《房地产开发经营与管理》教案第三章cha.docx

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1、房地产开发经营与管理第三章房地产产开发程程序与管管理【考考情分析析】 本本章最近近几年所所占分值值不大，一一般为668分分。考试年份份单项选择择题多项选择择题判断题计算题合计20111年4题4分分1题2分分2题2分分7题8分分20100年3题3分分1题2分分1题1分分5题6分分20099年3题3分分2题4分分1题1分分6题8分分20088年1题1分分2题4分分1题1分分4题6分分近四四年考试试各章分分值分析析【内容容框架】第一节房地产开发程序概述第二节投资机会选择与决策第三节前期工作第四节建设阶段第五节租售阶段第一节房地产产开发程程序概述述1.房地产产开发的的基本概概念2.房房地产开开发的一一

2、般程序序11.房地地产开发发的基本本概念 【20008年年真题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A.土地B.劳动力C.资本D.经验E.环境答疑编编号5557300301101【正正确答案案】ABBCD【答答案解析析】主流流的人、财财、物三三方面，还还有管理理经验、企企业家精精神和伙伙伴关系系等。参参见教材材P633。2.房地产产开发的的一般程程序（四四阶段八八步骤）四阶段八步骤 投资机机会选择择与决策策分析阶阶段 前前期工作作阶段 建设阶阶段 租租售阶段段 提出投投资设想想 细化化投资设设想 可可行性研研究 获获取土地地使用权权 合同同谈判与与协议签签署 工工程建设

3、设 竣工工交用 物业资资产管理理第二节投资机机会选择择与决策策分析1.投资机机会选择择22.投资资决策分分析 此此阶段是是房地产产开发过过程中最最重要的的阶段1.投资机机会选择择（三项项工作）2.投资机会选择（三项工作）【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容投资机会会选择投资决策策分析 投资设设想 寻寻找和筛筛选投资资机会 细化投投资设想想 市场分分析 项项目财务务评价 投资决决策第三节前期工工作1.获取土土地2.项项目核准准和开工工计划3.确定规规划设计计方案并并获得规规划许可可44.工程程建设招招标5.开开工申请请与审批批66.其它它工作环环节【20010年年真题】下列

4、房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准答疑编编号5557300301102【正正确答案案】BCCDE【答答案解析析】A进进行项目目的财务务评价属属于投资资机会选选择与决决策分析析阶段。参参见教材材P666。1.获取土土地1.11土地储储备的概概念1.22土地储储备计划划11.3土土地储备备范围1.4土地地储备的的步骤1.5土地地一级开开发1.66土地开开发的项项目实施施模式1.7土地地储备开开发成本本11.8土土地储备备资金的的概念1.9土地地储备资资金的来来

5、源渠道道11.100土地储储备资金金使用范范围1.111开发发商获取取土地的的途径1.1土地地储备的的概念【旧的的用地模模式】【新的的用地模模式】1.22土地储储备计划划年年初与年年末土地地储备规规模年度前前期开发发规模（收收）年度供供应规模模（出）年度土地储备临时利用计划1.3土地储备范围依法收回的国有土地收购的土地行使优先购买权取得的土地已办理农地转用和土地征收批准手续的土地其他依法取得的土地【2011年真题】下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地答疑编编号5557300301103【正正确

6、答案案】A【答答案解析析】土地地储备的的范围包包括依法法收回的的国有土土地、收收购的土土地、行行使优先先购买权权取得的的土地、已已办理农农用地转转用和土土地征收收批准手手续的土土地以及及其他依依法取得得的土地地，一定定是国有有土地。集集体土地地不纳入入土地储储备。参参见教材材P677。1.4土地地储备的的步骤 收购 开发整整理（土土地一级级开发） 储备 供应1.5土地一级开发是指土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和土地平整、绿化工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（开发+融

7、资）1.6 土地开发的项目实施模式模式筹措资金金及办理理相关批批准手续续主体具体实施施开发企业业的管理理费土地储备备机构负负责实施施土地储备备机构通过公开开招标方方式选择择工程实实施单位位不高于土土地储备备开发成成本的22%土地储备备机构授授权开发发企业负负责实施施开发企业业由授权的的开发企企业完成成包括土地地储备开开发的预预计总成成本和利利润，利利润率不不高于预预计成本本的8%【220111年真题题】土地储储备机构构对土地地开发过过程中涉涉及的基基础设施施建设和和绿化、土土地平整整等土作作，通过过公开招招标方式式选择工工程实施施单位，实实施单位位的管理理费用不不高于土土地储备备开发成成本的2

8、2%。（）答疑编编号5557300301104【正正确答案案】【答答案解析析】参见见教材PP68。【220088年真题题】政府授授权开发发企业负负责实施施土地一一级开发发时，开开发资金金应由政政府土地地储备机机构负责责筹措。（）答疑编编号5557300301105【正正确答案案】【答答案解析析】授权权开发企企业负责责实施一一级开发发，主体体是开发发企业，所所以开发发资金应应由开发发企业筹筹措。 参加教教材P668。1.7土地地储备开开发成本本（6项项） 征征收、拆拆迁补偿偿费及有有关税费费 收购购、收回回和置换换过程中中发生的的有关补补偿费用用 市政政基础设设施建设设有关费费用 招招标、拍拍卖

9、和挂挂牌交易易中发生生的费用用 贷款款利息 土地储储备开发发供应过过程中发发生的审审计、律律师、工工程监理理费用、不不可预见见费等【220100年真题题】下列成成本费用用中，不不属于土土地储备备开发成成本的是是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用答疑编编号5557300301106【正正确答案案】D【答答案解析析】土地地储备成成本包括括六大项项。土地地开发中中没有建建房子，不不会用建建安费用用。参见见教材PP68。1.8土地地储备资资金的概概念 内内涵是土地地储备机机构征收收、收购购、优先先购买、收收回土地地以及进进行前期期开发所所需的资资金。 管

10、理模模式实行专专款专用用、分账账核算，预预决算管管理1.99 资金金来源渠渠道（四四项）财政政部门从从土地出出让收入入和国有有土地收收益基金金中安排排的资金金；土地储储备机构构举借的的银行贷贷款及金金融机构构贷款；经经财政部部门批准准可用于于土地储储备的其其他资金金；以上资资金所产产生的利利息收入入。1.110土地地储备资资金的具具体使用用范围征收收、收购购、优先先购买或或收回土土地需要要支付的的地价款款或征地地和拆迁迁补偿费费用；必要要的前期期土地开开发费用用；需要支支付的银银行及金金融机构构的贷款款利息支支出；经同同级财政政批准的的其他费费用。【典典型例题题】以下（）可以以用于土土地储备备

11、资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入答疑编编号5557300301107【正正确答案案】ABB【答答案解析析】注意意不要与与基本本制度与与政策中中讲到的的廉租住住房建设设资金来来源混淆淆。参见见教材PP68。【重重点难点点易混点点】土地储备备资金来来源廉租住房房资金来来源 财政部部门从土土地出让让收入和和国有土土地收益益基金中中安排的的资金 土地储储备机构构举借的的银行贷贷款及金金融机构构贷款 经财政政部门批批准可用用于土地地储备的的其他资资金 以以上资金金所产生生的利息息收入 财政预预算资金金 住房房公积金金增

12、值收收益提取贷贷款风险险准备金金和管理理费用之之后 土土地出让让净收益益用用于廉租租住房保保障资金金的比例例不得低低于100%，可可适当提提高 廉廉租住房房租金收收入实行收收支两条条线管理理，专项项用于廉廉租房维维护和管管理 中中央预算算内投资资补助和和中央财财政廉租租住房保保障专项项补助（支支持对中中西部困困难地区区）1.11开开发商获获取土地地的方式式（四种种方式） 出让一级市场拿地，有偿有期限 划拨一级市场拿地，无偿无期限 原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让划拨转出让 与当前土地使用权拥有者合作二级市场拿地【与基本制度与政策第二章的内容：建设用地制度完全一致】【关于出让】出让的具体

13、方式有招标、拍卖、挂牌和协议（四种）。工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌的方式出让。不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让。【2011年真题】在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）答疑编编号5557300301108【正正确答案案】 【答案案解析】参参见教材材P699。【关关于划拨拨】详见见房地地产基本本制度与与政策内内容经济适适用住房房和廉租租住房建建设用地地目前采采用划拨拨方式供供应。经经济适用用住房和和廉租住住房建设设用地，也也逐步开开始采用用以未来

14、来住宅租租售价格格为标的的的公开开招标方方式。【划划拨转出出让】原有有划拨土土地上的的存量房房地产，因因企业改改制或兼兼并收购购等行为为导致产产权变更更时，需需办理土土地使用用权出让让手续。存量划拨土地使用权，已成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商通过划拨转出让方式获取土地使用权的机会越来越少。【与当前土地使用权拥有者合作】二级市场拿地土地转让公司入股并购合伙2.项目核准和开工计划2.1项目核准2.2项目核资申请材料2.3项目申请报告的主要内容2.4项目核准评估的重点2.1项目核准内涵是发改委（以前称计委）对投资项目进行的管理。不使用政府投资的项目管理分为核准与备案两种类型

15、（无审批制）：对政府核准的投资项目目录以内的项目，实行核准制度；对政府核准的投资项目目录以外的项目，实行备案制度。项目核准的法律效力未取得核准文件的项目，无法办理后续手续，当然不能开工建设。2.2项目核准申请材料（11类）（1+4+6）甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份；规划部门出具的规划意见；提供出让合同或土地证（招拍挂方式），或土地预审意见（其它方式拿地）；环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见；交通影响评价文件的意见；资质证明；中外合营项目，提供合作意向书；节能审查批准意见或节能登记表；区县发改革初审意见；项目单位身份证明；项目单位经办人员授权委托书其它（如招标方式）【如

16、何记忆梳理与提炼】1报告6各行政政主管部部门对项项目的意意见4项目主主体的资资料项目申请请报告（注注意必须须是甲级级资质咨咨询机构构出具）下级级发改委委初初审意见见土土地部门门土土地预审审意见规划划部门规划划意见环保保部门环保保意见交通通部门交通通评价意意见节能管管理部门门节节能意见见资质质证明合作作意向（或或有）单位位身份证证明经办人人身份证证明2.3项目目申请报报告的主主要内容容申申报单位位及项目目概况；发发展规划划、产业业政策和和行业准准入分析析；资源开开发及综综合利用用分析；节节能方案案分析；建建设用地地、征收收补偿及及居民安安置分析析；环境和和生态影影响分析析；经济影影响分析析；社会

17、影影响分析析。2.44项目核核准评估估的重点点（100点）符合合国家法法律法规规；符合国国家及本本地区国国民经济济和社会会发展规规划、城城市总体体规划、土土地利用用总体规规划和行行业发展展规划（四四规划）；符符合国家家宏观调调控政策策、产业业政策、行行业准入入标准；符符合当地地区域布布局和产产业结构构调整的的要求；符符合土地地、水、能能源的合合理开发发和有效效利用要要求，有有利于促促进环境境保护和和改善生生态环境境；符合自自然文化化遗产、文文物保护护的有关关政策；主主要产品品未对国国内市场场形成垄垄断，未未影响我我国经济济安全；符符合社会会公众利利益，未未对项目目建设地地及周边边地区的的公众利

18、利益产生生重大不不利影响响；实行资资质管理理的，应应提供资资质证明明文件申报报单位具具有承担担相应项项目建设设的能力力。【典型型例题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B.项目主要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求答疑编编号5557300301109【正正确答案案】ADDE【答案案解析】BB不包括括产品质质量合格格，主是是指产品品未对国国内市场场形成垄垄断，未未影响国国家的经经济安全全；C不不要求项项目建设设对周边边产生有有利影响响，

19、只要要不产生生重大不不利影响响即可。参参见教材材P722。3.确定规规划设计计方案并并获得规规划许可可（四个个阶段四四个文件件）3.11内容概概括3.22开发项项目选址址、定点点审批阶阶段3.33申请建建设用地地规划许许可证3.4设计方案审批阶段3.5申请建设工程规划许可证阶段3.1内容概括规划管理的四方面工作与四个阶段（两证一书一审查）规划（选址）意见书选址、定点审批阶段建设用地规定许可证用地规证申领阶段设计方案审批设计方案审查阶段建设工程规划许可证工程规证申领阶段招拍挂方式下的差异选址意见书在土地一级开发环节完成用地规划许可证意义不大了（条件可作为出让合同的内容）3.2开发项目选址、定点审

20、批阶段项目内容需提交的的文件 发改改委批准准、核准准或备案案文件（立立项） 开发发建设单单位或其其主管部部门申请请用地的的函件 拟建建规划设设计图 开发发项目意意向位置置的1/20000或11/5000地形形图成果获得规划划部门下下发的规规划意见见书（选选址）规划意见见书（选选址）的的内容 确定定用地范范围与面面积 提出规规划设计计要求（三三方面内内容） 规划土土地使用用要求 居住建建筑的公公共服务务设施配配套建设设指标 项目与与边界、道道路、河河道、高高压线等等的距离离要求3.3申请请建设设用地规规划许可可证项目内容需提交的的文件 立项项批文 规划划意见书书（选址址） 出让合合同 建设用用地

21、钉桩桩成果通通知单 1/20000或11/5000的地地形图 建设设用地申申请文件件及成交交确认书书成果获得规划划部门核核发的建建设用地地规划许许可证用地规证证的内容容 用地地性质 位置置 界界限3.4设计计方案审审批阶段段项目内容规定 开发发商可自自愿申请请规划部部门对设设计方案案进行审审查 未审查查的重大大开发项项目在规规划设计计招标备备案阶段段再对中中标的设设计方案案进行专专项审查查设计方案案的内容容 规划划设计总总平面图图1：5500或或1：110000 各各层平立立剖1：1000或1：2000 各各项经济济技术指指标及无无障碍设设计说明明等规划部门门对设计计审查的的主要内内容 用地地

22、范围是是否与规规划确定定一致 建设设项目的的性质符符合要求求 规规划条件件符合要要求 公共配配套服务务设施符符合要求求 是是否安排排了必要要的水电电气等市市政设施施成果获得设设计方案案重点加加颜色3.5申请请建设设工程规规划许可可证阶阶段 需需提交的的文件 申请请表 选址意意见书 设计计方案审审查意见见 批批准用地地文件 图纸纸 成果果 获获得建建设工程程规划许许可证【作题方法】如果考办什么证需要提交什么手续，办后面的证，需要提交前面手续的成果。4.建设工程招标4.1招标方式（两种方式）4.2招标机构与模式4.3招标过程中的决策活动4.4招标中的日常事务工作4.5招标工作小组与评标委员会4.6

23、招标程序4.7进行招标的条件4.8招标文件的内容4.9确定招标方式4.10投标人资格审查4.11投标文件内容4.12开标4.13评标4.13定标4.1招标方式（两种方式）【重点难点】公开招标与邀请招标对比公开招标标邀请招标标适用范围围适用于规规模较大大、建设设周期较较长、技技术复杂杂的开发发项目建建设 工程程性质比比较特殊殊，要求求有专门门经验的的技术人人员和专专业技术术只有少少数承包包商能够够胜任的的建设项项目 公开招招标未产产生中标标单位的的建设项项目 以及由由于工期期紧迫或或保密的的要求等等原因而而不宜公公开招标标的建设设工程优点使开发商商有较大大的选择择范围，促促使承包包商努力力提高工

24、工程质量量，缩短短工期并并降低成成本造价价 节省省招标费费用、提提高招标标工作效效率，节节省时间间缺点耗时长，招招标支出出费用较较高 限制制了竞争争范围，缩缩小了开开发商的的选择余余地【220100年真题题】房地产产开发企企业只能能通过公公开招标标的形式式选择开开发项目目的施工工单位。（） 答疑编编号5557300302201【正正确答案案】 【答答案解析析】还可可以采用用邀请招招标的方方式。参参见教材材P755。4.2招标标机构与与模式4.33招标过过程中的的决策活活动（四四项目内内容）【重点点难点】招招标标底底与招标标控制价价 标底底 标标底应保保密 一个工工程只有有一个标标底 招标人人可

25、以标标底为基基准上浮浮或下调调一定百百分比做做拦标价价 项项目也可可以不设设标底，进进行无标标底招标标 招标标控制价价 招招标控制制价相当当于招标标人的采采购预算算，不能能超过批批准的概概算 招标控控制价无无需保密密 招招标人应应在招标标文件中中如实公公布控制制价 对招标标控制价价不得上上浮或下下调4.44招标中中的日常常事务工工作拟定招招标方案案，编制制和出售售招标文文件、资资格预审审文件审查查投标者者资格编制制标底组织织投标人人勘察现现场组织开开标、评评标、协协助招标标人定标标草草拟合同同其其它事项项44.5招招标工作作小组与与评标委委员会招标标工作小小组组成成人员（三三类人员员）人员职能

26、决策人员员指招标人人本身或或其授权权的代表表专业技术术与经济济方面的的专家负责向开开发商或或其授权权代表提提供咨询询意见，并并进行招招标的具具体事务务处理助理人员员决策和专专业技术术人员的的助手【重重点难点点】评标标委员会会由招招标人代代表和有有关技术术、经济济方面的的专家组组成（两两类人员员）成员为为5人以上上单数，其其中经济济、技术术方面的的专家不不少于成成员总数数的三分分之二专家家成员应应从省级级以上有有关部门门的专家家库中确确定4.66 基本本程序（七七步）4.66.1申申请招标标的条件件（三有有两已）招标人已经依法成立（有主体）初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）招标范

27、围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准）资金来源已落实（有钱）有招标所需的设计图纸及技术资料（有图纸）4.6.2 编制招标文件（规定实质性的要求和条件）招标公告（投标邀请书）投标人须知评标办法合同条款及格式工程量清单（或有）设计图纸技术标准和要求投标文件格式其它4.6.3 确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函公开招标（公告的内容）招标人的名称和地址招标项目的内容、规模、资金来源招标项目的实施地点和工期获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间文件的收费标准对投标人的资格等级要求邀请招标向三个以上具备条件的法人或组织发出邀请书4.6.4投标人资格审查4.6.5 投标（投标

28、文件的内容）投标函及附录法定代表人身份证明或授权委托书联合体协议书投标保证金已标价工程量清单施工组织设计项目管理机构拟分包项目情况表资格审查资料其它4.6.6 开标、评标和定标 开标时间 在投标文件的截止时间的同一时间公开进行 招标人不予受理投标文件的情形 逾期送达或者未送达指定地点 未按招标文件密封 开标程序 评标程序 初步评审 详细评审 投标文件的澄清与补正 提交评标结果 定标 在评标后15日内确定中标人，并发出中标通知书【重点难点】下列情况按废标处理盖章签字有问题的未按规定的格式填写内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的未按招

29、标文件要求提交投标保证金的联合体投标未附联合体共同投标协议的4.6.7 签订合同签订合同的时间招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内签订书面合同提交投标书面报告招标人在中标通知书发出之日起15日内向有关行政部门提交招标投标情况书面报告招标投标书面报告的内容招标范围招标方式和发布招标公告的媒介招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法、合同主要条款等评标委员会的组成和评标报告中标结果5.开工申请与审批 5.1施工许可证的含义5.2申领施工许可证的条件5.3申请办理施工许可证的程序5.1施工许可证的含义时间在招标工作结束后，工程施工前申领单位建设单位（注意不是施工单位）核发单位工程所

30、在地县级以上人民政府建设行政主管理部门审查内容工程是否符合法定的开工条件【2006年真题】房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。 A.施工单位 B.建设单位 C.监理单位 D.设计单位 答疑编编号5557300302202【答答案】BB 【解析析】施工工许可证证的申领领主体是是建设单单位，不不是施工工单位。参参见教材材P800。5.2申领领施工许许可证的的条件（88个）已办办理建筑筑工程用用地批准准手续，获获得了两两证有地在规规划区内内的工程程，已取取得建建设工程程规划许许可证有规规划拆迁进进度符合合施工要要求地可以以施工已签签署了施施工合同同有有施工的的人有满足足施工需需要的图

31、图纸及技技术资料料（有+通过审审查）有图图有有保证工工程质量量和安全全的具体体措施有安安全保证证应应该监理理的，签签署了监监理合同同有有监理的的人建设资资金已落落实（落落实的标标准）（是是落实而而非到位位）有钱其它它办办了该办办的手续续，交了了该交的的钱【重点点难点】不要求拆迁全部完成，只要求拆迁进度符合施工要求关于图纸和技术资料，除了有以外，还要求必须通过有关部门的审核。同时不要求图纸全部完成，只要求满足施工需要即可要求资金已落实，不要求资金全部到位工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%5.3申请办理施工许可证的程序建设单

32、位领取申请表建设单位在申请表上加盖印鉴，并附加相关证明文件，向发证机会提出申请发证机会批复符合条件的，自收到申请之日起15日内颁发施工许可证对于证明文件有问题的，限期要求补正，审批时间自证明文件补正齐全后顺延不符合条件的，自收到申请之日起15日内书面通知建设单位并说明理由在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请施工许可证。6.前期工作的其它环节内容征地、拆迁、安置、补偿三通一平市政设施的谈判与协议安排短期和长期信贷寻找预租（售）客户进一步分析市场状况制定项目开发过程的监控策略洽谈开发项目保险事宜等前期工作完成后，开发商再进行一次财务评价开发商必须保持“健康的怀疑”态度，本着谨慎

33、的原则（即不高估收益，不低估成本）【2006年真题】将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 A.投资机会选择于决策分析阶段 B.前期工作阶段 C.建设阶段 D.租售阶段 答疑编编号5557300302203【答答案】BB 【解析析】开工工之前均均属于前前期阶段段。前期期阶段与与投资机机会研究究的界线线是获取取土地或或项目。参参见教材材P811。【220111年真题题】对房房地产开开发企业业来说，下下列房地地产开发发的工作作内容中中，属于于前期工工作的是是（）。A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领建设用地规划许可证 答疑编编号55573

34、00302204【正正确答案案】D 【答答案解析析】A土土地储备备是政府府行为，对对房地产产开发来来说，前前期应是是获取土土地。BB属于租租售阶段段；C属属于建设设阶段的的工作内内容。 第四节建设阶阶段1.建设阶阶段的内内容2.质质量控制制33.进度度控制4.成本控控制5.合合同管理理66.安全全管理7.竣工验验收1.建建设阶段段的内容容（六项项内容：三控两两管一验验收）质量量控制进度度控制成本本控制合同同管理安全全管理竣工工验收2.质量控控制质量控控制包括决决策阶段段、设计计阶段和和施工阶阶段三方方面的质质量控制制施施工阶段段的质量量控制的的主要内内容（四四方面）对原材料的检验对工程采用的配

35、套设备进行检验确立施工中控制质量的具体措施确立有关质量文件的档案制度【2011年真题】房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。 A.对原材料的检验 B.对配套设施的检验 C.确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 答疑编编号5557300303301【正正确答案案】D 【答答案解析析】本题题可用排排除法。AABC全全是与质质量有关关的，而而只有DD是与成成本（投投资）有有关的，不不属于同同一类。参参见教材材P822833。3.进度控控制 3.1进度度控制的的主要内内容（55项内容容）3.22工程进进度计划划的编制制33.3进进度管理理及计划划调整3.4进度度控制中中应关注

36、注的因素素33.1进进度控制制的主要要内容（55项内容容）对项目目建设总总周期的的论证与与分析编制制项目建建设工程程进度计计划编制其其他配套套进度计计划监督项项目施工工进度计计划的执执行施工现现场的调调研与分分析3.22 工程程进度计计划的编编制首先将将全部工工程内容容分解和和归纳为为单项工工程或工工序统计计计算每项项工程内内容的工工作量计算算每个单单项工程程工作量量所需时时间（按按正常水水平和工工效计算算）按正常常施工的的各个单单项工程程内容逻逻辑顺序序和制约约关系，排排列施工工先后次次序3.33 进度度管理及及计划调调整（两两种方法法）水平进进度计划划（横道道图法）网络计划（网络图法）【重

37、点难点】横道图与网络图的优缺点优点缺点横道图制作简便便，明了了易懂从图中看看不出各各项工作作之间的的相互依依赖和制制约关系系网络图优点可可确切表表明各项项工作的的相互联联系和制制约关系系，可以以计算出出各项工工作的最最早和最最晚开始始时间，找找出关键键工作和和关键线线路（关关键线路路是指在在该工程程中直接接影响总总工期的的那一部部分连贯贯工作）计算难【220100年真题题】网络图图法在建建设工程程管理中中常常作作为（）的方方法。 AA.质量量控制 BB.成本本控制 CC.进度度控制 DD.合同同管理 答疑编编号5557300303302【正正确答案案】C 【答答案解析析】进度度控制的的方法主主

38、要有两两种，一一是横道道图，二二是网络络图。参参见教材材P844。【220099年真题题】横道道图法用用于项目目建设阶阶段的（）。A.质量控控制 B.进度控控制 C.成本控控制 D.合同管管理 答疑编编号5557300303303【答答案】BB 【解析析】横道道图和网网络图是是进行进进度控制制的两大大方法。参参见教材材P844。3.4其他他配套进进度计划划材材料供应应计划设备备周转计计划临时工工程计划划33.5进进度控制制中应关关注的因因素材料、设设备的供供应情况况设设计变更更劳劳动力的的安排情情况气象条条件4.成成本控制制编编制成本本计划，确确定成本本控制的的目标审查查施工组组织设计计和施工工方案控制制工程款款的动态态结算控制制工程变变更 【重重点难点点】确定定成本控控制的目目标（五五个方面面）材料设设备成本本计划施工工机械费费用计划划人人工费成成本计划划临临时工成成本计划划管管理费成成本计划划 【重点点难点】控制工程款的动态结算（四种结算方式）按月结算竣工后一次结算分段结算其它双方约定的结算方式在工程款结算方式中对开发商来说，工程款的支付越向后拖越有利对承包商来说，希望越早支付越好成本控制中成本可以分为主要费用与次要费用，变动费用与固定费用成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用5.合同管理5.1合同管理的作用5.2房地产开发项目的主