收益法酒店评估8680.docx

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1、江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告房地产抵押估价价报告项 目 名 称称：A市开发区*西西路18号商商业房地产抵抵押价值评估估委 托 人人：江苏*大酒酒店有限公司司估 价 机 构构：江苏A房地产评估估咨询有限公公司注册房地产估价价师：景* 张*估价报告出具日日期：20100年12月110日估价报告编号：苏房地镇扬估字（22010）第第09号致 估 价 委委 托 人 函江苏*大酒店店有限公司：我们接受贵公司司的委托，对对贵公司位于于A市开发区*西西路18号商商业房地产(房产产面积为278222.7m2，土地面积积为287771.2m22)进行抵押价值值评估，估价价时点为2010年年12月8

2、日，估价目目的是为确定定房地产抵押押贷款额度提提供参考依据据而评估房地地产抵押价值值。根据贵公司所提提供的有关资资料，经过房房地产估价师师实地查看和和市场调查，遵遵照中华人人民共和国房房地产管理法法、国家标标准房地产产估价规范、房房地产抵押估估价指导意见见等有关法法律法规和技技术标准，在在了解和分析析估价对象实实际情况的基基础上，本着着独立、客观、公正、合法、谨慎慎的原则，遵遵循必要的估估价程序，选选用了成本法法和收益法进进行了评估，综合确定估价价对象在估价价时点的房地地产抵押价值值为人民币277014.99万元，大写人人民币贰亿柒仟零零壹拾肆万玖玖仟元整(房产价价值174885.9万元元，其

3、中土地价价值95299.0万元，土地使用权权单价为33122元/m2)。估价对象在估价价时点未设立立法定优先受受偿权利下的的市场价值为为270144.9万元，大写人人民币贰亿柒仟零零壹拾肆万玖玖仟元整。房地产估价师知知悉的估价对对象在估价时时点的法定优优先受偿款为为人民币0元元，大写：人人民币零元整整。以上内容摘自房房地产抵押估价报告告，欲了解本本估价项目的的全面情况，请请认真阅读房房地产抵押估价报告告全文。江苏A房地产评评估咨询有限限公司法定代表人： 二一年十二二月十日估价结果一览表表项目证号幢号房屋建筑面积（m2）平均房屋评估建建筑面积单价价（元/m2）总价（万元）房产扬房字第136600

4、0288号127.66284.76617485.99224698.99832724.9004371.18小计27822.77项目宗地编号土地面积土地评估单价（元元/m2）土地扬国用（20006）第0000017886号28771.2233129529.0小计28771.229529.0合计27014.99法定优先受偿款款0抵押价值27014.99目 录估 价 师 声声 明4估价的假设和限限制条件5房地产抵押估价价结果报告7一、估价委托人人7二、估价机构7三、估价目的7四、估价对象7五、估价时点13六、价值类型13七、估价依据13八、估价原则14九、估价方法15十、估价结果15十一、估价对象象的

5、抵押价值值未来下跌风风险分析17十二、房地产变变现能力分析析18十三、房地产抵抵押估价报告告使用提示20十四、估价人员员21十五、估价作业业日期21十六、本评估报报告的使用有有效期限21附 件221.房屋所有权权证复印件；2.国有土土地使用证复复印件；3.受托估价方方营业执照复复印件；4.受托估价方方资格证书复复印件；5房房地产估价师师资格证书复复印件估 价 师 声声 明我们郑重声明：1.我们在本估估价报告中陈陈述的事实是是真实的和准准确的。 2.本本估价报告中中的分析、意意见和结论是是我们自己公公正的专业分分析、意见和和结论，但受受本估价报告告中已说明的的假设和限制制条件的限制制。3.我们与

6、本报报告中的估价价对象没有利利害关系，也也与有关当事事人没有个人人利害关系或或偏见。4.我们依照中中华人民共和和国国家标准准GB/T5502911999房房地产估价规规范及建设设部、中国人人民银行、中中国银行业监监督管理委员员会联合颁布布房地产抵抵押估价指导导意见进行行分析，形成成意见和结论论，撰写本估估价报告。5.参与本次估估价项目的房房地产估价师师景云、张晓晓慧于20110年12月月10日对本本报告中的估估价对象进行行了实地查看看，但我们对对估价对象的的现场查看仅限于其其外观和使用用状况，对被被遮盖、未暴暴露及难以接接触到的部分分，依据委托托方提供的资资料进行评估估。除非另有有协议，我们们

7、不承担对估估价对象建筑筑结构质量进进行调查的责责任。6.本估价报告告依据了委托托方提供的相相关资料，委委托方对资料料的真实性负负责。因资料料失实造成估估价结果有误误的，估价机机构和估价人人员不承担相相应的责任。7.没有人对本本估价报告提提供重要专业业帮助。8.本报告不作作土地、房产产权属确认的的依据。9.本报告最终终解释权为江江苏A房地产评估估咨询有限公公司所有。 注册房地产估价价师：景*(签章) 注册号号：*注册房地产估价价师：张*(签章) 注注册号：* 二一年十十二月十日估价的假设和限限制条件一、本次估价的的假设前提1.本报告以委委托方提供的的房地产权属属证书等资料料真实合法有有效，估价对

8、对象无司法机机关、行政机机关查封等禁禁止转让、抵抵押情形，房房地产权属无无纠纷，国有有出让土地使使用权转让、抵抵押能获得有有批准权的人人民政府或有有关部门的批批准为前提，即即以估价对象象拥有合法产产权、属于合合法使用、可可以在公开市市场上自由转转让、抵押等等处分为假设设前提。2.本报告以房房屋建筑质量量合乎安全标标准，可以长长期持续使用用为假设前提提。二、未经调查确确认或无法调调查的资料1.估价师已对对估价对象在在估价时点的的法定优先受受偿款进行了了尽职调查，若若产权人在估估价时点尚有有任何有关估估价对象的应应缴未缴税费费，应按照规规定缴纳或从从评估价值中中相应扣除。2.本次估价未未对估价对象

9、象做建筑物基基础和结构上上的测量和实实验，本次评评估假设其无无基础、结构构等方面的重重大质量问题题。3.本次估价未未对委托方提提供的房屋屋所有权证和国有土地使用证相关产权资料进行核实，委托方对产权资料的真实性负责。因产权资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。三、估价中未考考虑的因素和和一些特殊处处理及其可能能的影响1.本次估价未未考虑国家宏宏观经济政策策发生变化、遇遇有自然力和和其他不可抗抗力等因素对对房地产价值值的影响，以以及特殊交易易方式下的特特殊交易价格格等对评估价价值的影响。四、本估价报告告使用的限制制条件1.本次估价报报告仅供委托托方按约定的的估价目的及及

10、上级主管部部门审查使用用，未经估价价机构书面同同意，本估价价报告的全部部或部分及任任何参考资料料均不允许在在任何公开发发表的文件、通通告或声明中中引用，亦不不得以其他任任何方式公开开发表。2.本报告自提提交之日起一一年内有效。本本估价报告需需在设定的有有效期内使用用，超过有效效期使用，本本报告无效。3.本估价报告告需经房地产产估价师签名名或签章并加加盖估价机构构公章，并作作为一个整体体时有效，复复印件无效。4.本估价报告告仅为委托方方向中国工商商银行扬中支支行进行抵押押贷款确定房房地产抵押贷贷款额度提供供参考依据，运运用于其它方方向本估价报报告无效。5.估价对象状状况和房地产产市场状况因因时间

11、变化可可能对房地产产抵押价值产产生的一定影影响，在估价价对象状况发发生变化或房房地产市场价价格变化较快快时应对估价价对象房地产产抵押价值进进行再评估。房地产抵押估价价结果报告苏房地镇扬估字字（2010）第09号一、估价委托人人单位名称：江苏苏*大酒店店有限公司单位地址：A市市*西路118号法人代表：徐广广福经营范围：许可可经营项目：中西餐制售售；住宿；公公共浴室；卡卡拉OK厅。 一般般经营项目：代售飞机票票、火车票；日用百货；工业美术品品销售二、估价机构 估价机构： 江苏苏A房地产评估估咨询有限公公司房产资质等级： 一 级级 资资质证号：建建房估证字2010085号土地资质等级： 全国范围围内

12、从事土地地评估业务资质证号： *法人代表： *联 系 人： *联系地址： 南京京市*路1888号*大厦9层层D座联系电话： *网址： .*.coom/ 电子信箱E-mmail：*三、估价目的为确定房地产抵抵押贷款额度度提供参考依依据而评估房房地产抵押价价值。四、估价对象1.估价对象范范围估价对象为位于于A市开发区*西西路18号的的商业房地产产，房屋总建建筑面积为227822.7m2，土地面积积为287771.2m22。2.估价对象状状况房屋所有权证号号扬房字第1366000288号所有权人江苏*大酒店店有限公司所有权性质有限责任公司房屋座落开发区*西路路18号幢号建筑结构层数建筑面积（m22）

13、1混合127.62混合1424698.9983混合42724.9004混合1371.18合计27822.77（1）估价对象象登记状况根据委托估价方方提供的估价价对象房屋所所有权证和国国有土地使用用证，估价对对象的权属状状况如下表所所示。表1 房屋登登记状况一览览表表2 土地登登记状况一览览表土地使用权证号号扬国用（20006）第0000017886号土地使用权人江苏*大酒店店有限公司房屋座落开发区*西路路18号使用权面积28771.22m2地号05061233图号68.00-881.00地类（用途）商业服务业使用权类型出让终止日期至2043.009.08止止（2）他项权利利状况在估价时点，估估

14、价对象房地地产未设定抵抵押等他项权权利。3.估价对象实实物状况3.1估价对象象实物状况（1）座落：AA市开发区*西西路18号；（2）建筑面积积：278222.7m2；（3）总层数/层次：2号房屋为酒酒店主楼，共共14层，3号房屋为职职工宿舍，总总层数4层，1号及4号为门卫及及配电房，均均为1层；（4）建筑结构构：钢混及混合；（5）平面布置置：估价对象象独立使用，2号楼内置电梯，3号楼内置楼梯连接；（6）工程质量量：经估价人人员现场勘查查，确认建筑筑物结构完好好；（7）建成年代代：2004年，门卫室改建建于20066年；（8）维护、保保养、使用情情况：估价对对象的主体结结构维修保养养良好，且外外

15、立面及内部部均经装修，成成色较新，使使用状况良好好；（9）临街状况况：估价对象象临*西路；（10）方便程程度：酒店内内配备室外停停车场；（11）物业管管理：有物业业管理；（12）装修、设设施设备及利利用现状：估估价对象为位位于A市开发区*西西路18号的江苏苏*大酒店店。江苏*大大酒店是是由由*集团投资资设计建造的的四星级，集集客房、餐饮饮、娱乐、休休闲、旅游购购物为一体的的现代化商务务旅游酒店，为为A市标志性建建筑。酒店共共占地43亩亩，总建筑面面积2.7万万平方米，酒酒店主楼共114层，东西西裙楼3-55层，拥有总总统套房、商商务套房、豪豪华套房、商商务房、豪华华房及高级房房等不同规格格客房

16、间1440多（套）；餐饮设施设设备齐全，拥拥有餐位10000多个，22个功能齐全全的大型宴会会厅，1个大大型会议中心心，多个豪华华包厢及普通通包厢，1个个可同时容纳纳400人就就餐的中餐厅厅，1个可同同时容纳2000人就餐的的中餐厅，11个西餐厅；酒店还拥有有完备的会议议服务设施，包包括2个大型型会议中心、33个中型会议议室、2个小小会议室及11个贵宾厅，大大型会议中心心可同时容纳纳350人会会议，为大型型的多功能会会议室，配备备大屏幕投影影、活动舞台台等；酒店还还配有桑拿会会所、美容美美发、棋牌室室、商务中心心、健身房及及室外网球场场、游泳池等等，是A市目前规模模最大、档次次最高的接待待、住

17、宿、娱娱乐服务场所所。1号楼为酒店门门卫，改建于于2006年，层层高4.1米，外外墙铝塑板贴贴面，室内造造型天花，地地砖地坪，局局部改造为中中国银行自动动柜员机网点点。2号楼为酒店主主楼，为钢混混结构，层高高3.6米，共共14层，其中中地下一层，为为洗衣房、更更衣室、员工工食堂、员工工娱乐中心及及仓库，地上上13层，第1层为酒店大大堂、西餐厅厅部、餐饮包包厢及一个大大型宴会大厅厅。第2层主体为康康乐中心，包包括为桑拿中中心、足疗洗洗浴、美发中中心、棋牌室室、商务中心心等，另有部部分多功能厅厅。第3层为会议及及餐饮，包括括高级豪华包包厢、多功能能厅、各规模模会议室及一一个贵宾厅，第第4-13层为

18、为客房部。其其中顶层部分分为仓库，另另还有配套配配电房、物业业房及员工宿宿舍楼。酒店整个主楼大大楼外墙贴面面砖，西裙楼楼圆弧造型，钢钢结构玻璃幕幕墙。酒店大大堂入口为玻玻璃幕墙面，地地面及墙身铺铺砌磨光花岗岗岩、大理石石，天花板采采用特色吊顶顶，豪华枝形形水晶艺术吊吊灯。西餐厅厅地面铺设高高级地砖，内内墙贴高档护护墙板及艺术术贴画，造型型石膏板吊顶顶。餐厅包厢厢地面铺斜纹纹地毯，内墙墙贴墙纸，装装饰艺术画，造造型石膏板吊吊顶，水晶吊吊灯，大部分分餐厅包厢单单独配备卫生生间。宴会大大厅及多功能能会议中心地地面铺地毯，内墙贴墙纸，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，配活动舞台。桑拿会所、棋牌中心包间地面铺地

19、毯，内墙贴墙纸，大部分单独配备卫生间。客房地面铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。公共部位地面铺设磨光花岗石，墙身为磨光花岗石、天花板采用特色石膏板吊顶。洗手间地面铺设防滑地砖、墙身铺设光面瓷砖、防潮天花吊顶。酒店带有中央空空调系统，224小时热供供水系统，自自动喷淋及烟烟感报警系统统及全方位监监控系统。酒酒店还配备三三部高速客运运电梯、一部部员工电梯、一一部货运电梯梯及多处安全全楼梯，酒店店带配设室外外数百个停车车位。3号楼为员工宿宿舍及相关单单位办公用房房，部分出员员工宿舍为内内廊式结构，宿宿舍都为普通通粉刷，地砖砖地坪，室内内都带有淋浴浴室。4号楼为配电房房和物业办公公室，层高44.8米

20、，外外墙贴面砖，室室内普通粉刷刷，地砖地坪坪。房地产照片：大酒店外观 大酒店及1号楼、2号楼外观 2号楼内部2号楼内部 2号楼内部 3号楼外观3号楼内部 4号楼外观 4号楼内部3.2估价对象象土地状况座落：开发区区*西路188号；土地使用权面面积：287771.2mm2；宗地形状：规规则；宗地四至：东东至道路，南至*西路路，西至道路路，北至凯旋苑苑小区。宗地级别：AA市商业用地地四级地；宗地内基础设设施完备程度度：宗地内达达到通路、通通上水、通下下水、通电、通通讯“五通”，场场地平整“一一平”的开发发水平。4.区位状况4.1.地理位位置估价对象坐落于于A市开发区*西西路18号，估价对象象四至情

21、况为为：东至道路路，南至*西路路，西至道路路，北至凯旋苑苑小区。4.2.区域概概况估价对象所在区区域位于A市市开发区。A市，地处长江江三角洲，紧紧靠上海、南南京等大中城城市，与镇江江、常州、扬扬州、泰州等等名城隔江相相望。全市由由长江市航道道以南的雷公公岛、太平洲洲、西沙、中中心沙四个江江岛组成。周周边长1200公里，全市市总面积3332平方公里里，其中陆地地面积2288平方公里。A市辖17.0个镇，一个开发区，总人口30万。扬中工业发达，实力雄厚。现有机械制造、电气产品、轻纺服装、精细化工、电子等30多个行业，并形成了工程电器、硅橡胶、钎焊材料、精细化工、电子测量测试仪器、复合肥等六大产品基

22、地。全市交通便捷，扬中人民自筹资金建造的横跨夹江的扬中长江大桥和沟通苏北的“扬高”汽渡，分别与国家一类开放港口镇江港、高港以及沪宁高速公路、京沪高速公路、宁通一级公路连接成线，扬中二桥直通苏锡常。 委估房地产位于于位于*西西路，为A市市市区和开发发区交界处，城城市基础设施施配套齐全。4.3.交通条条件4.3.1道路路条件委估房地产位于于A市开发区*西西路18号，*西路红线宽宽度约为400米，*西西路连接交通通型主干道明明珠大道、混混合型主干道道新扬北路、混混合型干道扬扬子中路等多多条主次干道道，区域内路路网密度高，主主要道路路面面为沥青，道道路保养维护护较好，总体体道路通达状状况优。4.3.2

23、公共共交通条件委估房地产位于于A市开发区*西西路18号，楼楼前不远处有有公交站台*大酒店站站及出租车站站台，有多路路公交车在此此通过，交通通便捷。4.3.3对外外交通条件待估宗地所在区区域距A市汽车站较较远，对外交交通状况较好好。4.3.基础设设施状况估价对象所在区区域供水、排排水、供电、通通讯、道路交交通等基础设设施完善。5.商服繁华程程度 委估房地产位于于扬中开发区区与市区交界界处，商业繁繁华度较高，周周围以商业、住住宅用地为主主，沿街两侧侧为商铺，类类型包括餐饮饮、休闲、住住宿，经营种种类齐全；周周边有大型的的生活小区凯凯旋苑、聚福福园等，附近近有扬中最大大的华润苏果果超市，客流流量大，

24、公共共服务设施齐齐全，有中国国建设银行扬扬子分理处、中中国工商银行行春柳分理处处等，商业繁繁华程度较高高；6.环境条件6.1自然环境境估价对象所在区区域污染治理理较好，基本本无水、噪音音及大气污染染，区域环境境较优。6.2区域景观观估价对象所在区区域位于开发发区，规划协协调，区域景景观较好。五、估价时点根据房地产抵抵押估价指导导意见，房房地产抵押估估价时点原则则上为完成估估价对象实地地查看之日，故故本次以房地地产估价师实实地查看之日日2010年年12月8日作为本次次评估的估价价时点。六、价值类型根据房地产估估价规范、房房地产抵押估估价指导意见见和本次估估价的具体要要求，本估价价报告中的评评估价

25、值是指指估价对象在在现状条件下下，用途为商商业用房，在在估价时点22010年112月8日的房地产抵抵押价值。房地产抵押价值值为抵押房地地产在估价时时点的市场价价值，等于假假定未设立法法定优先受偿偿权利下的市市场价值减去去房地产估价价师知悉的法法定优先受偿偿款。法定优先受偿款款是指假定在在估价时点实实现抵押权时时，法律规定定优先于本次次抵押贷款受受偿的款额，包包括发包人拖拖欠承包人的的建筑工程价价款，已抵押押担保的债权权数额，以及及其他法定优优先受偿款。七、估价依据（一）本次估价价所依据的有有关法律、法法规和部门规规章1.中华人民民共和国城市市房地产管理理法；2.中华人民民共和国土地地管理法；3

26、.中华人民民共和国担保保法；4.中华人民民共和国物权权法；5.城市房地地产抵押管理理办法。（二）本次估价价采用的技术术规程1.中华人民共共和国国家标标准GB/TT5029111999房房地产估价规规范；2.建设部、中中国人民银行行、中国银行行业监督管理理委员会联合合颁布的建住住房200068号房房地产抵押估估价指导意见见。（三）委托方提提供的有关资资料1.国有土地地使用证复复印件；2.房屋所有有权证复印印件。（四）估价机构构和估价人员员搜集掌握的的有关资料1.估价对象所所在地自然条条件、社会经经济条件、行行政区划人口口等方面的基基本情况资料料；2.估价人员实实地踏看和调调查收集的有有关估价对象

27、象权属、现状状利用等方面面的资料；八、估价原则本次估价遵守独独立、客观、公公正、合法、谨谨慎的原则及及最高最佳使使用原则、估估价时点原则则、替代原则则等一般性原原则。1.独立、客观观、公正原则则要求估价机构有有完全独立性性，估价机构构和估价人员员与估价对象象及相关当事事人没有利害害关系，不受受外部干扰因因素影响，从从实际出发，公公平合理地进进行估价。2. 合法原则则应以估价对象的的合法产权、合合法使用、合合法处分为前前提估价。所所谓合法，是是指符合国家家的法律、法法规和当地政政府的有关规规定，其权益益才能受法律律保护，并体体现其权益价价值。3.谨慎原则要求在面临不确确定因素的情情况下作出判判断

28、时，应保保持必要的谨谨慎，充分估估计抵押房地地产在处置时时可能受到的的限制、未来来可能发生的的风险和损失失，不高估市市场价值，不不低估知悉的的法定优先受受偿款。4最高最佳使使用原则要求以估价对象象的最高最佳佳使用为前提提估价。所谓谓最高最佳使使用，是估价价对象的一种种最可能的使使用，这种最最可能的使用用，是法律上上允许、技术术上可能、财财务上可行，经经过充分合理理的论证，并并能给估价对对象带来最高高价值的使用用。5.替代原则要求估价结果不不得明显偏离离类似房地产产在同等条件件下的正常价价格。6.估价时点原原则要求估价结果应应是估价对象象在估价时点点的客观合理理的价值。同同一宗房地产产在不同时点

29、点往往会有不不同的价格，所所以在评估一一宗房地产价价格时，必须须假定市场情情况停止在估估价时点上，同同时估价对象象房地产的状状况也是以其其在该时点的的状况为准。九、估价方法本次对估价对象象房地产抵押押价值进行评评估，所采用用的技术路线线为：（1）求取完全全权利状况下下的估价对象象市场价值；（2）估价对象象抵押价值（1）估估价师知悉的的法定优先受受偿款。一般而言，房地地产估价方法法主要有收益益法、市场比比较法、假设设开发法、基基准地价修正正法、成本法法等。不同的的估价方法从从不同的角度度反映了房地地产在一定权权利状态及一一定时点的价价值水平，只只是各种方法法的适用条件件、特点、对对资料的要求求有

30、所不同，需需根据特定的的估价目的、估估价对象、市市场情况等选选择适宜的估估价方法。估价对象为集客客房、餐饮、娱娱乐、休闲、旅旅游购物为一一体的现代化化商务旅游酒酒店，周边区区域基本无类类似的转让和和出租交易案案例，因此不适合采采用市场比较较法。假设开发法通常常用于待开发发土地的估价价，而且估价价对象为新建建酒店，短期期改建的可能能性不大，因因此也不适宜宜选用假设开开发法评估估估价对象的价价格。因估价对象属经经营收益类房房地产，故可可采用收益法法进行评估。考虑到估价对象处于A市主城区基准地价覆盖范围内，估价师亦已较全面地掌握了A市主城区房地产开发的成本构成，故又用成本法进行验证。所谓收益法指预预

31、计估价对象象未来的正常常净收益，选选用适当的资资本化率将其其折现到估价价时点后累加加，以此估算算估价对象的的客观合理价价格或价值的的方法，其计算公式式为：V - 房地产价值值a - 年纯收收益 r - 资本本化率 n - 收益年年限成本法技术路线线：求取估价价对象在估价价时点的重置置价格或重建建价格，扣除除折旧，以此此估算估价对对象的客观合合理价格或价价值的方法。即即:房地产价格=土土地价格+房房产重置价格格成新率其中房产重置价价格的技术路路线为：房产重置价格=前期费用+建安造价基础设施配套套费+管理费用用投资利息息+销售费用用+开发利润润销售税费费土地价格采用基基准地价系数数修正法，具具体技

32、术路线线：首先分析析基准地价评评估基准日与与本次土地估估价基准日间间的地价变化化情况，对基基准地价进行行期日修正；然后根据其其地价内涵中中开发程度的的差异进行土土地开发程度度修正，之后后分析待估宗宗地因素条件件与所在区域域因素条件平平均状况的差差异，进行区区域因素和个个别因素修正正；最后进行行年期修正和和容积率修正正得到待估宗宗地地价。即即：地价(基准地地价K1开发程度修修正)K2K3（1K）式中： K11期日修正正系数K2土地使使用年限修正正系数K3容积率率修正系数K影响地地价区域因素素及个别因素素修正系数之之和十、估价结果估价人员根据估估价目的，遵遵循估价原则则，采用科学学的估价方法法，在

33、认真分分析所掌握资资料与影响估估价对象价值值诸因素的基基础上，选用用了市场比较较法和收益法法进行了评估估，综合确定估价价对象在估价价时点的房地地产抵押价值值为人民币277014.99万元，大写人人民币贰亿柒仟零零壹拾肆万玖玖仟元整(房产价价值174885.9万元元，其中土地价价值95299.0万元，土地使用权权单价为33122元/m2)。估价对象在估价价时点未设立立法定优先受受偿权利下的的市场价值为为270144.9万元，大写人人民币贰亿柒仟零零壹拾肆万玖玖仟元整。房地产估价师知知悉的估价对对象在估价时时点的法定优优先受偿款为为人民币0元元，大写：人人民币零元整整。十一、估价对象象的抵押价值值

34、未来下跌风风险分析建议房地产抵押押估价报告使使用者密切关关注估价对象象抵押价值在在未来年限内内下跌的风险险，目前预期期可能导致房房地产抵押价价值下跌的因因素主要有以以下几方面：房地产的使用和和维护情况。房房地产寿命长长久，随时间间推移，建筑筑物自然老化化、使用磨损损等物质损耗耗，以及人们们消费观念的的改变、建筑筑技术的进步步、建筑设计计的缺陷等功功能损耗，将将导致建筑物物抵押价值的的下跌，若维维护欠缺，房房地产抵押价价值下跌将更更为显著。估估价对象房屋屋建成于19998年，根根据估价师现现场勘查，估估价对象的主主体结构维修修保养良好，且且外立面经装装修，成色较较新，使用状状况良好。但但是，若日

35、后使用过过程中，维护护保养不当，则则估价对象价价值将减少。区位因素的改变变。因房地产产的位置固定定性，其所处处区位状况的的变化将直接接影响其价值值。如房地产产所处的自然然环境或者人人文环境恶化化、区域交通通拥堵、或者者城市规划改改变为不利房房地产的利用用，将导致房房地产抵押价价值下跌。房地产市场供求求变化情况。房房地产价格水水平及其变动动，是由房地地产的供给和和需求共同作作用的结果，总总体而言，房房地产的价格格与其需要正正相关，与其其供给负相关关：供给一定定，需求增加加，则价格上上升，需求减减少，则价格格下降；需求求一定，供给给增加，则价价格下降，供供给减少，则则价格上升。未未来年限内，若若房

36、地产市场场供给过量或或者需求不足足，则估价对对象的抵押价价值存在下跌跌风险。房地产政策影响响。房地产的的自身特性（如如不可移动、价价值量大等），使使其容易收到到未来制度、政政策变化的影影响。目前国国家宏观调控控政策偏紧，特特别对于房地地产市场的调调控效果开始始显现：国内内房地产开发发投资的增长长速度已明显显回落，房价价过快上涨的的趋势得到抑抑制，房地产产投资性需求求明显下降，地地方政府重新新开始重视经经济适用房和和廉租房的建建设，房地产产供给结构正正在发生明显显改善。在抵抵押权存续期期间，房地产产抵押估价报报告使用者需需关注前期房地产政政策的累加效效应以及后续续的房地产政政策对于估价价对象价值

37、的的影响。十二、房地产变变现能力分析析 变现能力是指指假定在估价价时点实现抵抵押权时，在在没有过多损损失的条件下下，将抵押房房地产转换为为现金的可能能性。影响抵抵押房地产变变现的因素主主要有：房地产的通用性性。通用性是是指是否常见见、是否普遍遍使用。通常常某一类型的的房地产只适适合于一部分分特定的购买买者，若房地地产的用途越越专业化，使使用者的范围围就越窄，越越不容易找到到买者，其变变现能力越弱弱。房地产的独立使使用性。独立立使用性是指指能够单独的的使用而不受受限制。一般般的独立使用用性越差的房房地产，越妨妨碍房地产的的使用，变现现能力越弱。房地产的价值量量的大小。一一般的说，价价值越大的房房

38、地产，所需需的资金越多多，越不容易易找到买者，变变现能力越弱弱。房地产的可分割割转让性。可可分割转让性性是指在物理理上、经济上上是否可以分分离开使用。由由于价值大的的房地产变现现能力弱，而而如果该房地地产容易分割割，就可以分分割成多个价价值量小的可可以独立使用用的部分分别别转让，这样样就可以提高高其变现能力力。区域未来规划及及发展潜力。估估价对象自身身情况符合所所在区域未来来规划，并且且发展潜力较较大，则房地地产变现能力力较强。区域市场状况。抵抵押房地产所所处区域市场场交易活跃将将有利于抵押押标的物的变变现；若所在在区域房地产产市场发育不不够、交易较较少，其变现现能力降低。变现过程中的税税费。

39、抵押房房地产变现过过程中发生的的税费主要涉涉及营业税、土土地增值税、契契税、印花税税等税金及交易综合合服务费等费费用；以拍卖卖方式处置抵抵押房地产时时，要支付拍拍卖佣金、评评估费、法律律诉讼费及保保全费等费用用；抵押房地地产原欠缴的的各种费用（除除优先受偿款款），需要在在变现过程中中补交的，也也应计入变现现费用中，主主要包括欠缴缴的水电暖费费用、物业管管理费等。清偿次序。处分分抵押房地产产所得金额，扣除优先受偿款后，依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害、剩余金额交还抵押人。房地产抵押的

40、优先受偿款包括：划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承办人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包含强制执行费用。同一房地产有数个抵押权人的，应当按照设立抵押权的先后顺序清偿。基于以上影响抵抵押房地产变变现的因素，并并结合估价对对象实际情况况，分析估价对象象变现能力：1. 估价对象象适合多种用用途使用，通通用性较强；估价对象面面积较大，不不便于使用、但但利于处置；估价对象可可分割使用、出出租或转让，并并达到各自独独立使用条件件可分割性强强；故估价对对象变现能力力一般。2假定在估价价时点拍卖或或者变卖估价价对象时，因因存在短期内内强制处分、潜潜在购买群体体受到限制及及心理排斥因因素

41、影响，最最可能实现的的价格一般与与评估的市场场价值的差异异程度大约在在15%-25%。3处置房地产产时，其变现现的时间长短短以及费用、税税金的种类、数数额和清偿顺顺序与处置方方式等因素有有关。一般说说来，以拍卖卖方式处置房房地产时，变变现时间较短短，但变现价价格一般较低低，变现成本本较高。一般般情况下，抵抵押物的处置置都需要经过过司法程序，这这个过程中产产生的费用可可统称为诉讼讼费用。根据诉讼费费用交纳办法法（中华人民民共和国国务务院令第4881号 ），人人民法院收取取的诉讼费用用主要有案件件受理费和申申请执行费，另另外还有执行行中的实际支支出费用，包包括人民法院院执行人员异异地执行本案案时按

42、照国家家有关规定标标准支出的差差旅费用，有有人民法院或或人民法院委委托其他单位位或个人进行行的与本案有有关的勘验、鉴鉴定、评估、拍拍卖、仓储、保保管、运输等等实际支出费费用。另外，诉诉讼费用还包包括抵押权人人支出的律师师费用等。处分抵押房房地产应缴纳纳的税费主要要包括营业税税金及附加、印印花税、土地地增值税、交交易费等。十三、房地产抵抵押估价报告告使用提示1.估价对象可可能因区域规规划、功能定定位、市政建建设、交通条条件、生态环环境、使用状状况等因素变变化导致抵押押价值减损。在在估价对象实实物、区域等等因素不发生生变化，能正正常维护使用用，且未增加加法定优先受受偿款，房地地产市场没有有大的波动

43、的的情况下，预预计估价报告告使用有效期期内，房地产产抵押价值基基本保持稳定定。2.对抵押期间间可能产生的的房地产信贷贷风险，估价价报告使用者者应给予关注注: 估价对象象可能因房地地产市场变化化、国家宏观观政策和经济济形势变化、房房地产相关税税费和银行利利率调整等因因素导致估价价对象的抵押押价值减损。3.估价报告使使用者应遵循循谨慎原则，在在对信贷风险险进行必要的的预测基础上上，合理使用用本报告评估估价值。关注注处置房地产产时快速变现现及费用的影影响，当房地地产抵押估价价报告出具后后至抵押登记记之间，是否否会出现法定定优先受偿权权利。4.定期或者在在房地产市场场价格变化比比较快时对房房地产抵押价

44、价值进行再评评估。十四、估价人员员注册房地产估价价师：景 云(签章) 注册号号：322000901440注册房地产估价价师：张晓慧慧(签章) 注册号：322200400041十五、估价作业业日期从2010年112月8日起至20010年122月10日止止。十六、本评估报报告的使用有有效期限一年（从20110年12月月10日起至至2011年12月9日止）。附 件一、房屋所有权权证复印件二、国有土地使使用证复印件件三、委托估价方方营业执照复复印件四、委托方法定定代表人身份份证复印件五、房地产所在在区域位置图图六、受托估价方方营业执照复复印件七、受托估价方方资格证书复复印件八、房地产估价价师资格证书书

45、复印件房地产抵押估价价技术报告苏房地镇扬估字字（2010）第09号一、实物状况描描述与分析1估价对象实物物状况（1）座落：AA市开发区*西路188号；（2）建筑面积积：278222.7m2；（3）总层数/层次：2号房屋为酒酒店主楼，共共14层，3号房屋为职职工宿舍，总总层数4层，1号及4号为门卫及及配电房，均均为1层；（4）建筑结构构：钢混；（5）平面布置置：估价对象象独立使用，2号楼内置电梯，3号楼内置楼梯连接；（6）工程质量量：经估价人人员现场勘查查，确认建筑筑物结构完好好；（7）建成年代代：20044年，门卫室改改建于20006年；（8）维护、保保养、使用情情况：估价对对象的主体结结构维修保养养良好，且外外立面及内部部均经装修，成成色较新，使使用状况良好好；（9）临街状况况：估价对象象临*西路路；（10）方便程程度：酒店内内配备室外停停车场；（11）物业管管理：有物业业管理；