2、购物中心工程与物业管理hbb.docx

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1、商业地产产知识竞竞赛知识识点购物中中心工程程与物业业管理实实务（专项业业务类）商业物业业的前期期管理1. 项目设计计阶段商业管理理在规划划设计阶阶段就介介入方案案的修改改、优化化和决策策，把平平时管理理实践过过程中掌掌握的信信息反馈馈给设计计师，在在设计时时充分考考虑到商商业物业业经营和和管理的的实际需需要，提提高设计计品质。及及时带来来使用人人和管理理人长期期积累的的信息，对对在规划划设计中中可能存存在的不不足和遗遗漏，在在规划设设计时或或建设前前提请开开发商加加以修正正，使规规划设计计更合理理。1、根据据商业业管理房房产技术术条件，结结合项目目实际情情况，组组织相关关的专业业工程师师进行图

2、图纸会审审，会审审的重点点放在高高低压配配电系统统、水系系统、空空调系统统的划分分及外立立面的方方式等。如如：1）高低低压配电电的会审审主要关关注配电电容量是是否足够够，双回回路供电电中任何何一路断断电下物物业能否否正常运运营等；2）主力力店的租租用设备备、公共共区域照照明供电电是否接接入主力力店自用用回路；3）公共共区域照照明的开开闭是否否能自动动控制，是是否采取取了节能能措施；4）计量量方式关关注各主主力店是是否可以以独立计计量，尽尽量减少少代收、代代垫情况况；5）水系系统考虑虑不同高高度分段段加压、低低层市政政直供旁旁路等；6）空调调系统要要根据业业态的分分布，合合理进行行系统组组合划分

3、分和机组组制冷量量的选择择；2、从商商场日常常经营需需要出发发提出合合理建议议：1）各设设备房的的房间规规划、预预留位置置是否合合理，设设备房预预留的设设备位置置是否符符合后期期管理使使用需要要；2）地下下室汽车车坡道的的宽度、坡坡度、转转弯半径径是否符符合使用用要求，地地下室车车位划线线及流向向设置是是否合理理，停车车收费系系统设置置的建议议；3）外墙墙广告位位预埋件件的设置置是否满满足使用用要求，照照明、供供电、计计量方式式是否合合理；4）建筑筑材料的的选用、设设备设施施的性能能特点、使使用效果果、养护护、维修修乃至更更换的成成本费用用是否能能做到节节能、可可靠、便便于维修修且费用用合理；

4、5）铺（户户）内上上下水、供供电、燃燃气、空空调、通通讯、新新风、排排烟等的的容量预预留、分分配、管管线布局局、配置置走向等等是否满满足业态态使用需需求；6）隔油油池、化化粪池、排排油烟井井等设施施是否满满足餐饮饮业态需需要；7) 外外立面关关注材质质的选择择，广告告位和墙墙面的占占比、安安装方式式等。8）管理理用房面面积是否否满足需需求；垃垃圾房、保保洁作业业间是否否合理及及功能满满足需求求等。2. 项目施工工阶段1、物业业竣工时时验收疏疏忽会为为后期物物业管理理造成管管理难题题质量问题题总是给给发展商商和管理理公司留留下一个个又一个个的难题题，例如如房屋建建筑内在在的质量量问题，施施工建造

5、造中留下下的安全全隐患，设设备安装装调试的的欠缺等等。这些些问题往往往在物物业竣工工时不易易察觉，加加上验收收疏忽遗遗留下的的问题，必必然造成成后期商商业管理理的力不不从心。2、必须须利用管管理公司司的专业业能力实实现长效效管理在项目的的施工阶阶段，物物业管理理的早期期介入能能确保项项目的功功能定位位和商业业物业的的使用功功能，从从使用人人的角度度出发监监督施工工，减少少返工，防防止留下下后遗症症。如：1） 在地下室室施工阶阶段关注注地下水水冒溢点点位，提提醒项目目开发公公司重点点处理。2） 在正负零零到裙楼楼封顶阶阶段关注注如下方方面：消消防预埋埋管线、防防雷引下下线的施施工质量量；主力力店

6、防水水施工工工艺、质质量及主主力店装装修单位位是否对对其造成成破坏等等；防水水施工时时建议管管理公司司技术人人员要旁旁站监工工。3、 在商业部部分内装装施工阶阶段关注注如下方方面：1)外墙墙防漏措措施；2)多种种经营供供电、通通信点位位的合理理设置；3)设备备设施安安装位置置是否合合适，安安装顺序序、质量量是否合合格；4、在暖暖通设备备安装、调调试、接接管阶段段重点关关注设备备、管路路安装质质量，安安装情况况是否满满足使用用需求。3. 商业物业业管理准准备阶段段1. 收集和掌掌握第一一手资料料通过早期期介入可可以大量量收集和和掌握物物业的第第一手资资料，如如收集图图纸资料料、物业业设备设设施清

7、单单、设备备调试记记录、物物业技术术档案等等。2. 提前策划划管理方方案根据第一一手材料料提前策策划项目目管理方方案，进进行机构构设置、人人员配备备、费用用测算、员员工培训训、开业业准备等等工作，使使项目建建设与经经营管理理有条不不紊的衔衔接与过过渡，让让商业物物业的硬硬件建设设与软件件管理相相得益彰彰。3. 建立完善善实用的的服务系系统和服服务网络络商业物业业在其经经营管理理服务过过程中，与与社会有有关部门门发生密密切关系系，需要要在早期期介入时时进行如如下方面面的工作作。1) 保安、清清洁、养养护、维维修、绿绿化队伍伍的设立立或选聘聘，洽谈谈和订立立合同；2) 同建设、公公安、工工商、交交

8、通、物物价、环环保、卫卫生、市市政、园园林、教教育、公公用事业业、商业业及文化化娱乐等等部门进进行联络络和沟通通。4. 物业管理理市场调调研工作作主要调研研内容有有：可比比项目物物业管理理费收费费标准，员员工薪酬酬水平及及专业能能力，专专业管理理水平，物物业管理理地方法法规及行行业惯例例，物业业服务特特色，市市场分包包方水平平及能力力等。2、法规规及政策策调研了解项目目所在地地工商、物物价政策策；涉及及消防、安安全及车车辆管理理的公安安及消防防政策；了解商商业物业业水、电电、气及及供暖消消费政策策和标准准；了解解当地环环保政策策要求；了解当当地行业业标准、物物料价格格、工程程维修市市场情况况等

9、。3、调查查小组对对物业服服务市场场的信息息调查结结果进行行统计、分分析，编编制物业业服务市市场调查查报告。报报告的内内容包括括，但不不限于:1) 本地物业业行业概概况、当当地的法法规和政政策；2) 本地物业业管理市市场的消消费习惯惯和消费费水平分分析；3) 物业管理理支持资资源的调调查分析析(如社社会化分分包水平平，物业业人力资资源调查查、薪资资水平)；4) 主要竞争争对手(相似楼楼盘)的的物业管管理情况况分析(物业服服务费用用标准、服服务模式式、服务务状况)。5. 物业管理理成本测测算对于商业业物业管管理者而而言，物物业管理理费是主主营收入入，该费费用标准准的拟定定将直接接影响到到商业物物

10、业的经经营管理理水平和和商业项项目的定定位。因因此，物物业管理理成本测测算及收收费标准准确定是是前期工工作中最最为重要要的工作作内容之之一。1、商业业物业管管理成本本的主要要由以下下方面构构成：1) 人工费用用 ：包包括工资资总额及及福利费费。2) 环境卫生生费 ：包括日日常清洁洁外包费费用、石石材养护护、外墙墙清洗费费用、除除雪费、垃垃圾清运运费、消消杀费、烟烟道清洗洗费、隔隔油池及及化粪池池清掏费费等。3) 治安防范范成本：包括警警用工器器具、物物料消耗耗及治安安联防费费等。4) 绿化养护护成本：室外广广场绿化化养护费费、绿植植租摆费费等。5) 公共设施施设备维维保费：工程工工具费用用、设

11、施施设备维维保费等等。6) 公共能耗耗费用：包括照照明系统统、电梯梯系统、消消防系统统、安防防系统、空空调系统统、给排排水、新新风系统统、通风风系统、中中水系统统、热力力系统能能耗费及及水费。7) 管理费用用：包括括服装费费、办公公用品、差差旅费、业业务招待待、交通通、邮电电通讯、固固定资产产折旧、低低值易耗耗品摊销销、人员员招聘、培培训、印印刷、用用具维修修费等。8) 保险费。 9) 不可预见见费 。10) 管理酬金金。 11) 税金。2、由于于商业物物业管理理中涉及及众多业业态，各各业态的的物业管管理界面面不尽相相同，因因而它们们的物业业管理成成本是不不一样的的。因此此，商业业物业管管理测

12、算算较住宅宅、写字字楼物业业费测算算要复杂杂。商业业物业费费测算前前必须确确定下列列条件：公司管管理架构构、管理理模式和和薪酬体体系确定定；水、电电、气等等能源费费用收费费标准和和政策明明确；物物业项目目的经济济技术指指标明确确（面积积、使用用率、设设备设施施清单及及参数等等）；各各商业业业态管理理界面确确定；服服务内容容及服务务标准确确定等。6. 主力店物物业服务务（一）前前期管理理阶段主主力店物物业服务务的主要要内容：1、协助助招商部部门与主主力店的的租赁谈谈判，重重点协助助审核租租赁合同同中涉及及商业物物业管理理的相关关条款，如如：主力力店工程程设施设设备类型型、使用用界面（如如独立使使

13、用或共共用等）；2、进行行物业管管理合同同谈判，重重点确定定双方物物业服务务界面和和管理费费标准；3、协助助招商、项项目开发发公司与与主力店店的进场场技术对对接，保保证主力力店顺利利进场装装修施工工；4、对主主力店装装修施工工进行监监管，保保证现场场施工秩秩序，并并符合有有关技术术规范和和管理规规定。（二）正正常经营营阶段主主力店物物业服务务的主要要内容：1、按照照合同约约定对主主力店提提供物业业服务，收收取管理理费用；2、对主主力店物物业管理理情况进进行监督督，尤其其是消防防管理及及设施设设备的维维护保养养，以消消除各类类安全隐隐患；3、协调调主力店店与其他他商户、与与政府主主管部门门之间的

14、的关系，维维护其良良好的经经营秩序序和经营营环境；4、与主主力店定定期沟通通，处理理主力店店提出的的各类投投诉；5、当主主力店中中止租赁赁协议时时，协助助各部门门签订撤撤场协议议，进行行各类费费用清算算；并按按照相关关约定接接收主力力店经营营场地。（三）不不同业态态主力店店物业服服务界面面要点主力店在在大型商商业物业业内所占占面积比比率高，客客流量大大，涉及及业态广广，是大大型商业业物业内内重要的的客户。各各商业物物业对主主力店的的管理方方式多样样，所涉涉及的管管理界面面也不同同。以下下为万达达集团所所开发并并经营管管理的万万达广场场各主力力店物业业服务界界面，以以供参考考：1、超市市1）、中

15、中央空调调、水、电电、气、供供暖各系系统相对对独立，一一般都为为租户独独立管理理并承担担运行、维维护保养养责任（包包括各管管井内部部的设备备设施）及及费用，能能源费用用由租户户直接向向公用事事业部门门缴纳；2）、租租赁区域域内的保保安、保保洁、垃垃圾处置置由租户户自行管管理，租租赁区域域外由管管理公司司负责；3）、消消防、排排水、部部分电梯梯或扶梯梯与其他他租户共共用，一一般按照照租赁面面积占本本幢建筑筑的建筑筑面积比比例，分分摊相关关运行及及维护保保养费用用；2、百货货1）中央央空调、水水、电、气气、供暖暖、电（扶扶）梯各各系统相相对独立立，一般般都为租租户独立立管理并并承担运运行、维维护保

16、养养责任（包包括各管管井内部部的设备备设施）及及费用，能能源费用用由租户户直接向向公用事事业部门门缴纳；2）租赁赁区域内内的保安安、保洁洁、垃圾圾处置由由租户自自行管理理，租赁赁区域外外由管理理公司负负责；3）消防防与其他他租户共共用；4）在其其租赁区区域门前前一般有有免费促促销场地地；3、餐饮饮1）除个个别广场场的KFFC、必必胜客、麦麦当劳由由租户自自行安装装空调外外，中央央空调为为广场主主系统的的部分，费费用缴纳纳一般按按单独计计量或约约定标准准方式向向各地管管理公司司缴纳；2）水、电电、气、供供暖、电电（扶）梯梯各系统统为广场场主系统统一部分分，无法法独立，能能源费用用由租户户向各地地

17、管理公公司缴纳纳；各系系统由各各地管理理公司管管理，租租户按照照面积比比例分摊摊运行、维维护保养养费用；3）设立立为独立立的隔油油池、排排污井、排排油烟管管道，由由租户自自行管理理并承担担维护保保养责任任及费用用；4）政府府卫生、环环保部门门对其卫卫生防疫疫、排油油烟环保保达标情情况要求求较高，为为物业管管理的重重点；5）租赁赁区域内内的保安安、保洁洁、垃圾圾处置由由租户自自行管理理，租赁赁区域外外由管理理公司负负责；6）消防防与其他他租户共共用；4、KTTV、电电子娱乐乐、影院院1）水、电电、气、电电（扶）梯梯各系统统为广场场主系统统一部分分，无法法独立，能能源费用用由租户户向各地地管理公公

18、司缴纳纳；各系系统由各各地管理理公司管管理，租租户按照照面积比比例分摊摊或约定定标准方方式向各各地管理理公司缴缴纳运行行、维护护保养费费用；2）中央央空调（供供暖）为为广场主主系统一一部分，无无法独立立，主机机系统由由各地管管理公司司管理，租租户一般般按照约约定标准准的方式式向管理理公司缴缴纳空调调（供暖暖）费用用；3）消防防部门对对消防要要求较高高，为物物业管理理的重点点；4）租赁赁区域内内的保安安、保洁洁、垃圾圾处置由由租户自自行管理理，租赁赁区域外外由管理理公司负负责；5）消防防与其他他租户共共用；5、建材材、家居居1）中央央空调、水水、电、气气、供暖暖各系统统相对独独立，一一般都为为租

19、户独独立管理理并承担担运行、维维护保养养责任（包包括各管管井内部部的设备备设施）及及费用，能能源费用用由租户户向各地地管理公公司缴纳纳；2）租赁赁区域内内的保安安、保洁洁、垃圾圾处置由由租户自自行管理理，租赁赁区域外外由管理理公司负负责；3）消防防、排水水、部分分电梯或或扶梯与与其他租租户共用用，一般般按照租租赁面积积占本幢幢建筑的的建筑面面积比例例分摊相相关运行行及维护护保养费费用；6、电器器卖场1）水、气气系统为为广场主主系统一一部分，无无法独立立，各系系统由各各地管理理公司管管理，租租户一般般按独立立计量方方式向各各地管理理公司缴缴纳费用用；2）中央央空调（供供暖）为为广场主主系统一一部

20、分，无无法独立立，主机机系统由由各地管管理公司司管理，租租户一般般按照约约定标准准的方式式向管理理公司缴缴纳空调调（供暖暖）费用用；3）供电电系统单单独在供供电部门门立户，由由租户直直接向供供电部门门缴纳用用电费用用，由供供电部门门开具增增值税发发票，其其变压器器一般由由各地管管理公司司管理；4）电（扶扶）梯一一般与其其他租户户共用，租租户按租租赁面积积占本幢幢建筑的的建筑面面积比例例分摊运运行及维维护保养养费用；5）消防防与其他他租户共共用，消消防部门门对消防防要求较较高，为为物业管管理的重重点；6）租赁赁区域内内的保安安、保洁洁、垃圾圾处置由由租户自自行管理理，租赁赁区域外外由管理理公司负

21、负责。7. 商户装修修管理1、成立立装修管管理小组组开业前33-4个个月，成成立由招招商、工工程、物物管等相相关业务务部门人人员组成成跨部门门装修管管理小组组，对管管辖区商商户装修修实施统统一管理理。2、编制制装修管管理工作作流程和和管理制制度1）编制制装修修手册，为为商户及及施工单单位提供供便利及及指引，该该手册在在与商户户签订租租赁合同同时予以以派发。参参见附录录1*购物物广场装装修手册册2）制定定装修修管理制制度，明明确装修修管理中中各部门门工作职职责及工工作流程程。3、装修修管理控控制环节节1) 商户进场场装修前前，应办办理交接接手续，必必须对房房屋现场场的重要要设备设设施和未未来可能

22、能引起纠纠纷的部部位进行行拍照，并并在交接接记录中中签字确确认。2) 要求商户户在开业业前900天660天提提交装修修图纸，以以保证留留有充足足的时间间进行装装修。在在管理公公司招商商部(营营运部)收到商商户提交交的装修修设计方方案的55个有效效工作日日之内，管管理公司司应对这这些初步步方案、设设计图纸纸进行审审阅和签签署意见见。如果果初步方方案设计计图退回回租户时时签上意意见，而而且租户户无条件件认可，则则商户应应当立即即按照管管理公司司的意见见修改初初步方案案设计图图，并重重新提交交给管理理公司进进行审核核。商户户装修方方案中涉涉及拆改改结构的的，如不不影响整整体外观观布局和和统一管管理的

23、，应应上报项项目开发发商审核核其可行行性，否否则，管管理公司司可直接接否决商商户装修修方案。3) 商户须自自行向消消防、卫卫生、防防疫等政政府有关关部门申申请审批批，并应应获得以以上部门门的批准准。租户户须承担担各项费费用。4) 现场材料料进场通通道、工工具运输输、退场场所有运进进及运出出施工场场所的施施工设备备必须经经过管理理公司的的批准。装装卸货物物和运输输物品必必须按管管理公司司指定的的路线与与时间进进行。进进入地下下室装卸卸货物区区的运输输车辆不不能超过过物业地地下停车车场的入入口限高高。在装装修过程程中，应应做到严严格避免免损坏物物业电梯梯、楼梯梯、公共共区域、通通道、墙墙或隔板板、

24、出口口、大门门以及其其它商业业物业内内外设施施。在施施工中造造成上述述设施的的损坏应应由商户户承担一一切相关关修复费费用。管管理公司司有权要要求商户户对商场场公共区区域及货货梯做出出保护装装置方能能使用。5) 内装交叉叉施工内装过程程中难免免会有交交叉施工工现象发发生，着着重控制制施工安安全和成成品保护护。6) 工期管理理根据商业业开业时时间的安安排，合合理控制制装修工工期，及及时提醒醒商户及及早完成成装修。工工程部及及招商部部必须参参与跟踪踪各商户户的装修修进度，协协调商业业物业的的相关方方面，为为商户完完成装修修工作，按按时开业业提供服服务。工期管理理重点关关注以下下可能延延误工期期的相关

25、关问题：a) 装修中使使用特殊殊材料、异异性玻璃璃、石材材；b) 天地墙是是否有特特殊造型型和结构构；c) 拆改建筑筑结构或或楼板是是否开洞洞或加建建楼梯；d) 订购有特特殊家具具和厨房房用具；e) 空调和消消防的重重新布局局。7) 施工检查查商户在前前期装修修过程中中(隐蔽蔽工程封封盖前)，必须须向管理理公司通通报工程程进度和和施工状状况，由由管理公公司组织织专业人人员对商商户装修修区域的的隐蔽工工程进行行查验，并并提出整整改意见见。8) 验收a) 装修完成成之后，商商户需提提供一式式二份竣竣工图。管管理公司司根据装装修图纸纸进行检检查，或或聘请监监理公司司对装修修过程及及装修结结果检查查、

26、验收收。监理理费用由由商户负负责，检检查项目目包括但但不限于于以下项项目：- 与设设计图纸纸是否吻吻合；- 消防防设施的的完好情情况；- 装修修材料与与消防要要求的一一致性；- 电器器线路施施工情况况；- 设备备设施完完好情况况b) 如商户装装修与施施工图纸纸不符，管管理公司司有权要要求商户户立即更更改装修修，以符符合认可可后的施施工图。管管理公司司不负责责因此导导致的商商户开业业日期的的延期。租租户在完完成修改改工作后后，仍须须向管理理公司提提供两份份修改后后的竣工工图。c) 商户须于于开业前前获得政政府有关关部门的的报审通通过的意意见书(消防、卫卫生等)。9) 为确保所所有商户户在开业业时

27、同时时开放，为为了避免免出现不不利情况况，应当当尽早控控制装修修工程进进度，制制定严格格的开业业计划和和装修进进度时间间表，并并在招商商谈判时时和商户户协商解解决。即即使不可可能同时时开业，未未完成部部分也需需要进行行美化遮遮挡，并并标明预预定的开开业吉日日。环境营造造与管理理1. 环境营造造与管理理的工作作内容1、商业业物业景景观营造造工作：1）绿化化的养护护和管理理工作；2）绿化化与美陈陈、功能能性小品品布置与与管理的的结合；3）光环环境管理理工作。2、商业业物业环环境维护护工作：1）常规规环境保保洁管理理工作；2）大理理石、外外墙和卫卫生间等等特殊材材料和部部位的专专项保洁洁养护工工作；

28、3）污染染治理工工作；4）废弃弃物管理理；5）虫害害治理工工作。2. 环境营造造与管理理的重点点（一） 环境整体体的营造造和管理理必须服服务于商商业物业业定位与与运营需需求。环环境整体体营造和和管理的的水平的的高低最最直接体体现出商商业物业业品质。而而能够直直接刺激激消费者者感官的的环境表表现要素素莫过于于商业物物业公共共空间的的清洁度度和空气气质量状状况。对对于商业业物业来来说，清清洁卫生生、污染染治理和和空气净净化、虫虫控消杀杀乃是工工作重点点，其中中以洗手手间、地地下空间间及垃圾圾房管理理为难点点和重点点。（二） 商业物物业环境境的营造造和管理理特别是是景观营营造必须须通过标标志物、小小

29、品、家家具、绿绿化、铺铺装、灯灯光以及及各种硬硬软装潢潢等各种种手段和和手法来来加以实实现。商商业物业业环境营营造和管管理决不不是保洁洁和绿化化养护这这样狭窄窄的管理理作业活活动，因因为城市市综合体体环境的的营造和和管理工工作不仅仅仅是对对环境进进行清理理和养护护，而且且还包含含了环境境策划、环环境布置置和环境境运行这这样的环环境营造造工作。商商业物业业景观营营造活动动中，决决不能把把某一类类环境要要素例如如绿化单单独进行行考虑，而而必须将将整个环环境营造造和管理理作为完完整的系系统统一一作出策策划。3. 商业物业业保洁的的系统策策划制订商业业物业保保洁的质质量标准准，是商商业物业业系统策策划

30、的核核心内容容。保洁洁管理工工作系统统策划则则是选聘聘保洁分分包单位位和对其其实施监监管的依依据。（一）编编制物物业保洁洁对象设设施清单单根据具体体项目以以及具体体部位的的特点和和定位要要求，依依据物物业服务务合同确确定的服服务界面面和服务务标准，将将地面、消消防通道道（楼梯梯间）、电电梯、灯灯具、风风口、管管线、沿沿口、扶扶手、栏栏杆、垃垃圾桶、玻玻璃穹顶顶等保洁洁对象的的位置和和数量进进行全面面盘点，编编制项项目保洁洁对象设设施清单单。（二）按按照不同同对象、不不同区域域，确定定保洁频频次、保保洁方式式、保洁洁方法、保保洁作业业时间要要求，确确定保洁洁作业路路线。1、保洁洁区域一一般划分分

31、为屋面面、办公公区、卫卫生间、地地下室、内内场、外外场等六六个区域域。2、保洁洁范围必必须涵盖盖项目目保洁对对象设施施清单中中所有必必须清洁洁的设施施和部位位。3、保洁洁方式包包括循环环作业方方式和定定期作业业方式。4、保洁洁方法包包括擦拭拭、清洗洗、打蜡蜡、抛光光、牵尘尘等各种种工艺方方法以及及各种清清洁药剂剂的配方方、用量量，保洁洁工具使使用限制制。5、保洁洁作业时时间，根根据营运运需要规规定具体体作业是是夜间还还是白天天，闭店店后还是是营业中中进行。6、保洁洁作业路路线，根根据营运运需要规规定必要要的保洁洁作业路路线。（三）制制订保洁洁作业质质量标准准和保洁洁质量检检查标准准1、编制制保

32、洁洁作业质质量标准准（参参见附录录7），包包括日常常作业和和定期作作业工作作标准。标标准中必必须规定定各个保保洁区域域、保洁洁对象的的保洁频频次、方方式、方方法、作作业时间间要求和和清洁作作业路线线要求以以及应当当达到的的效果和和标准。2、编制制保洁洁质量检检查表根据保保洁作业业质量标标准，编编制保保洁质量量检查表表。保保洁质量量检查表表包含含各个保保洁区域域、保洁洁对象的的保洁作作业质量量标准外外，应当当还包含含检查衡衡量方法法和检查查评定方方法。（四）进进行保洁洁作业的的资源经经济技术术分析根据保洁洁管理工工作系统统策划，进进行资源源经济技技术分析析，确定定保洁作作业的人人员、设设备、物物

33、料的配配置要求求。4. 保洁分包包方的选选择及监监督（一）保保洁分包包单位的的选聘1、保洁洁市场调调研及入入围单位位的考察察与确定定市场调研研包括：通过走走访行业业协会、主主管部门门、保洁洁公司等等了解当当地法规规政策，市市场特点点、价格格水平、领领先及特特色企业业等信息息。对分分包单位位的考察察内容（关关键点）为为：企业业规模、管管理业绩绩、专业业能力、项项目管理理水平、价价格水平平、市场场份额及及影响力力等。2、编制制招标标文件招标文文件中中的质量量标准和和要求必必须与物物业清洁洁管理工工作策划划保持一一致。招标文文件中中应当要要求投标标单位在在投标文文件中编编制保保洁服务务策划书书，保保

34、洁服务务策划书书至少少包含下下列内容容，这些些内容将将作为评评标关键键点：1) 项目组织织设置和和人员配配置及职职责；2) 针对本项项目保洁洁服务的的技术保保障及措措施；3) 针对本项项目配备备的保洁洁机器设设备；4) 针对本项项目所提提供的各各类消耗耗品；5) 保洁人员员服装和和标识；6) 项目保洁洁服务质质量的控控制方案案；7) 对各类分分包供应应商的控控制方案案；8) 安全环境境保障维维护方案案；9) 日常和定定期保洁洁工作的的计划；10) 洗手间服服务保洁洁方案；11) 商业物业业周末人人流量大大的保洁洁方案；12) 商业物业业促销活活动的保保洁方案案；13) 清洁过程程中避免免影响顾

35、顾客的具具体措施施；14) 保洁的工工艺标准准及工艺艺流程。3、评标标评标工作作通常分分为技术术标和经经济标来来评定，两两者间的的权重视视需求不不同而确确定，如如30：70或或40：60等等。技术术标的评评定关键键是理清清有关保保洁评标标关键点点 ，经经济标的的评定核核心是如如何确定定第一合合理低价价。（二） 对保洁洁作业过过程的监监管1、保洁洁分包效效果的检检查与评评价环境专管管人员每每日对物物业的总总体卫生生进行日日常巡查查，并填填写保保洁质量量检查表表；管管理部经经理每周周对物业业保洁工工作进行行检查；公司每每月定期期对保洁洁及环境境管理工工作进行行检查。通通过三查查，寻找找改进依依据，

36、促促进分包包方持续续提高管管理及作作业水平平，达到到共同进进步的目目的。对分包方方实施定定期评价价、付款款前评价价、合同同到期前前评价等等三评工工作。通通过评价价，了解解物业环环境保洁洁需求，及及时发现现保洁公公司存在在的问题题，完善善保洁监监管制度度，逐步步形成一一个长效效的、可可持续发发展的环环境保证证机制。2、保洁洁作业日日常检查查环境专管管人员根根据保洁洁服务合合同，对对保洁分分包方的的保洁服服务进行行专业日日常检查查。专业日常常检查的的内容包包括劳动动要素检检查和保保洁作业业质量检检查。环环境专管管人员填填写的检检查记录录是付款款前评价价的重要要依据。所谓劳动动要素检检查，就就是按照

37、照合同和和保洁作作业计划划检查作作业人员员到刚情情况情况况、设备备使用情情况和物物料使用用情况。重重点是检检查保洁洁服务分分包单位位的人员员在编、在在岗是否否符合合合同约定定的要求求，人员员素质是是否符合合合同约约定的要要求，人人员排班班是否符符合合同同约定的的要求，设设备的投投放使用用是否符符合合同同约定的的要求，清清洁药剂剂和工具具的配比比、用量量和配置置配置是是否符合合合同约约定的要要求等。所谓保洁洁作业质质量检查查是按照照保洁作作业计划划并根据据保洁洁作业质质量标准准逐项项对保洁洁服务分分包单位位以及保保洁服务务人员的的作业进进行检查查。清洁洁卫生作作业质量量检查不不仅涉及及作业的的现

38、场效效果，还还必须涉涉及其作作业方式式、作业业方法、作作业时间间和作业业路线，必必须使其其符合作作业质量量标准的的要求。3、日常常保洁管管理工作作的主要要控制环环节1）月作作业计划划的制订订和审核核每月月末末，保洁洁服务分分包单位位都应当当按照合合同和管管理公司司制订的的保洁洁作业质质量标准准制订订下月度度的月作作业计划划，管理理公司应应作出认认真审核核。2）作业业计划的的执行和和检查保洁服务务分包单单位按照照审核通通过的当当月作业业计划组组织实施施，分包包单位每每日据实实提交保保洁工作作日报表表。环境境专管人人员每日日按照审审核通过过的当月月作业计计划对作作业执行行情况进进行检查查、核实实与

39、考核核。3）月作作业计划划执行情情况的考考核每月月末末，管理理公司应应当对环环境专管管人员的的保洁洁质量检检查表的的情况进进行统计计，同时时结合当当月对保保洁服务务分包单单位劳动动要素检检查的结结果；作作业计划划的执行行和检查查结果等等形成对对保洁服服务分包包单位当当月服务务的考核核结论，并并依据双双方合同同约定实实施奖惩惩。5. 保洁专项项管理（地地面石材材养护、外外墙和玻玻璃穹顶顶清洗、污污染治理理、废弃弃物管理理、虫害害治理）石材地面面尤其是是人造大大理石在在商业物物业中得得到大量量使用。人人造大理理石是由由90%的大理理石碎粒粒及石英英和100%的高高强度树树脂及辅辅料按科科学比例例经

40、机器器混合、压压缩、聚聚合固化化抛磨而而成。它它具有各各类瓷砖砖和天然然石材不不可比拟拟的优点点，同时时也存在在许多缺缺陷，例例如硬度度不高，易易磨损，易易变性，抗抗酸碱和和抗腐蚀蚀性不强强，亲水水性强易易吸收各各类有色色液体。因因此，人人造大理理石地面面必须实实行专项项养护。外墙面和和玻璃穹穹顶专项项清洗的的工艺方方法与一一般墙面面材料和和玻璃的的常规工工艺是相相同的。在管理上上，通常常采用定定期作业业或采用用一次性性清洁工工程方式式组织分分包作业业。由于于是高空空作业，必必须要求求分包作作业单位位制订严严格的安安全制度度、采取取完善的的安全防防护措施施和落实实安全责责任。外外墙面和和玻璃穹

41、穹顶专项项清洗严严禁采用用强酸碱碱性药剂剂。6. 商业绿化化和美陈陈管理的的任务在商业物物业环境境维护活活动当中中，卫生生间管理理是极其其重要的的。因此此，对卫卫生间管管理一般般设专人人负责。此此外，通通过清洁洁卫生整整理使其其从“肮脏”的印象象转化为为洁净、清清新的感感觉形象象之外，更更为重要要的工作作就是清清除病毒毒和细菌菌等有害害微生物物，给人人以真正正的卫生生。因此此，对于于商业物物业而言言，卫生生间微生生物控制制是十分分必要的的。目前北京京、上海海市场上上应用较较多有史史伟莎（SSWISSHERR）卫生生间深层层护理服服务技术术，效果果良好。史史伟莎采采用美国国农业部部（USSDA）

42、认认可的除除菌剂，在在已经清清除尿污污、霉菌菌、有机机物的洁洁具上进进行消毒毒，抑制制病菌生生长，降降低人体体感染机机会。视觉污染染的治理理在商业物物业中，有有许多事事物都容容易造成成视觉污污染，例例如不合合理的灯灯光、美美陈布置置。此外外，在公公共空间间里所经经常存在在的人的的行为对对顾客造造成的视视觉污染染，例如如营业场场所里的的营业时时间里装装卸货物物、清运运垃圾；服务人人员在客客用卫生生间里洗洗碗；工工具车和和工具箱箱在客户户面前随随意放置置；服务务人员在在公共空空间不规规范的仪仪容和行行为等。这这些都是是我们在在日常环环境管理理活动中中必须关关注，并并采取有有效措施施予以杜杜绝的。嗅

43、觉污染染的治理理嗅觉污染染是商业业物业中中比较常常见，也也是最不不能容忍忍的一类类污染。1、嗅觉觉污染的的内容1）有害害气体和和粉尘，如如汽车尾尾气、工工程建设设施工形形成的粉粉尘、装装修造成成的甲醛醛气体的的挥发，厨厨房烟尘尘，等等等；2）异味味：如卫卫生间异异味，垃垃圾房以以及废弃弃物散发发出的异异味，化化粪池、隔隔油池散散发的异异味，厨厨房散发发出的异异味，等等等；3）空气气含氧量量不足。2、嗅觉觉污染治治理的措措施1）管理理措施对嗅觉污污染，必必须采取取坚决有有效的管管理措施施。例如如，保持持通风设设备良好好的运行行状态；对工程程施工粉粉尘和有有害气体体的挥发发，要采采取严格格的空间间

44、隔离和和时间隔隔离；严严格对各各种管道道、管路路的控制制，防止止有害气气体、粉粉尘、异异味外溢溢和管路路间的流流窜。2）技术术措施除了有针针对性的的管理措措施，对对嗅觉污污染的治治理还应应当采取取必要的的技术措措施。安安体百克克（Anntibbac22K）技技术目前前是比较较好的商商业中心心空气净净化技术术。安体体百克采采用德国国最新环环保杀菌菌科技“膜菌封封锁技术术”，具有有杀菌、消消毒、除除味的空空气净化化作用。它它已经展展现出了了两个重重要成果果，一个个是魔术术球空气气净化器器，可以以比较有有效地改改善公共共空间里里的空气气质量，可可以杀菌菌、消毒毒、清除除异味、清清除空气气中的尼尼古丁

45、、清清除挥发发性有机机气体、清清除可吸吸入颗粒粒；另一一个是全全能灭菌菌除臭技技术，能能够消除除严重的的臭味污污染，目目前已经经应用到到万达商商业的垃垃圾房管管理，效效果较好好。听觉污染染：听觉污染染主要是是指让人人体产生生不愉快快的噪声声，其中中效果不不好的背背景音乐乐也是一一种听觉觉污染。商业物业业每天产产生大量量的废弃弃物，这这些废弃弃物如果果不加以以严格管管理，将将会产生生视觉、嗅嗅觉、触触觉的严严重污染染，滋生生虫害，损损害顾客客的健康康，损害害商业的的形象。虫害治理理工作的的组织和和管理1、应按按照规定定，通过过招投标标，选聘聘具有资资质的专专业虫控控服务单单位进行行专业虫虫控服务

46、务。2、根据据项目运运营的实实际情况况，制订订各季度度的消杀杀计划。消消杀计划划必须明明确使用用药物名名称、用用量、开开始投放放时间、持持续时间间、投放放地点和和防护措措施等。消消杀工作作开展前前，需向向相关客客户发布布相关通通知。3、针对对商业物物业主力力点、次次主力点点、小商商户等大大小商家家众多，各各区域物物业管理理界面不不尽相同同，不同同的物业业管理责责任区域域，在虫虫害灭杀杀行动时时应统一一协调，共共同行动动，同时时段完成成相关作作业，才才能达到到理想的的治理效效果。4、采取取完善的的安全防防范措施施，防止止有关作作业伤害害到人体体。5、环境境专管人人员应每每月汇同同有关人人员对虫虫

47、害治理理工作按按检验方方法和标标准进行行检查，并并实时做做好记录录。7. 绿化布置置和管理理它包括以以下主要要内容：1、绿化化的养护护和管理理工作；2、绿化化与美陈陈、功能能性小品品布置与与管理的的结合；3、光环环境管理理工作。（一）通通过景观观营造，充充分表现现商业物物业内涵涵，使环环境具有有标志性性。商业物业业具有明明确的市市场定位位和产品品定位。根根据这个个定位，商商业商业业具有自自己独特特的主题题内涵。那那么，商商业物业业景观的的营造与与这个主主题内涵涵相一致致、相呼呼应。大型购物物中心和和步行街街也是重重要的城城市空间间。这些些部位的的景观营营造必须须充分展展现商业业物业要要表达的的主题内内涵，从从而使本本身的景景观具有有独特而而明确的的标志作作用。例如，宁宁波万达达广场针针对处于于宁波郊郊区这样样一个区区域环境境，为了了满足市市民的家家庭消费费需求，确确定了“欢乐无无限，尽尽在万达达”的主题题，因此此，宁波波万达广广场的环环境营造造工作，在在空间视视觉、美美陈、色色彩、灯灯光、绿绿化、背背景音乐乐等各个个环境要要素中都都必须表表现出“欢乐”的主题题。（二）景景观营造造，必须须服务和和服从于于物业空空间的服服务功能能。例如，商商务办公公楼的环环境布置