某地产物业管理服务工作指南7384.docx

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1、万科物业业管理服服务工作作指南一、物业业管理概概念篇什么是物物业？物业是指指有价土土地及土土地附属属物，包包括商业业大厦、住住宅楼宇宇、厂房房仓库、共共用设施施及建筑筑地块等等。物业业一般由由三个部部分组成成：1、土地地。指由由一定范范围的面面积构成成的地产产。2、建筑筑物。指指附着于于土地的的各种建建筑物或或构筑物物，通常常也被视视为相对对独立的的物业。3、物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。什么是物物业管理理？它包包括哪些些业务？物业管理理是指物物业管理理经营人人受物业业所有人人的委托托，依照照国家有有关法律律规范，按按照合同同和契约约行使管管理权，运运用现代代管理

2、科科学和先先进技术术，以经经济手段段对物业业实施统统一管理理，并为为居住者者提供高高效、周周到的服服务，使使物业发发挥最大大的使用用价值和和经济价价值。物业管理理的业务务可分为为三类：基本本业务类类：包括括对房屋屋建筑、机机电设备备、供电电供水、公公共设施施等进行行运行、保保养和维维护；专项业业务类：包括安安全保卫卫、环境境卫生、园园林绿化化、消防防管理、车车辆交通通等；特色业业务类：包括特特约服务务和便民民服务。经营业业务类：房屋中中介服务务、装修修业务等等。万科的物物业管理理新定义义：物业业管理涉涉及的领领域很广广泛，它它包括：不动产产、土地地、建筑筑、设备备、房屋屋、家具具、备品品、环境

3、境系统、服服务、信信息、物物品、预预算和能能源等设设施的管管理。物物业管理理是房地地产综合合开发的的延续和和完善，又又是现代代化城市市管理和和房地产产经营的的重要组组成部分分。物业管理理业务主主要包括括以下九九项内容容：1、物业业管理的的长期规规划2、物业业管理的的年代计计划3、物业业的财产产预测和和预算4、不动动产的获获得及处处理5、物业业规划、业业务用房房装修标标准的设设定，机机器、器器具和用用品的设设置以及及房间管管理6、建筑筑和设备备的规划划和设计计7、新建建筑和原原建筑的的改造更更新8、维护护管理和和运行管管理9、物业业的支援援机能和和服务什么是物物业管理理人？物业管理理人是指指从事

4、物物业管理理业务的的、具有有法人地地位的企企业或组组织。是是专门从从事商业业性物业业经营管管理业务务，实行行自主经经营、独独立核算算、自负负盈亏的的，具有有法人资资格的经经济组织织，也称称物业管管理公司司，具有有专业性性、商业业性、独独立性。什么是物物业所有有权人？“物业所所有权人人”是指指房屋所所有权人人，即业业主；物物业管理理的管理理对象是是物业；物业管管理的服服务对象象是人，即即物业的的所有权权人和使使用权人人。物业业管理是是集管理理、经营营、服务务于一体体的有偿偿劳动，行行社会化化、专业业化、企企业化、经经营型管管理之路路。物业管理理的性质质、宗旨旨是什么么？物业管理理的性质质主要是是

5、服务，是是寓管理理、经营营于服务务之中，在在服务中中体现管管理并完完善管理理与经营营。宗旨是以以现代化化的经营营管理手手段为业业主服务务，创造造一个方方便、安安全、清清静、整整洁的居居住和工工作环境境。其最最终目的的是实现现社会效效益、经经济效益益、环境境效益和和心理效效益的同同步增长长。什么是物物业管理理公司的的资质等等级？其其等级条条件是什什么？ 19999年建建设部颁颁布物物业管理理企业资资质管理理试行办办法，对对全国物物业管理理单位的的从业资资格进行行了规范范，并确确定了等等级标准准和资格格审批管管理部门门。一级级、二级级、三级级资质企企业的标标准如下下：资质一级级企业1、注册册资本5

6、500万万以上；2、具有有中级以以上职称称的管理理人员、工工程技术术人员不不少于330人，企企业经理理取得建建设部颁颁发的物物业管理理企业经经理岗位位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；3、管理理两种类类型以上上的物业业；4、管理理各类物物业的建建筑面积积分别占占下列相相应计算算基数的的百分比比之和不不低于1100%。计算算基数是是：（11）多层层住宅2200万万平方米米；（22）高层层住宅1100万万平方米米；（33）独立立式住宅宅（别墅墅）155万平方方米；（4）办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。5、200%以上上的管理理项目获获得建设设部授予予的“全全国城市市物

7、业管管理优秀秀住宅小小区（大大厦、工工业区）”称称号，220%以以上的管管理项目目获得省省级城市市物业管管理优秀秀住宅小小区（大大厦、工工业区）称称号；6、具有有健全的的企业管管理制度度和符合合国家规规定的财财务管理理制度；7、建立立了维修修基金管管理与使使用制度度。资质二级级企业1、注册册资本3300万万以上；2、具有有中级以以上职称称的管理理人员、工工程技术术人员不不少于220人，企企业经理理取得建建设部颁颁发的物物业管理理企业经经理岗位位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；3、管理理两种类类型以上上的物业业；4、管理理各类物物业的建建筑面积积分别占占计算基基数的百百分

8、比之之和不低低于1000%。计计算基数数是：（1）多层住宅80万平方米；（2）高层住宅40万平方米；（3）独立式住宅（别墅）6万平方米；（4）办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。5、100%以上上的管理理项目获获得建设设部授予予的“全全国城市市物业管管理优秀秀住宅小小区（大大厦、工工业区）”称称号，110%以以上的管管理项目目获得省省级城市市物业管管理优秀秀住宅小小区（大大厦、工工业区）称称号；6、具有有健全的的企业管管理制度度和符合合国家规规定的财财务管理理制度；7、建立立了维修修基金管管理与使使用制度度。资质三级级企业1、注册册资本550万以以上；2、具有有中级以以上职称称的管理理人员

9、、工工程技术术人员不不少于88人，企企业经理理取得建建设部颁颁发的物物业管理理企业经经理岗位位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；3、有委委托的物物业管理理项目；4、具有有比较健健全的企企业管理理制度和和符合国国家规定定的财务务管理制制度；5、建立立了维修修基金管管理与使使用制度度。物业管理理公司的的权利和和义务有有哪些？根据建设设部19994年年3月颁布布的城城市新建建住宅小小区管理理办法规规定，物物业管理理公司有有以下权权利和义义务。权利：物业管管理公司司应当根根据有关关法规，结结合实际际情况，制制定小区区管理办办法；依照物物业管理理合同和和物业管管理办法法对住宅宅小区

10、实实施管理理；依依照物业业管理合合同和有有关规定定收取管管理费用用；有有权制止止违反规规章制度度的行为为；有有权要求求业委会会协助管管理；有权选选聘专营营公司（如如清洁公公司、保保安公司司等）承承担专项项管理业业务；可以实实行多种种经营，以以其收益益补充小小区管理理经费。义务：履行物物业管理理合同，依依法经营营；接接受业委委会和住住宅小区区居民的的监督；重大大的管理理措施应应当提交交业委会会审议，并并经业委委会认可可；接接受房地地产行政政主管部部门、有有关行政政主管部部门及住住宅小区区所在地地人民政政府的监监督指导导。深圳市物物业管理理行业规规范服务务标准包包括哪些些内容？1.有固固定的管管理

11、经营营场所；2.持有有物业管管理资质质证书；3.管理理人员有有明显标标志，言言行文明明规范；4.服务务意识强强，咨询询解答耐耐心；5.设有有专门的的投诉电电话或投投诉信箱箱，对投投诉件的的处理要要有明确确的时间间限制；6.管理理处244小时有有人值班班，对突突发事件件有处理理应急方方案、处处理措施施和记录录；7.卫生生工作定定时清扫扫，无卫卫生死角角，灭“四四害”达达标；8.保安安人员定定时巡逻逻，有巡巡视记录录；9.园林林绿地维维护较好好，无明明显黄土土裸露地地带；10. 配配套设施施维护及及时，各各类设备备远行正正常；11. 设设立收费费项目要要有依据据，有偿偿服务项项目明码码标价；12.

12、 管管理服务务费、本本体维修修基金每每三个月月公布一一次帐目目。什么是业业主公约约？它它在包括括哪些方方面内容容？业主公约约是指由由业主承承诺的，对对全体业业主（含含房屋使使用人）具具有约束束力的，有有关业主主在住宅宅区使用用、维护护物业及及其管理理等方面面权利义义务的行行为守则则。它包括内内容有：1.住宅宅区名称称、地点点、面积积及户数数；2.公共共场所及及公用设设施状况况；3.业主主大会的的召集程程序及决决定住宅宅区重大大事项的的方式；4.业主主使用住住宅和住住宅区内内公共场场所及公公用设施施的权益益；5.业主主监督住住宅区内内物业管管理的权权利；6.业主主对业委委会及物物业管理理公司的的

13、监督权权；7.住宅宅区物业业各项维维修、养养护和管管理费的的缴交；8.业主主在本住住宅区内内应遵守守的行为为准则；9.违反反业主公公约的责责任；10. 其他他有关事事项。什么是住住户手册册？应应包括哪哪些内容容？住户手手册是是由物业业管理企企业制定定发给业业主保存存的文件件汇编。住住户手册册为业主主介绍物物业辖区区内概况况、物业业企业和和各种管管理、服服务、设设备、守守则及安安全措施施等。其其目的是是为了使使业主更更明了自自己应有有的权利利和注意意事项。一般包括括以下内内容：11、物业业辖区的的概况；2、物物业辖区区的管理理机构；3、物物业辖区区的各项项管理规规则；44、业主主须知；5、日日常

14、管理理与维护护；6、综综合服务务；7、管管理费用用；8、常常用电话话号码及及其他。什么是物物业管理理的前期期介入？它包括括哪些方方面？物业管理理的前期期介入是是指物业业管理公公司在获获得物业业管理权权后，对对该物业业入伙前前期的房房屋接管管和移交交工作，以以及入伙伙的准备备工作。它主要包包括软件件和硬件件两大方方面：物业硬件件管理介介入：既既从物业业管理和和业主使使用角度度，对物物业的规规划设计计提出合合理化的的意见，使使之达到到物业功功能的完完善。同同时也参参与物业业的竣工工验收工工作，从从开发单单位处接接管该物物业的管管理工作作。物业软件件管理介介入：既既完善建建立该物物业的管管理架构构、

15、方案案和手续续，准备备入伙的的一切文文件和相相关资料料。所谓“二二房”、“二二金”、“一一费”的的含义是是什么？所谓“二二房”指指的是“物物业管理理用房”和和“经营营管理用用房”，它它是物业业发展商商按政府府规定价价格买给给业委会会，用于于小区管管理使用用和补贴贴管理经经费的经经营用房房；所谓“二二金”指指的是“公公用设施施专用基基金”和和“住宅宅维修基基金”（又称称：房屋屋本体维维修基金金），它它是政府府为保障障房屋正正常使用用所规定定的，“公公用设施施专用基基金”是是由开发发商缴交交，并由由区属住住宅主管管部门管管理。“住住宅维修修基金”是是由业主主缴交，并并由屋村村管理处处按楼栋栋分别管

16、管理使用用；所谓“一一费”指指的是“物物业管理理服务费费”。目目前有三三种定价价方式：政府定定价、政政府指导导价、经经营者定定价。（深深圳地区区多为政政府指导导价、经经营者定定价）经营者定定价是指指由业主主委员会会和业主主、使用用人代表表与物业业管理公公司，根根据物业业管理合合同的委委托要求求，共同同商议确确认的价价格。“公用设设施专用用基金”来来源、管管理和使使用范围围是怎样样的？专用基金金由开发发建设单单位在住住宅区移移交时，按按住宅区区除地价价以外的的建设总总投资22%的比比例，在在业主委委员会成成立时，一一次性向向业主委委员会划划拨住宅宅区公用用设施专专用基金金。公用设施施专用基基金的

17、权权属住宅宅区全体体业主和和业委会会；专用用基金的的主管部部门是市市、区住住宅行政政主管部部门。专用基金金由物业业管理公公司根据据业主委委员会的的决定，用用于购买买管理用用房、垫垫支购买买部分商商业用房房和住宅宅区公用用设施的的重大维维修工程程、改造造项目。范范围包括括：区内内道路（市市政道路路除外）、路路灯、沟沟、渠、池池、井、园园林绿化化地、地地下排水水管等；文体场场所、停停车场、连廊、自行车库等。如果是高层住宅专用基金30%用于本体外设施；另70%用于本体共用设施的重大维修工程项目。“住宅维维修基金金”来源源、管理理和使用用范围是是怎样的的？业主自该该栋房屋屋竣工交交付使用用保修期期满后

18、的的第一个个月起，根根据物价价部门的的规定，按按月向本本屋村管管理处缴缴交住宅宅维修基基金。住宅维修修基金是是由管理理处以房房屋本体体每栋为为单位进进行专帐帐管理，并并设立专专用帐号号存储物物业的本本体基金金。管理理处每33-6个个月向业业主公布布一次使使用情况况，并接接受有关关部门和和业主的的监督。住宅维修修基金用用于房屋屋本体共共用部位位的维修修养护。包包括：房房屋的承承重结构构部位（基基础、屋屋盖、梁梁、柱、墙墙体等），抗抗震结构构部位（构构造柱、梁梁、墙等等）、外外墙面、楼楼梯间、公公共屋面面、本体体共用排排烟管、机机电设备备、本体体消防设设施、共共用防盗盗监控设设施等。物业管理理服务

19、费费的支出出包括哪哪些方面面？物业管理理服务费费的支出出包括： 住宅区区公用设设施、设设备和公公共场所所（地）的的日常管管理、维维修和养养护费用用（包括括材料费费、公用用水电费费、设备备损耗、垃垃圾清运运费、绿绿化养护护费等）； 业委会会、管理理处规定定人员的的津贴工工资、福福利及办办公费用用； 就管理理工作而而聘请的的专营公公司及其其他聘请请人员的的费用； 住宅区区公用设设施、设设备必要要的保险险费用和和法定税税费； 住宅区区必要的的社区文文化活动动费用。什么是业业主委员员会？它它有哪些些职权和和义务？业主委员员会是经经住宅区区全体业业主通过过业主大大会选举举表决产产生的，并并由区住住宅主管

20、管部门备备案的业业主自治治群众组组织。其其职权和和义务如如下：职权是：1、召集集和主持持业主大大会；2、审议议决定住住宅维修修基金和和公用设设施专用用基金的的使用；3、采取取公开招招投标方方式聘请请物业管管理公司司对住宅宅区进行行物业管管理，并并与其订订立、变变更或解解除委托托管理合合同；4、审议议物业管管理公司司制定的的本住宅宅区的年年度管理理计划、住住宅区配配套工程程和重大大的维修修工程项项目；5、审议议住宅区区物业管管理服务务费的收收费标准准；6、监督督物业管管理公司司对本住住宅区的的物业管管理工作作。义务是：1、执行行业主大大会各项项决定；2、遵守守和履行行物业委委托管理理合同；3、不

21、得得从事各各种投资资和经营营活动；4、对物物业管理理公司的的正当经经营和管管理活动动予以支支持和配配合。如何召集集首届业业主大会会？业主主大会有有哪些职职权？住宅区在在如住率率达到550%以以上或自自第一个个业主入入伙之日日起满二二的，开开发建设设单位或或其委托托的单位位应当及及时告知知区住宅宅主管部部门，区区住宅主主管部门门应在接接到告知知之日起起六个月月内召集集第一次次业主大大会，选选举产生生业主委委员会；开发建建设单位位应协助助召集业业主大会会。职权是：1、选举举、罢免免业主委委员会的的组成人人员；2、监督督业主委委员会的的工作；3、听取取和审查查业主委委员会的的工作报报告；4、决定定住

22、宅区区内关于于业主利利益的重重大事项项；5、修改改业主公公约；6、改变变和撤消消业主委委员会不不适当的的决定；7、批准准业主委委员会章章程。业主委员员会委员员是如何何产生的的？他具具备的条条件是什什么？业主委员员会委员员是通过过住宅区区全体业业主大会会，按照照住宅主主管部门门规定的的选举程程序和记记票方式式，民主主投票选选举产生生。他们具备备的条件件是：必必须是年年满十八八岁住宅宅区内业业主，应应当具有有热心公公益事业业、责任任心强、有有一定的的组织能能力和必必要工作作时间的的人士。业主委员员会筹备备工作怎怎样进行行？1、由开开发建设设单位或或委托的的物业管管理单位位以书面面的形式式向区建建设

23、局物物业科报报告开始始筹建业业主委员员会。2、开发发商召集集成立筹筹备工作作小组，并并将筹备备组名单单公布。筹筹备工作作组可由由开发商商代表11名、物物业管理理公司代代表2名、业业主代表表2名三方方共5人组成成。3、筹备备工作小小组要订订出工作作计划，定定期开会会讨论筹筹备工作作中的一一些具体体问题。会会议一定定要做好好签到、会会议记录录，并将将这些作作为原始始资料保保存，以以便查考考。4、宣传传发动工工作一定定要认真真细致、广广泛、明明白，有有一定的的时间。讲讲清楚成成立业主主委员会会的目的的、意义义；业主主委员会会的权利利义务、职职责；候候选人的的条件和和如何产产生候选选人及进进行选举举形

24、式等等问题。5、候选选人的产产生：候候选人必必须是业业主本人人，为了了体现公公平、民民主，原原则一份份合同（一一证）超超过一人时，只只能有一一个人能能当选候候选人；其次候候选人应应当由热热心公益益事业、责责任心强强、有一一定的组组织能力力和必要要的工作作时间的的人士，同同时也应应该有一一定文化化程度的的人，最最关键一一点是有有公益心心，不能能是出于于私利而而参与。什么是住住宅区物物业管理理？它包包括哪些些内容？所谓住宅宅区物业业管理，是是指对以以住宅为为主及生生活配套套的住宅宅小区进进行综合合一体化化管理，并并为物业业的产权权人和使使用人提提供一个个安全舒舒适的生生活居住住的环境境。他包括房房

25、屋的产产权档案案资料管管理、房房屋修缮缮、设备备维护、安安全保卫卫、保洁洁绿化等等基本业业务，以以及有偿偿服务和和多种经经营服务务业务等等。什么是工工业区物物业管理理？它包包括哪些些内容？所谓工业业区物业业管理，是是指对有有较大规规模的标标准工业业厂房进进行全面面综合性性的管理理，并为为使用企企业提供供一个安安全、规规范的生生产环境境。他主要对对生产能能源保障障的管理理、工业业区环境境规划管管理、配配套设备备设施的的维护与与保养、消消防责任任管理、等等基本业业务，以以及提供供仓储服服务、租租赁代理理服务和和生活配配套服务务等。什么是写写字楼物物业管理理？它包包括哪些些内容？所谓写字字楼物业业管

26、理，是是指对以以从事办办公、商商务洽谈谈等业务务活动为为主的收收益性物物业进行行综合一一体化管管理，并并为使用用人提供供一个良良好的办办公、商商务活动动环境。他包括房房屋的产产权档案案资料管管理、房房屋修缮缮养护、设设备设施施的维护护及保养养、外观观的规划划与管理理、安全全保卫、车车辆管理理等基本本业务，以以及提供供大型商商务会议议服务、通通讯信息息服务、租租赁代理理服务和和生活配配套服务务等。什么是公公用物业业管理？它包括括哪些类类型？事业单位位物业管管理（图图书馆、科科研所、医医院、博博物馆、体体育场（馆馆）、文文化艺术术馆、学学校）；港口物物业管理理（码头头、机场场、火车车站、车车站、）

27、；娱乐场场所物业业管理（风风景旅游游区、渡渡假村、娱娱乐城、影影剧院）；宗教场场所物业业管理（庙庙宇、教教堂、祠祠堂）；政府部部门物业业管理（行行政机关关、外交交使馆、军军营、监监狱）；道路交交通物业业管理（公公路、桥桥梁）等等等。二、房屋屋和设施施维修管管理篇什么是房房屋质量量管理？房屋质量量管理就就是指定定期和不不定期地地对房屋屋的完损损情况进进行检查查，评定定房屋完完损等级级，随时时掌握所所管房屋屋的质量量状况和和分布，组组织对危危险房屋屋的鉴定定，并确确定解危危方法等等。它为为编制房房屋维修修计划、进进行房屋屋维修工工程设计计、编制制房屋修修缮工程程概预算算并为做做出投资资计划提提供依

28、据据。什么是房房屋维修修？房屋竣工工使用后后，由于于自然、使使用、生生物、地地理和灾灾害等因因素的影影响而造造成不断断损坏。为为了全面面或部分分地恢复复房屋失失去的使使用功能能，防止止、减少少和控制制其破损损的发展展，就必必须要对对房屋进进行维修修、修缮缮和改建建。什么是房房屋维修修管理？房屋维修修管理是是指物业业管理企企业按照照一定的的科学管管理程序序和制度度及一定定的维修修技术管管理要求求，对企企业所经经营管理理的房产产进行日日常维护护、修缮缮、技术术管理。它它包括房房屋日常常质量安安全检查查的质量量管理、房房屋维修修的施工工管理和和房屋维维修的行行政管理理。物业业管理的的好坏，很很大程度

29、度上取决决于房屋屋管理的的成果。还还关系到到物业管管理企业业信誉的的好坏。房屋维修修档案资资料的管管理包括括哪些方方面？物业管理理企业在在制定房房屋维修修计划，确确定房屋屋维修、改改建等方方案，实实施房屋屋维修工工程时，不不可缺少少的重要要依据便便是房屋屋建筑的的档案资资料。因因此，为为了更好好地完成成房屋维维修任务务，加强强房屋维维修管理理，就必必须设置置专门部部门和人人员对房房屋维修修档案资资料进行行管理。房房屋维修修所需要要的档案案资料主主要包括括以下几几个方面面：1、 房屋新新建工程程、维修修工程竣竣工时的的竣工图图及有关关房屋原原始资料料。2、 现有的的有关房房屋及附附属设备备的技术

30、术资料。 3、房屋维维修的技技术档案案资料。房屋维修修管理的的原则是是什么？房屋维修修管理的的原则主主要包括括以下三三个原则则？1、“经经济、合合理、安安全、实实用”的的原则：经济，就就是要加加强维修修工程成成本管理理、维修修资金和和维修定定额管理理，尽量量做大少少花钱多多办事；合理，指指要求制制订合理理的房屋屋维修计计划和方方案；实用，就就是要从从实际出出发，因因地制宜宜地进行行维修，满满足用户户在房屋屋使用功功能和质质量上的的需求，充充分发挥挥房屋效效能。2、“区区别对待待”原则则：根据房屋屋建筑的的年限，可可把房屋屋大致划划分为新新建房屋屋和旧建建房屋两两大类。新建房屋屋，维修修管理工工

31、作主要要是做好好房屋的的日常保保养，保保持原貌貌和使用用功能。旧建房屋屋，应依依据房屋屋建造的的历史年年代、结结构、住住宅使用用标准、环环境以及及所在地地区的特特点等条条件，综综合城市市总体规规划要求求，分别别采取不不同的维维修改造造方案。3、“服服务”原原则：在房屋管管理上维维护住户户的合法法权益，切切实做到到为住户户服务；建立和和健全科科学合理理的房屋屋维修管管理服务务制度。房房屋维修修管理人人员要真真正树立立为住户户服务的的思想，改改善服务务态度，提提高服务务质量，认认真解决决住户需需要解决决的房屋屋修缮问问题。这这是房屋屋维修管管理的基基本原则则。房屋维修修工程的的考核标标准是什什么？

32、房屋维修修工程的的考核标标准是根根据房屋屋的不同同等级类类别和房房屋维修修的分项项工程而而分别确确定的。1、主体体工程主要指屋屋架、梁梁、柱、墙墙、楼面面、屋面面基础等等主要承承重构件件的维修修。当主主体工程程损坏严严重时，不不论哪一一级或类类别的房房屋维修修，其考考核标准准均是要要求牢固固、安全全、不留留隐患。2、木门门窗及装装修工程程这种维修修工程的的考核标标准是：木门窗窗开关灵灵活、不不松动、不不透风。木木装修牢牢固、平平整、美美观、接接缝严密密。一等等房屋的的木装修修应尽量量做到原原样修复复。3、楼地地面工程程楼地面工工程的维维修牢固固、安全全、平整整、不起起砂、拼拼缝严密密不闪动动，

33、不空空鼓开裂裂，地坪坪无倒泛泛水的现现象。如如房间长长期处于于潮湿环环境，维维修适应应增设防防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应该做钢筋混凝土楼面。4、屋面面工程经维修后后的屋面面必须确确保安全全，不渗渗透，排排水畅通通。5、抹灰灰工程抹灰工程程应做到到接缝平平整、不不开裂、不不起泡、不不松动、不不剥落。6、油漆漆粉饰工工程油漆粉饰饰工程要要求不起起壳、不不剥落、色色泽均匀匀，尽可可能保持持与原色色一致。对对木构件件和各类类铁构件件要进行行周期性性油漆保保养。7、金属属构件经维修后后金属构构件应保保持牢固固、安全全、不锈蚀，损损坏严重重的应更更换，无无保留价价值的应应拆除。8、其他他工

34、程房屋其他他部分的的考核要要求修复复原样或或疏通，以以保证住住（用）户户安全，改改善居住住条件。房屋维修修工程考考核指标标有哪些些方面？房屋维修修工程考考核指标标是考核核房屋维维修工程程量和工工程质量量及房屋屋维修管管理服务务质量的的重要指指标。主主要有以以下几种种指标：1、房屋屋完好率率房屋完好好率是完完好房屋屋的建筑筑面积加加上基本本完好房房屋的建建筑面积积之和，占占总的房房屋面积积的百分分比。这这里的完完好房是是指房屋屋主体结结构良好好，设备备完整，上上下水道道畅通，室室内地面面平整，能能保证住住（用）户户安全，正正常使用用的房屋屋，一般般要求房房屋完好好率达到到50%600%（新新建房

35、屋屋除外）。2、房屋屋维修工工程量房屋维修修工程量量是指全全年完成成综合维维修和大大、中工工程数量量（以建建筑面积积表示）之之和与全全年维修修人员平平均数之之比。这这里的全全部维修修平均人人员数包包括维修修数量中中不包括括翻修工工程数量量和小修修工程数数量。一般要求求房屋维维修工程程量为1100MM2/人年1500M2/人年。3、大、中中修工程程质量合合格（优优良）品品率大、中修修工程质质量合格格（优良良）品率率是指报报告期经经评定达达到合格格（或优优良）品品标准的的大、中中修单位位工程数数量（建建筑面积积表示）之之和，与与报告期期验收鉴鉴定的单单位工程程数量之之和的百百分比。一般要求求大、中

36、中修工程程质量合合格品率率达到1100%、优良良品率达达到300%-550%。4、小修修工程的的考核指指标小修工程程的考核核指标主主要有定定额指标标、服务务指标和和安全指指标及经经费指标标。（1）定定额指标标。小修修工程定定额指标标是完成成房屋小小修工程程工作量量，搞好好物业管管理的重重要考核核指标，也也是考核核小修工工程管理理人员和和小修养养护人员员工作业业绩的指指标。（2）服服务指标标。小修修工程的的服务指指标是指指走访查查房率、小小修养护护计划率率和小修修养护及及时率。走访查访访率是指指物业管管理企业业每月走走访查房房户数与与所辖区区域内住住（用）户户总户数数之百分分比，可可分为月月度走

37、访访查房率率和季度度走访查查房率。一一般要求求管理员员月走访访查房率率大于550%以以上，季季度走访访查访率率等于1100%。小修养护护计划完完成率是是指物业业管理企企业当月月完成的的属小修修养护计计划内项项目的户户数与当当月养护护计划安安排的户户次数之之比。小修养护护计划完完成率一一般要求求达到880%以以上，遇遇到特殊殊情况或或特殊季季节，物物业管理理协会可可统一调调整养护护计划率率。小修养护护及时率率是当月月完成的的小修户户次数与与当月全全部保修修中的应应修户次次数之比比。一般般来说月月（季）小小修养护护及时率率要达到到99%。（3）安安全指标标和经费费指标。安安全指标标是考核核小修养养

38、护工程程是否确确保住（用用）户和和小修安安全的指指标，包包括事故故率、违违章率。要要求小修修养护工工程中的的事故率率和违章章率降为为最低。经经费指标标是考核核小修养养护工程程是否节节约使用用小修工工程经费费的指标标。一般般是指实实际使用用小修养养护费用用与计划划或预算算小修养养护费之之比。房屋完损损等级将将如何分分类？房屋完损损等级是是依据各各类房屋屋的结构构、装修修和设备备等的完完好或损损毁程度度确定的的。房屋屋结构是是指基础础、承重重构件、非非承重墙墙、楼地地面、屋屋面等项项目；房房屋装修修是指门门窗、外外抹灰、内内抹灰、顶顶棚、细细木装修修等项目目；房屋屋设备是是指水卫卫电、照照明、供供

39、暖和特特殊设备备（如消消防栓、避避雷针装装置、电电梯）等等项目，对对尚不能能包括的的房屋组组成部分分如烟道道、楼梯梯等，各各地可自自行归并并某一部部分。一般可将将房屋完完损等级级分为五五类，1、 完好房房，是指指房屋的的结构构构件完好好，装修修和设备备完好、齐齐全完整整。管道道畅通，现现状良好好，使用用正常。经经过一般般性的维维修能够够修复的的。2、 基本完完好房。是是指房屋屋结构基基本完好好，少量量结构部部件有轻轻微损坏坏，装修修基本完完好，油油漆缺乏乏，设备备、管道道现状基基本良好好，能正正常使用用，经过过一般性性的维修修能够修修复的。3、 一般损损坏房。是是指房屋屋结构一一般性损损坏。部

40、部分构件件有损坏坏或变形形，屋面面局部漏漏雨，装装修局部部有破损损，油漆漆老化、设设备管道道不够畅畅通，水水、卫、电照具和零件有部分老化、损坏或残缺。需要进行中修或局部大修更换部件。4、 严重损损坏房。是是指房屋屋年久失失修，结结构有明明显变形形或损坏坏。屋面面严重漏漏雨装修修严重变变形、破破损、油油漆老化化见底、设设备破旧旧不齐全全，管道道严重堵堵塞水卫卫电照的的管线、器器具和零零件残缺缺及严重重损坏，需需要进行行大修或或翻修、改改建。5、 危险房房。是指指房屋承承重构件件以属危危险构件件，构件件丧失稳稳定和承承载能力力，随时时有倒塌塌可能，不不能确保保住户安安全的房房屋（详详见建设设部颁发

41、发的CJJ13-86危危险房屋屋鉴定标标准。）如何计算算房屋完完好率和和危房率率？计算房屋屋完损等等级，一一律以建建筑面积积（M2）为计计算单位位，评定定时以栋栋为评定定单位。栋栋的划分分原则与与建筑面面积的计计算规则则均与全全国城镇镇普查时时的规定定相同。完好房屋屋的建筑筑面积以以基本完完好房屋屋的建筑筑面积之之和，占占总的房房屋建筑筑面积的的百分比比即为房房屋完好好率。完好房屋屋建筑面面积+基本完完好房屋屋建筑面面积房屋完好好率= 1000%总的房屋屋建筑面面积房屋经过过大、中中修竣工工验收后后，应重重新评定定调整房房屋完好好率（但但是零星星小修后后的房屋屋不能调调整房屋屋完好率率）。正正

42、在大修修理中的的房屋可可暂按大大修前的的房屋评评定，但但竣工后后应重新新评定；新接管管的新建建房屋，同同样按本本标准评评定完好好率。整栋危险险房屋的的建筑面面积占总总的房屋屋建筑面面积的百百分比即即为危房房率。整栋危险险房屋建建筑面积积危房率= 1000%总的房屋屋建筑面面积如何评定定房屋完完损等级级？1、 房屋完完损等级级评定的的要求（1） 要求求对整幢幢房屋进进行综合合平定。（2） 要求求以实际际完损程程度为依依据平定定，而不不能以建建造年代代或原始始设计标标准高低低为依据据。（3） 要求求掌握好好评定等等级的决决定因素素，以结结构部分分的地基基基础，承承重构件件屋面中中最低的的完损标标准

43、来平平定。（4） 要求求严格掌掌握完好好房和危危险房标标准。（5） 要求求对重要要房屋评评定等级级严格复复核测试试。（6） 对正正在施工工的房屋屋要求搞搞施工前前房屋评评定。2、 房屋完完损等级级评定的的基本做做法：房屋完损损等级的的基本做做法可分分为定期期和不定定期两类类。定期评定定。一般般每隔113年年（或按按各地规规定）对对所管房房屋进行行一次全全面的逐逐幢完损损等级的的评定。不定期评评定。就就是不定定期地在在某个时时间内对对房屋进进行检查查评定完完损等级级。一般般在以下下情况进进行不定定期检查查：第一一，根据据气候特特征，如如雨季、台台讯、暴暴风雨、山山洪等，着着重对危危险房屋屋、严重

44、重破坏和和一般损损坏放等等进行检检查平籴籴功能完完损等级级；第二二、房屋屋经过中中修、大大修、翻翻修和综综合维修修竣工验验收以后后，最新新评定完完损等级级；第三三，接管管新建房房屋后，要要进行完完损等级级评定。房屋设备备维修工工程的审审批管理理是怎样样？对房屋设设备维修修工程中中的大、中中修和更更新改造造工程，物物业管理理单位应应在每年年末设备备基础上上，提出出下一年年度的房房屋设备备大修、中中修或更更新改造造计划。此此计划中中应包括括具体的的维修更更新改造造方案和和费用的的预算及及其来源源与落实实等。此此计划必必须经业业主委员员会讨论论同意后后，方可可实施。水泵房管管理规定定有哪些些？1、

45、水泵房房及地下下水池、消消防系统统的全部部机电设设备由机机电人员员负责监监控、定定期保养养、维修修、清洁洁，定时时进行巡巡回检查查，了解解设备的的运转情情况，及及时发现现故障苗苗头和消消防隐患患并及时时处理，认认真做好好记录，解解决不了了的问题题书面报报告上级级主管部部门，争争取早日日解决。2、 水泵房房内机电电设备由由机电人人员负责责，无关关人员不不得进入入水泵房房。3、 消防泵泵、生活活泵、恒恒压泵、污污水泵的的选择开开关位置置与自动动位置，操操作标志志都应简简单明确确。4、 保证社社会供水水泵的正正常运转转，定期期检查泵泵的运转转情况，住接处定期检查擦洗。5、 消防泵泵每月运运转一次次（

46、100分钟），以以保持正正常运转转，每半半年进行行一次“自自动、手手动”操操作检查查，每年年进行一一次全面面检查。6、 水泵房房卫生每每周打扫扫一次，泵泵及管道道每半月月清洗一一次。7、 操作人人员在22米以上检检修设备备（包括括开关、阀阀门等），必必须带好好安全帽帽，扶梯梯要有防防滑措施施，要有有人扶挡挡。如何进行行水箱清清洗操作作？根据环保保和卫生生防疫部部门的要要求，为为确保水水箱水质质，每年年必须对对水箱进进行二次次清洗。其其操作要要求如下下：1、 准备工工作：（1）操作人员必须持有主管管理部门核发的上岗合格证。（2）清洗时间应提前通知业主和监控室，以免发生误报警。（3）关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时水源、橡皮管，打开水箱进口盖。2、 清洗操操作：（1）当双联水箱内水位降低到一半或1/3时，将待洗的水箱出水阀关闭，打开底部排污阀，打开另一联进水阀以确保正常供水。不允许一只水箱排空清洗，另一只满水水箱工作，这样会因负荷不均，造成水箱壁受压变形产生裂纹。（2）清洗人员从进口处沿梯子下至水箱底部，用洁布将水箱四壁和底部擦洗干净，应清水反复冲洗干净。（3）水箱顶上要有一名监护人员，负责向水