原问题“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收11384.docx

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1、原问题：“1、将将销售收入(包括预收收收入)挂在往往来账上，或或隐匿收入，或或不作/不及及时作账务处处理，或直接接冲减开发成成本。”学习情况：一、营业税纳税税时间1、基本原则：营业税的纳纳税义务发生生时间，为纳纳税人收讫营营业收入款项项或者取得索索取营业收入入款项凭据的的当天。2、预收款：纳纳税人转让土土地使用权或或者销售不动动产，采用预预收款方式的的，其纳税义义务发生时间间为收到预收收款的当天。（营营业税暂行条条例实施细则则第二十八条条）3、预收定金的的营业税纳税税义务发生时时间为收到预预收定金的当当天。（国家家税务总局关关于印发营营业税问题解解答（之一）的的通知国税税函发199951556

2、号）4、单位赠与不不动产的，纳纳税义务发生生时间为不动动产所有权转转移的当天。（营营业税暂行条条例实施细则则第四条）5、会员费、保保证金等：“对俱乐部、交交易所或类似似的会员制经经济、文化、体体育组织(以以下简称会员员组织)，在在会员入会时时收取的会员员费、席位费费、资格保证证金和其他类类似费用，应应按营业税有有关规定确定定适用税目征征收营业税。其其营业税纳税税义务发生时时间为会员组组织收讫会员员费、席位费费、资格保证证金和其他类类似费用款项项或者取得索索取这些费用用款项凭据的的当天。会员组织的上述述费用，如果果在会员退会会时予以退还还，并且帐务务上直接冲减减退还当期的的营业收入，在在计征营业

3、税税时可以从当当期的营业额额中减除。（关关于营业税若若干问题的通通知国税发 19955076号号第三条）”二、所得税纳税税时间1、未完工工预缴所得税税：开发企业业开发、建造造的住宅、商商业用房以及及其他建筑物物、附着物、配配套设施等开开发产品，在在其未完工前前采取预售方方式销售的，其其预售收入先先按预计计税税毛利率分季季(或月)计计算出当期毛毛利额，扣除除相关的期间间费用、营业业税金及附加加后再计入当当期应纳税所所得额，待开开发产品结算算计税成本后后再行调整。国家税务总局局关于房地产产开发企业所所得税预缴问问题的通知国国税函200082999号文件，一、 房地产开发企业业按当年实际际利润据实分

4、分季（或月）预预缴企业所得得税的，对开开发、建造的的住宅、商业业用房以及其其他建筑物、附附着物、配套套设施等开发发产品，在未未完工前采取取预售方式销销售取得的预预售收入，按按照规定的预预计利润率分分季（或月）计计算出预计利利润额，计入入利润总额预预缴，开发产产品完工、结结算计税成本本后按照实际际利润再行调调整。前者按照当期应应纳税所得额额=预售收入入*毛利率-期间费用-营业税金及及附加后者按照当期应应纳税所得额额=预售收入入*预计利润润率疑问1：可不可可以认为未完完工的所得税税纳税时间同同营业税一致致？疑问2：对于所所得税中视同同销售的情况况，是否需要要预缴所得税税？我也一直在关关注该问题，我

5、我想在实务中中比较多见的的是，以房抵抵顶拆迁补偿偿费问题，是是签订合同就就按照预售收收入缴纳所得得税呢，还是是等完工后再再缴纳。我以以前做过一个个案子，经电电话请示国家家税务总局，房房地产企业预预售阶段征税税，是完全的的收付实现制制，没有收到到现金，不征征税，即预售售阶段不适用用视同销售。例如：某企业以房屋一套公允价值万抵顶拆迁补偿费，在预售阶段不作为收入征所得税，等到开发产品完工后，按照万计入收入，同时万元作为成本摊入销售成本。问题在于营业税和土地增值税是否征收？我本人意见预售阶段产权调换也不征收营业税和土地增值税，但是目前我尚没有做过实际的案件作为支撑。2、已完工工条件：符合合下列条件之之

6、一的，应视视为开发产品品已经完工：1. 竣工证明已报房房地产管理部部门备案的开开发产品（成成本对象）；2. 已开始投入使用用的开发产品品（成本对象象）；.已取得了初初始产权证明明的开发产品品（成本对象象）。3、确认完工后后，计算当期期应当税所得得额：开发产品完工后后，开发企业业应根据收入入的性质和销销售方式，按按照收入确认认的原则，合合理地将预售售收入确认为为实际销售收收入，同时按按规定结转其其对应的计税税成本，计算算出该项开发发产品实际销销售收入的毛毛利额。该项项开发产品实实际销售收入入毛利额与其其预售收入毛毛利额之间的的差额，计入入完工年度的的应纳税所得得额。三、自建行为缴缴纳营业税1、自

7、建行为：单位或个人人自己新建（以以下简称自建建）建筑物后后销售，其自自建行为视同同提供应税劳劳务。（营业业税暂行条例例实施细则第第四条）2、纳税时间：纳税人有本本细则第四条条所称自建行行为的，其自建行为的的纳税义务发发生时间，为为其销售自建建建筑物并收收讫营业额或或者取得索取取营业额凭证证的当天。（营营业税暂行条条例实施细则则第二十八条条）3、营业额确定定：本细则第第四条所称自自建行为的营营业额，比照照本细则第十十五条的规定定确定。（营营业税暂行条条例实施细则则第十九条）纳税人提供应税税劳务、转让让无形资产或或销售不动产产价格明显偏偏低而无正当当理由的，主主管税务机关关有权按下列列顺序核定其其

8、营业额：（一）按纳税人人当月提供的的同类应税劳劳务或者销售售的同类不动动产的平均价价格核定。（二）按纳税人人最近时期提提供的同类应应税劳务或者者销售的同类类不动产的平平均价格核定定。（三）按下列公公式核定计税税价格：计税价格营业业成本或工程程成本（成本利润润率）（营业税税税率）上上列公式中的的成本利润率率，由省、自自治区、直辖辖市人民政府府所属税务机机关确定。（营营业税暂行条条例实施细则则第十五条）四、冲减成本1、常态：通常常的以售房收收入直接冲减减成本，最简简单也是最笨笨的方法；2、以房抵债；3、动迁差价调调房的补偿收收入直接冲减减动迁成本；4、以房换地或或以地换房；5、将出租房、周周转房销

9、售的的收入直接冲冲减出租房、周周转房的改装装修缮支出。这这个就不细说说了吧，说得得太细了恐怕怕不好。原问题：“2、分分解售房款收收入，将部分分款项开具收收款收据，隐隐匿收入。”学习情况：一、营业税收入入的范围1、价外费用规定：条例第五五条所称价外外费用，包括括向对方收取取的手续费、基基金、集资费费、代收款项项、代垫款项项及其他各种种性质的价外外收费。凡价外费用，无无论会计制度度规定如何核核算，均应并并入营业额计计算应纳税额额。（营业税税实施细则第第十四条）2、违约金规定定：单位和个个人提供应税税劳务、转让让无形资产和和销售不动产产时，因受让让方违约而从从受让方取得得的赔偿金收收入，应并入入营业

10、额中征征收营业税。（财财税2000316号号）3、维修基金规定：住房专项项维修基金是是属全体业主主共同所有的的一项代管基基金，专项用用于物业保修修期满后物业业共用部位、共共用设施设备备的维修和更更新、改造。鉴鉴于住房专项项维修基金资资金所有权及及使用的特殊殊性，对房地地产主管部门门或其指定机机构、公积金金管理中心、开开发企业以及及物业管理单单位代收的住住房专项维修修基金，不计计征营业税。（国国税发（20004）699号）4、动迁补偿规定：对偿还面面积与拆迁建建筑面积相等等的部分，由由当地税务机机关按同类住住宅房屋的成成本价核定计计征营业税。（国国税函发119955549号）5、还本方式销销售规

11、定：以还本方式销售建建筑物,是指指商品房经营营者在销售建建筑物时许诺诺若干年后可可将房屋价款款归还购房者者,这是经营营者为了加快快资金周转而而采取的一种种促销手段。对对以还本方式销售建建筑物的行为为,应按向购购买者收取的的全部价款和和价外费用征征收营业税,不得减除所所谓还本支出. （关关于印发营营业税问题解解答（之一）的的通知第二二十条）6、销售折扣规定：单位和个个人在提供营营业税应税劳劳务、转让无无形资产、销销售不动产时时，如果将价价款与折扣额额在同一张发发票上注明的的，以折扣后后的价款为营营业额；如果果将折扣额另另开发票的，不不论其在财务务上如何处理理，均不得从从营业额中减减除。（财税税2

12、003316号）7、物业代收费费用规定：从事物业业管理的单位位，以与物业业管理有关的的全部收入减减去代业主支支付的水、电电、燃气以及及代承租者支支付的水、电电、燃气、房房屋租金的价价款后的余额额为营业额。（财财税2000316号号）理解：从中可以以看出，物业业公司代收的的水电气费可可以扣除缴纳纳，代收的维维修基金不用用缴税，收取取的各种保证证金（例如装装修保证金）不不用缴税，但但是如果按照照目前某些企企业的做法，收收取了各种集集资费、气源源费等是否免免交营业税，恐恐怕很难。8、视同销售 以不动产投投资入股，参参与接受投资资方利润分配配、共同承担担投资风险的的行为，不征征营业税。但但转让该项股股

13、权，应按销销售不动产税税目征税（国国税发（19993）1449号）； 以新建房产产用于安置拆拆迁的（即前前面说的动迁迁补偿，国税税函发199955449号）； 以转让有限限产权或永久久使用权方式式销售建筑物物的（国税发发（19933）149号号），例如无无产权的地下下停车场； 以房换地、以以房换地、以以出租土地使使用权换房（国国税函发119951156号第十十七条） 以房换房的的（不含拆迁迁安置）；(6) 以开发发房地产换取取其他企事业业单位、个人人的非货币性性资产的； 以开发房地地产抵偿债务务的； 将开发房地地产用作利润润分配，分配配给股东或投投资者的； 将开发房地地产用于本企企业捐赠、职职

14、工福利、奖奖励等；9、售后回租和和售后回购售房回购业务双双方均按销售售不动产征收收营业税；售房回租业务分分别按照各自自适用税目征征收营业税（国国税函（19999）第1144号）。10、实质重于于形式规定：单位和个个人转让在建建项目时，不不管是否办理理立项人和土土地使用人的的更名手续，其其实质是发生生了转让不动动产所有权或或土地使用权权的行为。对对转让已完成成土地前期开开发或正在进进行土地前期期开发，但尚尚未进入施工工阶段的在建建项目，按“转转让无形资产产转让土土地使用权”征征收营业税；对转让已进进入建筑物施施工阶段的在在建项目，按按“销售不动动产”征收营营业税。在建建项目是指立立项建设但尚尚未

15、完工的建建设项目。（财财税（20003）16号号）二、所得税收入入的范围1、收入范围房地产开发企业业收入总额包包括：商品房房销售收入（减减去前期已经经预售的收入入）、预售收收入、土地使使用权转让收收入、视同销销售收入、代代建工程和劳劳务收入、商商品房及周转转房租赁收入入、以及税收收法律、行政政法规规定的的其他应税收收入。开发产品销售收收入的范围为为销售开发产产品过程中取取得的全部价价款，包括现现金、现金等等价物及其他他经济利益。开开发企业代有有关部门、单单位和企业收收取的各种基基金、费用和和附加等，凡凡纳入开发产产品价内或由由开发企业开开具发票的，应应按规定全部部确认为销售售收入；凡未未纳入开

16、发产产品价内并由由开发企业之之外的其他收收取部门、单单位开具发票票的，可作为为代收代缴款款项进行管理理。（国税发发2006631号）2、视同销售开发企业将开发发产品转作固固定资产或用用于捐赠、赞赞助、职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他企事事业单位和个个人的非货币币性资产等行行为，应视同同销售，于开开发产品所有有权或使用权权转移，或于于实际取得利利益权利时确确认收入（或或利润）的实实现。（国税税发2000631号号）对于开发企业在在销售过程中中发生的赠送送装修、赠送送家电、赠送送车库等附属属面积的，也也作为视同销销售。（所得得税实施条例例第二十五条条）3

17、、委托销售 买断方式委委托销售开发发产品的，属属于开发企业业与购买方签签订销售合同同或协议，或或开发企业、受受托方、购买买方三方共同同签订销售合合同或协议的的，如果销售售合同或协议议中约定的价价格高于买断断价格，则应应按销售合同同或协议中约约定的价格计计算的价款于于收到受托方方已销开发产产品清单之日日确认收入的的实现；如果果属于前两种种情况中销售售合同或协议议中约定的价价格低于买断断价格，以及及属于受托方方与购买方签签订销售合同同或协议的，则则应按买断价价格计算的价价款于收到受受托方已销开开发产品清单单之日确认收收入的实现。（国国税发20006311号） 采取基价（保保底价）并实实行超基价双双

18、方分成方式式委托销售开开发产品的，属属于由开发企企业与购买方方签订销售合合同或协议，或或开发企业、受受托方、购买买方三方共同同签订销售合合同或协议的的，如果销售售合同或协议议中约定的价价格高于基价价，则应按销销售合同或协协议中约定的的价格计算的的价款于收到到受托方已销销开发产品清清单之日确认认收入的实现现，开发企业业按规定支付付受托方的分分成额，不得得直接从销售售收入中减除除；如果销售售合同或协议议约定的价格格低于基价的的，则应按基基价计算的价价款于收到受受托方已销开开发产品清单单之日确认收收入的实现。属属于由受托方方与购买方直直接签订销售售合同的，则则应按基价加加上按规定取取得的分成额额于收

19、到受托托方已销开发发产品清单之之日确认收入入的实现。（国国税发20006311号）三、带装修房屋屋的情况1、营业税：纳纳税人将销售售房屋的行为为分解成销售售房屋与装修修房屋两项行行为，分别签签订两份契约约(或合同)，向对方收收取两份价款款。对纳税人人向对方收取取的装修及安安装设备的费费用，应一并并列入房屋售售价，按“销销售不动产”税税目征收营业业税（国税函函1998853号文文件）。2、所得税：对对于所得税来来说，作为一一项收入还是是分解成两项项收入，对于于收入总额都都是没有影响响的。但是，如如果为了广告告需要而标明明赠送空调、家家电等，要注注意企业所得得税和个人所所得税。3、变化：如果果房地

20、产公司司与另外一家家装修公司合合同，分别同同购房者签订订合同；甚至至房地产公司司、装修公司司、电器销售售公司分别同同购房者签订订购房合同、装装修合同、电电器购买合同同，从税收方方面是不是更更有利一些？当然，这是税务务角度的建议议，从房屋销销售来说，购购房者更相信信开发企业，而而不是什么装装修公司。四、赠送阁楼、车车库、车位等等房地产公司为了了促进销售，经经常会赠送阁阁楼、车库、地地上或地下车车位（所有权权或使用权）等等措施。这些些阁楼、车库库、地上或地地下车位，有有的有建筑面面积，有的没没有建筑面积积（不足2.2米高，例例如阁楼），有有的只有使用用权（例如地地上车位），有有的是从人防防部门租过

21、来来的（例如地地下车位）。但但是无论什么么情况，如果果是赠送字样样，千万不要要忘了企业所所得税和代扣扣代缴个人所所得税。同样，这这也是税务方方面的建议，对对于销售人员员来说，赠送送更容易吸引引到客户。原问题：“3、在在境外销售境境内房产，隐隐匿销售收入入。”这种在境外销售售的业务还真真没有碰到过过。一、 境外单位和个人人在境内购房房时受到限制制的2006年7月月11日，商商务部等六部部委联合出台台了关于规规范房地产市市场外资准入入和管理的意意见，即通通常所说的限外令，其其中规定： 在境内工工作、学习时时间超过一年年的境外个人人可以购买符符合实际需要要的自用、自自住的商品房房，不得购买买非自用、

22、非非自住商品房房。在境内没没有设立分支支、代表机构构的境外机构构和在境内工工作、学习时时间一年以下下的境外个人人，不得购买买商品房。港港澳台地区居居民和华侨因因生活需要，可可在境内限购购一定面积的的自住商品房房。也就是是说，境外人人士如果想要要在中国买房房，至少要符符合个标准准：在中国境境内居住满一一年，除想要要购买的房屋屋外在中国境境内没有第二二套房产，并并且所购房产产仅用于自用用自住。二、文件规定1、从事房地产产业务的外商商投资企业与与境外企业签签订房地产代代销、包销合合同或协议，委委托境外企业业在境外销售售其位于我国国境内房地产产的，应按境境外企业向购购房人销售的的价格，作为为外商投资企

23、企业房地产销销售收入，计计算缴纳营业业税和企业所所得税。2、上述外商投投资企业向境境外代销、包包销企业支付付的各项佣金金、差价、手手续费、提成成费等劳务费费用，应提供供完整、有效效的凭证资料料，经主管税税务机关审核核确认后，方方可作为外商商投资企业的的费用列支。但但实际列支的的数额，不得得超过房地产产销售收入的的10%（国国税发199992442号）。3、佣金的营业业税、所得税税营业税：境外单单位或者个人人在境内发生生应税行为而而在境内未设设有经营机构构的，其应纳纳税款以代理理者为扣缴义义务人；没有有代理者的，以以受让者或者者购买者为扣扣缴义务人。（营营业税实施细细则第二十九九条）所得税：目前

24、税税率10%。（所所得税实施条条例第九十一一条）三、境外隐藏收收入的可行性性由于实务中没有有接触过这种种情况，只能能想象一下这这种情况的可可能性了：1、 办理房产证不做做收入对方正常办理了了产权，但是是销售方不做做收入。这种种情况就不用用讨论了吧，一一点技术含量量都没有。2、 不办理房产证对方由于某种原原因（第三方方担保、公证证、关联企业业或其他原因因）相信房地地产开发企业业，不用办理理产权。这种种情况对于税税务部门来说说应当是很难难查的，但是是对于购买方方还是有一定定的风险的，对对方是否接受受这种方式，难难度也很大。当然了，天下没没有不透风的的墙，如果税税务部门想查查的话，总还还是有办法的的

25、，这里就不不细说了。3、 抵押由于某种原因（不不能验收、或或者资金链需需要等）,将将在建工程抵抵押，甚至直直接将在建工工程抵债，这这恐怕也是一一种手段吧。原问题：“4、私私建违建阁楼楼、车库、仓仓库，对外销销售使用权开开具收款收据据，隐匿收入入。”学习体会：一、政策规定以以转让有限产产权或永久使使用权方式销销售建筑物，视视同销售建筑筑物（国税发发（19933）149号号）。二、实际情况房地产开发企业业除了正常的的可供销售的的建筑以外，一一般还有以下下几个部分：1、转换层、消消防水池等建建筑物自身包包含的面积（通通常计入分摊摊面积中），但但有的开发单单位将转换层层也对外出租租；2、变电所（站站）

26、、水二次次加压站点、热热力站等专业业配套设备/设施，通常常转交给各专专业公司，部部分由物业负负责（例如水水二次加压站站点）；3、会所、停车车场（库）、物物业管理场所所、文体场馆馆、学校/幼幼儿园、通信信场所等公共共配套设施，部部分出租出售售，部分由物物业负责管理理；4、除了前述以以外，开发公公司额外修建建的阁楼、车车库/位、地地下停车场等等，符合建筑筑面积的规定定（层高超过过2.2米），但但没有手续，也也办不了产权权；5、不符合建筑筑面积的规定定（层高不超超过2.2米米），但仍有有使用价值，当当然也就有出出租出售的价价值；6、人防工程，通通常占到整个个建筑面积的的2%-4%，也有的按按照单层建

27、筑筑的投影面积积计算。人防防工程的面积积是不计算到到整个公共建建筑面积部分分的，当然也就就不计算到总总可售面积中中。通常人防防公司可以由由开发单位以以象征性的价价格回租，然然后再对外出出租，注意不不能出售。7、立体停车场场由于现在城市的的发展，土地地的稀缺性和和不可替代性性，以及现代代交通工具的的高速发展，停停车场/位已已经成了购房房者着重关注注的要点之一一，现在有的的项目的停车车位与户数纸纸币已经达到到了1：1甚甚至还要多。现在有的城市已已经发展了专专用的立体停停车场，采用用智能机械式式停车装备，具具体有升降横横移类、垂直直循环类、水水平循环类、巷巷道堆垛类等等多种。由于于属于新生事事物，没

28、有固固定车位，隶隶属于建筑物物和设备之间间，同时又经经常属于开发发公司销售建建筑物的配套套设施，所以以这部分的营营业税、所得得税、土地增增值税都是需需要仔细研究究的问题。三、收据的管理理通常，开发企业业对购房者开开具的发票和和收据一般有有三种（这个个可能各地有有不一样的情情况，仅供参参考）：1、 结算发票全称：商品房销销售（结算）专专用发票；适用范围：适用用于商品房销销售结算业务务发票。简单的说，就是是可以用于办办理产权的发发票，通常在在交完全款以以后开具。22、预售款专专用发票（收收据）全称：辽宁省大大连市商品房房预收款专用用发票；适用范围：适用用于销售商品品房收取的预预售款业务。简单的说，

29、就是是分期付款过过程中，一次次或多次交款款的时候开具具的专用发票票，实质就是是专用收据。2、 往来收据在专用发票中无无法包含的各各种价外费用用，如手续费费、基金、集集资费、代收收款项、代垫垫款项及其他他价外费用，以以及收取的维维修基金、定定金、保证金金、违约金等等，开具往来来收据。如前所述，往来来收据同营业业税和所得税税没有严格的的对应关系。3、 与本问题的关系系对于开发企业建建设阁楼、车车库、仓库，对对外销售使用用权，应当开开具什么发票票，从大连连市地方税务务局关于规范范普通发票适适用范围的通通知（大地地税发200041777号）中没没有找出答案案。四、本章节的疑疑问1、对于不构成成建筑面积

30、的的阁楼、车库库等，如何处处理？2、对于销售使使用权的建筑筑物/构筑物物，应当开具具什么发票？3、开发企业修修建立体停车车场并对外销销售车位的税税收政策？实务问题：例如如：某企业将将人防工程改改造的车库出售，税务务机关认为人人防工程的所所有权不属于于开发商，因因此其无权出出售，只能用用于出租，收收取的价款视视为租金，除除了缴纳营业业税外（已经经按照销售不不动产缴纳），仍仍需要按照租租金收入缴纳纳房产税。政策依据：与“以以转让有限产产权或永久使使用权方式销销售建筑物，视视同销售建筑筑物（国税发发（19933）149号号）”相对应应的是国税函函号文文件第一条之之规定，即只只要有租赁期期限，无论租租

31、赁多少年都都要按照租赁赁业计税。因因此有的企业业出租地下车车库，按照地地块适用期限限年出租租，仍然属于于租赁业，而而非销售不动动产。看到这个帖子，猜猜想鱼加熊兄兄是大连的，如如果是这样您您还得注意，大大连市地税局局认为，凡是是用于经营性性的配套设施施，如人防工工程，其成本本不能在商品品房成本中列列支，即需要要调增所得税税成本。对于于这一观点，我我本人不同意意，但是我同同大连地税局局稽查处的领领导曾经多次次探讨该问题题，大连持有有该种观点。前言：这个之五五特别没有感感觉，可能是是说不明白吧吧。大家多提提意见。原问题：“5、价价外收费等按按合同约定应应计入房产总总值的未按规规定合并收入入。有的企业

32、业以代收费用用的形式挂往往来账户；有有的企业在代代建工程、提提供劳务过程程中节约的材材料、报废工工程和产品的的材料等留归归企业所有，不不确认实现收收入。”学习体会：一、价外费用价外费用的营业业税和所得税税方面的规定定，在前面的的学习中已经经详细列举了了。不过由于于会计准则与与税收规定方方面的不同，在在实务处理中中会有一些不不同，简单比比较一下：1、会计：“企企业代第三方方收取的款项项，应当作为为负债处理，不不应当确认为为收入。”（企企业会计准则则第14 号号收入）2、营业税：“条条例第五条所所称价外费用用，包括向对对方收取的手手续费、基金金、集资费、代代收款项、代代垫款项及其其他各种性质质的价

33、外收费费。凡价外费用，无无论会计制度度规定如何核核算，均应并并入营业额计计算应纳税额额。”（营业业税实施细则则第十四条）3、所得税：“开开发企业代有有关部门、单单位和企业收收取的各种基基金、费用和和附加等，凡凡纳入开发产产品价内或由由开发企业开开具发票的，应应按规定全部部确认为销售售收入；凡未未纳入开发产产品价内并由由开发企业之之外的其他收收取部门、单单位开具发票票的，可作为为代收代缴款款项进行管理理。” （国国税发20006311号）因此，价外费用用可以分为以以下几类：1、会计上作为为收入，营业业税和所得税税也作为收入入：例如违约约金收入；2、会计上不作作为收入，营营业税作为收收入，所得税税

34、不作为收入入：例如代收收代缴的各种种资源性费用用；3、会计上不作作为收入，营营业税和所得得税也不作为为收入：例如如维修基金。二、代建工程（提提供劳务）1、代建工程（提提供劳务）的的定义代建工程是一个个常见的词，但但是到底什么么属于代建工工程呢？在网网上搜了一圈圈，感觉这个个定义还是比比较准确的：“代建工程程是指开发企企业接受委托托单位的委托托，代为开发发的各种工程程，包括土地地、房屋、市市政工程等。”说说白了，代建建工程的本质质属于代理，应应当是开发企企业利用自身身的人员、技技术力量、资资源等，代委委托单位进行行开发和施工工，但项目的的土地、规划划、施工等各各种审批都应应当是委托单单位的名字。

35、（个个人理解）2、代建工程的的营业税根据营业税暂暂行条例的的规定代理业业企业适用服服务业税目，按按照5%的税税率征收营业业税。代理业营业税的的计税依据是是代理业务的的“营业收入入额”，是经经营代购代销销、代办进出出口、报关转转运、介绍服服务、委托寄寄售和其它代代理业务所取取得的手续费费、管理费、介介绍费、佣金金、报酬金等等项收入。（营营业税暂行条条例）“凡从事现行营营业税税目注注释规定范范围内服务业业税目代理业业业务经营者者，可以向委委托方收取全全部收入减去去支付给其他他协助或最终终完成委托事事项者的费用用支出后的余余额为其营业业额，据以计计算征收营业业税。除此之之外，这类代代理业业务经经营者

36、自身发发生的任何经经营费用，均均不得冲减其其应计营业税税的营业额。”（京京地税营119953318号）“其他代理服务务是指受托方方按照协议或或委托方的要要求，以委托托方的名义从从事除代购代代销货物、代代办进出口、介介绍服务以外外的其他受托托事项的经营营活动，并与与委托方实行行全额结算（原原票转交），只只向委托方收收取手续费的的业务。纳税人提供上述述其他代理服服务，可根据据其实际取得得的手续费，按按服务业税务务依5%的税税率计征营业业税。否则，应应一律按自营营业务计征营营业税。3、关于房屋开开发公司代承承建的房屋征征税问题房屋开发公司承承办国家机关关、企事业单单位的统建房房，如委托建建房的单位能

37、能提供土地使使用权证书和和有关部门的的建设项目批批准书以及基基建计划，且且房屋开发公公司(即受托托方)不垫付付资金，并同同时符合本通通知第三：条中其他他代理服务条件的，则则对房屋开发发公司实际取取得的手续费费收入按服服务业税目目计征营业税税。否则，对对房屋开发公公司承办建设设的各种房屋屋，均应全额额按销售不不动产计征征营业税。”（苏苏地税发 19966 0774 号）在实务中，由于于代理业按照照差额缴纳营营业税，所以以税务部门对对于代理审批批的很严格，例例如北京市规规定：“除上述列举范范围外，凡发发生符合现行行代理业营业业税征收规定定的其他业务务，纳税人可可提出申请，经经主管地方税税务机关审核

38、核后，报北京京市地方税务务局批准执行行。”综上，代建工程程在营业税环环节要求比较较严格，需要要事前与税务务部门认真沟沟通。4、 代建工程的所得得税相对于营营业税，所得得税中关于代代建工程规定定的比较简单单：“（一）开发企企业代建工程程和提供劳务务不超过122个月的，可可按合同约定定的价款结算算日或在合同同完工之日确确认收入的实实现；持续时时间超过122个月的，可可采用完工百百分比法按季季确认收入的的实现。完工百分比法即即是根据合同同完工进度同同比例确认收收入和费用。完完工进度可按按累计实际发发生的合同成成本占合同预预计总成本的的比例、已经经完成的合同同工作量占合合同预计总工工作量的比例例、测量

39、已完完成合同工作作量等方法确确定。（二）开发企业业在代建工程程、提供劳务务过程中节省省的材料、下下脚料、报废废工程或产品品的残料等，如如按合同规定定留归开发企企业所有的，应应于实际取得得时按市场公公平成交价确确认收入的实实现。”（国国税发20006311号文件规定定）三、代建工程的的各种形式如同合作项目一一样，代建工工程在实务中中有很多种形形式，从收取取代理费的形形式来说，主主要有以下几几种：1、只收取服务务费：所有的的项目资金全全部由委托单单位出，代理理公司代收代代付，只收取取代理服务费费；2、一次性包死死：代理公司司包单价或包包总价，节省省的资金属于于代理公司的的；这种方式式要注意不要要被

40、税务局划划到工程承包包中去；3、按比例或按按项目收取：代理单位按按总金额的一一定比例收取取，或者按照照代理的项目目数量收取；4、以工抵料：全部或部分分以工抵料，这这个对于会计计和税收来说说简直就是恶恶梦一般。不管采用什么形形式，“材料料、下脚料、报报废工程或产产品的残料等等”这一条对对于税务来说说，真的不具具有太大的可可操作性。四、财税概念以以外的代建制制在我们财务税收收人员在研究究代建工程的的时候，国内内项目建设的的代建制度也也正在蓬勃发发展。越来越越多的政府投投资项目，包包括北京奥运运会的场馆建建设，开始采采用工程项目目建设代建制制。不过，这这个代建制和和我们税收上上严格规定的的代理有着很

41、很大的不同之之处。这里顺顺便也性学一一下：代建制是一种由由项目出资人人委托有相应应资质的项目目代建人对项项目的可行性性研究、勘察察、设计、监监理、施工等等全过程进行行管理，并按按照建设项目目工期和设计计要求完成建建设任务，直直至项目竣工工验收后交付付使用人的项项目建设管理理模式。“代代建制”是相相对于业主建建设来说的，其其特点是：1、项目建设人人与项目使用用人分离；2、项目代建人人对项目招投投标和勘察、设设计、施工、监监理等建设全全过程进行组组织管理；3、项目代建人人类似于职业业经理人，比比分散的项目目业主更专业业。项目代建制通常常分为工程总总承包和项目目委托管理两两种，前者包包括设计-建建造

42、总承包（DD-B）以及及设计-采购购-施工总承承包（EPCC或交钥匙总总承包：Tuurnkeyy）；后者有有项目管理服服务（PM）以以及项目管理理承包（PMMC）等。如如果将此种综综合性的建设设工程管理方方式后向一体体化，则可以以进入融资领领域，而前向向一体化，则则可以进入项项目经营领域域。原问题：“6、无无正当理由，以以明显偏低价价格将商品房房销售给本公公司股东及相相关联企业及及个人。”学习体会：一、关联企业的的规定1、关联企业的的确定关联企业，是指指有下列关系系之一的公司司、企业和其其他经济组织织： 在资金、经经营、购销等等方面，存在在直接或者间间接的拥有或或者控制关系系； 直接或者间间接

43、地同为第第三者所拥有有或者控制； 在利益上具具有相关联的的其他关系。（征征管法实施细细则）注意：这里指限限制了关联企企业，对于股股东、管理人人员等相关联联个人没有作作出明确的规规定。2、可以调整的的情况纳税人与其关联联企业之间的的业务往来有有下列情形之之一的，税务务机关可以调调整其应纳税税额： 购销业务未未按照独立企企业之间的业业务往来作价价； 融通资金所所支付或者收收取的利息超超过或者低于于没有关联关关系的企业之之间所能同意意的数额，或或者利率超过过或者低于同同类业务的正正常利率； 提供劳务，未未按照独立企企业之间业务务往来收取或或者支付劳务务费用； 转让财产、提提供财产使用用权等业务往往来

44、，未按照照独立企业之之间业务往来来作价或者收收取、支付费费用； 未按照独立立企业之间业业务往来作价价的其他情形形。3、调整的方式式税务机关可可以按照下列列方法调整计计税收入额或或者所得额： 按照独立企企业之间进行行的相同或者者类似业务活活动的价格； 按照再销售售给无关联关关系的第三者者的价格所应应取得的收入入和利润水平平； 按照成本加加合理的费用用和利润； 按照其他合合理的方法。4、非关联企业业的规定纳税人有下列情情形之一的，税税务机关有权权核定其应纳纳税额:(六)纳税人申申报的计税依依据明显偏低低，又无正当当理由的。（税税收征管法）注意：实际上，这这一条的杀伤伤力要比关联联企业的要大大，因为

45、无论论税务部门能能否证明关联联企业，用这这一条就可以以通杀。举个例子：在房房屋销售过程程中，经常会会碰到工商、税税务、银行、房房产等机关和和部门的人员员来买房子，要要求给点优惠惠。正常标价价单价60000元，给他他们优惠后44500元（当当然还是要比比成本高），如如果碰到个较较真的税务人人员，非要按按这一条卡，可可真就没有法法子了。二、营业税的依依据纳税人提供应税税劳务、转让让无形资产或或销售不动产产价格明显偏偏低而无正当当理由的，主主管税务机关关有权按下列列顺序核定其其营业额：（一）按纳税人人当月提供的的同类应税劳劳务或者销售售的同类不动动产的平均价价格核定。（二）按纳税人人最近时期提提供的

46、同类应应税劳务或者者销售的同类类不动产的平平均价格核定定。（三）按下列公公式核定计税税价格：计税价格营业业成本或工程程成本（成本利润润率）（营业税税税率）（营业业税实施细则则）三、所得税的依依据开发企业出现下下列情形之一一的，税务机机关可对其以以往应缴的企企业所得税按按核定征收方方式进行征收收、管理并逐逐步规范,同同时按中华华人民共和国国税收征收管管理法等税税收法律、法法规的规定进进行处理，但但不得事先规规定开发企业业的所得税按按核定征收方方式进行征收收、管理。6.纳税人申报报的计税依据据明显偏低，又又无正当理由由的。（国税发20006311号）而核定的方法如如下：税务机关有权采采用下列任何何

47、一种方法核核定其应纳税税额： 参照当地同同类行业或者者类似行业中中经营规模和和收入水平相相近的纳税人人的税负水平平核定； 按照营业收收入或者成本本加合理的费费用和利润的的方法核定； 按照耗用的的原材料、燃燃料、动力等等推算或者测测算核定； 按照其他合合理方法核定定。 采用前款所列一一种方法不足足以正确核定定应纳税额时时，可以同时时采用两种以以上的方法核核定。 纳税人对税务机机关采取本条条规定的方法法核定的应纳纳税额有异议议的，应当提提供相关证据据，经税务机机关认定后，调调整应纳税额额。（征管法实施细细则）注意：如果真的的需要核定征征收，运作得得当的话，对对于目前的某某些房地产开开发企业可能能倒是一些好好事情。四、一些变通方方式的商榷1、明显偏低价价格对于这个词组，有有两个需要注注意的地方： 明显：明显显的含义应当当是，差距比比较大，从数数字上来说，差差距在15%以内的不能能算是明显吧吧（不过最好好把握一个度度，无论如何何，比成本还还低就属于本本质问题了）； 偏低：这是是一