【房地产】凤凰城二期开发项目策划案emp.docx

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1、凤凰城二二期开发发项目策策划案第一部分分：凤凰凰城二期期项目开开发介绍绍一、 凤凰城二二期项目目概况二、凤凰凰城二期期开发的的现实意意义三、凤凰凰城二期期项目策策划的工工作重点点四、二期期开发前前期工作作的统筹筹安排第二部分分：凤凰凰城二期期开发的的市场策策划一、项目目开发面面临的市市场环境境（一）宏宏观市场场环境1、城市市化与国国内郊区区大楼盘盘的发展展趋势2、济南南新城区区总体规规划与东东部产业业带规划划（二）微微观市场场：1、区域域自身建建设条件件2、关于于项目周周边区域域的建设设情况3、凤凰凰城周边边产业园园区总体体调查（1） 济南高新新区：（2） 出口加工工区：4、山东东建筑工工程学

2、院院专题调调查（1） 新校区规规划和建建设计划划（2） 现校区教教职工住住房情况况（3） 周边商业业设施调调查5、济南南郊区楼楼盘、类类似竞争争楼盘的的调查（1） 济南国科科：（2） 加洲花园园：（3） 文昌山庄庄：（三）市市场需求求和产品品调查1、济南南居民住住房需求求概况2、国内内房地产产开发先先进城市市郊区楼楼盘与建建筑创新新调查（1） 沪苏杭郊郊区：（2） 珠江三三角洲：（3） 京津地地区：二、凤凰凰城二期期项目的的市场定定位（一）目目标消费费市场定定位（二）建建筑产品品定位（三）本本区项目目在凤凰凰城综合合开发项项目中的的角色与与作用三、凤凰凰城二期期项目的的规划建建议（一）景景观建

3、筑筑规划在在本区应应考虑的的因素（二）本本区规划划可能的的功能区区设想（三）本本区规划划指标建建议四、凤凰凰城二期期项目的的建筑策策划构想想（一）建建筑类型型及其组组合比例例（二）景景观与建建筑风格格（三）建建筑户型型与面积积设计五、凤凰凰城二期期项目的的规划设设计与建建筑设计计要求（构构想）（一）凤凤凰城二二期项目目的规划划设计要要求（二）凤凤凰城二二期项目目的规划划设计要要求六、凤凰凰城二期期的市场场推广策策略（框框架）第一部分分：凤凰凰城二期期项目开开发策划划工作说说明一、凤凰凰城二期期项目概概况：位于凤凰凰山北坡坡，处在在文教区区（西区区）与起起步区之之间，中中心区之之南。占占地约44

4、0公顷顷左右，建建筑面积积约300500万平米米，是一一个区域域商业配配套完善善、环境境自然优优雅、建建筑简约约精致，以以当前追追求一定定生活品品质水准准社会精精英分子子为消费费主体的的具有一一定知识识文化氛氛围、现现代生活活情趣构构造的睿睿智性品品味生活活区。二、 凤凰城二二期开发发的现实实意义：二期可发发的实际际意义在在于：1、更好好的完善善凤凰城城南部区区的社区区生活功功能，完完成南部部区（文文教西区区、二期期、起步步洋房区区、文教教东区）各各片区开开发的衔衔接，从从而显现现凤凰城城整体开开发的形形象雏形形；2、可以以形成南南部区与与中部开开发的过过渡（二二期近邻邻中心区区），符符合凤凰

5、凰城目前前从南至至北滚动动开发的的需要。3、完成成文教区区的商业业配套，形形成公司司商品住住宅的持持续开发发，使凤凤凰城南南部区形形成一个个满足一一定经济济效益规规模的、生生活配套套较完善善成熟的的居住社社区。三、凤凰凰城二期期项目策策划的工工作重点点：1、确定定二期项项目的功功能性（角角色）要要求2、满足足该功能能的二期期项目开开发的建建筑品类类3、二期期建筑各各品类的的特征提提炼与描描述4、各品品类的量量化组合合设计5、各品品类的建建筑组合合与已建建成区的的功能性性衔接与与融合6、各类类建筑产产品消费费群体的的定位7、建筑筑的开发发计划初初步筹措措8、二期期项目市市场推广广的框架架性计划划

6、：四、二期期开发前前期工作作的统筹筹安排：二期项目目运作的的工作计计划简表表：序号工作事项项时间执行人协助1一期花园园洋房参参照时间间11开盘02112月底底12交房0333113计划销售售时间03662二期项目目开发工工作安排排21项目调研研0299-100155211周边调研研212建工、市市中心代代表楼盘盘213相关部门门走访（确确定调查查方向、区区域）10114-115办公室（车车）214确定调查查方案10117办公室215济南郊区区楼盘10118-119215高新区10221-223办公室216周边产业业园区10224办公室22先进城市市考察（根根据各市市具体情情况确定定）10225

7、-11033123资料信息息整理，提提交市场场报告1111-624市场策划划研讨与与报告编编写1177、8、111、11225策划方案案（讨论论）1111326项目方案案确定1122027项目报批批手续11月底底28规划设计计委托12113规划设计计31规划设计计方案 12110321131建筑方案案03334项目施工工0333月底-5项目销售售0355月-计划设计计说明：充分考考虑一期期项目施施工与销销售进度度安排。1、在一一期项目目完工交交房后，按按本计划划工程施施工主要要工作可可立即转转入二期期项目。2、一期期销售进进入尾期期时，二二期项目目已具备备销售条条件。3、二期期项目选选择春末末

8、夏初开开工，自自然气候候条件较较佳，便便于施工工组织。4、项目目整体开开发计划划可在前前期工作作确定的的基础上上按序合合理安排排。（一）二二期开发发的市场场调研工工作1、 济南东部部区域房房地产市市场总框框调查（山山大路以以东、东东西交通通动脉沿沿线的街街区）调查内容容：11 济南东东部居民民住房需需求调查查12 济南东东部房地地产开发发现状（供供应）2、 特定目标标对象的的调研（高高新区专专题、周周边园区区专题、建建工学院院与山东东航空等等代表单单位等）本调研需需解决的的问题：11 各特定定园区的的产业规规划状况况及现在在建设情情况12各各园区的的企业入入驻大体体情况和和发展预预期13 现入

9、驻驻低中高高级各类类员工的的居住状状况与收收入、个个人发展展预期等等14 现入驻驻低中高高级各类类员工的的居住需需求调查查15 入驻低低中高级级各类员员工对东东部工作作和生活活的预期期（建议议采集有有效样本本3000份）3、 先进城市市郊区楼楼盘、建建筑创新新等专题题本调研需需解决的的问题：21 先进城城市郊区区楼盘的的操作手手法（经经营模式式）22 先进城城市工业业园区中中住宅区区开发可可借鉴的的经验或或教训23 郊区住住宅的规规划、建建筑设计计与创新新（产品品）24 郊区住住宅目标标客户的的选择与与实际验验证25 郊区住住宅交通通问题的的解决办办法（二）项项目策划划：根据据公司经经营开发发

10、总体计计划和市市场调研研分析，确确定目标标客户市市场，并并针对该该细分市市场进行行二期项项目的定定位，策策划建筑筑类型，提提供规划划建议。（三）项项目立项项报批：确定项项目规划划，进行行土地征征办（四）项项目规划划设计：提交规规划设计计任务书书，开展展规划设设计（五）确确定二期期规划设设计方案案，进行行二期建建设准备备第二部分分：凤凰凰城二期期开发项项目市场场策划一、项目目开发面面临的市市场环境境（一）宏宏观市场场环境1、 城市化与与国内郊郊区大楼楼盘的发发展趋势势城市化是是通向现现代化的的必经之之路。经经过200多年的的改革开开放，制制约我国国城市化化的政策策、制度度障碍正正在逐步步消除，经

11、经济发展展和城市市建设也也取得了了巨大成成就。220000年人均均国民生生产总值值已超过过8000美元，城城市化水水平提高高到366.099%。经经济发展展水平和和城市化化水平的的指标都都表明，我我国城市市化已驶驶入快车车道，进进入加速速发展阶阶段。我省城镇镇发展的的布局结结构和发发展远景景城市化已已成为我我省经济济社会发发展的四四大战略略之一。城城镇布局局应当体体现中心心集聚、点点轴拓展展的原则则，逐步步形成以以中心城城市和沿沿海港口口为依托托、以交交通干线线为主轴轴的集约约开发态态势；形形成“两大中中心、四四个层次次、五条条轴线”的总体体格局，即即济南、青青岛两大大中心城城市，省省域中心心

12、城市、区区域性中中心城市市、中小小城市、小小城镇四四个层次次，济青青聊、日日菏、京京沪、京京九、沿沿海五条条轴线，实实现以点点带线、以以线促面面，推动动全省城城镇体系系网络发发展。在在强化济济南、青青岛两特特大城市市龙头带带动作用用的同时时，到年，淄淄博、烟烟台、潍潍坊、济济宁等城城市要争争取跨入入特大城城市行列列；有个左左右的县县市城市市人口达达到万到万；有个左左右的中中心镇所所在地人人口达到到万人人。随着着城市化化发展和和人口、产产业的进进一步积积聚，培培育起中中心城市市地位突突出、大大中小城城市等级级规模有有序的网网络化城城镇体系系。城市化，不不仅表现现为城市市人口比比重的不不断提高高和

13、城市市数量的的不断增增加，更更重要的的表现为为经济社社会发展展的集约约化程度度的提高高，济南南市正处处于城市市化加快快发展的的时期，作作为全国国经济大大省的省省会、国国内重要要的区域域中心城城市。毫毫无疑问问，加快快城市化化进程是是新世纪纪的一项项工作战战略重点点。当前国内内郊区楼楼盘的发发展趋势势：（待实地地考察）2、 济南新城城区总体体规划与与东部产产业带规规划在济南南市城市市空间战战略及新新区发展展研究中中，专家家们针对对城市总总体发展展战略提提出了“西西进、东东串、南南控、北北待、中中疏”的的十字方方针，建建议济南南城市新新区应选选择在城城区西部部，二环环路以西西、京福福高速公公路以东

14、东地区，包包括经十十路南、北北片区，其其中北片片为新区区主要发发展用地地。在对对城市总总体规划划完善补补充的基基础上，济济南的城城市空间间结构将将形成“一一城（包包括老城城和城市市新区）、一一区（指指长清片片区）、一一带（指指东部产产业带）”带带状分布布，有大大型生态态绿地隔隔离的“带带状分片片组团”式式城市格格局。城市空间间结构形形成“一一城、一一区、一一带”、有有大型生生态绿地地隔离的的“带状状分片组组团”式式城市格格局。一城指指主城区区，包括括原总体体规划的的主城和和大金（新新城区）、党党家组团团，人口口规模控控制在万万人，建建设用地地控制在在平方公公里。一区指指长清片片区，以以原长清清

15、县城为为基础，向向东南发发展，人人口规模模为至万人，城城市建设设用地在在平平方公里里左右。一带指指东部产产业带，主主要包括括王舍人人、贤文文、董家家、郭店店、孙村村等，形形成串珠珠式沿东东西交通通轴带状状发展格格局，人人口发展展规模控控制在万至至万万人，城城市建设设用地平方方公里左左右。以以发展高高新技术术、冶炼炼、化工工、出口口加工、国国际信息息、空港港型工业业为主。（从该规划图上看凤凰城区域为待规划建设用地，没明确土地开发性质）省城东部部城区为为东至绕绕城高速速公路，西西至大辛辛河城市市生态隔隔离带，南南至经十十东路南南部山体体，北至至工业北北路、省省道线区区域。为为了促进进城市发发展，济

16、济南市决决定抓紧紧完善东东部城区区详细规规划，并并力争今今年年底底前完成成经十东东路两侧侧重点区区域的详详细规划划。（二二）微观观市场：1、区域域自身建建设条件件（项目自自身的自自然状况况、方园园1.55KM的的已建、规规划、自自然、生生态等）该区可利利用土地地约300-440公顷顷。西临临泉路，北北接中心心区环线线，东邻邻起步区区的洋房房北区，中中间有一一河沟自自东南向向西北方方向蜿蜒蜒而过。地地势总体体南高北北低，南南部为近近山坡地地，山地地地形地地貌较丰丰富，规规划时可可以就势势利用；内部主主要为农农耕用地地，适于于各类建建筑工程程建设。该区的周周边已建建条件：道路水电管道等2、关于于项

17、目周周边区域域的建设设情况泉港路：花园洋房房：南洋中学学：山东建筑筑工程学学院：该该区周边边土地征征办与转转让或联联合开发发等现状状3、凤凰凰城周边边产业园园区总体体调查31济济南高新新区调查查印象高新区正正在成为为济南市市经济发发展的动动力基地地，尤其其是彰显显现代工工业文化化的高新新技术产产业。在在各项经经济因素素促动和和发展之之中，在在资本对对技术由由青睐到到实际注注入的变变化趋势势之下，在在年轻智智力的急急速聚集集和膨胀胀之中，济济南高新新区正在在发生真真正日新新月异的的变化，无无疑这里里将是最最具活力力和生命命力的地地方。根据高新新区的规规划来看看，本区区用地规规划主要要满足于于其核

18、心心高新新科技，住住宅用地地规划的的很少。并并且目前前高新区区的建设设重点集集中在齐齐鲁软件件园、浪浪潮、鲁鲁能等大大型企业业科技园园区的建建设中。从从规划和和资金以以及建设设力量的的投入等等因素看看，住宅宅开发商商没有形形成高新新区的开开发重点点。这对对我凤凰凰城以住住宅开发发为主的的地产开开发恰好好形成城城市区域域功能上上互补。在在科技园园区建设设达到一一定成熟熟度后，可可以预见见高新区区或附件件区域将将会有一一个住宅宅开发的的小高潮潮，这个个机会预预计会出出现在22年后。届届时各园园区工程程建设基基本完毕毕，可以以形成本本区域一一定稳定定存量的的工作员员工，他他们的住住房问题题会随着着对

19、城市市化发展展的进一一步认识识（比如如对新城城市主义义理念、卫卫星城片区区城市发发展、城城市住宅宅郊区化化、东部部产业城城或现代代科技城城区等认认同）切切实的提提上日程程并很到到可能在在高新区区周边选选择生活活居住地地。根据据上述人人们对城城市发展展的中心心人士以以及高新新区建设设实际，可可以预测测高新区区员工存存在将生生活居住住地进一一步东移移的可能能，所以以看好高高新区，可可以坚定定我凤凰凰城建设设的信心心，也更更能看到到我彩石石花园的的光明前前景。同时我们们应该看看到东部部产业带带规划中中不仅仅仅指高新新区，整整片区域域产业园园区用地地的规划划意向决决定东部部发展的的建设期期漫长，但但从

20、另一一面也说说明其发发展后劲劲会更足足（东部部产业规规划在经经济发展展链条上上将更完完善）。总总之，东东部发展展会在实实实在在在的经济济产业发发展的驱驱动下会会迅猛发发展，将将会成为为济南市市最具活活力和发发展动力力的一区区。所以以，我们们面临的的未来是是无比光光明的，发发展的空空间是巨巨大的。32高高新区工工业园区区调查资资料：（详详见附件件）成立十年年来，高新新区累计计完成固固定资产产投资额额41亿亿元，开开发利用用土地面面积4.3平方方公里，进进区建设设项目3302项项，开工工面积2242万万平方米米，竣工工面积1191.2万平平方米。累累计实现现技工贸贸总收人人5488.2亿亿元，工工

21、业增加加值1444.11亿元，利利税总额额77.5亿元元。1、高新新区科贸贸城高新区科科贸城总总占地22.366平方公公里，为为高新区区的中心心区、核核心区、形形象区，建建成后将将是高新新区的经经济、行行政、文文化中心心。重点点建设以以金融、中中介服务务、行政政办公、文文化娱乐乐、ITT行业为为主的办办公用房房。其标标志性建建筑国际会会展中心心以及科科技文化化广场、世世纪财富富中心等等形象工工程效果果图样已已经确定定。2、齐鲁鲁软件园园位于高新新区东区区，现为为核心区区。占地地面积6650公公顷。现现有一个个软件产产业基地地，三个个软件园园分园，一一个软件件学院和和八个软软件人才才培训基基地。

22、齐齐鲁软件件园产业业基地，由产业业、教育育、生活活、休闲闲娱乐四四个功能能区组成成，分两两期建成成。主要要建筑有有齐鲁软软件园大大厦，齐齐鲁软件件市场大大厦，软件研研发、生生产大楼楼和培训训中心大大楼。齐鲁软件件学院学学院占地地12000亩，建建筑面积积35万万平米。该该院20001年年计划内内招生5500人人，20002年年计划内内招生330000人，55年达到到入校生生100000人人。3、环保保科技园园 环保科技技园位于于高新区区集中新新建区的的西北部部，占地地6.442平方方公里。主主要以环环保、节节能、新新材料、新新能源、数数字机电电等为主主导产业业，现在在正在积积极创建建国家级级科

23、技园园区。环环保科技技园的标标志性建建筑济南南国际商商务中心心总投资资达.亿元元、面积积万万平方米米于9月封顶顶。该区区规划有有建面440万平平米的住住宅小区区东方方家园。现现在该区区正在推推出商用用写字间间，起价价在21190元元/平米米左右。4、出口口加工区区总规划面面积2.14平平方公里里，北临临济王公公路，西西靠绕城城高速公公路。规划由电电子信息息园区、软软件生产产园区、精精密机械械园区和和服装工工艺园区区。一期期工程00.355平方公公里，厂厂房8万万平米，仓仓储233万平米米。正在在建设“七通一一平”、和厂厂房，将将建由商商业服务务、生活活娱乐、卫卫生保健健、体育育休闲等等配套设设

24、施。该该区对区区内企业业实行“免税、保保税、退退税”的优惠惠政策。5、大学学科技园园：占地地1477公顷，为为大学师师生、院院所科技技人员、归归国留学学人员等等创业者者服务的的企业孵孵化园。，前前该区由由商用办办公间在在售，起起价在223000元/平平米左右右。6、齐鲁鲁纳米港港：工业业南路北北，刘志志远路杯杯延长线线以西，占占地711.5公公顷。产产业重点点是纳米米科技和和机电产产品。7、综合合加工园园区该园区重重点发展展以科技技为先导导的乡镇镇工业，有有选择的的发展电电子类产产品、轻轻工类产产品、包包装食品品类产品品，搞好好来料加加工、来来料装配配、处延延服务等等，形成成乡镇经经济改造造与

25、开发发区直辖辖市发展展的示范范区。“8、生物物医药园园区以三株工工业集团团产品为为主任，发发展生物物制品及及新药、新新医药中中间体。吸吸引组织织微生物物、酶饲饲料添加加剂、等等项目进进区，把把生物医医药建成成开发区区的主导导产业和和主要产产业园区区。9、化纤纤材料工工业园区区：以化化纤总厂厂为依托托，力争争发展成成全国个大大型化纤纤产业基基地之一一。10、光光机电一一体化工工业园：机床仪表表产品：以济南南机床四四厂为中中心，重重点发展展高精数数控高效效专用磨磨床、高高精度外外园磨床床、机器器人。家电系列列产品：依托小小鸭电器器集团，以以生产全全自动洗洗 衣机机为主，开开辟多品品种、多多规格、多

26、多系列的的家电产产品。轻骑摩托托车、汽汽车产品品：形成成多品种种、多规规格、小小批量、集集约型的的轻骑轿轿车产业业基地。11、电电子软件件工业园园主要搞集集成电路路计算机机辅助设设计中心心，亚微微米级集集成电路路芯片制制造、集集成电路路封装、板卡卡组装，最最终建成成全国微微电子产产品生产产基地。33高高新区住住宅产业业（1）美美景豪园园：美港港湖房地地产开发发有限公公司在高高新区投投资开发发的三期期工程，为开发发高档商商居小区区。计划从从20003年33月起，土土地2000亩，投资332000万美元元。（2）黄黄金时代代：规划划用地2221亩亩，大体体位于山山大齐鲁鲁软件学学院北，估估计为高高

27、档公寓寓，估计计建面在在1420万万之间。该该区计划划于明年年3月开开工，住住宅计划划售价227000元/平平米。（3）环环保科技技园内规规划有建建面400万平米米的住宅宅小区东方方家园。但该区存在拆迁问题，建设条件较差，估计1-2年内不会启动。现在推出的商用写字楼售价2190元/平米起。34高高新区商商业用房房、写字字楼（1）商商业美景商商业中心心广场：由美港湖湖房地产产开发有有限公司司独资兴兴建，总总建面近近8万平平方米。位于高高新区的的中心区区，设计计高288层，是是，工程由由A座、BB座、CC座三大大主体建建筑构成成。其中中A座为为五星级级酒店、BB座为高高档写字字楼、CC座为综综合楼

28、。届届时将在在我市东东部形成成新的商商业区。整整个工程程投资11亿美元元，将在在5年内内分三期期完成整整个工程程建设。该广场场集酒店店、办公公、商场场、银行行、证券券、会议议、娱乐乐等多功功能于一一体，已已于9月月19日日在高新新区破土土动工。220055年5月月，中心心广场将将落成启启用。（2）现现在环保保科技园园推出的的商用写写字楼售售价21190元元/平米米起，位位于工业业南路。（3）大大学科技技园推出出的写字字间售价价为23300元元/平米米起，位位于管委委会南。35房房地产开开发公司司调查（1）美美港湖房房地产开开发有限限公司：是由美国国赛富集集团与美美景湖实实业发展展有限公公司及济

29、济南高新新区国有有资本营营运公司司于022年9月月合资注注册成立立。一期工程程为高新新区8条条主干道道的建设设，总投投资18800万万美元，目目前已进进入建设设高潮。二期工程程为美景景商业中中心广场场的建设设。三期工程程为开发发高档商商居小区区即兴建建美景豪豪园。计划从从20003年33月起，在在2000亩土地地上投资资32000万美美元完成成开发建建设，建建成设计计先进、环环境优美美、配置置齐全、格格调高雅雅的豪华华商居小小区。（2）高高新区下下属建设设单位：管委会会各区发发展中心心、管委委会下属属济南市市高新技技术产业业开发中中心、济济南高新新技术产产业开发发区建设设发展中中心等。4、山东

30、东建筑工工程学院院专题调调查凤凰城二二期项目目开发地地块位于于泉港路路以东，凤凤凰山以以北，西西南角近近邻建工工学院，东东南角近近邻一期期花园洋洋房。根根据现已已开发两两项目的的实际，二二期项目目将无疑疑在商业业和生活活配套上上给与完完善，在在住宅品品种上给给予丰富富。由于于二期开开发预见见工学院院新校区区的特殊殊关联性性，特进进行建工工学院的的专题调调查。41新新校区规规划建设设：从建工学学院知，新新校区规规划已基基本完成成。规划划一期建建设可容容纳一万万人，包包括学生生宿舍、教教学楼、食食堂，建建筑面积积为总建建面的11/5。新新校区规规划中不不含教师师宿舍，目目前消防防尚未详详细考虑虑教

31、师岁岁学校东东迁的问问题，初初步计划划明年为为专用班班车开通通。03年将将有一万万人进驻驻新校区区。42现现校区教教职工住住房情况况：目前建筑筑工程学学院教师师房源比比较宽裕裕，教师师住房分分配后尚尚有200余套空空闲房，原原校区内内新建教教授楼正正在建设设之中。单单纯就建建工学院院教职工工分房来来看，不不考虑将将来在新新小区教教学生活活影响住住房需求求的情况况下，则则在 112年年内住分分房条件件较为宽宽松。现在教职职工对郊郊区就教教和生活活还没有有实质感感受，目目前多数数教职工工对学校校东迁有有抵触情情绪，加加上新校校区处在在郊区周周边配套套尚不完完善，大大家为东东部住房房的心理理预期极极

32、低，至至少目前前在东部部购房的的可能性性很低。学院教职职工购房房可能存存在一定定的政策策补助或或市场优优惠，但但目前大大多数教教职工仍仍眷恋便便利的市市区。可可以想象象，在东东部生活活配套条条件改观观后，该该认识可可能会随随之发生生变化，但但这需要要一定时时间。另建筑工工程学院院拟在万万家隆东东部远东东校区建建部分教教职工宿宿舍来满满足学校校东前后后部分教教职工的的需要。43周周边商业业设施调调查：这次重点点考察了了成熟教教学生活活区_山师师东路。该该路段长长约7000米，主主要为山山东建筑筑工程、山山师、山山艺等院院校学生生和周边边居民服服务。现现在该区区学生约约在3万万人左右右，符合合将来

33、新新建筑工工程学院院的规划划规模，加加上该路路段居民民多为教教师家属属和科研研技术人人员、小小型商企企业主等等，所以以该路段段对凤凰凰城二期期项目商商业区有有很好的的参照价价值。该区段的的商业设设施有餐餐馆（含含酒店）442家，美美发店114家、服服装店225家、小小商店110家、网网吧122家、音音像点55家、茶茶社1家家、书店店3家、诊诊所3家家、洗衣衣店、照照相馆、邮邮局、铁铁路售票票1家，银银行3家家。总计计约1330家嗲嗲面，餐餐饮阿含含32%；美容容10%；服装装20%；小型型商店（含含杂货）110%；网吧110%；音像44%；超超市1.5%；书店22.5%；诊所22%,其它88%

34、。5、济南南郊区楼楼盘、类类似竞争争楼盘的的调查51济济南国科科：概况况：国科科国际高高尔夫广广场是北北京国科科集团在在山东齐齐河经济济技术开开发区征征地30000亩亩，投资资18亿亿元人民民币，开开发的集集运动、娱娱乐、度度假、休休闲、居居住于一一体的项项目，它它包括国国科国际际高尔夫夫别墅，国国科国际际高尔夫夫球场，国国科酒店店与国科科健身娱娱乐城三三个部分分。住宅宅：国科科国际高高尔夫别别墅是广广场项目目的别墅墅区，总总占地面面积15500亩亩共有7700余余套别墅墅。别墅西区区占地4420亩亩，分成成春园、夏夏园、秋秋园、冬冬园四个个园区，有有2155套别墅墅，166种经典典且流行行的

35、户型型。别墅墅的单体体形式全全部采用用欧美风风格。容容积率大大约在00.2左左右。 营销宣宣传：4W亲亲水时尚尚社区；国际标标准社区区5S社区区配套：18洞洞72标标准杆国国际级标标准球场场；五星级级园林式式酒店和和健身娱娱乐城；双语学学校、幼幼儿园、大大型超市市、快餐餐厅等52加加洲花园园： 位位于济南南南部仲仲宫，山山水环境境较佳，美美式别墅墅风格。配配套不完完善，房房价太高高，部分分楼房外外形可以以但很不不实用。单单套总价价在1990-4470万万元。53文文昌山庄庄：（三）市市场需求求和产品品调查1、济南南居民居居住需求求概况调调查（详详见附件件五）济南东部部住宅需需求调查查，为随随机

36、抽样样总体状状况认知知调查。调调查地点点集中在在房展会会期间：11被被调查者者希望的的房型分分析调查反映映了济南南市购房房群体的的总体状状况。554%的的购房者者选择了了三室厅厅，366%的选选择了二二室厅。12购购房者住住房面积积需求调查反映映了济南南市购房房群体的的总体状状况。80-1130的的户型面面积选择择高达888%，可可以看到到适中实实用户型型面积仍仍是普通通公众对对住宅市市场的主主要需求求。郊区区住宅是是否去满满足、如如何满足足占市场场绝大份份额的普普通公众众住宅需需求将会会成为郊郊区楼盘盘发展商商应认真真考虑的的重大课课题。13被被调查者者希望的的住房总总价稍过一半半的被调调查

37、者选选择了220330万元元的住房房总价。其其中266%的选选择了110220万元元。14%的的被调查查者选择择了300400万的住住房总价价。在330660万元元之间的的比例近近20%。在2060万万元之间间的合计计达711%。该该区域的的住房消消费者应应是郊区区盘重点点研究的的对象。但但有一个个基本问问题应充充分考虑虑，即交交通。14被被调查者者在东部部购房最最关心的的问题次次数累计计统计最关注五五大问题题：交通通、周边边自然环环境、配配套成熟熟度、社社区绿化化、价格格和服款款方式。周边自然然环境和和社区绿绿化关注注度在这这次调查查中特别别突出，另另外小区区环境和和庭院绿绿化的关关注也较较

38、高，由由此可见见人们对对住宅区区大小居居住生活活环境的的日趋重重视。2、国内内房地产产开发先先进城市市郊区楼楼盘与建建筑创新新调查沪苏杭郊郊区：珠江三角角洲：京津地区区：二、凤凰凰城二期期项目的的市场定定位（一）目目标消费费市场定定位:城城市中高高收入阶阶层（有有车一族族）、高高新技术术开发区区工作人人员、济济南空港港从业人人员、建建筑工程程学院教教职员工工等。（二）建建筑产品品定位：花园洋洋房、中中高档公公寓房、学学校、医医院、商商业设施施等（三）本本区项目目在凤凰凰城综合合开发项项目中的的角色与与作用三、凤凰凰城二期期项目的的规划建建议（一）景景观建筑筑规划在在本区应应考虑的的因素（二）本

39、本区规划划可能的的功能区区设想：（三）本本区规划划指标建建议四、凤凰凰城二期期项目的的建筑策策划构想想（一）建建筑类型型及其组组合比例例（二）景景观与建建筑风格格（三）建建筑户型型与面积积设计五、凤凰凰城二期期项目的的规划设设计与建建筑设计计要求（构构想）（一）凤凤凰城二二期项目目的规划划设计要要求（二）凤凤凰城二二期项目目的规划划设计要要求六、凤凰凰城二期期的市场场推广策策略（设设计框架架）规划建筑筑面积330440万平平米，平平均住房房市场价价格在/平米之之间，商商业在元元/平米米左右。（1）建建筑形式式主体为为高级精精品公寓寓（5层层）；附附以洋房房（4层层），南南部山区区为别墅墅类型。

40、（2）较较完善的的社区商商业配套套和必需需的公建建设施等等。（3）区区域性焦焦点建筑筑的斟酌酌设计。附件一：济南市城城市规划划研究在济南南市城市市空间战战略及新新区发展展研究中中，专家家们针对对城市总总体发展展战略提提出了“西西进、东东串、南南控、北北待、中中疏”的的十字方方针，建建议济南南城市新新区应选选择在城城区西部部，二环环路以西西、京福福高速公公路以东东地区，包包括经十十路南、北北片区，其其中北片片为新区区主要发发展用地地。在对对城市总总体规划划完善补补充的基基础上，济济南的城城市空间间结构将将形成“一一城（包包括老城城和城市市新区）、一一区（指指长清片片区）、一一带（指指东部产产业带

41、）”带带状分布布，有大大型生态态绿地隔隔离的“带带状分片片组团”式式城市格格局。泉泉城特色色风貌带带空间规规划结构构规划研研究对对泉城特特色风貌貌作出全全面论述述，在南南起千佛佛山一带带山体，北北至黄河河及鹊山山、华山山，东起起历山路路，西到到顺河街街、生产产路的特特色风貌貌带中，山山、泉、湖湖、河、城城融为一一体，成成为维系系名城的的生命线线和城市市的品牌牌与标志志。城市空间间结构形形成“一一城、一一区、一一带”、有有大型生生态绿地地隔离的的“带状状分片组组团”式式城市格格局。一城指指主城区区，包括括原总体体规划的的主城和和大金（新新城区）、党党家组团团，人口口规模控控制在万万人，建建设用地

42、地控制在在平方公公里。主城区区（老城）保留商商业服务务中心的的职能，加加强古城城保护，以以体现泉泉城历史史文化风风貌为特特色；城城市新区区建设国国际会展展中心、商商务中心心、体育育中心、文文化中心心、大型型物流中中心、高高档居住住区，体体现城市市现代化化风貌。一区指指长清片片区，以以原长清清县城为为基础，向向东南发发展，人人口规模模为至万人，城城市建设设用地在在平平方公里里左右。以以发展大大学城、高高级研发发基地、旅旅游、度度假设施施，休闲闲娱乐，高高档居住住为主，要要求低强强度、低低密度开开发，注注意保护护地下水水资源和和自然环环境。一带指指东部产产业带，主主要包括括王舍人人、贤文文、董家家

43、、郭店店、孙村村等，形形成串珠珠式沿东东西交通通轴带状状发展格格局，人人口发展展规模控控制在万至至万万人，城城市建设设用地平方方公里左左右。以以发展高高新技术术、冶炼炼、化工工、出口口加工、国国际信息息、空港港型工业业为主。（从该规划图上看凤凰城区域为带规划建设用地，每明确属于该产业建设用地）未来的济济南城区区呈东西西带状发发展，东东西长约约公公里，南南北宽约约公公里，需需通过建建设城市市东西向向快速通通道，高高效利用用快速轨轨道交通通与快速速道路系系统构成成“双快快”交通通体系，加加强城区区东西向向交通联联系，满满足和支支持城市市空间布布局扩展展所需要要的更高高的集散散功能要要求。附;相相关

44、规划划绿色生态态隔离区区：在主主城区和和长清片片区之间间，主城城区和东东部产业业带之间间分别保保留至少少公里里（西部部）和公里（东东部）宽宽的绿色色生态隔隔离带。城市景观观“三带带双轴”“三带带”为：“蓝带带”滨河景景观带，小小清河以以北至黄黄河之间间的生态态景观特特色带；“绿带带”山体景景观带，以以千佛山山为主的的东西向向生态绿绿带；“红红带”城市市发展带带，特别别强调“一一城、一一区、一一带”之之间的生生态保护护隔离。“两轴轴”为：“城市市风貌轴轴”以黄河河、古城城、千佛佛山为主主线，串串联古城城及大明明湖等重重要的自自然、历历史要素素，形成成以历史史传统风风貌为主主体的城城市风貌貌带；“

45、现现代城市市景观轴轴”以新城城市中心心为主题题景观，是是一个全全新功能能和全新新面貌的的现代化化城市轴轴。附件二:山东建筑筑工程学学院专题题调查凤凰城二二期项目目开发地地块位于于泉港路路以东，凤凤凰山以以北，西西南角近近邻建工工学院，东东南角近近邻一期期花园洋洋房。根根据现已已开发两两项目的的实际，二二期项目目将无疑疑在商业业和生活活配套上上给与完完善，在在住宅品品种上给给予丰富富。由于于二期开开发预见见工学院院新校区区的特殊殊关联性性，特进进行建工工学院的的专题调调查。一、新校校区规划划建设：从建工学学院知，新新校区规规划已基基本完成成。规划划一期建建设可容容纳一万万人，包包括学生生宿舍、教

46、教学楼、食食堂，建建筑面积积为总建建面的11/5。新新校区规规划中不不含教师师宿舍，目目前消防防尚未详详细考虑虑教师岁岁学校东东迁的问问题，初初步计划划明年为为专用班班车开通通。03年将将有一万万人进驻驻新校区区。二、现校校区教职职工住房房情况：现建筑工工程学院院20000余教教职工，户户均住房房在900平米以以上。目目前建筑筑工程学学院教师师房源比比较宽裕裕，教师师住房分分配后尚尚有200余套空空闲房，原原校区内内新建教教授楼正正在建设设之中。该该院每年年进行一一住房调调整，均均由部分分住房空空置，虽虽每年有有新教职职工入院院，但住住房仍可可满足 。单纯纯就建工工学院教教职工分分房来看看，不考考虑将来来在新小小区教学学生活影影响住房房需求的的情况下下，则在在 12年内内住分房房条件较较为宽松松。