大学城设备与房屋维护管理方案(80doc)5015.docx

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1、某大学城城设施设设备及房房屋本体体维护管管理方案案第一章 提提高项目目管理服服务水平平的整体体设想及及策划一、认识识与定位位在新世纪纪之初220033年全面面启用的的X大学学城，由由Z市政政府开发发建设，规规划用地地为544万平方方米，由由A大学学、B大大学、CC大学及及公共核核心区域域四个区区组成。校区总建建筑面积积为266.1万万m2，其中中A大学学校区99.2 万m22，B大大学校区区9.22 万mm2，C大大学校区区7.77 万mm2。创建X大大学城是是Z市委委、市政政府为实实现Z市市高等教教育跨越越式发展展，加快快高层次次人才的的培养，增增进科技技创新能能力和发发展后劲劲，提高高经济

2、质质量和文文化品位位，促进进Z市率率先基本本实现社社会主义义现代化化的高屋屋建瓴的的构想。大大学城的的创建将将勾画出出Z市在在新世纪纪以高层层次教育育为核心心，以深深化体制制改革为为动力的的美好未未来，充充分展现现其时代代特色鲜鲜明、文文化氛围围浓郁、生生态环境境优美的的人文魅魅力，塑塑造出国国内一流流、国际际知名的的聚产学学研于一一体的高高等教育育发展区区。二、总体体思路 Z市WW物业公公司将以以自己首首创的物物业管理理新概念念“天人合合一”为管理理内核，以以“卓越质质量管理理”和“竭诚为为您服务务”为立足足点，以以先进的的管理技技术和丰丰富的管管理经验验为依托托，明确确工作重重点，采采取科

3、学学先进、切切实有效效的管理理措施不不断实施施服务创创新，在在Z市努努力创建建“优质低低价”管理新新模式，为为推动ZZ市物业业管理的的市场化化进程和和城市建建设做出出我们的的贡献。三、管理理模式构建校园园管理新新模式-“优质低低价”模式 鉴于我我国的国国情和大大学城物物业的特特殊性，以以及政府府廉政建建设的客客观要求求，W物物业管理理公司将将采用最最先进的的管理手手段和技技术，最最大限度度的降低低管理成成本，同同时提供供高水准准的优质质管理和和服务，努努力探索索一种可可资借鉴鉴的校园园管理新新模式，即即“优质低低价模式式”。 创创建该模模式的主主要措施施有：狠抓抓管理，全全方位全全过程开开展增

4、收收节支活活动。采用用“集约型型”管理方方式，提提高物业业管理专专业化技技术含量量，以降降低管理理成本。在人人员配备备上坚持持“价廉质质优”、“质优量量少”的原则则，员工工一专多多能，从从而降低低管理成成本。四、工作作重点（一）、工作重点1、设施施设备管管理如果将机机电设施施设备比比喻为整整个建筑筑系统的的心脏，那那么供配配电系统统及消防防系统就就是重中中之重。供供电质量量的好坏坏，将直直接影响响着其它它设施设设备能否否正常的的运行；而消防防系统则则是整个个建筑系系统的安安全保障障。为此此，W物物业管理理公司抽抽调机电电管理技技术骨干干，组成成强有力力的安全全保障体体系，制制定严格格的运行行管

5、理制制度及周周期性的的维护保保养计划划和标准准，运用用现代科科技和管管理手段段，对XX大学城城的机电电设施设设备进行行全方位位的综合合管理，达达到最经经济的设设备使用用周期和和设备综综合服务务效益。同同时加强强对重点点设备的的监管力力度，实实行244小时的的跟踪服服务。对对所有设设施设备备的维护护管理具具体落实实到每个个人，杜杜绝管理理上的漏漏洞，实实现机电电设施设设备运作作的高效效、节能能和环保保的最大大化。2、房屋屋本体管管理1）、制制订维修修、养护护计划：制订科科学、合合理的日日常和定定期的维维修、养养护计划划和实施施方案，严严格按计计划和实实施方案案执行；2）、重重在查勘勘：监督督房屋

6、的的合理使使用,防防止房屋屋结构的的过早损损耗或损损坏,对对房屋结结构易出出现问题题的部位位在查勘勘中进行行重点检检查,制制订日常常和定期期的查勘勘养护计计划，做做到早发发现早处处理。3）、及及时维修修：在早早发现的的基础上上，及时时维修，加加强房屋屋维护延延长房屋屋使用寿寿命。4）、建建立房屋屋管理档档案：为为每一栋栋房屋建建立系统统的档案案，及时时统计检检查的结结果，掌掌握房屋屋完损情情况。（二）、管管理难点点：1、由于于缺少设设备安装装前期的的介入管管理，设设备在使使用初期期阶段各各类技术术参数的的不稳定定性，增增加了管管理和操操作难度度；2、管理理区域广广，各类类设施设设备安装装较分散

7、散，人员员的配备备相应增增多，加加大了费费用开支支；3、电梯梯及中央央空调系系统采取取甲方分分包形式式，使得得乙方与与维保单单位在实实际运作作中会增增加协调调的难度度性；4、消防防监控室室由甲方方安排人人员值班班，一但但发生火火警意外外，增加加保障应应急程序序的协调调性。五、工作作措施措施之一一：派遣遣精锐骨骨干，组组建优秀秀管理团团队；“一流”的管理理需要“一流”的人才才，W物物业管理理公司一一贯强调调人的因因素始终终是第一一位的，实实践证明明，委派派项目经经理和管管理骨干干的综合合素质是是项目管管理成功功的关键键，W物物业管理理公司高高度重视视X大学学城的物物业管理理项目，将将派驻最最优秀

8、的的管理者者和技术术人员，组组成富有有效率的的管理团团队，并并持之以以恒开展展系统有有效的培培训工作作，使他他们能不不断地适适应物业业管理发发展的需需求，为为实现的的总体目目标不断断地努力力奋斗。措施之二二：全面面推行IISO990011：20000质质量管理理体系W物业管管理公司司ISOO90001：220000质量体体系经过过多年实实际运作作，具有有很强的的生命力力和可操操作性，是是保证物物业管理理不可或或缺的大大纲，该该体系将将在X大大学城的的物业管管理全面面推行，并并结合项项目特点点，确立立适合的的质量目目标。在在管理服服务人员员的培训训过程中中，要增增强质量量体系实实操能力力，使广广

9、大员工工熟悉体体系内容容，增强强质量意意识和规规范意识识，使质质量体系系正常运运作。W物业管管理公司司还将在在X大学学城的物物业管理理中积极极引进IISO1140000环境境控制体体系，以以此全面面促进管管理服务务水平上上新台阶阶。措施三：加强与与学校各各管理机机构的关关系协调调和合作作；物业管理理企业和和学校各各管理机机构均涉涉及到项项目管理理的不同同侧面，二二者关系系若协调调不好，必必将演化化为提高高项目管管理服务务水平的的一种阻阻力，需需要协调调好，首首先要有有正确的的认识，实实际工作作中需强强调各管管理机构构的指导导监督作作用，要要全面加加强与学学校教务务处、学学生处、后后勤处等等各管

10、理理机构的的合作，使使之形成成合力，从从而推动动项目管管理服务务水平的的提高。措施四：注重发发挥学生生自治、自自律的能能力；注重发挥挥学生自自治、自自律的能能力，变变项目管管理由单单向推动动方式为为平等互互动双方方共管方方式，使使项目的的管理真真正得以以升华。WW物业管管理公司司将充分分发挥学学生、学学生会的的作用，倡倡导学生生自治、自自律，潜潜移默化化地增强强学生参参与管理理的意识识。第二章 质质量目标标二年内XX大学城城项目管管理的各各项指标标达到国国家级全全国城市市物业管管理优秀秀住宅小小区（大大厦、工工业区）达达标评分分细则的的各项分分项标准准。质量量目标共共分十项项，以表表格的形形式

11、在下下列项中中概述以以及保障障各项质质量目标标完成的的实施措措施。序号指标名称称国家标准管理标准测算依据据管理主要要措施1房屋及配配套设施施完好率率98%98%以以上完好房建建筑面积积+基本本完好房房建筑面面积/房房屋总建建筑面积积建立日常常检查制制度；定定期进行行全面分分项检修修；严格格日常管管理，无无人为损损坏事件件。2房屋零修修、急修修及时率率100%100%及时维修修次数/应计报报维修次次数建立严格格的修缮缮制度，维维修人员员接到维维修通知知单后后需带工工具100分钟内内到现场场，小修修8小时时内完成成，并建建立回访访制度和和回访记记录。3维修工程程质量合合格率99%99%以以上维修合

12、格格工程项项次/维维修工程程项次建立合理理有效的的工作质质量监督督机制和和回访制制度、考考核制度度和奖罚罚制度。回访率25%25%以以上维修工程程回访次次数/维维修工程程项次照明灯及及疏散灯灯完好率率95%98%以以上完好照明明灯、疏疏散灯数数量/照照明灯、疏疏散灯总总数量4主要机电电设备完完好率99%99%以以上完好的大大型及重重要机电电设备/大型及及重要机机电设备备总计完善机电电设备的的运作制制度和维维护保养养制度，配配备专业业工程技技术人员员，所有有机电保保养维修修人员全全部持证证上岗；实施224小时时专人值值班；出出现故障障及时排排除。5消防设备备完好率率100%100%完好消防防设备

13、/大学城城消防设设备总数数实行巡查查制度，建建档记录录。6火灾发生生率1以下下（年）1以下下（年）发生火灾灾面积/大学城城内物业业使用大学城管管理部经经理为责责任消防防员下属属全体员员工均为为义务消消防员；落实防防火安全全三级检检查制度度；消防防中心224小时时值班，统统一调动动人员。7有效投诉诉率2以下下（年）2以下下（年）有效投诉诉次数使用人人总数做好做细细日常工工作，采采取措施施，加强强与使用用人的沟沟通，定定期走访访使用人人，征求求管理意意见，强强化服务务意识，提提高员工工素质；投诉处处理有结结果、有有记录、有有回访。有效投诉诉处理率率95%100%处理的有有效投诉诉数量/有效投投诉总

14、计计8管理人员员专业培培训合格格率100%100%培训合格格人员/培训人人员总计计人员培训训自学与与培训相相结合；抓好上上岗培训训、在职职培训、特特殊岗位位人员培培训；培培训考核核制度与与奖罚相相结合；强化培培训结果果。9服务回访访率25%25%以以上回访次数数/服务务次数建立健全全回访制制度，做做好服务务回访记记录，加加强服务务队伍服服务意识识。10使用人满满意率95%以以上96%以以上对管理满满意人数数+基本本满意人人数/使使用人总总人数采用现代代化的科科学管理理手段，努努力完善善服务体体系，在在日常工工作中广广泛收集集使用人人意见，加加强双方方交流及及沟通。第三章 拟采采取的管管理方式式

15、和工作作计划第一节 拟采采取的管管理方式式 一、项项目管理理组织架架构图 设立XX大学城城管理部部，作WW物业管管理公司司的派出出机构，全全面负责责X大学学城的设设施设备备及房屋屋本体维维护管理理工作。管管理部下下设档案案资料科科、技术术科和财财务科，具具体架构构如下：W物业管理公司大学城管理部项目经理室档案资料科财务科技术科机电维修班运行班水电土建班（五）机机构图说说明： （11）管理理部内部部采用直直线职能能制的组组织形式式，尽量量减少管管理环节节，提高高工作效效率和保保证信息息渠道的的畅通。 （22）管理理部内部部实行公公司领导导下的项项目经理理负责制制，下设设各专业业科。 （33）各专

16、专业科技技术负责责人构成成管理层层，各班班组负责责具体的的管理服服务工作作，构成成操作层层。（六）部部门职责责说明：（一）项项目经理理室：（1）在在W物业业管理公公司的直直接领导导下，全全面组织织、安排排管理内内部的日日常管理理工作；（2）根根据管理理部的实实际情况况，制定定管理部部的年度度工作规规划和专专题工作作计划，并并组织实实施；（3）根根据管理理部的实实际情况况，制定定管理部部的财务务开支计计划，并并监督实实施；（4）根根据管理理部的实实际情况况，组织织对管理理部各部部门工作作绩效进进行监督督考核；（5）负负责管理理部对外外关系的的协调。（二）档档案资料料科（1） 负责管理理部工作作人

17、员日日常工作作纪律和和仪容仪仪表的检检查、监监督；（2） 负责管理理部内部部文件及及管理档档案的建建立和管管理；（3） 负责收集集管理信信息，接接待用户户的投诉诉来访，并并进行回回访；（4） 负责管理理部内部部的人员员招聘、调调动、培培训、考考核、等等工作以以及日常常的办公公行政管管理事务务。（三）技技术科（1） 根据物业业特点和和业主（使使用人）的的需要，制制定X大大学城建建筑本体体、电力力、照明明系统、给给排水系系统、中中央空调调系统、消消防广播播系统及及电梯等等其他机机电设施施、公共共场地的的日常维维护保养养计划方方案和应应急方案案，并组组织实施施；（2） 制定本部部门员工工专业知知识培

18、训训计划，并并组织实实施。（3） 负责技术术科日常常工作效效果的检检查、监监督；（四）财财务科根据国家家有关财财务管理理规章制制度及物物业管理理行业特特点，制制定管理理部财务务管理方方案，并并组织实实施。（1）负负责管理理部内部部的建账账、核算算、费用用收缴及及日常的的财务管管理。（2）负负责管理理部内部部所需各各类物资资、材料料的采购购、保管管、发放放、统计计。二、工作作流程1、工作作流程图图入职、上岗培训与协作单位建立联系建立规章制度，完备资料、装订物业接管日常管理与服务队伍轮训完善配套建立档案2、工作作流程图图说明 针对日日常物业业管理和和服务工工作，WW物业管管理公司司编制了了详尽的的

19、ISOO90001：220000质量管管理体系系文件，其其中大部部分已在在实际工工作中有有效地加加以运用用，相信信只要按按照完善善后的质质量方针针和程序序去运作作，一定定能保证证既定目目标的实实现。三、信息息反馈处处理机制制（一）、设设置原则则1、信息息源全面面丰富。2、信息息搜集科科学有效效。3、信息息通道畅畅通。4、信息息反馈及及时到位位。5、信息息处理及及时准确确。（二）、信信息传递递示意图图W物业管理公司后勤实业公司政府主管部门员工管理员行业物业管理单位 管 理 部外部公共媒体 物业使用人（三）、信信息反馈馈处理流流程图载体是否需处理信 息 NO验证反馈采取正确措施处理 YESS判断决

20、策可行性方案论证备案存档调查分析 NO 实施筛选排除是否可利用 YESS（四）、信信息反馈馈及处理理机制说说明1、信息息是企业业运作的的重要管管理资源源。实际际操作中中必须保保持信息息的真实实、科学学和全面面。2、信息息流的走走向是双双向的，我我们应该该时时保保持信息息反馈通通道的畅畅通，才才能形成成收集整理理利用用反馈馈的良性性循环。3、要充充分利用用现代化化管理手手段对信信息进行行收集、处处理、分分析和利利用。4、信息息源（载载体）是是全方位位的，示示意图中中仅列出出与管理理工作直直接相关关的部分分。5、保持持指令权权、检查查权和处处理权的的高度统统一，避避免责权权分离所所导致的的管理失失

21、控。6、信息息反馈时时，对组组织内部部存在的的管理缺缺陷保持持高度的的敏感，制制订相应应的质量量标准和和措施随随时加以以衡量并并纠正，对对组织外外部引进进的管理理经验保保持积极极态度，随随时加以以吸收和和利用。第二节 工作作计划序号工作项目目具体内容容所需时间间1参与规划划、设计计和建设设1、再作作现场勘勘察、研研究规划划设计意意图2、与施施工单位位沟通3、从物物业管理理角度，投投标书的的构思提提出合理理化建议议二个月2制订详细细管理方方案1、总结结以往的的管理经经验2、制订订详细的的物业管管理方案案二个月3派出工程程人员参参与前期期管理1、收集集审阅各各类工程程资料2、参与与现场施施工监理理

22、及各类类设备的的安装调调试3、针对对项目提提出物业业管理方方面的建建议三个月4人力资源源组织1、人员员的招聘聘和调配配2、员工工的上岗岗培训二个月5签订委托托合同1、就管管理用房房及其他他管理问问题进行行充分协协商2、签订订项目管管理合同同一个月6完善管理理及办公公条件1、安排排管理用用房2、安排排员工宿宿舍及其其他生活活用房3、管理理所需物物资的配配备二个月7成立X大大学城管管理部1、选聘聘派驻人人员2、与外外部建立立公共关关系网络络一个月8制订及完完善管理理规章制制度1、导入入ISOO90002质量量保证体体系2、配合合管理特特点，制制订和完完善切合合实际的的各项制制度二个月9物业的验验收

23、与接接管、各各项资料料的移交交1、依据据接管验验收标准准逐项核核对，并并办理书书面移交交手续2、对遗遗留问题题作好备备案，并并与建筑筑商协商商解决二个月第四章 管管理人员员的配备备、培训训第一节 管管理人员员的配备备 一、管管理人员员配备（一）、管管理人员员配备的的原则 1、精精干、高高效、敬敬业爱业业的原则则 2、文文化素质质与实际际管理经经验相结结合的原原则 3、内内部调剂剂为主和和社会招招聘为辅辅的原则则 4、先先定岗后后定编以以及德才才兼备、一一专多能能的原则则（二）、管管理部人人员配备备方案职能部门门岗位设置置及人员员配备数数量小计管理部经经理室项目经理理1 人人1人档案资料料科事务

24、助理理1人1 人财务科会计1人人（公司司会计兼兼）、出出纳1人人（兼采采购）1人技术科现场技术术负责人人3人3人合计 66人（三）、操操作层人人员配备备方案职能部门门岗位设置置及人员员配备数数量小计运行班值班机电电工4人人4人机电维修修班机电维修修工144人14人水电土建建班水电土建建维修工工8人8人 合计计 26人人（四）、人人员配备备方案说说明：（1） 管理部计计划配备备管理服服务人员员32人人，其中中，管理理层员工工6人，操操作层员员工266人；（2） 机电、土土建维修修人员数数量是按按正常维维修考虑虑配置；（五）、人人员素质质概述： 技技术负责责人：11、具备备三年以以上项目目管理工工

25、作经验验，持有有项目管管理上岗岗证书； 22、具有有较强的的组织协协调能力力和吃苦苦无私奉奉献精神神，工作作责任心心强； 33、具有有相关专专业中级级以上职职称； 土土建、水水电、机机电维修修人员：具备一一年以上上项目管管理实操操工作经经验，持持有上岗岗证书，能能吃苦耐耐劳，工工作责任任心强，具具有初级级以上专专业技能能资格。（六）、主主要管理理人员简简历附后后第二节 管理理人员的的培训一、培训训目标： （一一）、管管理部经经理：除除熟练掌掌握物业业管理系系统知识识和技能能外，重重点是具具备专业业经营战战略的宏宏观分析析，决策策组织、协协调和控控制能力力，具备备现代管管理学、组组织行为为学等学

26、学科前沿沿知识，以以及具备备独立、创创新、进进取、博博爱等现现代观念念和人文文品质。 （二二）、管管理层员员工：具具备熟练练的专业业技术知知识和能能力，勤勤奋、踏踏实敬业业，勇于于创新，开开拓进取取的精神神，以及及处理各各类突发发事件的的能力。（三）、操操作层员员工：熟熟练掌握握自己的的工作职职责、IISO990022质量标标准和管理要要求，了了解管理理部的经经营思想想，以及及任劳任任怨，团团结协作作，精益益求精的的团队精精神和良良好的服服务形象象。 （四四）、分分解目标标为：1、管理理人员持持证上岗岗率1000%；2、特种种工持证证上岗率率1000%；3、操作作层员工工专业技技术培训训时间每

27、每年不少少于800小时；其中保保安员军军训时间间每年不不少于1120小小时。二、培训训主要内内容： （一一）、项项目管理理中的热热点、难难点和焦焦点问题题的知识识和处理理。机电电维修等等专业技技术知识识。 （二二）、IISO990011：20000质质量管理理和ISSO1440000环境管管理体系系知识。 （三三）、CCS顾客客满意战战略和CCI企业业形象识识别系统统知识。 （四四）、企企业文化化（物业业管理理理念，企企业精神神等）职职业道德德和现代思想文文化观念念。三、培训训类别与与方式：（一）培培训类别别1、入职职培训：侧重于于对物业业管理基基本知识识及ISSO90001：20000质量量

28、体系和和各项规规章制度度的培训训。 22、上岗岗培训：侧重于于专业技技能与职职业道德德的培训训，在员员工到岗岗的头两两个星期期内进行行。 33、在职职培训：管理层层侧重于于综合管管理能力力的培训训，操作作层侧重重于专业业技能的的提高和和多种技技术的掌掌握，在在员工工工作中穿穿插进行行。 44、转岗岗培训：侧重于于新岗位位的专业业知识及及技能的的培训，在在员工到到新岗位位头两个个星期内内进行，采采用授课课或带岗岗的方式式的进行行。 55、职外外培训：主要是是组织员员工参加加行业主主管部门门组织的的各项专专业培训训，经公公司批准准后，采采用获得得毕业证证书即予予以报销销学费的的方式进进行鼓励励。（

29、二）培培训的组组织方式式1、集中中授课，组组织学习习； 22、参观观学习，操操作现场场实践； 33、定期期举行学学习研讨讨会，教教学与自自学相结结合； 44、根据据不同的的主题，物物业管理理中的视视点问题题，进行行专项研研讨、攻攻关，学学习，旨旨在培训训员工的的研究分分析能力力和处理理难点问问题的能能力。四、培训训的实施施运行（一）培培训系统统图 培训计划 修正 执行 岗位应用 培训组织 培训考核反馈 评评价（二）系系统图说说明：1、针对对X大学学城的管管理特点点，来设设置培训训目标并并拟定实实施计划划； 2、有有效运用用多种培培训形式式和方法法，确保保培训达达到预期期效果； 3、通通过对员员

30、工进行行考核，以以了解培培训的有有效性及及员工的的接受程程序。 4、根根据对考考核结果果的评估估和反馈馈，及时时调整培培训思路路，并确确定未来来培训重重点，强强调将理理论应用用到实践践工作中中。五、培训训计划管理部员员工培训训计划分分为两部部分。第第一部分分为物业业接管前前期人员员的强化化培训，采采用集中中授课的的学习方方式进行行；第二二部分为为管理期期间员工工培训计计划，视视管理部部工作具具体情况况分阶段段安排进进行。1、 管前期员员工培训训计划序号培训内容容培训时间间授课方培训对象象培训方式式考核方式式培训目标标1物业管理理法规及及配套文文件三天公司本部部全体新员员工公司本部部培训考核熟悉

31、掌握握办法等等内容2物业管理理专业知知识培训训六天有关部门门未获物业业管理上上岗证的的管理人人员公司本部部培训考核确保持证证上岗率率10003大学城管管理目标标模式及及投标书书的有关关内容二天公司本部部全体新员员工公司本部部培训岗位考核核明确各项项工作要要求、目目标、模模式4岗位职责责和X大大学城物物业管理理运作制制度二天公司本部部全体新员员工公司本部部培训笔试、实实际操作作掌握岗位位要求和和考核标标准5整体布局局、水电电设施、消消防设施施、空调调供暖系系统等内内容介绍绍二天设计、安安装单位位全体新员员工公司本部部培训考核熟悉校园园区管理理、运行行6房屋验收收交接程程序一天公司本部部管理、维维

32、修人员员公司本部部培训考核要求掌握握房屋交交接的全全过程7设施及设设备维护护标准及及作业程程序一天公司本部部管理、维维修人员员公司本部部培训考核明确公用用设施设设备维修修范围及及标准8各工种工工作技巧巧和服务务礼仪规规范及人人际沟通通技巧一天公司本部部全体人员员公司本部部培训考核行为规范范及技巧巧9消防职责责及灭火火作战实实施程序序和急救救常识一天半公司本部部全体人员员公司本部部培训考核掌握应急急方案及及常识2、正常常管理期期员工培培训计划划序号培训内容容培训时间间授课方培训对象象培训方式式考核方式式培训目标标1参加Z市市物业管管理培训训单位组组织学习习考试三年有关院校校具有大专专学历的的中坚

33、层层员工业余学习习考试具备高层层次的学学历；对对物业管管理有较较深的理理论认识识；适应应现代化化校园区区管理需需要。2参加Z市市各类业业余大专专、中专专班学习习三年各类业务务大学每年810业余学习习考试提高本专专业的管管理水平平和知识识水平3电脑网络络及管理理培训十天聘请电脑脑专家授授课管理人员员及相关关工种公司本部部内部培培训考核了解、掌掌握电脑脑网络管管理概述述及应用用4管理技能能知识培培训二天聘请物业业管理专专家授课课全体员工工分批进进行公司本部部内部培培训知识考核核提高员工工与客户户的沟通通技巧和和管理水水平5组织协调调、公共共关系及及公众形形象培训训二天公司本部部全体员工工分批进进行

34、公司本部部内部培培训考核增强组织织协调能能力和公公共关系系处理，建建立良好好的公共共形象7有关主管管单位安安排、规规定必须须参加的的业务培培训根据实际际情况安安排有关管理理服务人人员公司本部部外部培培训根据规定定要求以以提高业业务管理理水平8维修服务务人员升升级培训训Z市劳动动部门维修、服服务人员员公司本部部外部培培训考核确保每年年该类人人员100以上上达到中中级技工工等级证证书10劳动安全全卫生培培训一 天公司本部部全体员工工公司本部部内部培培训考核熟悉、了了解劳动动安全卫卫生知识识11消防技能能训练及及演习三天有关协作作单位全体义务务消防员员公司本部部内部轮轮流培训训实际操作作掌握消防防技

35、能知知识和实实战能力力12操作规程程示范三天公司本部部各相关部部门员工工公司本部部培训实际操作作规范员工工操作规规程，提提高员工工操作技技能13服务意识识、职业业道德一天公司本部部全体员工工公司本部部培训考核提高员工工服务意意识增强强员工职职业道德德，加强强工作责责任心第五章 管管理服务务用房及及工作必必需的物物资装备备一、物资资装备的的原则1、科学学实用、节节约的原原则2、分期期分批，有有计划配配备的原原则3、优质质价廉的的原则二、管理理工作必必需的物物资装备备 （一）、物物资装备备的原则则1、科学学实用、节节约的原原则 22、分期期分批，有有计划配配备的原原则 33、优质质价廉的的原则三、

36、管理理用房 （一）、办办公用房房所需面面积 物业业管理办办公用房房所需面面积约1125平平方米。 （二）、办办公用房房安排经理室一一间 15 技技术科室室 300财务科室室 155 电脑档档案资料料室 115茶水间、洗洗手间 10维修操作作间 20 库库房 20四、管理理工作必必需的各各类物资资装备管理工作作中必需需的各类类物资，包包括办公公用品，机机电维修修用品、员员工制服服和值班班工具等等（详见见附表）。（一）行行政办公公用品项 目数 量金额(元元)备 注电脑2台120000固定资产产空调4台100000固定资产产打印机1台30000固定资产产复印机1台120000固定资产产传真机1台20

37、000固定资产产饮水机4台12000低值易耗耗品保险柜1个500低值易耗耗品办公桌椅椅9套50000低值易耗耗品文件档案案柜6个50000低值易耗耗品自行车9辆45000低值易耗耗品电话3部900低值易耗耗品办公用资资料、文文具1批25000低值易耗耗品员工服装装费70套280000低值易耗耗品员工生活活用品：铁架床床、热水水器、电电视机、电电风扇、储储物柜等等1批200000低值易耗耗品小 计计1066600元元，固定定资产3390000元（二）维维修工具具 项 目数 量金额(元元)备 注电焊机3台30000低值易耗耗品冲击电钻钻3台45000低值易耗耗品手电钻3台16500低值易耗耗品手提

38、砂轮轮机1台800低值易耗耗品电锯1台15000低值易耗耗品切割机2台30000低值易耗耗品铝合金梯梯（长、短短）各1架10000低值易耗耗品台钳1把500低值易耗耗品工作台1台10000低值易耗耗品万用表6个12000低值易耗耗品钳表2块800低值易耗耗品摇表2个700低值易耗耗品机电设备备专用工工具1700低值易耗耗品电工工具具24套72000低值易耗耗品水工工具具2套400低值易耗耗品电焊工具具2套10000低值易耗耗品疏通机3台27000低值易耗耗品铝合金人人字梯3套27000工具柜4组20000低值易耗耗品其它工具具材料1组600低值易耗耗品小 计 3369550元（三）消消防器材材

39、 项 目目数 量量金额(元元)备 注注无线对讲讲机10部200000固定资产产手提式灭灭火器50支37500低值易耗耗品消防斧头头8把400低值易耗耗品消防扳手手8把24000低值易耗耗品防毒面具具10套18000低值易耗耗品消防靴10双500低值易耗耗品消防战斗斗服8套32000低值易耗耗品强光手电电筒5只500低值易耗耗品小 计325550元，固固定资产产200000元元（四）开开办费合合计：11761100元元(其中中固定资资产5990000元，不不含管理理用房装装修费用用)第六章 房屋屋本体维维护管理理计划和和实施 房屋共共用部位位、共用用设施设设备的维维修养护护与管理理是X大大学城物

40、物业管理理的重要要内容。针针对X大大学城的的特点，通通过对物物业进行行维修养养护和管管理，不不但要保保证物业业正常使使用功能能，而且且还要达达致以下下四个效效果： 一、绝绝对保证证有一个个正常的的办公、学学习环境境，特别别是日常常所需的的水、电电、冷气气的正常常供应要要得到保保证，保保障电梯梯的正常常运行。 二、保保证X大大学城与与外部信信息交流流及内部部信息交交流的畅畅通。 三、保保证X大大学城对对外的形形象。对对于能体体现X大大学城形形象的重重要部位位要加强强管理。保保证外墙墙面、建建筑小品品的外观观完好、整整洁。是是建材贴贴面的无无脱落；是玻璃璃幕墙的的清洁明明亮、无无破损；是涂料料的无

41、脱脱落、无无污渍；无纸张张乱贴、乱乱涂、乱乱画和乱乱悬挂现现象。空空调安装装有序，室室外招牌牌、广告告、霓虹虹灯整洁洁统一、美美观无安安全隐患患，外墙墙装饰无无破损或或污迹。 四、杜杜绝各种种安全事事故的发发生。通通过加强强对监控控中心的的维护和和管理，采采取各种种安全排排查措施施，消灭灭各种安安全隐患患。为达到上上述四个个效果，WW物业管管理公司司制定了了房屋共共用部位位、共用用设施设设备的日日常维修修养护和和定期养养护计划划及实施施方案，以以求达到到对X大大学城的的有效管管理。一、房屋屋共用部部位、共共用设施施设备的的维修养养护计划划分日常常维修和和定期维维护两个个方案，具具体内容容如下： (一)、房屋屋共用部部位、共共用设施施设备日日常维修修养护计计划和实实施方案案序号项目计划方案标准及实实施效果果1房屋承重重及抗震震结构部部位每月巡查查一次，入入驻期间间每天巡巡视，发发现问题题，立即即处理（1）由由于使用用不当造造成结构构局部受受损较轻