某楼宇市场调研报告分析与产品建议9201.docx

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1、顺驰西横横堤奥园园市场调调研报告告分析及及产品建建议顺驰置业业市场研研究发展展部20022年111月288日本次调研研与以往往调研形形式不同同，更加加注重针针对性。直直接针对对三个层层面的客客户群体体进行调调研，他他们分别别是去奥奥园意向向购房客客户群、重重点单位位已成交交客户和和未成交交客户群群、周边边中小项项目近期期成交客客户群。从从而得出出指导前前期产品品定位的的基本思思路，结结合项目目本身展展开前期期工作。由由于时间间有限和和调研区区域仅限限于红桥桥、北辰辰区域范范围内，导导致结果果可能存存在一定定的偏差差。随着着今后调调研范围围的不断断扩大，再再加以修修正。本次报告告共分为为五个部部

2、分一、 周边项目目近期成成交客户户调研二、 奥园现场场跟踪及及拦截客客户调研研三、 奥园已成成交客户户集中单单位调研研四、 西横堤地地块产品品方面分分析五、 西横堤项项目启动动阶段初初步宣传传计划一、 周边项目目近期成成交客户户调研为了准确确的反映映西横堤堤地块所所在区域域在售项项目的综综合品质质情况与与销售情情况以及及奥园开开盘对区区域市场场的影响响，我们们选取了了三个样样本项目目进行比比较研究究，这三三个项目目分别是是红桥新新苑、瑜瑜峰园、嘉嘉汇园、万万科花园园新城。1.供给给情况分分析1.1项项目综合合品质评评价我们经过过分析论论证确定定了影响响项目综综合品质质的5个个相互独独立的要要素

3、，用用层次分分析法确确定各要要素权重重，运用用德尔菲菲法对各各项目55项要素素综合评评定打分分，最终终得出各各项目的的综合品品质指标标。各要要素权重重及各项项目最终终综合指指标如下下：各评价要要素权重重值项目综合合品质评评定物业名称称外部因素素楼型和户户型规划设计计硬件设施施服务综合指标标瑜峰园33.524361红桥新苑苑43.522.5463奥园2.544.53.5473嘉汇园2.5422.5356花园新城城2.544.54.54.577.22从上表可可以看出出，除花花园新城城外，其其他三个个项目与与奥园相相比在综综合品质质上存在在一定的的差距。随随着西横横堤居住住区的规规划与地地铁一号号线

4、的建建设，此此地区将将是天津津较有发发展的地地区之一一，其住住宅的综综合品质质会有很很大的提提高。2.1. 项目供给给情况2.2.1. 项目概况况物业名称称开发商楼体类型型工程形象象建筑面积积（万平米米）瑜峰园天津嘉美美房地产产有限公公司多层准现房9红桥新苑苑天津国通通实业发发展有限限公司多层期房3奥园天津奥林林匹克花花园置业业投资公公司低层期房13.88（一期期）嘉汇园天津荣嘉嘉置业发发展有限限公司低层期房6（一期期）花园新城城天津万科科房地产产有限公公司联列式中中高档住住宅、独独立式中中高档住住宅及多多层期房642.2.2. 项目销售售概况物业名称称开盘时间间均价（元/平平米）销售率瑜峰园

5、02/33/1662480035%红桥新苑苑01/99/2222350088%奥园02/110/223600050%（一一期）嘉汇园02/77/2771750075%（一一期）花园新城城-风铃铃苑02/110/113500050%在五个项项目中只只有奥园园为客户户提供了了成品房房交房，除除去装修修费用以以外，奥奥园的销销售均价价应在227000元/平平米左右右，比其其他三个个项目要要高出4400-9000元/平平米。2.2.3. 项目户型型分析物业名称称跃层面积积（）四居面积积（）三居面积积（）二居面积积（）一居面积积（）瑜峰园163.58111.33-1611.98886.999-1114.

6、8568.553红桥新苑苑130.62-2466.977103.37-1400.26688.009-993.11736.447-775.228奥园170.83-1711.98896.33-1559.1177.661-1101.9547.991-550.226嘉汇园108.03-1388.74488.44-1002.33864.555-773.992花园新城城-风铃铃苑169.42，1189.71143.9，1161.49注：以上上为建筑筑面积 通过上上表我们们可以看看到，奥奥园的户户型设计计面积分分布上应应该是比比较合理理的，与与其他项项目相比比有更多多的小户户型供客客户选择择。3. 需求情况

7、况分析需求情况况分析主主要将从从红桥新新苑、瑜瑜峰园、嘉嘉汇园成成交客户户资料分分析中查查看购房房客户特特征、区区域分布布以及重重点客户户对奥园园的关注注率与看看法。3.1. 红桥新苑苑3.1.1. 成交情况况月份成交套数数（套）67712818941010117各月成交交量变化化由上表可可以看出出，奥园园开盘之之后，红红桥新苑苑除九月月份销售售较差以以外，仍仍然保持持着平稳稳的销售售趋势，可可见，由由于红桥桥新苑项项目与奥奥园地理理位置的的差异和和产品形形式的差差异性，奥奥园对于于该项目目影响不不大。3.1.2. 成交客户户分析我们采用用抽样方方法从新新苑的成成交客户户中抽取取了122个样本

8、本量，以以电话访访问的形形式对他他们进行行了调研研，主要要对购房房时关心心的因素素、认知知途径、对对奥园的的看法、对对精装修修交房的的看法等等方面进进行了询询问。l 客户居住住区域其中有110位客客户居住住在红桥桥区，11位客户户居住在在北辰区区，1位位客户居居住在河河北区，红红桥区比比例最大大，达884%。l 客户职业业分布l 客户购房房最关心心因素 从从上图可可以看出出，客户户购房关关注前四四位因素素分别是是地点、房房屋质量量、价格格、小区区环境。由由此可以以看出，此此区域客客户购房房仍然对对一些最最基本的的要素非非常关注注，而对对一些体体现项目目附加值值的因素素，如环环境以及及园林风风格

9、、小小区配套套、楼宇宇配套、智智能化等等方面则则没有明明确的概概念，可可见对此此区域客客户仍要要加强引引导，使使他们加加强对提提升生活活品质、改改善居住住条件、项项目文化化蕴底的的关注。l 客户对奥奥园的关关注程度度从上图可可以看出出，客户户对奥园园的认知知很多仅仅停留在在听说阶阶段，对对项目内内在的了了解还很很少。在参观过过和听说说过的客客户中，奥奥园能够够吸引他他们的主主要有以以下几个个方面： 绿化、环环境、景景观的设设计、营营造 区域的发发展前景景，包括括地铁一一号线的的兴建 装修风格格 运动设施施以及运运动主题题他们认为为奥园存存在的不不足有以以下几个个方面： 地点偏远远，居住住人口素

10、素质偏低低 价位无法法承受 所带装修修成本过过高3.2. 瑜峰园3.2.1. 成交情况况月份成交套数数（套）617581097107119各月成交交量变化化由上表可可以看出出，奥园园10月月开盘之之后，瑜瑜峰园仍仍然保持持着平稳稳的销售售趋势，可可见，由由于瑜峰峰园项目目与奥园园地理位位置的差差异和产产品形式式的差异异性，奥奥园对于于该项目目影响不不大。3.2.2. 成交客户户情况我们采用用抽样方方法从瑜瑜峰园项项目的成成交客户户中抽取取了111个样本本量，以以电话访访问的形形式对他他们进行行了调研研，主要要对购房房时关心心的因素素、认知知途径、对对奥园的的看法、对对精装修修交房的的看法等等方

11、面进进行了询询问。u 客户居住住区域其中有66位客户户居住在在河北区区，3位位客户居居住在红红桥区，22位客户户居住在在南开区区，河北北区比例例最大，达达55%。u 客户职业业分布u 客户购房房最关注注因素从上图可可以看出出，排在在客户购购房关注注因素前前四位的的分别是是房屋质质量、社社区环境境以及配配套、价价格、地地点与物物业管理理，可以以看出客客户更多多的开始始关注社社区内部部品质的的营造与与后期的的物业管管理服务务等，建建议对类类似客户户可加强强概念营营销引导导，加强强小区内内在品质质的营造造。u 客户对奥奥园的关关注 客户对对奥园的的反映与与红桥新新苑基本本类似，客客户重点点提出奥奥园

12、的精精装修交交房比较较新颖，但但认为奥奥园的装装修成本本过高，他他们能接接受的装装修成本本在3000-5500元元/平米米。3.3. 嘉汇园3.3.1. 7-111月成交交情况嘉汇园于于20002年77月277日正式式开盘。现现将成交交金额在在15万万元以上上部分的的客户成成交情况况列表如如下：月份成交套数数（套）740830925102611（至至15日日）10由上表可可以看出出，嘉汇汇园开盘盘后各月月的成交交量都保保持平稳稳发展趋趋势，奥奥园开盘盘并没有有造成直直接的影影响。3.3.2. 成交客户户分析 买家年龄龄由上图可可以看出出，成交交客户年年龄在335岁以以下的仅仅占388%，大大部

13、分客客户年龄龄偏大，这这也是客客群的特特点之一一。 客户职业业从上图可可以看出出，客户户的职业业构成较较为广泛泛，包括括教师、机机关职员员、司机机、退休休人士等等等，而而个体经经营者及及公司职职员在其其中占了了较大比比例。 客户居住住区域 从上上图可以以看出，客客群表现现出相当当大的地地域性特特点，基基本都集集中在南南开、红红桥区域域。 客户认购购户型客户购买买主力户户型集中中在两室室，比例例达555%。 客户购买买目的 客户认知知途径 客户收入入水平 决定客户户购房因因素3.4. 万科花园园新城万科花园园新城是是万科地地产在天天津开发发的项目目，万科科花园新新城位于于北辰科科技园区区内的新新

14、宜白大大道，总总规模为为64万万平方米米。项目目一期在在98年年8月份份推出，由由于户型型设计新新颖、社社区环境境优美且且销售卖卖场包装装到位而而一炮打打响，市市场反应应良好，销销售现场场气氛热热烈，使使其迅速速攀升为为天津的的明星楼楼盘。后后又再接接再厉，推推出项目目二期、美美树丽舍舍，依然然受到买买家的追追捧。其推出的的“透天别别墅”户型，因因其靓丽丽的外观观、内部部空间丰丰富的变变化和适适宜的面面积大小小赢得了了广大客客户的喜喜爱。独独具创意意的“透天别别墅”房型属属于联列列式别墅墅，每户户有自己己独立的的入口、小小院、车车库或车车位。建建筑外部部呈现现现代时尚尚的多彩彩风貌，绚绚丽的色

15、色彩、凹凹凸的阳阳台营造造立面；内部强强调垂直直空间的的设计，共共享的中中庭、楼楼梯的回回廊的设设计也有有其独到到之处；一套别别墅的面面积在1140平平米到1190平平米之间间，将总总价款控控制在446万到到63万万之间，使使目标客客户群比比较容易易接受。万科花园园新城虽虽然远离离市区，但但开发商商在社区区环境的的建设方方面作为为重点，从从小区规规划到园园林绿化化的精心心设计与与建造，到到齐全的的内部配配套设施施之建设设与管理理，使业业主如同同生活在在美丽清清新的花花园之中中，同时时保证了了日常居居家的舒舒适方便便。万科花园园新城在在项目的的包装及及宣传推推广方面面也有很很大的投投入。现现代优

16、雅雅的售楼楼处与样样板间给给客户以以美好的的印象，唤唤起客户户对生活活在“透天别别墅”的强烈烈愿望；不断更更新的宣宣传品精精致优美美，借助助画面的的冲击力力激发客客户的购购买欲望望；标志志鲜明的的路旗、路路牌和工工地包装装引导客客户进入入现场，感感受社区区氛围；再加上上大力度度的报纸纸广告宣宣传，将将源源不不断的客客户带到到销售现现场，最最后通过过各种具具体的销销售策略略与手段段促使成成交。分分析万科科花园新新城个案案的成功功运作，有有许多经经验、做做法值得得借鉴。 220022年100月，新新城内又又一新组组团风铃苑苑开盘，位位于新城城西区，户户型有1143.9、1161.49、1669.4

17、42、1189.71几种，结结构仍为为“透天别别墅”设计，均均价在335000元/平平米左右右。通过对现现场销售售人员的的了解，220033年新城城没有新新增供应应量上市市。4. 简单结论论4.1. 市场压力力分析l 住宅供需需矛盾明明显有效需求求增长的的速度总总是滞后后于住宅宅供给量量增加的的速度，供供需矛盾盾在相当当长的时时间内无无法得到到根本性性扭转。l 区域及周周边市场场竞争激激烈本区域房房地产项项目较多多，包括括目前市市场在售售的楼盘盘，还包包括一部部分项目目质素较较低的楼楼盘如跃跃进里、鼎鼎发家园园等，象象包装较较好的奥奥园将成成为未来来本项目目强有力力的竞争争者。此此外，还还有一

18、些些项目如如万隆中中储项目目等也处处在酝酿酿阶段，均均会成为为本项目目潜在的的竞争对对手。由由是可知知，本区区域市场场竞争的的激烈程程度仍然然较大。4.2. 市场机会会分析l 城市改造造、基础础设施建建设力度度加大目前天津津出台的的各项市市政规划划正在落落实，城城市配套套设施改改造力度度日益加加大，城城市中心心不断扩扩张，郊郊区开发发渐成热热点。本本地块区区域地铁铁一号线线、家乐乐超市的的兴建，本本项目应应当找准准市场切切入点，打打开市场场。4.3. 产品建议议4.3.1. 客群针对以上上对项目目的分析析，项目目的客群群可分为为： 金融、设设计、贸贸易及教教育等行行业的专专业人士士，这部部分人

19、均均接受过过良好教教育，同同时他们们对高品品质生活活抱有相相当大的的憧憬，有有长期稳稳定的收收入，具具有较强强的经济济实力。 地区二次次置业买买家。分分为两种种，一种种为改善善型的二二次置业业群体，另另一种为为父母及及子女之之间关系系的置业业群体。 改善型改善型买买家已有有居住的的居所，可可能为以以前单位位分配的的房屋，或或为较早早购买的的楼宇，这这部分物物业只为为解决居居住的单单一问题题，居住住密度大大，缺乏乏齐全的的小区配配套，房房屋质量量一般，户户型老化化，因此此这部分分人渴望望优越的的居住环环境，转转变自己己的生活活模式，这这部分人人有一定定的经济济能力，希希望提高高生活的的质量，体体

20、验新鲜鲜的事物物。父母与子子女关系系型这部分家家庭一般般父母已已经到了了退休的的年龄，而而子女正正处于事事业及人人生发展展的重要要阶段，在在城中已已有居所所，一家家人住在在一起多多年，希希望有各各自的生生活空间间，能够够买一处处新的居居所，可可以是城城郊地带带，有好好的环境境，较大大的生活活空间，让让父母居居住在那那里，周周末子女女可以前前去探望望，享受受家庭的的欢乐。应应当提到到的是，对对于天津津市内的的这部分分置业类类型，本本项目可可以满足足他们的的需要。4.3.2. 户型户型设计计强调功功能优先先，户室室安排上上要求布布局合理理，强调调公私分分离、动动静分离离、干湿湿分离、洁洁污分离离、

21、居寝寝分离。可得出以以下结论论：目前前区域市市场中销销售量最最大、销销售速度度最快的的房型是是二居，受受欢迎的的二居户户型面积积在1000平米米左右；其次是是三居，受受欢迎的的户型面面积在1130平平米左右右。联列列式别墅墅比较好好销的户户型面积积在1440-1190平平米。对于先期期开发的的住宅，建建议以二二、三室室户型作作为主力力户型。二二室的面面积控制制在8001220平米米，三室室的面积积控制在在10001550平米米。4.4. 开发前景景预测根据以上上对区域域市场分分析及预预测、市市场的竞竞争程度度、市场场机会及及市场压压力等方方面进行行分析，我我们认为为本项目目如果进进行开发发须具

22、备备以下33个条件件，进入入市场的的可行程程度较高高：(1) 准确的产产品定位位(2) 有效的成成本控制制本项目的的综合成成本可能能会高于于周边其其他项目目，有效效的成本本控制就就显得至至关重要要。(3) 良好的外外部契机机如果市政政配套、道道路交通通及环境境改善顺顺利，将将会极大大促进本本项目进进入市场场。二、 奥园现场场跟踪及及拦截客客户调研研调研时间间：20002年年11月月24日日-220022年111月266日调研目的的：通过过直接有有效的访访问，对对奥园进进行分析析，进而而对西横横堤项目目提出建建议调研地点点：奥园园示范区区、奥园园售楼处处外调研方式式：在奥奥园售楼楼处、示示范区跟

23、跟踪客户户，聆听听对奥园园的评价价在奥园售售楼处外外拦截看看过奥园园示范区区的客户户，对其其现场问问卷调研研，并赠赠礼品调研工具具：封闭闭式问卷卷、开放放式问卷卷、电子子万年历历一、封闭闭式问卷卷调研资资料总结结：1、年龄龄：分析：参参见奥园园的客户户年龄基基本在335-550岁之之间，有有一定经经济基础础的客户户。同时时50岁岁以上想想在市区区边缘安安度晚年年或给子子女购房房的客户户也有相相当大的的比例，330335岁之之间也有有部分收收入较高高的客户户。2、收入入情况：图1.个人收入图图2.家庭收入图分析：由由上图可可知，参参观奥园园的客户户其个人人月均收收入在220000左右居居多（66

24、5%），其其家庭月月收入在在30000左右右（666%），属属于收入入相对稳稳定、积积蓄不多多，但有有偿还能能力的工工薪阶层层。（另另受访客客户有990%的的人没有有汽车，可可能这与与这次调调研的方方式有关关，会有有一些误误差。）3、区域域分析：图3.工作地点图图4.现居住地点分析：从从区域划划分，参参观奥园园的客户户绝大部部分家住住在红桥桥，且一一般工作作地点也也在红桥桥区，对对西横堤堤地段有有一定的的认知度度。从中中可知红红桥区居居民还是是想在红红桥区内内置业的的居多，且且离上班班地点也也较近。同同时也可可以看出出即使是是在外区区上班，大大部分客客户还是是比较认认可红桥桥区，并并且认为为地

25、铁一一号线通通车后，交交通应该该十分方方便。4、现居居住情况况及购房房动机： 图5.现居住情况图6.购房动机分析：从从目前居居住状况况来看，大大多数客客户居住住面积较较小（一一般在880平米米以下），居居住环境境较差，以以老楼居居多，且且大多数数没有物物业管理理。因此此，在购购房原因因上，大大多数人人都是为为了改善善自身的的居住条条件，寻寻求一个个相对安安静、舒舒适的居居住环境境。另有有部分客客户是为为了给子子女结婚婚买房，同同时考虑虑到离自自己居住住的地点点较近。5、购房房需求相相关因素素分析：图7.房屋结构图8.功能需求图9.面积需求图10.总价款分析：参参观过奥奥园的示示范区后后，绝大大

26、部分客客户对错错层非常常认同，只只有少部部分客户户喜欢平平层。对对功能上上由于客客户群主主要是三三口之家家，故对对二室的的需求量量最大，其其次是三三室。对对面积上上客户对对801000平方米米之间的的需求量量最大，同同时对11001300平方米米之间的的三室需需求量也也相当大大，只有有少部分分客户认认同1440平方方米以上上的住房房，另可可以看出出5060之之间的一一室也有有一定的的需求量量。在总总价款方方面，大大部分客客户能够够承受225-330万之之间的二二室，330-445万之之间的三三室，同同时也表表示出奥奥园的价价格偏高高。6、装修修方面图11.装修形式图11.装修费用分析：绝绝大部

27、分分客户非非常认同同成品房房这种交交工方式式，同时时也是打打动消费费者购房房的一大大因素，认认为其省省时、省省力、省省心，即即使明知知道奥园园的装修修档次可可能低于于这个价价值，但但综合利利弊后，还还是认同同成品房房。如果果是毛坯坯房交工工，大多多数人认认可的装装修费用用心理价价位在4400元元左右，要要求风格格为简单单明快且且追求实实用性。7、对奥奥园的认认知途径径：分析：从从认知途途径上，感感觉比较较分散，报报纸以及及路过的的、朋友友介绍的的居多，而而外卖场场的作用用在被调调研的人人群中是是最弱的的。二、开放放式调研研部分1、满意意点分析：对对于没有有参观过过奥园的的客户来来讲，吸吸引他们

28、们参观奥奥园的最最主要的的因素，在在印象中中只是奥奥园的规规模很大大，小区区规划、配配套设施施一定很很齐全，并并且是成成品房，这这些对客客户是一一个很大大的吸引引。看过过奥园的的示范区区后，客客户认为为最满意意的就是是奥园的的环境规规划，其其次是奥奥园的房房型设计计与奥园园的精装装修成品品房，这这与吸引引客户过过来的因因素基本本相符，并并用看过过奥园的的示范区区后，对对其房型型有了新新的认识识，上升升为一个个主要的的满意点点。另客客户认为为此地块块通了地地铁一号号线后，交交通应该该是非常常好的。且且从中此此图可知知，客户户对奥园园的服务务并不满满意，有有些客户户认为基基本上没没有服务务。2、不

29、满满意点分析：在在看过奥奥园的示示范区后后，客户户认为最最不满意意的就是是地理位位置远，其其次是对对此地块块的未来来预见性性持有怀怀疑态度度，怕目目前承诺诺的与最最终实现现差距太太大。同同时客户户认为奥奥园的商商业配套套较少，楼楼间距较较小（基基本在117M左左右，有有景观处处稍大，最最大可达达53MM）。同同时对其其装修风风格单一一、无地地板采暖暖、无热热水、运运动场与与住宅靠靠得太近近等也有有少数人人表示了了不满意意。3、平面面布局及及户型分析：绝绝大部分分客户认认为奥园园的户型型很好，很很适合目目前的居居住情况况，也很很实用，少少部分客客户认为为客厅及及卧室偏偏小，但但因考虑虑到总面面积

30、，故故也可以以勉强使使用。另另客户对对高层的的认可程程度较差差，即使使高层和和多层销销售同等等价格的的话，也也只有335.77%的客客户表示示认同。4、建筑筑外观及及材质外檐风格外檐材料分析：绝绝大部分分客户对对奥园的的外檐外外观比较较满意，材材料上客客户认为为涂料已已经很好好了，另另一部分分人觉得得外檐只只要漂亮亮、耐用用、将来来及时维维护，则则用什么么材料无无所谓，只只有一小小部分人人认为瓷瓷砖比较较好。5、影响响购买决决策因素素：分析：由由此图可可以看出出，客户户在选择择购房时时一个最最主要的的因素就就是看重重开发商商的品牌牌，尤其其是在期期房阶段段，开发发商的信信誉是相相当重要要的，对

31、对奥园的的开发商商并不了了解，需需要一个个认知的的过程。其其次是销销售价格格及精装装修成品品房是较较重要的的因素。对对户型及及主题也也表示出出了比较较大的认认可，但但与其它它三方面面相比，影影响客户户购房决决策过程程中并不不占主要要地位。单单项分析析如下：品牌影影响力分分析分析：绝绝大部分分客户对对中体不不了解，但但通过各各种媒体体的宣传传，客户户对奥园园的名称称并不陌陌生，同同时非常常认同奥奥园倡导导的运动动主题（单单项数据据分析：94.3%），但但运动主主题并不不是影响响购买的的主要因因素，客客户注重重的是有有没有运运动的配配套设施施，而对对倡导什什么并不不关心。相相反品牌牌的影响响力（单

32、单项数据据分析：78.26%）要远远超过主主题的影影响力（单单项数据据分析：17.14%），绝绝大部分分客户表表示如果果天津的的知名房房地产开开发商（如如顺驰、万万科）能能够在此此开发，则则相应的的会选择择自己比比较熟悉悉且信誉誉好的品品牌。销售价价格方面面分析：考考虑到自自身的经经济收入入，绝大大部分客客户认为为奥园的的价格偏偏高，理理想价位位应该在在28000330000之间（含含装修），但但也有一一小部分分客户认认为此价价格虽高高，但还还可以承承受，同同时均表表示出价价格对客客户购买买决策中中是一个个非常重重要的因因素。精装修修成品房房及样板板间分析：绝绝大部分分客户（880%）对对奥园

33、的的精装修修风格非非常认同同，并且且对成品品房交工工也给予予了很高高的评价价，认为为成品房房是住宅宅的一种种发展趋趋势，同同时也提提高了客客户的心心理价位位，且可可以刺激激客户的的购买欲欲望，对对购房决决策有较较大影响响。户型：大部分分客户认认为能否否选到自自己需要要并喜欢欢的户型型是决策策购买的的一个主主要因素素，看过过奥园的的户型后后，绝大大部分客客户认为为奥园的的户型很很好，很很实用，尤尤其是880平方方米左右右的两室室，相对对于其它它小区同同等面积积的户型型而言，确确实令客客户很满满意，并并且能够够有空间间的错落落感，很很新颖。售楼处处分析：客客户觉得得奥园的的售楼处处确实很很气派，感

34、感觉很好好，尤其其是售楼楼处内的的各项休休闲娱乐乐设施对对客户的的吸引力力非常大大，也非非常认同同，但如如果只做做个气派派的售楼楼处单纯纯售房，而而不当做做会所使使用的话话，则对对客户的的影响并并不大，也也就是说说，客户户仅仅是是对售楼楼处内的的配套非非常认同同。从上上图可知知，售楼楼处不是是客户考考虑购房房的主要要因素。三、奥园园已成交交客户集集中单位位调研西横堤区区域内奥奥园与我我们项目目本身的的产品差差异性，决决定了项项目本身身客户群群体的特特殊属性性，结合合红桥区区二手房房成交记记录（以以勤俭道道连锁店店为例）来来看，我我们未来来打造的的产品先先期吸引引的是红红桥区及及周边区区域的一一

35、些中高高端客户户群体和和整个天天津市的的新生活活追求者者，因此此。对奥奥园已成成交客户户群体和和对曾经经关注奥奥园但没没有成交交客户进进行调研研分析，能能够从消消费者的的角度发发现奥园园的成功功之处和和不足，从从生活形形态层面面挖掘消消费者的的潜在需需求，为为项目找找出可靠靠的市场场定位依依据。勤俭道连连锁店成成交记录录地址面积成交价（万万）日期地址面积成交价（万万）湘潭东里里56.33（建）9.8（包包）20022-9-20丁字沽八八段41.225（计计）8.8（包包）湘潭东里里72.446（建建）10（包包）20022-9-22清源楼42.661（计计）8.6（包包）湘潭东里里56.33（

36、建）9.9225（净净）20022-9-23礼貌东里里49.006（建建）8.3（净净）永光楼42.997（建建）8.3（包包）20022-9-22植物园东东里24.337（计计）5.388（包）潞河园40（计计）8（净）20022-9-28天骄公寓寓78.556（建建）16.44（净）子牙里39.11（计）8.255（净）20022-9-28丁字沽十十三段35.889（计计）7.1（包包）湘潭东里里56.33（建）9.0（包包）20022-9-15丁字沽十十三段26.889（计计）5.8（包包）葆节楼41.559（计计）11.3375（包包）20022-100-8风屏公寓寓97.992（建建

37、）18.55（净）敦煌楼36.777（计计）7.4（包包）20022-9-26宁城楼22.554（计计）4.5（净净）本溪楼27.009（计计）6.8（包包）20022-100-5锦江北里里58（建建）6.4（净净）和富里63.885（建建）11.55（包）20022-100-3国宜北里里54.779（建建）6.5（净净）桃花南里里33.225（建建）6（净）20022-100-144同心楼63.11（建）9（净）敦煌楼42.22（计）8.088（包）20022-100-166风采里38.775（建建）7.2（包包）红勤楼60.222（建建）11.55（净）20022-100-188丁字沽八八

38、段26.447（计计）3.6（包包）和富里63.885（建建）12.55（净）20022-100-200风貌里38.775（建建）8.555（净）子牙里26.558（计计）4（净）20022-100-299恒春里64.668（建建）9（包）大同门西西里26.229（计计）4.3（净净）20022-100-233曙光楼54.114（建建）7.9（包包）和富里49.225（建建）6.3（净净）20022-111-1礼貌楼45.005（建建）7.5（净净）丁字沽十十三段50.665（建建）9（净）20022-111-3藏东海58.552（建建）10.005（净净）子牙里39.11（计）10.99（净

39、）20022-100-255本溪花园园73.998（建建）12.88（净）和富里74.991（建建）14.22（包）20022-111-9佳园北里里35.005（建建）4.3（包包）风采里55.118（建建）10.88（包）20022-111-100祥居公寓寓60.331（建建）10.44（包）涟源里44.22（建）7.8（净净）20022-111-133子牙河北北里43.116（建建）7.0（净净）&调研背景景u 顺驰驰集团瑞瑞景居住住区地块块一期住住宅工程程将于220033年春节节后正式式启动；u 瑞景景居住区区内顺驰驰面临最最强劲的的竞争品品来自奥奥林匹克克花园“简称奥奥园”，它归归类于

40、全全国性知知名连锁锁地产品品牌，推推崇“体育+房地产产”结合的的复合地地产开发发模式；u奥园总建建筑面积积共约770余万万平方米米，其中中一期工程133.8万万平方米米，以44层半至至5层半的错层式式和错跃跃式洋房房为主，已已于100月2日日正式开开盘发售售；u 顺驰驰地块与与奥园地地块相比比，区位位优势和和开发价价值基本本处于同同一层面面；u 奥园园一期产产品已推推向市场场近2个个月，挖挖掘其客客户群的的满意点点和抱怨怨点，会会帮助我我们打造造更符合合客户需需求的产产品；&调研重点点单位和和调研手手段u 天津津水泥设设计院职职工已在在奥园集集中订购购了近550套住住房，七七零七研研究所也也有

41、100户以上上集体购购买，并并尚有大大量意向向购房潜潜在客户户；天津津商学院院虽然现现成交数数量不是是很多，但但有很大大一部分分人去过过奥园看看房，随随着院内内职工货货币安置置资金的的即将到到位，该该单位购购买潜力力巨大，上上述单位位经济效效益较好好，有在在职员工工大都在在40008000人，年年龄大多多30-45岁岁，住房房消费意意识超前前，还贷贷能力相相当强；了解已已在奥园园购房、尚尚未在奥奥园购房房或想购购房正在在比较当当中的客客户群体体对产品品的需求求及对奥奥园的评评价，会会对我们们下一步步项目整整体定位位及产品品设计提提供关键键帮助；u以各单位位中以购购奥园客客户及未未购买奥奥园客户

42、户为主，以以深入访访谈的形形式，讲讲究技巧巧和方式式，确保保从客户户表面及及潜在的的表现洞洞察到最最真实最最理性的的客户反反馈一手手信息资资料，并并翻译成成有效科科学的市市场建议议，为投投资决策策提供参参考意见见。&调研范围围u 针对奥奥园要点点 整体最满满意及不不满意点点 奥园品牌牌影响力力 运动主题题概念影影响力 建筑外观观满意度度 平面布局局及户型型 精装修成成品房及及样板间间 销售价格格面 售楼处及及示范区区 面积需求求满足情情况u 针对客客户自身身需求（包包括个性性细节需需求） 生活形态态及方式式描述 社区环境境描述 建筑形式式需求 建筑性价价比描述述 户型设计计需求 精装修内内容需

43、求求 新产品新新材料接接受性描描述 小区内商商业配套套需求 小区物业业管理服服务需求求一、 水泥设计计院&调研统计计分析水泥设计计院位于于北辰区区引河桥桥附近，本本次深度度访谈水水泥设计计院客户户样本112人，其其中已购购奥园客客户1人人，尚在在考虑是是否购买买奥园客客户1人人，参观观过奥园园并有购购房意向向客户88人，未未去过奥奥园客户户2人。以以上客户户年龄层层次为330-445岁之之间，多多从事行行政和财财务工作作。u 针对奥奥园奥园品牌牌影响力力：大多客户户认为奥奥园的品品牌对他他们无过过多的影影响力，已已购客户户也是在在购买后后才去了了解其全全国连锁锁奥园品品牌的影影响分析评价价：

44、水泥设计计院的职职工对品品牌的促促进购买买作用不不大，更更注重住住宅产品品本身是是否合乎乎自己的的需求,顺驰的的品牌大大多客户户较认可可，认为为顺驰为为本地化化品牌，规规模大，实实力强，对对售后信信任度评评价高，如如果我们们今后结结合联想想全国性性品牌共共同推广广，将在在品牌竞竞争力方方面大大大超过奥奥园。奥园运动动主题和和配套：访谈客户户中1000%都都相当认认同奥园园运动主主题，885%的的客户认认同其运运动城配配套，不不出家门门就可以以享受运运动乐趣趣；另115%的的客户认认为上班班忙，运运动配套套没必要要过多，有有力所能能及的运运动设施施就可以以；所有有的客户户都认为为室内游游泳池为为必备配配套。分析评价价：奥园的运运动配套套（尤其其是奥林林匹克运运动城）对对促进客客户购买买奥园期期房起到到相当大大的作用用，从侧侧面充分分体现了了开发商商雄厚实实力和今今后生活活远景内内容，大大大增强强了客户户购买决决策速度度；配套套先行已已成为大大型住宅宅区开发发的首要要任务，要要让客户户从现场场就可以以感受未未来生活活情景，直直接促进进购买决决策行为为；我们们应结合合项目整整体定位位及营销销主题，结结合现场场地块条条件，采采用创新新设计和和服务模模式建立立首期服服务配套套。奥园建筑筑外观：大多数客客户对奥奥园建筑筑外观无无过多感感觉，均均认为其其对购买买决策