某地产房地产公司财务分析报告5017.docx

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1、 万科房地产公司司财务分析报报告 实习对象 ： 实实习名称 ： 财务报表表分析 小组成员 ： 实习时间 ：20111.1.52011.1.11 万科房地产集团团财务分析一 企业简介(一)企业概况况万科集团股份有有限公司成立立于19844年5月，以以房地产为核核心业务，是是中国大陆首首批公开上市市的企业之一一。至20003年6月330日止，公公司总资产994.73亿亿元，净资产产42.855 亿元。1988年122月，公司公公开向社会发发行股票2,800万股股，集资人民民币2,8000万元，资资产及经营规规模迅速扩大大。19911年1月299日本公司之之A股在深圳圳证券交易所所挂牌交易。1991

2、年6月月，公司通过过配售和定向向发行新股22,836万万股，集资人人民币1.227亿元，公公司开始跨地地域发展。1992年底，上上海万科城市市花园项目正正式启动，大大众住宅项目目的开发被确确定为万科的的核心业务，万万科开始进行行业务调整。1993年3月月，本公司发发行4,5000万股B股股，该等股份份于19933年5月288日在深圳证证券交易所上上市。B股募募股资金455,135万万港元，主要要投资于房地地产开发，房房地产核心业业务进一步突突显。19997年6月，公公司增资配股股募集资金人人民币3.883亿元，主主要投资于深深圳住宅开发发，推动公司司房地产业务务发展更上一一个台阶。22000年

3、初初，公司增资资配股募集资资金人民币66.25亿元元，公司实力力进一步增强强。公司于20011年将直接及及间接持有的的万佳百货股股份有限公司司72%的股股份转让予中中国华润总公公司及其附属属公司，成为为专一的房地地产公司。2002年6月月，万科发行行可转换公司司债券，募集集资金15亿亿，进一步增增强了发展房房地产核心业业务的资金实实力。公司于19888年介入房地地产领域，11992年正正式确定大众众住宅开发为为核心业务，截截止20022年底已进入入深圳、上海海、北京、天天津、沈阳、成成都、武汉、南南京、长春、南南昌和佛山进进行住宅开发发，20033年上半年万万科又先后进进入鞍山、大大连、中山、

4、广广州，目前万万科业务已经经扩展到155个大中城市市凭借一贯的的创新精神及及专业开发优优势，公司树树立了住宅品品牌，并获得得良好的投资资回报。 （二二）股本结构构窗体底端变动日期2010-066-302009-122-292009-066-302008-122-312008-066-19公告日期2010-088-102009-122-262009-088-042009-033-102008-066-05变动原因定期报告其它上市定期报告定期报告送、转股总股本10995211.022万万股10995211.022万万股10995211.022万万股10995211.022万万股10995211.0

5、22万万股流通股流通A股965607.991万股股965609.491万股股939209.491万股股939021.765万股股941385.831万股股高管股0万股0万股0万股0万股0万股限售A股2417.4884万股2415.9884万股28815.9984万股29003.771万股26639.6643万股流通B股131495.547万股股131495.547万股股131495.547万股股131495.547万股股流通H股0万股0万股0万股0万股0万股国家股0万股0万股0万股0万股0万股国有法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内发起人股0万股0万

6、股0万股0万股0万股募集法人股0万股0万股0万股0万股0万股一般法人股0万股0万股0万股0万股0万股战略投资者持股股0万股0万股0万股0万股0万股基金持股0万股0万股0万股0万股0万股转配股0万股0万股0万股0万股0万股内部职工股0万股0万股0万股0万股0万股优先股0万股0万股0万股0万股0万股二 企业财务分析（一） 偿债能力分析 能否到期期偿债是企业业生存的根本本问题, 偿偿债能力是决决定企业财务务状况的重要要因素之一。下下面从短期和和长期两个方方面来分析万万科的偿债能能力。1. 短期偿债能力分分析（见下表表）200420052006200720082009流动比率1.991.992.512

7、.132.141.83速动比率0.530.370.570.320.730.46现金比率0.142-0.2080.2660.178在短期偿债能力力的分析中, 流动比率率是一个重要要指标, 近近年来该指标标呈波浪式变变动趋势, 07 年流流动比率降低低源于短期借借款的增加, 08 年年的回款情况况良好使其上上升, 099年降低0.58, 但但仍然高于同同年行业0.539 的的平均水平。由由于存货存在在销售及压价价的风险, 且房地产行行业存在存货货比例高的特特点, 因此此速动比率比比流动比率更更具有参考价价值。07年年万科经营规规模扩大、项项目储备增加加的同时也使使短期借款、应应付账款等流流动负债增

8、加加, 因此指指标在07 年降低了00.28, 08 年销销售情况向好好, 比率上上升有所上升升, 09 年再次低于于同年行业平平均值。究其其原因, 房房地产企业在在收到预售的的楼款时只能能计入流动负负债中的预收收账款, 相相应的存货尚尚不能结转, 由于预售售楼宇增加, 09 年年流动负债中中预收账款较较去年增长33 倍, 万万科实际的偿偿债能力因而而得以提高, 但反映在在财务指标上上, 则流动动负债增加, 速动比率率下降。以上上两比率均处处于行业中上上游水平。再再来关注反映映经营成果偿偿还短期债务务的能力的现现金流动比率率, 其现金金偿债能力较较弱, 但近近年来呈上升升趋势。077年房地产项

9、项目支出增多多, 比率为为负, 099年有所下降降, 但该年年流动负债结结构有所变化化, 流动负负债中预收账账款增长较多多,但没有偿债债压力。就本本行业来说, 万科短期期偿债能力较较好, 且逐逐步提高,但应重视现现金为王的原原则, 加强强现金流的管管理。2. 长期偿债能力(1) 资本资资产结构分析析。为保证长长期债务的安安全性, 企企业必须由有有较为合理的的资本结构。从从图1、图22 来看, 资产中流动动资产比重大大, 且大致致呈上升趋势势, 高于行行业平均比重重; 大部分分流动资产由由长期筹资而而得, 风险险较小, 属属稳健型资本本资产结构。 图图1 图图2资产分析: 资资产中长期投投资,

10、无形形资产和固定定资产比重较较小, 波动动幅度不大。在在流动资产中中, 存货占占据相当大的的比重。预付付账款、其他他应收款随业业务量增长而而有所增长, 同时货币币资金量有所所上升。原因因是房地产行行业特点: 首先, 企企业会计制度度规定, 房房地产企业在在收到客户的的预售房款后后并不能将存存货结转到主主营业务成本本, 只能待待客户入住和和签订楼宇销销售合同且主主要风险转移移时, 才能能确认收入并并结转成本, 因此, 房地产企业业往往有很大大的存货余额额; 其次, 对于写字字楼项目,付付款方式多为为分期付款, 所以写字字楼的销售会会给企业带来来大量的应收收账款。具体体到万科, 除了具有房房地产业

11、的特特点以外, 这也是其在在近3 年的的战略扩张中中不断增加储储备的结果。近近3 年存货货的结构质量量有所提高, 但应持续续注意做好存存货的管理和和销售工作, 提高资产产质量。关于于应收账款, 由于其核核心业务是商商业住宅, 所以应收账账款在流动资资产中比重不不大且近两年年来有所下降降, 可能是是收款工作开开展顺利。负债结构分析: 流动负债结结构: 在借借款中, 短短期借款占很很大部分,但但近年在资产产中所占比重重有所降低, 说明其融融资结构变化化, 对短期期借款有所控控制, 且短短期借款一般般采用抵押或或担保的方式式取得,这是是短期融资门门槛提高的一一个必然反应应。应付账款款比重上升主主要由

12、于业务务规模的扩大大, 也可能能是商业信誉誉增强使其可可以延迟付款款或者是可能能是其资金周周转出现问题题, 应引起起重视。长期负债结结构:长期借借款近年急剧剧上升, 说说明企业开始始注重长期负负债的融资方方式, 同时时也可以看出出近阶段万科科对于资金需需求的迫切。整整体负债结构构有从短期负负债融资逐渐渐转向长期负负债融资变化化趋势。在长长期偿债能力力的分析中, 资产负债债率反映了债债权人受保护护的程度, 是一项重要要指标。万科科近年来进行行了规模较大大的股权融资资和债券融资资, 但仍保保持着的稳健健的资产负债债率, 为更更大程度地利利用财务杠杆杆提供了空间间, 这对房房地产企业尤尤为重要。(

13、2) 资金金成本与现金金债务总额比比率图3可见, 万万科的融资成成本呈上升趋趋势。主要原原因是国家政政策的变化, 这将是未未来行业发展展的整体趋势势。而现金债债务总额比率率反映了公司司最大的付息息能力, 只只要能按时付付息就能借新新债换旧债, 维持债务务能力。但万万科用经营现现金来偿还债债务的能力不不稳定。 图3综上所述, 金金融政策的变变化, 对融融资渠道的拓拓展提出了更更高的要求, 土地政策策的变化, 也进一步增增加了房地产产企业的资金金需求, 信信贷门槛上升升、信贷空间间收紧是必然然趋势。企业业面临资金紧紧张的压力和和过度依赖银银行信贷即以以短期贷款为为主的不确定定风险, 有有效解决多渠

14、渠道融资, 改善负债结结构成为新的的挑战。（二） 营运能力分析营运能力体现了了企业运用资资产的能力, 资产运用用效率高, 则可以用较较少的投入获获取较高的收收益。下面从从长期和短期期两方面来分分析万科的营营运能力:1. 短期资产产营运能力( 1) 存货货周转率。存存货对企业经经营活动变化化具有特殊的的敏感性, 控制失败会会导致成本过过度, 作为为万科的主要要资产, 存存货的管理更更是举足轻重重。由于万科科业务规模扩扩大, 存货货规模增长速速度大于其销销售增长的速速度, 因此此存货的周转转率逐年下降降若该指标过过小, 则发发生跌价损失失的风险较大大,但万科的销销售规模也保保持了较快的的增长, 在

15、在业务量扩大大时, 存货货量是充足货货源的必要保保证, 且存存货中拟开发发产品和已完完工产品比重重下降, 在在建开发产品品比重大幅上上升, 存货货结构更加合合理。因此, 存货周转转率的波动幅幅度在正常范范围, 但仍仍应提高存货货管理水平和和资产利用效效率, 注重重获取优质项项目, 加快快项目的开发发速度, 提提高资金利用用效率, 充充分发挥规模模效应, 保保持适度的增增长速度。( 2) 应收收账款周转率率。7 年来来万科的应收收账款周转率率有了较大幅幅度的上升( 见表) , 原因是是主营业务的的大幅上升,较严格的信信用政策和收收账政策的有有效实施。年份2006200720082009应收帐款周

16、转率率13.9016.0023.7628.07 3.长期资产营营运能力固定资产周转率率急剧上升是是由处置、核核销部分固定定资产及近年年来主营业务务量的大幅增增长所致, 说明万科保保持了高度的的固定资产利利用率和管理理效率, 同同时也反映了了其固定资产产与主要业务务关联度不高高。总资产周周转率取决于于每一项资产产周转率的高高低, 该指指标( 见下下表) 近年年的下降趋势势主要是由于于存货周转率率的下降, 但其毛利率率, 应收账账款和固定资资产利用率的的提高使其下下降幅度较小小, 万科要要提高总资产产周转率, 必须改善存存货的管理。年份2006200720082009总资产周转率0.620.690

17、.600.57 总的来说, 万万科的资产营营运能力较强强, 尤其是是其应收账款款、固定资产产的营运能力力非常优秀, 堪称行业业典范。但近近年来的土地地储备和在建建工程的增多多, 存货管管理效率下降降较为明显, 因此造成成了总资产管管理效率降低低, 管理层层应关注存货货的管理。（三） 盈利能力分析盈利能力关系投投资者的回报报, 是债权权人收回债权权的根本保障障, 是企业业至关重要的的能力。1. 营业收入入分析营业收入是企业业营销能力的的综合反映, 是获利能能力的基础, 也是企业业发展的根本本。从下表可见, 珠江三角洲洲及长江三角角洲地区是其其利润的主要要来源。企业业初步形成了了以长江三角角洲、珠

18、江三三角洲和环渤渤海地域为主主, 以其他他区域经济中中心城市为辅辅的“3+X”跨地域布局局。以深圳和和上海为核心心的重点投资资以及不断推推进的二线城城市扩张是保保障业绩获得得快速增长的的主要因素。 20009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期间费用用分析期间费用是企业业降低成本的的能力, 与与技术水平, 产品设计计, 规模经经济和对成本本的管理水平平密切相关。在在营业费用增增长率有所降降低的3 年年间

19、, 销售售增速仍保持持上升态势,除市场销售售向好外, 还反映了销销售管理水平平有很大的提提高。由下表表可见, 管管理费用的增增长幅度不小小, 良好的的管理关固然然是企业发展展的核心, 但也应进行行适度的控制制。由于房地地产业需要大大量资金作后后盾, 银行行借款利息大大量资本化的的同时也存在在大量的银行行存款。因此此, 万科在在存在大量借借款的情况下下, 其财务务费用却为负负数, 管理理层应注意提提高资金利用用效率。 各项目增长长幅度表年份2006-200072007-200082008-20009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99%41.83%管理费

20、用43.17%0.48%42.82%3. 主营业务务利润及利润润构成分析主营业务利润率率分析: 由由下表可见, 06- 009 年销售售毛利率逐渐渐增长。077 年根据市市场供需两旺旺, 房价稳稳步上升的变变化以及对未未来市场土地地资源稀缺性性的预期, 企业调高了了部分项目的的售价, 项项目毛利率明明显增长。008 年净资资产收益率为为近年来最高高点, 效益益取得长足进进步。其项目目阶梯形的收收入, 具有有稳定性和较较强的抗风险险能力, 抹抹平了行业波波动带来的影影响。年份2006200720082009销售净利润8.368.511.4512.79销售毛利润20.0922.5125.7528.

21、72利润构成分析: 由上表可可见, 万科科主营业务利利润呈上升趋趋势, 其中中房地产业务务为其主要来来源, 毛利利率保持稳定定的增长态势势, 而物业业管理业务获获利能力有待待加强。20006 年后后净利润的增增长在很大程程度上靠营业业利润的增长长, 同时投投资收益的比比重下降趋势势明显。营业业外收支净额额的比重逐渐渐减少。4. 盈利能力力指标(1) 资产报报酬率和净资资产报酬率。这这两项指标呈呈上升趋势( 见下表) 。说说明企业盈利利能力不断提提高。年份2006200720082009资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%

22、( 2) 经营营指数与每股股现金流量。经经营现金净流流量与净利润润的比率反映映了企业收益益的质量。下下表显示该指指标波动幅度度较大, 说说明现金流缺缺乏稳定性, 存在较大大的风险。这这种不确定性性主要是由于于增加存货所所致, 因此此, 万科应应加强现金流流的管理, 降低市场风风险, 提高高运作效率, 保证业务务开展的灵活活度。例如, 08 年年, 加强对对项目开发节节奏的管理, 加快销售售, 对不同同的采用不同同的租售策略略, 进一步步消化现房库库存, 加快快项目资金周周转速度; 09 年贯贯彻“现金为王”的策略,调减全年开开工和竣工计计划, 以减减少现金支出出, 都取得得了不错的效效果。年份

23、2006200720082009经营指数0.621.19-2.730.34每股收益07 年的大幅下下降是由于006 年实行行了10 增增10 的股股票股利政策策, 因此, 实际股东东的收益还是是增长了。该该指标一直保保持较平稳的的态势, 在在不断增资的的情况下, 仍能保持一一定的每股收收益, 说明明万科有较强强的获利能力力。09 年年行业平均每每股现金流量量为0.4004。该指标标偏低, 主主要是由于每每年公积金转转股使股本规规模扩大, 其次, 反反映了万科获获取现金能力力偏低。年份2006200720082009每股现金流量0.26-1.060.460.23通过以上分析可可见, 万科科拥有较

24、强的的获利能力, 且这种获获利能力有很很好的稳定性性。在行业沧沧海桑田变化化的十年, 万科一直保保持了很高的的盈利水平, 除了市场场强大需求外外, 说明其其拥有很高的的管理水平和和决策能力, 另外, 规范、均好好的价值观也也是其长盛不不衰的秘诀。（四） 可持续发展指标标趋势分析企业可持续发展展战略是指企企业在追求自自我生存和永永续发展的过过程中，既要要考虑企业经经营目标的实实现和提高企企业市场地位位，又要保持持企业在已领领先的竞争领领域和未来扩扩张的经营环环境中始终保保持持续的盈盈利增长和能能力的提高，保保证企业在相相当长的时间间内长盛不衰衰。企业发展是指企企业面对未来来未知环境的的适应，使企

25、企业得以进一一步运行，实实现企业目标标。 可持续发展是既既要考虑当前前发展的需要要,又要考虑虑未来发展的的需要;不能能以牺牲后期期的利益为代代价,来换取取现在的发展展,满足现在在利益。同时时可持续发展展也包括面对对不可预期的的环境震荡,而持续保持持发展趋势的的一种发展观观。 企业战略是企业业如何运行的的指导思想，它它是对处于不不断变化的竞竞争环境之中中的企业的过去去运行情况及及未来运行情情况的一种总总体表述。企业可持续发展展战略非常繁繁杂，但是众众多理论都是是从企业内部部某一方面的的特性来论述述的。根据国国内外研究者者和实际工作作者的总结，可可以把企业并并购区分为以以下几种类型型。 企业可持续

26、发展展战略主要有有创新可持续续发展战略、文文化可持续发发展战略、制制度可持续发发展战略、核核心竞争力可可持续发展战战略、要素可可持续发展战战略。 （1）创新可持持续发展战略略 所谓创新可持续续发展战略，即即企业可持续续发展的核心心是创新。企企业的核心问问题是有效益益，有效益不不仅要有体制制上的保证，而而且必须不断断创新。只有有不断创新的的企业，才能能保证其效益益的持续性，也也即企业的可可持续发展。横横向并购，是是指生产或经经营同一类产产品的企业间间的并购。 （2）文化持续续发展战略 所谓文化可持续续发展战略，即即企业发展的的核心是企业业文化。企业业面对纷繁变变化的内外部部环境，企业业发展是靠企

27、企业文化的主主导。 （3）制度持续续发展战略 所谓制度可持续续发展战略，是是指企业获得得可持续发展展主要源于企企业制度。 （4）核心竞争争力可持续发发展战略 企业核心竞争力力是指企业区区别与企业而而具有本企业业特性的相对对竞争能力。而而企业核心竞竞争力可持续续发展战略是是指企业可持持续发展主要要是培育企业业核心竞争力力。 （5）要素可持持续发展战略略 要素可持续发展展战略认为企企业发展取决决于以下几种种要素：人力力、知识、信信息、技术、领领导、资金、营营销。房地产行业存在在两个根本特特点: 首先先, 住宅兼兼有社会和投投资属性, 是生活必需需品和改善生生活质量的重重要元素,也投资获利利的载体。

28、其其次, 中国国正处于城市市化进程中, 居民的购购买力稳步增增长, 住房房货币化改革革的进一步深深入和购房信信贷业务的健健康发展将推推动住宅需求求长期持续增增长。鉴于房房地产业在国国民经济中的的重要地位, 政府的调调控是行业发发展中不可忽忽视的一个重重要因素, 但它的出发发点是防范市市场波动带来来的风险。房房地产规范政政策的相继出出台、消费者者品牌意识的的不断强化, 将有助于于行业优胜劣劣汰正常机制制的运行。因因此, 商品品住宅市场在在未来十年仍仍将是中国最最具潜力和发发展空间的行行业之一。对对于透明度高高、获得投资资者信赖,拥有管理、团团队、产品、融融资优势的万万科来说, 国内市场的的发展前

29、景是是良好的。而从金融市场和和消费者偏好好两个角度来来看, 行业业发展的广阔阔前景和集中中化的必然趋趋势提供了广广阔的空间和和巨大机会的的同时, 也也蕴涵着挑战战。挑战之一一在于行业国国际化加速, 房地产企企业、投资银银行、基金管管理公司加快快了进入中国国内地的步伐伐, 其资金金实力、国际际融资能力都都远高国内企企业平均水平平。更重要的的是, 行业业竞争最终将将是核心技术术的竞争, 目前日本最最优秀的住宅宅开发商, 拥有数千项项专利, 而而万科尽管走走在国内前列列, 但其已已经获得和正正在申请的专专利合计也只只有几十件。挑挑战之二, 目前国内住住宅开发的粗粗放模式, 已经无法适适应未来可持持续

30、发展的需需求, 工厂厂化比率远远远低于发达国国家水平, 产品建造精精度低, 行行业现有的生生产和运作模模式要进行改改革。而万科科正在这些方方面努力的改改进, 相信信它在明天的的赛场上会有有上佳的表现现。三2009年年万科集团重重大事件（一）事件一 万科（00000022）4日晚间间公布了122月份销售及及新增项目情情况。公告显显示，2009年万科实现现销售面积8897.7万万平方米，销销售金额10081.6亿亿元，同比分分别增长355.3%和770.5%。至至此，作为全全国首个年销销售额达到千千亿级的住宅宅企业，万科科全年销售业业绩完美收官官。2009年最后一个个月，万科共共实现销售面面积68

31、.99万平方米，销销售金额833.5亿元，同同比增长699.8%和551.3%，但但环比有所下下降。在万科科登上千亿级级销售平台的的同时，万科科旗下北京和和深圳两家子子公司年销售售额也突破百百亿，共同刷刷新了国内住住宅企业单个个城市年销售售额的记录。万万科2009年销售数据据呈现的另一一个特点是，客客户一次性付付款的占比明明显提高，22008年该该数据的比例例为18%，而而2009年则高达226%，其中中9月底政策策出台后的第第四季度更是是达到了322%。这一变变化充分体现现了房贷紧缩缩对客户杠杆杆化水平的影影响，同时也也说明政策的的执行是严格格、到位的。(二) 事件二二 2009年年是中国商

32、业业地产发展史史上具有重要要意义的一年年，虽然全球球性金融危机机具有一定的的负面影响，但但总体上20009年中国国商业地产激激流勇进，可可圈可点，发发生了诸多具具有标志性的的重大事件，在在中国商业地地产史上发生生了多个第一一或创造了新新的记录，各各路大腕企业业在商业地产产上或有不凡凡表现或跃跃跃欲试。 20099年11月116日,位于于深圳大梅沙沙的万科新总总部,万科集集团总裁郁亮亮首次对外公公布了万科的的新战略：万万科未来将加加大持有型物物业的储备,并在近期内内陆续推出养养老物业、酒酒店及商业配配套等多种物物业类型。其其中,住宅产产品仍占据880%比重,其余20%则将开发持持有型物业，进进军

33、商业地产产。四行业比较 20099中国房地产产百强研究报报告披露，综综合考虑企业业规模性、盈盈利性、成长长性、偿债能能力、运营效效率和纳税六六个方面的220个指标，万万科企业股份份有限公司位位列房地产企企业综合实力力第一。以下图表示万科科集团和一些些同行业企业业的各项对比比。(1) 销售业绩对比 房房地产上市企企业20099年与20110年销售业业绩对比企业名称2010年上半半年销售金额额（亿元）2009年上半半年销售金额额（亿元）增长率（%）万科集团35526932恒大集团21111288保利地产2081957绿地集团20791127绿城中国20416524图表分析：万科科集团销售金金额第一

34、，从从2009年年到20100年销售情况况呈现递增趋趋势，但是和和同行业其他他房地产公司司相比较，增增长幅度不大大。（2）长期负债债能力分析比比较1 净负债率对比2.真实资产负负债率对比 从上面两个图表表中可以看出出：万科集团团的负债率低低，真实资产产负债率也较较偏低，从而而反映了万科科集团的偿债债能力很强。（3）20077年20009年四大房房地产企业新新开工面积比比较200720082009保利地产400450550万科集团780580550金地集团250140140绿城中国390300390 这个表表格可以看出出，万科集团团的企业规模模在不断的扩扩大，企业运运营良好，发发展前景良好好。

35、（4）重要房房地产上市公公司在不同城城市的市场占占有率比较从上图可以看出出，万科集团团在中国重要要城市的市场场占有率较高高，比同行业业其他的房地地产公司市场场覆盖面更广广。综上所述，万科科集团是国内内房地产行业业的绝对龙头头，市场占有有率连年提高高，并多年保保持全国第一一的位置。在在企业经营管管理，住宅产产业化上具有有独特的竞争争力，具有很很好的发展前前景。五万科存在的的问题以及建建议（一）存在问题题1. 资金需求求的压力日益益增大。2. 现金流的的管理。万科科有关获得现现金能力和现现金周转能力力的指标都不不令人满意, 而现金如如同一个企业业的血液,缺少现金流流会使一个蓬蓬勃发展的企企业陷入瘫

36、痪痪。3. 存货的管管理。万科拥拥有数额巨大大的存货量, 这既是未未来发展的保保障, 又是是万科风险的的主要来源。（二）建议 1.为了了满足未来的的资金需求, 建议万科科继续加快销销售, 增加加经营活动现现金流入, 充分运用财务务杠杆, 积积极寻找战略略合作机会, 并进一步步开拓融资渠渠道。而规模模扩张带来的的风险控制又又将对万科的的专业能力和和组织能力提提出新的要求求。2.万科集团在在看到企业优优秀的盈利能能力的同时, 也提醒高度重重视现金的管管理。3.万科拥有数数额巨大的存存货量, 这这既是未来发发展的保障, 又是万科科风险的主要要来源, 从从目前万科管管理现状来看看, 建议进进一步优化存存货结构, 适度控制存存货数量。