瓦公司建筑建设运营方案.docx
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1、瓦公司建筑建设运营方案目录第一章 行业背景分析4第二章 项目基本情况5一、 项目名称及建设性质5二、 项目承办单位5三、 项目实施的可行性7四、 项目建设选址8五、 建筑物建设规模8六、 项目总投资及资金构成9七、 资金筹措方案9八、 项目预期经济效益规划目标9九、 项目建设进度规划10第三章 公司基本情况12一、 公司简介12二、 核心人员介绍12第四章 房地产开发流程14一、 投资决策14二、 前期准备15第五章 施工阶段工程计价24一、 合同价款结算24第六章 建设工程施工招标投标30一、 施工投标报价策略30第七章 招标投标法律法规38一、 招标投标法实施条例38第八章 设计施工总承包
2、合同管理53一、 设计施工总承包合同履行管理53第九章 建设工程勘察设计合同管理58一、 工程设计合同管理58第十章 BIM技术特征及应用价值65一、 BIM技术发展趋势65第十一章 建设工程监理合同管理69一、 工程监理合同订立69二、 工程监理合同履行管理70第十二章 绿色建筑技术体系78一、 建筑节水与城市雨水利用78二、 建筑节地与城市地下空间开发82第十三章 绿色建筑评价87一、 国外绿色建筑评价体系87第一章 行业背景分析瓦片是重要的屋面防水材料,一般用泥土烧成,也有用水泥等材料制成的,形状有拱形的、平的或半个圆筒形的等。瓦片颜色以砖红色和灰色为主,应用于建筑上,不仅隔热防雨而且美
3、观整洁,耐用性高。水泥为瓦片原材料之一,2016年起,我国开始推进供给侧结构性改革,“去产能”成为水泥行业的持续性特征;同时,错峰限产、行业自律、环境治污、环保督察等措施的持续推行,亦影响市场供需关系改善。2021年上半年中国水泥产量为11.47亿吨,同比增长14.1%。从2019年中国主要地区瓦产量来看,湖北省、重庆市、山东省、河北省产量呈负增长,同比分别下降39.74%、14.10%、54.19%、6.0%;四川省、湖南省、陕西省、安徽省、福建省、云南省产量呈正增长,增长率分别为10.64%、2.30%、65.46%、57.59%、10.62%、14.39%。瓦片主要用于建筑业,中国建筑业
4、的发展带动瓦片需求量增长,2016年以来中国建筑业施工面积保持增长态势。2020年中国建筑业房屋施工面积为149.47亿平方米,较2019年增加了5.32亿平方米;建筑业房屋竣工面积为38.48亿平方米,较2019年减少了1.75亿平方米。第二章 项目基本情况一、 项目名称及建设性质(一)项目名称瓦公司(二)项目建设性质本项目属于新建项目二、 项目承办单位(一)项目承办单位名称xx有限责任公司(二)项目联系人谢xx(三)项目建设单位概况当前,国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看,世界经济深度调整、复苏乏力,外部环境的不稳定不确定因素增加,中小企业外贸形势依然严峻,出口增长放缓。从国内看,发
5、展阶段的转变使经济发展进入新常态,经济增速从高速增长转向中高速增长,经济增长方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长,经济增长动力从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新挑战,企业遇到的困难和问题尤为突出。面对国际国内经济发展新环境,公司依然面临着较大的经营压力,资本、土地等要素成本持续维持高位。公司发展面临挑战的同时,也面临着重大机遇。随着改革的深化,新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化的推进,以及“大众创业、万众创新”、中国制造2025、“互联网+”、“一带一路”等重大战略举措的加速实施,企业发展基本面向好的势头更加巩固。公司将把握国内外发展形势,利用好国际国内两
6、个市场、两种资源,抓住发展机遇,转变发展方式,提高发展质量,依靠创业创新开辟发展新路径,赢得发展主动权,实现发展新突破。公司依据公司法等法律法规、规范性文件及公司章程的有关规定,制定并由股东大会审议通过了董事会议事规则,董事会议事规则对董事会的职权、召集、提案、出席、议事、表决、决议及会议记录等进行了规范。 公司坚持诚信为本、铸就品牌,优质服务、赢得市场的经营理念,秉承以人为本,始终坚持 “服务为先、品质为本、创新为魄、共赢为道”的经营理念,遵循“以客户需求为中心,坚持高端精品战略,提高最高的服务价值”的服务理念,奉行“唯才是用,唯德重用”的人才理念,致力于为客户量身定制出完美解决方案,满足高
7、端市场高品质的需求。展望未来,公司将围绕企业发展目标的实现,在“梦想、责任、忠诚、一流”核心价值观的指引下,围绕业务体系、管控体系和人才队伍体系重塑,推动体制机制改革和管理及业务模式的创新,加强团队能力建设,提升核心竞争力,努力把公司打造成为国内一流的供应链管理平台。三、 项目实施的可行性(一)符合我国相关产业政策和发展规划近年来,我国为推进产业结构转型升级,先后出台了多项发展规划或产业政策支持行业发展。政策的出台鼓励行业开展新材料、新工艺、新产品的研发,促进行业加快结构调整和转型升级,有利于本行业健康快速发展。(二)项目产品市场前景广阔广阔的终端消费市场及逐步升级的消费需求都将促进行业持续增
8、长。(三)公司具备成熟的生产技术及管理经验公司经过多年的技术改造和工艺研发,公司已经建立了丰富完整的产品生产线,配备了行业先进的染整设备,形成了门类齐全、品种丰富的工艺,可为客户提供一体化染整综合服务。公司通过自主培养和外部引进等方式,建立了一支团结进取的核心管理团队,形成了稳定高效的核心管理架构。公司管理团队对行业的品牌建设、营销网络管理、人才管理等均有深入的理解,能够及时根据客户需求和市场变化对公司战略和业务进行调整,为公司稳健、快速发展提供了有力保障。(四)建设条件良好本项目主要基于公司现有研发条件与基础,根据公司发展战略的要求,通过对研发测试环境的提升改造,形成集科研、开发、检测试验、
9、新产品测试于一体的研发中心,项目各项建设条件已落实,工程技术方案切实可行,本项目的实施有利于全面提高公司的技术研发能力,具备实施的可行性。四、 项目建设选址本期项目选址位于xxx(以最终选址方案为准),占地面积约66.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越,交通便利,规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备,非常适宜本期项目建设。五、 建筑物建设规模本期项目建筑面积82413.57,其中:主体工程58144.77,仓储工程14034.94,行政办公及生活服务设施8183.81,公共工程2050.05。六、 项目总投资及资金构成(一)项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资
10、金。根据谨慎财务估算,项目总投资36527.00万元,其中:建设投资29602.36万元,占项目总投资的81.04%;建设期利息756.87万元,占项目总投资的2.07%;流动资金6167.77万元,占项目总投资的16.89%。(二)建设投资构成本期项目建设投资29602.36万元,包括工程费用、工程建设其他费用和预备费,其中:工程费用25768.97万元,工程建设其他费用3021.51万元,预备费811.88万元。七、 资金筹措方案本期项目总投资36527.00万元,其中申请银行长期贷款15446.28万元,其余部分由企业自筹。八、 项目预期经济效益规划目标(一)经济效益目标值(正常经营年份
11、)1、营业收入(SP):59600.00万元。2、综合总成本费用(TC):50589.88万元。3、净利润(NP):6559.51万元。(二)经济效益评价目标1、全部投资回收期(Pt):7.24年。2、财务内部收益率:11.33%。3、财务净现值:462.15万元。九、 项目建设进度规划本期项目按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设,本期项目建设期限规划24个月。十四、项目综合评价主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积44000.00约66.00亩1.1总建筑面积82413.57容积率1.871.2基底面积28160.00建筑系数64.00%1.3投资强度万元/亩439
12、.842总投资万元36527.002.1建设投资万元29602.362.1.1工程费用万元25768.972.1.2工程建设其他费用万元3021.512.1.3预备费万元811.882.2建设期利息万元756.872.3流动资金万元6167.773资金筹措万元36527.003.1自筹资金万元21080.723.2银行贷款万元15446.284营业收入万元59600.00正常运营年份5总成本费用万元50589.88""6利润总额万元8746.01""7净利润万元6559.51""8所得税万元2186.50""9增值
13、税万元2200.84""10税金及附加万元264.11""11纳税总额万元4651.45""12工业增加值万元17114.93""13盈亏平衡点万元28257.34产值14回收期年7.24含建设期24个月15财务内部收益率11.33%所得税后16财务净现值万元462.15所得税后第三章 公司基本情况一、 公司简介公司坚持诚信为本、铸就品牌,优质服务、赢得市场的经营理念,秉承以人为本,始终坚持 “服务为先、品质为本、创新为魄、共赢为道”的经营理念,遵循“以客户需求为中心,坚持高端精品战略,提高最高的服务价值”的服务理
14、念,奉行“唯才是用,唯德重用”的人才理念,致力于为客户量身定制出完美解决方案,满足高端市场高品质的需求。展望未来,公司将围绕企业发展目标的实现,在“梦想、责任、忠诚、一流”核心价值观的指引下,围绕业务体系、管控体系和人才队伍体系重塑,推动体制机制改革和管理及业务模式的创新,加强团队能力建设,提升核心竞争力,努力把公司打造成为国内一流的供应链管理平台。二、 核心人员介绍1、谢xx,中国国籍,无永久境外居留权,1970年出生,硕士研究生学历。2012年4月至今任xxx有限公司监事。2018年8月至今任公司独立董事。2、杜xx,中国国籍,无永久境外居留权,1971年出生,本科学历,中级会计师职称。2
15、002年6月至2011年4月任xxx有限责任公司董事。2003年11月至2011年3月任xxx有限责任公司财务经理。2017年3月至今任公司董事、副总经理、财务总监。3、丁xx,1974年出生,研究生学历。2002年6月至2006年8月就职于xxx有限责任公司;2006年8月至2011年3月,任xxx有限责任公司销售部副经理。2011年3月至今历任公司监事、销售部副部长、部长;2019年8月至今任公司监事会主席。4、罗xx,中国国籍,1978年出生,本科学历,中国注册会计师。2015年9月至今任xxx有限公司董事、2015年9月至今任xxx有限公司董事。2019年1月至今任公司独立董事。5、向
16、xx,1957年出生,大专学历。1994年5月至2002年6月就职于xxx有限公司;2002年6月至2011年4月任xxx有限责任公司董事。2018年3月至今任公司董事。第四章 房地产开发流程一、 投资决策投资决策的工作内容主要是通过房地产市场调研,进行开发项目选择,基于房地产开发项目可行性分析,作出合理的投资决策。房地产开发的成败在很大程度上取决于投资决策分析的科学与否。(一)房地产开发机会选择房地产开发投资机会选择的思路一般是从宏观逐步聚焦到微观。首先,要从宏观角度选定投资区域。房地产市场是一个区域性市场,不同区域的投资环境和房地产市场供求关系不同,投资机会也有明显差异。房地产开发企业应选
17、择投资环境良好、有市场前景、企业具有竞争优势且符合企业发展战略的投资区域。其次,要从中观角度确定投资地区及具体城市。最后,在选定的投资城市中,根据所收集的城市房地产信息,从微观层面选择投资开发的房地产类型和区位,并收集可供开发的房地产项目和可利用的资源。(二)房地产开发项目决策房地产开发项目决策的目的是选择具体的投资项目,具体包括市场分析、财务评价和项目决策三步。(1)市场分析。市场分析主要是指分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。(2)财务评价。财务评价是指根据市场分析结果以及项目资本结构设计,就开发项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分
18、析评价。(3)项目决策。项目决策是指结合企业的发展战略、财务状况及项目财务评价结果,对是否进行项目的投资开发作出决策。项目决策需要在策划多个可供开发的项目方案基础上,经过对比分析,择优选定拟投资的项目。二、 前期准备前期准备是指房地产投资决策后至开发建设前需要完成的一些准备工作,主要包括取得建设用地土地使用权、委托场地勘察、委托规划设计、申请规划设计方案审查和建设工程规划许可、工程建设准备及申请施工许可等。(一)取得建设用地土地使用权建设用地土地使用权的供应方式有两种,即出让和划拨。房地产开发企业应根据开发建设项目性质通过出让竞争或申请划拨取得建设用地土地使用权。1、土地使用权出让土地出让方式
19、有四种,即招标,拍卖、挂牌出让和协议出让。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。其中,工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。下列情形可申请协议方式出让。(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后,同一宗地只有一个意向用地者的。(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但原国有土地划拨决定书国有土地租赁合同、法律、法规、规章、规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。(3)划拨土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式
20、,但法律、法规、规章、规定、国有土地划拨决定书等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。(4)出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式。(5)法律、法规、规章、规定明确可以协议出让的其他情形。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地,可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。房地产开发企业对拟投资开发项目应通过招标、拍卖、挂牌或协议出让方式取得建设用地土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的,市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案,经依法批准后组织土地供应,将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同。建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后,市、县自然资源
21、主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。2、土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。(1)建设用地划拨范围。建设用地主要包括非营利性城市基础设施、邮政、教育等用地。居住用地划拨的范围主要涉及公共租赁住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民自住住宅项目等非经营性用地。(2)建设用地申请。需审批的建设项目在可行性研究阶段,由建设用地单位提出申请;需核准的建设项目在项目申请报告核准前,由建设单位提出申请;需备案的建
22、设项目在办理备案手续后,由建设单位提出申请。建设用地预审与选址。使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目,由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查,核发建设项目用地预审与选址意见书。建设项目用地预审与选址意见书有效期为3年,自批准之日起计算。(3)建设用地规划许可。项目获得批准、核准或备案后,以划拨方式取得国有土地使用权的,建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请,经有建设用地批准权的人民政府批准后,市、县自然资源主管部门向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。(二)委托场地勘察依法取得开发建设用地后,房地产开发企业委托勘察单位进行场地勘察,场地勘
23、察的内容包括以下五个方面。(1)地形测量。地形测量范围包括整个建设工地及邻近有关的重要地段。通过地形测量,绘制出所需比例尺的地形图,供规划设计使用。(2)工程勘察。通过工程地质钻探,查明建筑场地地层、土质、构造、岩石和土壤的性质以及地下水、地基承载力及稳定性等状况,作为建筑物、构筑物基础设计及各种管线设计的依据。(3)地下水勘察。查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向和化学成分。(4)地表水勘察。调查收集建设场地及其附近的河流、湖泊水系等数据资料,为排水和防洪设计提供依据。(5)气象调查。调查收集气温、湿度等数据资料,作为规划设计及施工的依据。(三)委托规划设计规划设计是房地产开发建设的方向
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