契税政策基础知识7051.docx

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1、 契税知识讲座 契税基础知识识（一）第一部分契税税的概念、契契税的特点、契契税的发展史史、契税的纳纳税义务人、契契税的征收对对象及契税的的征收范围一、契税的概念念及其特点（一）契税的概概念及释义、契税的概念念基本概念契税是指土地使使用权、房屋屋所有权权属属转移时，国国家按照当事事双方所签订订的合同（契契约），以及及所确定的价价格的一定比比例，向取得得土地使用权权和房屋所有有权的单位和和个人征收的的一种税收。、契税概念的的不同定义契税，简单地地说，契税指指在土地使用用权、房屋所所有权的权属属转移过程中中，向取得土土地使用权和和房屋所有权权的单位和个个人征收的一一种税。契税是对转让让、买卖、赠赠与

2、、交换发发生权属转移移的土地、房房屋为征税对对象，向权属属承受人征收收的一种财产产税。契税指在土地地使用权、房房屋所有权的的权属转移过过程中，向取取得土地使用用权和房屋所所有权的单位位和个人征收收的一种税。、契税概念释释义从这个定义中我我们可以看出出这几个方面面的内容：契税的征收对对象是以出让让、转让、买买卖、赠与、交交换发生权属属转移的土地地、房屋为征征税对象；契税的征收对对象土地、房房屋在国内。契税的纳税义义务人：在中中华人民共和和国境内转移移土地、房屋权属，承承受的单位和和个人为契税税的纳税人。契税是对土地地、房屋权属属的承受人征征收（即缴纳纳契税的是承承受土地、房房屋权属的单单位和个人

3、）；契税的属于于财产税。契税征收对象象的应具备的的条件。转移移的客体，一一是土地使用用权，不是土土地所有权；二是房屋所所有权。权属必须发生生转移。首先先是土地、房房屋权属必须须发生转移，由由一方转移到到另一方。其其次是土地、房房屋权属人关关系发生变化化，由一个权权属人变更到到另一个权属属人。权属发生转移移必须有经济济利益关系。除除土地使用权权赠与、房屋屋赠与外，权权属转移时，承承受方必须支支付一定数量量的货币、实实物、无形资资产或者其他他经济利益。二、契税的特点点契税除了具体其其他税种的强强制性、无偿偿性、固定性性等税收共性性外，还有以以下特点：第一，契税是在在房产地的转转让环节征收收，每转让

4、一一次就征收一一次契税。这这一点有别于于契地占用税税等行为税；第二，契税由取取得土地、房房屋权属的一一方缴纳。这这一点与其他他税种有着明明显的区别。例例如营业税、土土地增值税等等都是由取得得收入的一方方缴纳。二、契税的发发展史1、契税的产生生 契税起源于东晋晋（公元3117年或公元元318年）的的“估税”。“估税”规定：凡买买卖田宅、奴奴裨、牛马，立立有契券者，每每万钱向官输输钱四百（卖卖者输三百，买买者输一百），名名叫“输估”；无契券者者，从价百抽抽四即4%，名名叫“散沽”，这是对田田宅买卖征收收契税的开始始。“民凭文契官官凭印”的说法从何何而来？契税税在我国有悠悠久的历史。起起源于东晋的的

5、“估税”，到宋代逐逐渐趋于完备备。北宋开宝宝二年（公元元969年）规规定：凡民间间典买田宅，要要在两月内向向官输钱，请请求验印，名名“印契钱”。此后，历历代沿袭，并并不断改进，各各个时期办法法不一，税率率也常变动。由由于契税是以以保证产权名名义征收的，长长期以来大都都是纳税人自自动向政府申申报纳税，请请求验印或发发给契证（也也称“税契”），以确保保产权，因此此，契证就成成了产权的象象征，在群众众中的印象是是很深的，得得到产权时依依法向政府纳纳税领契，也也就成了很自自然的事。这这也是民产谚谚语常说： “民凭文契官官凭印”、”买地不税契契，诉讼没凭凭据“的由来。2、契税的发展展这里只介绍建国国以来

6、契税政政策的演变过过程。 建国国以来契税政政策的演变分分这样几个阶阶段： 第一阶阶段为新中国国成立至19954年。这这期间，政务务院于19550年颁布了了契税暂行行条例。此此条例对旧中中国的契税制制度进行了改改革。在纳税税人、征税对对象、税率、税税目、纳税期期限和违章处处罚等方面，都都重新作了明明确的规定。条条例规定：凡凡土地房屋之之买卖、典当当、赠与和交交换，均应凭凭土地、房屋屋的产权证，由由当事人双方方订立契约，由由产权承受者者缴纳契税；税目设置为为四个：买卖卖、典当、赠赠与和交换；税率为：买买卖、赠与为为6%；典当当为3%；交交换价值相等等者，免征契契税，不相等等者，就其超超过部分按买买

7、卖税率计征征；对共有、分分割土地、房房产不征收契契税。第二阶段为19954年至11978年新新宪法公布。11954年财财政部经政务务院批准，对对契税暂行行条例条例例进行了部分分修改。修改改后，产权转转移的土地不不征税。到了了1962年年以后，契税税的征收范围围进一步变成成了只对个人人房产征税。第三阶段自19978年到11990年。 1978年年新宪法公布布后，国家逐逐步落实了房房产政策，城城乡房屋买卖卖又重新活跃跃起来。19990年，全全国契税征收收管工作全面面恢复。第四阶段。19990年至11997年是是全面完善契契税征管政策策与措施的最最重要的阶段段。从19990年开始，由由于契税暂暂行条

8、例立立法年代久远远，大多数规规定已不适应应当时的实际际情况，实际际工作中难以以操作，契税税筹集财政收收入和调控房房地产市场的的功能逐步丧丧失，修改契契税暂行条例例的工作被被提上了议事事日程。经过过大量调查研研究，数易其其稿，19997年7月77日国务院令令第224号号颁布了中中华人民共和和国契税暂行行条例。11997年至至今为第四阶阶段。新的契契税暂行条例例中重新明明确规定：在在中华人民共共和国境内转转移土地、房房屋权属，征征收契税，承承受权属的单单位和个人为为契税的纳税税人。条例颁颁布后，契税税在调控房地地产市场，增增加地方财政政收入方面发发挥的作用越越来越积极，成成为最俱发展展潜力的税种种

9、。3、为什么要设设立或者说要要征收契税呢呢？契税之所以长期期存在，并成成长为地方财财政收入的主主要税种，其其原因有以下下三个方面：契税历史悠久久，税制不断断完善，适应应社会经济发发燕尾服需要要。契税作为为一个古老税税种，在中国国不同的历史史时期，税收收制度不断改改革，使其更更加适合当时时社会经济发发展的需要，经经过多次调整整，使其逐步步成为公民认认可度高，符符合国际惯例例，征收成本本低，调节功功能强的税种种。 契税具有保障障不动产所有有人合法权益益的功能。历历史上契税是是以保护产权权名义而征收收的，长期以以来大都是纳纳税人自动向向政府申报纳纳税，就是求求得验印或发发给契证，来来保护自己的的财产

10、。因此此，契税在群群众中影响较较深，素有“民凭文契官官凭印”、”买地不税契契，诉讼没凭凭据“的谚语为证证。契税筹集财政政收入的功能能起来越强。不不论是在历史史上还是现在在，契税都是是对财产征收收的一种税，是是国家税收的的组织部分，是是国家筹集收收入的手段。特特别是随着经经济形势的发发展和改革开开放不断深入入的现在，房房地产业已成成为地方财政政收入的重要要来源。从全全国情况看，自自1990年年恢复征收以以来，当年完完成37亿，22011年度度全国完成契契税27644亿元，增长长之幅度连年年列地方税种种之首。三、契税的纳税税义务人1、契税的纳税税义务人契税纳税义务是是指在中华人民民共和国境内内承受

11、所转移移的土地、房房屋权属的单单位和个人。所称单位，是是指企业单位位、事业单位位、国家机关关、军事单位位和社会团体体以及其他组组织。所称个人，是是指个体经营营者及其他个个人。2、契税纳税义义务人的特殊殊规定以招拍挂方式式出让国有土土地使用权的的，纳税人为为最终与土地地管理部门签签订出让合同同的土地使用用权承受人。地产开发公司司通过挂牌方方式取得土地地使用权，并并负责拆迁和和办理灭籍手手续，其前期期支付的拆迁迁补偿费，无无论政府返还还与否，都应应计入其契税税计税依据，照照章征收契税税。 房地产开发公公司通过挂牌牌方式取得土土地使用权，不不负责拆迁和和办理灭籍手手续的，其契契税计税依据据为缴纳的土

12、土地出让金和和其他土地出出让费用，不不包括代为支支付并由政府府返还的拆迁迁补偿费。拆拆迁环节契税税纳税人为签签订拆迁补偿偿协议和办理理灭籍手续的的单位和个人人。 土地使用权交交换、房屋交交换，交换价价格不相等的的，由多交付付货币、实物物、无形资产产或者其他经经济利益的一一方缴纳税款款。交换价格格相等的，免免征契税。以划拨方式取取得土地使用用权的，经批批准转让房地地产时，应由由房地产转让让者补缴契税税。 四、契契税的征收对对象1、契税的征收收对象契税的征收对象象是指在中华人民民共和国境内内所转移的土土地、房屋权权属。2、契税的征收收对象应具备备的三个条件件转移的客体，一一是土地使用用权，不是土土

13、地所有权；二是房屋所所有权。权属转移必须须发生转移。首首先是土地、房房屋权属必须须发生转移，由由一方转移到到另一方。其其次是土地、房房屋权属人关关系发生变化化，由一个权权属人变更到到另一个权属属人。必须有经济利利益关系。除除土地使用权权赠与、房屋屋赠与外，权权属转移时，承承受方必须支支付一定数量量货币、实物物、无形资产产或者其他经经济利益。 五、契税的征收收范围1、契税的征收收范围国有土地使用用权出让；土地使用权转转让，包括出出售、赠与和和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换；以土地、房屋屋权属作价投投资、入股；以土地、房屋屋权属抵债；以获奖方式承承受土地、房房屋权属；以预购方式或或者预付集资资

14、建房款方式式承受土地、房房屋权属。 2、相关概念念的解释国有土地使用用权出让，是是指土地使用用者向国家交交付土地使用用权出让费用用，国家将国国有土地使用用权在一定年年限内让予土土地使用者的的行为。土地使用权转转让，是指土土地使用者以以出售、赠与与、 交换或或者其他方式式将土地使用用权转移给其其他单位和个个人的行为。土地使用权出出售，是指土土地使用者以以土地使用权权作为交易条条件，取得货货币、实物、无无形资产或者者其他经济利利益的行为。 土地使用权交交换，是指土土地使用者之之间相互交换换土地使用权权的行为。房屋买卖，是是指房屋所有有者将其房屋屋出售，由承承受者交付货货币、实物、无无形资产或者者其

15、他经济利利益的行为。房屋赠与，是是指房屋所有有者将其房屋屋无偿转让给给受赠者的行行为。房屋交换，是是指房屋所有有者之间相互互交换房屋的的行为。3、契税征收对对象与征收范范围的区别 契税征收范围总总的来讲是土土地、房屋权权属转移。但但决不是所有有的土地、房房屋权属转移移都征收契税税，如对法定定继承、离婚婚房屋财产分分割而将原共共有房屋归属属一方、棚户户改造用地、公公司制改造、企企业合并与分分立、股权变变动导致企业业法人房地产产权属更名等等等就不征收收契税，典型型是条例提到到的农村集体体土地承包经经营权的转移移；所以契税税条例只在契契税征收范围围内确定了出出让、转让、买买卖、赠与、交交换发生权属属

16、转移的土地地、房屋这几几种行为征税税。契税的征收范围围是纲，契税税的征收对象象是目。这一一点，也可以以从契税条例例的第一条和和第二条验证证：第一条是规定对对境内转移土土地、房屋权权属，承受者者征收税；第二条明确：转转移土地、房房屋权属是指指国家土地使使用权出让、土土地使用权转转让、房屋买买卖、房屋赠赠与和房屋交交换的行为。第一讲契税基基础知识（二二）第一部分契税税的计税依据一、契税的计税税的依据的种种类、以成交价格格为依据，计计征契税；2、参照土地使使用权出售、房房屋买卖的市市场价格核定定的价格计征征契税；3、为所交换的的权属交价格格的差额计征征契税。二、契税的计税税依的特点1、不同的应税税行

17、为的计税税依据组成部部分不尽相同同；2、不同环节的的应税行为的的计税依据的的构成不尽相相同。三、计税依据各各类别的适用用对象、国有土地使使用权出让、土土地使用权出出售、房屋买买卖，为成交交价格；、土土地使用权赠赠与、房屋赠赠与，由征收收机关参照土土地使用权出出售、房屋买买卖的市场价价格核定；、土地使用权权交换、房屋屋交换，为所所交换的土地地使用权、房房屋的价格的的差额。四、各类契税依依据的相关规规定、成交价格，是是指土地、房房屋权属转移移合同确定的的价格。包括括承受者应交交付的货币、实实物、无形资资产或者其他他经济利益。、参照土地使使用权出售、房房屋买卖的市市场价格核定定的价格是指指契税征收机

18、机关指定的具具备土地评估估资格的评估估机构进行评评估。、成交价格明明显低于市场场价格并且无无正当理由的的，或者所交交换土地使用用权、房屋的的价格的差额额明显不合理理并且无正当当理由的，由由征收机关参参照市场价格格核定。、市地税机关关委托具有法法定资质的房房地产评估机机构，依据相相关规定，按按照统一的估估价时点和估估价标准，对对全市存量房房产进行价格格评估，其评评估价格数据据存入建立的的存量房交易易税收征管系系统内。 、存量房交易易双方当事人人申报的存量量房成交价格格明显低于市市场价格且无无正当理由的的，地税机关关依法通过存存量房交易税税收征管系统统对其申报的的成交价格进进行比对，并并按照评估的

19、的房产价格作作为计税价格格，计算应纳纳税款。、根据财政政部国家税务务总局关于推推广房地产估估价技术加强强存量房交易易税收征管工工作的通知（财财税2011161号号）规定，纳纳税人办理土土地、房屋权权属转移涉税税事项，应提提供政府采购购程序指定的的房地产评估估机构出具的的房地产估估价报告（房房地产评估机机构名单另行行通知）。主主管税务机关关按评估价格格和纳税人申申报价格孰高高原则，核定定计税收入，计计征各项税收收。、对通过“招招、拍、挂”程序承受国国有土地使用用权的，应按按照土地成交交总价款计征征契税，其中中的土地前期期开发成本不不得扣除。、对于需要按按评估价格计计征契税的，必必须委托具备备土地

20、估价资资格的土地评评估机构进行行地价评估，评评估结果须有有确认权的土土地管理部门门确认后，方方可做为计征征契税的依据据。 第二部分契契税计税依据据的确认一、 契税依据确认的的原则、条例规定定需以成交价价格作为计税税依据的，契契税的计税依依据从两个方方面去掌握：以纳税人所提提供的合同或或具有合同性性质凭证上标标明的成交价价格直接作为为契税的计税税依据，但其其前提是税务务机关对纳税税人提供的成成交价格认为为合理；条例规定需以以市场价格核核定作为计税税依据的，契契税依据的确确认就得要求求纳税人既提提供成交合同同或具有合同同性质凭证上上标明的成交交价格，又要要提供估价报报告；税务机机关对二者进进行比对

21、，按按孰高的原则则掌握，价格格高的就确认认为计税依据据。按照差额征收收契税问题上上，原则是以以纳税人提供供的数据为准准；但是税务务机关有根据据认为，纳税税人提供的差差额明显低于于市场价格的的，这时就有有权要求纳税税提供具有相相当资质并由由税务机关指指定的房屋评评估机关或者者政府价格部部门提供的估估价报告，税税务机关对二二者进行比对对，按孰高的的原则掌握，价价格高的就确确认为计税依依据。、条例规定直直接规定以核核定的市场价价格作为计税税依据的，税税务机关直接接要求纳税人人提供估价报报告。税务机机关以估价报报告中标明的的评估价格作作为计税依据据。、条例规定按按照差额征收收契税，税务务机关如果认认为

22、这个“差额”明显低于市市场价格，税税务机关就应应要求纳税人人提供“估价”报告。税务务机关对二者者进行比对，按按孰高的原则则掌握，价格格高的就确认认为计税依据据。、所提供估价价报告是指具具有相当资质质并由税务机机关指定的房房屋评估机构构或者政府价价格部门提供供的估价报告告。二、对现行有效效契税文件关关于计税依的的相关规定的的归类（一）直接规定定契税的计税税依据的情形形：、以划拨方式式取得土地使使用权的，经经批准转让房房地产时，应应由房地产转转让者补缴契契税。其计税税依据为补缴缴的土地使用用权出让费用用或者土地收收益。、纳税人因改改变土地、房房屋用途应当当补缴已经减减征、免征契契税的，其纳纳税义务

23、发生生时间为改变变有关土地、房房屋用途的当当天。注明：以上政策出出处：中华华人民共和国国契税暂行条条例细则第第十一条和第第十七条。、以划拨方式式承受土地使使用权，但其其在获得土地地使用权的同同时，对附着着在土地上的的建筑物及其其附着物（如如院墙、仓、棚棚、圈、舍、树树、井等）也也实行了一次次性买断，给给予一定价值值的补偿。这这种行为是先先买房后拆料料，属于房屋屋权属转移，按按中华人民民共和国契税税暂行条例规规定应交纳契契税，计税依依据为实际支支付给房屋所所有者的补偿偿费。（吉地地税农字119983336号）、房屋开发单单位为了实施施房屋开发项项目，在取得得土地使用权权时，需动迁迁旧房，房屋屋权

24、属由原房房主转移至房房屋开发单位位，房屋开发发单位再委托托动迁单位实实施动迁，其其行为属先买买房后拆料。按按着中华人人民共和国契契税暂行条例例规定应交交纳契税。其其计税依据为为实际支付给给被动迁户的的所有动迁安安置补偿费。（吉地税农字199937号）、购房人以按按揭、抵押贷贷款方式购买买房屋，当其从银行行取得抵押凭凭证时，购房人与原原产权人之间间的房屋产权权转移已经完完成，契税纳税义义务已经发生生，必须依法缴缴纳契税。征征收契税的计计税依据为购购买商品房的的购房款全额额。（吉地税税农字199993220号） 6、甲单位拥拥有土地，乙乙单位提供资资金，共建住住房。乙单位位获得了甲单单位的部分土土

25、地使用权，属属于土地使用用权权属转移移，根据中中华人民共和和国契税暂行行条例的规规定，对乙单单位应征收契契税，其计税税依据为乙单单位取得土地地使用权的成成交价格。上述甲乙乙单位合建并并各自分得的的房屋，不发发生权属转移移，不征收契契税。（国税税函199988299号）7、以划拨方式式取得的国有有土地使用权权，经批准再再转让，需由由取得划拨土土地使用权者者补缴土地出出让费用或土土地收益，并并缴纳契税。其其计税依据为为土地使用权权出让费用或或者土地收益益。取得转让让土地使用权权的承受人，应应按照 中中华人民共和和国契税暂行行条例 第第四条规定的的成交价格缴缴纳契税。因因此，中华华人民共和国国契税暂

26、行条条例 与中中华人民共和和国契税暂行行条例细则规规定的计税价价格，是对不不同纳税人在在不同环节缴缴纳契税的依依据，两者并并不矛盾。（财税200014号）、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（财税2004126号） 、先以划拨方方式取得土地地使用权，后后经批准改为为出让方式取取得该土地使使用权的，应应依法缴纳契契税，其计税税依据为应补补缴的土地出出让金和其他他出让费用。（财税2004134号）10、出让国有有土地使用权权的，其契税税计税价格为为承受人为取取得该土地使使用权而支付付的全部经济济利益。（财税200041334号）11、对拆迁居居

27、民因拆迁重重新购置住房房的，对购房房成交价格中中相当于拆迁迁补偿款的部部分免征契税税，成交价格格超过拆迁补补偿款的，对对超过部分征征收契税。（吉地税函22005552号） 12、吉林市城城市基础设施施投资公司、城城市开发办、城城市拆迁安置置公司在城市市基础设施改改造中，通过过政府划拨或或征用的方式式取得土地使使用权，不征征收契税。但但由于“地为为房载、房依依地建”，上上述单位在取取得在土地使使用权的同时时，对附着在在土地上的建建筑物及其附附属物也实行行了一次买断断，给予一定定价值的补偿偿。这种行为为是先买房后后拆料，属于于房屋权属转转移。以上开开发建设单位位的拆迁补偿偿行为应缴纳纳契税，其计计

28、税依据为实实际支付给房房屋所有者的的拆迁补偿费费。（吉地税函函2005552号）13、房屋买卖卖的契税计税税价格为房屋屋买卖合同的的总价款，买买卖装修的房房屋，装修费费用应包括在在内。（国税税函200076066号）14、土地使用用者将土地使使用权及所附附建筑物、构构筑物等(包包括在建的房房屋、其他建建筑物、构筑筑物和其他附附着物)转让让给他人的，应应按照转让的的总价款计征征契税。（财税200071662号） 15、关于划拨拨土地改出让让、转让契税税征收问题。以以划拨方式取取得土地使用用权经批准转转让时，转让让方和承受方方均应缴纳契契税。由于转转让方与国家家的关系转变变为受让与出出让的关系，因

29、因而转让方要要补缴国有土土地出让的契契税，其计税税依据为应补补缴的土地出出让金或者土土地收益；承承受方为国有有土地转让的的受让者，按按国有土地转转让缴纳契税税，其计税依依据为成交价价格或竞买价价格。（吉地地税发20008388号）16、关于因改改变土地用途途补缴土地出出让金契税征征收问题。对对于因改变土土地用途而补补缴土地出让让金的，应当当补征契税。其其计税依据为为补缴的土地地出让金。（吉地税发200838号）17、关于房地地产开发单位位对被拆迁人人进行拆迁补补偿安置契税税征收问题。房房地产开发公公司在实施房房屋拆迁过程程中，以货币币形式支付被被拆迁人拆迁迁补偿款和安安置补偿费的的，其契税计计

30、税依据为实实际支付的拆拆迁补偿款和和安置补偿费费；以房屋形形态安置的，根根据被拆迁房房屋面积和被被拆迁房屋地地段每平方米米应支付的拆拆迁补偿标准准及安置费用用核定其契税税计税依据。（吉地税发200838号）18、关于以竞竞拍方式承受受四家金融资资产管理公司司处置不良资资产涉及的土土地房屋契税税计税依据问问题。契税的的计税依据为为房屋、土地地实际成交价价格。信达、华华融、长城和和东方四家金金融资产管理理公司按照有有关法律、法法规的规定，通通过竞拍的方方式，分别处处置从中国建建设银行、中中国工商银行行、中国农业业银行和中国国银行四家国国有银行接受受的不良资产产，承受方缴缴纳契税的计计税依据为竞竞拍

31、房屋或土土地的实际成成交价格。（吉地税发200838号）19、关于以房房屋、土地抵抵债计税依据据问题。以房房屋、土地抵抵债是一种特特殊形式的买买卖关系，根根据不同情形形，其契税计计税依据为债债权人与债务务人签订的有有效合同上约约定的以房屋屋、土地抵顶顶的债务额或或法院判决书书上明确的抵抵债额或拍卖卖的实际成交交价格。（吉吉地税发22008338号）20、根据现行行契税政策规规定，对纳税税人因改变土土地用途而签签订土地使用用权出让合同同变更协议或或者重新签订订土地使用权权出让合同的的，应征收契契税。计税依依据为因改变变土地用途应应补缴的土地地收益金及应应补缴政府的的其他费用。（国税函200866

32、2号） 21、关于抵债债房屋和土契契税计税依据据问题。通过人民法法院依法做出出并已经发生生效率的判决决书、调解书书、裁决书、裁裁定书、协助助执行通知书书等法律文书书承受低债房房屋和土地的的，契税的计计税依据为上上述法律文书书载明的抵债债额。通过法院委委托拍卖的抵抵债房屋和土土地以实际成成交价格为计计税依据。（吉吉地税发220091117号）22、出让国有有土地使用权权，契税计税税价格为承受受人为取得该该土地使用权权而支付的全全部经济利益益。对通过“招、拍、挂挂”程序承受国国有土地使用用权的，应按按照土地成交交总价款计征征契税，其中中的土地前期期开发成本不不得扣除。（国税函2009603号）23

33、、关于契税税的征收问题题对由于原开开发建设单位位主体资格消消失、法院拍拍卖抵债资产产或开发建设设单位拒不开开具发票等客客观原因，导导致土地、房房屋的承受人人无法取得销销售不动产统统一发票的，凡凡符合吉林林省地方税务务局关于欠缴缴税款的纳税税人发票管理理有关问题的的通知（吉吉地税发220061102号）第第4条规定情情形的，依照照规定执行。不不符合上述文文件规定情形形的，在征收收契税时，土土地、房屋的的承受人应说说明情况，提提供相关证明明材料，对方方单位主管地地税机关进行行审核认定，并并出具认定情情况说明后，契契税征收机关关可按照以下下两种情况执执行：以资抵抵债、法院判判决和法院委委托拍卖的，按

34、按照吉林省省地方税务局局关于明确契契税征收几个个具体问题的的通知（吉吉地税发220091117号）第第五条规定执执行。（吉地地税发200111227号）24关于企业取取得政府返还还的拆迁成本本如何计征契契税问题 在在棚户区改造造过程中， 对中标的房房地产开发公公司进行土地地使用 权的的挂牌出让， 其前期已经经发生的拆迁迁补偿费契税税征免按以下下规定执行：房地产开发发公司通过挂挂牌方式取得得土地使用权权，并负责拆拆迁和办理灭灭籍手续，其其前期支付的的拆迁补偿费费，无论政府府返还与否，都都应计入其契契税计税依据据，照章征收收契税。房地产开发发公司通过挂挂牌方式取得得土地使用权权，不负责拆迁迁和办理

35、灭籍籍手续的， 其契税计税税依据为缴纳纳的土地出让让金和其他土土地出让费用用，不包括代代为支付并由由政府返还的的拆迁补偿费费。拆迁环节节契税纳税人人为签订拆迁迁补偿协议和和办理灭籍手手续的单位和和个人。（吉地税发22012224号）25、关于外网网配套费契税税征收问题。房地产开发发公司购买和和开发土地所所支付的各项项外网配套费费，凡支付给给建委、财政政、消防等政政府相关部门门，取得行政政事业性收费费票据的，属属于与取得土土地有关的费费用，应计入入契税计税依依据，照章征征收契税；（吉地税发22012224号）26、关于拆迁迁补偿费契税税征收问题。纳税人取得得土地后，为为动迁所支付付的各项拆迁迁补

36、偿， 包包括有权 属属房屋、无权权属房屋、在在建房屋、构构筑物和其他他附着物补偿偿，均属于契税税的征税范围围，应照章征征收契税。（吉地税发22012224号）27、关于分期期支付土地出出让金契税征征收问题。纳税人与土土地管理部门门签订土地出出让合同， 约定分期缴缴纳土地出让让金，其纳税税义务发生时时间为签订出出让合同的当当天，计税依依据为合同所所载全部土地地出让金总价价款。纳税人人因分（吉地税发22012224号）期支付土地地出让金而 支付给土地地出让人的利利息，应计入入契税计税依依据，照章征征收契税。28、关于城镇镇房屋拆迁补补偿承受住房房契税政策问问题。纳税人因拆拆迁住房和非非住房而重新新

37、承受住房的的，对其重新新购置 住房房价款不超过过拆迁补偿款款的部分，或或取得拆迁补补偿住房且不不需要缴纳差差价款的，免免征契税；重新购置住住房价款超过过拆迁补偿款款，或为取得得拆迁补偿住住房而缴纳差差价款的，对对其超过部分分或缴纳的差差价 款依照照对应的税率率征收契税。对对符合棚户区区改造的拆迁迁户，按现行行棚户区改造造有关契税优优惠政策执行行。（吉地税发22012224号） 29、市、县级级人民政府根根据国有土土地上房屋征征收与补偿条条例有关规规定征收居民民房屋，居民民因个人房屋屋被征收而选选择货币补偿偿用以重新购购置房屋，并并且购房成交交价格不超过过货币补偿的的，对新购房房屋免征契税税；购

38、房成交交价格超过货货币补偿的，对对差价部分按按规定征收契契税。居民因因个人房屋被被征收而选择择房屋产权调调换，并且不不缴纳房屋产产权调换差价价的，对新换换房屋免征契契税；缴纳房房屋产权调换换差价的，对对差价部分按按规定征收契契税。（财税20012822号）30、企业承承受土地使用用权用于房地地产开发，并并在该土地上上代政府建设设保障性住房房的，计税价价格为取得全全部土地使用用权的成交价价格。（财税20012822号）31、根据中中华人民共和和国契税暂行行条例规定定，凡发生土土地使用权、房房屋所有权权权属转移变动动，均应交纳纳契税。在房房地产交易过过程中，因为为“地为房载、房房依地建”。所以在土

39、土地使用权转转移变动时，土土地使用权也也同时转移。以以划拨方式承承受土地使用用权，但其在在获得土地使使用权的同时时，对附着在在土地上的建建筑物及其附附着物（如院院墙、仓、棚棚、圈、舍、树树、井等）也也实行了一次次性买断，给给予一定价值值的补偿。这这种行为是先先买房后拆料料，属于房屋屋权属转移，按按中华人民民共和国契税税暂行条例规规定应交纳契契税，计税依依据为实际支支付给房屋所所有者的补偿偿费。（吉地地税农字119983336号）32、房屋开发发单位为了实实施房屋开发发项目，在取取得土地使用用权时，需动动迁旧房，房房屋权属由原原房主转移至至房屋开发单单位，房屋开开发单位再委委托动迁单位位实施动迁

40、，其其行为属先买买房后拆料。按按着中华人人民共和国契契税暂行条例例规定应交交纳契税。其其计税依据为为实际支付给给被动迁户的的所有动迁安安置补偿费。（吉地税农字199937号）33、对拆迁居居民因拆迁重重新购置住房房的，对购房房成交价格中中相当于拆迁迁补偿款的部部分免征契税税，成交价格格超过拆迁补补偿款的，对对超过部分征征收契税。（财税200545号） 34、依据中中华人民共和和国契税暂行行条例的规规定，吉林市市城市基础设设施投资公司司、城市开发发办、城市拆拆迁安置公司司在城市基础础设施改造中中，通过政府府划拨或征用用的方式取得得土地使用权权，不征收契契税。但由于于“地为房载载、房依地建建”，上

41、述单单位在取得在在土地使用权权的同时，对对附着在土地地上的建筑物物及其附属物物也实行了一一次买断，给给予一定价值值的补偿。这这种行为是先先买房后拆料料，属于房屋屋权属转移。根根据中华人人民共和国契契税暂行条例例规定，以以上开发建设设单位的拆迁迁补偿行为应应缴纳契税，其其计税依据为为实际支付给给房屋所有者者的拆迁补偿偿费。（吉地税函22005552号）（二）、现行有有效的契税文文件中关于契契税成交价格格的具体规定定、合同确定的的成交价格中中包含的所有有价款都属于于计税依据范范围。土地使使用权出让、土土地使用权转转让、房屋买卖的成成交价格中所所包含的行政政事业性收费费，属于成交交价格的组成成部分，

42、不应应从中剔除，纳纳税人应按合合同确定的成成交价格全额额计算缴纳契契税。 （财税字199896号）2、关于土地使使用权出让的的计税依据。土土地使用权出出让行为的计计税依据是成成交价格，成成交价格是指指用地者在承承受土地时应应交付的货币币、实物、无无形资产或者者其它经济利利益的总和。主要包括承受者应交付的征地费用、土地开发费用、地租。征地费用包括土地补偿费、安置补助费、新莱田开发建设基金、青苗补偿费、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等；土地开发费用包括市政公用设施配套费、城市园林绿化费、城市给水工程建设费、城市消防设施建设费、重点人防城市结建人防工程建设费、城市商业网点建设费

43、和城市教育网点建设费等；地租也称土地净收益，是指应缴人国库的土地出让金。（财税字199811号）、出让国有土土地使用权的的，其契税计计税价格为承承受人为取得得该土地使用用权而支付的的全部经济利利益。以协议议方式出让的的，其契税计计税价格为成成交价格。成成交价格包括括土地出让金金、土地补偿偿费、安置补补助费、地上上附着物和青青苗补偿费、拆拆迁补偿费、市市政建设配套套费等承受受者应支付的的货币、实物物、无形资产产及其他经济济利益。（财税200041334号）、出让国有土土地使用权的的，其契税计计税价格为承承受人为取得得该土地使用用权而支付的的全部经济利利益。以竞价价方式出让的的，其契税计计税价格，

44、一一般应确定为为竞价的成交交价格，土地地出让金、市市政建设配套套费以及各种种补偿费用应应包括在内。（财税2004134号）5、出让国有土土地使用权的的，其契税计计税价格为承承受人为取得得该土地使用用权而支付的的全部经济利利益。以协议议方式出让的的，其契税计计税价格为成成交价格。成成交价格包括括土地出让金金、土地补补偿费、安置置补助费、地地上附着物和和青苗补偿费费、吉地税函函2007719号拆拆迁补偿、市市政建设配套套费等承受者者应支付的货货币、实物、无无形资产及其其他经济利益益”。（吉地税函函2007719号）、关于土地出出让金的违约约金是否计入入契税计税依依据问题。用用地人未按照照土地出让合

45、合同、补充协协议或变更协协议的约定及及时缴纳土地地出让金，被被政府相关部部门计收的违违约金，由于于不属于土地地出让的成交交价格，因此此，不计入契契税的计税依依据，不征收收契税。（吉吉林省地方税税务局公告22011年第第2号）、关于分期支支付土地出让让金契税征收收问题 纳税税人与土地管管理部门签订订土地出让合合同， 约定定分期缴纳土土地 出让金金，其纳税义义务发生时间间为签订出让让合同的当天天，计税依据据为 合同所所载全部土地地出让金总价价款。 纳税税人因分期支支付土地出让让金而 支付付给土地出让让人的利息，应应计入契税计计税依据，照照章征收契税税。（吉地税发22012224号）（三）、需要进进

46、行评估后才才能做为契税税计税的相关关规定、根据现行契契税政策规定定，土地使用用权受让人通通过完成土地地使用权转让让方约定的投投资额度或投投资特定项目目，以此获取取低价转让或或无偿赠与的的土地使用权权，属于契税税征收范围，其其计税价格由由征收机关参参照纳税义务务发生时当地地的市场价格格核定。（国国税函2000210094号）、出让国有有土地使用权权的，其契税税计税价格为为承受人为取取得该土地使使用权而支付付的全部经济济利益。以协议方式式出让的，其其契税计税价价格为成交价价格。成交价价格包括土地地出让金、土土地补偿费、安安置补助费、地地上附着物和和青苗补偿费费、拆迁补偿偿费、市政建建设配套费等等承

47、受者应支支付的货币、实实物、无形资资产及其他经经济利益。没有成交价价格或者成交交价格明显偏偏低的，征收收机关可依次次按下列两种种方式确定：评估价格：由政府批准准设立的房地地产评估机构构根据相同地地段、同类房房地产进行综综合评定，并并经当地税务务机关确认的的价格。土地基准地地价：由县以以上人民政府府公示的土地地基准地价。（财税2004134号）、关于以国家家作价出资（入入股）方式转转移国有土地地使用权契税税计税依据问问题。财政政部国家税务务总局关于企企业改制过程程中以国家作作价出资（入入股）方式转转移国有土地地使用权有关关契税问题的的通知（财财税200081299号）规定：对以国家作作价出资（入入股）方式转转移国有土地地使用权行为为，应视同土土地使用权转转让，由土地地使用权的承承受方按规定定缴纳契税。其其计税依据为为有批准权的的人民工政府府土地管理部部门按一定的的土地使用年年限，并根据据当地地价水水平和土地出出证标准，核核算出的土地地出让金作为为转增国家资资本金或国家家股本金金额额。（吉地税税发200091177号）、关于房地产产开发企业以以实物补偿方方式取得土地地使用权契税税征收问题。房房地产开发企企业将开发区区域内原住户户房屋拆除，采采用实物补偿偿方式