某房地产市场商铺年度调查报告9674.docx
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1、嘉兴房房地产市市场商铺铺报告(20007年)杭州万德德机构 220077年5月客户名称称:报告撰写写:杭州州万德机机构提交时间间: 二二七年年五月报告编写写人:llxenn机构地址址:浙江江省杭州州海关5号邮政编码码:31100112 电话:05711-8888418891E-maail: saalehuaamenn.coom.ccn【报告综综述】本案本案位于于老城区区 “勤俭路路商圈”,项目目位置极极具商业发展展潜质,目目前周边边商业气气氛浓厚厚,市场场环境已已经形成成自己的的经营业业态。不不过,由由于项目目地块处处于老市区区勤俭路路段的最最西面,特特别是西西面有隔隔岸的大桥,某某种程度度上
2、阻隔隔了本案案跟对岸岸商气互动动的流通通。因此,本本案的商商业主要要互动点点来源于于项目东东南方面面,受到到的辐射射其实属属于半岛岛环状。为了规规避后期期的风险险,在同同时确保保开发利利润,我我司于55月下旬对嘉兴兴市商业业市场进进行了专专门调查查,对目目前城市市整体商商业发展展、商圈圈分布及及未来发发展趋势势、商铺铺开发体体量及价价格等进进行了研研究,为为本案提提供了理理性参考考依据,以以期通过过科学的的市场分分析,解解析本案案开发取取向。本文包括括嘉兴市商商业房地地产发展展状况、城市商商圈分布布及特点点、项目目商业环环境分析析等几个部部分,为为将来商商铺开发发提供了了可依托托的数据据。我司
3、对此此做了进进行了全全面、系系统的市市场摸底底,确保保本报告告的科学学性及合合理性,不过由于调查时间匆促,其中难免有疏漏及不足之处,还望予以斧正。第一部分分 嘉兴兴市商业业房地产产发展状状况一、城市市区位及及地位分分析1、嘉兴兴是国务务院批准准的第一一批沿海海经济开开放区和和浙江省省重要的的工贸城城市,下下辖嘉善善、平湖湖、海盐盐、海宁宁、桐乡乡和秀城城、秀洲洲等7个个县(市市、区)。全市总总面积339155平方公公里,人人口3332万人人,其中中市区面面积9668平方方公里,总人口数88万人。2、“右右杭左苏苏,负海海控江”,嘉兴兴地处中中国最具具经济活活力的长长江三角角洲和东东部沿海海经济
4、带带的中央央位置,(上海都市经济圈、杭州经济圈、环太湖经济圈,在此长江三角洲内三大经济商圈的交集位置),伴随整体的区域经济发展和城市建设,同时顺应长江三角洲一体化的经济战略目标,嘉兴市06来实施了一系列重要的行政战略举措。3、核心心交通与与辐射功功能使得得嘉兴经经济发展展迅速。06年年嘉兴实实现地区区生产总总值13343.1亿元元,同比比增长113.77,增增幅比005年提提高0.5个百百分点,增增长速度度列全省省第六,经经济增长长率连续续第五年年超过113。第一产产业实现现增加值值86.47亿亿元,同同比增长长3;第二产产业实现现增加值值8066.211亿元,同同比增长长15.5;第三产产业
5、实现现增加值值4500.422亿元,同同比增长长12.7。经济总总量列全全国地级级以上城城市第441位,浙江地级第6位,其5个下辖县(市)全都进入综合发展全国百强县(市)前30位。4、消消费能力力空前高高涨。随随着经济济的发展展和人民民生活水水平的提提高,城城市居民民的消费费指数全全面提升升。根据据抽样调调查显示示,066上半年年,嘉兴兴城镇居居民人均均可支配配收入为为元,扣扣除价格格因素后后,比去去年同期期增长,增增幅同比比提高个个百分点点。城镇镇居民人人均可支支配收入入的增速速比全省省平均水水平高个个百分点点。小结:嘉兴具有有区位优优势、文文化优势势、成本本优势和和品牌优优势。经经过二次发
6、展展机遇,嘉兴已从农业步入工业化的扩张期。在这一发展态势下,城市化明显加快,外源型经济水平继续提升,内源型经济加速发展,这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时,作为东部沿海城市和旅游文化城市,嘉兴吸引外来投资与旅游的机率很大,成为高消费的重要组成部分。二、嘉兴兴商业市市场分析析(一)、嘉兴商商业特点点社会经济济和房地地产发展展,必然然导致城城市的扩扩张、旧旧城的改改造,令令整个商商业市场场面临重重新洗牌牌的格局局。在这这一轮洗洗牌中,嘉兴的商业市场格局获得了新的调整,并促使其进入了新一轮的竞争格局,规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。去年以来,随着江南摩尔、梅湾街等
7、商业区的陆续建成并开张营业,城市商业轮廓初露端倪,嘉兴基本具备了现代商业的雏形。 新商圈的运营,不仅加剧了城市商业竞争,激发了商业潜藏的活力,而且随着新型商业形态的完善,市民消费观念的升级,禾城现代商业正在加速崛起,中心城区的集聚功能大幅增强,对周边地区的辐射力和吸纳力明显提升。 新型业态态异军突突起 20033年至今今,市民民对商业业变化最最直接的的感受就就是:购购物中心心、连锁锁超市、仓储式式商场、网上购购物等新新型商业业业态异异军突起起,永乐乐、苏宁宁、国美美、好又又多、易易初莲花花、麦德德龙、沃沃尔玛尤其其是购物物休闲中中心江南摩摩尔、梅梅湾街等等商业区区的营业业,新型型业态迅迅速扩张
8、张。 新型商业业业态的的扩张,导导致传统统百货商商业经营营比重不不断萎缩缩。据统统计,220066年百货货商店单单位数占占零售业业法人单单位数仅仅2%,从从业人员员占166%。而而新型业业态迅速速飙升,取取代了百百货商店店的地位位,各种种专卖店店占811.2%,从业业人员占占64.3%;购物中中心、超超级市场场等占11.7%,从业业人员占占12.2%。 相比传统统商业业业态,新新型业态态以现代代营销理理念为中中心,注注重商业业硬软件件的建设设,如企企业品牌牌、文化化、服务务、形象象及消费费环境,因因此,新新型商业业的运营营能有效效提升中中心城市市的形象象、消费费环境和和品位。 市民消费费更加时
9、时尚 尽管人均均GDPP超过550000美元,潜潜在消费费能力很很强,但但由于受受传统消消费观念念影响,市市民消费费观念转转变相对对滞后于于现有的的现代商商业理念念。先进进商业理理念的引引进,能能加速市市民消费费观念的的转变。 去年,在在江南摩摩尔开业业之初,星星巴克、屈臣氏氏、棒约翰等等现代连连锁商业业倡导的的消费理理念,嘉嘉兴市民民并不认认知,观观念上不不接受。但经过过一段时时间磨合合,现在在,不少少市民对对星巴克克、屈臣臣氏等有有所认知知,并接接受了其其倡导的的休闲、享受和和品质的的价值理理念。 其实,市市民消费费理念的的转变,应应该说是是新型业业态与传传统业态态竞合的的结果。新老商商圈
10、的商商业竞争争,加剧剧了新老老营销理理念的碰碰撞。而而在理念念的碰撞撞和实际际的消费费过程中中,市民民逐渐有有了新的的感知和和认识,消消费观念念也随之之加速变变化。 现代商业业加速崛崛起 随着商商业发展展的多元元化、商商业结构构的合理理化,嘉嘉兴现代代商业氛氛围渐趋趋浓厚,中中心城区区集聚功功能迅速速增强。以戴梦梦得、江江南、天天虹为例例,每逢逢节假日日,三大大百货商商场“拼杀”,都会会吸引不不少周边边地区市市民。据据江南大大厦有关关人士介介绍,每每次大型型促销活活动,来来自周边边县市的的销售额额占比约约为155%,而而以往不不到5%。 事实上上,上述述这些商商业变化化,促进进嘉兴商商业从传传
11、统走向向现代,这这不仅加加速了市市民消费费观念的的改变,即即从物质质需求型型消费转转向体验验式休闲闲消费,而而且提升升了城市市的经济济和地产产价值,延延伸了商商业产业业的价值值链,增增强了中中心城市市的功能能,有利利于加速速城市现现代化的的步伐。市场步入入了互赢赢的“商圈竞竞争”模式经过街铺铺大厦厦裙楼百货商商城购购物中心心的发展展模式,嘉兴开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生两大商业片区域的新格局,包括秀洲商业经济片区、市中心商业经济片区。而市中心经过长期的发展,目前业态分布明显、各个路段商圈也已形成良好的互相动,逐步形成了以勤俭路、中山东路、禾兴南路和建国南路四大商业圈为主,少年
12、路、紫阳路两大商业圈为辅的商业格局。每个商圈圈定位不不同,各各大发展展商和商商业项目目都重视视发挥各各自的优优势,互互为补充充,在竟竟争中谋谋求发展展,形成成了较为为合理“梯度商商圈”。其中中,拥有有江南大大厦、戴戴梦得等等商业项项目的禾兴南南路构成成了嘉兴兴市的高高档商圈圈;以超超市、百百货、专专业卖场场等为主主的建国国南路为为嘉兴的综综合商圈圈;少年年路以低低档次混混杂型商商业为主主、紫阳阳路以发发展饮食食业构成成了嘉兴兴的“平民商商圈”;则本本案所处处勤俭路路商业圈圈则是嘉嘉兴最老老的市区区街道,目目前繁华华程度虽虽然比不不上禾兴兴南路商商圈、建建国南路路等两大大商圈,但但依然积积聚相当
13、当大的人人气,目目前形成成了服饰饰、娱乐乐、文化化运动等等为业态态分布,属属于嘉兴兴城市中中档消费费商圈;当然,这这样的梯梯度分布布不仅没没有造成成两败俱伤伤场面,反反而会形成了了市场的的共赢局局面。小结:从某种程程度上说说,宏观观调控赋赋予了嘉嘉兴商业业地产新新的强劲劲动力。随着物物流经济济的崛起起、“长江三三角洲”合作平平态的建立立、以及及嘉兴市市场融城城,嘉兴兴商业主主力店的的发展与与建立等等因素,嘉嘉兴商业业将在未未来几年年进入发发展上身身的周期期,嘉兴兴商业地地产将得得到进以以步强劲劲发展。从嘉兴兴的竞争争模式来来看,各各个商圈圈要发挥挥优势互互补的共共赢局面面,需加加强各自自的优势
14、势与特点点,而作作为最老老的城市市中心商商圈的“勤俭路路商圈”,如何挖挖掘其“品牌优优势与形形象”将是其其取得竞竞争的方方向所在在。(二)、商业物物业发展展分析产权式商商铺成为为主流产产品模式式从20004年开始始,商业业地产的的产品以以产权式式商铺为为主,并并以持续续火爆的的趋势继继续发展展,华庭庭街、江江南摩尔尔等产权权式商铺铺“返租”模式带带来的商商铺热贯贯穿着市市场的始始终。单单一的产产品与销销售模式式使嘉兴兴商业投投资市场场陷入了了惯性思思维,新新的地产产模式面面临着市市场的考考验。商铺经营营管理专专业化目前整个个市场明明显呈现现出更理理性化的的需求,投投资者和和经营者者都对发发展商
15、提提出了经经营管理理上的要要求,促促使发展展商地市市场作出出售后承承诺,除除了要考考虑如何何将商铺铺尽快销销售出去去,还要要考虑商商铺如何何经营才才能保证证旺场,才才能令物物业保值值和增值值。嘉兴兴各个在在型商场场都采取取了专业业化的经经营管理理,确保保项目的的保值增增值。商业物业业开发规规模化随着外围围资本的的大举进进入和国国内商业业运营机机构的实实力提升升,促使使商业物物业开发发与经营营同先进进的模式式接轨,商商业物业业从原来来无序、散乱的的市场,逐逐步走向向有序的的规模化化,经营营专业化化,是大大势所趋趋。项目公共共区间社社会化发展商在在项目开开发的同同时,配配合政府府的规划划,建设设专
16、用区区间作为为公共活活动区域域,用以以组织社社区活动动、集市市、表演演、休闲闲、娱乐乐的场所所,使商商业活动动和公共共活动相相与促进进,成为为综上所所述合性性的城市市广场。如:黄黄兴路步步行街、万达商商业广场场等。商商业物业业公共区区间社会会化的同同时,也也为这些些商业物物业带潜潜在的消消费人流流和可观观的效益益。商业定位位专业化化面对越来来越激烈烈的竞争争,嘉兴兴“大而全全”的传统统百货店店面临着着转型。以“文化”为主题题的梅湾湾街道、以“运动商商场”为主题题的“M+11”运动广广场等为为代表,带带领嘉兴兴百货商商业步入入了 “主题时时代”。作为一种种全新的的理念,主主题商场场不仅是是为消费
17、费者提供供商品,还还努力营营造一个个良好的的购物氛氛围。在在经营理理念上,则则改变以以往的全全销售模模式,体体现出特特有的主主题。这这将是未未来嘉兴兴的商业业竞争模模式走向向。销售策略略单一化化目前商业业物业的的定位策策略单一一,销售售策略单单一。自自“返租”策略以以后,基基本未见见亮点,几几年来位位置稍差的商商铺销售售基本是是靠这一一妙计打打天下。三、未来来嘉兴市商商业发展展规划:(一)、城市总总体发展展规划:政府关于于“嘉兴必须须由传统统工业向向现代工工业、商商贸、旅旅游城市市迈进”的规划,确定了加快城市经济结构的转型和建设百万多人口城市的发展战略,并提出了“建设嘉兴工业基地,商贸物流中心
18、”的具体目标,将城市性质定位为:现代工业、商贸、物流和旅游服务型城市。嘉兴市城市总体规划,远期到2020年,城市规划用地为968平方公里,城市人口达150万人。3.2未未来商业业整体规规划:嘉兴市商商业网点点规划工工作早已已完成,此此次规划划从20005年年起至22010年止止,涉及及零售业业态和商商业网点点具体发发展规划划、批发发市场建建设以及及物流中中心建设设等主要要内容。规划的的重点是是嘉兴商业业功能的的定位、商品市市场体系系建立以以及零售售业态合合理配置置。规划划的整体体目标是是:到20110年,实实现全市市社会消消费品零零售总额额达到5573亿亿元,年年均递增增约122%;批批发零售
19、售贸易业业和餐饮饮业实现现增加值值1688亿元,年年均递增增12%;批发发零售贸贸易业和和餐饮业业增加值值占GDDP的比比重达到到15。(一)、首先将建成一个个市级商商业中心心,两个个区域商商业中。其中市级级商业中中心包括括:以建国国中路、中山路路、禾兴兴中路和和勤俭路路组成的的“口”字型区区块,和和四条路路向外延延伸所形形成的“井”字型商商业聚集集区(四四周以环环城河为为界,总总占地面面积2.3777平方公公里,至至20110年区区域内应应有100万左右右的人口口居住,以以保持核核心商圈圈人气),已已成为嘉嘉兴市本本级辐射射整个嘉嘉兴市域域乃至周周边地区区的商贸贸业聚集集区域。市级商业业中心
20、建建设的目目标:以以“三街六六区块”(三街街指建国国路、少少年路、府南街街,六区区块分布布于东至至建国路路,西至至原卫校校、市政政府西侧侧,北至至勤俭路路、环城城路,南南至斜西西街,总总用地00.855平方公公里的区区域)改改造为基基础,以以“井字型型”核心商商业区建建设为目目标,以以“井字型型”内“口字型型”区域建建设为重重点,通通过主要要区块分分片特色色改造,将内环河内区域建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体,路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的市级商业中心。、在禾禾兴中路路与中山山路交汇汇点或周周边。新建一处处面积在在810万平平方米的的购物中中心,使使其成为为嘉兴市市零售商
21、商业的标标志性建建筑,连连同周边边已有(规规划新建建)的大大型商业业共同打打造嘉兴兴零售商商业主力力业态。在“井字字型”商业中中心区内内(建议议原嘉兴兴三中区区块)建建设1处现代代化的商商务办公公大厦,使使之成为为嘉兴市市的标志志性建筑筑,连同同周边其其他商务务设施,吸吸引国内内外大型型金融机机构、分分销代理理公司、外资办办事处等等入驻,以以集聚人人气和带带动中高高端消费费,共同同打造嘉嘉兴现代代商务服服务中心心。、中山山路与建建国中路路交汇点点。该结点周周边地区区分布着着誉名中中外的老老字号“五芳斋斋”和嘉兴兴市中心心唯一的的山体景景观瓶山景景区,拥拥有得天天独厚的的人文和和自然环环境。规规
22、划期内内,应改改造现有有零星商商业业态态,打造造以高品品位餐饮饮、休闲闲、娱乐乐为特色色的消费费区块。在环城东东路与中中山路交交汇区域域择地建建设五星星级宾馆馆一座,提提升商业业核心区区块的消消费档次次和城市市形象,有有效满足足商务人人员和外外地游客客的需求求。、勤俭俭路与建建国中路路交汇点点。该结点周周边南与与瓶山景景区相接接,北为为华庭街街南入口口,周边边现有人人民剧院院、新华华书店,以以及华庭庭街内的的国际影影院等文文化设施施,利用用现有文文化娱乐乐设施,聚聚集人气气,并与与其他结结点互为为补充、相得益益彰。规规划期内内将此区区域建设设改造为为文化、休闲和和购物区区块。、勤俭俭路与禾禾兴
23、中路路交汇点点。该结点周周边南有有主力购购物中心心,东邻邻少年路路服装精精品街和和华庭商商业街,是是嘉兴商商业的繁繁华地段段之一,规规划期内内,通过过对街区区的整治治和改造造,保持持和提升升原有经经营业态态,打造造以服装装、鞋帽帽、运动动、文化化用品、电子通通信产品品等精品品品牌专专卖为特特色的购购物区块块。“口”字字型区块块及其街街道延伸伸形成的的“井”字型商商业聚集集区域周周边的商商业网点点改造,应应以“特色化化、差别别化、专专业化”为主线线,在经经营业态态、品类类、规模模、档次次、品位位等方面面进行科科学引导导和区隔隔。梳理理勤俭路路、中山山路、禾禾兴路、少年路路和建国国路所形形成“两横
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