上海某房地产公司策划方案fvbk.docx

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1、u 目 录第一章 项目目概况一、 开发单位位二、 地理位置置三、 周边配套套设施四、 规划设计计五、 规划技术术指导第二章 项目目地块特特征分析析一、 地块特征征二、 地块资源源三、 市场基本本面分析析四、 对本区域域房地产产市场发发展的预预估五、 项目竞争争环境分分析第三章 本案案目标客客户分析析一、 本区域楼楼盘客户户分析二、 本案客户户群分析析第四章 项目目定位分分析与评评价一、 项目定位位与评价价二、 关于春之之韵花苑苑产品定定位的描描述第五章 产品品区隔及及产品修修正一、 本案产品品区隔二、 项目机会会点三、 产品问题题点第六章 关于于市场推推广作业业一、 春之韵花花形象定定位二、

2、项目的市市场推广广定位三、 项目包装装四、 项目本身身素质提提升策略略五、 会所配套套建议六、 物业管理理建议七、 项目有关关提高附附加值的的建议第七章 关于于项目市市场导入入策略建建议一、 推广主题题设计二、 市场推广广台阶三、 精品物业业的塑造造四、 项目推广广步骤第一章项项目概况况一、地理理位置航华一村村一街坊坊位于闵闵行区航航东路航航华一村村7175号号地块，该该地东临临航华一一村旧公公房，南南接新明明星花园园，西南南面是一一块未开开发的新新明星花花园地块块（与之之相隔接接航东路路），北北靠龙柏柏地段医医院。基基地位于于航华地地区中心心，周边边是成熟熟的生活活小区，整整个基地地总面积积

3、为1220011.366m2。二、周边边配套设设施航华地区区是大面面积的市市区拆迁迁安置区区域，由由于几年年的积累累，周边边的生活活配套设设施已趋趋完备与与成熟。1、 交通方面面地理位置置优越，交交通方便便，5119从中中山公园园地铁口口直达航航华小区区，其它它有56部公公交车到到莘庄地地铁莲花花站、南南方商城城、徐家家汇、人人民广场场都很便便利，但但由于地地处虹桥桥机场，直直线距离离较长，车车程较远远。线路名称称起点终点925BB线航华新村村人民广场场709路路航华新村村延安西路路凯旋路路519路路航华新村村中山公园园739路路平吉新村村梅川新村村945路路航南路新开河中卫线卫家角中山公园园

4、莘华线莘庄华漕87路七宝龙华753路路莲花路地地铁站龙柏二村村911路路万科城市市花园老西门91路莘庄北新泾沪朱线朱家角西区汽车车站936路路龙柏人民广场场757路路虹古路莲花路地地铁站931新新桥路新桥路南浦大桥桥941 虹桥机场场上海火车车站57路龙柏新村村铜仁路48路连云路上海动物物园2、 购物方面面各种购物物条件一一应俱全全，生活活便利，大大型菜场场就在本本案的近近旁，人人寿堂中中药、捷捷强配销销总汇、家家得利超超市、梅梅林正广广和、美美亚音像像、顶顶顶鲜超市市、东方方证券、白白玉兰小小吃、云云都海鲜鲜城、云云都温泉泉浴场、等等日常生生活所需需及消耗耗品的购购买不成成问题。且且随着地地

5、区生活活配套的的成熟，现现位于航航中路吴吴中路口口的航华华轻纺建建材大市市场也刚刚开业。3、 教育方面面有博爱双双语幼儿儿园、小小学、中中学，航航华一小小、航华华二小、航航华中学学均在边边上，同同时市重重点中学学七宝中中学也距距离本案案不远。4、 公建配套套医院、邮邮局、银银行齐全全，附近近有人寿寿堂国药药、建行行、上海海银行、工工行、浦浦发银行行、东方方证券等等。三、 规划设计计u 整个项目目规划总总建筑面面积1220011.366m2，由五五栋多层层组成。其其中744#、775#一一层为临临街商铺铺，商铺铺面积为为8311.7m2。规划划设计理理念大体体可概括括为以下下几点：第一：运运用园

6、林林造景手手法进行行规划设设计。第二：清清晰便捷捷的行车车系统。第三：方方便、环环境优雅雅的人行行系统，人人车分流流。第四：保保证良好好的住宅宅日照，保保证消防防功能。u 具体而言言：其规规划结构构采用环环状车行行主干道道框架，使使车辆方方便抵达达各住户户。环状状车道围围合出的的系统是是以步行行为主的的静态区区，不受受车辆影影响，达达到理想想的人车车分流效效果。住住宅以联联排结构构为基本本结构，充充分利用用空间，营营造环境境景观。景景观设计计上呈现现整体自自然主义义风格，融融古典自自然主义义的浪漫漫、诗意意与现代代造园的的手法于于一身，注注意住户户私家花花园与公公共绿地地之间的的空间流流动及人

7、人流路线线的精心心安排，利利用常绿绿落叶树树种进行行空间分分隔或局局部造景景。力求求营造雅雅俗共赏赏，同时时又时尚尚现代的的居住区区环境景景观。u 住宅户型型配合规规划结构构和环境境布局进进行了切切合地形形的整体体设计，在在考虑户户外景观观景色的的引入的的同时，也也保证了了户型内内部的合合理性，做做到功能能分区明明确，动动静分离离。注意意小区中中高档的的定位，在在功能配配置、采采光条件件、私密密性方面面较目前前（主流流）房型型中有所所提高，不不仅做到到明厅、明明厨、明明卫、敞敞亮的餐餐厅，更更注意设设置合理理的贮藏藏空间。小小区户型型以二室室二厅一一卫、三三室二厅厅二卫为为主，二二房面积积控制

8、在在85.3m221000.9mm2,三房房面积控控制在1109mm21277.1mm2,合乎乎目前流流行的小小三房、小小二房的的趋势。每每个单元元顶层都都有跃层层，面积积控制在在1222.9MM21666.8MM2，由于于顶层配配送大面面积露台台，估计计不会形形成太大大抗性。u 造型设计计以雅俗俗共赏，落落落大方方为第一一宗旨。部部分采用用坡屋顶顶形式，积积极配合合小区优优美环境境，共同同构成高高品质的的小区外外部空间间景观。住住宅建筑筑采用三三段式构构图，并并运用简简化的建建筑线脚脚，古典典建筑精精髓外加加折中主主义的建建筑手法法，更大大限度地地为渴望望改善生生活品质质的中产产阶级所所接受

9、，屋屋顶以坡坡屋顶形形式为主主、结合合屋顶平平台、装装饰花架架等手法法，形成成丰富细细腻的建建筑轮廓廓线，并并增加建建筑的亲亲和力。u 整体建筑筑风格不不刻意堆堆砌，根根据建筑筑美学规规律反复复推敲每每一个建建筑构件件的比例例、尺度度、以及及构件空空间位置置关系，使使其符合合人们自自然的审审美习惯惯从而产产生一种种朴素大大方的美美感，不不轻易增增加装饰饰性建筑筑构件，尽尽量利用用平窗、凸凸窗、窗窗台、檐檐口、空空调机平平台、阳阳台栏杆杆等功能能性元素素组合成成富有韵韵律和层层次的建建筑立面面。 四、主要要技术经经济指标标如下：序号名称单位数量1基地面积积平方米120001.3362建筑面积积平

10、方米170997.753商业面积积平方米4住宅面积积平方米159111.225容积率平方米1.4226户数户1357建筑密度度%23.448绿化率%359集中绿化化%1510停车位辆5011自行车棚棚面积平方米399五、 具体户型型如下：序号户型套数面积（mm2）比例序号户型套数面积（mm2）比例A(底)2+2+1286.551.488%B（跃）3+2+22145.91.488%A（标）2+2+1888.225.922%C（1底底）2+2+1385332.222A(跃)3+2+22122.91.488%C(2底底)3+2+23117.72.222%B（底）3+2+24118.12.966%C（

11、1标标）2+2+12088.1114.881B(标)3+2+222121.516.229%C(2标标)3+2+220122.214.881D（1标标）3+2+28120.95.922%C（2跃跃）3+2+25147.437%D(2标标)2+2+18100.95.922%C(1跃跃)3+2+25126.73.7%D(1跃跃)4+2+21157.70.744%E(1标标)3+2+28127.15.922%D（2跃跃）3+2+21137.70.744%E(2标标)3+2+28109.05.922%E(1跃跃)4+2+3216680.744%E(2跃跃)3+2+21152.60.744%第二章 项目目

12、地块特特征分析析一、 地块特征征l 该地块规规模不大大，但地地处航华华地区，其其北面为为虹桥机机场，该该区域被被沪青平平公路、延延安路高高架、七七莘路、环环西大道道等各交交通要道道所包围围，地理理位置优优越。l 本地块地地处航东东路有一一段距离离，周边边均为成成熟小区区，给人人较辟静静的感觉觉，十分分适合居居住。l 由于本案案附近拥拥有的楼楼盘不是是很多，仅仅有地理理位置不不是很优优越的沪沪青平公公路旁的的新景苑苑与本案案的施工工进度相相仿，且且随着本本案附近近的复泰泰华庭销销售的近近半，龙龙柏地区区西郊龙龙柏香榭榭苑销售售尾声的的到来，本本案将成成为当地地购买的的又一焦焦点。但但是，该该地块

13、规规模较小小，物业业管理和和小区内内部环境境的塑造造都将是是一个抗抗性较大大的问题题，如何何在这两两方面作作足文章章抵消不不良抗性性将是本本案成功功销售的的重要课课题。二、 地块资源源分析与与评价D 具体而言言，航华华一村一一街坊地地处于航航华地区区中心，该该地区是是由华漕漕镇政府府所属华华漕房地地产开发发公司开开发的大大面积拆拆迁安置置经济房房（航华华一村至至四村），人人居密度度很高，小小区整体体感观印印象不是是很好。但但经过几几年的时时间积累累，这一一地区已已形成成成熟的公公建配套套设施，周周边有邮邮局、医医院、人人寿堂国国药号、工工行、学学校、东东方证券券等公建建配套，有有十余条条通往全

14、全市各地地的公交交线路，工工作、生生活均较较为便利利。D 航华一村村的地理理位置资资源概括括而言，主主要体现现在以下下方面：1、地块块优点综综述：1） 相对较低低的居住住成本和和较高的的生活质质量。 周边设设施配套套较齐全全，公共共交通较较方便，相相较一些些市郊区区域新开开发的小小区，无无论从经经济成本本还是时时间成本本，都会会有较大大的节余余。再者者，由于于便捷，使使居住者者在除工工作之余余的业余余生活会会更加多多采，社社交活动动会更加加频繁，相相对生活活质量更更高。2） 地区人气气很旺，而而周边竞竞争个案案不多，销销售压力力相对较较小。除复泰华华庭、新新景苑二二个面向向航华区区域客的的商品

15、房房楼盘外外，该地地区新盘盘上市很很少。现现存的航航华地区区老经济济房房型型陈旧，面面积也偏偏小，无无法满足足当地居居民改善善生活品品质的需需要，因因此这一一地区的的购房潜潜在需求求很大。3） 西郊地区区环境较较好，空空气污染染小。 西郊地地区没有有大型的的工厂群群，是大大面积的的居住社社区。周周边有云云海浴场场、西郊郊动物园园等，除除虹桥机机场对其其有一定定噪音污污染外，做做为居住住地，还还是比较较理想的的。而对对于当地地的区域域客来讲讲，机场场的大环环境，他他们已经经习以为为常，且且对航华华的周边边生活熟熟悉，他他们一般般会选择择留在航航华；对对于机场场方向的的客户群群来讲，由由于距离离其

16、工作作地点近近，上班班方便，轻轻度噪音音，都不不会形成成太大抗抗性。4） 价格优势势，及升升值潜力力，明珠珠线由宝宝山路延延伸至虹虹桥路与与地铁二二号线由由中山公公园延伸伸至虹桥桥机场。n 航华地区区近几年年的价格格走势如如下：航华三村村-三佳佳苑97年入入住24300-26650 元/平平方米航新路 - 景景丽苑98年110月入入住23300-27730元元/平方方米航北路-鸿禧花花园98年111月入入住（外外销）61000-76600元元/平方方米丹桂花园园（三期期）99年110月入入住33000-40000元元/平方方米航华四村村三街坊坊已销完均价30000元元/平方方米新明星花花园（航

17、航北路1180弄弄地块）20000年6月月入住27800-43380元元/平方方米嘉丰新苑苑（一期期）20000年6月月入住27400-33370元元/平方方米新明星花花园（航航东路2258号号地块）已入住31100元-443800元/平平方米嘉丰新苑苑（二期期）已入住29300-35530元元/平方方米航华沪青青平路3391号号已入住均价23300元元/平方方米复泰华庭庭热销至550%以以上29000-35500元元/平方米米新景苑与本案施施工进度度相仿未定n 龙柏地区区走势如如下西郊龙柏柏热销至995%37000-48800元元/平方方米锦绣江南南热销至885%以以上41000-50000

18、元元/平方米米韵动时代代20022年7月月入住42000-55500元元/平方米米龙兴苑20022年5月月交房41800-46650元元/平方米米金汇名人人苑仅剩两套套45000-54400元元/平方米米金虹大厦厦20022年2月月交房31000-41100元元/平方米米n 七宝地区区中较有有实力的的为万兆兆家园二二期莱茵茵清境开开盘价为为32000-336000元/平方米米。n 根据市场场调查情情况及各各小区不不同品质质综合分分析，航航华一村村一街坊坊地块与与复泰华华庭的可可比性最最大，但但本案的的地理位位置优势势与复泰泰华庭不不具可比比性，且且复泰华华庭的地地块取得得有政府府手段，价价格相

19、对对较为便便宜，所所以本案案以其为为参照的的基础上上进行合合理的调调整，均均价定为为36000地/平方米米。而由由于莘庄庄、闵行行两地的的双辐射射的影响响，及地地铁二号号线的开开通，随随着对该该地块关关注率的的不断提提升，楼楼盘有升升值的空空间。5） 潜在交通通优势： 根据据20001年上上海市重重大工程程建设计计划排定定，地铁铁二号线线西沿伸伸工程（中中山公园园虹桥机机场9.5公里里）将于于年内完完成，同同时轨道道交通明明珠线也也由宝山山延伸至至虹桥路路。航华华地区凭凭借地铁铁交通优优势，将将大大改改观目前前至市中中心时间间长的缺缺憾。2、地块块劣势综综述：1） 地地区商业业不发达达，交通通

20、目前相相对落后后。 航华地地区处于于西郊偏偏远地区区，周边边无大型型的购物物场所，吴吴中路、虹虹梅路附附近的易易初莲花花，七莘莘路、吴吴中路附附近的乐乐购、及及古北地地区的家家乐福，与与航华都都有一段段距离，而而航华内内除日常常生活必必需物购购买较为为方便外外，家电电、衣物物、饰品品等都得得到吴中中路易初初莲花超超市和沿沿线其大大型配销销中心、人人民广场场或徐家家汇购买买，航华华有9225B线线直达人人民广场场，到徐徐家汇得得先坐7709路路到虹桥桥路转772路天天钥桥路路下，而而无论能能否直达达，其直直线距离离、车程程都很长长。2） 小小区规模模小 由于小小区总面面积仅为为120001.36

21、mm2，可做做景观的的空间不不大，小小区物业业服务项项目投资资有限，只只可能在在一定范范围内尽尽量显示示小区特特色，向向精致方方向，而而非大气气方向发发展。因因此，特特别强调调小区外外立面及及环境规规划的精精心细凿凿，定位位为品位位楼。与与新明星星花园、及及嘉丰新新苑（一一二两期期）总体体规划相相比，都都显出我我们的不不足。当当然，从从另一角角度而言言，由于于体量较较小，只只要在房房型、价价位、外外立面、小小区环境境上趋于于合理，去去化的风风险不大大。3） 开开发商知知名度不不大本地块的的开发商商不是本本市知名名企业，且且在航华华地区没没有开过过盘，因因此知名名度不大大。第三章 关于于项目的的

22、市场定定位与产产品定位位一、 市场基本本面分析析 1、宏宏观市场场分析20011年上海海市房地地产市场场总体上上供求平平衡，土土地一级级市场供供应严格格控制，商商品房销销售增势势强劲，存存量房屋屋交易快快速攀升升。1 20011年下半半年开始始土地出出让逐步步采用招招标、拍拍卖方式式。20001年年全年新新增经营营项目土土地出让让面积为为10550万平平方米，较较去年同同期增加加20.25%。2 20011年和去去年比较较，房地地产开发发投资额额增加99.6%，商品品房新开开工面积积、商品品房竣工工面积分分别增加加7.55%和7.00%，完完成土地地开发面面积则增增加488.9%.3 2001

23、1年商品品房批准准预售面面积比去去年增加加7.115%，其其中商品品房住宅宅批准预预售面积积比去年年增加221.22%，商商品房批批准销售售面积比比去年同同期增加加10.1%。4 20011年与去去年同期期比较，预预售面积积增加226.11%，达达18332万平平方米，销销售登记记面积增增加166.3%，达220200万平方方米。全全年商品品批准预预售面积积和实际际销售面面积之比比达到11：1.04，实实际预售售面积大大于批准准预售面面积。5 住宅成为为商吕房房销售的的主体，220011年预售售商吕房房中住宅宅占977.9%，销售售商品房房中住宅宅占933.0%.6 20011年非本本市人员员

24、购买商商品房明明显增加加，商品品房销售售登记中中属外地地人士购购买面115244套，比比去年增增加544.6%，属国国外和境境外人士士购买面面6399套，比比去年增增加1006.33%，属属国外人人士购买买29337套，比比去年增增加2004%。7 20011年个人人购买商商品房比比重继续续攀升，商商品房预预售登记记中属个个人购买买19006788套，占占95.3%，比比去年上上升1.7个百百分点，预预售中属属个人购购买14466888套，占占97.9%，比比去年上上升1.3个百百分点。8 20011年内销销商品房房销售排排名为浦浦东、闵闵行、普普陀、徐徐汇、宝宝山、分分别占全全市销售售量的1

25、18.33%、115.66%、88.2%、7.2%、6.5%。而而内销商商品房预预售排名名为浦东东、闵行行、普陀陀、长宁宁、宝山山、分别别占全市市预售总总量的118.55%、112.33%、99.1%、8.00%、6.99%。9 20011年存量量房交易易继续快快步上升升，比去去年增加加82.7%，为为14222.44万平方方米，已已达到商商品房销销售量的的64.1%，其其中住宅宅占722.5%。10 20011年已售售公房上上市出售售成交6698332套，交交易面积积地644万平方方米，占占总存量量交易面面积的225.66%，比比去年增增加611.8%。上市市平均出出售价为为13.87万万元

26、/套，平平均出售售单价为为26443元/平方米米，比去去年增加加3011元，平平均建筑筑面积为为52.13平平方米。11 20011年已备备案的全全市差价价换房总总成交户户数为1108888户，总总成交面面积322.8%，其中中转让881066户，面面积199.2万万平方米米，金额额5.33亿元，交交换你7782户户，面积积13.5万平平方米。12 20011年全市市房地产产抵押建建筑面积积达85500万万平方米米，比去去年同期期增加884.55%,商商品房抵抵押贷款款金额为为15333亿元元，其中中期房抵抵押建筑筑面积为为28997万平平方米，约约13.3万件件，个人人（私有有财产）抵抵押1

27、22.9万万件，118844万平方方米，抵抵押贷款款金额为为3666亿元。上海房地地产市场场得以发发展归结结为以下下几个条条件：A、 理念、市市场化程程度高，有有广阔的的消费市市场基础础。B、 作为经济济发达的的中国龙龙头城市市拥有无无以比拟拟的优越越投资条条件C、 有较高素素质的一一批开发发商群体体。D、 当地政府府的支持持与良好好的自然然经济环环境。 2闵行地地区市场场概述航华滋养养在闵行行的大环环境内，闵闵行区位位于上海海西南城城郊结合合部，拥拥有广阔阔的腹地地。它作作为上海海新崛起起的房产产市场，以以其优越越的自然然条件、地地理环境境、便捷捷的交通通、良好好的生活活环境和和适中的的房价

28、，使使闵行区区成为中中心城区区能量辐辐射和吸吸收的黄黄金区域域。19992年年至19998年年，中心心城区大大批动迁迁居民迁迁入闵行行，出现现数以万万计的安安置性普普通住宅宅，使闵闵行人气气渐旺。“九五”期间，大量资金的投入，使基础设施和生态环境得到进一步的改善，1998年到1999年一直独占上海房产销售面积排行第一位，领衔上海楼市风云。闵行区已获得“国家环境保护模范城区”、“国家园林城区”称号，并正努力创建“国家卫生城区”。这一切，为闵行住宅建设的腾飞创造了条件，也为住在闵行打下较好的基础。闵行区房房地产开开发在全全区中扮扮演了具具有极有有重要的的角色，99年来，住住宅竣工工面积达达到177

29、59万万平方米米，建成成拨点小小区一个个，建成成55个个城市，区区级完整整街坊。涌涌现了一一批名都都城、上上海万科科城市花花园、君君临天下下花园、紫紫藤新苑苑等布局局合理，质质量上乘乘、环境境优美的的高档生生活小区区，使闵闵行区人人均居住住面积220000年达到到15.30平平方米，高高于市人人均9.3平方方米的水水平。伴随大量量住宅的的交付使使用，居居住区公公建配套套设施完完成1777万平平方米，累累计公建建配套率率11%以上。其其中，完完成教育育配套投投资2.8亿元元，竣工工交付面面积177.6万万平方米米。建成成中学88所，小小学122所，幼幼儿园223所，文文化娱乐乐设施完完成投资资1

30、.55亿元，竣竣工交付付面积66.8万万平方米米。地区区公建完完成投资资2.88亿元。居居住区内内绿化面面积达5508公公顷，小小区集中中绿化1152公公顷，全全区人均均公共绿绿地100.6平平方米，城城区绿化化率达331%。未来闵行行人均居居住面积积规划如如下：20055年，为为16万万平方米米。住宅宅建设基基本完成成一线四四点中旧旧区改造造任务，居居住水平平达到小小康型。住住宅开发发向花园园住宅、高高档公寓寓的方向向发展。新新开工住住宅总量量约为7750万万平方米米，平均均每年开开工面积积约1550万平平方米。220100年，人人均居住住面积在在8平方方米。住住宅类型型以花园园住宅、高高档

31、公寓寓为主，居居住水平平达到舒舒适型。新新开工住住宅面积积约7220万平平方米平平均每年年住宅新新开工约约1400多万平平方米。220155年，人人均居住住面积的的0平方方米，面面积约7720万万平方米米，平均均每年住住宅新开开工面积积约7220万平平方米，平平均每年年住宅新新开工面面积约1140多多万平方方米。根据闵行行区政府府的规划划，未来来五年发发展总体体目标：建设以以吴中路路“现代消消费专业业卖场通通道”、虹中中路的“现代时时尚文化化闲通道道”为中心心的发展展框架，体体现现代代综合消消费新时时尚的创创意中心心之一，展展示国际际多元文文化连接接中外文文化的重重要场所所之一，具具有发达达的

32、商贸贸流通功功能、优优雅的休休闲服务务功能、高高品质的的现代居居住功能能相融合合的新兴兴城区之之一。其中最主主要的是是未来居居住区规规划，即即在“十五”时期兴兴建1000万平平方米高高品质现现代化住住宅小区区。其中中以吴中中路为轴轴线，两两则重点点开发“锦绣江江南”、“明申花花园”、“湘府花花园”、“古北新新城二期期”等新型型备用，以以此全面面提升吴吴中路居居住区的的品制裁裁，使之之成为上上海地区区最现代代化的居居住区之之一。闵行“金金虹桥”地区目目前正在在高起点点规划、高高标准设设计，争争取未来来五年形形成现代代化新型型城镇，成成为闵行行区一颗颗闪亮的的明珠。二、项目目市场区区域分析析位于闵

33、行行与长宁宁两区交交界线的的航华地地区，北北接虹桥桥国际机机场、上上海动物物园，南南望莘庄庄，东靠靠虹桥开开发区，西西临青浦浦。莘庄地区区的楼市市，在某某种程度度上已成成为楼市市奇迹的的代名词词。而虹虹桥地区区在900年代则则发生了了翻天覆覆地的变变化，成成为上海海富有的的现代居居住区之之一。虹虹桥地区区东近中中山路，北北接延安安路，西西至新泾泾港，南南临漕宝宝路，区区域范围围不大，如如此看虹虹桥，即即便反吴吴中路沿沿线的楼楼盘划开开，这里里也应有有不少楼楼盘，且且大多在在金汇花花园地区区，其中中，宝虹虹房产开开发的金金汇花园园是整个个虹桥地地区最大大的居住住小区，由由于地块块分阶段段开发，金

34、金汇地区区的建筑筑风格有有所不同同，建筑筑水平也也有高有有低，但但作为最最邻近虹虹桥开发发区和古古北新区区的环外外居住区区，这里里也多多多少少受受到了外外销住宅宅重视规规划和品品味的景景响，另另外这里里距中心心城区最最近，经经多家开开发商连连年开发发后，这这里的住住宅土地地越来越越少，这这说明，今今后这里里新的高高质量楼楼盘会显显得日益益珍贵，其其地价，地地级的含含金量上上涨空间间较大。虹桥开发发区在上上海人的的心目中中是上档档次的地地区象征征，900年代初初期虹桥桥地区所所开发的的物业大大部分以以外销房房为主，所所面对的的客源群群体多为为境外人人士，其其主力价价格也在在1300028000美

35、元元/平方方米之间间，内地地居民和和本地居居民所占占的比例例极小，990年代代后，市市场客源源情况则则出现向向境内客客源和本本地客源源倾斜的的状态，地地区内销销房价格格大部分分保持稳稳定在440000元/平平方米左左右。虹虹桥地区区房地产产开发蒸蒸蒸日上上，城高高面积不不断更新新。房地地产开发发总建筑筑面积2200多多万平方方米，近近期正在在建设的的项目约约70多多万平方方米，其其中绝大大多数为为中高档档楼盘，销销售率达达80%。上海海东苑房房地产开开发的紫紫京苑短短短几个个月内就就销售一一空。上上海金斯斯置业开开发的金金斯花园园融公寓寓与别墅墅为一体体先后荣荣获988年上海海十佳房房型奖和和

36、97、998年度度“上海市市房地产产销售百百强企业业的荣誉誉称号。独特绿化化景观颇颇具特色色的复鑫鑫苑、明明申花园园五楼电电梯房、著著名的金金汇花园园，以现现代运动动题材为为主的韵韵动时代代，以江江南园林林风格为为的锦绣绣江南等等楼备用用均受上上海市民民与海外外人士的的喜爱。另外一些些高档涉涉外出租租别墅，如如虹梅别别墅、虹虹桥别墅墅、豪嘉嘉府邸等等，由于于品位高高、地理理位置优优越、服服务良好好深受驻驻流外籍籍人士青青睐，出出租率达达90%以上。未来五年年内，这这一板块块将实施施金汇南南路、虹虹井南路路、虹泉泉路、姚姚虹路、合合川路、红红松路等等十余条条市政道道路工程程，全长长约144公里。

37、19988年美国国总统克克林顿在在访问上上海期间间，走访访了金汇汇某个小小区的一一个业主主家庭，整整个金汇汇、整个个虹桥都都为之轰轰动一时时。转眼眼四年过过去了，克克林顿访访问这户户居民的的原因，我我们仍然然不知道道，但是是金汇的的时尚品品味应该该是他选选择这个个区域的的原因之之一吧。金汇地区区占地面面积约550公顷顷，位于于闵区东东北，属属虹桥镇镇，北起起延安西西路，西西到吴中中路，与与龙柏新新村隔路路相望，是是”新虹桥桥生活圈圈”中更能能代表时时尚的居居住区域域。金汇地理理位置十十分优越越，与上上海西区区中的重重要地段段-“虹桥经经济开发发区”亲密相相邻，这这些都是是赋予金金汇地区区时尚的

38、的具体表表现。周周边簇拥拥着的上上海舞蹈蹈学校、芭芭蕾舞团团、刘海海粟美术术馆、上上海油画画塑馆等等知名艺艺术团体体和文教教基地使使这里弥弥漫着厚厚重的历历史人文文气息;虹桥经经济开发发区和漕漕河泾经经济技术术开发区区，使这这里融入入了科技技的的现现代气息息，这里里离虹桥桥机场、仙仙霞网环环中心以以及大卖卖场易初初莲花只只不过几几公里的的路程，居居民生活活出行都都十分便便 捷，无无论是想想购物、娱娱乐还是是学习，居居民们都都可轻松松到达目目的地，这这一切都都促使这这块土地地日益成成为一个个在古典典与现代代中脱颖颖而出的的”时尚的的居住区区域。如念，这这里已成成为时尚尚运动爱爱好者的的天地，足足

39、球俱乐乐部，高高尔夫俱俱乐部，卡卡丁车馆馆等新潮潮运动，使使这个地地段的品品质有了了进一步步的提高高，著名名的金汇汇幼儿园园、新基基础实验验以及法法国及德德国的国国际学校校、日本本学校等等高档次次学校，也也为此地地注入了了文化气气息。因为虹桥桥开发区区和古北北地区的的带动，也也因为金金汇自身身历来的的地域品品质，建建造出高高质量的的真正符符合现代代人生活活品味的的时尚楼楼盘便是是在此投投资的开开发商所所追求的的目标，开开发商也也为此动动足了脑脑筋。金汇韵动动时代的的开发商商-复复地集团团在做好好楼盘质质量的同同时，把把”运动时时尚的概念念融入到到楼盘中中去，推推出了”乡村俱俱乐部的的主题会会所

40、，斥斥巨资建建设了具具国际标标准的会会员制220000足球俱俱乐部，提提倡以球球会友，这这个集比比赛，观观赏，社社交，健健身为一一体的会会所吸引引了国足足大腕们们前来热热身，也也给球迷迷们提供供了在自自己的球球场上一一展身手手的机会会，小区区的品质质也为此此提升不不少。如今，金金汇已成成为时尚尚运动爱爱好者的的天地，除除了足球球俱乐部部，卡丁丁车馆的的陆续建建成，都都让喜爱爱运动和和追逐新新潮的人人们过足足了瘾。而锦绣江江南则在在此推出出了另一一种居住住时尚，追追求复古古和回归归自然，在在建筑风风格上开开商推出出了中国国传统的的园林与与现代居居住品味味融合的的理念，在在小区规规划上，则则别具一

41、一格地把把平地做做成不平平地，追追求丘陵陵地带的的效果，也也为居住住品味展展示了都都市园林林的另类类时尚。这里的开开发商认认准了主主这了块块土地，一一直在这这里做项项目，这这块土地地给了他他们信心心，也给给了他们们很大的的责任感感，他们们中的大大多数已已经爱上上了这个个地方，他他们说，如如果要让让他们出出资作一一些市政政改造，只只要是有有这个需需要的，只只要是用用在金汇汇的，我我们肯定定毫不犹犹豫。受虹桥经经济开发发区和机机场经济济带的辐辐射，虹虹桥地区区聚集了了大量的的白领人人士和外外籍人士士，这部部分人在在购房和和租房时时都 有有着独特特的参考考标准，相相对于房房子本身身而言，他他们似乎乎

42、更注重重房子的的附加值值，极佳佳的房型型或外立立面不一一定会成成为这些些人购房房动机，但但便捷时时尚的生生活氛围围对他们们来讲却却是个不不小的的的诱惑。而金汇周周边的金金融设施施，各种种会员俱俱光部，便便捷的商商娱设施施以及一一大批高高尚住宅宅小区都都樗着这这里的高高尚的生生活品味味，这些些都成为为这批购购房者倾倾心此个个的原因因，因而而，金汇汇会成为为他们购购房的首首选区域域，他们们对金汇汇认可也也是开发发商开发发优秀楼楼盘他大大力改善善周边设设施的动动力，这这样的互互动对金金汇楼市市的活跃跃与提升升起着极极其重要要的作用用。金汇地区区成为房房产热点点的重要要原因之之一，这这里紧邻邻漕河泾泾

43、等开发发区，和和海的几几个经济济房你都都很热，所所以金汇汇个区的的兴旺也也不足为为奇，这这里的白白领为方方便工作作，都得得附近买买房，而而且这批批人有很很强的经经济实力力，促使使个区楼楼市升温温。在上海高高档住宅宅中，有有这样一一句话，叫叫东有汤汤臣，西西有虹桥桥，虹桥桥在上海海乃至港港台地区区的消费费已经形形成了高高尚商住住聚集地地的口碑碑。它独独特的区区位和潜潜在含金金量将会会有充分分的开发发，一个个崭新的的金汇将将会在此此崛起。古古时候为为们就喜喜欢用”三足鼎鼎力”来形容容势态的的稳定，而而独特的的优秀个个理位置置，颇具具开发理理念的投投资他崇崇尚时尚尚生活的的入住为为群，便便成不支支持

44、金汇汇成为高高尚生活活区的三三支实力力之足。受莘庄及及虹桥地地区楼市市的影响响与辐射射，和航航华地区区自身的的人气，航航华地区区逐渐被被业内人人士看好好。周边边西郊龙龙柏香榭榭苑、龙龙柏城市市花园、新新明星花花园、丹丹桂花园园、嘉丰丰新苑、鸿鸿禧花园园等楼盘盘的销售售情况可可以说明明。周边在已已售或在在售楼盘盘:虹桥金俊俊苑 虹井路路3688号，宝虹公寓寓：红松松路、金金江路口口，明申花园园：吴中中路4229弄117号，古北首席席：吴中中路4229弄117号，龙柏金铃铃公寓：红松路路4777号，金汇-华光城城：金汇汇路5888号，虹桥世家家花园：中山西西路1779号，龙柏西郊郊公寓：红松路路6

45、888号，龙柏金悦悦公寓：青杉路路1155号虹桥金斯斯花园：金雨路路88弄弄西郊龙柏柏香榭花花苑：青青杉路1169弄弄虹桥明珠珠公寓：伊犁南南路344弄3号号虹桥光大大花苑：程家桥桥路2669弄金汇名人人苑：金金汇路117号公交线路路：中卫卫线：中中山公园园-久事事西郊花花园 9366路：龙龙柏-外外高桥936BB线：龙龙柏-人人民广场场757路路：虹古古路-莲莲花路地地铁站721号号：上海海体育馆馆-绿苑苑路911路路：万科科城市花花园-老老西门753路路：绿苑苑咱-莲莲花路地地铁站57路：龙柏新新村-铜仁路路87路：华星路路-龙龙华931路路：虹桥桥机场-火车车站925路路：虹桥桥机场-人民民广场91路：莘沥路路-北北新泾48路：连去路路-上海海动物园园超市：易初莲花花超市：吴中路路12118号家得利：黄桦路路2699号上海市农农工商超超市：吴吴中路6623号号捷强连锁锁超市：吴中东东路5007号好美家吴吴中店：吴中路路12445号家乐福古古北店：水城南南路、延延安西路路美亚音像像租凭连连锁店：虹桥路路10112号上海特价价书店：虹桥路路10116号。三、项目目竞争环环境分析析与评价价 1、竞竞争环境境