某地产项目营销策划全案7418.docx

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1、目录项目简介介凤凰城项项目基本本数据表表一期可售售资源分分析：凤凰城一一期现有有房源价价格表二 期 房 源源 情 况 介介 绍户型配比比情况分分析二期认购购价格表表二期工程程进度表表项目简介介：凤凰城项项目位于于郑州房房地产市市场的东东南板块块，在郑郑汴路路路南，凤凤凰东路路、凤台台路（在在建）和和青年路路三条路路呈 型型将社区区同周边边的商品品大世界界、名优优建材市市场等分分开。凤凰城现现有的物物业形态态由连排排别墅、普普通现房房多层和和在建的的小户型型多层组组成。一一期连排排别墅市市场定位位发生失失误，出出现了销销售障碍碍。一期期5#、7#、9#、111#、133#、155#六栋多多层吸取

2、取了别墅墅的教训训，以超超低价位位入市，顺顺利的实实现了销销售，但但没有为为开发商商实现预预期的利利润，没没有树立立中、高高档物业业的品牌牌形象，无无意中形形成凤凰凰城下一一期小户户型开发发和小高高层开发发的品牌牌障碍。现在，一一期多层层尚有337套现现房、准准现房，销销售额8850万万元。其其中1559.77M2的三室室两厅有有23套套，以五五、六楼楼为主；1277 M22的三室室两厅77套；这这两种房房型的销销售金额额占一期期余额的的90.4%。二期小户户型总销销售金额额预计228000万元，临临街商铺铺17000万元元，合计计45000万元元。预售售许可证证预计220033年5月月底办下

3、下。由此可见见，目前前凤凰城城的可售售资源由由三种不不同的物物业组成成：期房房小户型型、现房房大户型型和商铺铺。其中中二期小小户型占占所有可可售金额额的522%，一一期大户户型销售售额166%，二二期临街街商铺占占32%。如何何解决可可售资源源过于分分散的障障碍，是是我们面面对的重重大挑战战之一。凤凰城项项目基本本数据表表1、 案名：凤凤凰城2、 开发商：河南华华夏军创创实业有有限公司司3、 投资商：郑州市市鑫山置置业有限限公司4、 位置：凤凤凰路与与凤台路路交叉口口5、 开发业绩绩：郑州州商品大大世界6、 售楼部地地址：郑郑汴路商商品大世世界，检检察院对对面7、 电话：6651999222

4、66519997778、 物业管理理：0.32元元/平方方米.月月9、 公交线路路：2008、885、6601、227、777、88710、 园林绿化化景观：简单绿绿化11、 占地面积积：4555711平方米米12、 建筑设计计风格： 无特特色。13、 建筑面积积：9221600平方米米。其中中一期5546660平方方米，二二期1445000平方米米，板式式小高层层230000平平方米。14、 五证情况况：全15、 绿化率：32.3%16、 获奖情况况：不详详。17、 楼盘形态态：8栋栋多层，66栋连排排别墅，两两栋板式式小高层层。一期可售售资源分分析：凤凤凰城55#楼销销售情况况一览表表一单

5、元二单元三单元四单元五单元东中西东中西东西东西东西7450.55233.00733.00750.55274101.1792.88897.88897.88897.888101.07一层二层三层D#四层D五层六层七层凤凰城77#楼销销售情况况一览表表东一单元元东二单元元东三单元元东西东西东西面积：1159.6977（其其中七层层为1440.9997）一层二层三层四层五层六层七层凤凰城99#楼销销售情况况一览表表东一单元元东二单元元东三单元元东西东西东西面积：1159.6977（其其中七层层为1440.9997）一层二层三层任部长四层五层六层七层凤凰城111#楼楼销售情情况一览览表东一单元元东二单元

6、元东三单元元东西东西东西面积：1159.6677（其其中七层层为1223.333）一层二层三层四层五层#六层七层凤凰城113#楼楼销售情情况一览览表东一单元元东二单元元东三单元元东西东西东西面积：1159.6977（其其中七层层为1440.9997）一层二层三层任部长任部长四层#五层六层#七层凤凰城115#楼楼销售情情况一览览表一单元二单元三单元四单元东中西东西东西东西77.99841.00433.888127.99127.99127.99127.99127.99127.99一层二层#四层五层六层150.78130.36七层#一期现房房可售资资源总计计37套套。总面面积51178平平方米。其中

7、：1160平平方米223套，将将近36680平平方米，比比例为771.11%。 1277平米99套，将将近11143平平方米，比比例为222.11%。 1600平米分分布：66层111套，55层9套套，4层层1套，33层2套套， 1127平平米分布布：7层层1套，55层1套套，4层层4套，33层2套套，2层层1套。由此可见见：余房销售售重点在在于，1160平平米的销销售，尤尤其是高高楼层。另有30000平平米地下下室，可可做仓储储空间使使用。楼号层数5#7、9、111、113#15#1、2单单元3、4、55单元1、2、33、41单元2、3、44单元七层156661585515288159991

8、5400六层162881592217188五层17588174881818817688四层18866188661917718866三层19266192771927719277二层18988188661888818788一层18588185881858818788凤凰城一一期现有有房源价价格表单位：元元/建筑筑平方米米 二 期 房 源源 情 况 介介 绍户型配比比情况分分析户型ABCDEFGHIJKLMNOPQ户型类型型一室一卫卫一室一卫卫复式两室两厅厅两室两厅厅复式复式两室两厅厅复式一室一卫卫一室一卫卫复式一室一卫卫一室一卫卫复式一室一卫卫一室一卫卫单位面积积29.55744.77989.55

9、881.77295.223137.59161.6686.552154.6229.55744.77989.55829.55744.77989.55830.55941.117套数4032833115614201645414040所占比例例13.889%11.111%2.7%1.044%0.144%0.355%0.355%19.444%4.866%6.944%5.566%1.388%1.733%1.388%0.355%13.889%13.889%面积（）11822.814333.288716.64245.16285.69137.59161.6647899.68821644.688591.4716.6

10、4358.32148.95179.1689.55816466.812233.6面积比例例7.366%8.922%4.466%1.522%1.777%0.866%1%29.88%13.55%3.688%4.466%2.233%0.922%1.111%0.555%10.225%7.6%坐落3#楼第第一部分分、南北14单单元3#楼第第二部分分、东北北西南5单元3#第三三部分、东东西612单单元3#第四四部分、东东南西北11315单单元2#楼、东东西15单元元建筑层面面积25层层594.88176.9512111.288371.8717.6单元数四个单元元两个单元元七个单元元三个单元元五个单元元楼栋面

11、积积33322.722830.169544.36620844.05528700.4楼栋案值值凤凰城二二期开发发2888套住宅宅房源，规规划建筑筑面积1145000，实实际建筑筑面积1160771（估估算值），绿绿化率332.33%，建建筑密度度27.8%，容容积率22.0。（商商铺除外外）同样户型型分类情情况一室一卫卫两室一厅厅复式商铺总套数197622938户型配比比60.44%19%8.9%11.77%各部分面面积71222.63353200.53336288.47725455.788面积配比比38.22%28.55%19.44%13.66%各部分案案值案值比例例1. 户型配比比上一室室一

12、卫所所占比例例较重，推推广侧重重点应该该放在一一室一卫卫上2. 两室两厅厅86.52在单项项户型配配比中所所占比例例为199.444%，是是所有户户型中最最多，3. 金额配比比上商铺铺所占比比例较重重，由于于商铺和和住宅是是两种不不同建筑筑形式，因因此可以以分开来来推广。二期认购购价格表表 单位：元/楼号层数2#楼3#1组3#2组3#3组3#4组楼层均价价155单元144单元5单元6112单元元1315单单元一层16988商铺商铺商铺商铺16988二层1798817555178881808817877.255三层184881812217966187881878818422.4四层1778817

13、86618288185881848818199.6五层无1672217066175881758817233.5六层无15788157661566616222161881628815988七层无露台露台各栋楼均均价17800.5172001724417800.117844总均价17500二期工程程进度表表5月动工工9月200日主体体完工10月115日122月100日外立立面完工工20044年元月月20日日交房二期价格格定位内部认购购10%，17750元元/平方方米开盘销售售20%，18800元元/平方方米强销，118500元/平平方米-19550元/平方米米商铺价格格60000元/平方米米，以上

14、上。目录市场概况况及基本本竞争格格局郑汴路市市场调研研报告周边竞争争楼盘郑州市小小户型的的调查报报告市场概况况及基本本竞争格格局：A、 东南板块块及郑汴汴路商圈圈。郑州房地地产市场场的东南南板块主主要由三三部分组组成：郑郑汴路沿沿线、东东明路南南段沿线线、航海海东路与与1077国道沿沿线。郑汴路沿沿线主要要由建业业、英协协、百合合花苑、东东方明珠珠等中高高档楼盘盘组成。在在郑汴路路商圈的的支撑下下，这里里已经成成为明确确的高尚尚住宅区区。凤凰凰城位于于这一区区位之内内。与英英协、建建业几乎乎是一路路之隔。但但凤凰城城在操盘盘过程中中，没有有处理好好商务环环境与居居住环境境的品牌牌区分与与借势，

15、纯纯粹以低低价位的的品牌内内涵介入入竞争，不不仅没有有收获天天然的地地段价格格优势，而而且为二二期、三三期制造造了品牌牌障碍。东明路南南段沿线线目前竞竞争非常常激烈，主主要由东东明花园园、佳艺艺花园等等楼盘组组成。航海东路路与1007国道道沿线是是20002年以以来的楼楼市亮点点，宝景景、金色色港湾、悉悉尼阳光光、燕归归园等一一批中价价位大型型楼盘。其其中燕归归园是凤凤凰城二二期小户户型明确确的竞争争楼盘，其其它几乎乎所有的的楼盘都都和凤凰凰城一期期1599、1227平米米现房形形成明确确的竞争争关系。B、 小户型市市场概况况。自20001年底底时尚PPARTY介介入郑州州楼市以以来，小小户型

16、这这种物业业形态迅迅速发展展起来。尤尤其是220033年初，青青年居易易（EAASY-GO）以以19000余套套的投放放量冲击击市场，形形成了小小户型的的“市场黑黑洞”，彻底底打破了了市场的的竞争格格局，实实现了小小户型从从供小于于求到供供大于求求的转变变。今年年4月份份更是破破天荒地地出现了了小户型型销售量量的急剧剧下降局局面。燕归园位位于货栈栈街东段段，由盛盛煌房地地产公司司开发，已已成功实实现一期期的开发发，在几几乎没有有什么竞竞争的情情况下，收收获了小小户型市市场的第第一批需需求者，现现在燕归归二期正正在认购购阶段。燕燕归园提提前介入入了小户户型市场场，并且且认识到到小户型型的主力力市

17、场是是平平米的两两室户型型和1000平米米的三室室两厅。这这与我们们的市调调结果完完全一致致。此次次燕归园园二期开开发的正正是此类类户型（两两室两厅厅75平平米，三三室两厅厅95平平米）。可可以说，同同燕归园园的户型型配比上上比较，我我们没有有优势。小户型市市场详见见附件：郑州市市小户型型的调查查报告）C、 商铺市场场商铺是一一个比较较特殊的的物业形形态，商商铺的价价格是由由商铺能能为房东东带来的的租金多多少决定定的。目目前郑州州的商铺铺市场尚尚处于起起步阶段段。凤凰凰城二期期商铺位位于商品品大世界界、名优优建材市市场南端端，即将将建成的的大卖场场的商业业价值将将会决定定二期商商铺的价价格。人

18、人们对大大卖场的的商业认认同也将将影响二二期商铺铺的价格格。和二期商商铺有竞竞争的主主要楼盘盘是建业业新天地地的临街街商铺、英英协尚未未售出的的部分商商铺。郑汴路市市场调研研报告调查目的的：了解解郑汴路路市场的的整体收收入水平平和消费费者对小小户型的的认知和和接受程程度（凤凤凰城购购房消费费支撑力力度）调查方法法：分层层随机抽抽样（不不同年龄龄层）和和分块随随机抽样样调查范围围：郑汴汴路东建建材市场场、灯饰饰市场、管管材市场场、名优优建材市市场、商商品大世世界调查完成成时间：20003.44.144在郑州，银银基批发发市场和和郑汴路路建材市市场是商商业比较较密集的的两大板板块，这这里聚集集了数

19、以以万计的的大小商商贩，他他们收入入不菲，他他们绝大大部分是是外地人人，他们们是郑州州房地产产消费的的主力军军。了解解这一人人群的收收入水平平、消费费习惯将将对房地地产的投投资有一一定的指指导意义义。20033.4.14，动动力公司司市场部部走访了了郑汴路路建材市市场，对对小户型型的市场场消化力力做了调调查，而而这些建建材市场场的小老老板们对对此漠不不关心，或或拒不作作答，仅仅凭这一一点，就就说明消消费者对对房地产产市场敏敏感度不不够。对对此不仅仅感慨，如如果蚂蚁蚁不饿或或对象肉肉不感兴兴趣的时时候，一一群蚂蚁蚁还能啃啃死一头头大象吗吗？消费费疲软，市市场敏感感度不高高，小户户型在郑郑汴路这这

20、块市场场前景严严峻。对建材市市场调查查的几点点发现：1、 大部分员员工租房房住，潜潜在客户户存在；市场潜潜量比较较大，但但需要推推广的成成本较高高2、 大部分员员工来自自外地或或郊县，收收入水平平偏低，消消费力不不足3、 小户型需需求弹性性非常大大，对价价格非常常敏感4、 市场上有有很大不不稳定因因素，88-9月月份建材材市场要要拆迁到到莆田，固固有的建建材市场场要做升升级换代代5、 外地人居居多，他他们辛苦苦拼搏，如如果要买买房子的的话，更更喜欢一一步到位位6、 商铺为上上下两层层，一般般下面做做门面，上上面做仓仓库和员员工宿舍舍7、 附近都市市村庄较较多，租租房市场场一般8801500元/

21、月月8、 作为首次次购买者者，最重重要的还还是价格格9、 他们讨厌厌郑汴路路目前的的工作和和居住环环境，他他们寻求求方便、安安逸、清清净10、 相当一部部分是河河南总代代理，无无须过多多的现场场销售11、 同类产品品多，竞竞争激烈烈，压缩缩销售成成本是公公司发展展最重要要的问题题，故一一般员工工无福利利分房的的可能12、 普通员工工不会因因为工作作而就近近选择居居住地，他他们往往往因为居居住而更更换工作作，普通通员工流流动性比比较大13、 对6080平平米的两两室较感感兴趣，这这部分需需求将转转化为有有力的市市场动力力14、 凤凰城知知名度不不高，口口碑不好好15、 外地商人人对郑州州的发展展

22、较失望望，但郑郑汴路的的升值充充满信心心郑汴路建建材市场场蕴涵了了较大的的市场潜潜力，随随着郑东东新区的的开发和和郑汴路路大卖场场的形成成，郑汴汴路升值值的前景景就会更更加明朗朗化，故故前期概概念的炒炒作成功功与否直直接决定定了项目目的运作作的好坏坏，“注意力力经济”的时代代，抓住住了消费费者的眼眼球，侵侵占了客客户的意意念，就就意味着着成功！周边竞争争楼盘建业城市市花园1、位置置：1007与郑郑汴路交交叉口2、面积积：占地地24664200平方米米，建筑筑面积227万平平方米，二二期344栋，建建筑面积积7118万平平方米；三期337栋，建建筑面积积11万万平方米米。3、工期期：二期期991

23、120000110、三三期20001年年4月开开工。4、价格格：28800元元平方方米。20022年4月月最低价价22115，最最高价3380005、户型型：三期期10112663平方方米的二二室到五五室、复复式二期期14333009平方方米的三三室到五五室、复复式6、车库库车位位：二期期7199三期11741577户型：44+2房号：991号楼楼X单元元9层东东户房款：建建筑面积积：1885.884平方方米，总总款61181003元按按揭优惠惠1，贷贷款额448万，220年每每月还本本付息331788元/月月。户型：33+2房号：992号楼楼1单元元10层层东户房款：建建筑面积积：1557.

24、889平方方米，总总款52245110元按按揭优惠惠1，贷贷款总额额：400万220年每每月还款款本息226488元市调日期期：20003年年2月222日三期：交房日期期；20002-12-31占地面积积：855亩总建面积积；111万平米米户型面积积：1339、1150、1157（33+2）；1999复式；17002300平方44+2均价：330000元总价范围围；2660035000元/平方市调日期期：20003年年3月224日百 合合 花花 苑苑位置：商商城东路路与凤台台路交叉叉口向南南50米米 开发项目目：一期期六栋多多层早已已入住，（入入住率高高达800%），二二期4栋栋小高层层准现房

25、房总建筑面面积：99万平方方米绿化率：48，一楼楼有私家家花园，大大概十几几平米楼层施工工程度：多层现现房，即即买即住住；小高高层在建建户型：多多层1004.88m21722m2；小高高层没有有小户型型，最小小1400平米。价格：多多层，均均价21100元元/平米米，三楼楼23550元/平米；均价226000元/平平米。售楼部比比较压抑抑，售楼楼员语速速太快、盛盛气凌人人，态度度恶劣，自自11：10111:455,有11组客户户，1通通电话。物业管理理；0.32元元每平方方每月市调日期期：20003年年2月99日（大大雨夹雪雪）东 方方 明明 珠珠 位置：郑郑汴路和和商贸路路交叉口口向北220

26、0米米交通：335路、2208路路、855路、660路等等，下车车步行2200米米即到开发项目目及销售售进度：一期44栋多层层，四楼楼以上已已全部售售完，（只只剩1113.115一套套，其它它户型无无房）；二期44栋小高高层，其其中3栋栋已交房房，面积积在1221.有有1栋是是小户型型，一梯梯三户，面面积集中中在600平米（一一室两厅厅）、770平米米（两室室两厅）、880平米米（两室室两厅），220033年8月月份交房房，主要要以销售售现房为为主。结构：多多层为砖砖混结构构，小高高层为钢钢筋混凝凝土框架架剪力墙墙结构配套设施施：1、地下下室（6600元元/m22）2、2条条电话线线路，一一路

27、内线线不收费费，一路路外线正正常计费费3、宽带带网4、壁挂挂炉采暖暖5、现在在的售楼楼部即为为以后的的业主会会所绿化率443.77物业管理理：东方方物业，收收费标准准：多层层，每月月每平方方0.338元，小小高层，每每月每平平方0.58元元。主力户型型户型：2+2+2：995.9913+2+2：1134.21、1132.49、1145.76、1117.86、1162.856+3+4（66、7层层复式）：2644.022、2551.119、6+3+2（66、7层层复式）：2200.3113+2+1：1113.154+3+2：1175.59、2201.11价格定位位多层均价价21000元/平方米米

28、，三楼楼价格为为23449元/平米，起起价17760元元/平米米；小高高层（九九层半）均均价24400元元/平方方米，起起价22255元元/平米米。赠送：1、天然然气集资资费、安安装费：40000元/户2、电话话初装费费：1558元/户（另另赠送区区域网）3、分户户计量水水表、电电表：6600元元/户4、单户户式独立立采暖系系统：1140000元/户5、单元元式对讲讲门铃系系统：3300元元/户 计1190558元附：100号楼4431房房，面积积1133.155平方米米，单价价23449元，总总价26657889元；一次性性付款优优惠7%，按揭揭优惠44%。售楼部现现场的气气氛，把把握的很很

29、好，无无论有无无客户，总总感觉到到售楼部部里的热热列、亲亲切、和和谐，但但售楼员员比较涣涣散，大大部分是是新手，水水平很一一般。从从10：00111：000现场无无一组客客户，仅仅有一通通电话。优势：1、与英英协相邻邻，价格格比英协协低，有有价格优优势2、位于于郑汴路路东段，处处于连接接郑东新新区和市市内的纽纽带地段段，是郑郑州未来来的发展展方向。3、与东东建材隔隔路相望望，有充充足的客客户群4、与省省检察学学校相邻邻劣势：1、卧室室进深长长，基本本上6米米2、几乎乎没有绿绿化3、工程程质量很很一般4、与英英协、建建业、虹虹景很近近，竞争争比较激激烈第一，地地段不错错，南距距郑汴路路只有220

30、0米米，北与与商城路路隔河（熊熊耳河）相相望。出出有交通通要道（郑郑汴路、世世纪大道道），东东进郑东东新区，西西进老市市区，使使新老市市区的交交接处，繁繁华又可可独享宁宁静。整整体上是是一个较较成熟的的生活住住宅区。第二，这这里是郑郑州未来来发展的的方向，东东扩北移移，熊耳耳河的改改造已经经开始动动工，随随着郑东东新区的的开发、建建设，必必将给这这里带来来无穷的的升值空空间。第三，周周边楼市市云集，竞竞争激烈烈，但东东方明珠珠的价格格优势是是其闪亮亮的卖点点。目前前，均价价执行的的是21100元元，另有有优惠（一一次性77，按按揭4）、促促销（11.9万万元大礼礼包）。第四，开开始着手手开发小

31、小户型，来来瓜分房房地产中中仅省的的奶酪。市调日期期：3年年4月99日（雨雨）金 色色 年年 华华位置：金金水路与与1077国道交交叉口东东南角，建建业三期期对面面积：占占地1115亩，建建筑面积积：111万平方方米，容容积率11.433；一期期12栋栋楼，77栋是多多层，55栋是44层纯复复式工期：纯纯现房价格：六六楼顶层层17000元平方米米，二楼楼 220555元平平方米；天然气气：40000元元，智能能化：220000元 按揭揭优惠33%，一一次性付付款优惠惠6%户型：1101平平米两室室两厅2220平方方米复式式 销售进度度：1000平米米左右的的已经基基本售完完，1330平米米的六

32、楼楼还有；据销售售员说已已销售880%，可可能性不不大，估估计在550%左左右；入入住率极极低，88%左右右交通：1105、1106、5507、2215（金金水立交交桥修通通后），目目前交通通很不方方便，从从郑汴路路步行到到金色年年华至少少要用220分钟钟配套：网网球场、足足球场、篮篮球场物业：万万科进行行指导监监管，00.322元每平平米每月月近期规划划：在复复式东边边又征得得30亩亩地，建建4栋多多层，有有2栋是是小户型型，900套，占占开发比比例的440%强强，是主主力户型型，配有有1200平方的的三室和和1500平方的的四室，顶顶层全为为复式；20003年33月初开开始进行行内部认认购

33、，220044年4月月份交房房；计划划从北边边又要征征2000亩地售楼部气气氛：放放有轻音音乐，宽宽松、温温馨，售售楼员精精神、态态度都不不错；自自10:40111：233没有客客户，也也无电话话。接待待：吕红红丽优势：地地处郑东东新区，随随着郑东东新区的的开发，应应该是最最直接和和最大的的受益者者；规划划比较合合理，超超大楼间间距233米；借借用万科科物业，作作品牌声声势劣势：处处1077国道边边，嘈杂杂、污染染严重；交通不不方便，没没有公交交车直达达；对面面是建业业城市花花园，面面临直接接竞争市调日期期：20003年年2月111日（刚刚下过一一场雪，路路比较滑滑，地上上有很多多积雪）郑州市

34、小小户型的的调查报报告一、 调查概要要1、 调查目的的：通过对郑郑州整个个小户型型市场的的产品品品类、价价格水平平、营销销状况的的调查，真真正了解解小户型型的产品品形态，发发现小户户型市场场的规律律和机会会点。2、 调查方法法： 电话话咨询及及深层访访谈（实实地考察察、装扮扮看房、套套取价格格）3、 调查楼盘盘：多层：青青年居易易、青春春PARRTY、七七彩时光光、恋日日人家、格格林假日日高层：锦锦江国际际公寓上海年年华、宝宝隆华庭庭、时尚尚PARRTY、蓝蓝朝都市市e时代代4、 调查时间间：20003.3.11720003.33.288二、 小户型的的概念“小户型型”是一个个由市场场形成的的

35、概念，没没有统一一规定多多小才算算小户型型。小户户型的概概念已从从最初的的15平平米扩大大到600平米。“小户型”已成为楼市中最抢眼的一个概念。 狭义的的小户型型就是指指一居室室，或者者是15520平平方米的的户型，其其实不仅仅仅是这这些。小小户型有有一个共共同的特特点，相相对于过过去同类类的户型型的面积积普遍偏偏小。比比如，两两居的面面积由原原来的990、1100平平米变成成6070平平米；三三居由原原来的1130、1140平平米变成成10001100平米上上下，其其居住的的经济性性和舒适适性并没没有降低低。 房地产产的竞争争日益激激烈，小小户型是是市场细细分的必必然结果果。小户户型的热热销

36、表明明需求市市场的主主体已发发生了转转变，供供给市场场已经从从为“有钱人人”服务转转向了普普通工薪薪阶层。三、 郑州小户户型市场场概况格林度假假山庄是是郑州最最早推出出小户型型的楼盘盘。早在在20000年底底规划一一期多层层时，率率先推出出40平平方左右右的小房房子，并并取得良良好的销销售业绩绩。时尚PAARTYY于20001.12.21在在郑州亮亮相，成成为中原原纯第一一家小户户型社区区的楼盘盘而迅速速热销，启启动了郑郑州市的的小户型型市场。自时尚PPARTTY面世世以来，蓝蓝朝e时时代、青青春PAARTYY、七彩彩时光、恋恋日人家家、青年年居易、宝宝隆华庭庭、锦江江国际花花园上海年年华等楼

37、楼盘迅速速跟进，推推出自己己的小户户型，抢抢占市场场份额，郑郑州的小小户型市市场日益益火爆，成成为郑州州最畅销销的户型型品类。四、 调查楼盘盘概况1、 青年居易易 a、 概况1） 总建筑面面积：119100户 2） 开发商：河南省省教育系系统房屋屋建筑开开发公司司3） 发展商：郑州新新世纪住住宅建设设有限公公司4） 销售代理理商：北北京盛联联阳商务务咨询有有限公司司5） 物业形态态：多层层，顶层层带阁楼楼6） 销售情况况：没有有销售许许可证，大大定300%左右右。C组组团没有有销售11套，正正在谈团团购。估估计4月月份中旬旬销售许许可证能能办理下下来。7） 工程进度度：刚建建3层，220033

38、.122交房b、 户型1） 户型范围围：211平方米米65平平方米2） 户型种类类：平层层8种，顶顶层送阁阁楼3） 主力户型型及配比比：200、299平米的的一室占占25%，411平方米米的一室室一厅占占25%，477平米、552平米米、655平米的的两室一一厅占550%。4） 户型优点点：顶层层有阁楼楼设计；设计有有壁橱5） 户型缺点点：厨房、卫卫生间占占取了房房屋的采采光面；厨房无无下水、无无燃气管管道；得房率率较低；进深较较大，采采光不好好；有部分分是东西西朝向。c、 价格（220033.3.21）1） 价格范围围：19900元元/平米米25000元/平米。楼层价差差：3楼楼最贵，66楼

39、最便便宜；价价格从高高到低依依次顺序序是：33、4、22、7、55、1、66层。55、6楼楼层差价价55元元。3、44层差价价20元元。 2） 均价：222600元/平平米（精精装修）3） 优惠情况况：一次次性付款款：优惠惠4%，按按揭：优优惠2% 实际一一次性付付款可优优惠7%，按揭揭：优惠惠3%。4） 价格变动动：开盘盘以前均均价21100元元/平方方米，开开盘后均均价22260元元/平方方米5） 实例报价价： D组团 155单元 A33/7FF 单价：22330元/平方米米 面积：331.558平方方米 一次性性总价：675576元元按揭总价价：6889844元 首付：1139884元

40、按揭揭：5.5万元元d、 综合分析析1） 卖点提炼炼：小区内内配套齐齐全，有有大型购购物超市市、车库库、中西西餐厅、室室内恒温温游泳池池等。交通便便利酒店式式物业管管理，体体贴有加加2） 劣势分析析：得房率率低（881%）；总19910户户，居住住人口成成分复杂杂，流动动性大；厨房无无下水、无无燃气管管道；距市煤煤气公司司较近，有有安全隐隐患；周边陈陈寨、姜姜寨大型型都市村村庄，居居住环境境不好2、 青春PAARTYYa、 概况1） 占地面积积：155亩2） 总建筑面面积：5500户户，3） 开发商：河南新新城置业业有限公公司4） 销售代理理商：信信证咨询询5） 物业形态态：3栋栋多层6） 工程进度度：刚建建地面11层，44月开盘盘，5月月封顶，112月交交房7） 物业管理理费：00.266元/月月平方米米b、 户型1） 户型范围围：277.011平米89.97平平米2） 户型种类类：平层层7种，复复式6种种3） 主力户型型及配比比：4） 户型优点点：紧凑合合理有阳台台复式送送露台5） 户型缺点