房地产会计实务讲座1543.docx
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1、 房地地产开发企业业会计讲座一一 第一讲 房房地产开发企企业会计的特特点 一、房地产开发发企业经营活活动的主要业业务 房地产产是房产与地地产的总称。房房地产开发可可将土地和房房屋合在一起起开发，也可可将土地和房房屋分开开发发。房地产开开发企业就是是从事房地产产开发和经营营的企业，它它既是房地产产产品的生产产者，又是房房地产商品的的经营者。进进行的主要业业务有： 11土地的开开发与经营。 企业将有偿偿获得的土地地开发完成后后，既可有偿偿转让给其他他单位使用，也也可自行组织织建造房屋和和其他设施，然然后作为商品品作价出售，还还可以开展土土地出租业务务。 2房房屋的开发与与经营。 房房屋的开发指指房
2、屋的建造造。房屋的经经营指房屋的的销售与出租租。企业可以以在开发完成成的土地上继继续开发房屋屋，开发完成成后，可作为为商品作价出出售或出租。企企业开发的房房屋，按用途途可分为商品品房、出租房房、周转房、安安置房和代建建房等。 33城市基础础设施和公共共配套设施的的开发。 44代建工程程的开发。 代建工程的的开发是企业业接受政府和和其他单位委委托，代为开开发的工程。 二、房地产开发发企业的经营营特点 房地地产开发企业业的生产经营营与施工企业业不同。其经经营特点主要要有以下几点点： 1开开发经营的计计划性。 企企业征用的土土地、建设的的房屋、基础础设施以及其其他设施都应应严格控制在在国家计划范范围
3、之内，按按照规划、征征地、设计、施施工、配套、管管理“六统一一”原则和企企业的建设计计划、销售计计划进行开发发经营。 22开发产品品的商品性。 房地产开发发企业的产品品全部都作为为商品进入市市场，按照供供需双方合同同协议规定的的价格或市场场价格作价转转让或销售。 3开发经经营业务的复复杂性。 所所谓复杂性包包括两个方面面： (1)经营业务内内容复杂。企企业除了土地地和房屋开发发外，还要建建设相应的基基础设施和公公共配套设施施。经营业务务囊括了从征征地、拆迁、勘勘察、设计、施施工、销售到到售后服务全全过程。 (2)涉及面面广，经济往往来对象多。企企业不仅因购购销关系与设设备、材料物物资供应单位位
4、等发生经济济往来，而且且因工程的发发包和招标与与勘察设计单单位、施工单单位发生经济济往来，还会会因受托代建建开发产品、出出租开发产品品等与委托单单位和承租单单位发生经济济往来。 44开发建设设周期长，投投资数额大。 开发产品要要从规划设计计开始，经过过可行性研究究、征地拆迁迁、安置补偿偿、七通一平平、建筑安装装、配套工程程、绿化环卫卫工程等几个个开发阶段，少少则一年，多多则数年才能能全部完成。另另外，上述每每一个开发阶阶段都需要投投入大量资金金，加上开发发产品本身的的造价很高，需需要不断地投投入大量的资资金。 5经营风险大大。 开发产产品单位价值值高，建设周周期长、负债债经营程度高高、不确定因
5、因素多，一旦旦决策失误，销销路不畅，将将造成大量开开发产品积压压，使企业资资金周转不灵灵，导致企业业陷入困境。 三、房地产开发发项目投资费费用估算 经经营房地产投投入资金多，风风险大，在项项目的规划阶阶段，必须对对项目的投资资与成本费用用进行准确的的估算，以便便作出经济效效益评价、投投资决策。 由于房地产产开发项目的的投资过程就就是房地产商商品的生产过过程，因而其其投资估算与与成本费用估估算不可截然然分开，应合合二为一。房房地产开发项项目投资与成成本费用估算算的范围包括括土地购置成成本、土地开开发成本、建建安工程造价价、管理费用用、销售费用用、财务费用用及开发期间间的税费等全全部投资。 房地产
6、建设设项目各项费费用的构成复复杂，变化因因素多、不确确定性大，依依建设项目的的类型不同而而有其自身的的特点，因此此不同类型的的建设项目，其其投资和费用用构成有一定定的差异。对对于一般房地地产开发项目目而言，投资资及成本费用用由开发成成本和开发费费用两大部分分组成。 (一)开发成成本 共有八八项： 1土地使用权权出让金。 国家以土地地所有者身份份，将一定年年限内的土地地使用权有偿偿出让给土地地使用者。土土地使用者支支付土地出让让金的估算可可参照政府前前期出让的类类似地块的出出让金数额并并进行时间、地地段、用途、临临街状况、建建筑容积率、土土地出让年限限、周围环境境状况及土地地现状等因素素的修正得
7、到到；也可依据据所在城市人人民政府颁布布的城市基准准地价或平均均标定地价，根根据项目所在在地段等级、用用途、容积率率、使用年限限等因素修正正得到。 22土地征用用及拆迁安置置补偿费。 (1)土地地征用费。国国家建设征用用农村土地发发生的费用主主要有土地补补偿费、劳动动力安置补助助费、水利设设施维修分摊摊、青苗补偿偿费、耕地占占用税、耕地地垦复基金、征征地管理费等等。农村土地地征用费的估估算可参照国国家和地方有有关规定进行行。 (2)拆迁安置补补偿费。在城城镇地区，国国家和地方政政府可以依据据法定程序，将将国有储备土土地或已由企企、事业单位位或个人使用用的土地出让让给房地产开开发项目或其其他建设
8、项目目使用。因出出让土地使原原 用地单位位或个人造成成经济损失，新新用地单位应应按规定给以以补偿。它实实际上包括两两部分费用，即即拆迁安置费费和拆迁补偿偿费。 3前期工程费费。 前期工工程费主要包包括： (11)项目的规规划、设计、可可行性研究所所需费用。一一般可以按项项目总投资额额的一定百分分比估算。通通常规划及设设计费为建安安工程费的33左右，水水文地质勘探探费可根据所所需工作量结结合有关收费费标准估算。 (2)“三三通一平”等等土地开发费费用。主要包包括地上原有有建筑物、构构筑物拆除费费用、场地平平整费和通水水、通电、通通路的费用等等。这些费用用可以根据实实际工作量，参参照有关计费费标准
9、估算。 4建安工工程费。 它它是指直接用用于建安工程程建设的总成成本费用。主主要包括建筑筑工程费(建建筑、特殊装装修工程费)、设备及安安装工程费(给排水、电电气照明、电电梯、空调、燃燃气管道、消消防、防雷、弱弱电等设备及及安装)以及及室内装修工工程费等。在在可行性研究究阶段，建安安工程费可采采用单元估算算法、单位指指标估算法、工工程量近似匡匡算法、概算算指标估算法法以及类似工工程经验估算算法等估算。 5基础设设施费。 它它又称红线内内工程费，包包括供水、供供电、供气、道道路、绿化、排排污、排洪、电电讯、环卫等等工程费用，通通常采用单位位指标估算法法来计算。 6公共配配套设施费。 它主要包括括不
10、能有偿转转让的开发小小区内公共配配套设施发生生的支出。其其估算可参照照“建安工程程费”的估算算方法。 77不可预见见费。 它包包括基本预备备费和涨价预预备费。依据据项目的复杂杂程度和前述述各项费用估估算的准确程程度，以上述述16项之之和为基数，按按3一5计算。 88开发期间间税费。 开开发项目投资资估算应考虑虑项目在开发发过程中所负负担的各种税税金和地方政政府或有关部部门征收的费费用。在一些些大中城市，这这部分费用在在开发建设项项目投资构成成中占较大比比重。应根据据当地有关法法规标准估箅箅。 (二)开发费用 开发费用是是指与房地产产开发项目有有关的管理费费用、销售费费用和财务费费用。 1管理费
11、用。 可按项目开开发成本构成成中前166项之和为基基数，按3左右计算。 2销售费费用。 它指指开发建设项项目在销售产产品过程中发发生的各项费费用以及专设设销售机构或或委托销售代代理的各项费费用。主要包包括以下三项项： (1)广告宣传费费。约为销售售收人的2一3； (2)销售售代理费。约约为销售收入入的15一2； (3)其他他销售费用。约约为销售收入入的05一1。 以上各项合合计，销售费费用约占销售售收人的4一6。 3财务费费用。 它指指为筹集资金金而发生的各各项费用，主主要为借款利利息和其他财财务费用(如如汇兑损失等等)。 (三三)投资与成成本费用估算算结果的汇总总 为了便于于对房地产建建设项
12、目各项项支出进行分分析和比较，常常把估算结果果以汇总表的的形式列出，格格式略。 三、房地产开发发项目投资估估算的作用： (1)是是筹集建设资资金和金融部部门批准贷款款依据； (2)是确定定设计任务书书的投资额和和控制初步设设计概算的依依据； (33)是可行性性研究和在项项目评估中进进行技术经济济分析的依据据。 四、房地产开发发企业会计核核算特点 由由于其经营活活动的特殊情情况和管理要要求，房地产产开发企业与与施工企业相相比，会计核核算有如下特特殊情况： 1产成品品的种类多，核核算方法不同同。 2产产品成本的核核算复杂。 3经营收收入及其相关关税金的核算算不同。 房地产开发企业业会计讲座（二二）
13、 第二讲 房地产产开发企业存存货的核算 房地产开发企业业存货有以下下几大类： 1原材料料类存货。 指用于开发发土地、房屋屋、建筑物等等开发产品的的各种材料物物资，如钢材材、木材、砂砂石、水泥等等。 2设设备类存货。 指企业购人人的用于房地地产开发经营营的各种设备备，如电气设设备、卫生设设备、通风设设备等。 33在产品类类存货。 指指尚未完工的的各种土地、房房屋等开发产产品(即在建建工程)。 4产成品品类存货。 指各种已完完成开发建设设全过程并已已验收合格，可可以按合同规规定交付使用用或对外销售售的各种开发发产品，包括括已开发完成成的土地、房房屋、配套设设施、代建工工程及分期收收款开发产品品、出
14、租开发发产品和周转转房等。 55开发用品品类存货。 指企业在进进行房地产开开发经营活动动中所必需的的各种用品，包包括低值易耗耗品及其他用用品等。 房房地产开发企企业特殊存货货主要是设备备类存货和各各种开发产品品。 注意：临时出租房房、周转房是是视同存货的的。 一、设设备采购与收收发的核算 在一般情况况下，供应部部门负责编制制设备供应计计划、签订合合同和检查合合同的执行情情况；设备仓仓库负责设备备的收、发、保保管、清查盘盘点等工作；会计部门负负责设备价款款的结算、设设备成本的计计算、设备收收发的核算。 设备的采购购、收发按实实际成本计价价并核算。为为了核算设备备的采购成本本并反映和考考核设备采购
15、购、收、发、结结存情况，要要在“物资采采购”账户之之下设置“设设备”明细账账，并专设“11242库存存设备”账户户。分别核算算企业购入各各种设备的实实际采购成本本和所有库存存设备的实际际成本。 例例1 某房地地产开发企业业购入电梯一一台，买价(含进项税) 800 000元，运运杂费200000元，价价款和运杂费费已用银行存存款支付。 根据购货发发票、银行结结算凭证等作作如下分录： 借：物资资采购设设备 8200000 贷贷：银行存款款 8200000 假设企业材材料设备采购购保管费的计计划分配率为为2，则购购入电梯应分分配的采购保保管费为166400元。 借：物资采采购设备备 164000 贷
16、：采采购保管费 164000 电梯验收入入库，计算电电梯的实际成成本为8366400元。 借：库存设设备 8366400 贷贷：物资采购购设备 8364000 二、开发产品的的核算 开发发产品是指企企业已经完成成全部开发建建设过程，并并已验收合格格，符合国家家建设标准和和设计要求，可可以按照合同同规定的条件件移交订购单单位，或者作作为对外销售售、出租的产产品，包括土土地(建设场场地)、房屋屋、配套设施施和代建工程程。已完工开开发产品实际际上是开发建建设过程的结结束和销售过过程的开始。 为了正确核核算开发产品品的增加、减减少、结存情情况，开发企企业应设置资资产类“12285开发产产品”账户。本本
17、账户借方登登记已竣工验验收的开发产产品的实际成成本，贷方登登记月末结转转的已销售、转转让、结算或或出租的开发发产品的实际际成本。月末末借方余额表表示尚未销售售、转让、结结算、或出租租的各种开发发产品的实际际成本。本账账户应按开发发产品的种类类，如土地、房房屋、配套设设施和代建工工程等设置明明细账户，并并在明细账户户下，按成本本核算对象设设置账页。 1开发产产品增加的核核算。 企业业的开发产品品，在竣工验验收时，应按按实际成本借借记“开发产产品”账户，贷贷记“开发成成本”账户。 例2 房地地产开发企业业根据竣工验验收单，本月月已完开发产产品实际成本本为3 3005万元。其其中：土地665万元，房
18、房屋2 5990万元，代代建工程5000万元，配配套设施1550万元。 借：开发产产品土地地 6500000 房屋 255 9000000 代建工程 50000000 配套设施 1 5000000 贷贷：开发成本本 330550000 2开发产产品减少的核核算。 企业业的开发产品品会因对外转转让、销售等等原因而减少少。对于减少少的开发产品品，应区分不不同情况及时时进行会计处处理。 企业业对外转让、销销售开发产品品时，应于月月份终了时按按开发产品的的实际成本，借借记“主营业业务成本”账账户，贷记“开开发产品”账账户。 采用用分期收款结结算方式销售售开发产品的的，在将开发发产品移交使使用单位或办办
19、妥分期收款款销售合同后后，按分期收收款的开发产产品的实际成成本，借记“分分期收款开发发产品”账户户，贷记“开开发产品”账账户。 企业业将开发的土土地和房屋用用于出租经营营，或将开发发的房屋安置置拆迁居民周周转使用，应应于移交使用用时，按土地地和房屋的实实际成本，借借记“出租开开发产品”或或“周转房”等等账户，贷记记“开发产品品土地(或房屋)”账账户。 企业业将开发的营营业性配套设设施，用于本本企业从事第第三产业经营营用房，应视视同建造固定定资产进行处处理，即按该该配套设施的的实际成本借借记“固定资资产”账户，贷贷记“开发产产品配套套设施”账户户。 三、出租开发产产品 出租开开发产品是指指用于出
20、租经经营的土地和和房屋等开发发产品。它们们的盈利是以以收取租金的的方式逐步实实现的。 为为核算企业出出租经营的土土地、房屋等等使用及摊销销情况，开发发企业应设置置“12955出租开发产产品”总分类类账户，并下下设“出租产产品”和“出出租产品摊销销”两个二级级账户。其中中： “出租租产品”二级级账户核算出出租开发产品品的原始价值值，借方登记记出租的土地地及房屋的原原始价值，贷贷方登记改变变出租开发产产品用途对外外销售的出租租开发产品的的原始价值。借借方余额反映映实际出租的的土地、房屋屋的原始价值值。 “出租租产品摊销”二二级账户核算算实际出租的的开发产品的的摊销价值，贷贷方登记按月月计提出租产产
21、品的摊销价价值，借方登登记改变出租租产品用途，对对外销售出租租产品时冲销销的出租开发发产品的已摊摊销价值。贷贷方余额反映映实际出租的的土地、房屋屋等出租开发发产品累计摊摊销价值。 对于出租的的土地和房屋屋，企业应建建立“出租产产品卡片”，按按出租产品的的类别、土地地(或房屋)的编号、承承租单位等进进行明细核算算，详细记录录出租产品的的地点、结构构、层次、面面积、租金单单价等情况。 1出租开开发产品增加加的核算。 企业开发完完成的用于出出租的土地和和房屋，应于于签订出租合合同、协议后后，按土地和和房屋的实际际成本，借记记“出租开发发产品出出租产品”账账户，贷记“开开发产品”账账户。 2出租开发产
22、产品摊销的核核算。 出租租开发产品在在租赁经营期期间，由于损损耗等原因，其其价值会逐渐渐减少。企业业应根据出租租开发产品的的原始价值、净净残值和预计计摊销年限，计计算其损耗价价值，并按月月摊销计入主主营业务成本本。出租开发发产品摊销额额的计算公式式如下： 出出租开发产品品年摊销率=（1-净残残值率）/预预计摊销年限限100% 出租开发发产品月摊销销率=出租开开发产品年摊摊销率122 出租开发发产品月摊销销额=应计提提摊销的出租租开发产品原原始价值该该出租开发产产品月摊销率率 企业按月月计提出租产产品摊销时，借借记“主营业业务成本出租产品”账账户，贷记“出出租开发产品品出租产产品摊销”账账户。
23、3出租开发产产品修理的核核算。 出租租开发产品在在租赁期间发发生的修理支支出，数额不不大的直接计计人“主营业业务成本出租产品”账账户，若数额额较大，为了了均衡各月的的成本负担，可可先在“待摊摊费用”账户户核算，再分分期摊人“主主营业务成本本出租产产品”账户。 4出租开开发产品减少少的核算。 企业改变出出租产品用途途，将其作为为商品对外销销售，应于销销售实现时按按售价借记“银银行存款”或或“应收账款款”账户，贷贷记“主营业业务收入商品房销售售”账户；同同时，按出租租产品摊余价价值借记“主主营业务成本本”账户，按按出租产品累累计已提摊销销额借记“出出租开发产品品出租产产品摊销”账账户，按出租租产品
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