，为为其后品品牌第二二内涵的的具体化化确立高高度。B、 开盘期：从7月月5日至至8月331日，本本阶段主主要任务务是实现现凤凰城城品牌第第二内涵涵，

4、明确确各种物物业形态态的具体体投资价价值，本本阶段多多以具体体的对比比数据为为主，适适量加入入促销活活动。实实现销售售突破。C、 强销期：从9月月1日至至11月月30日日，本阶阶段主要要任务是是彻底实实现凤凰凰城二期期销售，以以多种促促销活动动及老业业主现身身说服、老老业主带带新业主主为主，广广告内容容以单纯纯的产品品信息为为主，本本分阶段段广告费费用将大大幅减少少。此阶阶段二期期商铺全全面介入入市场。纯纯商铺推推广开始始。商铺铺的投资资价值以以具体的的对比数数据体现现。并在在房展会会期间开开展公关关活动。D、 衰退期封封盘期，112月11日至220044年2月月。本阶阶段以间间断的小小版面提

5、提示性广广告为主主，实现现收盘销销售。同同时为三三期小高高层做预预热工作作。项目推广广首期计计划（内内部认购购期）A、 媒体组成成：报纸纸，派发发单页，直直邮单页页，广播播。B、 广告主题题：郑州州出现了了拥有巨巨大投资资回报价价值的高高档商务务公寓C、 报纸广告告标题备备选内容容：1）、出出售：“深圳罗罗湖、蛇蛇口”（19982）。极言长达达20年年，总投投资20000亿亿元的郑郑东新区区对郑汴汴路商圈圈的价值值，凤凰凰城有相相当于119822年时的的罗湖、蛇蛇口不动动产投资资机会。（芝芝麻开门门）2）、出出售：“上海、浦浦东”（19992）。极言长达达20年年，总投投资20000亿亿元的郑

6、郑东新区区对郑汴汴路商圈圈的价值值，凤凰凰城有相相当于119922年时的的上海浦浦东不动动产投资资机会。3）、出出售“三峡、宜宜昌”（19995）极言长达达20年年，总投投资20000亿亿元的郑郑东新区区对郑汴汴路商圈圈的价值值，凤凰凰城有相相当于119955年时的的三峡不不动产投投资机会会。4）、出出售“加利佛佛尼亚、金金矿营地地”（18862）极言长达达20年年，总投投资20000亿亿元的郑郑东新区区对郑汴汴路商圈圈的价值值，凤凰凰城有相相当于118622年时的的美国淘淘金般的的不动产产投资机机会。购购买凤凰凰城的业业主就如如同是在在金矿旁旁边卖铁铁锹的人人。（你你可还有有这颗勇勇敢的心心

7、！）5）、出出售“火车站站商务公公寓”（20003）极言业已已成熟的的郑汴路路商圈的的对于凤凤凰城的的商务价价值，当当于火车车站对于于其周边边物业的的价值。6）、以以北环路路楼盘的的价格，买买下“火车站站公寓”极言业已已成熟的的郑汴路路商圈的的对于凤凤凰城的的商务价价值，当当于火车车站对于于其周边边物业的的价值。7）以118500元/平平米买下下29000元房房产极言大卖卖场及其其1477亩休闲闲广场将将彻底改改变郑汴汴路南、路路北的环环境差别别。凤凰凰城的价价格远低低于其物物业的价价值。8）、出出售：“私家银银行”极言业已已成熟的的郑汴路路商圈里里已经有有40000多家家商户，从从业人员员达

8、2万万多人，能能为凤凰凰城带来来无尽的的出租、出出售价值值。 D、单单页、广广播广告告内容大大至同上上。E、广告告媒体投投放计划划：在5月228日前前投放一一到两个个小版面面的报纸纸广告和和题花广广告或分分类信息息广告，广广告内容容以单纯纯产品信信息为主主，维持持售楼部部的基本本来电、来来访量。同同时进行行进入期期报纸广广告、单单页广告告的创作作、媒体体购买与与印刷。6月155日进入入期推广广全面开开始，报报纸媒体体以大河河报为主主，投放放频度每每周12次，半半版、竖竖通栏穿穿插投放放，具体体如下：（略）注：本媒媒体计划划是基于于开发商商二期预预售许可可证20003年年5月331日前前办理完完

9、毕的基基础上制制定。F、单页页投放计计划：单页印刷刷量：投放日期期：20003年年 月 日， 月 日， 月 日， 月 日覆盖范围围：郑汴汴路市场场、航海海路市场场、火车车站市场场。投放费用用，每份份约0.15元元，总计计60000元。G、直邮邮DM：利用动动力公司司现有的的数据库库资源，开开展数据据库营销销。每月月邮寄一一次，每每次邮寄寄40000份，每每份费用用约为00.9元元。总计计72000元H、广告告发布商商、印刷刷商、制制作商的的选定。甲方认定定，或动动力公司司推荐甲甲确认。促销策略略为使报纸纸广告呈呈现连续续性攻势势，短时时间内提提高凤凰凰城在郑郑汴路的的知名度度，哄托托销售气气氛

10、，提提高在进进入期开开展集报报抽奖活活动，奖奖品为电电动车和和自行车车，同时时以广播播现场报报到的形形式广泛泛告知。活动内容容： 月 日至 月 日的的8期广广告中，参参预者集集齐其中中任意不不同内容容三期广广告，到到售楼部部登记领领取抽奖奖卡，在在登记日日的当期期星期六六到售楼楼广场参参预抽奖奖，抽奖奖日为 月 日、 月 日、 月 日和和 月月 日日。每次次抽奖抽抽出5辆辆自行车车和2辆辆电动车车。奖品费用用为：电电动车88辆约1165000元，自自行车220辆约约22000元。其它费用用另计。销售现场场包装策策略A、 明确项目目视觉系系统的核核心部分分：名称称、标志志、标准准字、标标准色B、

11、 售楼部广广场、售售楼通道道、工地地围墙包包装：（详详见售楼楼现场包包装计划划）主要销售售道具制制作及二二期销售售资料的的补充：A、 楼书6月6日日前楼书书创作设设计完毕毕，6月月10日日定稿印印刷。预计每本本楼书33元，每每次印刷刷50000本。费费用约为为150000元元。B、 二期小户户型主力力户型单单体模型型。甲方负责责制作，应应在6月月9前完完成。C、二期期销售前前期准备备资料：1） 商品房预预售许可可证，甲甲方负责责办理，预预计5月月31日日前取得得。2） 二期楼宇宇说明书书：统一一说辞、各各种户型型图、交交房标准准、物管管内容。售售楼部协协同甲方方在6月月10日日前完成成。3）

12、完成二期期销售手手册4） 完成二期期房源销销售价格格、最大大优惠比比例。售售楼部协协同甲方方在6月月10日日前完成成。5） 完成二期期房源销销售控制制及制定定提价日日期。售售楼部协协同甲方方在6月月10日日前完成成。6） 完成二期期房源合合同标准准文本（包包括内部部认购书书）。售售楼部协协同甲方方在6月月10日日前完成成。二期项目目进入期期工作组组织及验验收依据本营营销策划划书各工工作环节节的工作作内容及及日程，各各部门制制定本部部门的工工作进程程。每日日下午66时售楼楼部协同同甲方协协调验收收当期工工作。尤其要注注意的主主要环节节有：销售手续续验收；销售道具具验收；广告设计计样稿验验收（文文

13、字、图图片、名名称、地地址、电电话号码码）；广告媒体体购买验验收（媒媒体、时时间、版版面、该该版面周周边内容容情况及及要求）；天气、重重要社会会活动（尤尤其注意意非典的的走向）。岗位人员员工作准准备验收收：重要环节节演练。营销总结结依据来电电量、来来访量、来来访客户户质量、成成交量判判断当期期广告效效果。依据进入入期品牌牌塑造结结果、销销售成交交量判断断营销战战略。依据来访访成交比比例及销销售总量量判断售售楼部现现场销售售能力。9.26.202213:2713:27:0722.9.261时27分1时27分7秒9月. 26, 2226 九月 20221:27:07 下午13:27:072022年9月26日星期一13:27:07