沧州盐山县宏宇阳光骏景项目二期营销执行策划报告-42DOC874.docx

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1、 天津市富可达置业有限公司 宏宇.阳光骏景项目二期营销策划宏宇.阳阳光骏景景项目二二期营销销执行策策划报告告一、项目目市场定定位（一）、项项目资源源整合1、区域域资源优优势（1）、区区位优势势根据盐盐山县22002220220年县县城总体体规划，盐盐山县城城功能分分区以旧旧城区为为商贸区区，城南南为工业业区，东东南部为为商业居居住区，西西南角为为行政办办公区。根根据规划划，商业业居住区区未来将将建设成成为占地地9600亩的大大型居住住区，宏宏宇.阳阳光骏景景位于商商业居住住区，区区位优势势明显。（2）、交交通优势势规划至220200年，盐盐山城区区路网结结构以凤凤凰路和和千童大大街为十十字型主

2、主干道，四四条内环环路、四四条外环环路为骨骨架。项项目地块块紧邻城城区主要要交通干干道，即即平津大大街和凤凤凰路，交交通优势势明显。2、自身身资源优优势（1）、企企业品牌牌优势作为沧州州地区处处于高速速成长阶阶段的房房地产企企业，宏宏宇房地地产开发发经验丰丰富，在在盐山热热心公益益事业，表表现出了了一个企企业的社社会责任任感，有有着良好好的品牌牌和口碑碑效应。（2）、项项目规模模优势宏宇.阳阳光骏景景项目总总建筑面面积约116万平平方米，是是目前盐盐山市场场最大规规模的房房地产项项目，社社区配套套齐全，未未来居住住氛围浓浓郁，整整体的居居住舒适适度具有有一定的的客群吸吸引力。（3）、项项目形象

3、象优势在小二期期销售同同时，本本案在项项目形象象的推广广上作了了深入细细致的工工作，项项目的形形象不断断得到提提升，加加上项目目一期工工程已处处于准现现房阶段段，在市市场形象象上逐渐渐拉开了了和世纪纪名门的的距离。（4）、可可嫁接优优势本案施工工单位是是河北大大元集团团，作为为在河北北省有着着广泛影影响力的的建筑企企业，大大元集团团以专业业的工程程施工和和优质的的工程质质量为项项目增加加了销售售卖点，增增加了客客群的购购买信心心。（5）、二二期产品品优势经过对220077年销售售情况总总结和对对市场的的调查研研究，集集中精力力对二期期原有产产品作了了创新和和修改，从从整体规规划到社社区配套套、

4、物业业服务，规规划园林林景观、调调整了建建筑风格格，形成成了多层层电梯洋洋房、首首层院落落住宅、错错层户型型住宅、普普通洋房房多元化化的产品品线。综合项目目的优势势资源分分析，以以一期作作为铺垫垫，宏宇宇.阳光光骏景二二期的市市场基础础更加坚坚实，产产品升级级之后二二期项目目具备了了更多的的优势资资源，这这些都为为二期项项目寻求求更高层层次的项项目定位位提供了了可行性性。（二）、二二期市场场定位1、当地地人群基基本情况况分析综合盐山山区域环环境、消消费市场场特征，对对当地人人群作如如下分析析。盐山城区区是在盐盐山镇的的基础上上起步发发展的，城城区居住住群体大大体上可可以分为为农业和和非农业业，

5、随着着城中村村的改造造和户口口变性，目目前城区区农业人人口所占占比例较较少，大大部分是是非农业业人口。在在从业方方式和生生活来源源上，有有政府及及事业单单位公职职人员、国国有私营营企业人人员、还还有技术术产业工工人和个个体自谋谋职业者者。由于盐山山是以管管道装备备制造业业为主导导产业的的新兴工工业小城城市，产产业化的的发展必必然带来来人、财财、物的的聚集，推推动工业业企业和和第三产产业的发发展，所所以城区区从事工工业产业业的人口口比重较较大，而而且从国国家对盐盐山的城城市定位位和发展展规划情情况看，未未来这部部分群体体的比例例还将放放大；在在盐山，第第三产业业的主体体力量是是商业和和中介行行业

6、，从从业人员员包括集集体、民民营和个个体商业业企业人人员，其其中个体体工商业业者收入入和生活活来源呈呈现多元元化，从从现场调调研获知知的收入入来源有有中介行行业、饮饮食行业业、中小小型门市市商店、经经营小生生意等和和城区百百姓生活活密切相相关的行行业；其其余人群群包括周周边工厂厂企业上上班和部部分退休休人员等等。2、二期期市场定定位综合本案案的产品品品质和和盐山市市场的客客户群特特征，将将宏宇.阳光骏骏景二期期项目市市场定位位如下。（1）、以以盐山城城区人群群为目标标市场的的主要构构成群体体，以中中高档收收入居民民及事业业有成的的城市新新兴富裕裕群体为为主要受受众群体体；（2）、自自盐山县县城

7、辐射射至全县县周边地地区，利利用项目目位置优优势、理理念诉求求、品质质形象，吸吸引全县县范围内内潜在的的住宅消消费群体体。3、二期期目标客客群定位位通过对本本案认知知、对在在售各项项目的市市场调研研并结合合盐山的的经济产产业发展展情况，将将二期目目标客户户群定义义在以下下几类群群体。第一目标标客群：政府机机关公务务员及教教育、医医疗、金金融、通通信等企企事业单单位职员员。第二目标标客群：在县城城工作生生活的国国有、私私营企业业中等以以上收入入群体，包包括私营营企业主主、自营营工商人人员和个个体工商商业者。第三目标标客群：作为管管道制造造业基地地，盐山山工业园园区企业业中等以以上收入入群体和和管

8、件、毛毛袜、体体育器材材等行业业经营和和从业者者也是本本案目标标客群。第四目标标客群：县内各各乡镇计计划在县县城置业业的富裕裕阶层二、项目目形象定定位（一）、项项目核心心竞争力力的体现现由于经济济发展较较为滞后后，盐山山的房地地产发展展仅仅出出于起步步阶段，市市场一直直处于同同质化的的状态。宏宏宇.阳阳光骏景景作为盐盐山市场场规模最最大的房房地产项项目，要要在市场场上站稳稳脚跟，占占领市场场，更要要进一步步挖掘项项目本身身的核心心竞争力力，只有有认识了了核心竞竞争力，才才能超越越同质化化，在市市场上独独树一帜帜，作为为项目形形象定位位的指导导。综合项目目一期一一直倡导导的居住住理念和和二期调调

9、整后的的产品品品质，对对项目二二期的核核心竞争争力进行行说明。1、低层层、低密密度、高高绿化率率的生态态人文社社区。2、走向向国际化化的园林林设计风风格，带带来现代代、具有有浓厚国国际风情情的人居居环境，彰彰显一座座国际城城邦的优优美风景景。3、所处处区位属属于有着着巨大升升值潜力力的地理理位置。4、高质质量的建建筑水准准，由院院落洋房房、电梯梯多层、花花园洋房房组成的的国际建建筑集群群。5、每栋栋楼的户户型设计计均要与与环绕的的园林环环境相结结合，突突出景观观性、在在实用的的原则下下适度超超前，涵涵盖错层层、平层层，满足足更多客客群的居居住需求求。6、社区区配套完完善，为为业主提提供高附附加

10、值的的物业服服务。（二）、项项目形象象定位宏宇.阳阳光骏景景项目一一期总建建筑面积积16万万平方米米，是盐盐山目前前规模最最大的项项目，定定位为中中高档社社区，主主导着盐盐山房地地产市场场的销售售和价格格水平，成成为代表表盐山城城市住宅宅发展水水平的标标志性居居住社区区。项目一期期产品的的综合品品质和市市场定位位并不相相符，与与同期唯唯一竞争争对手世世纪名门门比较，项项目一期期没有更更多的竞竞争优势势，产品品力只相相当于市市场的平平均水平平，由于于销售价价格始终终处于市市场最高高，在市市场尚不不成熟的的情况下下，依靠靠严谨的的营销策策略和较较快的工工程进度度得以取取得较好好地销售售成绩。十一五

11、期期间，盐盐山的国国内生产产总值和和财政收收入均将将以超过过15%的速度度递增，220088年是“十一五五计划”较为关关键的一一年，伴伴随着经经济的飞飞速发展展，20008年年也是盐盐山城市市建设和和房地产产市场发发展看好好的一年年。宏宇.阳阳光骏景景二期对对总体规规划和产产品品质质作了调调整，综综合产品品力有了了很大的的提升，最最大程度度的遵从从了项目目的开发发理念，引引领盐山山房地产产市场的的发展。与与盐山的的房地产产发展预预期相结结合，本本案二期期定位在在代表盐盐山地区区较高居居住水平平的中高高档住区区，为业业主带来来高品质质、高舒舒适度的的居住享享受和身身份表征征，即本本案不单单只是满

12、满足于一一个符合合盐山房房地产市市场开发发现状的的常规物物业，我我们赋予予项目一一定的使使命感，放放到一个个城市整整体层面面的高度度去定位位项目。宏宏宇.阳阳光骏景景是盐山山的未来来之城，在在盐山现现阶段的的房地产产发展中中达到具具有代表表性和榜榜样性的的高度，充充分诠释释盐山的的城市居居住理想想。（三）、二二期传播播主语全新期期洋房组组团 尊享国国际生活活1、传播播主语的的开发阶阶段特征征08年初初，本案案处于二二期开发发阶段，传传播主语语直接提提出全新新二期，向向客户群群充分说说明项目目进入新新的销售售周期，防防止客群群将销售售进度混混同一期期。2、传播播主语的的产品特特征二期产品品在一期

13、期基础上上作了大大量的调调整，引引入了新新的产品品形式，园园林和建建筑的结结合凝结结出洋房房的产品品形态，说说明二期期洋房组组团和一一期产品品的差异异性。3、传播播主语的的开发理理念特征征20088年，宏宏宇.阳阳光骏景景倡导国国际生活活年，我我们有充充足的信信心以二二期产品品为盐山山客群带带来高品品质的生生活方式式，使骏骏景项目目成为盐盐山的国国际生活活名片，既既是对一一期传播播主语的的延续，也也是对二二期营销销活动主主题的呼呼应。全新期期洋房组组团 尊享国国际生活活作为二二期的传传播主语语，将项项目的销销售周期期、产品品的品质质和项目目带来的的生活标标准充分分融合，是是二期项项目卖点点的体

14、现现和营销销推广主主线。（四）、产产品核心心竞争优优势结合对项项目资源源优势的的分析，提提炼出以以下推广广卖点：1、多层层电梯洋洋房2、首层层院落住住宅3、错层层户型4、高品品质洋房房设计5、国际际化园林林环境6、全方方位的生生活与教教育配套套7、卓越越的品牌牌信誉三、项目目总体推推广思路路（一）、推推广思路路的拟定定依据项目目核心理理念诉求求，结合合项目的的开发背背景与规规划条件件，总结结项目自自身优势势与机会会点，归归纳、确确立本案案已存在在的、或或开发过过程中逐逐渐成熟熟的策划划要点，合合理纳入入不同阶阶段的战战术企划划中，以以保障本本案不同同开发周周期的卖卖点储备备，并前前后相连连构成

15、全全案营销销策略的的脉络走走向。本报告中中的策划划要点，服服务于核核心理念念的战略略推广，存存在于各各阶段营营销战术术的规划划过程中中，由项项目定位位分析中中的优势势及机会会点总结结而成，是是新闻炒炒作的出出发点，是是企划推推广在不不同阶段段的战术术主题，策策划要点点的正确确提炼、合合理规划划、战略略储备，构构筑了本本案营销销策略的的推进路路线。（二）、项项目核心心价值体体系的建建立（策策划要点点的归纳纳）1、环境境价值体体系（1）、国国际化园园林环境境 组组团式园园林设计计本案规模模大，以以二期的的启动为为契机对对整个社社区的园园林环境境进行了了综合规规划，打打造高感感官、高高舒适度度的国际

16、际化居住住环境。为为社区业业主提供供组团式式居住环环境、中中轴景观观、公共共主题公公园、园园林层次次鲜明，并并设有社社区会所所、沿街街商业配配套、小小区照明明系统等等设施，环环境可塑塑性强，无无论是核核心景观观，还是是小品景景观均昭昭示了国国际化的的居住风风范，将将创造“盐山第第一国际际花园”的社区区形象。（2）、私私家庭院院 尊尊贵居住住品质由于二期期产品面面临入市市销售，在在园林环环境的规规划上较较为侧重重，整个个社区重重要的景景观环境境大部分分在二期期，主环环境由社社区入口口环境、景景观大道道和交通通动线构构成，不不同的组组团有不不同的园园林特色色，其间间分布三三大主题题公园、坡坡地景观

17、观和点缀缀环境小小品。目目前规划划落实的的9-117号楼楼在园林林环境上上强调组组团性以以及环境境与建筑筑的融合合，尤其其是对110号楼楼、122号楼、115号楼楼、166号楼和和17号号楼作了了产品调调整，首首层采用用半地下下室设计计，在首首层产生生私家庭庭院，减减少了硬硬质铺装装，使组组团园林林设计更更加舒适适和人性性化。（3）、国国际风情情花园 居住住与风景景同步在不同的的交通干干道和组组团环境境上，小小区种植植了不同同种类的的植物，如如在小区区入口干干道旁种种植挺拔拔的乔木木，水边边的树种种选用灌灌木或垂垂柳等，临临近建筑筑物用规规划式绿绿化即低低矮灌木木、花草草或间种种少量乔乔木，私

18、私家庭院院入口种种植花草草，让业业主能随随时随地地感受尊尊贵和景景观。（4）、三三大国际际主题公公园 感悟世世界风景景在二期部部分规划划三大主主题公园园，分别别是国际际运动主主题公园园、国际际音乐主主题公园园和国际际雕塑主主题公园园，提供供业主休休闲、运运动的空空间。（5）、社社区养生生会所 业主主专享休休闲平台台社区规划划业主专专享会所所，提供供社区居居民交往往、娱乐乐的平台台。设置置在社区区中心景景观庭院院，是社社区居民民休闲生生活的焦焦点。面面积在6600平平方米左左右，会会所设有有乒乓球球室、台台球室、图图书室、棋棋牌室、青青年活动动室、健健身房、医医务中心心、社区区洗烫店店等全方方位

19、的配配套，各各种服务务小站，将将便利悄悄悄送至至你身边边，健身身、会友友、小憩憩让你你体验真真正的休休闲雅趣趣，领先先享受现现代生活活。2、建筑筑价值体体系二期的建建筑风格格和建筑筑规划与与一期有有了很大大不同，提提供了四四种与盐盐山房地地产市场场形成差差异化的的新建筑筑产品类类型。（1）、洋洋房住区区 国国际建筑筑城邦本案二期期多层住住宅定位位为洋房房，改变变了建筑筑风格、外外檐形态态也更为为丰富，建建筑主体体立面严严谨分割割与细致致比例协协调，优优雅不失失简洁，造造型与个个性鲜明明。采用用新的色色彩体系系，形成成丰富活活泼的立立面风格格，同时时在建筑筑设计上上考虑到到建筑周周边的园园林环境

20、境，达到到建筑与与绿化相相融合，充充分体现现国际化化的建筑筑品质，实实现花园园洋房的的规划标标准。（2）、多多层电梯梯洋房 标征征尊贵身身份按照二期期规划优优势产品品提升项项目整体体居住档档次的方方针，在在项目核核心位置置选取110、112号两两栋楼规规划7层层电梯洋洋房，全全部采用用半地下下室设计计，首层层住户提提供私家家花园。在在户型设设计上采采用三室室和大三三室结合合的户型型配置，双双卫设计计提升舒舒适度。110、112号楼楼作为99-177号楼中中的较高高档次住住宅，考考虑到朝朝向社区区公共景景观部分分的户型型设计，同同时着重重做好该该区域的的园林设设计，突突出这两两栋楼的的品质感感和

21、尊贵贵感。（3）、私私家庭院院住宅 私享享庭院生生活9-177号楼中中有5栋栋楼首层层采用小小院设计计，提升升园林规规划水准准的同时时，在盐盐山县城城提供了了全新的的产品形形态，增增加了首首层住宅宅的卖点点，形成成私家庭庭院住宅宅。私家家庭院的的配置使使居住更更加人性性化，使使居住从从封闭的的室内空空间延伸伸到室外外，植树树养花、竹竹凳秋千千，形成成了私家家专享的的不同的的居住氛氛围和生生活感受受。（4）、经经典错层层户型 丰富富居家生生活14号楼楼全部采采用错层层户型设设计，错错层房屋屋的特点点是丰富富了居家家生活的的画面层层次，为为业主的的生活空空间增添添了更加加丰富的的居家色色彩，弥弥补

22、平面面空间带带来的平平淡生活活感，使使得室内内空间能能够变得得富有创创意，灵灵动多姿姿，生活活变得更更加有趣趣味。3、物业业服务价价值体系系盐山房地地产物业业管理水水平普遍遍不高，物物业智能能化设施施配置刚刚刚起步步，为本本项目的的概念炒炒作提供供了很大大的空间间。物业业管理的的品牌效效应能体体现在对对销售的的促进作作用上，并并能给物物业及发发展商带带来良好好的形象象。口碑碑好的物物业管理理公司，会会使客户户对所售售物业产产生信任任及将来来感到安安心。（1）、品品牌物业业公司 无忧忧生活保保障宏宇.阳阳光骏景景项目由由宏宇集集团旗下下宏宇物物业管理理有限公公司进行行物业管管理，宏宏宇物业业管理

23、有有限公司司以专业业的管理理水平和和专业的的服务态态度为社社区业主主提供生生活保障障，其中中每项工工作中的的每个环环节都充充分体现现物业管管理的专专业化精精神，提提升客户户的尊贵贵感和荣荣耀感。（2）、安安保智能能化 卓越安安防品质质社区设有有周界防防范系统统、电子子巡更系系统、闭闭路电视视自动监监控系统统。244小时专专业保安安巡逻，人人防与技技防有机机结合，确确保园区区安全祥祥和，以以增强业业主的安安全感和和归属感感。（3）、物物业管理理服务 引领领国际生生活以先进的的管理技技术，突突出品牌牌，提供供管家式式服务，体体现细腻腻周全的的物业服服务风格格，体现现标准化化管理特特色，严严格的管管

24、理制度度，严谨谨的工作作作风。24小时时专人值值班，专专人定时时修葺草草地及园园区植物物，专业业养护园园区绿色色公共空空间；日日清环保保，专人人清扫电电梯、走走道等公公共空间间。全方位、个个性化的的大管家家服务，提提供的附附加服务务内容包包括：联合服服务中心心：代理理代办函函件、包包裹邮寄寄服务；家政服服务：钟钟点工室室内清洁洁、接送送儿童上上下学、保保姆服务务、缝纫纫和其他他便民服服务；日常生生活服务务：申报报户口、申申请订报报送报、送送牛奶、送送花、快快餐、送送餐服务务等；家庭水水电设施施维修；小区电电脑联网网服务：电脑服服务、网网上沟通通，传达达信息及及其他网网络服务务。托管服服务：代代

25、理出租租，收租租，外出出托管；4、品牌牌价值体体系（1）、宏宏宇集团团 荣荣誉开发发企业河北宏宇宇房地产产开发有有限公司司成立于于19887年，于于20004年正正式组建建更名。在在董事长长于清智智先生的的带领下下，公司司秉承“诚信、务务实、创创新、进进取”的企业业精神，逐逐步发展展成以房房地产业业为经营营龙头的的河北大大型地产产企业。宏宇公司司遵循“建筑城城市生活活”的开发发理念，以以“构建美美好生活活空间、缔缔造健康康幸福之之家”为使命命，先后后建设开开发了沧沧州市监监狱职工工住宅楼楼、沧南南监狱职职工住宅宅楼、沧沧州医院院、教育育局住宅宅楼、沧沧州一塑塑住宅楼楼、沧运运集团住住宅楼、颐颐

26、和庄园园住宅楼楼、沧州州二幼、沧沧州二中中学生公公寓、体体育中心心、沧州州技术监监督局办办公大厦厦、宏宇宇财富广广场、宏宏宇水岸骏骏景、宏宏宇阳光骏骏景等多多个项目目，全面面涵盖了了社会公公建、商商厦商街街、写字字楼、中中高档住住宅等多多种建筑筑形态，总总开发面面积近百百万平方方米，创创造了良良好的经经济效益益和社会会效益，得得到了社社会各界界的好评评。20077年9月月，宏宇宇地产凭凭借卓越越的品牌牌信誉和和住宅品品质，成成为中国国房地产产开发商商协会理理事会员员单位，并并代表中中国地产产企业发发展新秀秀，参加加“20007年全全国房地地产创信信与品牌牌发展高高峰论坛坛”，进入入品牌运运营领

27、域域，实践践城市宏宏大理想想。企业荣誉誉榜企企业荣誉誉20066年度文文明诚信信经营先先进单位位20077年成为为中国房房地产开开发商协协会理事事单位20077年河北北房地产产最具品品牌影响响力企业业50强强20077年“爱心助助学热心公公益”企业项项目荣誉誉宏宇阳阳光骏景景获河北北房地产产最佳设设计环境境宜居楼楼盘500强宏宇阳阳光骏景景获20007年年度河北北地区十十大最佳佳魅力楼楼盘（2）、大大元集团团 精精工筑城城河北大元元建业集集团是项项目的建建筑施工工单位，河河北大元元建业集集团有限限公司是是一家拥拥有房建建总包一一级并兼兼营市政政总包一一级、机机电设备备安装专专业一级级、装饰饰装

28、修专专业一级级、钢结结构专业业一级及及地基基基础、消消防专业业承包二二级资质质的现代代化建筑筑施工企企业，河河北省重重点支持持的十大大建筑企企业集团团之一，也也是河北北省最早早通过质质量、环环境、安安全管理理体系认认证的企企业之一一。公司司20000年取取得境外外经营权权，20005年年年成立立集团公公司。创精品工工程始终终是大元元集团的的既定目目标。近近年来，公公司获安安济杯、狮狮城杯等等省市优优质工程程百余项项，荣获获全国建建筑安全全最高奖奖长城杯杯奖，被被评为全全国守合合同重信信用优秀秀企业和和中国建建行AAAA级信信用企业业，20005年年获中国国建筑工工程“鲁班奖奖”，20006年年

29、被评为为全国工工程建设设质量管管理优秀秀企业、全全国用户户满意企企业，并并被国家家建设部部授予“十五”全国建建筑业技技术创新新先进企企业荣誉誉称号。5、文化化价值体体系文化不是是虚拟的的，是可可以创造造商业价价值的。建建筑产品品功能齐齐全仅仅仅是基本本前提，仅仅能满足足于建筑筑功能的的实现，产产品只有有在形式式上不断断创新，满满足个性性化需求求和具有有人文关关怀，才才能具有有建筑价价值。产产品的形形式越有有意味，也也就越有有商业力力量和市市场竞争争力，这这就是文文化的张张力。本案的社社区文化化体系是是社区活活动的综综合体，包包括国际际主题公公园文化化、国际际教育文文化等方方面。（1）、国国际主

30、题题公园文文化从营建国国际化生生活的理理念出发发，项目目在园林林环境中中规划了了国际运运动公园园、国际际雕塑公公园和国国际音乐乐公园三三大主题题公园，主主题公园园的规划划充分诠诠释了项项目的国国际化居居住风范范，是环环境价值值的升华华部分，为为项目树树立“盐山样样板人居居”概念打打下基础础。运动公园园拥有网网球场、篮篮球场、儿儿童游乐乐中心等等康体设设施，为为社区业业主还原原运动的的快乐；艺术雕雕塑公园园荟萃了了各国的的经典雕雕塑作品品；音乐乐背景公公园用背背景音乐乐和动感感喷泉抚抚慰心灵灵的归属属，三种种不同风风格的园园林形态态融合在在社区园园林环境境中，三三个主题题公园的的共同点点是浓郁郁

31、的国际际文化特特征，一一同深化化了国际际化的居居住内涵涵。（2）、国国际教育育文化本案目标标客户群群多为城城区富裕裕人士，他他们对子子女的教教育是非非常关心心的，为为此，社社区在会会所内引引入了双双语幼儿儿园，为为提升教教育品位位，幼儿儿园设置置在社区区中心景景观庭院院，面积积5000平方米米，是社社区专属属幼儿园园，解决决业主子子女就学学问题。可可以定期期从沧州州市师专专或周边边中心城城市邀请请专家讲讲学，树树立国际际形象。定期为中中青年业业主提供供家装、家家饰和生生活艺术术的指导导，为社社区中老老年业主主提供养养生讲座座。物业管理理提供家家庭安全全知识讲讲座、社社区安防防系统讲讲座、通通过

32、物业业公司提提供全方方位的增增值服务务。四、项目目推广主主题定位位（一）、项项目概念念提出的的原则1、形成成二期独独特的开开发理念念，树立立项目在在消费者者心目中中独特而而鲜明的的形象。2、切合合消费者者心理，为为消费者者营造理理想的生生活方式式和居住住环境，使使消费者者对项目目理念和和形象产产生认同同、欣赏赏、追捧捧，激发发消费者者的购买买欲望，并并进而对对楼盘产产生归宿宿感、领领域感和和自豪感感。3、考虑虑主题概概念的可可操作性性，使主主题概念念在产品品中得以以充分贯贯彻和实实现，进进而融入入到业主主生活中中的方方方面面。4、概念念作为项项目品牌牌基础乃乃至企业业品牌基基础的可可延伸性性，

33、即概概念最终终通过品品牌积累累形成一一种居住住文化。（二）、二二期推广广主题概概念的提提出二期核心心理念诉诉求“20008 盐山国国际生活活年”旗帜下下的宏宇宇.阳光光骏景全全新期洋房房组团 尊享享国际生生活“20008 盐山国国际生活活年”二期期社区文文化营建建、系列列营销活活动主题题概念全新期期洋房组组团 尊享国国际生活活二期期开发、产产品规划划、营销销推广传传播主语语1、主题题概念许多楼盘盘的成功功都因建建立独特特的现代代生活理理念获得得消费者者的喜好好。因此此，在项项目价值值体系的的基础上上，将本本案的推推广主题题概念浓浓缩为：20088 盐盐山国际际生活年年2、推广广主题概概念的适适

34、应性20088年中国国将举办办国际第第一体育育盛会-奥运会会，20008年年又被中中国人称称做奥运运年，代代表着更更多的希希望和成成就。近几年盐盐山经济济结构调调整成效效显著，产产业结构构得到优优化升级级，的经经济和社社会发展展速度逐逐步加快快，综合合经济实实力显著著增强，人人民生活活质量继继续改善善。20007年年8月盐盐山被冠冠名“中国管管道装备备制造基基地”，产业业的空前前发展时时机已经经到来。目目前，盐盐山城区区城市化化进程日日益加快快，城区区的发展展规划编编制完成成，主次次干道增增加到114条，基基础设施施逐步完完善；行行政办公公区、商商业居住住区、商商贸区、工工业区等等功能分分区日

35、趋趋明显，城城容城貌貌明显改改善。城城市品位位的提升升，吸引引了大批批县内外外客商、群群众来县县城居住住、创业业，20008年年盐山面面临着崭崭新的经经济、社社会发展展和城市市更深层层次的变变革。伴随着经经济的发发展，盐盐山的房房地产发发展水平平也在迅迅速提升升，在和和外界的的沟通交交往过程程中，购购房群体体的购房房理念不不断成熟熟，尤其其是城区区的富裕裕群体，对对居住方方式和居居住文化化产生了了更多的的期许，本本案一期期以“新盐山山 国国际生活活城”标榜项项目的居居住品质质，表达达了宏宇宇.阳光光骏景所所承载的的居住理理念，已已经产生生了一定定的社会会影响力力。对于于二期，在在一期的的基础上

36、上开发单单位强化化了产品品品质，面面向20008年年，我们们提出“20008 盐山国国际生活活年”这一饱饱含热情情和希望望的主题题口号，倡倡导迅速速发展的的盐山在在20008年走走的更快快，盐山山的房地地产也能能更好的的发展，为为购房群群体带来来更高品品质的住住宅，提提升整个个城市的的居住档档次。二期以“20008 盐山国国际生活活年”强调宏宏宇.阳阳光骏景景在20008年年倡导国国际化的的居住主主题和生生活方式式，为盐盐山购房房群体带带来多样样化的、更更具时尚尚和品位位的生活活氛围，是是20008年二二期系列列营销活活动的最最理想演演绎模式式。3、推广广主题概概念的创创新性以项目的的产品特特

37、征和形形象定位位作为基基础，“20008 盐山国国际生活活年”的提出出使项目目成为盐盐山带有有鲜明外外域先锋锋文化特特征的都都市化居居住和生生活社区区，同时时又倡导导了一种种轻松的的悠然的的现代生生活格调调，既代代表了产产品和市市场特征征，也具具备创新新性，能能够很好好地从区区域市场场跳脱，区区别于竞竞争楼盘盘，在市市场推广广中取得得差异化化优势。4、项目目推广主主题概念念的细化化如果在满满足目标标消费群群对生活活状态和和精神需需求基础础上，能能具体为为业主提提供一些些更高、更更深层次次的生活活服务，为为他们的的生活提提供更丰丰富的内内容，满满足他们们更广泛泛的生活活需求，将将更容易易得到目目

38、标客户户的心理理认可。实际上，“2008 盐山国际生活年”我们倡导了一种国际生活文化（高端附加价值体系），是将项目在建筑、园林、居住、文化、社区配套和物业管理等方面的各种品质均衡的结合起来，并使之得到提高的一种高尚生活方式。围绕项目目二期的的核心理理念诉求求，“20008 盐山国国际生活活年旗帜帜下的宏宏宇.阳阳光骏景景全新期洋房房组团 尊享享国际生生活”这一概概念。为为使项目目蕴含更更高的附附加值，并并让更多多的受众众认知，建建议本案案建立高高端附加加价值体体系，全全面演绎绎国际生生活文化化，这部部分包括括以下三三个层次次：（1）、国国际生活活发现之之旅：概概念造势势任何一个个概念的的推出都

39、都需要营营造氛围围，在推推广的第第一阶段段，先宣宣传新盐盐山、新新盐山居居住中心心，城市市大发展展对居住住环境、市市民生活活方式的的影响和和改变，顺顺势推出出本案所所倡导的的“20008 盐山国国际生活活年”，创造造出新的的项目形形象。项目的综综合品质质是“20008 盐山国国际生活活年”获得整整个城市市关注和和造势成成功的赖赖以存在在的前提提和立足足点；从盐山的的城市规规划和发发展趋势势看城市市新生活活，宏宇宇.阳光光骏景承承载的国国际生活活是盐山山与现代代都市局局规的一一张城市市名片；“20008 盐山国国际生活活年”是盐山山对外展展示“中国管管道装备备制造业业名城”的主力力形象。（2）、

40、国国际生活活体验之之旅：概概念细化化以走向国国际化的的园林设设计风格格引领盐盐山生态态人文社社区的居居住环境境形象；以由院落落洋房、电电梯多层层、花园园洋房组组成的国国际建筑筑集群引引领盐山山的住宅宅建筑形形象，项项目本案案代表盐盐山未来来的城市市发展和和建筑文文化方向向的信息息；强化“220088 盐盐山国际际生活年年”在盐山山的高端端项目形形象，明明确、响响亮的提提出开发发和居住住理念，将将购房者者的注意意力锁定定在宏宇宇.阳光光骏景项项目。（3）、国国际生活活享受之之旅：概概念升华华强调品牌牌性地产产企业专专业、专专家的资资历、开开发经验验和权威威性，对对市场和和消费者者形成说说服力和和

41、冲击力力度；伴伴随着项项目的阶阶段性入入住，体体现出真真正关心心消费者者利益，真真正从专专业角度度出发，解解读产品品品质，展展示卖点点；将“20008 盐山国国际生活活年”的主题题概念用用宏宇.阳光骏骏景的综综合品质质传达给给购房群群体。总体来说说，对国国际生活活文化的的演绎是是对“20008 盐山国国际生活活年”这一项项目推广广主题的的表现，根根据不同同的销售售周期推推出不同同的文化化主题，升升华项目目主题概概念，让让购房客客群对项项目产生生归属感感、领域域感和自自豪感。五、开盘盘前期市市场预告告策略（一）、市市场预告告策略说说明宏宇.阳阳光骏景景项目二二期市场场预告阶阶段，即即提出新新的主

42、题题概念“20008 盐山国国际生活活年”，成为为盐山房房地产市市场的热热点，借借助不同同的媒介介及活动动进行宣宣传使这这一主题题概念不不断升温温，配合合并推动动本项目目进入市市场预售售，在新新的产品品力的基基础上宣宣传新的的项目品品质，树树立新的的项目品品牌，并并提升开开发商品品牌，加加强区域域宣传，吸吸引人流流，使项项目下一一阶段营营销打好好基础。项目所有有的媒体体使用和和活动营营销均服服务于“20008 盐山国国际生活活年”这一主主题概念念。（二）、市市场预告告阶段三三大目标标及节奏奏综合宏宇宇.阳光光骏景项项目的市市场分析析、区域域环境、项项目和产产品定位位和整体体销售周周期分析析，项

43、目目市场预预告阶段段需要利利用营销销建立新新的项目目形象，巩巩固老客客户并扩扩大项目目客群范范围。在推广节节奏的把把握上，本本案并非非首次进进入市场场，盐山山购房群群体对本本案有较较为明确确的认知知，需要要利用市市场预告告持续改改善项目目原有的的市场形形象，突突出展示示新的产产品形象象，进行行项目品品质的传传达，使使得客群群对项目目主题概概念有充充分认知知。充分分表现宏宏宇.阳阳光骏景景做为新新盐山第第一大盘盘的产品品气势、居居住形象象和居住住价值，塑塑造广泛泛的项目目影响力力和号召召力，以以更高的的品质形形象最大大程度的的争取客客群。市场预告告期持续续以全新新的宏宇宇.阳光光骏景项项目形象象

44、为主诉诉求点，并并对项目目卖点进进行宣传传，搭起起推广平平台，通通过本阶阶段的行行销运用用，达成成3大目目标：1、借助助事件行行销，引引发社会会热点，强强势塑造造项目形形象，引引起客群群的关注注。2、通过过从各渠渠道建立立起来的的客户资资源，建建立基础础客户群群，快速速传达项项目信息息。3、检验验市场，从从客户的的反馈中中收集市市场信息息，更清清晰的掌掌握客户户的购房房意向及及市场需需求，从从而调整整营销策策略。（三）、市市场预告告的节奏奏掌控二期的形形象和产产品的入入市采用用口碑传传播和媒媒体、活活动推广广相结合合的方式式，将市市场预告告分为三三个阶段段。1、利用用一期业业主资源源和小二二期

45、积累累客户共共同构成成的庞大大客户网网络，在在“20008 盐山国国际生活活年”的主题题概念下下将二期期项目形形象及全全新品质质传播开开去，其其间，可可以借助助寄直销销信和电电话联系系的方式式，邮寄寄产品说说明，包包括项目目规划设设计、产产品优势势卖点，项项目配套套、装修修标准、相相关指标标参数、发发展商介介绍、物物业优势势等，向向客户直直接推介介本项目目，达到到提高项项目形象象和稳定定老客户户目的；2、充分分利用各各种媒体体，如通通过DMM投放、布布标、户户外广告告、手机机短信和和售楼处处销售道道具更换换等媒介介形式，进进行全面面的预约约认购炒炒作，进进一步形形成市场场新焦点点，营造造热推气

46、气氛。3、通过过营销活活动将市市场预告告阶段市市场预热热活动推推向高峰峰，全面面释放项项目形象象和产品品品质，为为正式认认购作最最后准备备。通过这三三个阶段段节奏把把握，使使二期新新形象为为盐山置置业人士士所熟悉悉，成为为城市地地产话题题新焦点点，为项项目进入入热销期期做好充充分准备备，打好好客源基基础。（四）、市市场预告告阶段推推广方案案1、开盘盘期推广广总方案案取势-占占位-抢抢点在宏宇.阳光骏骏景的前前期推广广中，“取势”就是要要最大程程度的借借助20008年年盐山房房地产发发展的新新契机，取取得二期期开门红红，使项项目销售售速度和和价格水水平再次次上升到到新高度度；“占位”继续确确立盐

47、山山第一大大盘的项项目地位位，优化化项目在在盐山的的项目形形象和品品质价值值；“抢点”面对220088年盐山山房地产产市场诸诸多的变变数，率率先抢抓抓市场机机会点，抢抢抓目标标客户群群，取得得第一阶阶段市场场竞争的的胜利。2、项目目推广主主线新形象导导入的同同时引爆爆市场通过项目目产品力力的提升升，深刻刻挖掘产产品价值值，重塑塑项目形形象，依依据产品品定位，以以“20008 盐山国国际生活活年”荟萃世世界的精精彩为推推广主线线，对生生活观念念进行指指引，在在市场准准备期，以以口碑传传播、媒媒体和形形象推广广活动营营建项目目影响力力，制造造城市房房地产热热点，进进而推出出项目形形象，引引导客群群

48、进行产产品认知知，并运运用常规规媒体组组合，进进行项目目形象和和产品推推广，聚聚集项目目人气。（1）、推推广时间间20088年3月月14日日-4月112日（2）推推广主题题“20008 盐山国国际生活活年”宏宇.阳阳光骏景景二期新新品-“全新期洋房房组团 尊享享国际生生活”（3）、推推广阶段段目的关注宏宇宇集团及及宏宇项项目品牌牌强化、新新价值认认同，树树立目标标客户群群对项目目品质的的信心。（4）、推推广要点点以项目形形象升华华炒作为为主，区区位、板板块炒作作为辅。（5）、推推广配合合、销售售现场A、销售售现场外外部户外广告告/门楣楣/旗帜帜/精神神堡垒等等B、销售售现场内内部功能分区区/LOOGO墙墙/接待