房产业财务分析模型1494.docx

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1、n四川明宇集团房产业财务分析析（模型）第一部分 企业基本情情况公司于于年月在工商局注册册登记，注册册地址：，注册资本万元。公司现有员工人，公司司机构设置情情况等。公司开发的房产产项目名称，购置土地使用权亩，实际净用地亩，项目分期开发。分期介绍开发情情况。包括报报建建筑总面面积、实际开开发建筑面、可可售建筑面积积。开发的住住宅户数、可可售建筑面积积；商业房可可售面积。项项目动工日期期，开盘销售售日期，竣工工（预计）日日期。截止报报告期已实现现的总销售收收入，预计实实现的利润、已已经上缴国家家的各种税金金情况等。开发项目合计实实现的收入，预预计的利润和和上缴国家的的税金等。第二部分 项目投资预预算

2、情况 主要介介绍项目预算算编制的依据据和理由。项目目开发投资预预算表开发总面积： 预计开工日日期： 预计完工日日期： 单位：元序 号成 本 项 目目工程量预算单价预算金额 备 注 1土地及拆迁成本本2前期工程费用3建筑安装成本3.1土建3.2安装3.3装饰3.44基础设施费用5公用配套设施费费用6开发间接费用6.1资金利息6.27管理费用8销售费用8.1广告费8.29财务费用合 计第三部分 项目开发情况一、截止报告期期的项目资金金来源 万元。1、项目资本金金 万元， 2、向银行借款款 万元，2、截报告期销销售产品收入入现金 万元，3、其他（维修修基金） 万元。二、项目实际总总支出 万元。（一）

3、工程支出出 万元。（详详细支出见项项目投入一览览表）1、土地使用权权、土地征用用及拆迁补偿偿费 万元。包括括为取得土地地使用权支付付的地价款和和按国家规定定交纳的有关关费用和税金金，地上和地地下附着物拆拆迁补偿的净净支出，安置置动迁用房等等支出。2、前期工程费费用 万元。包括括设计费，规规划费，项目目可行性研究究和水文，勘勘察，测绘及及“三通一平”等支出。3、建筑安装及及装饰（包括括甲共材料）支支出 万元。包括括土建成本，地地基加固费用用，甲供材料料，外墙装饰饰，室内装饰饰栏杆，防盗盗门，塑钢门门窗和零星工工程等。4、基础设施费费用 万元。包括括开发小区内内道路，供水水，供电，供供气，排污，排

4、排洪，通讯，照照明，环卫，绿绿化工程发生生的支出。5、公用配套设设施费用 万元。包括括不能有偿转转让的开发小小区内公共配配套设施发生生的支出。如如：健身器材材等6、开发间接费费用 万元。主要要是指直接组组织，管理开开发项目发生生的工资，福福利费，折旧旧费，办公费费，水电费，会会务费和前期期物管费。7、管理费用 万元。指企业业行政管理部门(总部)为组织和管管理生产经营营活动而发生生的管理费用用。8、销售费用 万元。指企企业为销售而而发生的各项项费用，包括括产品销售之之前的改装修修复费、产品品看护费、水水电费，产品品销售过程中中发生的广告告宣传费、展展览费，以及及为销售本企企业的产品而而专设的销售

5、售机构的职工工工资、福利利费、业务费费等经常费用用。9、财务费用 万元。指企业业在房地产开开发经营过程程中，为进行行资金筹集等等理财活动而而发生的财务务费用，包括括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关助助手续费等。10、购置固定定资产 万元。11、支付营业业税金及附加加和土地增值值税等 万元。12、其他 万元。项目目开发投入 截止 年 月 日 单位：元序号开发成本报告期金额账面累计投入扣除因素实际投入投入比例预算投入备 注012345=3-46781土地及拆迁成本本2前期工程费用3建筑安装成本4基础设施费用5公用配套设施费费用6开发间接费用7管理费用8销售费用9财务费用合 计

6、100%主要分析项目实实际投入与预预算的差异。三、项目工程欠欠款情况截报告期，累计计欠付款 万元（已减减去扣除因素素），其中：工程款 万元，土地地款 万元，税金金万元 万元，其他 万元。第四部分 销售收入和和成本情况一、收入（一）、账面收收入报告期项项目账面销售售收入 万元。截止止报告期账面面累计收入 万元。（二）、实际累累计销售情况况（按付款方方式分）截止报告期，项目累计收收入（不含预预计收入） 万元，已收收款 万元，收款款率 %。1、已经签订销销售合同的销销售收入 万元截止 年 月 日，已已签订合同销售售住宅房 套，建筑面积 ，合同金金额万元，已收款款 万元，未收款款 万元。明细如如下：已

7、签订销售合同同销售情况截止 年 月 日序号付款方式销售数量（套）建面（）合同总金额（元）已收款（元）欠收款（元）备 注一住宅（一）多层住宅1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计多层住宅单位售售价元/（二）别墅住宅1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计别墅单位售价（三）花园洋房1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计花园洋房单位售售价（四）电梯公寓1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计电梯公寓单位售售价二商业房（一）商铺1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他（二）车库1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他（三）其他1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他总 计2、已定房尚未未签订销售

8、合合同的销售收收入 万元已定房尚未签订订合同 套（其中中：住宅房 套，别别墅 套），建筑面面积 ,预计收入 万元元。明细如下下：已定房未签订合合同销售情况况截止 年年 月 日序号住房类型定房数量（套）建面（）平均单位售价（元/）预计收入（元）已收款（元）备 注1多层住宅2别墅住宅3花园洋房4电梯公寓小计5商铺6车库7会所小计合 计3、尚未销售的的住宅房和商商业房 万元未售住宅房 套（其中：多层住宅 套，别墅 套），未售售面积 。未售商商业房面积 。预计收入入如下：未销售面积预计计收入截止 年 月 日序号类型数量（套）建筑面积（）建面售价（元/）预计收入（元）备 注一住宅房1多层住宅2别墅住宅3

9、花园洋房4电梯公寓小 计二商业房1营业房2会所34小 计合 计（三）、实际累累计销售情况况（按建筑面面积分）项目共计开开发可售建面面 ，已经销售建面 （含已订订房未签合同同，下同），销销售率 %。累计实现收入 万元，平均均售价 元/。已收款 万元，收款款率 %。未收款的的原因：详细销售情况见见下表：项目累计计销售统计表表截止 年年 月 日项 目数量面积（）收入（元）平均售价（元/）已收款（元）未收款（元）备 注一、已销售（一）、住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）商业房1、商业房2、会所3、车库二、未销售（一）住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）商业房1、商业房2、

10、会所3、车库合计（三）、报告期期销售情况前面分析了项目截止到到报告期的累累计销售收入入 万元，由于于截止到上一一年度末已经经计算了收入入 万元，因此此，本报告期期实际收入 万元。详细情况见下表表：报告期销销售统计表 年 月 日 单位：元、项 目截止上年度销售售截止本年度销售售报告期实际销售售数量面积收入数量面积收入数量面积收入01234567=4-18=5-29=6-3一、住宅（一）、已销售售1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）、未销售售1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、商业房（一）、已售1、商业房2、会所3、车库（二）、未售1、商业房2、会所3、车库三、销售合计四、未销售

11、合计计二、成本（一）、开发成成本及分摊方方法和原则根据房地产开发发核算的要求求，开发产品品完工前发生生的直接成本本、间接成本本和共同成本本，应按配比比原则将其分分配至各成本本对象。对直直接成本和能能够分清成本本负担对象的的间接成本，直直接计入成本本对象中；共共同成本以及及因多个项目目同时开发或或先后滚动开开发而不能分分清负担对象象的间接成本本，应按各成成本对象（项项目）的占地地面积、建筑筑面积或工程程概算等方法法计算分配。凡涉及多个项目目同时开发、分分期开发或滚滚动开发不能能分清楚负担担对象的共同同成本、间接接成本需要分分摊成本和费费用的，应说说明分配的方方法和原则及及分配后各成成本对象的金金

12、额。例如：土地出让金金、土地交易易契税、借款款利息、公共共配套设施和和基础设施等等。（二）、共同成成本和费用分分摊1、土地出让金金和交易契税税的分摊2、借款利息的的分摊3、公共配套设设施及基础设设施的分摊4、开发间接费费用的分摊5、其他的分摊摊通过分配后，完完工项目的开开发成本为：项目开发发成本表总建筑面积： 可售建建筑面积： 截止 年 月 日 单位：元、元/序号开发成本实际成本单位成本预算成本单位成本备 注注1土地及拆迁成本本2前期工程费用3建筑安装成本4基础设施费用5公用配套设施费费用6开发间接费用7管理费用8销售费用9财务费用合计2、开发成本分分析主要分析项目的的实际成本与与预算成本的的

13、差异及形成成差异的原因因。 第四部分 收益情况一、已实现销售售的商品收益益（所得税前前）项目销售建建面 ，已实现收收入 万元，开发发成本 万元（，完完工项目按实实际成本计算算，未完工项项目按预算成成本单位计算算），开发利利润 万元，减去去销售税金 万元后，实实际所得税税税前收益 万元，收益益率 %。项目已实实现销售收益益计算表截止 年年 月 日项 目数量面积（）收入（元）平均售价（元/）开发成本（元）单位成本（元/）销售税金（元）开发收益（元）01234=3/256=5/278=3-5-77一、已售住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、已售商业房房1、商业房2、会所3、4、合 计二、

14、未实现销售售的商品收益益（所得税前前）截止报告期，尚尚有 未销售，其其中住宅 ，商业房 。根据市市场行情，预预计住宅销售售单价 元/，商业房房售价 元/，可实现现收入 万元，减去去开发成本和和销售税金后后，开发收益益为 万元，收益益率 %。项目未实实现销售收益益计算表截止 年年 月 日项 目数量面积（）预计收入（元）平均售价（元/）开发成本（元）单位成本（元/）销售税金（元）预计收益（元）01234=3/256=5/278=3-5-77一、未售住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、未售商业房房1、商业房2、会所3、4、合 计三、全盘销售完完毕后的开发发收益（含预预计的收益）项目，可售售建面 ，全部销销售完毕，可可实现收入 万元，单位位售价 元/，开发成成本 万元，单位位成本 元/，应交销销售税金 万元，开发发利润 万元，销售售利润率 %。销售利润率与同同业比较，低低于和高于同同业水平的原原因。第五部分 结 论房产开发项目管管理好的方面面和不足方面面，今后需加加强管理的措措施和建议。附：开发成本本投入一览表表 开发成成本预算表