某学府花苑配套商业会所代理的方案10801.docx

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1、苏州国际际教育园园北区学学府花苑苑配套商商业会所所全程代代理的方方案 目目 录 前前言 第第一部分分 市场场环境分分析篇 一一、 苏苏州房产产市场现现状分析析 二二、 苏苏州新区区市场分分析 三三、 项项目所在在区域周周边楼市市状况分分析 四四、 苏苏州新区区同类项项目分析析 第第二部分分 产品品定位分分析篇 一一、 项项目SWWOT分分析 二二、 项项目核心心竞争力力分析 三三、 项项目形象象定位 四四、 项项目命名名方案 五五、 目目标客户户群定位位 六六、 项项目功能能定位位位 七七、 价价格定位位 八八、 产产品定位位 九九、 总总体规划划设计概概念方案案 第第三部分分 广告告企划篇篇

2、 一一、 广广告总精精神 二二、 广广告战略略目标 三三、 入入市时机机评估及及付款建建议 四四、 广广告定位位 五五、 推推广费用用预算和和控制 六六、 广广告阶段段策略 七七、 媒媒体广告告分析 八八、 广广告投放放频率及及规模 九九、 VVI设计计 第第四部分分 营销销组织篇篇 一一、 活活动策略略 二二、 专专案组成成立 三三、 现现场作业业流程 四四、 销销售培训训计划 五五、 现现场包装装 六六、 售售楼部包包装 后后序 前前 言 衷衷心感谢谢苏州高高新中锐锐科教发发展有限限公司给给予上海海经济发发展有限限公司参参与竞标标苏州国国际教育育园北区区学府花花苑配套套商业/会所全全程代理

3、理的机会会，我们们将全力力以赴成成立专门门项目小小组，有有组织、有有步骤地地进行项项目策划划及实施施。本方方案是本本公司根根据贵公公司的要要求，综综合考虑虑了时间间、可行行性、实实效性等等因素，并并结合本本公司在在房地产产方面多多年累积积的丰富富经验，提提出的关关于苏州州国际教教育园北北区学府府花苑配配套商业业/会所所全程代代理的草草案。我我们期待待着能与与贵公司司就苏州州国际教教育园北北区乃至至苏州新新区今后后的发展展进一步步加强合合作。 致致 礼礼！ 第第一部分分 市场场环境分分析篇 一一、苏州州房产市市场分析析 二二、苏州州新区市市场分析析 三三、项目目所在区区域周边边楼市状状况分析析

4、四四、苏州州新区同同类项目目分析 第第一部分分 市场场环境分分析篇 一一、 苏苏州房产产市场现现状分析析 11、苏州州房产市市场运行行特点 今今年1-4月，从从苏州房房产市场场的基本本情况总总体上看看，呈现现出以下下几个特特点： 11）商品品房供求求基本平平衡 从从20005年11月至44月，苏苏州商品品房销售售情况良良好。220055年3月月份苏州州全市在在售楼盘盘面积1195.8万，在推推楼盘面面积577.2万万，新新增在售售公寓楼楼盘面积积31.2万。苏州州全市在在售楼盘盘159902套套，在推推楼盘444244套，新新增在售售楼盘225855套。44月以来来，苏州州商品房房网上售售房数

5、已已达47717套套，成交交金额近近30亿亿元。新新房市场场基本维维持供求求平衡的的态势。 22）房地地产开发发的区域域分化十十分明显显 开开发企业业的投资资开发紧紧随市场场的导向向，越是是热点的的地区，开开发企业业越有热热情，现现今新区区板块已已成为众众多开发发商角逐逐的地方方。如：新区第第二商业业街、狮狮山商贸贸区、淮淮海商业业街等商商圈已逐逐渐成为为苏州新新的“黄金商商圈”。 33）销售售价格涨涨幅较小小，各别别区域开开始呈现现下降趋趋势 苏苏州各区区公寓楼楼盘的均均价： 44）特色色楼盘注注重“人”的需求求 特特色楼盘盘差异性性强、个个性化浓浓、质量量好、品品牌好，科科技含量量高，风风

6、格独特特，符合合现代都都市人的的审美观观念，文文化意识识,享受受要求和和生活情情趣，特特别受到到购房者者的欢迎迎。 55）购房房者更注注重楼盘盘的性价价比，品品质，价价格，投投资潜力力 购购房者越越来越偏偏向于园园区、高高新区，有有在建或或规划轨轨道交通通线经过过，且规规划为中中大型居居住社区区的区域域和板块块以及住住宅区中中本身具具有的商商业区。 数数据分析析： 220055年3月月份苏州州全市楼楼盘面积积统计如如下： 各各区域楼楼盘总量量统计：（单位位：万平平方米） 在在售 在在推 新新增 主主城区 36.9 119.11 9.3 园园区 446.22 100.5 9.22 新新区 552

7、 223.44 9 吴吴中区 36 3.11 3.7 相相城区 24.7 11.1 0 220055年3月月苏州全全市楼盘盘套数统统计如下下： 各各区域案案统计（套套）： 在在售 在在推 新新增 主主城区 30668 114288 7339 园园区 337144 7330 7734 新新区 443977 19900 8566 吴吴中区 28997 2266 1000 相相城区 18226 1100 0 22、新政政策出台台后苏州州房产市市场走势势综合分分析 随随着20005年年五月中中旬七部部委出台台文件，引引发了一一场房产产的变动动。那么么6月后后，苏州州楼市的的方方面面面究竟竟会发生生了哪

8、些些变化？ （11）新政政策的出出台使购购买者有有了观望望的动态态。必定定会影响响到房产产的交易易量以及及价格。 （22）新政政策的出出台使苏苏州的房房产出现现了拐点点。 （33）新政政策对市市场的作作用有一一个滞后后期，预预计在33个月之之后，市市场会逐逐渐出现现新的交交易选择择，那时时候体现现“调控效效果”的市场场可能真真正出现现。 （44）新政政策的出出台目标标主要在在于平抑抑房价，限限制住房房投机炒炒作行为为，并不不是针对对商业地地产，相相反商业业地产可可能会引引发一轮轮新的投投资小高高潮。 33、总结结 随随着新政政策的出出台，苏苏州楼市市逐渐走走进了一一个冬眠眠的时期期，而开开发商

9、也也努力寻寻求变革革、支撑撑点，努努力寻找找另一出出路，而而当住宅宅市场因因为宏观观调控而而骤然降降温时，业业内人士士和开发发商慢慢慢转向投投资商业业地产。投投资者对对于商业业地产投投资也都都持相对对谨慎的的态度，一一般定位位于长线线投资，投投资一些些有稳定定回报、有有先进的的开发理理念、有有可信的的商业管管理模式式的商业业地产项项目。在在这样的的形势下下，受利利益的驱驱动，商商业地产产会不会会成为下下一个楼楼市泡沫沫？ 二二、 苏苏州新区区市场分分析 11、区域域功能配配套 11) 概概况 苏苏州新区区位于苏苏州市区区西南部部，与苏苏州市区区仅一河河之隔，离离苏州市市商业文文化中心心仅6公公

10、里。苏苏州新区区为19990年年开发建建设的国国家级高高新技术术产业区区，经110多年年的建设设已建成成了高标标准基础础设施和和门类齐齐全的超超市、医医院、学学校等公公共服务务设施，绿绿化率达达40%，区域域经济得得到了快快速发展展。高新新区全力力打造的的“美居时时代”吸引了了40000多外外籍人士士入住新新区，使使得外商商居住小小区就有有如：锦锦花苑、御御花园、姑姑苏花园园等7-8个之之多。而而它的商商业领地地又以淮淮海街，新新区第22商业街街等为中中心，是是一个具具有巨大大发展潜潜力的区区域。 22）基础础配套设设施 交交通：距距离上海海虹桥国国际机场场80公公里，至至硕放苏苏州机场场30

11、 公里，到到上海港港和张家家港港口口均900公里，有有京沪铁铁路，沪沪宁高速速公路，3312国国道 和和2044国道在在此经过过，具有有水陆空空便捷的的立体交交通体系系。公交交6011路、991路、889路、668路、338路、337路、335路、333路、330路、225路、220路、117路、游游3等。 金金融：中中国银行行、工商商银行、建建设银行行、农业业银行、交交通银行行均在开开发区建建立了支支行。 石石湖风景景区：石石湖风景景区位于于苏州市市区西南南6公里里处，为为太湖风风景名胜胜区十三三景区之之一，是是以吴越越遗迹和和江南水水乡田园园风景取取胜的山山水名胜胜景区。 33）教育育配套

12、 苏苏州新区区现已初初步形成成了大学学、科研研机构、中中小学、幼幼儿园、职职业教育育共同发发展的格格局。目目前，苏苏州国际际教育园园是有苏苏州科技技大学、苏苏州卫生生学院、苏苏州医药药科技学学校、苏苏州高等等技术学学校、苏苏州经贸贸学院、苏苏州长风风技校、苏苏州汇思思学校七七所院校校入园，其其中该区区原有邮邮电培训训学校和和苏州科科技大学学石湖校校区，苏苏州卫生生学院与与苏州医医药科技技学校将将于20005年年9月在在园内开开发。 22、 苏苏州新区区市场分分析 11） 新新区商业业发展现现状 与与相对成成熟的观观前、石石路商圈圈相比，不不管是硬硬件环境境还是软软件条件件,还不不够完善善。新区

13、区商圈初初具雏形形，还处处于成长长阶段。经经过几年年的迅速速发展，目目前形成成了以狮狮山路及及商业街街为核心心的CBBD商区区，新区区商业具具有如下下特点： 中中高档餐餐饮业尤尤其特色色餐饮业业活跃； 缺缺乏更具具有吸引引人气的的核心零零售业态态，如中中高档大大中型商商场，中中高档知知名品牌牌连锁店店； 大众化化娱乐设设施不足足，如保保龄球馆馆、健身身中心等等设施； 零零售业迅迅速发展展、便利利店、大大型综合合超市成成为主流流业态，这这些主流流业态都都是以连连锁经营营为特征征的； 22）新区区商业分分布特点点 AA. CCBD商商区 集集中在狮狮山路两两侧的CCBD商商区随着着区域功功能逐步步

14、完善，已已日渐形形成餐饮饮、公寓寓、酒店店、娱乐乐、休闲闲等相关关配套设设施，也也呈现出出“便利型型”和“两用性性”商铺特特点。“便利型型”商铺是是酒店、写写字楼等等内部（裙裙房）用用于商业业用途的的商业空空间（金金狮大厦厦，新城城花园酒酒店等）。“两用性”指项目紧靠街道，既满足项目自身业主需求的同时，还承担对外营业的功能，（诸如吴宫丽都，百合花公寓等）这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。呈现出以下特点： 商商业业态态搭配不不均，目目前CBBD内还还是商务务性物业业居多，商商务色彩彩浓厚； 缺缺乏大众众化餐饮饮、休闲闲、娱乐乐及中高高档商场场； 商商业功能能不够完完善，缺缺乏中档档娱

15、乐设设施； 交交通功能能较为完完善； BB.特色色商业街街 商商业街地地处新区区狮山路路中心地地段，位位于淮海海路、接接壤狮山山路。周周边交通通便捷，办办公、商商贸、居居住、娱娱乐氛围围浓厚，是是一条集集餐饮、娱娱乐、休休闲为一一体的特特色商业业街。日日式料理理店、酒酒吧、迪迪吧、美美容美发发等成为为商业主主力店。几几年里随随着外企企外商的的不断涌涌入逐渐渐兴盛起起来，这这些店铺铺全部“拥挤”在5500米长的的街面上上，生意意火暴，现现已形成成品牌。 商商业街有有以下特特点： 商商业街内内夜间人人流量大大，白天天生意平平淡； 消消费门槛槛偏高，消消费水准准中高档档以上； 商商业功能能单一不不够

16、全面面，主要要为餐饮饮（日本本料理占占九成）、娱娱乐、休休闲场所所；消费费群体主主要为日日台韩客客户群，较较为单一一，不能能满足大大众消费费者消费费需求； 街街内通达达性较好好，但停停车位短短缺； 缺缺乏专业业商业管管理公司司统一管管理； CC.社区区商业街街 苏苏州的社社区商业业还处于于起步阶阶段， 社社区商业业分布零零散，主主要集中中在各个个居住区区主干道道，普遍遍带有浓浓厚的住住宅底商商特点，这这种商业业形式是是自然形形成的，缺缺乏统一一规划，业业态档次次普遍较较低，典典型个案案有时代代街（时时代花园园边）、馨馨泰花园园、新升升新苑、新新区第二二商业街街（在建建）、嘉嘉业阳光光假日（在在

17、建）等等，随着着大型社社区的开开发，社社区商业业还将逐逐步增多多且功能能将逐步步完善。 DD.特色色商业街街业态统统计分析析（苏州州淮海街街） 行行业分类类 户数数 比例例 酒酒吧、CCLUBB、KTTV、餐餐饮、饮饮食 884 667.22% 广广告、中中介、印印刷 66 4.8% 超超市、文文化用品品 5 4.00% 美美容美发发、按摩摩保健 12 9.66% 茶茶叶、烟烟酒 44 3.2% 其其它 116 112.88% 总总计 1127 1011.6% 分分析： 餐餐饮、休休闲、娱娱乐场所所成为商商业街主主力商业业业态，占占整个营营业店面面总数的的76.8% ，其中中酒吧、料料理店共共

18、有844家，占占营业店店面总数数的677.2%； 日日本料理理店、迪迪吧、酒酒吧、美美容美发发、按摩摩保健店店是商业业街中主主要业种种。 二二、 项项目所在在区域周周边楼市市状况分分析 11、 周周边住宅宅分析： 楼楼盘名称称 项目目介绍 嘉嘉业阳光假假日 嘉嘉业阳光假假日位于于新区CCLD核核心地王王板块，是是40万万平米国国际健康康社区。二二期和风风雅苑组组团位于于社区东东北，位位置优越越，三面面绿带环环绕，一一侧流水水潺潺，狮狮山美景景尽收眼眼底，由由3幢99-111层小高高层建筑筑、144幢多层层建筑组组成。 新新港名馨花花园 新新港名馨花花园，是是苏州新新港建设设集团有有限公司司继在

19、新新区成功功开发名名都花园园、名城城花园等等房地产产项目后后的20005年年又一力力作。小小区总建建筑面积积约166万平方方米，共共分为南南苑两期期开发，由由24幢幢小高层层、高层层建筑与与多个绿绿化组团团构成。新新区核心心，166万平方方米绿生生态箐英英社区，该该案户型型从一室室户至复复式房，主主力面积积76至至1300平方米米。小区区在规划划上注重重版式及及点式高高层的整整体性，并并依据各各区域建建筑的特特点规划划景观设设计，使使区内建建筑与景景观协调调统一，生生动有序序且富于于新意，真真正成为为一个生生态型的的亲切宜宜人的居居住花园园。 新新区芳邻邻 新新区芳邻邻位于新新区滨河河路南，横

20、横山森林林公园正正对面，距距新区中中心2.8千米米。景观观设计由由中铁设设计院负负责，以以一横一一纵两条条绿化带带巧妙实实现了人人车分流流。二期期住宅面面积为1116到到1233平方米米，三室室两厅两两卫，明明厅明卫卫。小区区周边有有学校、超超市、医医院、农农贸市场场、银行行等生活活配套。 恒恒达清水园园 恒恒达清水园园由多层层和小高高层组成成，以“一池三三岛”为景观观打造国国际风尚尚生态住住宅。所所有户型型朝南“四明”设计，花花园、景景观、阳阳光、绿绿色缔造造健康居居家。国国际流行行的下沉沉式会所所、幼儿儿园、智智能安保保系统、品品牌物管管服务等等配套，构构筑尊贵贵、健康康、绿色色、休闲闲、

21、亲情情的高尚尚生活范范本。 楼楼盘名称称 嘉业业阳光假假日 新新港名馨花花园 新新区芳邻邻 恒达达清水园园 区区域 新新区 新新区 新新区 新新区 物物业类型型 普通通住宅 商品住住宅 公公寓 普普通住宅宅 建建筑类别别 多层层、小高高层、高高层、别别墅 小小高层 多层 多层、小小高层、高高层、 楼楼层状况况 222层（最最高层） 小高层层:10016层层 五层层+阁楼楼 多层层5-66层、小小高层111层、高高层188层 楼楼盘状况况 在售售 在售售 在建建 在建建 交交通状况况 游33、177路、330路、3301路路、355路、337路、338路、664路、991路、新新干2号号线、66

22、8路、6621路路 公公交422、177、6、337、664、330路等等 200、6220、442、443、663、665、7701、3315、游游4 66、244、211、3001路 占占地面积积 24496118 平平方米 10227333 平方方米 4466776.66 平方方米 8823661平方方米 建建筑面积积 37733440 平平方米 16000000 平方方米 6605449 平平方米 15884477 平方方米 容容积率 0.88 1.5 11.3 1.665 绿绿化率 37.2 % 455 % 36 % 443.88 % 开开发商 苏州嘉嘉业房地地产开发发有限公公司 苏

23、苏州新港港建设集集团有限限公司 苏州市市崎佳房房地产有有限公司司 恒达达集团有有限公司司 总总户数 4000 户 5066 户 9544 户 停停车位 1:11 2006 5594 入入住时间间 20005-12 20005-88 20006年年3月 楼楼盘名称称 时间间 均价价 最高高价 最最低价 嘉嘉业阳光光假日 2000411244 48800元元/平方方米 553000元/平平方米 43000元/平方米米 新新港名馨馨花园 2000533311 49900元元/平方方米 553500元/平平方米 43550元/平方米米 新新区芳邻邻 200054228 338000元/平平方米 恒恒达

24、清水水园 22005567 554000元/平平方米 分分析：从从以上调调查表可可以看出出： （11） 规规模郊区区住宅开开发已形形成一种种趋势。郊郊区住宅宅一般存存在市政政、商业业配套不不全、交交通不便便等不足足，大规规模住宅宅开发可可完善自自身社区区配套，同同时这也也需要人人口达到到一定消消费数量量，反过过来人口口到一定定数量必必然会加加速各项项配套的的完善。 （22） 住住宅项目目价格适适中，消消费群体体大部分分为工薪薪阶层，楼楼盘均价价多在448000元/平平方米左左右，受受楼盘质质量、品品牌形象象等影响响有些微微上下浮浮动。 综综合上述述，我们们认为，苏苏州热点点开发新新区已形形成开

25、发发规模，其其户型、价价格等较较能为苏苏州消费费者接受受，但是是，楼盘盘众多，同同质化现现象严重重。苏州州大多数数买房者者心态渐渐趋理性性化，但但是在经经济能力力、观念念等因素素的制约约下，很很多的消消费者还还是比较较注重住住宅的基基本功能能，而忽忽略了一一些文化化、精神神享受等等方面的的需求。国国际新领领地就是是以此为为突破点点，在打打造高品品质商业业圈的同同时，引引领消费费者一种种更高的的生活方方式，从从而提升升物业品品牌形象象及企业业的品牌牌形象。 四四、苏州州新区同同类项目目分析： 项项目可比比性项目目分析根根据规模模、户型型、价格格、景观观、概念念、配套套等可比比性因素素，重点点调查

26、了了苏州市市以下同同类楼盘盘进行比比较分析析： 苏苏州新区区第二商商业街 发发展商：苏州和和枫置业业有限公公司 占占地面积积：1550000 平方方米 建建筑面积积：2330000 平方方米 容容积率：1.55% 卖卖点： 临近 交交通状况况：3007、3301、221、224、66路 物物业类型型：商业业 楼楼层状况况：3-4层 付款方方式：440%首首付；660%按按揭 户户数：990 时时间：220055-4-18 最高价价：90000元元/平方方米 最最低价：60000元/平方米米 价价格：668000元/平平方米（均均价） 配套：中国银银行、建建设银行行、交通通银行；综合商商场：福福

27、记、阿阿雷店、城城市之光光 分分析： （11）紧邻邻国际汽汽车城和和“大地之之歌”、“佳林花花苑”等800万平米米的住宅宅小区，规规划为特特色餐饮饮和高档档娱乐一一条街。 （22）第二二商业街街的小商商铺以中中式餐馆馆、法式式餐厅、日日本料理理等餐饮饮行业，休休闲娱乐乐行业，以以及美容容院、药药房等社社区配套套服务性性行业为为主。而而对于沿沿主干道道的大面面积主力力商铺，将将物色业业界的龙龙头企业业来入驻驻。 （33）新区区第二商商业街价价格走的的是中档档线路，到到4月份份价格呈呈上升趋趋势。 （44）在郊郊外形成成新的住住宅、休休闲中心心并辐射射带动周周边是不不可阻挡挡的发展展趋势，但但面临

28、着着创新、引引导、配配套资源源跟进的的实际问问题。 第第二部分分 产品品定位分分析篇 一一、 项项目SWWOT分分析 二二、 项项目核心心竞争力力分析 三三、 项项目形象象定位 四四、 项项目命名名方案 五五、 目目标客户户群定位位 六六、 项项目功能能定位 七七、 价价格定位位 八八、 产产品定位位 九九、 总总体规划划设计概概念方案案 第第二部分分 产品品定位分分析篇 一一、 项项目SWWOT分分析 11、 优优势（SSupeeriooritty） 政政府支持持优势：政府对对新区规规划的投投入和对对中心区区的大力力推广，都都为本项项目作了了先期的的铺垫和和媒体宣宣传。 地地理位置置优势：本

29、项目目东邻石石湖风景景区、南南依上方方山国家家级森林林公园，是是发展人人文型商商业绝好好地利。 消消费群体体优势：学生所所在的家家庭会由由于自己己子女的的消费趋趋向而改改变自己己的消费费观。 文文化优势势：适应应文化层层次较高高、追求求高质量量生活的的阶层，决决定了本本项目将将是苏州州新区最最具投资资潜力的的商铺。 规规模优势势：集消消费、购购物、休休闲为一一体得一一个综合合型的商商业中心心 22、 劣劣势（WWeakknesss） 整整体规划划进度：本项目目还处在在初期的的规划建建设中，整整体规划划还没成成形 政政策的影影响：新新政策的的出台使使房地产产综合走走势出现现拐点，前前景难以以预测

30、。 竞竞争力弱弱：与市市中心的的商业中中心如虎虎丘广场场、中天天湖畔广广场相比比先天优优势较弱弱。 消消费模式式单一：面向对对象以学学生、教教师等中中等消费费层次，不不能发展展纯商业业高利润润的商业业形式。资资金回笼笼慢：急急于回笼笼资金的的开发商商可能会会急于出出售 33、 机机会（OOppoortuunitty） 创创造出国国际教育育园中心心位置的的唯一大大型商业业中心。 以以超前的的规划设设计、人人性化的的角度创创造出国国际教育育园唯一一的艺术术建筑前前的企划划设计风风格、整整个社区区闹中有有静的环环境，可可吸引购购买人群群极大程程度的扩扩大化。 政政府在政政策上的的大力支支持（投投入大

31、量量资金改改善交通通及周边边环境） 。 周周边人口口以师生生占绝大大多数。 44、 威威胁（TThreeateen） 市中心心同类项项目的楼楼盘竞争争力强 新区开开放和在在建的住住宅楼盘盘与学府府花苑的的竞争 二二、项目目核心竞竞争力分分析 在在房地产产市场日日益同质质化的今今天，要要在市场场上站稳稳脚跟，占占领市场场，更要要进一步步去挖掘掘产品本本身的核核心竞争争力，只只有认识识了核心心竞争力力，才能能超越同同质化，在在市场上上独树一一帜，作作为项目目形象定定位的指指导。我我们将以以专业的的行为来来探讨本本案的核核心竞争争力，鉴鉴于此，我我们初步步得到的的结论为为： 11、“休闲、时时尚、娱

32、娱乐、实实惠、邻邻里”为主题题，超越越同质化化，建造造一个规规模大、功功能多、商商品和服服务全的的综合“MALLL”。 22、享受受苏州未未来最具具升值潜潜力黄金金地段中中石湖风风景区的的核心规规划优势势 33、地处处国际教教育园核核心共享享区 三三、 项项目形象象定位 国国际新领领地“休闲、时时尚、娱娱乐、实实惠、邻邻里”概念的的打造 一一、关于于“休闲、时时尚、娱娱乐、实实惠、邻邻里”的阐述述 本本楼盘如如何打“休闲、时时尚、娱娱乐、实实惠、邻邻里”概念牌牌？ 对对于本楼楼盘而言言，要打打造“休闲、时时尚、娱娱乐、实实惠、邻邻里”，必须须理顺环环境、建建筑和人人三者之之间的关关系。 对对于

33、人的的体现 即即是目标标客户的的界定问问题，后后面我们们对项目目目标客客户作了了详尽的的分析。 对对于建筑筑的体现现： 对对于建筑筑中的体体现，即即建筑所所表现的的风格问问题。 本本楼盘是是新型的的现代化化建筑风风格，超超现代化化品位较较浓。 对对于环境境的体现现： 对对于环境境中的体体现，可可从自然然环境和和社会环环境两个个方面来来营造 自自然环境境 对对于本楼楼盘周围围的自然然环境而而言，可可利用临临近石湖湖风景区区这个优优势，强强调本楼楼盘融合合碧水风风情，加加之绿化化和景观观效应的的营造，做做到人景景互动，寓寓景于情情，情景景交融，体体现出深深刻的人人文特性性。社会会环境 周周边社会会

34、环境中中，最能能体现的的是周边边的教育育机构，110几所所苏州大大学，以以及周边边齐全的的中小学学校配置置， 营营造出浓浓浓的学学区氛围围。从而而为商铺铺业主带带来重大大商机。充充分利用用石湖风风景区的的资源，将将国际新新领地打打造成旅旅游观光光胜地 结结论 通通过对以以上三个个方面的的营造，打打造本楼楼盘的“休闲、时时尚、娱娱乐、实实惠、邻邻里”概念牌牌，告知知目标消消费群，该该楼盘是是他们在在苏州新新区国际际教育园园购买的的首先，是是未来苏苏州新区区旅游商商业中心心的所在在，真正正吸引目目标消费费者的关关注，乃乃至购买买。并结结合苏州州新区的的特点，告告知这是是未来苏苏州的一一个集休休闲、

35、时时尚、娱娱乐、实实惠、邻邻里的综综合型大大型商业业中心。 一一、针对对市场打打造的“休闲、时时尚、娱娱乐、实实惠、邻邻里”现象： 11、 本本项目属属于苏州州新区国国际教育育园大力力发展的的新兴区区域、为为满足本本地段所所急需的的高素质质生产力力、在未未来的335年内内、将会会有近115所大大学，而而本案周周边的学学府花苑苑的购买买者又以以大学老老师居多多。 分分析：根根据本项项目未来来消费群群体的界界定、我我们可以以得出这这样几个个结论： AA、 这这些人将将会成为为本项目目未来的的主要消消费群体体； BB、 本本项目未未来的购购买者多多数属于于企业家家和私营营业主； CC、 在在置业时时

36、对楼盘盘周边的的教育配配套设施施感兴趣趣、因为为大学生生市场的的前景不不可限量量，投资资潜力巨巨大。 DD、 对对周边配配套设施施的依赖赖性强 22、 项项目周边边具备有有成熟完完善的教教育配套套设施； 本本项目周周边具有有从幼儿儿园到大大学一条条龙的成成熟完善善教育配配套设施施：新建建幼儿园园，正在在兴建的的苏州卫卫生学院院、苏州州科技大大学、苏苏州高等等技术学学院、苏苏州经贸贸学院、苏苏州长风风技校等等。从初初期的启启蒙教育育到后期期的跟进进式教育育的消费费群体，都都是本项项目未来来购买者者的客户户，可以以说商机机无限。当当然也增增加本项项目价格格体系的的配套含含量、为为本项目目后期价价格的提提升奠定定了良好好的基础础。 33、 旅旅游景点点带来的的商机 利利用旅游游资源，快快速建立立商业中中心的品品牌形象象。在苏苏州新