《房地产估价案例与分析》模拟试卷(DOC7页)cgv.doc

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2、房房，层为为塔楼，用用途为办办公用房房，该建建筑停工工时主体体己达层层，年月月该公司司寻找到到合作伙伙伴、委委托房地地产评估估事务所所对该综综合楼进进行评估估，核定定其现状状价值，为为合作提提供依据据。 请请说出()评估该该综合楼楼的技术术路线； ()应搜集集、审核核哪些资资料? (二)相邻房房地产合合并，其其价值往往往会升升高，各各自的增增值额应应如何分分配? (三)开发商商欲参加加一经济济技术开开发区招招标出让让地块的的投标报报价。该该出让地地块规定定用途为为高级宾宾馆、酒酒店、高高级公寓寓。为获获得该地地块，作作为代理理开发商商投标的的估价人人员，你你认为应应采用何何种估价价方法，要要做

3、哪些些具体工工作? 二二、单项项选择题题 (共大题题，小题题，每大大题分。每每小题的的备选答答案中只只有一个个最符合合题意，请请将这个个答案对对应的字字母填在在各小题题相应的的括号内内。) (一)某市政政府需要要征用一一块土地地建一个个商服中中心，该该块土地地使用证证上记载载，土地地的用途途为农用用地，根根据估价价人员实实地考察察，该块块土地上上巳建有有砖厂等等附属设设施。商商服中心心于年月月开工，现现正在建建设当中中，估计计年月完完成。 ()征地补补偿费应应按( )用途予予以计算算。 农用地地 商业业用地 工业用用地 当地地政府制制定的标标准 （)要估价价届时的的售价，估估价对象象的状况况和

4、房地地产市场场情况应应选择( )。 估价对对象的状状况和房房地产市市场情况况均为年年月。 估价对对象的状状况为现现在，房房地产市市场情况况为年月月。 估价对对象的状状况为年年月，房房地产市市场情况况为年月月。 估价对对象的状状况和房房地产市市场情况况均为年年月。 (二)甲公司司于年通通过划拨拨方式取取得一块块土地，并并在其上上建设一一栋办公公楼。年年底公司司已将该该办公楼楼出租给给乙公司司，租期期至年底底。年底底甲公司司由于资资金紧张张将此房房地产到到银行抵抵押贷款款。贷款款期限两两年。 ()此房地地产的抵抵押价格格为( )。 建筑物物价格加加土地的的现时价价格 土地的的现时价价格加建建筑物的

5、的现值扣扣除应交交纳的土土地出让让金 建筑物物的价值值 等于房房地产重重置价减减去建筑筑物的折折旧费 ()此房地地产的建建筑物价价值( )。 等于重重置价减减去可修修复部分分的修复复费用 等于重重置价减减去物质质上的、功功能上的的、经济济上的折折旧 等于重重置价减减去耐用用年限计计算的折折旧额 等于重重置价减减去根据据建筑物物的建成成时间、维维护保养养、使用用情况，以以及宗地地周边 状状况，最最后确定定折旧额额。 ()出租租租约限制制对评估估的抵押押价格的的影响为为( )。无影响响 . 对象的的价格估价对对象的价价格 影响响三、指错错题 (下列估估价结果果报告和和估价技技术报告告中存在在多处错

6、错误，请请指明其其中的处处。将错错误内容容写在答答题处的的序号后后面的空空格处，每每个错误误对应一一个序号号，未将将错误内内容写在在序号后后面的空空格处的的不计分分。每指指明一处处错误得得分，本本题全对对的得分分)某居住房房地产估估价报告告封面及目目录(略)致委托方方函(略)估价师声声明(略)估价的假假设和限限制条件件(略)某居住房房地产估估价结果果报告 一一、委托托方：田田 二二、估价价方： 房地产产评估有有限责任任公司 三三、估价价对象：田 拥有的 市五四四西路号号号住宅(包括生生地) 四四、估价价目的：房地产产抵押贷贷款 五五、估价价时点：年月日日 六六、估价价依据：(略) 七七、估价价

7、原则：(略) 八八、采用用的估价价方法 本本估价采采用比较较法、成成本法综综合评估估。 九九、估价价结果：年月日日估价对对象评估估值为人人民币元元，大写写：肆拾拾伍万元元整。 十十、估价价人员：(略) 十十一、应应用时效效：本评评估报告告使用期期为三年年。 房地产产估价有有限责任任公司年月日某居住房房地产估估价技术术报告一、个别别因素分分析估价对象象位于住住宅小区区，建筑筑物为七七层砖混混结构。小小区建成成于年，为为欧式建建筑，外外形典雅雅，色彩彩明丽，建建筑质量量完好，院院内设有有自行车车棚及个个人车库库，楼内内设有电电梯。估估价对象象号号是位于于建筑物物内的一一套单元元住宅，位位于首层层，

8、室内内错层结结构，有有室内楼楼梯相连连，建筑筑面积 平方米米。楼上上为一室室两厅，设设有一封封闭南阳阳台，一一卫生间间(设有浴浴缸、蹲蹲便器、漱漱洗池)。室内内均为立立线雕花花玻璃门门，设有有灯池并并以全木木勾边。其其中，客客厅全瓷瓷地砖铺铺面，设设有木质质书架，客客厅与南南阳台间间设有双双层门(内层为为立线雕雕花玻璃璃门)，并设设有木质质落地推推拉长窗窗；过厅厅全瓷地地砖铺面面，立线线雕花玻玻璃吊顶顶，并设设有壁柜柜，大客客厅与过过厅间设设有立线线雕花椎椎拉门，并并有室内内楼梯通通往楼下下；卧室室木地板板铺面，木木包暖；卫生间间、洗漱漱间均为为全瓷地地砖，壁壁砖到顶顶；南阳阳台铝合合金封闭闭

9、。楼梯梯为大理理石铺面面，铁艺艺扶手，楼楼梯斜顶顶以立线线雕花玻玻璃装饰饰。楼下下两室一一厅，独独立厨房房，并设设两个封封闭北阳阳台(一大一一小)，一卫卫生间。其其中，客客厅全瓷瓷地砖铺铺面，北北侧设有有立线雕雕花推拉拉门通往往北阳台台，东侧侧设有立立线雕花花通往卧卧室；两两室均为为木地板板。水电电照设施施齐全，设设有暖气气、煤气气、有线线电视系系统，热热水。室室内一般般抹灰，外外设普通通防盗门门，并设设有单元元对讲系系统。被被评估对对象于年年初投入入使用，并并取得房房产所有有权证及及土地使使用权证证。 二二、区域域因素分分析： 估价对象象位于 市五四四西路号号号。其其所在的的建筑群群为年底底

10、新建的的 住宅小小区，门门前有路路、路、路路、路、路路等公交交车经过过，交通通便利。小小区与 市竞秀秀公园一一墙之隔隔，环境境幽静；此外，小小区距 市高新新技术开开发区、燕燕赵大酒酒店、 时代商商厦、人人民广场场、市政政府等均均不远。小小区附近近商业、服服务业也也较为繁繁华，这这些都为为居民 购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐等提提供了便便利。 三三、市场场背景分分析(略) 四四、最高高最佳使使用分析析(略) 五五、估价价方法选选用：根根据估价价对象的的具体情情况和估估价目的的，本报报告采用用比较法法、假设设开发法法分别进进行估价价。 六六、估价价测算过过程 比较法法将估价对对象与较较近期内内发生交

11、交易的类类似实例例加以比比较对照照，对已已发生了了交易的的类似实实例的已已知价格格加以修修正，得得出最可可能实现现的合理理价格。 ()比较实实例确定定 比比较实例例坐落在 市五四四西路号号的号房产产，建于于年为为七层砖砖混结构构，房主主金 。实例例是位于于建筑物物内的一一套单元元住宅，位位于第四四层，室室内错层层结构，有有室内楼楼梯相连连，建筑筑面积 平方米米。其中中，楼上上为一室室两厅，设设有一封封闭南阳阳台、一一卫生间间(设有浴浴缸、蹲蹲便器、漱漱洗池)；楼下下一室一一厅，独独立厨房房并设设两个封封闭北阳阳台(一大一一小)，一卫卫生间；水卫电电照设施施齐全，设设有暖气气、煤气气、有线线电视

12、系系统，热热水。室室内一般般抹灰。号车库库建筑面面积平方方米，位位于楼下下院内。该该房产为为私有房房产。 比比较实例例坐落在市市五四西西路号的的号号房产建建于年，为为七层砖砖混结构构，房主主张 。实例例是位于于建筑物物内的一一套单元元住宅，位位于顶层层，室内内三层错错层结构构，有室室内楼梯梯相连，建建筑面积积平方米米。其中中，首层层，一室室一厅、一一卫生间间、一北北阳台；二层为为一室一一厅、设设有一封封闭南阳阳台、一一卫生间间(设有浴浴缸、蹲蹲便器、漱漱洗池)、一厨厨房；三三层两室室 一厅、一一北阳台台、一卫卫生间；室内水水卫电照照设施齐齐全，设设有暖气气、煤气气、有线线电视系系统，热热水。室

13、室内高档档装修：客厅轻轻钢龙骨骨纸面石石膏板吊吊顶，并并设灯池池，墙壁壁乳胶漆漆装饰，设设有电视视墙，地地面抛光光大理石石铺面；卧室设设有灯池池，地面面铺有实实木地板板，墙壁壁乳胶漆漆装饰，其其中一间间设自隔隔断阁楼楼一个；餐厅、厨厨房、卫卫生间、南南北阳台台地面均均铺有全全瓷地砖砖，墙壁壁壁砖到到顶；客客厅与阳阳台间设设有木质质双开门门，冰花花玻璃装装饰。室室内楼梯梯均为铁铁艺扶手手、实木木板铺面面；室内内门为实实木门。楼楼下附有有 平方米米车库一一个。楼楼上附有有 平方米米室外阳阳台一个个。该房房产为私私有房产产。 比比较实例例坐落在 市五四四西路号号的号房产产建于年年，为七七层砖混混结构

14、。房房主 王 。实例例是位于于建筑物物内的一一套单元元住宅，位位于第三三层，室室内错层层结构，有有室内楼楼梯相连连，建筑筑面积平方米米。其中中，楼上上为一室室两厅，设设有一封封闭南阳阳台，一一卫生间间(设有浴浴缸、蹲蹲便器、漱漱洗池)；楼下下两室一一厅，独独立厨房房，并设设一封闭闭北阳台台，一卫卫生间；整栋住住房水卫卫电照设设施齐全全，设有有暖气、煤煤气、有有线电视视系统，热热水。估估价对象象室内装装修豪华华：楼上上小客厅厅磨砂吊吊顶，并并设灯池池，地面面铺设全全瓷地砖砖，木包包门与大大客厅相相连，大大客厅石石膏吊顶顶、设有有大型灯灯池，墙墙壁刷有有高档印印花壁纸纸，设有有木质电电视墙，地地面

15、铺设设高档大大理石方方砖木木质推拉拉门、双双层推拉拉窗；楼楼上卧室室全木壁壁橱，全全瓷地砖砖，室内内刷有高高档壁纸纸，南阳阳台全瓷瓷壁砖、铝铝合金窗窗，窗外外是竞秀秀公园人人工湖湖湖景；铁铁艺扶手手木质楼楼梯通向向楼下餐餐厅；餐餐厅设有有磨砂灯灯池，全全瓷地砖砖铺地，北北阳台与与南阳台台装饰相相同，楼楼上卧室室与楼下下装饰相相似；厨厨房与洗洗手间均均全瓷壁壁砖到顶顶。该房房产为私私有房产产。考虑到上上述三例例所属权权益状况况与估价价对象相相同，可可比实例例的结构构、地理理位置、使使用功 能、交交易日期期与估价价对象接接近，四四者具有有较强的的相同性性和可比比性，故故选此三三案例作作为比较较案

16、例。详详见表一一：表一案例项目目比较实实例（金金）比较较实例（张张）比较较实例（王王）评估估标的物物（田）、交易日日期、建造日日期、地段等等级二类类二级二二类一级级二类二二级二类类二级、结构砖砖混砖混混砖混砖砖混、用途住住宅住宅宅住宅住住宅、保养好好好好好好、交通便便利便利利便利便便利、所在层层数第四四层第五五层第三三层第三三层、建筑面面积、单价元元元元 ()估价计计算： 交易情情况修正正： 评评估标的的物与比比较实例例、的的交易形形式相同同，无需需进行修修正。可可比实例例的交易易情况修修正率如如下： 实实例 实例 实例 交易日日期修正正： 年年月至年年月，市市各商业业用房价价格每月月在前一一

17、月基础础上上涨涨，故各宗可可比实例例的交易易日期修修正率如如下： 实实例 (十)实例 (十) 实实例 (十) 区域因因素修正正； 实实例、位位于 市五四四路号佳佳辉小区区，位于于 市五四四路号竞竞秀小区区，故各各宗可比比实例的的区域因因素修正正率如下下： 实实例 实例 实例 个别因因素修正正： 实实例、物物业管理理相同，建建筑日期期、建筑筑结构及及内部设设施相似似，所处处层数及及内部装装饰各异异，故各各宗可比比实例的的个别因因素修正正率如下下： 实实例 实例 实例 ()价格计计算： 根根据上述述各项修修正，列列表如下下：表二比较实例例交易价价格交易易情况修修正正交易日日期修正区区域因素素修正个

18、别别因素修修正正比准价价格元元元利用直接接比较法法公式： 交易情情况 交易日日期 区域因因素 个别因因素 修 正 修 正 修 正 修 正 估估价对象象房地产产的价格格 （ ） （ ） （ ） ( ) 可比实实例交易易价格利用简单单算术平平均法求求评估标标的物的的房地产产单价为为： (十十) (元平平方米)用比较法法测算得得出评估估标的房房地产的的总价值值为： (元)成本法法估价测算算过程：该房产年年购入价价为：元元平方方米 平方米(元)产权手续续及各项项收费： (元)利息：() (元)投入装修修：元扣除一年年折旧：(元) 十十()(元) 根根据成本本法得出出评估标标的房地地产的价价值为：元。

19、七七、评估估结果： 采采用比较较法得出出的评估估标的房房地产的的价值为为元。 采采用成本本法得出出的评估估标的房房地产的的价值为为：元。 对对以上述述两种方方法得出出的结论论取中间间值即： ()为此此次评估估结果。 故故此次评评估最后后结果为为：元。 房地产产评估有有限责任任公司 年月日日四、指出出并改正正下面估估价报告告片断中中的错误误 (本题分分。不得得在试题题上改，在在答题处处指出错错处并改改正。错错处不超超过个，后后面应用用前面的的错误计计算结果果导致的的错误不不再算作作错误。如如将正确确的内容容改错，则则每改错错一处倒倒扣分。本本题最多多扣至零零分。)某住宅开开发项目目土地使使用年限

20、限为年月月日至年年月日，规规划建筑筑面积平平方米，预预计售价价元平方方米。该该项目于于年月日日开工，原原定工期期个月，建建筑费为为元平平方米，管管理费为为建筑费费的，建建筑费与与相应管管理费投投入时间间为：开开工后前前两个季季度分别别为，后后两个季季度分别别为。假假定在每每个季度度中间投投入，年年利率，销售售税率和和销售费费用分别别为售价价的和和，二二季度结结束时开开发商拟拟将项目目转让。受受让方委委托估算算该项目目年月日日的价格格。采用假设设开发法法估价。预预计项目目在完工工时全部部售出，投投资利润润率取，季度度利率为为 。该该项目在在年月日日的价格格为，估估算如下下： ()计算开开发完成成

21、后的价价值 (十)(万元) ()计算建建筑费 (十)(十) (万元) ()计算管管理费 (十)(万元) ()计算销销售税费费 (十)（）(万元) ()计算利利润 ()（万万元) ()计算项项目价格格 开发完完成后的的价值建筑费管理费销售税税费利润 (万元)房地产估估价案例例与分析析模拟拟试卷参考答案案 一一、问答答题 (一)（）成本法法：土地地的重新新购置成成本，建建筑物已已完成部部分的重重新建造造成本，加加上利息息、利润润及相关关税费等等。 假设开开发法；通过比比较法等等方法预预测续建建完成后后的房地地价值，扣扣除尚需需投入的的建造成成本、专专业费用用、利息息、利润润等。 () 国有有土地使

22、使用权证证。 建设设用地规规划许可可证。 建设设工程规规划许可可证。土地地使用权权出让合合同及及交纳土土地使用用权出让让金凭证证。 施工工许可证证。 施工图图纸、施施工图预预算、施施工合同同。 已完工工部分的的工程质质量状况况证明和和已完成成工程量量证明。 (二)增值额额分配有有三种方方法：以合并并前各自自的单价价为基础础进行分分配；以合并并前各自自的面积积为基础础进行分分配；以合并并前各自自总价值值为基础础进行分分配。三三种方法法的计算算结果根根据影响响程度大大小不同同，取加加权平均均值可得得出增值值分配率率，其中中第一种种方法的的计算结结果应占占较大的的权重比比例。 (三)首先对对土地的的

23、基本情情况如土土地的规规划条件件、用途途、面积积等作全全面的了了解。其其次， 通过对对市场情情况调查查，对当当地高级级宾馆、酒酒店、高高级公寓寓的供求求趋势进进行预测测，进而而对投资资 项目做做出决策策。然后后，利用用假设开开发法确确定估价价对象地地块的投投标报价价。 二二、选择择题 (一)() () (二)() () () 三三、指错错题 （）估估价对象象描述过过于简单单。 () 无估价价作业日日期。 () 没有土土地使用用权年限限。 () 无价值值定义。 () 估价结结果应为为人民币币肆拾伍伍万陆仟仟元整而而不是肆肆拾伍万万元整。 () 估价报报告应用用的有效效期不应应为三年年。估价价报告

24、应应用的有有效期自自完成估估价报告告日起原原则上规规定为一一年，但但在市场场状况变变化很大大的场合合，估价价报告应应用的有有效期一一般不超超过半年年(见房房地产估估价规范范)。 无交易易情况介介绍。见见表一。 () 交易日日期修正正错： 实实例(十) 实实例(十) 实实例(十.) () 区域因因素修正正错，实实例应为为。 ()个别因因素修正正错，实实例应为为，为为，为为。 ()个别因因素修正正时，可可比实例例修正系系数过高高。见估估价技术术报告六六、()每项修修正对可可比实例例成交价价格的调调整不得得超过，综合合调整不不得超过过(见房房地产估估价规范范)。 ()直接比比较法公公式错，交交易情况况修正应应为( )。 ()成本法法技术路路线错误误。见估估价技术术报告六六、。 ()估价单单位名称称前后不不一致。 四四、改错错题 ()计算管管理费错错，应为为(万元) ()计算销销售税费费错应应为()(万元)()计算算利润错错，应为为()(万元)城市房屋屋拆迁估估价指导导意见