某实业公司营销推广报告10276.docx
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1、重庆东田实业有限公司 Chongqing Dongtian Industry Co.,Itd.东田中小小企业科科技孵化化园营销销策划纲纲要提纲前言2一、营销销环境分分析6(一)工工业地产产发展的的特征和和现状66(二)竞竞争对手手分析11二、项目目分析14(一)项项目概况况14(二)项项目SWWOT分分析144(三)项项目分析析小结17三、营销销目标199(一)年年度营销销目标分分解19(二)月月度营销销目标分分解20四、目标标客户分分析22(一)目目标客户户定位222(二)目目标客户户分解23(三)目目标客户户主要特特征224五、营销销策略266(一)总总体营销销策略26(二)项项目定位位2
2、77(三)阶阶段性营营销策略略281、市场场导入期期2882、内部部认购期期3113、市场场强销期期3224、销售售持续期期3665、尾盘盘清销期期388六、媒体体策略 400(一)媒媒体总体体策略 400(二)主主流媒体体 400(三)现现场包装装 444(四)媒媒介及活活动费用用46结语 551前言东田中小小企业科科技孵化化园是东东田集团团20008年年年度力作作,作为为港城工工业园区区内的几几大特色色园中园园之一,本本案具有有其它几几个工业业园的共共性,如如受品牌牌企业的的辐射效效应、便便捷的交交通、低低成本运运输,也也有独特特的产品品个性,比比如配套套齐全、人人性化的的规划设设计。面面
3、临激烈烈的市场场环境如如何在低低成本运运作的前前提下解解决本案案的营销销推广是是本报告告要解决决的重点点问题。而而低成本本运作的的主要思思路是“以活动动营销为为主,媒媒体推广广为辅助助”,在明明晰了本本案的目目标客户户后,举举办目标标客户较较为关心心的活动动推广吸吸引目标标客户的的关注度度,以软软性新闻闻为主扩扩大活动动的影响响面,同同时以适适当的SSP促销销策略相相结合,力力争在最最低的成成本投入入下产生生最直接接的销售售力。 由于东东田中小小企业科科技孵化化园是东东田集团团进军房房地产的的首个地地产项目目,在业业界的品品牌影响响力不够够,品牌牌对产品品销售的的拉动力力不强,相相反,更更多还
4、得得靠项目目的成功功运作逐逐渐树立立企业的的品牌形形象,为为东田进进军房地地产做足足铺垫。一、营销销环境分分析(一)工工业地产产发展的的特征和和现状作为住宅宅、商业业服务和和综合类类用地外外的第四四种性质质用地的的工业地地产,其其用途通通常包括括工业制制造厂房房、物流流仓库和和工业研研发楼宇宇等。其其盈余体体现在能能够快速速启动,以以收入抵抵偿支出出,并能能够在抵抵偿支出出后有剩剩余。其其商业模模式具备备“大投资资、快启启动、提提供增值值服务、追追求长期期稳定回回报”四大特特性。重庆作为为西部经经济战略略转移重重镇,工工业地产产起步较较沿海城城市更晚晚,发展展更为滞滞后。近近年来,在在西部大大
5、开发和和重庆成成为城城乡综合合改革示示范特区区等几几大利好好的前提提下,国国家对于于我市工工业地产产的发展展给予大大力政策策扶持,使使得我市市工业地地产取得得长足的的发展和和进步,先先后出现现较高水水准、较较大规模模的工业业地产项项目,如如港城工工业园、建建桥工业业园、茶茶园工业业园等。目前世界界制造力力向中国国转移,中中国东部部沿海制制造业企企业向西西部转移移,向重重庆转移移,这种种由东向向西的发发展趋势势逐渐明明显,发发展势头头猛劲。作作为国内内知名的的、西部部最大的的老工业业基地,重重庆将是是这种转转移态势势下最大大的受益益者。重重庆不合合理、落落后的工工业发展展现状将将会得到到根本改改
6、变,工工业地产产对整个个地产业业有巨大大促进作作用,重重庆的工工业地产产业将因因此而飞飞速发展展。1、重庆庆市工业业地产的的几大特特征重庆工业业地产的的总体特特征表现现在以下下几个方方面:(1)从从直辖以以来,重重庆的工工业发展展速度迅迅猛。截截止到220066年,遍遍布全重重庆市的的40多多个工业业园区实实现总产产值10000亿亿元,税税收500亿元。(2)工工业企业业对工业业地产的的需求也也逐渐加加大,自自建自足足的模式式已逐渐渐不能满满足企业业的发展展需求。在现代工业高速发展的今天,工业企业的数量和规模都在不断增加,传统的自建工业厂房已经不能与发展后的企业运营模式和规模,由此引发对工业地
7、产需求的逐渐放大。(3)东东部沿海海企业开开始将需需求的目目光转向向西部工业业地产,导致对西部甚至重庆工业地产需求量的增加。这种梯度转移现象主要基于以下两个原因:其一,政府通过税收等经济杠杆方式吸引沿海工业企业逐渐向西部转移以实现均衡发展;其二,西部较沿海城市相比具有更低的土地成本、人力成本。(4)在在政府政政策指引引下,工工业地产产格局逐逐渐形成成“144300”工业发发展规划划与趋势势。到20110年,重重庆将建建设完成成60个个左右、占占地约1100平平方公里里的特色色工业园园区,将将使重庆庆的工业业用地突突破1225平方方公里,标标准厂房房的市场场需求量量将高达达2亿平平方米以以上。同
8、同时重庆庆市“144300”工业发发展规划划与趋势势,北部部新区是是“1”,经开开区、高高新区、长长寿化工工园区、西西永微电电子园区区组成“4”, “30”指300个区县县的422个工业业开发区区。其中中,“1”和“4”将是现现代工业业、重化化工及钢钢铁基地地,而“30”则是传传统机电电工业和和劳动密密集型工工业的聚聚焦地。2、重庆庆市工业业地产发发展现状状1)分布布区域:重庆直直辖后使使重庆工工业企业业形成了了分片布布点、有有机展开开、多中中心组团团式的空空间结构构体系。园区分布为主城区、渝西经济走廊、三峡生态经济区。2) 环环境:交交通、区区位、物物流、通通讯、金金融服务务等工业业配套逐逐
9、步完善善,高新新技术产产业发展展环境逐逐步成熟熟。3) 租租售价格格:目前前重庆市工工业类地地产项目目售价的的总体市市场均价价为17700元元/。而租租金最高高平均水水平为115元/月,市市场最低低租金平平均水平平为3元/月,综综合平均均指数为为9元/月。4) 建建筑体量量:全市含有特色色工业园园区300个,批批准启动动区和拓拓展区用用地面积积63.4平方方公里,园区分分布为主主城区110个,渝西经经济走廊廊10个个,三峡峡生态经经济区110个。在在建的221个园园区完成成基础设设施建设设投资累累计211亿元,土地整整治累计计16.86平平方公里里。5) 建建筑类型型:楼盘盘建筑形形态开始始多
10、元化化,跳出出原先以以多层和和小高层层是主流流的局面面。花园园式厂房房开始兴兴起。截止20007年年底,在全市市的211个园区区内,累累计有3313户户企业入入驻(在在建1448个,投产1165个个),用用地6.43平平方公里里。预计计全年330个园园区入驻驻企业7707个个,企业业投资1150亿亿元,占占地277平方公公里。其其中九龙龙等5个个建设进进度快的的园区已已累计入入驻企业业1800个;预预计全年年累计入入驻企业业将达到到2100个。附表:重重庆主城城几大园园区定位位、投资资及入住住企业简简表园区名称称所在区域域主导产业业投资额(亿亿元)重点企业业茶园园区区南岸区以汽摩及及配件、电电
11、子电器器为主导导产业28TCL、美美的、雅雅戈尔、重重庆长江江电工厂厂、迪马马、宗庆庆港城园区区江北区家电、汽汽车及零零部件、医医药及物物流中心心36海尔集团团、中集集集团、长长安跨越越、长安安金陵、天天人集团团、重庆庆登康空港园区区渝北区以汽摩及及配件为为主导产产业,发发展服装装加工、机机械制造造等产业业78长安、安安凯、银银翔建桥园区区大渡口区区以建材、汽汽摩及配配件为主主导产业业,发展展医药、食食品等产产业35国际复合合公司、瑞瑞驰汽车车、钰鑫鑫集团花溪园区区巴南区以汽车摩摩托车及及配件、机机电设备备为主导导产业,发发展服装装、包装装等产业业33建设集团团井口园区区沙坪坝区区以汽摩及及配
12、件、高高低压电电气设备备制造为为主导产产业,发发展轻工工、电子子等产业业21长江轴承承、水泵泵厂两路园区区渝北区以模具制制造、服服装加工工为主导导产业,发发展建材材、食品品39嘉泰精密密机械公公司、胜胜意光电电公司同兴园区区北培区以汽摩及及配件、建建材为主主导产业业,发展展仪器仪仪表、家家具等产产业3.722银钢集团团(二)竞竞争对手手分析1、重庆庆竞品园园区状况况及销售售分析重庆竞品品园区状状况及销销售分析析表对比项园区区域交通通及物流流园区属性性及成熟熟度产品市场场适应性性建筑结构构与成本本配套情况况销售价格格物业管理理盈田同兴兴工谷主要依靠靠“高速路路”连接其其它周边边枢纽。市级特色色园
13、中园园,已有有几家本本地知名名企业入入驻,但但投产幅幅度不大大,成熟熟度较差差。产品供应应多样化化,从小小到大,灵灵活分割割,且仍仍可横竖竖向独立立,大中中小型企企业皆可可满足。全框架混混凝土结结构,结结合部份份预制楼楼板、彩彩钢顶,电电梯井预预留。研发楼需需求满足足整个同同兴大园园区,配配有少量量宿舍和和餐厅,根根据企业业需求再再调整。厂房3层层均价115600元/平平方米门岗+保保安巡逻逻,基本本物业服服务,物物管费11元/月月/平方方米慧源恒业业工业园园主要依靠靠“高速路路”连接其其它周边边枢纽。市级特色色园中园园,已有有多家本本地知名名大企业业入驻,并并且已投投产,成成熟度较较高。订单
14、式销销售,按按合同单单独报建建,独门门独院,亦亦可大可可小,独独立性更更强,但但品质不不高,园园区环境境较差。能能满足中中小企业业。全框架混混凝土结结构,结结合部份份预制楼楼板,电电梯井预预留。无配套整栋出售售均价117800元/平平方米企业自管管石桥铺高高新园主要依靠靠“高速路路”连接其其它周边边枢纽。市级特色色园中园园,已有有多家本本地知名名大企业业入驻,并并且已投投产,成成熟度较较高。产品为单单一标准准厂房,66层高层层,单层层面积330000平方米米,产品品定位偏偏向于中中小科技技型生产产企业。全框架混混凝土结结构,结结合部份份预制楼楼板,配配有2部部提升机机。无配套只租不售售,100
15、元/平平方米/月门岗+保保安巡逻逻,基本本物业服服务,免免物管费费。2、港城城园区内内竞争对对手分析析港城园区区内竞品品状况及及销售分分析表对比项园区区域交通通及物流流园区属性性及成熟熟度产品市场场适应性性建筑结构构与成本本配套情况况销售价格格物业港鸿工业业园空、港、路路、轨立立体交通通,物流流优势相相当明显显。市级特色色园中园园,虽有有国际级级企业入入驻,但但并未大大幅投产产,故成成熟度较较差。产品为单单一标准准厂房,55层高层层,单层层面积550000平方米米,产品品定位偏偏向于中中小型生生产企业业。全框架混混凝土结结构,结结合部份份预制楼楼板,配配有2部部提升机机。配有少量量宿舍和和餐厅
16、,根根据企业业需求再再调整,配配套呈保保守配置置。一楼22200元元/平方方米,二二楼及其其以上 16650-17000元/平方米米门岗+保保安巡逻逻,基本本物业服服务,物物管费11元/月月/平方方米。茂源企业业园空、港、路路、轨立立体交通通,物流流优势相相当明显显。市级特色色园中园园,虽有有国际级级企业入入驻,但但并未大大幅投产产,故成成熟度较较差。产品为单单一标准准厂房,55层高层层,单层层面积550000平方米米,产品品定位偏偏向于中中小型生生产企业业。全框架混混凝土结结构,结结合部份份预制楼楼板,电电梯井预预留。集生产、综综合办公公、生活活区为一一体的综综合性建建筑,一一栋122层综合
17、合大楼约约1万余余方、宿宿舍区33万平米米。约20000元/平方米米未定乾鑫工业业园空、港、路路、轨立立体交通通,物流流优势相相当明显显。市级特色色园中园园,虽有有国际级级企业入入驻,但但并未大大幅投产产,故成成熟度较较差。产品为单单一标准准厂房,55层高层层,单层层面积550000平方米米,产品品定位偏偏向于中中小型生生产企业业。全框架混混凝土结结构,结结合部份份预制楼楼板,电电梯井预预留。倒班楼即即食堂880000余平米米,综合合楼40000平平米。一层售价价21000元/平方米米未定11从以上竞竞争个案案分析表可可看出:(1)目目前港城城工业园园区内现现有的竞竞争园区区项目有有包括港港鸿
18、、茂茂园和乾乾鑫在内内的三个个工业园园,这三三个竞争争项目都都处在港港城工业业园内,都都受到海海尔、中中集等大大型企业业入住带带来的利利好,但但由于海海尔、中中集等尚尚未大幅幅度投产产,导致致这三个个竞争对对手的成成熟度还还不够,销销售状况况不甚理理想。(2)产产品类型型普遍都都为5层层标准厂厂房,单单层面积积在50000平平米左右右,针对对的目标标客户多多为中小小型企业业。(3)几几个竞争争对手都都有宿舍舍、食堂堂等相关关配套但但配套规规模都不不大,除除了茂源源有约1100000平米米的综合合楼和3300000平米米的宿舍舍区外,港港鸿和乾乾鑫设置置的宿舍舍和食堂堂等配套套规模较较少。(4)
19、一一层销售售价格为为20000到222000元/mm2范围围内,销销售均价价约21100元元/m22,(5)港港鸿工业业园的物物业管理理费约为为1元/月.平平米,其其余茂源源、乾鑫鑫工业园园物业管管理费尚尚未确定。二、项目目分析(一)项项目概况况东田中小小企业科科技孵化化园位于于重庆江江北,扼扼守东大大门核心心地段,东东南三公公里为重重庆CBBD中央央商务区区,紧临临长江黄黄金水道道,国内内首个内内陆保税税港寸滩滩港近在在咫尺,重庆火火车北站站、江北北国际机机场确保保园区享享有畅快快便捷的的交通运运输。海海尔、中中集等大大型企业业已强势势入住,进进一步加加快该区区域飞速速发展。本案占地地150
20、0亩,总总建筑面面积255万余方方,配套套齐备,园园区配置置有155万平米米的国际际标准厂厂房、33万余平平米科技技研发中中心、66万余平平米的员员工生活活社区,以以国际化化的标准准打造重重庆收个个楼宇工工业园。(二)SSWOTT分析1、优势势(S因因素)(1)区区域位置置重庆东田田中小企企业科技技孵化园园(基地地)位于于重庆主主城区江江北区境境内港城城工业园园区的黄黄金地段段内,距距离重庆庆市商业业中心解解放碑 6 kkm,距距离建设设中的重重庆中央央商务区区(CBBD)33 kmm,距离离重庆市市人民政政府所在在地仅88 kmm,地处处重庆东东大门的的核心地地段。(2)重重点项目目推进青岛
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- 实业 公司 营销 推广 报告 10276
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