XX年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》考试大纲wpt.docx

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1、20111年房地地产估价价师房房地产估估价理论论与方法法考试试大纲第一章 房地产产估价概概论考试试目的本部部分的考考试目是是测试应应考人员员对房地地产估价价的含义义、特点点和必要要性，现现实中对对房地产产估价的的各种需需要，房房地产估估价的要要素，房房地产估估价师的的职业道道德，中中国房地地产估价价行业发发展状况况等的了了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试试内容第一节 对房地地产估价价的基本本认识一、房房地产估估价的含含义(一一)专业业估价与与非专业业估价的的区别(二二)专业业房地产产估价的的概念(三三)估价价与评估估的异同同(四四)国外外和港台台地区对对房地产产估价的的称谓及及定义二、房房地产估

2、估价的特特点(一一)房地地产估价价是评估估房地产产的价值值而不是是价格(二二)房地地产估价价是模拟拟市场定定价而不不是替代代市场定定价(三三)房地地产估价价是提供供价值意意见而不不是作价价格保证证(四四)房地地产估价价有误差差但误差差应在合合理的范范围内(五五)房地地产估价价既是科科学也是是艺术三、房房地产估估价的必必要性(一一)专业业估价存存在的基基本前提提(二二)房地地产需要要专业估估价(三三)房地地产估价价在估价价行业中中占主体体第二节节 对房房地产估估价的各各种需要要一、房房地产抵抵押的需需要二、房房地产征征收征用用的需要要三、房房地产税税收的需需要四、房房地产保保险的需需要五、房房地

3、产转转让和租租赁的需需要六、国国有建设设用地使使用权出出让的需需要七、房房地产分分割的需需要八、房房地产损损害赔偿偿的需要要九、房房地产争争议调处处和司法法鉴定的的需要十、企企业有关关经济行行为的需需要十一一、房地地产行政政管理的的需要十二二、其他他方面的的需要第三节 房地产产估价的的要素一、估估价当事事人(一一)估价价委托人人(二二)房地地产估价价机构(三三)注册册房地产产估价师师二、估估价目的的三、估估价时点点四、估估价对象象五、价价值类型型六、估估价依据据七、估估价假设设八、估估价原则则九、估估价程序序十、估估价方法法十一一、估价价结果第四节 房地产产估价师师的职业业道德第五五节 中中国

4、房地地产估价价行业发发展概况况一、以以法律的的形式确确立了房房地产估估价的地地位二、建建立了房房地产估估价师执执业资格格制度三、设设定了房房地产估估价师资资格和房房地产估估价机构构资质行行政许可可四、成成立了房房地产估估价行业业组织五、发发布了房房地产估估价的部部门规章章和规范范性文件件六、制制定了房房地产估估价国家家标准和和相关指指导意见见七、形形成了较较完善的的房地产产估价理理论方法法体系八、深深化和拓拓展了房房地产估估价业务务九、形形成了公公平竞争争的房地地产估价价市场十、积积极开展展了国际际交流合合作考试要求求1.熟悉房房地产估估价的含含义;2.掌握房房地产估估价的特特点;3.熟悉房房

5、产估价价的必要要性;4.掌握房房地产抵抵押的需需要;5.掌握房房地产征征收征用用的需要要;6.熟悉房房地产税税收的需需要;7.了解房房地产保保险的需需要;8.熟悉房房地产保保险的需需要;9.掌握国国有建设设用地使使用权出出让的需需要;100.熟悉悉房地产产分割的的需要;111.掌握握房地产产损害赔赔偿的需需要;122.掌握握房地产产争议调调处和司司法鉴定定的需要要;133.熟悉悉企业有有关经济济行为的的需要;144.了解解房地产产行政管管理的需需要;155.了解解其他方方面的需需要;166.熟悉悉估价当当事人;177.掌握握估价目目的;188.熟悉悉估价时时点;199.掌握握估价对对象;200

6、.掌握握价值类类型;211.熟悉悉估价依依据;222.熟悉悉估价假假设;233.熟悉悉估价原原则;244.熟悉悉估价程程序;255.熟悉悉估价方方法;266.熟悉悉估价结结果;277.掌握握房地产产估价师师的职业业道德;288.熟悉悉中国房房地产估估价行业业发展概概况。第二章 房地产产及其描描述考试试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考人人员对作作为估价价对象的的房地产产的含义义、特性性、种类类及描述述等了解解、熟悉悉和掌握握程度考试试内容第一节 房地产产的含义义一、房房地产的的定义二、土土地、建建筑物和和其他地地上定着着物的含含义(一一)土地地的含义义(二二)建筑筑物的含含义(三三)其他他

7、地上定定着物的的含义三、房房地产实实物、权权益和区区位的含含义(一一)房地地产实物物的含义义(二二)房地地产权益益的含义义(三三)房地地产区位位的含义义四、房房地产的的其他名名称(一一)不动动产(二二)物业业(三三)reeal esttatee和reeal prooperrty五、房房地产的的基本存存在形态态(一一)土地地形态(二二)建筑筑物形态态(三三)房地地形态第二节 房地产产的特性性一、不不可移动动二、独独一无二二三、寿寿命长久久四、供供给有限限五、价价值较大大六、用用途多样样七、相相互影响响八、易易受限制制九、难难以变现现十、保保值增值值第三节 房地产产的种类类一、按按立法用用语划分分

8、的种类类二、按按用途划划分的种种类三、按按开发程程序划分分的种类类四、按按实物形形态划分分的种类类五、按按权益状状况划分分的种类类六、按按经营使使用方式式划分的的种类七、按按是否产产生收益益划分的的种类第四节 房地产产状况扫扫描一、房房地产基基本状况况描述二、房房地产实实物状况况描述(一一)土地地实物状状况描述述(二二)建筑筑物实物物状况描描述三、房房地产权权益状况况描述(一一)土地地权益状状况描述述(二二)建筑筑物权益益状况描描述四、房房地产区区位状况况描述(一一)位置置描述(二二)交通通条件描描述(三三)外部部配套设设施描述述(四四)周围围环境和和景观描描述考试要求求1.熟悉房房地产的的定

9、义;2.熟悉土土地、建建筑物和和其他地地上定着着物的含含义;3.掌握房房地产实实物、权权益和区区位的含含义;4.了解房房地产的的其他名名称;5.了解房房地产的的基本存存在形态态;6.掌握不不可移动动特性;7.掌握独独一无二二特性;8.熟悉寿寿命长久久特性;9.熟悉供供给有限限特性;100.熟悉悉价值较较大特性性;111.熟悉悉用途多多样特性性;122.熟悉悉相互影影响特性性;133.熟悉悉易受限限制特性性;144.了解解保值增增值特性性;155.了解解按立法法用语划划分的种种类;166.熟悉悉按用途途划分的的种类;177.熟悉悉按开发发程度划划分的种种类;188.掌握握按实物物形态划划分的种种

10、类;199.掌握握按权益益状况划划分的种种类;200.了解解按经营营使用方方式划分分的种类类;211.了解解按是否否产生收收益划分分的种类类;222.掌握握房地产产状况描描述。第三章 房地产产价格和和价值考试试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考人人员对房房地产价价格的含含义、形形成条件件，房地地产价格格与一般般物品价价格的异异同、与与房地产产供求的的关系，房房地产价价格和价价值的种种类以及及每种价价格和价价值的含含义等的的了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试试内容第一节节 房地地产价格格的含义义和形成成条件一、房房地产价价格的含含义二、房房地产价价格的形形成条件件(一一)有用用性(二二)稀缺缺

11、性(三三)有效效需要求求第二节 房地产产价格与与一般物物品价的的异同一、房房地产价价格与一一般物品品价格的的共同之之处二、房房地产价价格与一一般物品品价格的的不同之之处第三节节 房地地产供求求与价格格一、房房地产需需求(一一)房地地产需的的含义(二二)决定定房地产产需求量量的因素素(三三)房地地产需求求曲线二、房房地产供供给(一一)房地地产供给给的含义义(二二)决定定房地产产供给量量的因素素(三三)房地地产均衡衡价格三、房房地产均均衡价四、房房地产供供求状况况的分类类第四节 房地产产价格和和价值的的种类一、价价值、使使用价值值和交换换价值二、成成交价格格、市场场价格、理理论价格格和评估估价值三

12、、市市场价值值、投资资价值、谨谨慎价值值、快速速变现价价值、在在用价值值和残余余价值四、买买卖价格格、租赁赁价格、抵抵押价值值、保险险价值、计计税价值值和征收收价值五、房房地产所所有权价价格、土土地使用用权价格格和其他他房地产产权利价价格六、无无租约限限制价值值、出租租*益价价值和承承租*益益价值七、历历史成本本、重置置成本、可可变现净净值、现现值、公公允价值值和账面面价值八、市市场调节节价、政政府指导导价和政政府定价价九、基基准地价价、标定定地价和和房屋重重置价格格十、土土地价格格、建筑筑物价格格和房地地价格十一一、总价价格、单单位价格格和楼面面地价十二二、名义义价格和和实际价价格十三三、现

13、货货价格、期期货价格格及现房房价格、期期房价格格十四四、起价价、标价价、成交交价和均均价十五五、评估估价、保保留价、起起拍价、应应价和成成交价考试要求求1.了解房房地产价价格的含含义;2.熟悉房房地产价价格的形形成条件件;3.了解房房地产价价格与一一般物品品价格的的共同之之处;4.熟悉房房地产价价格与一一般物品品价格的的不同之之处;5.熟悉房房地产需需求;6.熟悉房房地产供供给;7.熟悉房房地产均均衡价格格;8.熟悉房房地产供供求状况况的分类类;9.熟悉价价值、使使用价值值和交换换价值;100.掌握握成交价价格、市市场价格格、理论论价格和和评估价价值;111.掌握握市场价价值、投投资价值值、谨

14、慎慎价值、快快速变现现价值、在在用价值值和残余余价值;122.掌握握抵押价价值;133.了解解买卖价价格、租租赁价格格、保险险价值、计计税价值值和征收收价值;144.了解解房地产产所有权权价格、土土地使用用权价格格和其他他房地产产权利价价格;155.掌握握无租约约限制价价值、出出租*益益价值和和承租*益价值值;166.熟悉悉历史成成本、重重置成本本、可变变现净值值、现值值、公允允价值和和账面价价值;177.了解解市场调调节价、政政府指导导价和政政府定价价;188.熟悉悉基准地地价、标标定地价价和房屋屋重置价价格;199.熟悉悉土地价价格、建建筑物价价格和房房地价格格;200.掌握握总价格格、单

15、位位价格和和楼面地地价;211.掌握握名义价价格和实实际价格格;222.熟悉悉现货价价格、期期货价格格及现房房价格、期期房价格格;233.了解解起价、标标价、成成交价和和均价;244.熟悉悉评估价价、保留留价、起起拍价、应应价和成成交价。第四章 房地产产价格影影响因素素考试试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考人人员对各各种房地地产价格格影响因因素，包包括房地地产自身身因素、人人口因素素、制度度政策因因素、经经济因素素、社会会因素、国国际因素素、心理理因素等等的了解解、熟悉悉和掌程程度。考试试内容第一节 房地产产价格影影响因素素概述一、对对房地产产价格影影响因素素的基本本认识二、房房地产价价

16、格影响响因素的的分类第二二节 房房地产自自身因素素一、房房地产实实物因素素(一一)土地地实物因因素(二二)建筑筑物实物物因素二、房房地产权权益因素素(一一)房地地产权利利及其行行使的限限制(二二)房地地产使用用管制(三三)相邻邻关系的的限制三、房房地产区区位因素素(一一)位置置(二二)交通通条件(三三)外部部配套设设施(四四)周围围环境和和景观第三节 人口因因素一、人人口数量量二、人人口结构构三、人人口素质质第四节 制度政政策因素素一、房房地产制制度政策策二、金金融制度度政策三、税税收制度度政策(一一)房地地产开发发环节的的税收(二二)房地地产交易易环节的的税收(三三)房地地产保有有环节的的税

17、收四、有有关规划划和计划划(一一)国民民经济和和社会发发展规划划(二二)城乡乡规划(三三)土地地相关规规划和计计划(四四)住房房相关规规划和计计划五、有有关特殊殊政策第五节 经济因因素一、经经济发展展二、居居民收入入三、物物价四、利利率五、汇汇率第六节 社会因因素一、政政治安定定状况二、社社会治安安状况三、城城市化四、房房地产投投机第七节节 国际际因素一、世世界经济济状况二、国国际竞争争状况三、政政治对立立状况四、军军事冲突突状况第八节节 心理理因素第九九节其他他因素一、行行政隶属属变更二、重重要政治治人物的的健康状状况等考试要要求1.掌握对对房地产产价格影影响因素素的基本本认识;2.熟悉房房

18、地产价价格影响响因素的的分类3.掌握房房地产自自身因素素;4.熟悉人人口因素素;5.熟悉房房地产制制度政策策因素;6.掌握金金融制度度政策因因素;7.掌握税税收制度度政策因因素;8.熟悉有有关规划划和计划划因素;9.了解有有关特殊殊政策因因素;100.熟悉悉经济发发展因素素;111.掌握握居民收收入因素素;122.熟悉悉物价因因素;133.掌握握利率因因素;144.熟悉悉汇率因因素;155.了解解政治安安定状况况因素;166.了解解社会治治安状况况因素;177.熟悉悉城市化化因素;188.了解解房地产产投机因因素;199.了解解国际因因素;200.了解解心理因因素;211.了解解其他因因素。第

19、五章 房地产产估价原原则考试试目的本部部分考试试目的是是测试应应考人员员对房地地产估价价原则的的含义和和作用，各各项房地地产估价价原则对对房地产产估价特特别是估估价结果果的要求求，房地地产估价价为何要要遵循这这些原则则以及在在实际估估价中如如何遵循循这些原原则等的的了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试试内容第一节 房地产产估价原原则概述述一、房房地产估估价原则则的含义义二、房房地产估估价原则则的应用用第二节节 独立立、客观观、公正正原则第三三节 合合法原则则第四四节 估估价时点点原则第五五节 替替代原则则第六六节 最最高最佳佳利用原原则第七七节 谨谨慎原则则考试要求求1.了解房房地产估估价原则则的

20、含义义;2.熟悉房房地产估估价原则则的作用用;3.掌握独独立、客客观、公公正原则则;4.掌握合合法原则则;5.掌握估估价时点点原则;6.熟悉替替代原则则;7.掌握最最高最佳佳利用原原则;8.熟悉谨谨慎原则则。第六章 市场法法及其运运用考试试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考人人员对市市场法的的含义、理理论依据据、适用用的估价价对象、估估价需要要具备的的条件、估估价的操操作步骤骤以及每每个操作作所涉及及的具体体内容等等的了解解、熟悉悉和掌握握程度。考试试内容第一节 市场法法概述一、市市场法的的含义二、市市场法的的理论依依据三、市市场法适适用的估估价对象象四、市市场法估估价需要要具备的的条件五

21、、市市场法估估价的操操作步骤骤第二节 搜集交交易实例例一、搜搜集大量量交易实实例的必必要性二、搜搜集交易易实例的的途径三、搜搜集交易易实例的的要求四、建建立交易易实例库库第三节 选取可可比实例例一、选选取可比比实例的的必要性性二、选选取可比比实例的的要求(一一)选取取可比实实例的数数量要求求(二二)选取取可比实实例的质质量要求求(三三)选取取可比实实例应注注意的其其他问题题第四节 建立比比较基准准一、统统一房地地产范围围二、统统一付款款方式三、统统一价格格单位(一一)统一一价格表表示单位位(二二)统一一币种和和货币单单位(三三)统一一面积内内涵和单单位第五节 交易情情况修正正一、交交易情况况修

22、正的的含义二、造造成成交交价格偏偏离正常常价格的的因素三、交交易情况况修正的的方法第六节 市场状状况调整整一、市市场状况况调整的的含义二、市市场状况况调整的的方法(一一)市场场状况调调整的价价格指数数法(二二)市场场状况调调整的价价格变动动率法第七七节 房房地产状状况调整整一、房房地产状状况调整整的含义义二、房房地产状状况调整整的内容容(一一)实物物状况调调整的内内容(二二)权益益状况调调整的内内容(三三)区位位状况调调整的内内容三、房房地产状状况调整整的思路路和步骤骤四、房房地产状状况调整整的方法法第八节 求取比比准价值值一、求求取单个个可比实实例的比比准价值值二、求求取最终终的比准准价值考

23、试要求求1.熟悉市市场法的的含义;2.了解市市场法的的理论依依据;3.掌握市市场法适适用的估估价对象象;4.熟悉市市场法估估价需要要具备的的条件;5.熟悉市市场法估估价的操操作步骤骤;6.了解搜搜集大量量交易实实例的必必要性;7.熟悉搜搜集交易易实例的的途径;8.掌握搜搜集交易易实例的的要求;9.了解建建立交易易实例库库;100.了解解选取可可比实例例的必要要性;111.掌握握选取可可比实例例的要求求;122.熟悉悉建立比比较基准准;133.熟悉悉交易情情况修正正的含义义;144.熟悉悉造成成成交价格格偏离正正常价格格的因素素;155.掌握握交易情情况修正正的方法法;166.熟悉悉市场状状况调

24、整整的含义义;177.掌握握市场状状况调整整的方法法;188.熟悉悉房地产产状况调调整的含含义;199.掌握握房地产产状况调调整的内内容;200.掌握握房地产产状况调调整的思思路和步步骤;211.掌握握房地产产状况调调整的方方法;222.熟悉悉求取单单个可比比实例的的比准价价值;233.了解解求取最最终的比比准价值值。第七章 收益法法及其运运用考试试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考人人员对收收益法的的含义、理理论依据据、适用用的估价价对象、估估价需要要具备的的条件、估估价的操操作步骤骤以及每每个操作作步骤所所涉及的的具体内内容等的的了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试试内容第一节 收益法法的

25、概述述一、收收益法的的含义二、收收益法的的理论依依据三、收收益法适适用的估估价对象象四、收收益法估估价需具具备的条条件五、收收益法稳稳定物价价的操作作步骤第二节 报酬资资本化法法的公式式一、报报酬资本本化法最最一般的的公式二、净净收益每每年不变变的公式式(一一)收益益期限为为有限年年的公式式(二二)收益益期限为为无限年年的公式式(三三)净收收益每年年不变的的公式的的应用三、净净收益按按一定数数额递增增的公式式(一一)收益益期限为为有限年年的公式式(二二)收益益期限为为无限年年的公式式四、净净收益按按一定数数额递减减的公式式五、净净收益按按一定比比率递增增的公式式(一一)收益益期限为为有限年年的

26、公式式(二二)收益益期限为为无限年年的公式式六、净净收益按按一定比比率递减减的公式式(一一)收益益期限为为有限年年的公式式(二二)收益益期限为为无限年年的公式式七、净净收益在在前后两两段变化化规律不不同的公公式(一一)收益益期限为为有限年年的公式式(二二)收益益期限为为无限年年的公式式八、预预知未来来若干年年后价格格的公式式第三节节 收益益期限的的确定第四四节 净净收益的的测算一、净净收益测测算的基基本原理理(一一)基于于租赁收收入测算算净收益益的基本本原理(二二)基于于营业收收入测算算净收益益的基本本原理二、不不同收益益类型房房地产净净收益的的测算(一一)出租租的房地地产净收收益测算算(二二

27、)自营营的房地地产净收收益测算算(三三)自用用或空置置的房地地产净收收益测算算(四四)混合合收益的的房地产产净收益益测算三、净净收益测测算应注注意的问问题(一一)有形形收益和和无形收收益(二二)实际际收益和和客观收收益(三三)乐观观估计、保保守估计计和最可可能估计计(四四)重置置提拔款款的扣除除方式四、净净收益流流模式的的确定第五节 报酬率率的求取取一、报报酬率的的实质二、报报酬率的的求取方方法(一一)累加加法(二二)市场场提取法法(三三)投资资报酬率率排序插插入法第六节 直接资资本化法法一、直直接资本本化法概概述(一一)直接接资本化化法的含含义及基基本公式式(二二)几种种收益乘乘数法二、资资

28、本化率率和收益益乘数的的求取方方法三、资资本化率率与报酬酬率的区区别和关关系四、直直接资本本化法与与报酬资资本化法法的比较较(一一)直接接资本化化法的优优缺点(二二)报酬酬资本化化法的优优缺点第七节节 投资资组合技技术和剩剩余技术术一、投投资组合合技术(一一)土地地与建筑筑物的组组合(二二)抵押押贷款与与自有资资金的组组合二、剩剩余技术术(一一)土地地剩余技技术(二二)建筑筑物剩余余技术(三三)自有有资金剩剩余技术术(四四)抵押押贷款剩剩余技术术考试要要求1.熟悉收收益的含含义;2.熟悉收收益法的的理论依依据;3.掌握收收益法用用的估价价对象;4.熟悉收收益法估估价需要要具备的的条件;5.熟悉

29、收收益法估估价的操操作步骤骤;6.熟悉报报酬资本本化法最最一般的的公式;7.掌握净净收益每每年不变变的公式式;8.熟悉净净收益按按一定数数额递增增的公式式;9.了解净净收益按按一定数数额递减减的公式式;100.掌握握净收益益按一定定比率递递增的公公式;111.了解解净收益益按一定定比率递递减的公公式;122.熟悉悉净收益益在前后后两段变变化规律律不同的的公式;133.掌握握预知未未来若干干年后价价格的公公式;144.熟悉悉收益期期限的确确定;155.掌握握净收益益测算的的基本原原理;166.掌握握不同收收益类型型房地产产净收益益的预算算;177.熟悉悉净收益益测算应应注意的的问题;188.熟悉

30、悉净收益益流模式式的确定定;199.熟悉悉报酬率率的求取取;200.熟悉悉直接资资本化法法概述;211.熟悉悉资本化化率和收收益乘数数的求取取方法;222.掌握握资本化化率与报报酬率的的区别和和关系;233.了解解直接资资本化法法与报酬酬资本化化法的比比较;244.熟悉悉投资组组合技术术和剩余余技术。第八章 成本法法及其运运用考试试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考人人员对成成本法的的含义、理理论依据据、适用用的估价价对象、估估价需要要具备的的条件、估估价的操操作步骤骤以及每每个操作作步骤所所涉及的的具体内内容等的的了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试试内容第一节节 成本本法概述述一、成成本法

31、的的含义二、成成本法的的理论依依据三、成成本法适适用的估估价对象象四、成成本法估估价需要要具备的的条件五、成成本法估估价的操操作步骤骤第二节节 房地地产价格格构成一、土土地取得得成本(一一)市场场购置下下的土地地取得成成本(二二)征收收集体土土地的土土地取得得成本(三三)征收收国有土土地上房房屋的土土地取得得成本二、建建设成本本三、管管理费用用四、销销售费用用五、投投资利息息(一一)投资资利息的的含义(二二)投资资利息的的计算六、销销售税费费七、开开发利润润第三节节 成本本法的基基本公式式一、成成本法最最基本的的公式二、适适用于新新开发的的房地产产的基本本公式(一一)适用用于新开开发的房房地的

32、基基本公式式(二二)适用用于新开开发的土土地的基基本公式式(三三)适用用于新建建成的建建筑物的的基本公公式三、适适用于旧旧的房地地产的基基本公式式(一一)适用用于旧的的房地的的基本公公式(二二)适用用于旧建建筑物的的基本公公式第四节 重新购购建价格格的求取取一、重重新购建建价格的的含义二、重重新购建建价格的的求取思思路(一一)房地地重新购购建价格格的求取取思路(二二)土地地重新购购建价格格的求取取思路(三三)建筑筑物重新新购建价价格的求求取思路路三、建建筑物重重新购建建价格的的求取方方法四、建建筑物重重新购建建价格的的求取方方法(一一)单位位比较法法(二二)分部部分项法法(三三)工料料测量法法

33、(四四)指数数调整法法第五节 建筑物物折旧的的求取一、建建筑物折折旧的含含义和原原因(一一)建筑筑物折旧旧的含义义(二二)建筑筑物折旧旧的原因因二、建建筑物折折旧的求求取方法法(一一)年限限法(二二)市场场提取法法(三三)分解解法三、求求取建筑筑物折旧旧应注意意的问题题(一一)估价价上的折折旧与会会计上的的折旧的的本质区区别(二二)土地地使用期期限对建建筑物经经济寿命命的影响响第六节 房屋完完损等级级评定和和折旧的的有关规规定一、房房屋完损损等级评评定的有有关规定定二、房房屋折旧旧的有关关规定考试要求求1.熟悉成成本法的的含义;2.熟悉成成本法的的理论依依据;3.掌握成成本法适适用的估估价对象

34、象;4.熟悉成成本法估估价需要要具备的的条件;5.熟悉成成本法估估价的操操作步骤骤;6.掌握房房地产价价格构成成;7.掌握成成本法的的基本公公式;8.熟悉重重新购建建价格的的含义;9.熟悉重重新购建建价格的的求取思思路;100.掌握握建筑物物重新购购建价格格的求取取方式;111.熟悉悉建筑物物重新购购建价格格的求取取方法;122.掌握握建筑物物折旧的的求取;133.了解解房屋完完损等级级评定的的有关规规定;144.了解解房屋折折旧的有有关规定定。第九章 假设开开发法及及其运用用考试试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考人人员对假假设开发发法的含含义、理理论依据据、适用用的估价价对象、估估价需

35、要要具备的的条件、估估价的操操作步骤骤以及每每个操作作步骤所所涉及的的具体内内容等的的了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试试内容第一节 假设开开发法概概述一、假假设开发发法的含含义二、假假设开发发法的理理论依据据三、假假设开发发法适用用的估价价对象四、假假设开发发法估价价需要具具备的条条件五、假假设开发发法估价价的操作作步骤第二节 假设开开发法的的基本公公式一、假假设开发发法最基基本公式式二、按按估价对对象和未未来开发发完成后后的房地地产状况况细化的的公式(一一)求生生地价值值的公式式(二二)求毛毛地价值值的公式式(三三)求熟熟地价值值的公式式(四四)求在在建工程程价值的的公式(五五)求旧旧房价值

36、值的公式式三、按按未来开开发完成成后的房房地产经经营方式式细化的的公式(一一)适用用于未来来开发完完成后的的房地产产销售的的公式(二二)适用用于未来来开发完完成后的的房地产产出租或或营业的的公式第三节 现金流流量折现现法和传传统方法法一、现现金流量量折现法法和传统统方法的的定义二、现现金流量量折现法法与传统统方法的的区别三、现现金流量量折现法法和传统统方法的的优缺点点第四节 假设开开发法测测算中各各项的求求取一、后后续开发发经营期期二、开开发完成成后的价价值(一一)开发发完成后后的价值值对应的的房地产产状况(二二)开发发完成后后的价值值对应的的时间(三三)开发发完成后后的价值值的预测测方法三、

37、后后续必要要支出及及应得利利润四、折折现率五、测测算中的的其他有有关问题题(一一)注意意假设开开发法的的三种估估价前提提(二二)应考考虑开发发完成后后的房地地产价值值以外的的收益考试要求求1.熟悉假假设开发发法的含含义;2.熟悉假假设开发发法的理理论依据据;3.掌握假假设开发发法适用用的估价价对象;4.掌握假假设开发发法估价价需要具具备的条条件;5.熟悉假假设开发发法估价价的操作作步骤;6.掌握假假设开发发法的基基本公式式;7.熟悉现现金流量量折现法法和传统统方法的的定义;8.掌握现现金流量量折现法法与传统统方法的的区别;9.熟悉现现金流量量折现法法和传统统方法的的优缺点点;100.掌握握假设

38、开开发法测测算中各各项的求求取。第十章 长期趋趋势法及及其运用用考试试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考人人员对长长期趋势势法的含含义、理理论依据据、适用用的估价价对象、估估价需要要具备的的条件、估估价的操操作步骤骤，几种种主要长长期趋势势法的内内容，长长期趋势势法的主主要作用用等的了了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试试内容第一节 长期趋趋势法概概述一、长长期趋势势法的含含义二、长长期趋势势法的理理论依据据三、长长期趋势势法适用用的估价价对象四、长长期趋势势法估价价需要具具备的条条件五、长长期趋势势法估价价的操作作步骤第二节节 数学学曲线拟拟合法第三三节 平平均增减减量法第四节节 平均均发展

39、速速度法第五五节 移移动平均均法一、简简单移动动平均法法二、加加权移动动平均法法第六节节 指数数修匀法法第七七节 长长期趋势势法的作作用考试试要求1.熟悉长长期趋势势法的含含义;2.了解长长期趋势势法的理理论依据据;3.了解长长期趋势势法适用用的估价价对象;4.了解长长期趋势势法估价价需要具具备的条条件;5.了解长长期趋势势法估价价的操作作步骤;6.熟悉数数学曲线线拟合法法;7.熟悉平平均增减减量法;8.熟悉平平均发展展速度法法;9.了解移移动平均均法;100.了解解指数修修匀法;111.掌握握长期趋趋势法的的作用。第十一章章 地价价评估和和地价分分摊考试试目的本部部分的考考试目的的是测试试应

40、考人人员对地地租理论论和地租租的测算算，路线线价法，城城镇基准准地价评评估和基基准地价价修正法法，补地地价的测测算，高高层建筑筑地价分分摊的意意义和方方法等的的了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试试内容第一节 地租理理论及测测算一、地地租的含含义二、地地租现象象三、地地租理论论的简要要回顾(一一)威廉廉配第(二二)理查查德坎蒂隆隆(三三)亚当当斯密(四四)詹姆姆斯安德森森(五五)大卫卫李嘉图图(六六)马尔尔萨斯(七七)约翰翰冯杜能(八八)马克克思(九九)其他他四、地地租的测测算第二节 路线价价法一、路路线价法法概述(一一)路线线价法的的含义(二二)路线线价法的的理论依依据(三三)路线线价法适适用的估估价对象象和条件件(四四)路线线价法估估价的操操作步骤骤二、划划分路线线价区段段三、设设定标准准临街深深度四、选选取标准准临街宗宗地五、调调查评估估路线价价六、制制作价格格修正率率表(一一)临街街深度价价格修正正率表(二二)其他他价格修修正率表表七、计计算临街街土地的的价值(一一)路线线价法的的计算公公式(二二)临街街土地价价值的计计算第三节节