物业管理服务入门知识15628.docx

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1、什么是物物业？5什么是物物业管理理？5为什么要要实施物物业管理理？5什么是业业主？业业主在物物业管理理活动中中主要有有什么权权利和义义务？6业主临时时公约具具有什么么作用？6业主临时时公约包包括哪些些主要内内容？6违反业主主临时公公约怎么么处理？6新的业主主临时规规约制度度从什么么时候开开始实行行？原来来已经签签署的物物业管理理公约是是否继续续有效？7业主临时时公（规规）约和和业主公公（规）约约有何区区别？7开发企业业制订的的房屋买买卖合同同中有关关物业管管理的内内容，购购房人为为什么不不能随意意修改，是是不是霸霸王条款款？7房屋买卖卖合同中中约定的的物业服服务费、服服务内容容和质量量等在什什

2、么阶段段实行？8物业服务务费主要要构成 ？8物业服务务费如何何定价？8业主大会会成立前前，业主主能否以以未与物物业管理理企业签签订合同同为由拒拒绝交纳纳物业服服务费用用？9业主大会会委托业业主委员员会与物物业管理理企业签签订物业业服务合合同后，单单个业主主能否以以未与物物业管理理企业签签订合同同为由拒拒绝交费费？9如何划分分物业管管理区域域？9什么时候候应成立立业主大大会？9如何召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主大会？10什么情况况下可以以不成立立业主大大会？10如何确定定业主在在首次业业主大会会会议的的投票权权？10业主大会会是否要要定期开开会，由由谁召开开？11业主大会会具有哪哪些主

3、要要职责？11业主大会会如何决决议才有有效？11什么是业业主委员员会，与与业主大大会是什什么关系系？12什么人可可以当选选业主委委员会委委员？12业主委员员会是否否需要备备案？12业主委员员会如何何作出决决定？13什么情况况下业主主委员会会委员资资格终止止？13业主大会会、业主主委员会会是否可可以作出出于物业业管理无无关的决决定？13什么是业业主公约约？13什么是业业主大会会议事规规则？14业主大会会、业主主委员会会与社区区建设是是怎样的的关系？14什么是公公共性物物业管理理服务、特特约性物物业管理理服务？14物业管理理企业是是否可以以将物业业管理的的专项服服务委托托专业公公司？15物业管理理

4、企业在在履行合合同义务务时，是是否有权权对违反反业主（临临时）公公约和物物业管理理规章制制度的行行为进行行制止？15车辆停放放时停车车人享有有什么权权利？应应遵守什什么规定定？15出租房屋屋时，物物业服务务费用由由谁来交交纳？15开发企业业已竣工工但未出出售的物物业是否否应交纳纳物业服服务费用用？15电梯费用用如何交交纳？首首层要交交电梯费费吗？16物业管理理企业收收取停车车管理费费的，在在停车管管理中应应承担何何种责任任？16装修时也也主是否否要交纳纳装修押押金和装装修服务务费？16因开发遗遗留问题题可以拒拒交物业业服务费费吗？16业主或业业主大会会是否可可以聘请请专业机机构对物物业费用用进

5、行审审计？17业主买房房时是归归集起来来的维修修资金由由谁代为为管理？17物业管理理区域内内的公共共建筑和和共用设设施能否否改变用用途？确确需改变变用途的的，如何何办理？17因维修物物业或者者公共利利益，业业主、物物业公司司或其他他单位需需临时占占用、挖挖掘道路路和场地地怎么办办？17业主、物物业公司司能否擅擅自占用用物业共共用部位位、公用用设施设设备？18能否在房房屋楼顶顶架设广广告牌?18业主能否否不按规规定或约约定封闭闭阳台、安安装防护护栏或搭搭建阳光光棚？18邻居占用用了公共共楼道怎怎么办？18物业区域域内的供供气、供供热、通通讯、有有线电视视管线和和设施设设备由谁谁负责维维护？18物

6、业管理理公司需需要入户户维修，业业主是否否应该配配合？19业主不履履行维修修责任，造造成损失失的，是是否需要要赔偿？19小区内的的共用设设施损坏坏，维修修费用该该由谁承承担？19为什么要要规范房房屋装修修装修行行为？19业主装饰饰装修房房屋，需需要事先先告知物物业管理理企业吗吗？20业主装饰饰装修房房屋，需需要与物物业管理理企业签签订装饰饰装修管管理服务务协议吗吗？20住宅室内内装饰装装修禁止止行为有有哪些？20业主装饰饰装修房房屋过程程中，物物业管理理企业能能否进行行入户检检查？21应如何处处理住宅宅室内装装饰装修修垃圾？21住宅室内内装饰装装修工程程的保修修期有多多长时间间？21住宅小区区

7、的一般般性概念念？21住宅221住宅小区区21按建筑结结构分类类的住宅宅21什么是砖砖混结构构住宅？22什么是框框架结构构住宅？22什么是钢钢混结构构住宅？22什么是住住宅的进进深、开开间、层层高、净净高？22住宅的进进深22住宅的开开间23住宅的层层高和净净高23住宅建筑筑的高度度（层数数）的划划分23住宅按层层数划分分如下：23配建设施施23公共活动动中心24建筑小品品24产权证书书24住宅部品品24房屋产权权24所有权24占有权25使用权25收益权25处分权25大产证25小产证26建筑面积积26使用面积积26公用面积积26实用面积积26居住面积积27得房率27套内面积积27公摊面积积27

8、共有建筑筑面积27共有建筑筑面积分分摊系数数28建筑密度度28绿化率28绿地率28层高228净高228公用建筑筑面积分分摊系数数29实用率29标准层29阳台229平台229走廊229地下室29半地下室室29居住区用用地30住宅用地地30公共绿地地30道路红线线30公用建筑筑面积30玄关330隔断331过道331层高331住宅的套套型和户户型31什么是露露台31框架结构构住宅32什么是跃跃层住宅宅32砖混住宅宅32中空玻璃璃32外飘窗32复式住宅宅33智能化社社区33第三章百百问物业业管理什么是物物业？指建成并并投入使使用的各各类建筑筑物和设设施设备备及其相相关的场场地。什么是物物业管理理？答：

9、物业业管理指指业主选选聘物业业管理企企业，由由业主和和物业管管理企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和公共秩秩序的活活动。主主要从三三个角度度理解：一、业业主选聘聘有合格格资质等等级证书书的物业业管理企企业来实实施物业业管理；二、物物业管理理活动中中两个重重要的主主体是业业主和物物业管理理企业，双双方签订订物业服服务合同同，明确确双方的的权利义义务；三三、物业业管理的的内容是是对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和公共秩秩序

10、。为什么要要实施物物业管理理？答：主要要有三方方面原因因客观上上要求实实施物业业管理：（1）房房屋产权权多元化化。随着着我国经经济体制制由计划划经济向向市场经经济转变变，90年代初初以来我我市住房房制度改改革逐步步变化，房房屋商品品化，房房屋产权权多元化化，个人人拥有房房屋产权权的比例例越来越越高，原原来的公公房管理理体制不不能适应应市场化化和产权权转移的的形势。（2）人人们生活活水平的的提高，需需求增强强。房屋屋作为价价值高的的资产，是是大多数数家庭最最主要财财产以及及财富积积累的主主要形式式，人们们对房屋屋财产的的使用、维维护、保保值提出出了较强强的服务务要求，一一方面要要求住得得好，房房

11、屋状况况保持的的好，环环境整洁洁优美，同同时还要要求房屋屋的保值值增值，这这些都需需要高水水平的专专业物业业管理服服务。（3）物物业项目建建设规模模大，房房屋及设设施设备备的维护护管理要要求专业业性程度度高。一一个物业业项目里里往往有有成百上上千业主主，众多多业主由由于房产产毗邻，在在使用管管理物业业、在物物业的保保值增值值等方面面，全体体业主形形成公共共性物业业管理服服务需求求，而且且房屋建建筑结构构及设施施设备较较为复杂杂，对物物业管理理服务要要求转业业文化程程度高。这这种公共共性的物物业管理理服务不不可能由由单个业业主或少少数业主主来完成成，要通通过全体体业主委委托专业业化的物物业管理理

12、企业提提供这种种服务。什么是业业主？业业主在物物业管理理活动中中主要有有什么权权利和义义务？答：房屋屋所有权权人为业业主。在在成立业业主大会会及组建建业主委委员会过过程中，除除房屋权权属证书书上记载载的权利利人可以以认定为为“业主”外，购购买预售售商品房房（含经经济适用用房），尚尚未取得得房屋权权属证书书的，房房屋买卖卖合同记记载的“购房人”可以视视为“业主”。业主是物物业管理理活动中中的重要要主体，物物业管理理离不开开业主的的参与。业业主的物物业管理理权利和和义务是是建立在在对房屋屋拥有的的财产权权基础上上，业主主既拥有有物业管管理区域域内的一一份房产产，也是是物业管管理区域域的成员员。业主

13、主在物业业管理中中享有权权利，同同时也要要履行相相应的义义务。业主在物物业管理理活动中中享有的的权力主主要有：接受物物业服务务；提议议召开业业主大会会，就物物业管理理的有关关事项提提出建议议；参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权等。同同时负有有遵守业业主公约约和业主主大会议议事规则则，执行行业主大大会决定定和业主主大会授授权业主主委员会会作出的的决定，交交纳物业业服务费费用等义义务。业主临时时公约具具有什么么作用？答：业主主临时公公约要求求物业管管理区域域内全体体业主共共同遵守守，能起起到规范范业主在在物业管管理活动动中行为为，维护护全体业业主

14、整体体权益的的作用。例例如,业主临临时公约约规定不不允许在在小区内内堆放易易燃、易易爆等危危险物品品，就是是为了保保证小区区全体住住户的安安全；又又如业主主临时公公约规定定对欠缴缴费用的的业主，业业主委员员会和物物业管理理企业有有权公布布欠费名名单催缴缴，是为为了维护护全体业业主的利利益，对对欠费业业主的约约束。业主临时时公约包包括哪些些主要内内容？答：业主主临时公公约由开开发企业业在售房房前制订订，主要要对有关关物业的的使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反公约约应承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。开发发企业制制订的业业主临时时公约不不能侵犯犯购房

15、人人的合法法权益。违反业主主临时公公约怎么么处理？答：业主主违反业业主临时时公约的的，应该该承担相相应的违违约责任任，比如如个别业业主不按按照公约约的规定定使用公公用部位位公用设设施设备备，造成成损坏，是是对其他他业主的的利益侵侵害，应应该赔偿偿损失。对业主违违反业主主临时公公约的行行为，相相关业主主、业主主委员会会，物业业管理企企业、可可以督促促其改正正；协商商调解不不成的，可可以提起起诉讼；违反相相关政策策法规的的，报告告有关部部门。新的业主主临时规规约制度度从什么么时候开开始实行行？原来来已经签签署的物物业管理理公约是是否继续续有效？答：20007年10月1日后中中华人民民共和国国物权法

16、法的实实施使物物业管理理条例重重新修订订将业主主临时公公约改成成业主临临时规约约，实行行新的业业主临时时规约制制度。原来已经经签署的的物业管管理公约约（或房房屋使用用、管理理、维修修公约），在在业主大大会通过过新的公公约前，原原公约继继续有效效。业主临时时公（规规）约和和业主公公（规）约约有何区区别？答：业主主临时公公（规）约约和业主主公（规规）约均均对物业业管理区区域内全全体业主主具有约约束力。业业主临时时公约适适用于业业主大会会成立前前的前期期物业管管理阶段段；业主主公约是是业主大大会成立立后，经经全体业业主所持持投票权权三分之之二以上上通过后后生效。开发企业业制订的的房屋买买卖合同同中有

17、关关物业管管理的内内容，购购房人为为什么不不能随意意修改，是是不是霸霸王条款款？答：由于于物业管管理服务务具有公公共性的的特点，绿绿化、保保洁、公公共秩序序维护等等物业服服务，服服务内容容和服务务水平，对对入住的的每个业业主都是是一样的的，支付付的费用用也应该该是一样样的。如如果与每每个业主主约定的的公共性性服务内内容不一一样，没没有可操操作性；如果约约定的费费用不一一样，一一样的服服务水平平，有的的费用高高，有的的费用低低，对多多付费的的业主不不公平。因此，房房屋买卖卖合同中中关于公公共性物物业服务务的费用用，服务务内容和和质量要要求等条条款应由由开发企企业根据据前期物物业服务务合同确确定，

18、与与前期物物业服务务合同保保持一致致，开发发企业在在售房时时要将物物业服务务内容和和费用等等明示给给买房人人并进行行约定，但但不能由由个别购购房人与与开发单单位单独独协商确确定。这这是由于于前期物物业管理理的特殊殊性决定定的，目目的是为为了维护护全体业业主的合合法权益益，不应应理解为为霸王条条款。房屋买卖卖合同中中约定的的物业服服务费、服服务内容容和质量量等在什什么阶段段实行？答：在业业主大会会成立前前的前期期物业管管理阶段段实行。业业主大会会委托业业主委员员会与物物业管理理企业签签订新的的物业服服务合同同生效时时，物业业服务价价格、服服务内容容和质量量等按新新合同执执行。物业服务务费主要要构

19、成？南京市物物业服务务公共服服务费用用的构成成因素为为：1、管理理员工的的工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；2、物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常维维护保养养费用；3、物业业服务区区域清洁洁卫生费费用；4、物业业服务区区域绿化化养护费费用；5、物业业服务区区域秩序序维护费费用；6、公司司办公费费用；7、公司司固定资资产折旧旧费用；8、经业业主大会会同意的的其他费费用；9、合理理利润（普普通住宅宅不超过过8%）；10、法法定税费费。物业服务务费如何何定价？物业服务务费应根根据所提提供服务务的性质质、特点点等不同同情况，分分别实行行政府定定价、政政府指导导价和经经营者定定价。

20、为为物价产产权人，使使用人提提供的公公共卫生生清洁、公公共设施施的维修修保养和和保安、绿绿化等有有公共性性的服务务以及代代收缴水水电费、煤煤气费、有有线电视视费、电电话费等等公众代代办性质质的服务务收费，实实行政府府定价或或者政府府指导价价。实行行政府定定价或者者政府指指导价的的物业服服务服务务收费的的具体价价格管理理形式，由由省、自自治区、直直辖市物物价部门门根据当当地经济济发展水水平和物物业服务务市场发发育程度度确定。凡凡属于物物业产权权人、使使用人个个别需求求提供的的特约服服务，除除政府物物价部门门规定有有统一收收费标准准者除外外，服务务收费实实行经营营者定价价。业主大会会成立前前，业主

21、主能否以以未与物物业管理理企业签签订合同同为由拒拒绝交纳纳物业服服务费用用？答：不能能。因为为按照规规定，前前期的物物业管理理企业由由开发建建设单位位委托，业业主应当当按照约约定交纳纳物业服服务费用用，接受受物业管管理企业业的服务务。业主大会会委托业业主委员员会与物物业管理理企业签签订物业业服务合合同后，单单个业主主能否以以未与物物业管理理企业签签订合同同为由拒拒绝交费费？答：不能能。业主主大会的的决定对对物业管管理区域域内的全全体业主主具有约约束力。业业主必须须履行业业主大会会委托业业主委员员会与物物业管理理企业签签订的物物业服务务合同的的约定，交交纳物业业服务费费用。什么是业业主大会会？答

22、：物业业管理区区域内全全体业主主组成业业主大会会。业主主大会是是对应物物业管理理区域成成立的，一一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会。业主主大会代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益。如何划分分物业管管理区域域？答：物业业所在地地区、县县国土房房管局会会同街道道办事处处负责协协调物业业管理区区域划分分工作。划划分住宅宅物业管管理区域域应当考考虑建筑筑规模、自自然形成成、设施施设备共共用程度度及社区区建设等等因素；非住宅宅区域划划分主要要考虑建建设立项项、规划划等因素素；住宅宅与非住住宅结构构相连的的区域，应应本着有有利于物物业管理理的原则则划定。什

23、么时候候应成立立业主大大会？答：新建建和已建建成的商商品房（包包括经济济适用房房）入住住率超过过50%的或入入住率不不足50%但首户户入住已已满两年年的物业业管理区区域；公公有住房房出售率率超过50%的物业业管理区区域，应应当尽快快组织召召开首次次业主大大会会议议，成立立业主大大会，选选举产生生业主委委员会。如何召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主大会？答：应按按以下步步骤召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主大会：（1）成成立筹备备组，负负责业主主大会筹筹备工作作。住宅物业业首次业业主大会会会议由由所在地地的街道道办事处处负责组组织业主主代表、建建设单位位（或公公有住房房出售单单位）、

24、社社区居委委会组成成业主大大会会议议筹备组组；筹备备组中的的业主代代表由筹筹备组组组成单位位按照业业主自荐荐、推荐荐的形式式在充分分听取业业主意见见基础上上确定。非非住宅物物业筹备备组由业业主代表表、建设设单位组组成。筹备组的的主要职职责如下下：确定首首次业主主大会会会议召开开的时间间、地点点、形式式和内容容；按照政政府主管管部门制制订的示示范文本本，拟定定业主主大会议议事规则则（草草案）和和业主主公约（草草案）；确定业业主身份份，确定定业主在在首次业业主大会会会议上上的投票票权；确定业业主委员员会委员员候选人人产生办办法及名名单；做好召召开首次次业主大大会会议议的其他他准备工工作。上述工作作

25、应以书书面形式式在物业业管理区区域内公公告。（2）筹筹备组应应自组成成之日起起30日内组组织召开开首次业业主大会会会议，审审议通过过业主主大会议议事规则则和业业主公约约，并并选举产产生业主主委员会会。区、县县国土房房管局对对筹备组组召开业业主大会会会议工工作进行行指导、监监督。业主大会会自首次次业主大大会会议议召开之之日起成成立。什么情况况下可以以不成立立业主大大会？答：物业业管理区区域只有有一个业业主，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，可可以不成成立业主主大会。决决定不成成立业主主大会的的，业主主共同履履行业主主大会、业业主委员员会职责责。如何确定定业主在在首次业业主大会会会

26、议的的投票权权？答：首次次业主大大会会议议的投票票权按照照业主拥拥有的物物业建设设面积计计算。以以每一平平米为投投票权计计算基数数，不足足一平米米部分不不予计算算。以后业主主大会会会议的投投票权计计票方式式可以通通过业业主大会会议事规规则确确定。业主大会会会议以以什么形形式召开开？答：业主主大会会会议可以以采取集集体讨论论形式，也也可以采采取书面面征求意意见形式式。但应应当有物物业管理理区域内内持有1/2以上投投票权的的业主参参加。业业主因故故不能参参加业主主大会会会议，可可以书面面委托代代理人参参加。业主大会会是否要要定期开开会，由由谁召开开？答：业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议

27、议。业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定由业业主委员员会组织织召开。有下列情情况之一一的，业业主委员员会应当当及时组组织召开开业主大大会临时时会议：(1)220%以上业业主提议议的；(2)发发生重大大事故或或者紧急急事件需需要及时时处理的的；(3)业业主大会会议事规规则或业业主公约约规定的的其他情情况。业主大会会具有哪哪些主要要职责？答：业主主大会主主要职责责如下：（一）制制定和修修改业主主大会议议事规则则；（二）制制定和修修改建筑筑物及其其附属设设施的管管理规约约；（三）选选举业主主委员会会或者更更换业主主委员会会成员；（四）选选聘和解解聘物业业服务企企业或者者其他管

28、管理人；（五）筹筹集和使使用建筑筑物及其其附属设设施的维维修资金金；（六）改改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施；（七）有有关共有有和共同同管理权权利的其其他重大大事项。业主大会会如何决决议才有有效？答：决定定前款第第五项和和第六项项规定的的事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意。决决定前款款其他事事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。什么是业业主委员员会，与与业主大大会是什什么关系系？答：业主主委员会会由业主主大会选选举产生生，是业业主大会会的执行行机构，具具体实

29、施施业主大大会的决决议。业业主委员员会组成成人数一一般为5至9人的单单数，业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会委员员中推选选产生。业主委员员会职责责是什么么？答：业主主委员会会的主要要职责为为：（1）召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况；（2）代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业管理理企业签签订物业业服务合合同；（3）及及时了解解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监监督业主主公约的的实施；（5）业业主大会会赋予的的其他职职责。业主委员员会应当当监督违违反物业业服务合合同约定定逾期不不交纳物物业服务务费用的的业主，限限期交纳

30、纳物业服服务费用用。什么人可可以当选选业主委委员会委委员？答：具备备以下资资格条件件的业主主可以成成为业主主委员会会委员：（1）具具有完全全民事行行为能力力的业主主；（2）遵遵守国家家有关法法律、法法规；（3）遵遵守业主主大会议议事规则则、业主主公约、模模范履行行业主义义务；（4）热热心公益益事业，责责任心强强，公正正廉洁，具具有社会会公信力力；（5）具具有一定定组织能能力；（6）具具备必要要的工作作时间。在实际工工作中，鼓鼓励和支支持物业业管理区区域内具具有业主主身份的的各级人人大代表表和政协协委员作作为业主主委员会会委员参参与物业业管理。业主委员员会是否否需要备备案？答：业主主委员会会应自

31、选选举产生生之日起起30内，到到物业所所在地的的区、县县国土房房管局备备案。备备案时须须提交业业主委员员会备案案单及及业主大大会议事事规则、业业主公约约、业主主大会决决议、法法律法规规规定其其它材料料。业主委员员会如何何作出决决定？答：经11/3以上业业主委员员会委员员提议或或者业主主委员会会主任认认为有必必要的，应应当及时时召开业业主委员员会会议议。会议议应当有有过半数数委员出出席，作作出的决决定须经经委员人人数半数数以上通通过。业主委员员会的决决定应以以书面形形式在物物业管理理区域内内及时公公告。什么情况况下业主主委员会会委员资资格终止止？答：出现现以下情情况时业业主委员员会委员员资格终终

32、止：（1）因因物业转转让，灭灭失等原原因不在在是业主主的；（2）无无故缺席席业主委委员会会会议连续续三次以以上的；（3）因因疾病等等原因丧丧失履行行职责能能力的；（4）有有犯罪行行为的；（5）以以书面形形式向业业主大会会提出辞辞呈的；（6）拒拒不履行行业主义义务的；（7）其其他原因因不宜担担任业主主委员会会委员的的。业主大会会、业主主委员会会是否可可以作出出于物业业管理无无关的决决定？答：业主主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。什么是业业主公约约？答：业主主公约由由全体业业主共同同制定，经经业主大大会会议议通过后后，对全全体业主主具有

33、约约束力。主主要内容容是对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业业主应当当履行的的义务，违违反公约约应当承承担的责责任等事事项。什么是业业主大会会议事规规则？答：业主主大会议议事规则则由业主主大会制制定和修修改，由由全体业业主共同同遵守。业主大会会议事规规则主要要就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定方方法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项作出约约定。业主大会会、业主主委员会会与社区区建设是是怎样的的关系？答：居住住区物业业管理纳纳入社区区建设，是是城市管管理的重重要基础础工作之之一、目目的是为为了保障障物业管管理秩序序，维护护业主和和居

34、民物物业管理理合法权权益，促促进社区区建设全全面发展展。按照有关关规定，社社区居委委会指导导、监督督业主大大会和业业主委员员会工作作，并参参与成立立业主大大会筹备备组。业业主大会会、业主主委员会会应当配配合公安安机关、与与社区居居委会相相互协作作，共同同做好维维护物业业管理区区域的社社会治安安的相关关工作。住宅小区区业主大大会会议议，应当当告知相相关的社社区居委委会；业业主大会会、业主主委员会会作出的的决定，应应当听取取社区居居委会的的建议；积极配配合社区区居委会会依法履履行自治治管理职职责，支支持居民民委员会会开展工工作，并并接受其其指导和和监督。问49、物物业服务务一般包包含哪些些内容？答

35、：物业业服务的的内容按按照物业业服务合合同的约约定实行行。物业业服务指指的是对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序活活动；一一般包括括综合管管理、房房屋及共共用设施施设备的的维护管管理、公公共秩序序维护、保保洁服务务、绿化化管理、装装饰装修修管理服服务、停停车管理理服务等等。什么是公公共性物物业管理理服务、特特约性物物业管理理服务？答：公共共性物业业管理服服务指物物业管理理企业在在物业管管理区域域内提供供的共用用部位共共用设施施设备维维修、养养护、环环境保洁洁和公共共秩序等等多种内内容的综综合服务务。一般般提到的的物业管

36、管理服务务主要为为公共性性物业管管理服务务。特约性服服务指受受个别业业主的单单独委托托提供的的服务。比比如户内内自用部部位和设设备的维维修、室室内保洁洁、代订订机票、报报纸等。物业管理理企业是是否可以以将物业业管理的的专项服服务委托托专业公公司？答：可以以，一个个物业管管理区域域应由一一家物业业管理企企业实施施统一管管理。物物业管理理企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务（比比如保洁洁、绿化化、电梯梯维护等等）委托托给保洁洁公司、绿绿化公司司、电梯梯公司等等专业性性服务企企业，但但不得将将该区域域内的全全部物业业管理业业务以并并委托给给他人。物业管理理企业在在履行合合同义务务时，是

37、是否有权权对违反反业主（临临时）公公约和物物业管理理规章制制度的行行为进行行制止？答：是。物物业管理理企业按按照业主主（临时时）公（规规）约的的规定以以及物业业服务合合同的授授权，有有权要求求业主配配合物业业管理企企业的管管理服务务，对业业主违反反业主（临临时）公公（规）约约和物业业管理规规章制度度的行为为进行劝劝阻、制制止或按按业主大大会、业业主委员员会的授授权采取取其他处处理措施施。车辆停放放时停车车人享有有什么权权利？应应遵守什什么规定定？答：车辆辆停放时时停车人人有权按按照停车车管理协协议的约约定向收收停车管管理服务务。同时时停车人人应遵守守停车管管理制度度，交纳纳停车管管理服务务费用

38、，在在指定的的区域停停放车辆辆，停放放车辆不不能占用用、堵塞塞消防通通道和消消防设施施等。出租房屋屋时，物物业服务务费用由由谁来交交纳？答：出租租房屋时时，物业业服务费费用的交交费义务务为业主主，如果果业主与与物业使使用人约约定由物物业使用用人交纳纳物业服服务费用用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。开发企业业已竣工工但未出出售的物物业是否否应交纳纳物业服服务费用用？答：开发发企业已已竣工但但尚未出出售的物物业应全全额交纳纳物业服服务费用用。电梯费用用如何交交纳？首首层要交交电梯费费吗？答：电梯梯费用由由楼内全全体产权权人按建建筑面积积比例分分摊，首首层住户户也要交交纳电梯梯费用，物物

39、权法第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。物业管理理企业收收取停车车管理费费的，在在停车管管理中应应承担何何种责任任？答：物业业管理企企业应负负责车辆辆的看管管和停车车秩序的的维护，具具体包括括：有机机动车、非非机动车车管理制制度和管管理方案案；对进进入小区区的机动动车辆进进行登记记发放凭凭证，出出门凭证证放行；保证停停车有序序，24小事设设专人看看管；长长期存放放的，应应签订存存车协议议，明确确双方的的权利义义务。装修时也也主是否否要交纳纳装修押押金和装装修服务务费？答：装修

40、修时，业业主应当当按照装装修服务务协议缴缴纳装修修管理服服务费依依照南南京市物物业管理理收费实实施办法法规定定以业主主房屋3.5元/平方米米（建筑筑面积）不不得收取取任何形形式的押押金。物物业管理理公司收收取装修修服务费费的，应应承担以以下义务务：有健全的的装修管管理服务务制度；查验业业主装修修方案，与与业主、施施工单位位签订装装修管理理协议，告告知业主主装修注注意事项项；装修修期间，对对装修现现场进行行巡视与与检查，严严格治安安、消防防和房屋屋安全管管理；对对进出小小区的装装修车辆辆、装修修人员实实行出入入证管理理，调节节因装修修引发的的邻里纠纠纷；业业主装修修结束后后，应进进行检查查。对违

41、违反装修修协议的的要进行行处理，问问题严重重的包行行政管理理部门；及时清清运装修修垃圾，集集中堆放放时间不不得超过过三天。因开发遗遗留问题题可以拒拒交物业业服务费费吗？答：不可可以。开开发遗留留问题是是业主和和建设单单位之间间的法律律问题，而而物业管管理费用用是业主主和物业业管理企企业之间间的法律律问题，二二者不能能混淆。业业主拒绝绝交纳物物业服务务费用是是违反物物业服务务合同的的行为，要要承担违违约责任任。对于于开发遗遗留问题题，业主主应当与与建设单单位通过过协商或或诉讼解解决纠纷纷。业主或业业主大会会是否可可以聘请请专业机机构对物物业费用用进行审审计？答：物业业服务费费用实行行包干制制的，

42、业业主大会会主要对对物业管管理企业业的服务务质量进进行考核核，不对对物业服服务费用用进行审审计。物业服务务费用实实行酬金金制的，业业主大会会与物业业管理企企业可以以在合同同中约定定对物业业服务支支出或成成本进行行审计。审审计机构构由双方方共同委委托，审审计费用用由全体体业主承承担，审审计结果果对双方方都有约约束力。业主买房房时是归归集起来来的维修修资金由由谁代为为管理？答：商品品住宅专专项维修修资金是是属于业业主所有有的，由由市房地地产主管管负责代代管，并并存入市市财政部部门指定定的维修修资金专专用银行行账户，保保证专户户存储、专专款专用用。物业管理理区域内内的公共共建筑和和共用设设施能否否改

43、变用用途？确确需改变变用途的的，如何何办理？答：物业业管理区区域内按按照规划划建设的的公共建建筑和共共用设施施，是满满足业主主正常的的生活、工工作需求求所必须须的，不不得擅自自改变用用途。如如擅自将将小区内内的学校校改为娱娱乐场所所、绿地地改成商商业设施施等做法法都是不不被允许许的。业主确需需改变公公共建筑筑和共用用设施用用途的，应应当依法法办理相相关手续续，并告告知物业业管理企企业；物物业管理理企业确确需改变变公共建建筑和共共用设施施用途的的，应当当提请业业主大会会讨论决决定同意意后，由由业主依依法办理理相关手手续。因维修物物业或者者公共利利益，业业主、物物业公司司或其他他单位需需临时占占用

44、、挖挖掘道路路和场地地怎么办办？答：因维维修物业业或者公公共利益益，业主主或其他他单位确确需临时时占用、挖挖掘道路路和场地地的，应应征得业业主委员员会和物物业管理理企业的的同意；物业管管理企业业确需临临时占用用、挖掘掘道路和和场地的的，应征征得业主主委员会会同意，或或者按照照事先制制定的预预案进行行处理。业主、物物业公司司能否擅擅自占用用物业共共用部位位、公用用设施设设备？答：物业业共用部部位、共共用设施施设备是是全体业业主共有有，业主主和物业业公司都都不能擅擅自占用用。如需占用用物业共共用部位位、共用用设施设设备，应应当在征征得相关关业主、业业主大会会、物业业管理公公司同意意后，按按照规定定

45、办理有有关手续续。能否在房房屋楼顶顶架设广广告牌?答：一幢幢楼内有有多个产产权人的的，如无无特殊约约定，楼楼顶是共共用部位位，属于于全体业业主共有有。如需需在小区区楼顶上上架设广广告牌，应应征得业业主大会会、物业业管理企企业同意意后，依依法办理理有关手手续。所所得收益益主要用用于补充充住宅专专用维修修资金，也也可以按按照业主主大会的的决定使使用。业主能否否不按规规定或约约定封闭闭阳台、安安装防护护栏或搭搭建阳光光棚？答：封闭闭阳台、安安装防护护栏或搭搭建阳光光棚等行行为看似似是业主主自家的的事，但但是会影影响小区区的环境境和整体体外观。一一个环境境整洁优优美的小小区不仅仅使居住住其中的的业主感

46、感到舒适适，而且且能起到到提升物物业品质质、使其其保值增增值的作作用。为为了维护护公共安安全和公公众利益益，业主主封闭阳阳台、安安装防护护栏或搭搭建阳光光棚时，都都应遵守守业主主（临时时）公（规规）约和和小区有有关规章章制度的的规定。邻居占用用了公共共楼道怎怎么办？答：公共共楼道属属于共用用部位，邻邻居占用用了公共共楼道就就是侵犯犯了相邻邻业主的的权益，业业主、业业主委员员会、物物业管理理企业可可以要求求其停止止占用；造成共共用部位位损坏的的，还可可以要求求其承担担赔偿责责任。物业区域域内的供供气、供供热、通通讯、有有线电视视管线和和设施设设备由谁谁负责维维护？答：物业业区域内内的供气气、供热热、通讯讯、有线线电视管管线和设设施设备备属供气气、供热热、通讯讯、有线线电视等等专业服服务单位位所有，由由供气、供供热、通通讯、有有线电视视等专业业服务单单位委托托物业管管理企业业负责维维修养护护。物业管理理公司需需要入户户维修，业业主是否否应该配配合？答：小区区内房屋屋结构相相连，供供水、供供电、供供气、供供热等基基础设施施物业具具有系统统性等特特点，致致使物业业局部安安全隐患患不仅会会业主、使使用人，还还会影响响到相邻邻的业主主，甚至至整个物物业管理理区域的的安全和和正常使使用。即即物业安安全隐患患往往会会影响到到公共利利益和他他人合法法权益。因因此，物物业管理理企业需需要进行行入户