宝安地产年度财务报表分析148.docx

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1、西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析西南财经大学天天府学院本科毕业论文（设设计）原创性性及知识产权权声明本人郑重声明：所呈交的毕毕业论文（设设计）是本人人在导师的指指导下取得的的成果。对本本论文（设计计）的研究做做出重要贡献献的个人和集集体，均已在在文中以明确确方式标明。因因本毕业论文文（设计）引引起的法律结结果完全由本本人承担。本毕业论文（设设计）成果归归西南财经大大学天府学院院所有。特此声明。毕业论文（设计计）作者签名名：作者专业：作者学号：_ _年_ _月_ _日西南财经大学天天府学院本科科学生毕业论论文（设计）开开题报告表论文（设计）名名称宝安地产年度财财务报表分析析论文（设

2、计）来来源自选论文（设计）类类型B导 师学生姓名专 业一、论文写作目目的、思路与与预期成果（一）、写作目目的分析宝安地产22009年至至2012年年年度财务报报表，以了解解宝安地产的的偿债能力、盈盈利能力、运运营能力等，对对企业的财务务状况和经营营做出评价，为为企业经营者者和投资者提提供财务信息息，并针对问问题给企业经经营者提出建建议（二）、写作思思路首先，介绍近几几年房地产行行业现状，并并且简单介绍绍宝安地产的的发展历程，然然后，通过近近几年宝安地地产资产负债债表、利润表表、现金流量量表披露的历历史财务数据据，详细的分分析宝安地产产的盈利能力力、偿债能力力、运营能力力等，同时选选取三家同行行

3、业上市公司司做出相关比比较，最后通通过分析结果果提出宝安地地产经营过程程中出现的问问题并针对问问题给出对宝宝安地产今后后发展的一些些建议。（三）、预期成成果本文的预期成果果主要有两个方方面，一方面面是分析出宝安安地产在财务务管理上所存存在的问题，二二是分析总结结出合理、规规范的改进意意见。二、任务完成的的阶段内容及及时间安排2013年122月 1日前：根根据设计方向向进行题目选选取，完成开开题报告2013年122月18日前：根据开题报报告确定文献献检索关键词词，开始相关关文献阅读 2013年122月23日前：完成论文文方案设计部部分2014年 11月25日前：完完成毕业论文文的整体框架架201

4、4年 33月20日前：完完成毕业论文文成果，并且且打印成册，上上交论文准备备答辩。三、资料收集计计划资料来源于中国国知网、百度度文库、宝安安地产官网、东东方财富网、华华西证券、万万方数据库、校校图书馆以及及互联网资源源。四、写作的基本本思路第一章：绪论第二章：房地产产行业现状及及宝安地产公公司简介第三章：宝安地地产财务报表表分析第四章：同行业业相比较第五章：财务报报表分析结论论及建议指导教师签名： 日期期：论文（设计）类类型：A理理论研究；BB应用研究究；C软件件设计等；摘要企业财务报表是是企业历年经经营活动成果果与质量的书书面呈现，是是利益关系者者了解上市公公司的重要途途径，对经济济决策也有

5、着着重大影响。使用者可以通过财务报表披露的数据进行筛选，通过对企业运营能力、偿债能力等相关能力的分析，得到自己需要的数据及信息，以了解企业的财务现状和发展趋势，做出正确有效的决策。本文仅以宝安鸿鸿基地产集团团股份有限公公司作为研究究对象，对22009至22012年度度财务报表进进行深度的剖剖析，以了解解其财务现状状及运营情况况。本文首先介绍绍近几年房地地产行业现状状，并且简单单介绍宝安地地产的发展历历程，然后，通通过近几年宝宝安地产资产产负债表、利利润表、现金金流量表披露露的历史财务务数据，详细细的分析宝安安地产的盈利利能力、偿债债能力、运营营能力等，同同时选取三家家同行业上市市公司做出相相关

6、比较，估估计其在行业业中所占的大大概位置地位位，最后通过过分析结果提提出宝安地产产经营过程中中出现的问题题并针对问题题给出对宝安安地产今后发发展的一些建建议。关键词：房地产产企业 财务报表分析 财务能力分分析 建议议AbstracctFinanciial sttatemeents iis thee enteerprisse bussinesss actiivitiees ressults and qqualitty wriitten preseentatiion off stakkeholdders, is ann impoortantt way to unndersttand tthe li

7、istingg Corpporatiion, oon thee econnomic decissions have a siggnificcant iimpactt. Thee userr can throuugh thhe finnanciaal staatemennt dissclosuure off dataa screeeningg, thrrough the aanalyssis off enteerprisse opeeratinng cappacityy, sollvencyy and abiliity, gget thhe datta andd infoormatiion th

8、hey neeed, iin ordder too undeerstannd thee finaanciall situuationn and devellopmennt treend off enteerprisses, tto makke corrrect and eeffecttive ddecisiion maaking.This arrticlee onlyy Baoaan Hunng Kaii Reall Estaate Grroup CCo., LLtd. aas thee reseearch objecct, 20009-20012 annnual finanncial sta

9、teementss in-ddepth analyysis, to unndersttand ttheir finanncial statuus andd operrationnal coonditiions. This articcle fiirst iintrodduced in reecent yearss, thee reall estaate inndustrry staatus, and aa brieef inttroducction of thhe devvelopmment oof Baooan reeal esstate, Thenn, thrrough baoann re

10、all estaate inn receent yeears, the bbalancce sheeet, iincomee stattementt, thee cashh floww stattementt discclosurre of histooricall finaanciall dataa, dettailedd anallysis of thhe Baoan propeerty pprofitt abillity, debt payinng abiility, operrationn abillity, etc., Whille sellectinng thee threee l

11、issted ccompannies iin thee induustry to maake a compaarativve esttimatee its approoximatte loccationn sharre possitionn in tthe inndustrry, annd finnd thee probblems and ggiven to thhe Baooan soome suuggesttions .Key worrds：estatee comppaniess Finaanciall Stattementt Anallysis Propposal目录一、绪论7（一）、研

12、究背背景71、我国房地地产行业现状状72、我国房地产产发展前景8（二）论文研究究的目的及意意义91、研究目的92、研究意义9（三）、研究思思路及组织结结构91、研究思路92、组织结构10二、宝安鸿基地地产集团股份份有限公司10（一）、宝安鸿鸿基地产集团团股份有限公公司简介10（二）、宝宝安地产主要要财务指标分分析11三、宝安地产财财务报表分析析14（一）、长期偿偿债能力分析析14（二）、短短期偿债能力力分析15（三）、运营能能力分析151、应收账款周周转率162、存货周转率率173、流动资产周周转率17（四）、盈利能能力分析19四、同行业的数数据比较20（一）、主要财财务指标对比比20（二）偿

13、债能力力对比23（三）运营能力力对比23（四）盈利利能力对比24五、结论及建议议25（一）、存货变变现能力有待待提高25（二）、提高企企业偿债能力力25（三）、完善企企业运营能力力26文献综述277参考文献366致谢38一、 绪论我国作为世界人人口第一大国国，拥有着十十三亿这么巨巨大的人口数数量。衣食住住行与人们的的生活密不可可分，于是，我我国的房地产产行业也被普普遍密切关注注着。近年来来，我国房地地产行业发展展迅速，对我我国的经济发发展做出了杰杰出的贡献，但但同时，随着着近年来房价价的疯涨，以以及20088年因房地产产行业而起的的全球金融次次贷危机，也也表示着房地地产行业在资资金管理方面存在

14、在着诸多问题题。（一）、研究背背景 年度财财务报表是利利益关系者了了解上市公司司的一种重要要方式，同时时对于经济决决策也有着至至关重要的作作用。年度财财务报表作为为上市企业公公司年度的成成绩单，不论论投资者还是是企业的债权权人，或是监监管者，都需需要对其解读读分析以求获获得所需的信信息。价值的的投资者通过过解读年报，分分析企业的经经营前景和发发展策略，发发觉价值洼地地，进而做出出相关投资决决策。债权人人通过解读年年报，探索企企业战略布局局和公司治理理的水平，评评估是否存在在本金回收风风险。监管者者通过解读年年报，以求看看出相关财务务数字背后发发生的故事，进进而实施有效效的监管。同同一份年度财财

15、务报表，不不同的利益相相关者可以通通过不同的角角度解读出自自己所需要的的信息。1、我国房地产产行业现状因房价逐年增高高，百姓们面面临着“住房难”、“买房难”的严重问题题，于是自22010年起起，国家出台台了新的房地地产调控政策策和银行紧缩缩银根政策，这这一系列新政政策的出台，导导致房地产企企业外部资金金的供应渠道道减少，流动动资金紧缺，资资金链的循环环收到了阻碍碍。流动资金金相当于一个个企业全身的的动脉血管，动动脉血管的某某一处一旦出出现了问题而而堵塞或断裂裂，那么企业业日后的运营营必然出现问问题，甚至自自身难保。房房地产企业的的起步虽然较较晚，但是因因与人们生活活息息相关，于于是发展十分分迅

16、速，并且且已成为我国国支柱产业之之一，因而，房房地产企业必必须重视内部部的管理。据相关统计，房房地产产业每每增加一个百百分点就可使使相关产业的的产值增加11.5个百分分点左右，在在中国，每增增加一亿的住住宅投资就可可拉动相关产产业约1.448亿元的资资金投入。房房地产产业作作为一个密集集型产业，它它的内部资金金管理不仅仅仅影响着自身身的发展，微微小的一举一一动也牵动着着其他的行业业。房地产企企业资金需求求量大而密集集，同时时刻刻受着国家宏宏观调控政策策的影响，因因此，房地产产企业必须立立足于自身，根根据多变的外外部环境及时时调整自己的的管理方式，随随机应变，不不仅时刻奋斗斗在竞争激烈烈的国内环

17、境境中，同时还还要放眼于国国际，谨防国国外房地产企企业的和国际际环境等一些些威胁因素。2、我国房地产产发展前景城市化进程不断断加速，在此此背景下，房房地产行业拥拥有者光明的的发展前景。相相关资料显示示，自20008年全球次次贷危机来，我我国20088年房地产的的销售面积及及价格较之前前年同比下降降百分之十，这这说明我国房房地产行业的的抗风险能力力还有待提高高。在之前房价无理理猛增的情况况出现后，国国家接连多次次出台房地产产调控政策，结结果也显示，房房地产行业经经过了过热的的过程后，之之后随之降温温，房价逐渐渐下降趋于平平稳。房地产产行业的秩序序也越来越规规范。总的来说，在城城市化进程加加快的这

18、一契契机下，房地地产行业拥有有美好的发展展前景。虽然然经历了金融融危机的打击击，但是在国国家宏观调控控的有效控制制下，房地产产行业将会理理性的平稳的的有秩序的发发展。（二）论文研究究的目的及意意义1、研究目的房地产作为我国国的支柱产业业之一，与我我们的生活息息息相关，作作为年轻的一一代，买房也也是我们未来来需要加重关关心的一个问问题，房地产产企业的发展展，也必然牵牵动着其它产产业的发展，而而房地产企业业发展运营的的关键，就是是资金的管理理。本文的研研究目的在于于发现房地产产企业在运营营和发展的过过程中遇到的的资金管理的的问题，进一一步加深对房房地产企业未未来发展运作作的了解。2、研究意义通过对

19、公司的年年度财务报表表分析，以及及外部环境分分析和行情分分析，找出企企业在资金管管理中存在的的问题。本文文的研究意义义在于，通过过科学的方法法找出存在的的问题，并结结合我国国情情和企业内外外部环境，寻寻求行之有效效的对策，为为企业未来的的发展提出科科学有效的建建议。（三）、研究思思路及组织结结构1、研究思路本文以相关理论论知识为基础础，参考前人人的国内外研研究成果，结结合我国房地地产行业的自自身特点，分分析案例公司司目前的资金金财务状况，并并通过同行业业的对比，得得出案例公司司在同行中的的竞争优势及及劣势，通过过对往年案例例公司的财务务报表分析，找找出该公司在在资金管理中中的内部问题题和外部问

20、题题，针对相关关问题，寻求求相关对策。并并对该公司未未来的发展提提出建议。2、组织结构本文大致分为四四个部分，首首先对我国房房地产行业发发展现状简单单介绍及描述述。其次，针针对案例公司司宝安地产有有限公司进行行简单地介绍绍，并且选取取了20099至20122年该公司的的财务报表进进行财务报表表分析，同时时选取同行业业的几家公司司与之相比对对。然后是对对历年来保安安地产有限公公司的财务报报表进行详细细分析，并从从中找出宝安安地产有限公公司在财务管管理中存在的的问题，并且且针对问题寻寻求对策。最最后，通过结结论给出相关关发展建议。二、宝安鸿基地地产集团股份份有限公司（一）、宝安鸿鸿基地产集团团股份

21、有限公公司简介宝安鸿基地产集集团股份有限限公司，19950年12月成立于于宝安县，原原名：深圳市市鸿基（集团团）股份有限限公司，前身身为集体所有有制性质的搬搬运装卸运输输企业，1988年6月改组为深深圳市装卸运运输股份有限限公司，19989年8月，经深圳市市政府批准改改组为内部股股份公司，1993年12月始进行行公众公司改改组，19994年2月中中旬至3月中下旬发发行社会公众众股22000万股，19994年6月月中旬，“深圳市鸿基基(集团)股份有限公公司”成立，同年8月8日日，“深鸿基A”在深交所上上市交易。22009年66月，集团公公司股权结构构进行了重大大调整，中国国宝安集团股股份有限公司

22、司全资企业中国宝安安集团控股有有限公司成为为集团公司第第一大股东，对对宝安鸿基集集团的快速发发展给予了强强有力的支撑撑。宝安鸿基集团在在国内成立了了多家区域性性的房地产开开发公司，已已开发的 “江江南系列”、“汉汉唐系列”、“现现代宜居系列列”等住宅产产品，在业界界享有较高的的知名度和美美誉度，其中中“鸿翠苑”项项目获得深圳圳市优质工程程“金牛奖”，宝宝安地产以“匠匠心筑造生活活”的理念和和强大的品牌牌影响力，赢赢得客户的追追捧和好评。（二）、宝安地地产主要财务务指标分析通过对公司财务务指标分析可可以对公司的的经营情况、发发展能力、盈盈利能力、偿偿债能力、运运营能力等做做一个基本面面的分析，一

23、一个公司运营营能力的强弱弱与否，可以以看出一个公公司在流动资资产管理方面面存在的优势势或问题，而而这些都要参参照公司披露露的财务数据据，根据宝安安地产20008年2012年披披露的财务报报表，本文提提取几个比较较重要的财务务数据进行分分析，如下：图1：宝安地产产2008年至至2012年资资产总额（数据来源：宝宝安地产20008-20012年财务务报表）图2：宝安地产产2013年年总资产组成成百分比（数据来源：宝宝安地产20013年财务务报表）图3：宝安地产产2013年总资产组组成百分比（数据来源：宝宝安地产20013年财务务报表）图1为宝安地产产2008年年至20122年的资产总总额柱状图，通

24、通过图1可以以看出，近几几年来宝安地地产总资产从从2009年年起持续下滑滑，直到20012年才迅迅速增长，总总资产增长率率分别为199.92%、-19.433%、-177.11%、551.85%。20122年宝安地产产有大幅增加加，主要是因因为公司全资资控股子公司司宝安鸿基房房地产获得广广东省惠州市市惠东县港口口滨海旅游度度假区东山海海地段合计面面积为约三万万平方米的土土地使用权，地地块成本约99900万元元。通过图2和图33可以看出，宝宝安地产的总总资产构成中中，流动资产产在主要地位位，有88%的占有率，而而非流动资产产仅仅只占112%，流动动资产的主要要组成部分中中，存货又占占有主要地位位

25、，占总资产产的71.889%，其次次是货币资金金，占总资产产的10.881%，由此此可见，流动动资金管理，必必定在宝安地地产中占据着着十分主要的的地位。图4：宝安地产产2008年至至2012年存货（数据来源：宝宝安地产20008年至20122年资产负债债表）图5：宝安地产产2008年至至2012年主主营业务收入入（数据来源：宝宝安地产20008年至2012年利利润表）图4为宝安地产产2008年至至2012年的的存货总额，从从图中可以看看出，20112年的存货货数量较之22011年增增加了1244.78%，主主要原因是，宝宝安地产不仅仅在20122年获得广东东省惠州市惠惠东县港口滨滨海旅游度假假

26、区东山海地地段合计面积积为约3万平方米的的土地使用权权，同时大股股东在业务和和资产上支持持公司发展且且公司土地资资源丰富，已已获得东莞、湖湖南等多处土土地使用权。公公司被列入了了2011年深深圳城市更新新单元规划制制定计划第三三批计划，方方案已报政府府审批。宝安安地产在全国国多出开发房房产，获得丰丰富的存货。图5为宝安地产2008年至2012年主营业务收入柱状图，由数据可算出，近五年宝安地产主营业务收入增长额分别为118.50%、11.50%、5.15%、5.40%，平均增长额为35.14%，2008年主营业务收入低于其他年份的原因在于受08年国际金融次贷危机的影响，发展出现短暂的停滞。三、宝

27、安地产财财务报表分析析（一）、长期偿偿债能力分析析长期偿债能力，从从字面意思就就可以充分的的看出，长期期偿债能力是是企业对现有有的负债长期期的偿还能力力，这项指标标主要反映企企业现在财务务状况的稳定定程度与安全全程度，它的的主要指标有有四项，本文文通过其中两两项即资产负负债率和产权权比率来详细细分析宝安地地产长期偿债债能力。资产负债率=产权比率=表1 宝安地产产2009-2012年年资产负债率率与产权比率率（数据来源：宝宝安地产20009-20012年年度度财务报表）项目2009201020112012资产负债率64.11%61.31%47.80%59.39%产权比率178.40%158.55

28、%91.48%14655%从表1来看，宝宝安地产099年至12年年资产负债率率除20111年资产负债债率突然降至至47.8%，基本保持持在50%-70%之间间，一般情况况下，企业资资产负债率最最好在高于330%低于770%范围之之间，若资产产负债率过高高，企业负债债过高，偿债债能力低，若若该比率过低低，说明企业业举债情况较较少，但不举举债不代表偿偿债能力高，企企业不举债就就不能将负债债的杠杆作用用良好发挥，使使企业良性发发展。根据表表1数据披露露，宝安地产产资产负债率率在合理范围围内。从产权权比率来看，宝宝安地产产权权比率除20011年低于于100%，其其余在1400%-1800%之间，该该指

29、标越高偿偿债能力越低低，一般情况况下维持在11比1的情况况下较好，而而宝安地产产产权比率基本本在一个较高高的水平，不不在正常范围围内，说明长长期偿债能力力较低。（二）、短期偿偿债能力分析析短期偿债能力，从从字面意思可可以看出，是是一个企业短短期内偿还债债务的能力主主要指标有流流动比率速动动比率和现金金流动负债比比率。流动比率=速动比率=表2 宝安地产产2009-2012流流动比率与速速动比率（数据来源：宝宝安地产20009-20012年年度度财务报表）项目2009201020112012流动比率1.281.281.491.63速动比率0.370.710.460.23表2为宝安地产产四年流动比比

30、率速动比率率，当企业流流动比率在22以上，速动动比率大于11时，企业短短期偿债能力力较强，而从从表中披露数数据来看，宝宝安地产流动动比率一直在在1.28至至1.70之之间，小于22，速动比率率在0.233至0.711之间，小于于1，说明这这两项指标显显示的数据对对债权人略有有不利，宝安安地产短期偿偿债能力较弱弱。（三）、运营能能力分析运营能力分析是是指，通过一系列的的计算，得出企业资资金周转的有有关指标，从从而分析其资资产利用的效效率，是对企企业管理层管管理水平和资资产运用能力力的分析。1、应收账款周周转率应收账款周转率率，同时也可可以称作应收收账款周转次次数。是指，在在一定时期内内，商品的主

31、主营业务收入入净额与平均均应收款项余余额的比值。主主要反映应收收款周转速度度。其公式为为：应收账款周转率率（次数）= 主营业务收入净净额=主营业业务收入-销销售折让应收账款周转天天数=应收账款周转率率反映企业变变现速度与管管理效率，周周转率越高，收收账越快，账账龄越短，流流动性越强，短短期偿债能力力也越强，同同时还可以减减少收账费用用及坏账损失失，增加企业业流动资产的的投资收益。本文根据上述公公式，随机选选取了房地产产行业中与宝宝安地产实力力相当的200家企业，求求出了相关财财务数据的平平均值，用以以与宝安地产产对比分析。表3：宝安地产产与同行业应应收账款周转转率对比 年份企业20102011

32、20122013（9-30）宝安地产159.32002184.37111117.7322360.3578820家企业平均均值149.13992100.5799320.85446425.26559通过表1的数据据，可以看出出，20100年，20111年，宝安安地产应收账账款周转率都都高于这200家同行的平平均值，但自自2012年年起，宝安地地产应收账款款周转率逐渐渐下降，收账账能力减弱，与与同行业相比比，周转速度度较慢，账期期较长，流动动性低于行业业平均。2、存货周转率率存货周转率，也也称作存货周周转次数，是是企业一段时时间内，主营营业务成本与与存货平均余余额之间的比比值，反映企企业存货周转转速

33、度和销货货能力，同时时也衡量企业业生产经营中中的存货运营营效率。其公公式为：存货周转率=存货平均余额=存货周转天数=存货周转率越高高，变现速度度就越快；周周转额越大，资资金占用水平平就越低；存存货占用水平平越低，存货货积压风险就就越小，如此此一来，企业业变现能力以以及资金使用用效率就越好好。表4：宝安地产产与同行业存存货周转率对对比 年份企业2010201120122013宝安地产0.48180.69820.25810.114620家企业平均均值0.33060.24410.24450.1606通过表2数据可可以看出，存存货周转率同同应收账款周周转率的情况况相似，20011年为一一个转折点，存存

34、货周转率下下降，逐渐低低于平均值，说说明存货占用用水平在增加加，变现速度度逐渐减速，资资金占用水平平增加。3、流动资产周周转率流动资产周转率率，是指企业业年销售收入入净额与流动动资产平均总总额的比值，反反映流动资产产周转情况，衡衡量流动资产产利用效率。其其公式为：流动资产周转率率=平均流动资产总总额=流动资产周转率率越高，说明明企业流动资资产利用越充充分，周转速速度越快，流流动资产也会会相对节约，其其发挥效率越越充分；周转转速度越慢，则则需要增加流流动资金周转转，形成资金金的浪费，降降低盈利能力力。表5：宝安地产产与同行业流流动资产周转转率对比2010201120122013宝安地产0.488

35、70.59800.46550.170820家企业平均均值0.37890.31470.28420.1792表3为流动资产产周转率，通通过数据显示示，在渡过了了“房产热”这个阶段后后，房地产行行业发展趋于于理性，与此此同时，原本本的财务指标标也有所回落落，可以看出出，宝安地产产在20133年流动资产产周转率明显显回落至低于于平均水平，这这说明20113年宝安地地产流动资金金紧缺，周转转速度减慢。4、总资产周转转率总资产周转率是是主营业务收收入净额和总总资产的比值值，反映企业业资产使用效效率。其公式式为：总资产周转率=平均资产总额=该周转率越高，企企业全部资产产经营效率就就越高，取得得的收入就高高。

36、若该指标标突然有较大大涨幅而销售售收入并没有有大幅上涨，则则可能大量处处理了固定资资产。表6 宝安地产产2009-2012总总资产周转率率2009201020112012总资产周转率0.270.390.300.36 从表66看宝安地产产四年来总之之产周转率变变动较小，较较为稳定。（四）、盈利能能力分析盈利能力是企业业经营过程中中获取利润的的能力。表7 宝安地产产2008-2009盈盈利能力指标标（数据来源：宝宝安地产20009-20012年年度度财务报表）项目2009201020112012净资产收益率7.51%10.8%14.89%17.86%总资产收益率1.77%4.05%7.44%6.7

37、7%净利率9.24%12.43%17.14%22.53%毛利率23.56%30.84%25.61%37.34%图6 宝安地产产2009-2012年年盈利能力发发展趋势图（数据来源：宝宝安地产20009-20012年年度度财务报表）从表7数据及图图6发展趋势势图来看，宝宝安地产盈利利能力总体呈呈上升趋势，各各项指标平稳稳增长，说明明宝安地产发发展已步入正正轨，20112年，通过过企业员工及及管理人员的的不懈努力，公公司实现营业业收入8.661亿元、归归属于上市公公司股东的净净利润1.993亿元、每每股收益0.41元，发发展速度较22011年同同期增长5.3%、388.4%和336.7%。表8 宝

38、安地产产2009-2012盈盈利质量指标标项目2009201020112012预收款/营业总总收入1.000.930.530.38销售现金流/营营业总收入1.981.240.650.91经营现金流/营营业总收入0.310.69-0.52-0.37表9宝安地产22009-20112三项费用明明细表（数据来源：宝宝安地产20009-20012年年度度财务报表）项目2009201020112012销售费用4162万2149万639万2151万管理费用1.30亿1.13亿7315万7936万财务费用3902万2319万169万793万 从表88与表9来看看，预收款所所占比率逐年年减少，预收收款作为企业

39、业的一项短期期资金来源，在在企业发送商商品或提供劳劳务后可以无无偿使用，在在发送商品后后转为收入，同同时也预示着着企业的销售售情况。现金金流量即企业业一定时期的的现金和现金金等价物的流流入和流出的的数量，经营现金流流量指直接进进行产品生产产、商品销售售或劳务提供供的活动，它它们是企业取取得净收益的的主要交易和和事项。表8数据显显示，自099年后，宝安安地产销售情情况有所下滑滑。从表9所所显示的三项项费用明细表表来看，20011年有一一个显著的变变化，销售费费用减少的原原因在于本期期未推出新的的楼盘预售，广广告费减少，财财务费用和管管理费用的减减少，主要原原因在于20011年宝安安地产转型为为专

40、业房地产产企业，20011年非房房地产业务的的产业剥离，转转让原控股子子公司，期末末不合并报表表所致。 四、同行业的数数据比较（一）、主要财财务指标对比比图7：与同行业业公司资产总总额比较（数据来源：宝宝安地产、世世荣兆业、南南国置业、大大龙地产、荣荣安地产财务务报表）从图中发展趋势势和资产数额额来看，宝安安地产等四家家公司发展趋趋势基本相似似，宝安地产产较之其它几几家企业，竞竞争力稍显薄薄弱。但总体体来说，宝安安地产自身还还是在一个稳稳步上升的过过程，虽然实实力依然略有有欠缺，但找找折线图所示示，宝安地产产正在逐步追追赶其他几家家企业，正处处于稳步发展展的过程。而而荣安地产就就有些许下降降的

41、趋势，世世荣兆业近四四年来发展也也较为缓慢。图8：与同行业业公司存货对对比（图片来源：五五家公司20010年至20133年财务报表表）图9：与同行业业公司主营业业务收入对比比（图片来源：五五家公司20010年至20133年财务报表表）图7反映了各公公司存货数量量，荣安地产产自20111年起存货数数量正在逐渐渐减少，世荣荣兆业近四年年存货数量变变化不大，南南国置业存货货数量增长缓缓慢，而保安安地产子20011年起，拥拥有了全国多多数城市部分分土地使用权权后，存货数数量明显增加加。在图8反反映的主营业业务收入数据据方面，可以以看出，荣安安地产20113年主营业业务收入有了了明显的增加加，宝安地产产

42、和世荣兆业业在主营业务务收入上没有有巨大波动，南南国置业在22012年有有了重大突破破后，20113年又落回回原位。通过以上同行对对比，宝安地地产在同行业业中竞争压力力还是较大，实实力略显逊色色，想要在现现如今房地产产行业中脱颖颖而出，必须须还需努力，从从自身入手，发发现自身管理理不足，找出出解决对策，面面对如今的激激烈“斗争中”能够随机应应变，才能取取得双赢。（二）偿债能力力对比表10 20112年偿债能能力同行业对对比（数据来源：东东方财富网）项目宝安地产世荣兆业南国置业大龙地产流动比率1.633.292.652.66速动比率0.230.491.490.78产权比率146.55%35.19

43、%206.6%83.05%资产负债率59.39%49.85%67.37%40.17%根据表8 20012年偿债债能力同行业业对比，可以以看出，在流流动比率上，只只有宝安地产产小于2，速速动比率宝安安地产也是四四家企业中最最低的，产权权比率只比南南国置业低，说说明宝安地产产在四家企业业中偿债能力力是最弱的，四四家企业在资资产负债率上上都在合理范范围内，宝安安地产在四家家企业中资产产负债率也偏偏高，说明企企业负债较重重，但偿债能能力较弱。（三）运营能力力对比表11 20112年运营能能力同行业对对比（数据来源：东东方财富网）指标名称宝安地产世荣兆业南国置业大龙地产存货周转天数1395.355-80

44、7.172950.822应收账款周转天天3,060.8818.69114.03流动资产周转率率0.46550.31030.39060.0993固定资产周转率率10.402995.1642419.356654.4242总资产周转率0.360.240.390.09根据表3、表44、表5、表表6数据来看看，宝安地产产运营能力在在同行业中排排中等水平，从表11数据显示，在流动资金上，企业流动资金处于紧缺状态，由于房地产企业的特点，房地产企业存货周转天数普遍较长，从数据表示，宝安地产存货周转天数在同行业中较不理想，与其他同行业企业相比，存货变现能力不够，存货积压风险较高，账期较长，周转能力较弱。（四）盈

45、利能力力对比表12 20112年盈利能能力同行业对对比（数据来源：东东方财富网）项目宝安地产世荣兆业南国置业大龙地产净资产收益率17.86%16.67%23.30%-5.36%总资产收益率6.77%9.08%6.68%-5.12%净利率22.53%27.55%20.17%-34.15%毛利率37.34%37.41%32.53%9.62%预收款/营业总总收入0.38%0.33%0.22%0.78%销售现金流/营营业总收入0.91%0.94%0.92%1.46%经营现金流/营营业总收入-0.37%-0.13%-0.82%-1.34%销售费用4162万2500万3079万936万管理费用1.30亿4552万4490万5071万财务费用3902万1992万-770万-20.1万根据表12数据据来看，20012年宝安安地产盈利能能力与其他三三家企业相比比，盈利能力力差不多，实实力相当，宝宝安地产在同同行业整体来来看，盈利能能力虽然缓慢慢提升，但依依然不敌中粮粮地产及万科科集团，排在在同行业中下下水平，在销销售情况上来来看，四家公公司销售情况况差距不大。五、结论及建议议从上述几个方面面的分析总体体来看，宝安安地产在竞争争激