XXXX房地产开发与经营试题tcr.docx

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1、房地产开开发与经经营模拟拟试题一、 单单选题1我国国房地产产开发主主管机构构对房地地产开发发企业实实行资质质管理制制度，共共分为55个资质质等级。其其中一级级房地产产开发企企业的资资质条件件要求注注册资金金不低于于（ B ）。A.10000万万元 BB.20000万万元.30000万万元 .40000万元元2下列列房地产产交易活活动处于于房地产产一级市市场的是是（ D ） A 房屋屋出租 B 房房地产抵抵押 CC土地使使用权转转让 DD土地使使用权出出让3中中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例规定定了各类类土地的的最高出出让年限限，其中中居住用用地最高高出让年年限

2、为（ D ）。A 400年 BB 600年 C 550年 D 70年年4房地地产租金金已收租租金额占占应收租租金额的的百分比比称为（ B ）A 租金金收缴计计划完成成率 BB租金收收缴率C欠租户户发生率率 D陈陈欠租金金收缴率率5（ A ）是是指国家家以土地地所有者者的身份份将土地地使用权权在一定定年限内内让与土土地使用用者，并并由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让金的行行为。A土地地使用权权的出让让 BB.土地地使用权权的转让让C.土地地使用权权划拨 .土地使使用权赠赠与6对预预测中高高收入人人群的住住宅需求求效果较较好的市市场需求求预测方方法是（ B ）A 额定定需求预预测法

3、B 有效需需求预测测法 C线性回回归需求求预测法法 DD假定需需求预测测法7已知知某房地地产今年年的销售售成本为为33115万元元，存货货平均余余额为4411万万元，那那么存货货周转天天数为（ B ）A 8.07 BB 444.611 20 3308按房房地产市市场的规规范程度度划分，可可以把房房地产市市场分为为（ C ）。A、居住住物业市市场、写写字楼市市场、零零售商业业物业市市场、工工业物业业市场和和土地市市场B、甲级级写字楼楼市场、乙乙级写字字楼市场场、甲级级商业物物业市场场和乙级级商业物物业市场场C、房地地产白色色市场、黑黑色市场场、灰色色市场 D、销售售市场、租租赁市场场、抵押押市场

4、、典典当市场场和置换换市场等等9下列列房地产产交易活活动处于于房地产产二级市市场的是是（ CC ） A 房屋屋出租 B 房房地产抵抵押 CC土地使使用权转转让 DD土地使使用权出出让10在在土地一一级市场场上，根根据竞争争性的强强弱可以以采用不不同的土土地使用用权出让让方式，其其中在一一定程度度上排斥斥了市场场机制的的作用，具具有较大大垄断性性的一种种方式是是（ A ）。A 协议议出让 BB招标出出让 拍拍卖出让让 投标出出让11中中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例规定定了各类类土地的的最高出出让年限限，其中中工业用用地最高高出让年年限为( C )。A 400年

5、 BB 600年 C 550年 DD 700年12实实收房地地产租金金占计划划房地产产租金的的百分比比称为（ A ）A 租金金收缴计计划完成成率 BB 陈欠欠租金收收缴率 C欠租租户发生生率 DD租金收收缴率13我我国房地地产开发发主管机机构对房房地产开开发企业业实行资资质管理理制度，共共分为55个资质质等级。其其中一级级房地产产开发企企业的资资质条件件要求注注册资金金不低于于（ C ）。A 40000万万元 B330000万元 220000万元 225000万元14我我国房地地产开发发主管机机构对房房地产开开发企业业实行资资质管理理制度，共共分为55个资质质等级。其其中二级级房地产产开发企企

6、业的资资质条件件要求自自有流动动资金在在（ B ）以以上。A 5000万元元 B 110000万元 115000万元 220000万元15中中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例规定定了各类类土地的的最高出出让年限限，其中中商业、旅旅游、娱娱乐用地地最高出出让年限限为（ AA ）。A 400年 B 660年 CC 500年 D 770年16（ C ）是是指经县县级以上上人民政政府依法法批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后，将将该幅土土地交付付其使用用，或者者将其土土地使用用权无偿偿交付给给土地使使用者使使用的行行为。A土地使使用权的的出让 B土地地使

7、用权权的转让让C土地使使用权划划拨 土土地使用用权赠与与17对对预测中中低收入入人群的的住宅需需求效果果较好的的市场需需求预测测方法是是（ A ）A 额定定需求预预测法 BB有效需需求预测测法C线性回回归需求求预测法法 DD假定需需求预测测法18实实收房地地产租金金占计划划房地产产租金的的百分比比称为（ DD ）A租金收收缴率 B 陈陈欠租金金收缴率率C欠租户户发生率率 DD租金收收缴计划划完成率率19按按房地产产产权让让渡方式式，可以以把房地地产市场场分类（ DD ）。A.居住住物业市市场、写写字楼市市场、零零售商业业物业市市场、工工业物业业市场和和土地市市场B.甲级级写字楼楼市场、乙乙级写

8、字字楼市场场、甲级级商业物物业市场场和乙级级商业物物业市场场C.房地地产白色色市场、黑黑色市场场、灰色色市场 D.销售售市场、租租赁市场场、抵押押市场、典典当市场场和置换换市场等等20根根据中中国人民民银行关关于规范范住房金金融业务务的通知知（银银发2200111995号），银银行发放放住房开开发贷款款的条件件之一是是：房地地产开发发企业自自有资金金应不低低于开发发项目总总投资的的（ C ）A 200 B225 330 33521在在开工前前对工程程内容尚尚不十分分清楚的的情况下下，开发发商适合合采用（ C ）的的合同形形式。A 单价价合同 B 固定总总价合同同C 成本本加酬金金合同 D 分包

9、合合同22我我国房地地产开发发主管机机构对房房地产开开发企业业实行资资质管理理制度，共共分为55个资质质等级。其其中二级级房地产产开发企企业的资资质条件件要求注注册资金金不低于于（ B ）。A 10000万万元 B115000万元 220000万元 225000万元23土土地使用用权的出出让方式式有多种种，其中中（ B ）方式式是一种种有条件件、有选选择、有有控制的的市场竞竞争形式式。既体体现了国国家对土土地使用用的计划划指导，又又充分发发挥市场场机制在在土地使使用权上上的灵活活调节功功能，具具有较大大适应性性。A 协议议出让 BB招标出出让 拍拍卖出让让 投标出出让24中中华人民民共和国国城

10、镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例规定定了各类类土地的的最高出出让年限限，其中中教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地最高出出让年限限为( CC )。A 400年 B 660年 C 50年年 D 70年年25收收回本年年度以前前拖欠租租金额占占本年度度以前拖拖欠房地地产租金金额的百百分比称称为（ B ）A 租金金收缴计计划完成成率 BB 陈欠欠租金收收缴率 C欠租租户发生生率 DD租金收收缴率26已已知某房房地产今今年的销销售成本本为50000万万元，存存货平均均余额为为5000万元，那那么存货货周转天天数为（ C ）A 111 B 110 366 37二、 多多选题1从狭狭义

11、的角角度来看看，房地地产开发发与房地地产经营营的区别别主要表表现为（ AABCDDE ）A 两者者的主体体不完全全相同B 在房房地产项项目市场场运作过过程中所所处的阶阶段不同同C 两者者对主体体的资格格要求不不一样D 两者者所指向向的行为为对象不不同E 随着着房地产产市场的的完善，两两者的作作用会发发生根本本性变化化2影响响房地产产项目开开发的环环境包括括（ ABBCDEE ）A 经济济环境 B 政治环环境 C法律环环境 D社会会环境E自然环环境3房地地产开发发融资方方案的选选择一般般采用比比较分析析法，即即对各个个方案的的（ ABBD ）各指指标用分分级的方方式进行行比较。 A 安全全性 B

12、B 经济济性C适用性性 D可可行性E可靠性性4根据据中国国人民银银行关于于规范住住房金融融业务的的通知，银银行发放放住房开开发贷款款的条件件之一是是：开发发项目同同时必须须具备（ BCCDE ）A 国有有土地规规划许可可证 B国有有土地使使用证 C 建设设用地规规划许可可证 D建设设工程规规划许可可证E建设工工程施工工许可证证5按计计价方式式的不同同，房地地产开发发项目承承包合同同一般分分为（ ABCC ）A总价合合同 B单单价合同同C成本加加酬金合合同 D总总承包合合同 E分包合合同6土地地使用权权的出让让主要有有以下哪哪几种方方式（ ABCC ）A 协议议出让 BB招标出出让 拍拍卖出让让

13、 交换出出让7房地地产市场场是典型型的周期期性市场场，房地地产市场场阶段分分为（ BCCDE ）A 波谷谷 BB 平淡淡 C萧条条 DD复苏 EE兴旺8房地地产企业业经营成成本按成成本与经经营工作作量关系系可分为为（ AAB ）A固定成成本 B变变动成本本 管理费费用 销售售费用 E原材材料成本本9征用用农村集集体所有有的土地地要发生生哪些费费用（ ABBCDEEF ）A土地补补偿费 B青苗苗补偿费费 C地地上附着着物补偿偿费 D安置置补助费费 E新菜地地开发建建设基金金 F耕耕地占用用税10房房地产开开发项目目实施控控制的目目标包括括（ ABCC ）A成本 B项项目工期期 C质质量 DD项目

14、协协调性 E技技术先进进性14城城市土地地使用权权进行商商品经营营，具有有重要意意义，表表现在（ ABCCDEFF ）A.土地地经营是是房地产产经营的的主要内内容，是是房地产产经营的的基础B.土地地经营是是提高我我国土地地利用效效益的核核心活动动C.土地地经营是是我国市市场化改改革的必必不可少少的一环环D.土地地经营是是城市第第三产业业健康发发展的前前提E.土地地经营是是也是适适应我国国对外开开放的一一项必要要的改革革措施F.土地地经营是是城市财财政收入入的重要要来源15影影响房地地产项目目开发的的环境包包括（ ABBCDEE ）A 经济济环境 B 政政治环境境 C法法律环境境 D社社会环境境

15、E自然然环境16房房地产开开发融资资方案的的选择可可用比较较分析法法，即对对各个方方案的（ ABBE ）指指标用分分级的方方式进行行比较。A 安全全性 BB 经济济性 CC适用性性 DD可靠性性 EE可行性性17房房地产物物业管理理程序包包括（ ABCC ）A早期介介入B接接管验收收C楼宇宇入伙 D物业业综合管管理 E物业业经营18根根据中中国人民民银行关关于规范范住房金金融业务务的通知知，银银行发放放住房开开发贷款款的条件件之一是是：开发发项目同同时必须须具备（ ABCCD ）A 国有有土地使使用证 BB 建设设用地规规划许可可证 CC 建设设工程规规划许可可证D 建设设工程施施工许可可证

16、E 国国有土地地规划许许可证32征征用农村村集体所所有的土土地要发发生哪些些费用（ AABCDDEF ）A土地补补偿费 B青苗苗补偿费费 C地地上附着着物补偿偿费 D安置置补助费费 E新菜地地开发建建设基金金 F耕耕地占用用税33房房地产市市场是典典型的周周期性市市场，房房地产市市场阶段段分为（ ABBCD ）A 平淡淡 B 萧条 C复苏苏 D兴兴旺 E波谷谷34一一般来说说，适用用于房地地产开发发项目的的组织结结构有（ DEE ）A直线型型组织结结构B职职能型组组织结构构C直线线职能型型 D矩矩阵型 E事事业部制制35按按照房地地产开发发阶段进进行划分分，房地地产开发发可分为为（ DE ）A

17、 单项项开发 B 小小区开发发 C成成片集中中开发 D土地地开发 E房房屋建设设36 房地产产开发项项目所面面临的经经济环境境主要包包括（ AABCDDE ）A 宏观观经济发发展形势势 B 市民收收入水平平 C贫贫富差异异程度 D利率率 EE贷款条条件三、简答答题1征地地与拆迁迁的区别别是什么么？征地与拆拆迁的区区别是涉涉及的土土地权属属不同。征地是征征用农村村集体所所有的土土地，首首先需要要改变土土地所有有制性质质，变集集体所有有制性质质为国家家所有制制，其次次再改变变土地的的使用方方式。拆迁是国国家按有有关法定定程序收收回土地地使用权权或改变变使用性性质时，对对土地上上附着物物和房屋屋原用

18、户户、住户户进行的的拆迁、安安置、补补偿。不不需改变变土地所所有制性性质。2房地地产开发发融资的的主要形形式有哪哪些？房地产开开发融资资的主要要形式有有银行贷贷款融资资；证券券融资；房地产产信托融融资；房房地产融融资的其其他方式式，包括括联建、参参建融资资、房地地产典当当融资、利利用外资资等形式式。3房地地产开发发的整个个流程分分为哪些些阶段？房地产开开发的整整个流程程分为十十个阶段段，分别别为：开开发商提提出开发发设想、可可行性研研究、申申请项目目用地、项项目设计计、征地地及拆迁迁安置、筹筹措房地地产开发发资金、建建设工程程招标、施施工、市市场营销销与策划划、物业业管理。4土地地使用权权的出

19、让让有哪些些方式？各有什什么特点点？土地使用用权的出出让主要要有三种种方式：协议出出让、招招标出让让和拍卖卖出让。协议出让让在一定定程度上上排斥了了市场机机制，是是一种不不发达的的土地市市场。招标出让让是一种种有条件件、有选选择、有有控制的的市场竞竞争形式式。拍卖出让让是竞争争激烈的的方式。一一般适用用于经济济条件好好、交通通便利、区区位优异异的地段段。5房地地产项目目主要的的定价方方法有哪哪些？房地产项项目的定定价方法法主要有有：成本本加成定定价法、竞竞争价格格定价法法、加权权点数定定价法、顾顾客感受受定价法法。6房地地产开发发投资风风险有哪哪些？房地产开开发投资资风险主主要包括括：财务务风

20、险因因素、购购买力因因素、利利率风险险、变现现风险、社社会风险险和意外外事故风风险等。7房地地产项目目施工招招标的形形式有哪哪些？在国际际市场上上，房地地产项目目施工招招标方式式主要有有公开招招标、邀邀请招标标和议标标3种。 我国招招标投标标法则则规定，招招标方式式只有两两种，即即公开招招标和邀邀请招标标。8物业业管理公公司有什什么权利利和义务务？物业管理理公司的的权利主主要包括括：根据据有关法法规，结结合实际际情况制制定小区区管理办办法；依依照物业业管理合合同和管管理办法法对住宅宅小区实实施管理理；依照照物业管管理合同同和有关关规定收收取管理理费用等等。物业管理理公司的的义务主主要包括括：履

21、行行物业管管理合同同，依法法经营；接受管管理委员员会和住住宅小区区居民的的监督；重大的的管理措措施应当当提交管管委会审审议，并并经管委委会认可可等。9从狭狭义的角角度看，房房地产开开发与房房地产经经营有哪哪些区别别？房地产开开发与房房地产经经营的区区别包括括：两者者的主体体不完全全相同；在房地地产项目目市场运运作过程程中所处处的阶段段不同；两者对对主体的的资格要要求不一一样；两两者所指指向的行行为对象象不同；随着房房地产市市场的完完善，两两者的作作用会发发生根本本性变化化10常常见的组组织结构构类型有有哪些？其中，适适合房地地产项目目的组织织结构类类型有哪哪些？常见的组组织结构构类型有有：直线

22、线型组织织结构；职能型型组织结结构；直直线职能能型；矩矩阵型；事业部部制。适适合房地地产项目目的组织织结构类类型有矩矩阵型和和事业部部型。四、 名名词解释释名词解释释答案1房地地产开发发房地产开开发：由由特定的的经济实实体（具具有开发发资质的的房地产产开发企企业），对对房地产产项目进进行投资资、建设设和管理理，使之之改变用用途或使使用性质质，从而而获得经经济利益益的过程程。2土地地开发土地开发发：土地地开发也也称七通通一平，一一平为平平整土地地。七通通为通给给水、排排水、通通热、通通气、电电力、电电信和公公路。3城市市土地出出让城市土地地出让：是指城城市人民民政府土土地主管管部门依依法将城城市

23、土地地的使用用权出让让给用地地单位（主主要是房房地产开开发公司司），供供其有限限期使用用城市土土地，用用地单位位必须向向城市人人民政府府土地主主管部门门支付土土地出让让金（一一般也称称为毛地地价）。4土地地征用土地征用用：政府府按照法法律规定定的程序序和条件件，将农农村集体体所有土土地转变变为国家家所有的的行为。5物业业管理物业管理理：利用用现代管管理先进进的维修修养护技技术，以以经济手手段管理理物业（包包括建筑筑物及其其附属设设施和相相关场地地），为为业主和和承租人人提供高高效、优优质、经经济的服服务，使使物业发发挥最大大的使用用效益和和经济效效益6房地地产经营营房地产经经营：从从广义上上来

24、讲，就就是指一一切从事事房地产产领域的的经济活活动获得得经济效效益的行行为。从从狭义上上来讲，则则只是指指房屋经经营和城城市土地地经营这这两种房房地产领领域的经经营行为为。7土地地使用权权转让土地使用用权转让让：指经经出让方方式获得得土地使使用权的的土地使使用者，通通过买卖卖、赠与与或其他他合法方方式将土土地使用用权再转转移的行行为8建设设用地规规划许可可证建设用地地规划许许可证：由建设设单位或或个人提提出建设设用地申申请，城城市规划划行政主主管部门门审查批批准的建建设用地地位置、面面积、界界线的法法律凭证证。9建筑筑容积率率建筑容积积率：指指项目规规划建设设用地范范围内全全部建筑筑面积与与规

25、划建建设用地地面积之之比。附附属建筑筑物也计计算在内内，但应应注明不不计算面面积的附附属建筑筑物除外外。10租租金收缴缴率租金收缴缴率：房房地产租租金已收收租金额额占应收收金额的的百分比比。五、 论论述题论述题答案1、房地地产开发发资金筹筹措的渠渠道有哪哪些？如如何通过过发行股股票来进进行筹资资？并简简要谈谈谈中国的的房地产产证券化化趋势。答：房地地产开发发资金筹筹措的渠渠道主要要有银行行贷款融融资、证证券融资资、房地地产信托托融资以以及其他他形式。房地产股股票是股股份制房房地产企企业发放放的股份份入股凭凭证。房房地产股股票的发发行有两两种形式式：募集集式和发发起式。募募集式即即向社会会公开发

26、发行的，可可以在证证券市场场上流通通。发起起式是不不上市的的股票，只只在房地地产股份份企业内内部发行行的股票票，一般般采取记记名股权权的形式式。目前，中中国的房房地产证证券化现现状还处处于不成成熟阶段段，还需需要相当当长的一一段时期期来发展展，但是是证券化化的趋势势是肯定定的。2、请论论述物业业管理市市场的构构成，并并谈谈我我国物业业管理市市场存在在的主要要问题及及解决对对策？答：物业业管理市市场的构构成主要要包括三三个方面面：市场客体体：物业业管理服服务，无无形的市场主体体：需求求主体、供供给主体体市场环境境：各种种交换赖赖以进行行的社会会制度我国物业业管理市市场存在在的主要要问题：物业管管

27、理公司司的行为为不规范范，管理理不到位位；业主主委员会会成立难难；业主主与物业业管理者者的地位位倒置造造成服务务关系扭扭曲等 我国物业业管理市市场解决决对策：完善物物业管理理法规，规规范物业业管理市市场；加加快物业业管理市市场化进进程，建建立优胜胜劣汰的的机制；理顺业业主与物物业公里里公司的的关系；实行扶扶优扶强强政策，引引导物业业公司走走规模经经营的路路子，创创立自己己的品牌牌等等对对策 3、房地地产开发发项目建建设的三三大目标标是什么么，它们们之间是是什么关关系，你你是如何何理解的的？答：房地地产开发发项目建建设的三三大目标标分别是是：项目目建设投投资（成成本）、进进度（或或工期）、质质量

28、。开开发项目目建设三三大目标标之间的的关系既既有对立立的一面面，也有有统一的的一面。 开发项目目建设三三大目标标之间的的对立关关系：分分别阐述述质量与与成本、质质量与工工期、工工期与成成本之间间的对立立关系。例例如：如如果项目目建设的的功能和和质量要要求高，就就需要投投入更多多成本。如如果要加加快进度度，缩短短工期，则则需要增增加成本本，同时时也可能能会影响响质量。开发项目目建设三三大目标标之间的的统一关关系：分分别阐述述质量与与成本、质质量与工工期、工工期与成成本之间间的统一一关系。例例如：加加快进度度、缩短短工期虽虽然需要要增加一一定的投投资，但但是可以以使整个个开发项项目建设设提前投投入

29、使用用，从而而提早发发挥投资资效益，还还能在一一定程度度上减少少利息支支出，减减少成本本。如果果施工质质量好，可可减少投投入使用用后的维维修费用用，也可可以减少少成本。4、房地地产开发发融资方方案的内内容包括括什么，确确定房地地产开发发融资方方案的考考虑因素素有哪些些，如何何选择房房地产开开发融资资方案？答：房地地产开发发融资方方案的内内容包括括：欲筹筹集资金金的币种种、数额额；融资资流量；资金来来源构成成；融资资风险分分析及风风险管理理措施，房房地产开开发企业业资金投投入和资资金偿还还要求相相适应的的不同时时间内筹筹集资金金和偿还还资金的的数量。融融资成本本预算；融资方方法和明明确融资资的权

30、利利责任关关系。确定房地地产开发发融资方方案的考考虑因素素包括：合理的的融资规规模；正正确选择择房地产产开发融融资的渠渠道和方方式，降降低融资资成本；统筹考考虑房地地产开发发的融资资与投资资；提高高房地产产开发资资金的使使用效益益；按规规定建立立资本金金制度；优化房房地产开开发的资资金结构构。 选择房地地产开发发融资方方案：选选择房地地产开发发融资方方案的方方法，一一般采用用比较分分析法。分分别从各各个可行行的房地地产开发发融资方方案的安安全性、经经济性和和可行性性用分级级评价的的方式进进行比较较，即将将安全性性、经济济性和可可行性各各指标按按优劣顺顺序排列列为ABBCD四四级，选选择出安安全

31、性、经经济性和和可行性性3项指指标均令令人满意意的方案案。5、房地地产开发发项目土土地使用用权的取取得方式式有哪些些？每种种方式的的含义是是什么，有有哪些特特点？一一般来说说，国家家机关、军军事用地地和公益益事业用用地通常常采用哪哪种方式式取得土土地使用用权，简简单谈谈谈理由？答：房地地产开发发项目土土地使用用权的取取得主要要有3种种方式，即即土地使使用权出出让、转转让和划划拨。土地使用用权出让让是指国国家以土土地所有有者的身身份将土土地使用用权在一一定年限限内让与与土地使使用者，并并由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让金的行行为。土土地使用用权出让让的特点点：土地地所有权权与使用

32、用权分离离；有偿偿性；有有期限性性土地使用用权转让让是指经经出让方方式获得得土地使使用权的的土地使使用者，通通过买卖卖、赠与与或其他他合法方方式将土土地使用用权再转转移的行行为。土土地使用用权转让让只能在在原土地地使用权权出让合合同规定定的权利利义务范范围内进进行，权权利人不不得扩张张其权利利内容。土地使用用权划拨拨的含义义：指经经县级以以上人民民政府依依法批准准，在土土地使用用者缴纳纳补偿、安安置等费费用后，将将该幅土土地交付付其使用用，或者者将其土土地使用用权无偿偿交付给给土地使使用者的的行为。土土地使用用权划拨拨的特征征：没有有明确的的期限；无须支支付土地地使用权权出让金金；不能能随意转转让、出出租和抵抵押。一般来说说，国家家机关、军军事用地地和公益益事业用用地通常常采用土土地使用用权的划划拨形式式，因为为国家机机关、军军事用地地和公益益事业用用地是为为了满足足社会公公众利益益的需要要，不以以盈利为为目的。从从三种土土地使用用权取得得的方式式来看，划划拨这种种形式是是比较适适合的。