某大厦物业管理服务水平整体设想及策划7174.docx

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1、第一章 龙吟吟大厦物物业管理理投标书书第一节 提高高龙吟大大厦物业业管理服服务水平平的整体体设想及及策划1、高标标准、高高水平管管理的措措施1.1建建立和实实施完善善的物业业管理质质量体系系须建立一一套高标标准的质质量保障障体系。近近几年来来，在国国内物管管行业逐逐渐推广广实施的的ISOO90002和IISO1140001质量量体系标标准被实实践证明明是行之之有效的的，这一一点我们们公司在在导入并并通过IISO990022质量体体系国际际认证后后，就深深深地体体会到其其好处。在在龙吟大大厦的物物业管理理工作中中，从一一开始就就要坚持持做到高高标准、高高起点。要要根据龙龙吟大厦厦的管理理模式和和

2、特点尽尽快建立立和实施施ISOO90002和IISO1140001质量量管理体体系。1.2人人才对我我们来说说，是最最重要的的资源，它它决定了了企业的的兴衰。在在人才的的管理上上，我们们着重抓抓住好两两个环节节，一是是“引进关关”，引进进的人才才要具有有较高的的专业技技能和较较好的综综合素质质。二是是“培训关关”，我们们公司每每年都要要针对不不同的人人员分别别制定出出详细的的培训计计划，要要求大家家都要做做到一专专多能，每每年的培培训考核核成绩都都要作为为职务晋晋升和年年终奖励励的重要要依据。作作为搞好好物业管管理服务务工作的的重要前前提，我我们的人人才培养养目标是是：培养养一支高高素质的的精

3、干的的员工队队伍。1.3加加强和完完善物业业管理的的硬件条条件在龙吟大大厦物业业管理工工作中，除除了要充充分依托托现有的的管理设设备外，还还需投入入一笔资资金加强强和完善善物业管管理的有有关硬件件设备，如如要实行行全电脑脑化办公公系统、保保安快速速反应系系统等。1.4营营造富有有特色的的大厦文文化1.5实实施大厦厦内人性性化管理理崇尚人性性，是我我们管理理工作的的精髓。在在龙吟大大厦，我我们将广广泛引入入人性化化物业管管理的理理念，关关注业主主的工作作质量，关关注员工工的不同同需求，在在管理、环环境、空空间各个个层次和和环节营营造一种种既相互互信任、相相互尊敬敬，又有有明确的的行为规规则这样样

4、一种和和谐、有有序的舒舒畅环境境和文化化氛围。从从而使人人们的潜潜力得到到充分发发挥，人人们对工工作、生生活、文文化上的的品味需需求得到到满足。使使我们的的管理工工作得到到业主的的理解、认认可和支支持。也也使公司司的经营营管理理理念得到到管理员员工的普普遍认同同，在物物业管理理的各处处细节，要要体现出出对人的的珍爱和和关怀。1.6注注重发挥挥业主自自治、自自律的功功能邀请农业业银行共共同参与与物业管管理、变变单向推推动为双双向共管管，使物物业管理理发展的的要求和和趋势，只只有启发发广大业业主共同同参与物物业管理理、增强强业主自自治、自自律功能能，使业业主自治治、自律律与专业业化物业业管理相相结

5、合，才才能使龙龙吟大厦厦物业管管理真正正得到升升华，这这也是发发达国家家和地区区物业管管理的重重要经验验。为此此，我们们将充分分发挥龙龙吟大厦厦业主管管委会作作用，通通过业主主的内部部组织网网络和组组织大厦厦内的文文化活动动，潜移移默化地地增强业业主参与与管理的的意识。1.7按按照发达达国家的的管理趋趋势，保保证管理理上的超超前性和和创造性性。2、管理理深度和和广度的的做法社会在进进步、时时代在发发展。对对于龙吟吟大厦这这样一个个高档次次高智能能化大厦厦内的广广大业主主而言，物物业管理理服务的的深度和和广度是是没有止止境的。我我们认为为：随着着社会的的进步和和社会分分工的不不断专业业化，物物业

6、管理理公司在在管理深深度和广广度上，除除了依靠靠科技手手段外，还还应尽可可能和社社会各专专业服务务机构联联合，满满足业主主、客户户的多方方面需求求。我们们提出以以下三项项措施：2.1在在大厦管管理范围围内，同同大厦主主管部门门紧密合合作，从从尽量满满足业主主的需要要做起，如如开办电电器维修修中心、快快餐店、健健身房、茶茶座、网网吧等等等，为广广大业主主提供各各种便利利条件。2.2管管理处全全方位建建立商业业服务信信息网，与与各商家家、专业业服务公公司建立立广泛联联系，满满足业主主需求。如如物业保保险代理理、租赁赁代理、房房屋装修修代理、信信息咨询询等等。2.3充充分利用用智能化化系统，依依托大

7、厦厦内的计计算机网网络，实实现网上上教育、网网上公告告、网上上游戏等等，做到到信息及及时沟通通，使业业主体验验科技现现代化大大厦快捷捷、方便便的全方方位服务务。2.4同同农业银银行相关关部门密密切合作作，承担担房屋代代售代租租及其他他部分行行政工作作，并妥妥善安排排好农业业银行部部分分流流人员的的工作。3、超前前性、创创造性、全全方位服服务的意意识3.1龙龙吟大厦厦物业管管理工作作要保持持一定的的超前性性。重点点由以下下几点组组成：3.1.1实施施大厦环环境形象象设计与与建设（DDIS）工工程大厦环境境形象设设计与建建设是继继企业形形象策划划(CIIS)之之后更富富时代特特色的新新概念，它它已

8、同资资源、人人才、教教科、环环境、信信息等一一样，成成为构成成大厦管管理的要要素之一一，同时时，具有有对大厦厦形象塑塑造功能能和对物物业的增增值功能能。3.1.2全面面体现对对残疾人人的关心心我们将在在整个大大厦的公公共区域域设立关关照残疾疾人的标标识。这这一措施施不仅体体现了对对残疾人人的关爱爱，同时时也会提提高楼内内工作人人员的文文明意识识。3.1.3充分分发挥有有线电视视网和计计算机网网络等智智能化系系统设备备的作用用，使监监控中心心及时掌掌握大厦厦内外治治安状况况，出入入人流状状况，车车辆交通通状况及及卫生保保洁状况况等，既既方便业业主各种种服务需需求的向向上反馈馈，又便便于各种种应急

9、状状况的处处理。3.2创创造性是是龙吟大大厦物业业管理的的生命源源泉科技在进进步，人人们的观观念在不不断地转转变，人人们对在在大厦内内工作的的各种需需求也在在不断地地扩展。龙龙吟大厦厦只有不不断地创创新，吸吸收国内内外大厦厦管理精精华，做做人之未未做，做做人之难难做，才才能不断断完善，并并保持在在同行业业中的领领先地位位。如：实行物物业管理理企业多多元化经经营，我我们计划划在接管管龙吟大大厦物业业管理工工作后，在在其管理理区域内内陆续投投资开设设电器维维修中心心、快餐餐店、健健身房、茶茶座、网网吧等，以以满足广广大楼内内工作人人员的日日常需要要，同时时不断提提高管理理处的综综合实力力。3.3实

10、实施大厦厦内全方方位服务务我们在接接管龙吟吟大厦后后，将迅迅速推出出“温馨每每一天”计划充充分利用用龙吟大大厦功能能齐全的的各类设设施和场场所，为为广大业业主提供供全面周周到的224小时时星级酒酒店式服服务。如如：3.3.1结合合节假日日，定期期举办棋棋牌赛、球球赛、书书画展等等，丰富富大厦内内业主的的业余生生活。3.3.2经常常性走访访业主，加加强沟通通，无论论业主何何时需要要，均会会及时为为业主开开展的各各种活动动提供周周到的服服务。3.3.3充分分利用现现代科技技，提供供网上教教育和公公告、电电话购物物等，提提高全方方位服务务的效率率。3.3.4设立立业主接接待日和和业主接接待电话话，向

11、业业主提供供24小小时全天天候的保保安、保保洁和维维修服务务。我们的口口号是：“走进龙龙吟大厦厦，享受受全新服服务”。使每每一位在在龙吟大大厦工作作的业主主都能享享受到我我们温馨馨的服务务和现代代生活的的便利。4、创造造优美舒舒适、安安全文明明、纯净净环境的的设想4.1硬硬件建设设可靠的智智能化安安全保障障系统、管管理完善善的环境境设施、简简洁醒目目的大厦厦形象设设计系统统（DIIS）、安安全方便便的交通通网络以以及丰富富的文化化色彩等等，一系系列具有有一定超超前性能能的先进进设施、设设备为龙龙吟大厦厦高尚环环境和文文明建设设提供了了物质保保证。4.1.1建立立大厦垂垂直绿化化体系为了改善善空

12、气质质量，营营造一流流的环境境文化，使使大厦内内外的环环境进一一步活跃跃起来，更更具文化化品位，我我们将与与南京中中山植物物园合作作，在大大厦顶层层平台上上、公共共通道上上，大厦厦周围绿绿化带内内种植和和摆放各各种植物物和花卉卉，并进进行标识识，将龙龙吟大厦厦变为富富有特色色的微型型植物园园，使楼楼内业主主和来客客感受到到的不仅仅是满目目绿草、红红花，而而且从植植物介绍绍中可以以增加植植物、绿绿化知识识，这是是一项极极有意义义的措施施。4.1.2对垃垃圾的分分类处理理龙吟大厦厦将从我我们接管管起，就就给业主主一个鲜鲜明的印印象：垃垃圾要分分类投放放和处理理，并在在业主手手册和各各投放点点明确表

13、表明分类类收集办办法。设可回收收垃圾、一一般垃圾圾和有害害垃圾三三类箱。可可回收垃垃圾以报报纸、书书刊、瓶瓶易拉罐罐等为主主，一般般垃圾以以渣土等等为主，有有害垃圾圾主要为为各类非非电池、电电镀制品品、杀虫虫剂罐等等。对垃圾的的分类处处理，我我们将通通过各种种宣传手手段，增增强业主主的环保保意识，让让我们共共同养成成正确的的习惯。4.1.3严格格车辆交交通管理理龙吟大厦厦有银行行的正常常营业大大厅，所所以车辆辆进出数数量多，流流动性大大，为保保证车辆辆进出和和厅房的的安全有有序，我我们拟在在大厦主主管部门门的支持持下，配配备现代代化的车车辆疏导导管理系系统和设设置完善善的各类类交通标标识，实实

14、行人车车分流，在在车辆的的进出口口和主要要公共停停车位增增设监控控头，加加强车辆辆的监控控和引导导，及时时处理突突发事件件。4.1.4运用用现代科科技手段段，“三防”结合，确确保安全全龙吟大厦厦智能化化程度高高、功能能设计面面广，人人员杂且且流动性性大，“三防”结合是是我们的的基本治治安思路路。“三防”结合及及时人防防、物防防、技防防相结合合。人防防上我们们实施快快速反应应系统，由由监控中中心统一一指挥调调度，强强调多重重结合，即即流动岗岗与固定定岗相结结合、全全面防范范与重点点防范相相结合、整整装与便便装相结结合。物物防上采采用透视视围栏、防防盗门窗窗等手段段提高防防范能力力。在充充分强调调

15、人的因因素的前前提下，以以技防为为主，运运用龙吟吟大厦已已有的智智能化保保安设施施如闭路路电视、监监控探头头、门襟襟等，结结合监控控中心的的统一管管理、快快速调度度，确保保治安防防范万无无一失。4.2软软件建设设创建高档档次的大大厦，软软件建设设比硬件件构成更更为重要要、更为为艰巨。特特别是在在我国物物业管理理行业发发展时间间短、管管理公司司和广大大业主均均需要进进一步加加深对物物业管理理的认识识和自身身修养，这这个过程程需要日日积月累累的努力力，物业业管理公公司应着着眼于长长远发展展，持之之以恒地地在软件件建设上上下功夫夫。主要要有以下下内容：4.2.1将可可持续发发展战略略作为龙龙吟大厦厦

16、发展的的主导战战略。4.2.2组织织落实，措措施得力力。成立立以管理理处为主主、由业业主代表表参加的的龙吟大大厦环保保监督会会，着眼眼于龙吟吟大厦长长远发展展，依照照可持续续发展战战略，制制定和实实施龙吟吟大厦环环保工程程。4.2.3引入入大厦形形象设计计与建设设（DIIS）功功能，对对龙吟大大厦进行行形象塑塑造。4.2.4建立立“管理处处员工人人人都是是环保监监督员”的观念念，对不不利于环环保的行行为及时时予以制制止。4.2.5营造造“环保办办公环境境，创建建绿色大大厦”浓厚气气氛。重重点放在在提高环环保意识识，增加加环保知知识方面面，通过过环保讲讲座、每每年六月月的世界界环保日日系列活活动

17、等，引引导业主主关心大大厦环境境。4.2.6鼓励励节约水水电，组组织楼内内工作人人员开展展有利于于身心健健康的文文体活动动。4.2.7严格格装修审审批手续续，规范范施工行行为控制制装修材材料的使使用，加加强工程程监管。4.2.8严格格要求垃垃圾的分分类投放放、处理理。龙吟吟大厦要要成为南南京垃圾圾分类处处理的示示范区，要要从严要要求，迈迈好第一一步。4.2.9设置置永久性性的环保保宣传栏栏，每月月更新。4.2.10建建立和实实施ISSO90002和和ISOO140001质质量管理理体系。5、体现现大厦文文化、环环境文化化特色的的物业管管理典范范模式大厦文化化三项主主题：营营造全新新的工作作理念

18、；热爱地地球，保保护环境境；做新新世纪文文明使者者。大厦文化化三项特特征：人人性化的的管理理理念；超超前性的的文化视视角；宁宁静、祥祥和的文文化气氛氛。大厦文化化的总体体目标：使龙吟吟大厦成成为南京京大厦文文化的典典范。龙吟大厦厦将在我我们的管管理下大大力开展展文化建建设。龙龙吟大厦厦的文化化定位是是中西方方文化与与现代科科学技术术的有机机结合。我我们将在在环境文文化、行行为文化化、制度度文化、精精神文化化、网上上文化等等五个方方面全方方位展开开，通过过循序渐渐进、潜潜移默化化、寓教教于乐的的大厦文文化建设设，提高高业主素素质，培培养互助助互爱精精神增强强社区凝凝聚力，发发挥大厦厦文化的的凝聚

19、功功能、激激励功能能和约束束功能。在在龙吟大大厦文化化建设上上，我们们还注重重近与远远、大与与小、教教与乐、雅雅与俗的的结合。我我们将实实施名牌牌与形象象战略，积积聚龙吟吟大厦的的无形资资产，创创造中国国名牌。5.1.2我们们的物业业管理模模式我们的物业管理模式以人为本客户第一品牌战略6、管理理学前沿沿理论及及其在物物业管理理中的应应用人类已迈迈入211世纪，不不仅发达达国家，而而且全世世界、全全人类都都先后地地进入了了知识经经济社会会，从而而使211世纪成成为完全全意义上上的知识识经济时时代。与与此相关关的，必必将导致致一场极极其深刻刻的管理理革命，与与之相关关的现代代管理科科学理论论也将得

20、得到不断断的发展展和完善善，其前前沿理论论主要集集中在创创新管理理，以人人为本、系系统理论论、跨文文化管理理等方面面。6.1创创新管理理在这急剧剧变化的的年代里里，唯一一不变的的真理就就是：改改变那种种固定不不变的常常规性管管理已经经不能适适应变化化的环境境，必将将为创新新管理所所取代，创创新管理理分以下下几点内内容：6.1.1为适适应科学学技术、经经营环境境的急剧剧变化，不不断进行行战略创创新、制制度创新新、观念念创新和和市场创创新，把把创新观观念渗透透于整个个管理过过程之中中，作为为经常性性的主要要管理职职责。6.1.2创新新是物业业管理工工作的生生命源泉泉，只有有不断推推陈出新新，才能能

21、满足广广大业主主日益增增长的物物质文化化需要，才才能保持持龙吟大大厦在全全国物业业管理工工作中的的典范作作用。6.1.3物业业管理企企业要为为全体员员工创造造自由发发挥才能能的新机机制。过过去管理理组织与与制度的的设计，常常常以避避免错误误发生作作为出发发点，过过多地强强调管制制，在一一定程度度上束缚缚和抑制制了人们们的个性性和创造造力。面面对未来来，需要要的是能能够激励励人们不不避风险险不怕犯犯错误，勇勇于创新新探索的的管理机机制。6.1.4在激激烈的竞竞争中，一一味模仿仿别人的的企业是是难以生生存的，实实践证明明，成功功的物业业管理公公司必将将是具有有个性化化、或理理化特征征的创新新企业，

22、是是能够创创造出与与众不同同的物业业管理模模式和独独具特色色的经营营方式的的企业。6.2以以人为本本的管理理理论现代管理理思想把把人的因因素放在在首位，重重视处理理人与人人的关系系，强调调人的自自觉性和和自我实实现，主主张以挖挖掘人的的积极性性、创造造性作为为管理的的核心。这这一理论论对物业业管理行行业具有有重要的的指导作作用。人才是我我公司最最宝贵的的资本。在在公司，经经营和管管理骨干干是人才才，为推推进公司司整体运运作水平平而在平平凡岗位位上踏实实工作的的员工也也是人才才。我公公司始终终把尊重重员工、培培养员工工、充分分发挥员员工的积积极性、创创造性作作为根本本，高度度重视公公司人力力资源

23、管管理和对对客户遵遵守各项项管理规规定自觉觉性的培培养工作作，倡导导和营造造既相互互尊敬、相相互信任任，又有有明确的的行为规规则这样样一种和和谐、有有序的舒舒畅环境境，实现现客户满满意的管管理目标标。随着着社会进进步，物物业管理理行业向向着更全全面、更更专业化化的方向向发展，客客户的需需求也在在不断地地变化，我我公司只只有以客客户需要要为第一一，以客客户满意意为目标标，为客客户提供供最佳的的物业管管理服务务，才能能开辟出出我们生生存和不不断发展展的空间间。6.3系系统管理理理论该理论认认为：现现代企业业是为了了一定的的经营目目的，有有许多相相互关联联的要素素、环节节、部门门有机地地结合而而成的

24、整整体，是是一个复复杂的社社会技术术经济体体系。为为了实现现管理目目标，必必须运用用系统思思想综合合分析和和处理。这这一理论论对物业业管理企企业十分分重要。我我们经常常强调的的客户服服务第一一、注重重对内、外外协调、实实施ISSO90002质质量体系系、扩展展和应用用现代管管理技术术等，都都是这一一理论的的应用。物物业管理理是一项项十分繁繁杂的工工作，应应该用系系统观念念、全面面的观念念整体把把握、科科学分析析、全面面实施。6.4跨跨文化管管理经济活动动与管理理活动，是是人的有有意识的的活动，必必然受人人们价值值观念、伦伦理道德德、行为为准则、社社会习俗俗等的影影响。因因而管理理也是文文化。管

25、管理活动动与不同同的文化化相结合合，形成成不同的的管理哲哲学和管管理风格格。美国是科科学管理理的发源源地，渗渗透着西西方文化化的美国国管理理理论与管管理实践践，取得得了巨大大成功，在在战后一一个长时时期内，使使美国在在技术、经经济、效效率、效效益、产产品质量量等方面面，处于于世界领领先地位位。600年代，770年代代日本经经济迅速速增长，实实力日益益增强，到到80年年代，已已形成对对美国的的威胁，使使美国失失去很多多市场份份额，从从而使人人们逐步步认识到到以东方方文化为为基础的的日本式式管理的的魔力。美美国是管管理强调调个人价价值，强强调严格格的制度度、理性性决策技技术和追追求最大大限度的的利

26、润等等等。而而日本式式管理则则强调和和谐的人人际关系系，上下下协商的的决策制制度、员员工对组组织的忠忠诚于企企业的社社会责任任等。显显然不同同管理模模式的特特色，源源于不同同的文化化。值得注意意的是，美美国通过过对日本本管理模模式的研研究和反反思，企企业经营营理念正正在不断断变化之之中，如如重视企企业的社社会效益益，人力力资源的的开发和和员工队队伍的稳稳定等。日日本也在在检讨原原有管理理模式的的不足，正正在强化化人事竞竞争机制制，摒弃弃论资排排辈，让让员工相相信，只只要有能能力，就就能够出出头，强强调异质质化、活活力化、效效率化经经营等。同同在一个个地球村村，在管管理文化化上取长长补短，相相互

27、融合合是必然然的趋势势。需要要强调的的是，跨跨文化的的管理，绝绝不是文文化的同同一化，而而是在保保持本土土文化基基础上兼兼收并蓄蓄，不断断创新，建建立既有有自己特特色又从从充分吸吸纳人类类先进文文化成果果的管理理模式。物物业管理理起源于于西方，使使西方文文明的产产物，中中国在开开展物业业管理这这么多年年来，通通过不断断的学习习和摸索索，使这这个行业业有了较较大的发发展，但但同西方方发达国国家相比比，还有有很大的的差距。龙龙吟大厦厦是一座座高档次次智能化化大厦，业业主对物物业管理理的要求求很高，负负责管理理的物业业公司应应把国内内外先进进的物业业管理理理论同大大厦的实实际情况况相结合合，努力力创

28、造出出一个行行之有效效、独具具特色的的物业管管理模式式，才能能得到政政府、社社会和业业主的认认可。第二节 拟拟采取的的管理方方式和工工作计划划第一部分分 拟拟采取的的管理方方式 1.龙龙吟大厦厦是高技技术、重重装备、智智能化的的大厦，其其建筑物物业是以以独特的的造型、先先进的设设施，一一流的硬硬件设备备将在南南京城市市建设现现代化进进程中独独领风骚骚，将成成为南京京城市现现代化建建筑的象象征和城城市形象象的标志志。我公司管管理此类类建筑物物业的思思想是：严格资资质管理理，选用用专业素素质和综综合素质质均较高高的各类类专业技技术人才才，以严严格的管管理制度度规范各各类服务务，运用用综合办办公自动

29、动化系统统实现高高效率、高高水平的的综合一一体化管管理，加加强环境境文化的的建设，实实施品牌牌战略。我们的管管理方式式分为组组织机构构系统、运运作程序序系统、信信息返馈馈系统和和激励系系统四部部分组成成。一、组织织系统1 组组织机构构南京 物业管理有限公司管理者代表农业银行大厦管理处行业行政主管部门安保部物业管理部工程设备部2 组组织机构构图说明明2.1 从龙龙吟大厦厦内部管管理机构构图中可可以看出出，我们们将在农农业银行行的监督督和指导导下实行行公司领领导下的的主任责责任制，这这是一种种垂直领领导方式式，管理理处以不不下设部部门经理理，其编编制力求求精干，其其人员力力求一专专多能。在在拟制计

30、计划、组组织领导导和对各各项工作作检查指指导协调调等方面面由管理理处主任任、直接接负责，各各项具体体工作在在各部职职责范围围内有各各主管直直接安排排，各主主管下属属人员直直接向主主管负责责，而各各主管直直接向主主任负责责。这样样的机构构是权力力集中，责责任明确确，命令令统一，联联系简捷捷，工作作高效。2.2 安保保班负责责大厦安安全、消消防与交交通等工工作；工工程设备备部负责责设备管管理、维维修养护护及便民民服务等等工作；物业部部负责环环境文化化活动、对对业主提提供各类类服务、保保洁和绿绿化养护护、接受受业主投投诉等工工作；办办公室负负责管理理处的财财务工作作和文件件资料的的管理及及电脑打打字

31、、房房屋租赁赁、仓库库保管等等工作。二 运运作程序序系统1 整整体运作作流程各类工种岗位培训建立各种规章制度房屋验收接管日常管理与维修养护安保部物业管理部工程设备部各级各类人员开展管理与养护工作完善各类配套设施及各部门关系的协调工作（整体运运作流程程图）2.1 整体体运作流流程图说说明：2.1.1 从整体体运作流流程图中中看，我我们注重重于整体体设计全全面合理理，各项项工作环环节紧密密些节，起起到承上上启下，相相互制约约的作用用。2.1.2 整体运运作的各各个环节节我们将将严格按按照我们们物业IISO990022质量保保证体系系进行运运作，它它同样适适用于龙龙吟大厦厦物业管管理处的的整体运运作

32、方案案。2.1.3 在管理理处的整整体运作作过程中中将始终终运用现现代化的的电脑管管理网络络系统，从从方案的的拟订到到各项工工作任务务的完成成都实现现智能化化管理。2.1.4 在整体体运作过过程中，始始终坚持持全过程程管理，确确保指挥挥与监督督的封闭闭性管理理，确保保管理有有效、及及时到位位，从而而在最大大限度上上避免了了缺漏和和盲点。三、信息息反馈系系统1 信信息反馈馈示意图图指挥机构（主任）执行机构（各主管、专业人员）监督机构（主任）信息反馈（管理工工作机制制图）2 信信息反馈馈示意图图说明：2.1 信息息也是资资源，龙龙吟大厦厦管理处处的信息息来源于于执行机机构、监监督机构构和信息息返馈

33、渠渠道。2.2 龙吟吟大厦管管理处在在平时运运作时，管管理处主主任既是是指挥员员，又是是督促检检查者，当当各项工工作指令令下达后后，执行行机构相相应开始始运作，此此时，管管理处主主任，就就可以在在信息返返馈渠道道中获取取信息，对对指挥机机构所发发出的各各项指令令可以做做出较为为实际的的评估，从从而判断断其正确确与否，从从中吸取取经验，纠纠正错误误，有效效地克服服了在工工作中的的盲目现现象。2.3 在监监督机构构控制方方式中，我我们采取取例行检检查和突突击抽查查相结合合的方式式进行，而而监督控控制的措措施有预预先控制制与信息息返馈控控制相结结合的方方式进行行。四、激励励系统1 激激励系统统示意图

34、图激励机制工资福利机制奖惩机制培养提升机制文化活动机制思想工作机制2 激激励系统统示意图图说明：2.1 激励励是管理理处内部部对员工工管理的的主要方方式。每每个员工工的个人人权利需需要得到到尊重并并应始终终保持旺旺盛的工工作积极极性，从从而可以以在一定定程度上上获得经经济效益益和社会会效益。2.2 思想想工作机机制重在在激发每每一个员员工的内内在潜能能，充分分调动员员工的个个人积极极性，适适时做好好深入细细致的思思想工作作，其主主要工作作方式有有与员工工谈心，组组织有益益的集体体活动和和家访等等。2.3 奖惩惩机制应应以表扬扬奖励为为主，以以处分为为辅的原原则，但但奖惩要要分明，用用优胜劣劣汰

35、的方方式，纯纯洁用工工队伍，在在奖励类类型上，我我们坚持持以精神神鼓励为为主，物物质奖励励为辅。2.4 工资资福利机机制重在在考核，缩缩小固定定部分工工资，加加大活动动部分工工资，拉拉大距离离不搞一一刀切，激激励员工工优质服服务，创创造业绩绩和发扬扬团结向向上的团团队精神神。2.5 培养养提升机机制在实实际工作作中缺一一不可，其其培养的的目标是是使员工工有较强强的事业业心和敬敬业精神神，对工工作能够够做到一一专多能能，精益益求精。在在用人提提拔上不不任人唯唯亲，而而是不拘拘一格地地选拔那那些有真真才实学学的人才才，做到到能者上上，平者者让，庸庸者下，从从而把培培养提升升、培训训、进修修等工作作

36、有机地地结合在在一起，形形成一种种人才培培养的良良性循环环氛围。2.6 文化化活动机机制是沟沟通管理理处内部部员工的的桥梁，通通过文化化活动的的开展增增强了员员工的自自信心和和认同感感，把员员工的利利益和公公司的利利益紧紧紧地结合合在一起起。文化化活动的的方式可可有许多多种，如如：集体体活动、旅旅游、娱娱乐晚会会和邀请请家属小小孩共同同联欢晚晚会等活活动。第三节 管理理人员的的配备、人人员培训训及人员员管理第一部分分 龙龙吟大厦厦管理人人员的配配备随着管理理方式、管管理手段段的现代代化，物物业管理理队伍的的结构也也发生革革命性变变化。龙龙吟大厦厦物业管管理人员员的配备备已从劳劳动密集集型向技技

37、术密集集型转化化，管理理人员应应是高学学历、高高水平的的复合型型人才。为为此，我我们在人人员配备备上坚持持以我们们物业的的“精干、高高效、敬敬业”的用人人原则为为基础，确确定“重学历历更重能能力、重重水平更更重品德德”的用人人标准，严严把人才才选聘关关。管理理层学历历上要求求达到大大专以上上水平，工工程技术术岗位引引进本科科以上包包括计算算机网络络、通信信技术的的专业人人才。人人才来源源上我们们以内部部选送为为主，并并保证标标准外聘聘专业人人员，保保证管理理队伍的的高素质质和高水水平。在在管理队队伍建设设上，我我们将采采用规范范管理和和人性化化管理相相结合的的方式，运运用激励励机制，充充分调动

38、动全体员员工的工工作积极极性，严严格考核核，并实实行100%淘汰汰率，确确保管理理目标得得以实现现。一、龙吟吟大厦管管理处人人员配备备图管理部主管大厦管理处主任安保部主管工程设备部主管话务员电梯操作维修工工房屋维修工空调、给排水工电气弱电维修工变配电值班维修工车辆管理员监控值班员安全护卫员绿化管理理员邮政收发资料档案管理员会务服务管理员环境管理员二、管理理处主任任简介1 主主任：要要求本科科以上学学历，长长期从事事物业管管理工作作。从我我司现任任部经理理中选调调，要求求具有很很强的物物业理论论水平和和实践工工作经验验，组织织管理能能力强，具具有创新新意识和和开拓精精神，善善于沟通通，具有有广泛

39、而而良好的的人际关关系，具具有物业业设备管管理丰富富经验，并并要求持持有建设设部颁发发的物业业管理资资格证书书。三、各部部门人员员概况1 工工程设备备部主管管1名；下辖水水电维修修人员55名；空空调操作作工3人人；瓦木木工1人人；弱电电工1人人，电梯梯工1人人，配电电值班工工8人；话务员员1人。1.1 对工工程设备备部主管管要求：大学本科科毕业，中中级以上上职称，335岁以以下，三三年以上上房屋管管理及机机电设备备管理维维修经验验，拟从从本公司司骨干中中调配。1.2 对维维修人员员要求：中专以以上文化化程度，年年龄200-300岁，具具有两年年以上的的物业管管理经验验，有相相关专业业的操作作上

40、岗证证，动手手能力强强，能吃吃苦耐劳劳，具备备敬业精精神者。1.3 对配配电值班班工要求求：高中中以上文文化，年年龄255-455岁，具具有三年年以上的的实践操操作经验验。品行行端正，同同时具有有供电局局颁发的的值班电电工证和和维修电电工证。1.4 对话话务员要要求：高高中以上上文化，年年龄255-455岁，具具有三年年以上的的实践操操作经验验。品行行端正，普普通话标标准。2 管管理部主主管1名名；下辖辖会议接接待员55名；保保洁领班班1人，保保洁工222名；绿化养养护1名名；2.1 对管管理部主主管的要要求：本本科以上上文化程程度，三三年以上上物业管管理经验验，外语语水平66级以上上，拟从从

41、本公司司骨干中中调配。2.2 对会会议接待待员的要要求：大大专以上上文化程程度，330岁以以下，多多才多艺艺，相貌貌端正，具具有较强强的组织织管理能能力和大大型文体体活动组组织经验验者。2.3 对保保洁领班班要求：高中以以上学历历，255400岁，身身高1.60米米以上，具具有PAA工作经经验，熟熟悉各种种材质的的保洁方方法，熟熟悉绿化化养护工工作，有有物资保保管工作作经验。2.4 对保保洁员要要求：身身高1.55米米以上，年年龄300岁以下下，初中中以上文文化平的的良好，身身体健康康，无不不良习惯惯，本地地户口。2.5 对绿绿化养护护人员要要求：大大专以上上，园林林专业，具具有园林林工程师师

42、资格，对对绿化贵贵哈思路路清楚，能能吃苦耐耐劳和有有敬业精精神。2.6 对邮邮政收发发员要求求：高中中以上学学历，225440岁，身身高1.60米米以上。从从事相关关工作一一年以上上。3 安安保部主主管1名名；安保保队长44名；安安保队员员20名名；监控控值班员员8名。3.1对对安保部部主管的的要求：年龄225岁以以下，退退伍军人人，具有有较强的的专业素素质，军军事素质质较高，具具有对大大厦突发发事件的的处理、指指挥和协协调能力力，拟从从本公司司骨干中中调配。身身高1.75米米以上，身身体健壮壮。3.2对对安保队队长的要要求：年年龄255岁以下下，退伍伍军人，具具有对大大厦突发发事件的的处理、

43、指指挥和协协调能力力，3.3 对安保保员的要要求：身身高1.7米以以上，年年龄200-255岁，高高中以上上文化程程度，退退伍军人人，反应应灵敏，无无不良习习惯。3.4对对监控值值班员的的要求：高中以以上学历历，身高高1.77米以上上，年龄龄35岁岁以下，品品行相貌貌端正，政政治素质质好，责责任心强强，具有有保安经经验，有有对突发发事件处处理的能能力。会会电脑操操作，有有消防安安全值班班上岗证证。第二部分分 管管理人员员的培训训培训，是是本公司司内部管管理的一一大特色色，也是是一大优优势，不不断地对对各级员员工进行行不同阶阶段的在在职培训训，也将将是管理理处能否否圆满完完成合同同期内委委托管理

44、理目标的的重要保保证。培培训所要要达到的的目的，是是最终培培养出一一大批领领导干部部中的职职业经理理层管理理人员，在在普通职职员中培培养出一一大批既既有专业业知识技技能，又又有现代代管理水水平的职职业管理理层人员员；在安安保员、保保洁员的的队伍中中培养出出一大批批有理想想、有觉觉悟、有有能力、有有综合素素质、有有现代意意识的新新时代打打工一族族（劳动动者）。就就是依靠靠这样一一批人力力资源，来来成就公公司的事事业，完完成优秀秀物业管管理工作作。一、培训训目标培训的目目标是针针对管理理者的目目标而言言，其目目的是在在态度、知知识、技技能三个个方面改改变、加加强或改改进员工工的行为为或表现现，从而

45、而提高管管理人员员的素质质、技能能及管理理水平，以以达到企企业的目目标。就就我们物物业而言言，培训训的目标标就是使使各级管管理人员员的专业业素质及及管理水水平达到到国内一一流物业业管理公公司的水水平要求求，使其其能成为为业主提提供尽善善尽美的的服务。二、培训训方式1 培培训的组组织方式式：由下至上上可分为为班组自自行组织织、管理理处组织织和公司司组织三三种方式式。2 培培训的形形式及内内容：2.1 入职职培训：由公司司办公室室负责，对对新招员员工进行行的培训训。主要要内容包包括：a）公司司发展概概况、经经营理念念、质量量方针、组组织架构构及主要要人员介介绍：b）公司司各项规规章制度度讲解；c）

46、员工工守则，礼礼节礼貌貌，职业业道德教教育；d）物业业管理基基础知识识；e）安全全消防常常识等。2.2 上岗岗前培训训：由管管理处负负责，对对新员工工上岗前前进行的的培训。主主要内容容包括：a）岗位位职责；b）专业业技能；c）操作作规程；d）言行行举止训训练。2.3 在职职培训：主要是是针对不不同的工工作岗位位进行的的专题培培训或进进行有计计划的知知识培训训。其中中管理处处主任的的培训由由公司负负责组织织安排，一一般管理理人员及及普通员员工由管管理处领领导负责责落实或或按公司司要求执执行。管管理处主主任的培培训侧重重企业管管理知识识、人事事管理技技巧、领领导艺术术、公共共关系等等；一般般管理人

47、人员培训训侧重管管理思想想、管理理艺术的的培养、沟沟通技巧巧及物业业管理相相关知识识；普通通员工侧侧重在专专业技能能、工作作技巧及及敬业乐乐业教育育等。2.4 提高高员工素素质培训训：主要要是在常常规培训训基础上上，结合合公司业业务发展展或管理理工作需需要安排排的专题题培训，由由公司办办公室负负责组织织落实。2.5 外出出参观学学习、短短期研修修班、外外送专职职培训、公公司出资资派人参参加培训训学习。第三部分分 人人员管理理管理人员员是我们们最宝贵贵的资产产，我们们强调人人力资本本增值目目标优先先于财务务资本增增值的目目标。所所以从这这层意义义上来说说，经营营企业其其实就是是做人的的工作。而而做人的的工作，应应在自我我培养与与开发的的同时，积积极从外外部招聘聘引进，为为企业培培养一支支过硬的的员工队队伍。我我们的人人员管理理的宗旨旨是以人人为本，善善待员工