上海某房地产开发项目可行性研究报告fvbl.docx

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1、上海嘉定定同济AABC房房地产开开发项目目可行性性研究报报告目录一、 摘要2二、 项目总说说明33三、 项目概况况与基地地分析4四、 市场环境境分析6五、 项目定位位11六、 建设内容容与市政政配套13七、 建设方式式与进度度安排16八、 投资估算算与资金金筹措17九、 经济效益益分析19十、 不确定性性分析21十一、 社会及环环境效益益分析23十二、 结论25摘要20088年9月月1日，上上海欣欣欣房地产产公司受受让取得得上海市市嘉定区区同济新新城一块块40年年使用权权的土地地，意欲欲开发写写字楼，本本可行性性研究报报告对该该项目进进行财务务和国民民经济评评价。项目位于于上海市市嘉定区区同济

2、新新城，曹曹安公路路以北、嘉嘉松北路路以西、桃桃浦快速速延伸段段以南。自2002年上海汽车城的建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。2008年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。该写字楼楼容积率率3.55，建筑筑面积3350000平方方米，地地下1层层，地上上6层。开开发总成成本1114733.999万，项项目建设设期为11.5年年，第一一年投入入

3、总投资资的700%，第第二年上上半年投投入总投投资的330%。银银行贷款款72224.006万元元，抵押押贷款期期限155年，贷贷款利率率5.440%。建建成后出出租，预预计855%出租租率，租租金每日日每平方方米2元元。内部部收益率率为111.9446%，按按10%的目标标收益率率测算的的财务净净现值为为10000.4459万万元，动动态投资资回收期期为222.00053年年。项目可行行。一、项目目总说明明1.1 项目背背景为积极支支持上海海市城市市建设，促促进嘉定定区的经经济发展展，上海海欣欣房房地产开开发有限限公司通通过招标标的方式式取得嘉嘉定区同同济新城城的地块块。1.2 发展商情情况

4、项目发展展商：上上海欣欣欣房地产产开发有有限公司司开发资质质：一级级法定代表表人：吴吴金阳注册资金金：80000万万元（人人民币）地址：上上海市嘉嘉定区曹曹安公路路48000号企业类型型：有限限责任公公司（国国内合资资）注册号：沪房地地资（嘉嘉定）第第1233号1.3 项目评价价目的本报告对对上海欣欣欣房地地产开发发有限公公司写字字楼项目目的可行行性进行行评估。其其主要评评价目的的如下。1) 过投资环环境研究究分析，确确定项目目的市场场定位。2) 通过市场场研究分分析，确确定项目目的市场场定位。3) 通过对该该项目投投资开发发总价值值、投资资成本费费用、资资金筹划划计划、销销售收入入、经营营成

5、本、税税金等基基础数据据的预测测和选定定，利用用利润率率、净现现值、投投资内部部收益率率、投资资回收期期等经济济指标对对项目进进行赢利利能力分分析及评评价。4) 通过对项项目现金金流量、资资金来源源与运用用对项目目进行贷贷款偿还还能力分分析、评评价项目目的资金金安全度度。5) 通过对项项目的敏敏感性分分析、盈盈亏平衡衡分析、风风险分析析，对项项目进行行不确定定性分析析。6) 为委托方方进行项项目决策策、开发发、经营营和管理理提供参参考。7) 为政府进进行项目目审批提提供参考考和依据据。1.4 项目评价价依据1) 中华人民民共和国国建设部部发布房房地产开开发项目目经济评评价方法法2) 定额标准准

6、：上上海市建建筑和装装饰工程程预算定定额（220000）3) 投资项项目可行行性研究究指南，北北京：中中国电力力出版社社，200044) 与项目相相关的规规划、设设计、建建设、税税收等法法律法规规5) 中华人民民共和国国企业法法人营业业执照（副副本）6) 委托方提提供的项项目开发发有关资资料1.5 建设可行行性概述述本项目符符合上海海市政府府开发嘉嘉定区同同济新城城的要求求，得到到了上海海市嘉定定区政府府的支持持。本项项目处于于距市中中心较远远的嘉定定区，预预计租金金较低，在在当前经经济金融融环境下下，能吸吸引各地地商户进进驻，有有利于同同济新城城的长远远发展。另另外，项项目区位位未来发发展方

7、向向良好，潜潜力巨大大，本项项目将拥拥有良好好的发展展空间。本本项目有有可观的的盈利能能力，较较低的投投资风险险，具有有良好的的经济效效益。我我们认为为，本项项目的开开发是可可行的。二、项目目概况与与基地分分析2.1 项目获获得本项目由由欣欣房房地产有有限公司司于20006年年9月11日通过过上海AAA拍卖卖有限公公司拍得得，成交交价1.5亿，总总价1.8亿。20066年6月月1日上上海市规规划管理理局规定定了本项项目的规规划指标标。2.2 项目区区位本项目位位于上海海市嘉定定区同济济新城内内，同济济新城位位于曹安安公路以以北、嘉嘉松北路路以西、桃桃浦快速速延伸段段以南。嘉定区位位于上海海西北

8、部部，中心心位置在在北纬331度223分，东东经1221度115分。东东与宝山山、普陀陀两区接接壤；西西与江苏苏省昆山山市毗连连；南襟襟吴淞江江（苏州州河），与与闵行、长长宁、青青浦三区区相望；北依浏浏河，与与江苏省省太仓市市为邻。总总面积4458.8平方方公里。行行政区域域界线总总长1667.884611公里。全全境地势势平坦，东东北略高高，西南南稍低。市市、区级级河道藻藻浜、练练祁塘、娄娄塘河横横卧东西西，向东东流经宝宝山区直直通长江江和黄浦浦江；盐盐铁塘、横横沥、新新槎浦纵纵贯南北北，与吴吴淞江、浏浏河相连连。河道道总长118000余公里里，平均均河网密密度为每每平方公公里4公公里。 本

9、项目目所在的的同济新城城总投资资约1000亿，绿绿化率445%，同济济新城按按功能分分区划分分为“四大板板块”：中部部板块“AAH”商贸办办公中心心，西部部板块综合合发展区区，东部部板块现代代科技研研发区，北北部板块块生活活居住区区。本项项目则是是位于中中部板块块的中心心地段，具具有良好好的地理理位置。嘉定镇离离上海市市中心的的人民广广场300公里，距距虹桥国国际机场场、上海海火车站站、张华华浜国际际集装箱箱码头均均在255公里左左右。2.3 交通道道路嘉定区交交通便捷捷。有铁铁路沪宁宁线、沪沪杭外环环线过境境。南翔翔站是全全国铁路路特等编编组站，也也是上海海铁路枢枢纽的心心脏，其其综合自自动

10、化程程度为国国内一流流。境内内公路总总长7000多公公里，密密度为每每平方公公里1.5公里里。主要要公路有有沪嘉(A122)、沪沪宁(AA11)、嘉金金(A55)、郊郊环(AA30)等高速速公路，沪沪宜公路路（2004国道道）、曹曹安公路路（3112国道道），还还有宝嘉嘉公路和和外青松松公路22条市道道等。沪嘉线、沪沪钱线、沪沪唐线、北北嘉线、北北安线、嘉嘉亭线、嘉嘉杭线、嘉嘉温线等等50余余条客运运线路分分别连结结上海、周周边区县县、区内内各镇及及杭州、温温州、苏苏州诸地地。有航航道222条，通通航里程程2122.5公公里，其其中境内内市级航航道蕴藻藻浜长119.44公里。2.4 周边环环境

11、2.4.1绿化化环境 嘉定区区于20002年年11月月1日，经经市绿化化局领导导、专家家的考核核，嘉定定区创建建上海市市园林城城区工作作通过验验收，成成为上海海市园林林城区。其公共绿绿地 5552.16775公顷顷总计绿绿地面积积 10055.44227公顷顷绿地覆覆盖面积积 11125.11229公顷顷城镇人人均公共共绿地 15.7平方方米/人人城镇人人均绿地地 300.1平平方米/人绿地率率 355.477%绿化覆覆盖率 37.8%同济新城城的绿化化覆盖率率也达445%2.4.2景观观环境本项目景景观环境境良好，西西南方向向无其它它高层建建筑，采采光、通通风等基基本均无无受影响响，视野野开

12、阔。另另外南部部毗邻同同济公园园，举目目便可看看到品种种丰富的的植被、大大片草坪坪及水域域景观，令令人心旷旷神怡、身身心放松松。2.4.3基础础设施 详见“五、建建设内容容与市政政配套”。2.4.4停车车场 设有地地面与地地下停车车场，共共计车位位约1000个。2.4.5餐饮饮娱乐本项目于于同济新新城内的的嘉定新新天地仅仅几步之之遥，新新天地内内有众多多餐饮选选择，但但是档次次都较低低。新城城外也有有众多有有酒楼、咖咖啡厅等等但数量量较少。城区内风味小吃吃吉祥馄饨饨、田仓仓米粉、福福建沙县县小吃、兰兰州拉面面店、图图门烧烤烤、游子子老鸭粉粉丝汤、饮品茶风暴、第第五街、缘缘味站、新新一佳快餐欧德

13、隆、，米米诺多汉汉堡、真真有味咖啡、西西餐三叶坊、苏苏卡咖啡啡店、堡堡盛西餐餐城区外饭店新词大酒酒店：墨墨玉路229号湖南料理理：新源源路6000号金湘隆：新源路路6022号面包糕点点闽甜西饼饼屋、元元祖蛋糕糕、闽香香西点面面包房风味小吃吃川福火锅锅、小云云南米线线店、重重庆鸡公公堡、兰兰州拉面面、盱眙眙龙虾家家常菜馆馆快餐蒲乐食品品、快一一点快餐餐咖啡西餐餐比萨林、迪迪欧咖啡啡2.4.6金融融网点 新城内内有中国国农业银银行自助助取款设设备，周周边也有有建设银银行、中中国银行行、中国国农业银银行及上上海农村村商业银银行网点点，提供供了较为为便捷的的金融方方面服务务2.5 规划指指标用地范围围

14、：东至至和平路路，西至至F大厦厦，北至至国豪路路，南至至步行道道用地面积积：总用用地1000000平方米米用地性质质：商业业、办公公用地容积率：3.55三、市场场环境分分析3.1 宏观层层面3.1.1 宏宏观调控控政策 自自20005年33月266日国务务院下发发了关关于切实实稳定住住房价格格的通知知（“国八条条”）起，政政府出台台了密集集的宏观观调控政政策，要要求加强强土地管管理，控控制土地地供应，规规范房地地产开发发和交易易秩序，着着力解决决中低收收入家庭庭的住房房问题等等。20066年5月月17日日，“国六条条”出台，更更加严格格地调控控房地产产市场，力力图调整整房地产产供需结结构，宏宏

15、观调控控趋于紧紧张。20077年开始始，房地地产市场场开始步步入调整整期，房屋销销售市场场交易量量急剧萎萎缩。20088年以来来，美国国次贷危危机不断断发展，加加之我国国经济生生活中尚尚未解决决的深层层次矛盾盾和问题题，经济济受到较较大影响响，房地地产市场场低迷，财财政收入入增幅逐逐步回落落。为此此，中央央及时调调整宏观观调控的的方向和和政策重重点。20088年100月222日，上上海市人人民政府府办公厅厅结合上上海实际际转发了了市建设设交通委委、市财财政局、市市地税局局、市住住房保障障房屋管管理局、市市规划国国土资源源局制订订的关关于促进进本市房房地产市市场健康康发展的的若干意意见，对对我市

16、房房地产业业进行宏宏观调控控。调控控政策涉涉及到房房地产税税收、房房地产金金融、城城市建设设开发、住住房改革革等多方方面。20088年122月211日，关关于促进进房地产产市场健健康发展展的若干干意见的的公告又又为房地地产市场场带来了了不同意意味的 “国十三三条” ，进进一步体体现了特特殊市场场环境下下政府“放权”的态度度。至此此，“国十三三条”将在今今后一段段时间指指导房地地产市场场及行业业的发展展。综上所述述，目前前的宏观观经济政政策灵活活审慎。3.1.2 产产业结构构 近几年年嘉定区区国民经经济持续续较快增增长，220077年完成成增加值值5599.9亿亿元，可可比增长长15.6%。财财

17、政收入入稳步增增长。007年实实现财政政总收入入1833.2亿亿元，比比上年增增长244.8%。与此此同时，嘉嘉定区经经济结构构进一步步完善，第第三产业业所占比比重不断断上升。220011年第三三产业实实现增加加值588.7亿亿元，占占全区增增加值的的比重为为30.8。220077年第三三产业实实现增加加值1776.44亿元，对对全区经经济增长长的贡献献率为332.77%。三三次产业业的比例例由20001年年的1.9：667.33：300.8增增长为220077年的00.3:67.0:332.77。嘉定定区以树树立商业业窗口繁繁荣发达达的新形形象为动动力，不不断优化化布局和和调整业业态，完完善

18、商业业设施，提提升商业业品位、规规模和能能级。3.1.3 外外资与商商业发展展 20001年，全全区完成成固定资资产投资资39.8亿元元，其中中基础设设施投资资3.77亿元。66年之后后，嘉定定区全年年完成全全社会固固定资产产投资总总额1771.66亿元，其其中城市市基础设设施投资资17.8亿元元，房地地产开发发投资778.11亿元。由由图3-2可看看出，宏宏观调控控政策取取得成效效，固定定资产投投资增速速放缓。从从投资主主体看，国国有经济济投资338.55亿元，集集体经济济投资88.4亿亿元，外外商及港港澳台投投资244.4亿亿元，私私营企业业投资224.55亿元，其其他经济济投资775.8

19、8亿元。投投资主体体结构发发生进一一步优化化，吸引引越来越越多放渠渠道多主主体的投投资资金金，发展展前景良良好稳定定。3.1.4 房房地产供供给与需需求 自220022年上海海汽车城城建设的的全面展展开，推推动了房房产市场场的活跃跃，房地地产业市市场需求求旺盛，开开发投资资高位运运行，开开发规模模迅速扩扩张。全全年房地地产业完完成增加加值100.5亿亿元，比比上年增增长1.1%。此此后房地地产市场场发展迅迅速，规规模急速速扩大。220044年嘉定定区实现现房地产产业增加加值133.4亿亿元，比比上年增增长300.1%，完成成房地产产开发投投资额666.66亿元，比比上年增增长511.7%。20

20、005年年“国八条条”的颁布布，使房房地产房房供需趋趋于平缓缓，地产产市场保保持基本本稳定。220066年完成成房地产产开发投投资766.7亿亿元，比比上年增增长7.3%。220077年，嘉嘉定区房房地产市市场健康康发展。全全年完成成房地产产开发投投资788.1亿亿元，比比上年增增长1.9%。从近年嘉嘉定区商商品房供供求数据据来看，嘉嘉定新城城的建设设极大的的促进了了区域楼楼市体量量的扩张张。年成成交量从从20003年的的不足1100万万平米一一举跃升升到20004年年的近2200万万平方米米，之后后持续稳稳定在该该数量级级。区域域楼市火火热催动动房价一一路走高高，022、033年嘉定定区主流

21、流房价尚尚在30000元元以下，进进入088年已拉拉升到880000元附近近。数据来源源：中国国房地产产指数系系统20088年，受受上海整整体楼市市走低影影响，嘉嘉定楼市市转入低低迷调整整期。11月份之之后，市市场供求求双双从从25000套/月大幅幅下挫至至15000套/月，季季节性市市场回暖暖亦不复复存在。从从近几个个月的市市场走势势来看，嘉嘉定楼市市以5月月份为分分水岭，供供求基本本平衡的的状态被被打破，66-9月月份市场场累积销销供比仅仅为0.63，开开发商销销售压力力逐步增增大。数据来源源：中国国房地产产指数系系统至此可见见，20008年年金融危危机以来来，经济济环境及及政策因因素对高

22、高档物业业成交影影响很大大。此外外，写字字楼市场场租赁市市场也不不乐观。3.2 板块层层面目前已建建成并趋趋于成熟熟的板块块有中部部板块（AAH楼楼）和西西部板块块（地标标综合发发展区）。以以上两板板块都规规划成为为同济新新城的金金融商务务中心，在在过去的的3年中中发展态态势各不不相同。随随着同济济新城商商业的发发展，两两个板块块的竞争争日益激激烈。而而一个项项目能否否成功，与与其所在在的板块块发展情情况息息息相关。因因此我们们选择这这两个板板块进行行重点分分析，以以更清晰晰地掌握握本项目目市场环环境。3.2.1 中中部板块块1) 规划定位位 中部板板块集中中了同济济新城665%的的办公写写字

23、楼，在在经济发发展、新新城建设设和公共共事业发发展中处处于龙头头地位与与辐射作作用，带带动相关关区域的的发展，已已成为同同济新城城主要商商务中心心。2) 历史分析析 中部板板块有着着得天独独厚的地地理位置置，处于于两轴交交界处，四四通八达达，交通通便利。并并且与位位于城市市南部的的交通枢枢纽。服务半径径大，与与个区域域都有联联系又保保持相对对的独立立性，方方便居民民上下班班及外来来人员出行。由由于人流流方向的的不一致致性，避避免了人人流混杂杂的问题题。此外，成成熟的商商业现状状为新城城居民提提供了大大量的就就业岗位位。临近近北部居居住生活活区，可可确保人人力资源源丰富。3.2.2 西西部板块块

24、1) 规划定位位 西西部板块块有地标标性建筑筑图书书综合大大厦，周周边有一一系列行行政管理理大楼和和市政府府副设施施，以现现代服务务业为核核心，形形成具有有独特人人文魅力力和新城特色色、强大大的集聚聚力和持持续的创创新力的的综合发发展区，是同济济新城的的象征。2) 历史分析析西西部地区区虽没有有优越的的地理位位置，但但通过交交通道路路系统人人为的设设计，将将车行道道与人行行道分离离，更人人性化也也更趋于于便利。充分利用用现有水水系积极极发展高高档商务务、休闲闲、酒店店和娱乐乐城等项项目，集集中体现现传统文文化、现现代文明明、运动动休闲和和生态魅魅力。市政工程程建设如如火如荼荼地进行行，强调调创

25、新性性、独特特型和辐辐射性，为为新城人人口提供供全方位位的服务务。集中中布置行行政机关关，提高高办事人人员效率率，避免免到处奔奔波。进进一步促促进新城城经济、社社会、环环境的科科学、和和谐发展展。3.2.3 板板块比较较 中部板板块和西西部板块块同时被被定位同同济新城城的一级级中心，但但是两者者在过去去三年已已形成了了很大的的差异和和侧重点点不同，可可谓各有有各的针针对性。然然而，两两板块都都获得了了不同程程度的成成功并在在嘉定区区同性质质板块中中保持领领先地位位。在未未来的发发展中，两两板块将将继续深深入规划划和建设设，使其其在新城城中的结结构更清清晰，功功能也更更明确，将将新城的的规模推推

26、向新的的层面。本项目位位于中部部板块中中，与东东部板块块研发去去接壤。从从地理位位置上来来，有很很大的预预留空间间，为两两板块的的共同发发展提供供机遇。从从经济发发展角度度看，可可带动东东部板块块的发展展，也为为使中部部板块商商务繁荣荣担负了了一定的的责任。3.3 项目层层面(写写字楼市市场) 3.3.1供应应量 自220022年上海海汽车城城建造以以来,同同济新城城凭着特特殊的区区位条件件和历史史、人文文、基础础设施等等方面的的诸多优优势，吸吸引了海海内外众众多的外外商前来来投资创创业，成成为广受受瞩目的的投资沃沃土。因因此，各各项物业业投资急急剧增长长，其中中以写字字楼市场场最为显显著。过

27、去几年年，同济济新城写写字楼市市场总体体量约三三万平方方米，其其中三分分之二位位于中部部板块，三三分之一一位于西西部板块块。 20088年以前前，在市市场需求求影响下下，写字字楼新建建物业量量放量增增长，大大量新增增供应量量投放市市场，地地少人多多的局限限性使其其发展空空间有限限。幸而而有周边边区域可可供拓展展，加之之老城区区改造空空间也不不小。因因此，发发展前景景更为广广阔。20088年美国国次贷危危机发生生后金融融业客户户减少，写写字楼已已经供过过于求。预预计明后后年也是是供过于于求。3.3.2需求求量 20008年以以前，写写字楼市市场强劲劲，对写写字楼的的需求丝丝毫没有有减弱。甲甲级写

28、字字楼供不不应求，空空置率走走低。20088年后半半年，在在供给相相对大的的情况下下，需求求显得单单薄和不不足。受受全球金金融风暴暴不断恶恶化的影影响，一一直占写写字楼租租赁市场场比较大大份额的的金融客客户，纷纷纷被迫迫或主动动采取裁裁员和搁搁置扩张张计划等等方式来来应对危危机，退退出甲级级市场转转租成本本相对较较低的乙乙级写字字楼，加加上企业业破产等等，使得得需求出出现大幅幅的萎缩缩。目前前虽处于于经济低低迷期，写字楼的需求量仍将继续增加，而供应量的增长速度相对于市场规模来说是很慢的。同济新城城甲级写写字楼租租金及入入住率表表（20008年年第一季季）板块物业名称称最新租金金（人民民币/平平

29、方米/天）入住率（%）西部板块块中华大厦厦4.383%招商局广广场3.984%中部板块块越洋广场场4.182%兰泰大厦厦4.084%众鑫大厦厦3.786%企业天地地3.986%同济新新城乙级级写字楼楼租金及及入住率率（20008年年第一季季）区域物业名称称最新租金金（人民民币/平平方米/天）入住率（%）西部板块块科技城2.481%金融广场场2.282%贸易大厦厦1.983%中部板块块海森大厦厦2.184%三六大厦厦1.986%南证大厦厦2.081%奥孚力大大厦2.484%近年来，嘉嘉定写字字楼市场场突破原原有的商商务区格格局，向向外围发发展。一一些新的的商务板板块崛起起，逐渐渐成为中中高档写写

30、字楼租租赁、销销售市场场的中坚坚力量。本本项目所所在区域域即是其其中之一一。基于嘉定定区的开开发、来来发展动动向和各各行业对对写字楼楼的需求求，在中中部板块块内投资资次项目目，是一一个不容容错过的的机遇。但是需要要注意的的是，本本项目写写字楼开开发期间间正值经经济萧条条期，建建成上市市时期市市场难以以预测，一一次将面面临一定定的资金金风险和和销售压压力，但但是通过过恰当的的定位和和营销，可可以消除除部分风风险。四、项目目定位4.1 产品定定位产品定位位：中端端，乙级级写字楼楼。本项目位位于上海海嘉定区区，嘉定定区虽然然市场潜潜力大，但但现期市市场还处处于早期期发展时时期，高高端写字字楼尚不不具

31、备与与其造价价相应的的竞争力力。考虑虑到当前前经济与与金融环环境，企企业处于于过冬期期，非常常注重成成本和经经营费用用的控制制，因此此呈现迁迁出城区区，选择择价廉写写字楼办办公的态态势，兼兼顾同济济新城内内其他写写字楼都都是中端端定位以以及目前前租售情情况良好好，和我我们的客客户定位位为江浙浙一带中中小企业业，本项项目定位位中端相相对合理理。4.2 客户定位位结合本项项目毗邻邻大型研研发区和和项目选选址方便便的交通通特点，客客户主要要定为江江浙沪的的研究型型企业或或对交通通要求比比较高的的制造业业企业。它它们在上上海设立立销售中中心，办办事处，子子公司等等。4.3 SWOTT分析4.3.1 优

32、优势1）方便便的交通通 规划划用地西西北面和和东北面面都有宽宽敞的公公路，方方便驾车车；西南南面有步步行道，人人车分离离，道路路利用率率高。规规划用地地距同济济新城唯唯一交通通站点绿苑苑路同济济大学站站有高度度可达性性。2）开发发难度低低 规划划用地属属于一类类用地，无无动拆迁迁工作，只只需稍加加简单的的工程准准备措施施，就可可以进行行修建。3）自然然条件 地块沿沿河，风风景成为为突出优优势，周周围没有有很高的的建筑，建建筑朝向向好，从从而采光光通风好好。4）周边边环境 离曹安安公路距距离适中中，车流流噪音和和灰尘影影响小。4.3.2 劣劣势1）人气气 由于于周边多多数地块块尚待开开发，本本地

33、块不不如西北北面的具具有人气气，周边边距其他他办公性性建筑较较远。2）居住住区的影影响 本本地块与与居住区区公用北北边的国国豪路，居居住区人人/车流流量大，影影响写字字楼里的的员工上上下班。居居住区早早晨比较较嘈杂。3）市政政配套 地块以以及其周周边市政政设施不不完善，待待改进。4.3.3 机机会1）东侧侧研发区区 东侧侧规划中中的研发发区具有有相当的的规模，对对研究性性企业来来说，紧紧挨研发发区设办办事处、子子公司，是是非常有有利的。2）交通通条件的的改善 多处修修建的曹曹安公路路运量下下降幅度度大，在在建的地地铁也将将于近年年通车，完完工后，同同济新城城对外交交通条件件大为改改善，将将吸引

34、一一批企业业。4.3.4 威威胁1）经济济金融 目前，全全球经济济下滑，写写字楼市市场受到到影响，价价格下跌跌，空置置率升高高。2）安亭亭 安亭亭的发展展建设更更容易形形成具有有吸引力力的商业业办公区区，长期期上逐渐渐体现集集中优势势，对本本项目构构成威胁胁。3）在建建写字楼楼 西北北侧在建建写字楼楼与本项项目定位位相当，周周边交通通也便利利，人车车流动干干扰相对对较小，人人气优于于本项目目。4.4 价格定位位周边写字字楼租金金 周边边写字楼楼分高端端、中端端、中低低端，出出租率在在85%左右。通通过调查查，各选选取部分分具代表表性的写写字楼：实例名称称档次月租金面积平平方米日租金元/（平平方

35、米天）曹安国际际商城高48000612.622永惠大厦厦中900002001.6v6时代代低18000551.099实例名称称详细信息息曹安国际际商城嘉定区曹曹安路118555号永惠大厦厦黄浦区/永惠大大厦/西西藏南路路7655号v6时代代嘉定区安安亭镇新新源路1155弄弄嘉定区楼楼价走势势：（见见三，统统计图，PP5）日租金如如下：档次价格（元元/平方方米）高2.6中1.6低1.1考虑近期期房地产产市场趋趋势，写写字楼的的出租率率和租金金有较大大下降的的可能。价格定位位 照顾顾本项目目档次，交交通，容容积率等等指标，本本写字楼楼定价每每平方米米2.00元/天天。五、建设设内容与与市政配配套5

36、.1 项目建建设内容容5.1.1建筑筑设计1) 本项目由由建筑工工程设计计综合甲甲级资质质的民营营设计事事务所上上海三益益建筑设设计事务务所，设设计风格格简约、现现代。2) 项目设计计符合国国家制定定的设计计规范、规规定、规规程，同同时符合合上海市市相关的的设计规规范和规规定。3) 本项目选选址临近近同济公公园，专专享珍稀稀生态资资源。建建筑设计计积极融融合人本本主义与与生态意意识，楼楼体采用用简洁的的几何形形体，以以成熟的的现代建建筑科技技为基础础，由钢钢构架及及玻璃幕幕墙组成成外立面面，满足足充足的的自然采采光与通通风，形形成晶莹莹剔透的的建筑形形象。彻彻底告别别传统写写字楼的的亚健康康状

37、态，契契合当今今推崇的的生态办办公大厦厦，为员员工创造造一个安安全、舒舒适、健健康的工工作环境境。5.1.2建筑筑结构设设计1) 本项目为为多层办办公建筑筑，地下下1层，地地上按66层设计计，高220.55米，位位于上海海市嘉定定区曹安安公路与与绿苑路路交汇处处。2) 本项目建建筑功能能定位为为乙级写写字楼，部部分达到到5A级级写字楼楼水平。3) 屋面设置置室外休休闲、绿绿地。4) 地下空间间：地下下一层各各种配套套设施用用房及地地下停车车场所。5.1.3暖通通设计1) 本项目为为乙级写写字楼，设设备材料料应选择择价格合合理的中中档品牌牌产品。2) 本项目暖暖通设计计保证新新风供应应和所有有房

38、间的的通风要要求，必必要时设设立独立立的新风风供应系系统和排排风系统统。新风风口和排排风口的的布置要要和建筑筑设计紧紧密结合合。3) 写字楼拟拟采用双双管水系系统中央央空调，冷源来来离心式式冷水机机组，热热源由市市政热力力管网提提供，可可分层、分分区控制制，以减减少施工工难度和和初期投投资。5.1.4给排排水1) 给水系统统的设计计应避免免水质由由于水箱箱和管路路产生二二次污染染。2) 排水设计计采用合合流制排排水，生生活污水水经化粪粪池处理理后再排排入城市市管网，屋屋面排水水采用内内排水方方式。3) 热水供应应拟采用用统一的的中央电电热水器器。4) 净水供应应拟采用用统一供供应的净净水装置置

39、。5.1.5强电电设计1) 本项目属属于多层层建筑，根根据国家家标准属属二级负负荷，无无特殊要要求。2) 二路供电电电源由由供电部部门区域域变电站站以电缆缆引入，电电压为335kVV，经楼楼内电力力用户站站降压后后分配电电力。3) 照明方式式：地下下室设置置应急照照明，常常用照明明，及应应急指示示灯；楼楼内用户户照明采采用普通通照明方方式；公公共部位位除设置置外，还还需设置置应急照照明及应应急指示示灯。消消防楼梯梯处设常常用照明明和应急急照明。4) 建筑物采采用TNN-S联联合接地地，接地地电阻1，且大大楼钢结结构主筋筋相互连连接成环环，外立立面金属属门、窗窗均与接接地可靠靠连接；卫生间间设置

40、等等电位箱箱。5) 防雷系统统：本项项目为三三类防雷雷建筑物物，采用用装设在在建筑物物上的避避雷带做做接闪器器，避雷雷带应沿沿屋角、屋屋背、屋屋檐和檐檐角等易易受雷击击的部位位敷设，利利用结构构柱头外外侧主钢钢筋做引引下线，桩桩基做接接地极。6) 消防系统统参照商商务楼消消防规定定，在地地下车库库及办公公区域建建立报警警（烟感感、温感感）及联联动（包包括紧急急广播）系系统；喷喷淋系统统同时设设置消防防栓及其其他防火火设备。5.1.6弱电电设计1) 闭路电视视监控系系统l 摄像机位位置：各各电梯轿轿厢，地地下车库库出入口口，地下下车库内内部，地地下车库库进入单单体楼地地下室电电梯厅处处，办公公底

41、层出出入口，消消防安保保中心门门口，室室外停车车场。l 监控中心心和消防防中心统统一考虑虑。l 系统集中中供电2) 车库管理理系统l 系统采用用CANN总线的的通讯方方式，避避免了传传统RSS4855网络采采用轮询询方式的的低效率率之弊，大大大提高高了系讯讯速度和和效率。l 系统兼容容性强，可可与同系系统中多多个管理理子系统统结合使使用，轻轻松实现现一卡通通管理系系统。l 系统采用用32位位高速运运转处理理器和超超大容量量存储器器；脱机机、脱网网工作时时，不影影响出、入入库及数数据记录录存储功功能。l 出、入库库读卡认认证由一一台读卡卡机完成成，替代代了以往往入库与与出库所所用读卡卡机各自自分

42、开模模式，降降低了用用户采购购成本。l 停车库出出入口处处装设声声光设备备，方便便用户寻寻找所分分配车库库车位。用用户进入入车库存存车时语语音提示示“请读读卡确认认车辆已已停好”，很很好的避避免了因因用户停停留在车车内，而而车辆上上行存放放导致的的人身安安全事故故。同时时，当系系统出现现异常情情况后，显显示屏也也将显示示异常代代码，提提示管理理员检修修。l 立体车库库（敞开开式）管管理系统统与停车车管理系系统无缝缝链接，可可完成车车位引导导功能，减减少车主主因寻找找所分配配车位带带来的麻麻烦。l 车位信息息查询功功能：当当车主取取车时忘忘记所停停放车辆辆的车库库位置时时，可在在任一控控制机或或

43、车库读读卡器上上读卡，系系统将语语音提示示车主正正确的车车库位置置。l 可根据不不同用户户车型分分配不同同车型车车位，临临时用户户由管理理员先预预置车牌牌，再存存车。3) 门禁l 各单元门门口设置置门禁。l 地下车库库进入电电梯厅设设置门禁禁。4) 机电设备备监控系系统给排水水系统监监测l 各楼宇屋屋顶水箱箱高、低低水位自自动报警警监控l 地下室集集水坑高高、低水水位监控控l 给水系统统地下水水池高、低低水位监监控l 生活水泵泵运行及及故障监监控l 净化水装装置运行行及故障障监控l 消防泵的的运行状状态监控控送排风风系统l 楼宇地下下室排风风机故障障监测l 地下车库库排风兼兼排烟风风机故障障监

44、测l 地下车库库新风机机运行监监测其他设设备l 车辆出入入口进出出口管理理机运行行故障信信号监控控l 电梯运行行状态及及故障监监控5) 楼宇信息息系统l 电话通信信系统l 数据传输输系统6) 有线电视视双向宽宽带信息息传输系系统7) 移动通信信和寻呼呼通信系系统l 实现地下下停车库库及电梯梯轿厢内内通信无无盲区8) 大楼内部部无线对对讲系统统l 写字楼无无线局域域网系统统因特网网进行商商务活动动等。9) 弱电防雷雷系统l 在机房弱弱电配电电输出端端安装电电源避雷雷器；在在机房UUPS输输入端安安装电源源避雷器器；在机机房弱电电井道处处安装电电源避雷雷器；在在电梯机机房电源源进线处处安装电电源避

45、雷雷器。10) 大楼综合合布线系系统l 建立无线线局域网网并覆盖盖整个写写字楼区区域内，使使商务人人员能自自由地通通过5.2 市政配配套5.2.1通信信每户设置置电话/数据通通信配线线箱，由由2对电电话线和和一根五五类线入入箱，可可用于电电话和宽带数数据网络络通信，通信信信号覆盖盖大楼。5.2.2供电电市政双路路供电，双路电电缆引入入。总容量量25000KVVA，每平方方米供电电量0.08KKVA。市政双双路电源源自动切切换。5.2.3上水水根据有关关技术指指标，本本项目规规划最高高日用水水量约3300立立方米。区区域供水水单位为为上海嘉嘉定自来来水有限限公司安安亭水厂厂，其最最大日供供水能力力12万万立方米米能够满满足本项项目需求求。5.2.4下水水本区域属属于已建建的上海海市嘉定定区雨水水污水系系统安亭亭国际汽汽车城片片，能够够满足本本项目的的下水需需要。5.2.5供气气本