花鸟市场营销策划报告4153.docx

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1、花鸟市场场营销策策划方案案本报告是是为安顺顺市花鸟鸟市场建建设项目目所作的的项目商商业策划划及营销销策划初初步方案案，由于于项目在在配套业业态定位位、后续续运营方方略等方方面尚未未形成既既定思路路，因此此，本报报告相关关分析，均均是基于于优先安安置南水水路花鸟鸟市场搬搬迁经营营户及项项目前期期初步设设想的基基础上，结结合西秀秀区市场场了解的的情况及及对项目目的初步步认知下下做出的的。本报告仅仅体现方方案编制制人员对对项目在在运营过过程中的的一些基基本思路路和操作作手法的的建议，也也未与项项目投资资人进行行实质性性的、深深入且具具有针对对性的讨讨论，难难免有诸诸多疏漏漏和偏差差之处，因因此，本本

2、方案中中的一些些具体执执行方案案和建议议仅供参参考。一、项目目简介项目建设设地位于于安顺市市西秀区区华西办办事处黑黑石头村村，地势势平坦，区区位优势势明显，交交通运输输便捷，是是新一轮轮城市发发展的重重点区域域，也是是人们投投资创业业的理想想宝地，建建设条件件良好。项目占地地74亩约4993344（为市市场一期期工程），建设集花卉、鱼鸟、宠物、古玩、工艺品交易、办公、综合服务和休闲观光为一体的景观花鸟鱼虫市场，以满足人民群众的消费需求。二、市场场分析（一）新新政严打打住宅市市场以来来，商业业地产或或在挑战战中迎来来新一轮轮契机！新“国四四条”、 新新“国十条条”、住建建部新规规等文件件的出台台

3、，短时时间内，中中央调控控政策组组合拳密密集的雨雨点重重重落在高高烧的楼楼市头上上，无论论是二套套房需首首付五成成，还是是三套房房和异地地购房可可暂停发发放货款款，抑或或是以家家庭为单单位核算算，新政政对住宅宅市场的的打击力力度都堪堪称史无无前例。虽虽然近来来全国很很多城市市一系列列限购措措施放开开的实施施，意在在引导置置业投资资者对房房地产市市场加强强信心，仍仍不能阻阻止楼市市价格与与成效量量的下滑滑。一直以来来，由于于土地性性质和使使用年限限的不同同，商业业类项目目其贷款款条件比比住宅严严格不少少，要求求首付至至少五成成，同时时按揭年年限最长长为十年年，在此此前历次次楼市信信贷政策策调控中

4、中，商业业项目也也一直执执行这一一单独政政策，暂暂时不受受住宅放放贷收紧紧影响。和全国其其他城市市一样，住住宅泡沫沫被猛烈烈挤压的的当下，将将会是商商业地产产不错的的发展契契机。但但住宅市市场的降降温必然然会产生生一个延延伸效应应，受楼楼市整体体回调预预期带动动，购房房者特别别是商业业投资者者对于楼楼市的预预期和信信心将下下挫，这这势必也也会对商商业地产产产生负负面影响响。因此，住住宅被打打压在一一定程度度上将会会促进商商业地产产的发展展，但对对商业地地产而言言也是一一面双刃刃剑。（二）西西秀区宏宏观市场场分析1、区域域概况西秀区位位于黔中中腹地，贵贵阳以西西90公公里，为为安顺市市政府所所在

5、地，是是安顺市市政治、经经济、科科技和文文化中心心。全区区行政区区域面积积17224平方方公里，下下辖7乡乡8镇和和6个街街道，总人口口80余余万人，是是一个多多民族聚聚居区。西秀区是是世界喀喀斯特风风光旅游游优选区区，是贵贵州西线线旅游中中心，119855年，被被国务院院批准为为中国甲甲类旅游游开放城城市，未来发展的战略定位是“国际旅游目的地城市”和“百万人口生态旅游城市”。全区自然风光弘富，人文景观别致，民族民间风情多姿多彩，被誉称为“旅游线上的明珠”、“蜡染之乡”、“地戏之乡”、“屯堡文化之乡”。2、区位位优势西秀区地地处“黔中经经济圈中中心带”，素有有“黔之之腹、滇滇之喉、粤粤蜀之唇唇

6、齿”、“扼扼锁滇黔黔” 之之称，历历来被视视为黔中中“旱码码头”，“商商业之盛盛，甲于于全省” 和“吃在安顺（西秀）”历来被大众认同。区位良好好，交通通便捷，是是贵州中中西部交交通枢纽纽，贵昆昆铁路、株株六铁路路复线、滇滇黔公路路、贵黄黄高等级级公路和和清镇高高速公路路贯穿全全境，黄黄果树机机场为军军民两用用机场，形形成了航航空、铁铁路和公公路协调调发展的的交通网网络。近年来，西西秀区在在强化城城市路网网建设和和配套设设施建设设的同时时，不断断扩张城城市规模模、提升升城市品品质，新新兴产业业迅速发发展，全全区综合合经济实实力明显显增强，产产业结构构进一步步优化，基基础设施施进一步步完善，人人民

7、生活活水平稳稳步提高高，业已已形成“一轴线线四片区区” 的城城市新格格局。“十二五五”时期，全全省确立立了“工业强强省”、“城镇化化带动”、“黔中经经济区率率先发展展”、“贵安一一体化发发展”的战略略目标，西西秀区是是安顺市市唯一的的中心城城区和我我省经济济强县之之一，重重新审视视发展环环境，抢抢抓这一一前所未未有的发发展机遇遇，是西西秀经济济社会实实现历史史性跨越越的关键键。（三）西西秀区房房地产市市场状况况1、楼市市状况按08553房产产网安顺顺房地产产20114年99月份市市场分析析报告，安安顺房地地产开发发商期盼盼的金九九银十遇遇到遇到到了最冷冷的寒冬冬。安顺顺楼市220144年成交交

8、自5月月份以来来一直呈呈下降趋趋势，99月份相相比较88月份安安顺楼市市无论是是成交量量、成交交价格、成成交面积积都在下下降，220144年9月月份西秀秀区商品品房成交交量相比比较8月月份下降降明显，住住宅成交交量仅2199套，成成交面积积2.668万，同比比下降117.442%，成成交均价价为35537元元/，同同比下降降2.447%。近年来，房房地产市市场始终终是上升升趋势，但但房地产产市场是是具有周周期性的的，在达达到一定定高位后后，将逐步进进入调整整期。商商品房供供应量短短时间上上升过快快，导致致了库存存量屡创创新高，商商品房销销售增速速放缓、现现行房贷贷政策抑抑制了部部分刚性性需求，

9、以以及保障障性住房房政策的的实施、不不动产统统一登记记、当前前的“反反腐”氛氛围等，这这一系列列因素将将加快市市场步入入调整期期。随着着安顺市市场华荣荣生态城城、天瀑瀑阳光、清清水湾、翠翠麓名品品、家喻喻五洲、世世通悦府府等楼盘盘销售加加速备案案开盘，预预计全区区楼市成成交量、价价格仍回回升无望望。2、商业业地产状状况目前，西西秀区城城区在售售商业项项目主要要有碎丽丽金座、天天河商务务港、中中环商业业广场、东东方商城城、国际际佳缘、建建博国际际等，沿沿黄果树树大道周周边价格格在4-6万/，一层层商铺租租金在660-1000元/，年租租金按66%-10%增长；工业园园区商业业项目主主要有嘉嘉和大

10、商商汇、农农产品批批发市场场等，其其中，嘉嘉和沿街街独立三三层商铺铺均价00.455万/，已全全部售完完，标准准厂房、仓仓储租金金15-18元元/，农产产品批发发市场不不详，可可见商业业地产潜潜力较大大。随着“一一轴线四四片区”城市新新格局的的形成，城城市发展展的主力力方向将将向新城城区延伸伸，坐落落在北部部新区的的花鸟市市场，其其未来发发展趋势势极其明明显。（四）市市场前景景致富，源源于商机机；商机机，依托托大环境境。近几几年，安安顺旅游游业的快快速发展展、西秀秀城市扩扩张、城城市人口口的增加加、人们们生活品品质的提提高，为为花鸟鱼鱼虫、奇奇石根雕雕、特色色产品等等提供了了极为有有利的发发展

11、空间间。我区花鸟鸟市场虽虽已成行行近三十十年，但但其建设设方面的的投入明明显不足足，发展展相当缓缓慢，原原西秀区区花鸟市市场位于于南水路路汪家山山路口，观赏鱼龟店、水族用品店、渔具店、宠物店多集中在花鸟市场里，专营鸟的店较少，一般都是宠物狗、猫、兔子、鸟等多种经营，且销售宠物狗比鸟利润大很多，大多以销售宠物狗为主，以销售鸟及其它为辅。此外还有鸟笼、鸟食、鱼缸、水族箱、宠物食料、花肥、花盆、器具等相关商品。原南水路路花鸟市市场，因因经营规模模小、规规范管理理弱、专专业程度度低、产产业化不不强等因因素，严严重制约约了产业业的发展展。每逢周周末，市市场外路路边临时时摊点乱乱摆乱放放，消费费购物十十分

12、不便便，常阻阻碍交通通，有碍碍市容市市貌。目目前，花花鸟市场场在安顺顺及其周周边城市市，较具具规模且规规范的花花鸟市场场是一个个很大的的市场空空缺。花草虫鱼鱼，历来来是市民民闲时乐乐此不疲疲的消遣遣方式，能能极大丰丰富市民民精神生生活。随随着社会会经济的的发展和和生活水水平的提提高，人人们越来来越注重重生活品品质，精精神文化化需求逐逐渐增大大，花鸟鸟消费越越来越成成为人们们的生活活时尚。对对一个历历史悠久久、文明明发达的的城市来来讲，花花鸟市场场是不可可或缺的的组成部部分，花花鸟市场场的建设设在很多多城市都都得到了了政府部部门的高高度重视视。为加快西西秀区城城市建设设，提升升城市品品质，按按照

13、区委委、政府府的安排排部署和和要求，将将原南水水路花鸟鸟市场整整体搬迁迁至华西西办黑石石头村烈烈士陵园园东侧二二环路沿沿线处，并并将项目目列入西西秀区十十大民生生实事之之一。通过规规范建设设，提高地方文文化交流流水平，提提升西秀秀城市文化化品位，依依托打造造西秀北北部城市市片区的契机机和丰富富的劳动动力资源源，以及及周边的的环境优优势，相相信在不不断完善善花鸟鱼虫虫古玩市市场的同同时，起起到明显显的产业业带动效应应。作为有着着深厚文文化历史史底蕴的的西部之之秀，她她需要一一种适时时适地的的具体文文化体现现，也需需要有这这样一个个文化发展展源头，充满温馨、休闲、典雅环境的交易场所是花鸟鱼虫古玩经

14、营者、消费者和玩家的共同需要，西秀需要有这样一个良好平台，既起到提升整座城市的文化品位，又能满足广大人民群众的实际需要，所以，建设一个合法规范、管理统一、繁荣兴盛的花鸟鱼虫古玩综合性市场，刻不容缓，也是西秀不断发展的精神文明需要。可以预见我区花鸟鱼虫消费市场潜力巨大，产业前景广阔。三、项目目分析（一）地地理条件件1、地块块位置项目地位位于华西西办黑石石头村二二环路沿沿线处，东接安普普路，西西邻烈士士陵园，南南抵开发发区，北北为荒丘丘，地势势平坦，位置十分优越，是新一轮城市发展的重点区域，也是人们投资创业的理想宝地。2、交通通条件项目地距距市中心心仅3公公里，离黄黄果树机机场仅11.5公公里，6

15、路路、166路两趟趟城市公公交直达达，交通通极为便便捷。3、周边边环境东面2公公里处为为安顺市市政府新新址，项项目地一一公里区区域内有有正在打打造百万万平米大大型高端端生活社社区的世世通悦府府、安顺顺中医院院、客车车北站、钢钢材市场场、欢喜喜岭工业业园、驾驾校、中中小学校校等，相相邻的（若若飞公园园）烈士士陵园经经改造已已焕然一一新，业业已成为为市民缅缅怀英烈烈和休闲闲娱乐的的纪念性性公园，商商业氛围围日趋浓浓厚，但但周边生生活服务务类配套套设施相相对缺乏乏。（二）优优势与劣劣势分析析（SWWOT）内部环境境外部环境境优势（SStreengtths）劣势（WWeakknesssess）1）地块

16、块多为荒荒地，拆拆迁量小小，沿二二环路至至安普路路口市政政广场辅辅道呈各各条形状状，利于于规划；周边商商业氛围围浓郁；2）当地地经济发发展迅速速，人均均GDPP居前，人人们消费费观念及及生活水水平普遍遍较高；3）项目目为当地地独有，业业态竞争争力强且且具排他他性，更更能吸引引投资者者和经营营者；4）地段段为城市市扩张结结点之一一，即北北部新城城，政策策优势明明显，商商业投资资活跃。1）区域域为城乡乡结合部部，虽定定位北部部新城，扩扩张力度度加大，建建设速度度加快，但但配套仍仍不够且且需一定定的成长长期；2）项目目区域目目前人气气尚淡，尚尚需导入入居住及及消费人人口；3）市区区商业供供应量偏偏大

17、，对对本案配配套服务务业态势势必带来来一定竞竞争压力力；4）本案案商铺前前租后售售，售后后会对市市场管理理、租金金收益等等带来一一定压力力。机会（OOppoortuunittiess）SO指向向：发挥挥优势利利用机会会WO指向向：借助助机会克克服劣势势花鸟市场场搬迁空空缺；人民经济济实力迅迅速提升升；房地产市市场的平平稳发展展；商业地产产持续活活跃；区域市政政配套逐逐步完善善。发掘当地地人文优优势，集集中打造造具有明明显竞争争优势的的商业形形态（集集中性的的餐饮娱娱乐、游游览性的的休闲观观光、唯唯一性的的花鸟鱼鱼玩市场场），以以扬长避避短，在在竞争中中抢得先先手。借助区域域经济实实力增强强，消

18、费费水平持持续增加加，北部部新城建建设，商商业地产产需求旺旺盛等有有机因素素，明确确业态定定位，突突出重点点，充分分宣传。威胁（TThreeatss）ST指向向：发挥挥优势战战胜威胁胁WT指向向：克服服劣势避避开威胁胁市中心商商业的竞竞争分流流；商业定位位及运营营炒作；人口导入入及配套套不足。利用特殊殊行业吸吸引力，强强化区域域概念；抢占市市场先机机，逐步步建立市市场关注注度。以规划及及业态定定位赢得得客户青青睐；以创新的的营销手手段抓住住客户；以商品差差异化吸吸引客户户。（三）项项目定位位1、项目目与定位位思路1）项目目思路如果能把把项目打打造成西西秀人民民日常餐餐饮、休休闲娱乐乐的好去去处

19、，那那么，以以其特殊殊业态的的超强辐辐射力，项项目想不不成功都都难。集集中的一一站式餐餐饮、娱娱乐、休休闲广场场，复合合花鸟鱼鱼虫及特特色工艺艺品市场场功能，让让人们无无论日常常休闲消消费或商商务应酬酬都有了了好去处处。辅助助业态与与花鸟鱼鱼虫及特特色工艺艺品为主主的文化化市场具具有一定定的互动动互补性性，可以以互相带带动人气气、提供供支持。因此，升升级搬迁迁原南水水路花鸟鸟市场，应应以保护护带动开开发，开开发促进进保护的的模式创创建集花鸟鱼鱼宠、古古玩字画画、工艺艺品交易易和观光光休闲娱娱乐为一一体的景景观花鸟鸟鱼虫市市场，打打造现代代农业休休闲旅游游文化产产业示范范区。正正确处理理发展与与

20、保护的的关系，即即能加快快当地建建设发展展，又不不破坏原原有生态态环境，还还能对环环境的保保护起到到积极作作用，实实现可持持续发展展思路。2）定位位思路充分利用用资源扬扬长避短短，集中中优势力力量全面面突破，整整体发展展。整体主题题鲜明，特特色突出出、具备备较强辐辐射力：寻求辐辐射力较较强的业业态，以以满足当当地人日日常需求求为主导导，核心心是规避避项目地地目前商商业氛围围不浓而而带来的的项目风风险；针对周边边居民较较少的区区域特性性，项目目成功的的关键在在于如何何整合项项目特质质，提炼炼独有竞竞争力，做做大项目目影响，扩扩大项目目辐射范范围，提提升整体体地块价价值：核核心是打打造区域域品牌，

21、提提升项目目区域的的商业环环境、配配套环境境，为区区域发展展打下基基础。以具备丰丰富体验验特征，集集合主题题娱乐、主主题餐饮饮、特色色购物等等多样性性休闲为为核心功功能的综综合项目目：核心是是打造区区域现代代商业形形态的代代表，形形成项目目口碑。以吸纳全全城消费费者为核核心目标标，以整整体西秀秀区为主主向周边边延伸辐辐射其范范围。针针对其消消费特性性进行主主题定位位并设置置商业功功能板块块区分，以以达到板板块协同同互动、优优势互补补，整体体发展的的目标。2、定位位原则项目整体体定位必必须遵循循以下原原则：1）市场场考察调调研反应应的具有有有效需需求的市市场空间间；2）根据据市场商商业因子子确定

22、建建筑风格格及功能能；3）符合合安顺市市城市总总体规划划；4）项目目SWOOT分析析基础上上的发展展策略。3、定位位建议1）安顺顺唯一的的花鸟鱼鱼虫及旅旅游商品品大市场场；2）西秀秀好去处处，以特特色餐饮饮、地方方小吃、休休闲娱乐乐为主题题的北部部城区一一站式商商业中心心。4、项目目定位1）整体体定位立足西秀秀、面向向全市、影影响全省省。2）市场场定位集安顺花花鸟鱼宠宠特色卖卖场、地地域文化化、休闲闲娱乐、观观光游玩玩、新农农村保护护开发建建设为一一体的综综合旅游游文化项项目。3）业态态定位主题概念念：文化化产业、特特色餐饮饮、休闲闲娱乐中中心。安顺花鸟鸟鱼宠文文化商品品主题卖卖场、民民族风情

23、情生态民民居、地地方特色色旅游商商品、屯堡传传统餐饮饮小吃、游游艺休闲闲娱乐等等项目，集集特色购购物、休休闲娱乐乐、旅游游观光、展展示交流流、现代代服务等等为一体体的旅游文文化项目目。拟引入区区内外特特色餐饮饮、地方方小吃、会会所OKK、连锁锁快餐、酒酒店酒吧吧、健身身足疗等等品牌与与花鸟市市场形成成互补业业态，力力图将现现代潮流流与传统统文化相相融合，从从娱乐休休闲消费费的角度度为消费费者提供供一种与与大都市市同步的的现代化化生活方方式，感感受一种种全新的的商业体体验休闲闲娱乐消消费方式式。就商业项项目而言言，中心心广场不不仅是形形象展示示及交通通导向需需要，也也是功能能空间的的需要。可可在

24、此开开展艺人人表演、宣宣传促销销、屏幕幕展示等等活动，与与现代商商业演化化形式接接轨。如如今，消消费者的的需求已已由原本本较为单单一直接接的物质质需求向向多元化化、集约约化物质质精神双双重需求求转变，因因此，注注重感受受、注重重体验、注注重人们们行为与与情感交交流互动动的情境境式商业业消费将将是未来来发展的的趋势。情境商业业核心是是情与境境，情即即卖场情情景，境境即消费费者心境境。通过过对建筑筑形态、环环境等硬硬件情景景的打造造，以及及丰富的的文化内内涵和市市场的业业态有机机组合，营营造一种种特定的的氛围或或风情，使使消费者者在购物物的过程程中能增增加停留留时间，并并在获得得高品质质服务的的同

25、时能能体验到到一种不不同的乐乐趣和心心境。从从体验消消费的角角度分析析，商业业物业的的发展趋趋势是主主题化、娱娱乐化、体体验化、专专业化。因因此，新新一代商商业物业业将不再再是单纯纯消费，而而是在消消费中娱娱乐、娱娱乐中体体验、体体验中互互动、互互动中满满足的循循环消费费方式。通过规范范建设，打打造安顺顺市及周周边经营营面积最最大、环环境最优优美、服服务最到到位、经经营品种种最齐全全的花鸟鸟文化市市场，并并以花鸟鸟鱼宠为为主要业业态，延延伸到玉玉石玉器器、古玩玩字画、木木雕工艺艺等，在在品种的的档次注注重高端端化，同同时带动动渔具、鸟鸟具、饲饲料、花花架等相相关产业业的发展。4）形象象定位顺益

26、花鸟鸟、百姓姓休闲；生态山山水、西西秀印象象。4、功能能定位分分析：三大功能能定位：花鸟鱼鱼玩主题题城、休休闲娱乐乐核心区区、观光光旅游新新景点。1）花鸟鸟鱼玩主主题城内设花卉卉区、水水族区、宠宠物雀鸟鸟区、奇奇石根雕雕区、盆盆景假山山区、饲饲肥器具具区、古古玩字画画珠宝区区等经营营专区，形形成安顺顺唯一性性的花鸟鸟鱼玩主主题城。2）休闲闲娱乐核核心区内设屯堡堡文化主主题、民民族文化化演艺主主题、特特色商品品文化交交流展示示主题、特特色餐饮饮、传统统小吃、会所棋牌、酒吧OK等配套服务，并充分利用宽阔的中心广场与节点广场，打造西秀休闲娱乐核心区。3）观光光旅游新新景点内设旅游游商品区区、茶具具茶

27、叶区区、中草草药区、传传统商品品区、酒酒店等，以以独特的的景观建建筑风格格、唯一一的花鸟鸟鱼玩主主题、丰丰富的休休闲娱乐乐项目，使之成为本地人爱逛、外地人想到的休闲观光好地方。通过三大大功能，打打造传统统文化和和茶文化化，体现现传统商商品蜡染、漆漆器、剪剪纸、泥泥塑、刺刺绣、木木雕等，设设置各种种特色餐餐饮、传传统小吃吃，让消消费者在在鉴赏传传统文化化的同时时，享受受现代休休闲娱乐乐、体会会西秀特特色餐饮饮、品味味西秀茶茶文化。集花鸟鱼鱼玩、餐餐饮娱乐乐、休闲闲观光于于一体，依依托花鸟鸟市场，配配套生活活服务，聚聚集诸多多休闲娱娱乐功能能，实现现一站式式娱乐消消费。强强调一站站式服务务提供的的

28、功能，满满足消费费者循环环消费需需求，突突出商业业物业高高端集群群形象，提提升商业业业态特特色吸引引力，体体现新时时代大都都市时尚尚元素，凸凸显现代代人的生生活消费费方式，包包容西秀秀传统人人文及商商业文化化，打造造安顺特特色品牌牌，通过过一系列列功能定定位，增增强市场场吸引力力。花鸟鱼玩玩为市场场主题功功能，具具有西秀秀区的唯唯一性及及综合功功能提供供场所，因因其所具具有的唯唯一性，为为项目的的包装推推广提供供了诸多多便利。四、客户户分析1、目前前意向客客群状况况1）从前前段时间间前来登登记和现现场了解解的经营营户数量量来看，拟拟入场经经营户2251户户，其中中，原南南水路花花鸟市场场经营户

29、户1400户（含含转租的的经营户户），拟拟入场商商户1331户，大大部分选选定一层层商铺，拟拟租温室室大棚665户。2）经营营户主要要是个体体户，他他们主要要关注项项目的业业态定位位和未来来的投资资收益，少少数人提提出购买买一层商商铺自用用。3）商铺铺面积能能满足大大多数客客户需求求，温室室大棚需需求面积积普遍在在1000左右，需需求3000平米米以上者者也大有有人在，与与我们大大棚面积积有很大大的差距距。4）出租租价格：看过规规划彩图图的客户户基本接接受租金金在原南南水路花花鸟市场场基础上上略微上上调的方方案，时时间在入入场一至至二年内内，市场场炒热后后可逐年年递增，但但均要求求给以一一定期

30、限限的减免免优惠。5）截止止20112年112月55日止登登记的经经营户业业态分析析见下表表：原南水路路花鸟市市场经营营户业态态分类表表业态花卉宠物类水族类奇石根雕雕盆景假山山花盆仿真真花饲肥工具具其它合计数量65201269658131百分比49.66%15.33%9.1%4.6%6.9%4.6%3.8%6.1%注：表中中宠物类类含2户户宠物医医院；花花盆与仿仿真花分分别为44户和22户；其其他类包包括渔具具、古玩玩字画、工工艺品及及相关用用品等。意向性经经营户业业态分类类表业态花卉宠物类水族类奇石根雕雕盆景假山山花盆仿真真花饲肥工具具其它合计数量3167590269129百分比24.00%

31、4.7%5.4%3.9%7.0%01.6%53.44%注：表中中宠物类类含1户户宠物医医院；其其他类包包括餐饮饮、副食食品等，但但其中665户尚尚无经营营业态意意向。市场经营营户业态态总分类表表业态花卉宠物类水族类奇石根雕雕盆景假山山花盆仿真真花饲肥工具具其它合计数量96261911186777260百分比37.00%10.00%7.3%4.2%6.9%2.3%2.7%29.66%注：表中中宠物类类含3户户宠物医医院；花花盆与仿仿真花分分别为44户和22户；其其他类包包括餐饮饮、副食食品、渔渔具、古古玩字画画、工艺艺品及相相关用品品等，但但其中665户尚尚无经营营业态意意向。6）大多多经营户户

32、均只接接受一层层商铺，二二、三层层少有客客户关注注。7）从认认知渠道道看：主主要是通通过户外外广告、现现场登记记宣传和和登记者者间相互互咨询，电电话咨询询相对较较少，宣宣传渠道道不稳定定且较少少。从前来登登记的客客户类型型看，首首先，本本项目除除花鸟鱼鱼玩业态态外没有有明确的的吸引力力，所以以诸多意意向业态态不明的的客户处处于观望望状态，对对本项目目未来发发展趋势势看不清清，多有有待成熟熟后再介介入之念念，其次次，投资资客户希希望本项项目有明明确的商商业定位位和有保保障的投投资回报报率，作作为专业业投资客客户这也也是他们们最关心心的核心心问题；从认知知渠道看看，认知知渠道单单一且不不稳定，尚尚

33、需加大大宣传力力度；从从购买力力看，少少有人问问津，除除因土地地性质未未定难以以确定商商铺价格格外，从从另一方方面反应应中、高高端大客客户群并并没有被被充分发发掘，下下步应扩扩展多种种宣传渠渠道，提提高宣传传深度和和广度，增增加项目目的认知知度。2、目标标客群定定位商业地产产目标客客户群的的定位主主要目的的是划分分出项目目主要客客户群、次次要客户户群，通通过这些些群体需需求特征征做出分分析，以以便在项项目推广广策略、推推广方式式上做出出具有较较强针对对性的措措施，有有的放矢矢地针对对这些客客户展开开宣传攻攻势，实实现项目目租售速速度、效效率的最最大化。初步预测测，本案案目标客客群主要要为当地地

34、花鸟鱼鱼玩经营营户及延延伸的相相关行业业、高收收入人群群、意向向性新客客户、外外来经营营商、生生活娱乐乐服务业业等，3、目标标客群特特征1）私营营业主此类客群群以投资资、自用用型客户户居多，一一般为商商业经营营者、店店铺个体体户，有有多年的的经商经经验，约约大部分分来自当当地，少少数来自自周边县县区及省省内外，此此类客户户入场购购、租铺铺经商，不不但商品品体现了了花鸟鱼鱼玩之主主题，且且配套业业态各具具特色，大大众化的的消费使使本案商商业更加加贴近区区域消费费特点。2）各行行业高管管此类客群群以投资资型客户户居多，因因有较高高收入，具具备了较较强的消消费能力力。他们们在收入入稳定的的条件下下，

35、会在在社会上上选择性性进行一一些投资资，而产产权式商商铺作为为当下一一种热门门的房产产投资，具具有增值值快、出出租收益益高的优优势，必必然受到到他们的的青睐。3）高收收入群体体此类客群群的职业业构成较较为复杂杂，包括括高佣金金行业专专业人员员、特殊殊部门公公务员、主主流媒体体记者、律律师、私私营业主主及高知知识人群群，他们们具有收收入较高高、经济济基础稳稳定的共共同特点点，当中中将会有有一部分分人对投投资产权权式商铺铺感兴趣趣。4）周边边城镇经经济宽裕裕者主要指当当地及周周边乡镇镇有钱人人，他们们多为继继承家业业、出让让土地、小小私营主主，在资资金充足足条件下下，会考考虑到西西秀城区区置产或或

36、做生意意，本案案的特殊殊定位优优势和唯唯一性将将会对他他们产生生较强的的吸引力力。5）外地地人主要指来来自省内内外投资资置业经经商者，由由于西秀秀区经济济的迅猛猛发展和和旅游资资源优势势，已吸吸引了大大量的外外来经商商者和旅旅游者，这这也是不不可忽视视的群体体。本案案具有独独特业态态定位，通通过在城城区主要要位置设设置展板板广告、建建立安顺顺花鸟网网站、包包装招商商服务中中心和当当地主要要媒体宣宣传，将将会对外外来人群群产生一一定的吸吸引力。4、需求求特征分分析1）购买买主体年年青化当前，新新经济的的资本膨膨胀速度度较快，加加上投资资渠道的的相应拓拓宽，使使资本积积累的周周期比以以前大缩缩短，

37、这这使得许许多人在在30多多岁便达达到了一一定的资资本数额额积累，具具备良好好的支付付购买力力。2）对价价格较为为关注本案目标标客群年年龄构成成偏向年年青化，整整体承受受能力不不是很高高，因此此对物业业价格极极为关注注，偏爱爱价低质质优的好好物业。3）受同同一阶层层人士的的影响较较大就物业推推广销售售而言，通通过户外外广告、媒媒体宣传传、互联联网站等等手段来来传播信信息，扩扩大项目目知名度度、树立立项目独独特形象象是至关关重要的的。人们们在购买买商品，特特别是房房产、商商铺等高高端商品品时，通通常采用用的广告告手段与与“口碑”作用相相比，往往往要逊逊色不少少，从购购买租用用动机产产生到购购买租

38、用用终结整整个过程程中，同同一阶层层的人们们相互之之间的影影响作用用较大，因因此在项项目推广广过程中中，对这这一有效效环节应应给予足足够的重重视，对对已成交交的客户户应重点点把握，使使其带来来新客户户。产权式商商铺需求求特征表表特征产权式商商铺客户主要要来源城区和周周边乡镇镇主力年龄龄段30550岁职业私营业主主、当地地各行业业高管、高高收入人人群、外外来经商商者家庭收入入水平100000元/月行为特征征已婚家庭庭为主，主主户事业业有成；家庭已有有一定积积累，注注重投资资回报；具有稳定定且较高高薪酬甚甚至隐形形收入；正在经营营与市场场相关联联产业的的生意；基本为有有车族。商业置业业次数一次及以

39、以上资金来源源自有选择本案案理由看好项目目商业定定位及未未来发展展升值潜潜力；项目投资资收益稳稳定；项目整体体市场形形象；项目未来来经营和和管理的的强大保保障；项目整体体业态结结构及唯唯一性和和规模优优势。购置用途途投资或自自用（注注重商铺铺不动产产的传家家宝特征征）5、主力力客户组组成本案将建建设成集集观赏购购物、娱娱乐、休休闲、餐餐饮等诸诸多功能能为一体体的城市市园林购购物休闲闲空间，将将生活与与休闲完完美结合合，凸显显现代都都市人的的生活方方式，是是人们节节假日休休闲娱乐乐、观赏赏购物的的理想天天地。通通过上述述分析，预预计本案案主力客客户群体体组成如如下：1）花鸟鸟鱼虫专专业商户户约占

40、660%；2）旅游游商品经经营户约约占255%；3）配套套服务业业经营约约户占115%。五、招商商营销战战略（一）招招商原则则与思路路1、招商商原则在招商工工作中，应应该遵循循以下几几个主要要原则1）维维护项目目的统一一主题形形象、统统一品牌牌形象及及统一业业态定位位。多业业态组合合的商业业组织模模式并不不意味着着杂乱无无序，必必须拥有有明确的的经营主主题和品品牌形象象。招商商要始终终注意维维护和管管理好已已确定的的经营主主题、品品牌形象象和业态态定位。要要按照商商业布局局规律去去做。2）招商顺顺序原则则。核心心主力店店先行，辅辅助店随随后；主主营业态态项目优优先，辅辅助配套套项目在在后的原原

41、则。核核心主力力店的招招商对整整个项目目的运营营成败、辅辅助和配配套店的的引进都都有重大大的影响响。一个个好的主主力店的的入驻，常常常能带带动整个个业态或或整个项项目的顺顺利招商商与管理理。另外外核心主主力店对对于人流流也起着着关键的的作用，其其布局直直接影响响到项目目的形态态。核心心主力店店适合放放在经营营轴线（或或线性步步行街）的的端点聚聚集，这这样才能能达到组组织人流流的效果果。3）放水水养鱼的的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为先做人气，再做

42、生意的原则。 4）统一一招商的的“管理”要充分分体现和和强调对对商户的的统一服服务。统统一服务务包含统统一的营营销服务务、统一一的信息息系统支支持服务务、统一一的卖场场布置指指导服务务、统一一的物业业管理服服务等等等。这个个“统一服服务”不但要要体现在在思想上上和招商商合约中中，更要要体现到到后期的的管理行行动中。这这个“统一服服务”就是要要求“服务”出市场场的品牌牌与特色色来。招商不是是一个开开业前就就完结的的工作，本本案招商商实际上上是一个个无限循循环的工工作，这这需要信信息系统统的分析析支持。2、招商商思路由于初期期商铺及及大棚主主要是安安置原花花鸟市场场经营户户，暂不不存在入入驻问题题

43、，关键键是后续续商铺招招商，但但须知招招商不等等于招租租，应在在妥善安安置原经经营户且且完善相相关手续续后租售售并举，明明确大户户为主、突突出服务务的招商商思路。以大户为为主。把把主要精精力放在在有市场场号召力力的行业业大户的的招商上上，散户户跟着大大户走，令令招商工工作一气气呵成。突出服务务。在强强调专业业管理的的同时，更更要突现现人性化化的服务务，能切切实解决决客户急急需解决决的问题题，如协协助办理理相关手手续、证证件、信信息服务务、融资资、法律律咨询、技技术培训训指导等等。（二）招招商策略略1、立足足本地、品品牌优先先本地商户户是本案案未来的的主体商商户，是是本市场场招商的的最大客客户群

44、体体，也是是本市场场未来经经营盈利利的主体体来源。因因此，针针对本地地商户开开展招商商，是本本案招商商的基础础性工作作。但本地商商户普遍遍存在规规模小、档档次低的的弊端，长长远看来来不具备备较强的的盈利能能力，也也不具备备较强的的市场竞竞争力。对对本市场场来讲，这这些低端端商户不不仅不利利于提升升本市场场的档次次，以争争取中高高端客户户的认可可，同时时也不具具备为本本市场支支付持续续的、较较高的租租金的能能力。因此，引引进品牌牌店是本本市场侧侧重考虑虑的方向向，它不不仅可以以吸引区区域外中中高端客客户，更更可以有有效拉动动周边商商户的层层级提升升，从而而引导本本市场向向着更规规范更具具品质的的

45、方向发发展。为此，本本市场应应为品牌牌店提供供较为优优惠的条条件和完完善的服服务是完完全有必必要的。2、放水水养鱼、让让利于商商 新兴市市场能否否经营成成功关键键在人气气，首先先是商家家的人气气，吸引引尽可能能多的商商户入驻驻市场，是是所有市市场兴起起的第一一步，也也是最为为关键的的一步，这这也是许许多市场场一开始始以尽可可能低的的租金、甚甚至0租租金吸引引商户的的原因。本本案在招招商之初初，也应应本着让让利于商商的原则则，放弃弃挤占商商户利润润的想法法，以实实实在在在的优惠惠，打消消商户的的顾虑，把把他们有有效的吸吸引进来来。以“放水养养鱼”策略把把租赁的的价格定定位在一一个适应应市场需需求

46、的位位置上，让让更多的的商家得得到真正正的实惠惠，以“互利互互惠，合合作共赢赢”的指导导思想，作作为我们们招商的的准则。3、同业业差异、异异业互补补简单的讲讲，就是是同业之之间要拉拉开梯度度，不同同行业之之间互为为补充。同同业差异异可以避避免恶性性竞争，又又能照顾顾到不同同档次的的需求；异业互互补则能能在最大大程度上上充实本本市场“一站式式”购物的的特质，增增强本市市场竞争争力。4、服务务意识、取取信于商商服务，是是市场经经营的核核心业务务，服务务的好坏坏，直接接影响市市场竞争争力，间间接则影影响市场场经营的的成败，服服务意识识应该是是从招商商这一环环节开始始就树立立起来，帮帮助新老老客户更更

47、加省钱钱、省时时、省力力的入驻驻新市场场，为其其提供相相关市场场制度、规规定、条条文的咨咨询服务务，利用用市场的的影响力力帮助商商户完成成一些办办证等行行政事务务，都是非非常必要要而且重重要的，这这样不仅仅从一开开始就树树立了市市场的服服务形象象，而且且建立起起了与商商户之间间的信任任，这种种信任是是日后顺顺利开展展合作的的基础。5、专业业管理对员工进进行专业业培训，提提高员工工整体综综合素质质，通过过规范的的管理，对对商户进进行统一一定位、统统一招商商、统一一管理、统统一推广广等策略略。6、加强强宣传，针对可能出现的竞争对手开展有针对的阻击利用当地地媒体及及其他外外围媒体体，积极极吸纳新新业主、外外地商户户进场，增增强本市市场品牌牌力度，树树立行业业标杆。目前区域域坊间流流传着有有另外的的花鸟市市场项目目即将开开建的传传言，对对本案的的招商工工作将带来一一定负面面影响，由由于传言言项目优惠惠条件及及地段优势势，会有商户户担心对对手一旦旦建成，将将对本市市场带来来严重冲冲击而有有所犹豫豫。但本本案作为为西秀区区十大实实事，将将享受诸诸多的政政策优惠惠