房地产估价理论与方法第七章收益法及其应用1521.docx

《房地产估价理论与方法第七章收益法及其应用1521.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法第七章收益法及其应用1521.docx（67页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第七章收益法法及其运用【本章的特点】考题所占分值大理论性非常强，技术含量高计算题多，难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义 熟悉二、收益法的理论依据 熟悉三、收益法适用的估价对象和条件 掌握1.收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤 熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式 掌握二、净收益每年不变的公式 掌握（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式

2、（三）净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3.用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式 掌握1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式 熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式 熟悉六、净收益按一定比率递增的公式 掌握七、净收益按一定比率递减的公式 熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式 掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理

3、 掌握1.基于租赁收入测算净收益的基本原理2.基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取 掌握1.出租的房地产净收益的求取2.营业的房地产净收益的求取3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题 熟悉1.有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定 熟悉第五节报酬率的求取 熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1.累加法2.市场提取法3.投资报酬率排序插入法第六节直接资本化法一、直接资本化法概述 熟悉（一） 直接资本化法的含义及其基本公式（二） 几种收益乘数法1.毛租金

4、乘数法2.潜在毛收入乘数法3.有效毛收入乘数法4.净收益乘数法二、资本化率和收益乘数的求取方法 熟悉三、资本化率与报酬率的区别和关系 掌握四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 了解1.直接资本化法的优缺点2.报酬资本化法的优缺点第七节投资组合技术和剩余技术 掌握一、投资组合技术1.土地与建筑物的组合2.抵押贷款与自有资金的组合二、剩余技术1.土地剩余技术2.建筑物剩余技术3.自有资金剩余技术4.抵押贷款剩余技术第八节收益法总结和运用举例一、收益法总结二、收益法运用举例 第一节收益法法概述1.收收益法的概念念。也称为收收益资本化法法、收益还原原法，是根据据估价对象的的预期未来收收益来求取估估价对

5、象价值值的方法。将预测的的未来收益转转换为价值，类类似于根据利利息倒推本金金，称为资本本化。主主要方法：直直接资本化法法和报酬资本本化法收收益法的本质质是以房地产产预期未来收收益为导向求求取房地产价价格，测算出出的价值称为为收益价格2.收益法法的理论依据据（熟悉）预期原理理决定房地地产当前价值值的，重要的的不是其历史史价格、开发发建设已花费费的成本或者者过去的房地地产市场状况况，而是房地地产基于市场场的未来所能能带来的收益益。基本本思路：将估估价时点视为为现在，那么么现在购买一一宗有一定期期限收益的房房地产，预示示着其未来的的收益期限内内可以源源不不断地获取净净收益。如果果现有一笔资资金可与这

6、未未来一定期限限内的净收益益的现值之和和等值，则这这笔资金就是是该宗房地产产的价格收益性房地地产价值高低低的决定因素素（三因素）：未来净收益益的大小，获获得净收益期期限的长短，获获得净收益的的可靠性（也也就是风险）。例题：（判判断题）房地地产收益可分分为有形收益益和无形收益益。无形收益益通常难以货货币化，难以以在计算净收收益时予以考考虑，但可通通过选取较高高的报酬率或或资本化率予予以考虑。【2009年真题】提示：参见教材P210、211 答疑编号号50043340701101正确答案错错误答案解解析如果选选取较高的报报酬率或资本本化率，会使使得最终的评评估结果更低低。这样非但但没有考虑无无形收

7、益，反反而还降低了了这种无形收收益。应该是是选取较低的的报酬率或资资本化率。3.收益法法适用的估价价对象（掌握握）收益法的的适用的估价价对象是有经经济收益或有有潜在经济收收益的房地产产。它不限于于估价对象本本身现在是否否有收益，只只要估价对象象所属的这类类房地产有获获取收益的潜潜在能力即可可。4.收益法估估价需要具备备的条件房地产未来来的收益和风风险都能够较较准确地量化化（预测）5.收益法的的操作步骤（熟熟悉）搜搜集并验证可可用于预测估估价对象未来来收益的有关关数据资料。预测估价对象的未来收益（净收益）。求取报酬率或资本化率、收益乘数。选用适宜的收益法公式计算收益价格。 第二节报酬资资本化法的

8、公公式1.一一般公式（掌掌握）一般公式收益法的原原理公式-V：房地产产在估价时点点的收益价格格-A：房地产产的未来净运运营收益-Y：房地产产的报酬率-n：房地产产的收益期限限-V:房地产产在估价在实际估价价中， 一般报酬率率长期维持不不变，所以公公式简化为：后面面各种公式均均是此公式的的特例。以上均假设设净收益发生生在期末，如如实际发生在在期初，则公公式变形为公式式中的A、Y、n应一致，而而且一般以年年为单位2.净收益益每年不变的的公式（掌握握）【例7-11】某宗房地地产是在政府府有偿出让的的土地上开发发建设的，当当时获得的土土地使用期限限为50年，不可可续期，至今今已使用了66年；预计利利用

9、该宗房地地产正常情况况下每年可获获得净收益88万元，该宗宗房地产的报报酬率为8.5%。请计计算该宗房地地产的收益价价格。提提示：参见教教材P2166 答疑编号号50043340701102【解】该宗宗房地产的收收益价格计算算如下：净收益每年年不变的公式式的作用：直接用于于测算价格。用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设

10、折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】提示：参见教材P216 答疑编号号50043340701103答案解析也也就是租赁权权价值。年租金=330*12*1000=36万元【重点】不不同期限房地地产价格之间间的换算已知无限年年期的价格，求求有限年期的的价格在不不同年期之间间换算。两房地产报报酬率相等时时，两房房地产报酬率率不相等时，例题：教材材217页例7-3提提示：参见教教材P2177 答疑编号号50043340701104答案：24409.988解析：己知某收益益性房地产的的收益期限为为50年，报酬酬率为8%，价格为为4000元/m2：若该房地地产的收益期期限为40

11、年，报酬酬率为6%，则其价价格最接近于于（）元/m2。【20066年真题】A.38116B.38899C.40087D.49920提提示：参见教教材P2188答疑编号号50043340701105正确答案DD另外外一种思路。因因为这种房地地产的年收益益总是一样的的，所以先求求出年收益，再再按照新的年年期和折现率率计算其价值值。40000=A/8%1-（1+8%）-50,解得A=3226.97326.97/6%1-（1+6%）-40=44920用于比较不不同期限房地地产价格的高高低。P2119例7-5提提示：参见教教材P2199 答疑编号号50043340701106答案：用于市场法法中因期限不

12、不同进行的价价格调整。PP219例7-6提提示：参见教教材P2199 答疑编号号50043340701107答案：用于计算在在某种报酬率率下，收益期期长到何时，有有限期的价格格接近于无限限年的价格。3.净收益在前若干年有变化的公式（掌握）收益期限为有限年的公式-t:净收益有变化的期限收益期限为为无限年的公公式-t:净收益益有变化的期期限适用用范围： 根据估价对对象的经营状状况，对其在在未来35年或可以预预测的更长时时期的净收益益做出估计，并并且假设从此此以后的净收收益将不变，然然后对这两部部分净收益进进行折现处理理，计算出房房地产价格【例7-77】某宗房地地产的收益期期限为38年，通过过预测得

13、到其其未来5年的净收益益分别为200万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从从未来第6年到第38年每年的的净收益将稳稳定在35万元左右右，该类房地地产的报酬率率为10%。请计计算该宗房地地产的收益价价格。提提示：参见教教材P2211答疑编号号50043340702201【解】该宗宗房地产的收收益价格计算算如下：【例7-88】通过预测测得到某宗房房地产未来55年的净收益益分别为200万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从从未来第6年到未来所所有每年的净净收益将稳定定在35万元左右右，该类房地地产的报酬率率为10%。请计计算该宗房地地产的收益价价格。提提示：参见教教材P2211

14、答疑编号号50043340702202【解】该宗宗房地产的收收益价格计算算如下：与例7-7的38年收益期期限的房地产产价格3000.86万元元相比，例77-8收益期期限为无限年年的房地产价价格要高9.34万元（3100.20-3300.866=9.344）4.净收益益按一定数额额递增的公式式（熟悉）收益期限限为有限年公式：公式的假假设前提净收益未来来第1年为A，此后按数数额b逐年递增，至至未来第n年为A+（n-1）b报酬率率为Y,Y不等于于零收益益期限为有限限年n收益期期限为无限年年公式：公式的的假设前提净收益未未来第1年为A,此后按数数额b逐年递增,至未来第n年为A+（n-1）b报酬率率大于

15、零为YY收益期期限为无限年年5.净收益益按一定数额额递减的公式式（熟悉）公式: -b：净收益益逐年递减的的数额-未来第n年的收益：A-（n-1）b假设前前提净收收益未来第11年为A，此后按数数额b逐年递减,未来第n年的价值为为A-（n-1）b报酬率率为Y,Y不等于于零收益益期限为有限限年n,且n小于等于A/b +1确定合理理经营期年净收益为为零时的期限限 A-（n-1）b=0，求出出n【例7-9】预计某某宗房地产未未来第一年的的净收益为116万元，此此后每年的净净收益会在上上一年的基础础上增加2万元，收益益期限可视为为无限年，该该类房地产的的报酬率为99%。请计算算该宗房地产产的收益价格格。提

16、示示：参见教材材P222 答疑编号号50043340702203【解】该宗宗房地产的收收益价格计算算如下：【例7-10】预计计某宗房地产产未来第一年年的净收益为为25万元，此此后每年的净净收益会在上上一年的基础础上减少2万元。请计计算该宗房地地产的合理经经营期限及合合理经营期限限结束前后整整数年份假定定情况下的净净收益；如果果报酬率为66%，请计算算该宗房地产产的收益价格格。提示示：参见教材材P223 答疑编号号50043340702204正确答案该该宗房地产的的合理经营期期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有有25-（n-1）2=0n=252+1=113.5（年年）该宗宗房地产第113年的

17、净收收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万万元）该该宗房地产第第14年净收益益为：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-11（万元）所以合理经经营年限为113.5年。该宗宗房地产的收收益价格计算算如下：6.净收益益按一定比率率递增的公式式（掌握）收益期限限为有限年的的公式g：净收益逐逐年递增的比比率，未来第第n年的净收益益为A（1+g）n-1公公式的假设前前提1.净收益未未来第1年为A，此后按比比率g逐年递增2.gY3.收益期限限为有限年nn如g=YY时，V = A【例7-111】某宗房房地产是在政政府有偿出让让的土地上建建造的，土地地使用权剩余余年限为488年；预计该该房

18、地产未来来第一年的净净收益为166万元，此后后每年的净收收益会在上一一年的基础上上增长2%；该类房房地产的报酬酬率为9%。请计算算该宗房地产产的收益价格格。提示示：参见教材材P225答疑编号号50043340702205正确答案该该宗房地产的的收益价格计计算如下：收益益期限为无限限年的公式【例7-112】预计某某宗房地产未未来第一年的的净收益为116万元，此此后每年的净净收益会在上上一年的基础础上增长2%，收益期限限可视为无限限年，该类房房地产的报酬酬率为9%，请计算算该宗房地产产的收益价格格。答疑编号号50043340702206正确答案该该宗房地产的的收益价格计计算如下：7.净收益益按一定

19、比率率递减的公式式（熟悉）收益期限为为有限年的公公式收益期限为为无限年的公公式有效效毛收入逐年年递增的比率率为gI,运营费用逐逐年递增的比比率为gE有限年期的的公式-I：有效毛毛收入-E：运营费费用-gI:I逐年递增增的比率-gE：E逐年递增的的比率有有效毛收入与与运营费用逐逐年递减的比比率不等，或或者一个逐年年递增另一个个逐年递减无限年期期的公式【例7-13】预计计某宗房地产产未来第一年年的有效毛收收入为20万元，运运营费用为112万元，此此后每年的有有效毛收入会会在上一年的的基础上增长长5%，运营费费用增长3%，收益期限限可视为无限限年，该类房房地产的报酬酬率为8%，请计算算该宗房地产产的

20、收益价格格。提示示：参见教材材P227 答疑编号号50043340702207正确答案该该宗房地产的的收益价格计计算如下：合理理经营期限的的确定【例7-114】预计某某宗房地产未未来每年的有有效毛收入不不变，为166万元，运营营费用第一年年为8万元，此后后每年会在上上一年的基础础上增加2%，该类房地地产的报酬率率为10%。请计计算该宗房地地产的收益价价格。提提示：参见教教材P22337答疑编号号50043340702208正确答案由由于一定期限限之后，该宗宗房地产的运运营费用会超超过有效毛收收入，所以在在计算其收益益价格之前，先先计算其合理理经营期限nn:因为为I-E（1+gE）n-1=0所示

21、示16-8（1+2%）n-1=0n=366（年）该该宗房地产的的收益价格计计算如下：注：这个n是1.02n2时求得的值值，相当于使使用年限N减去1后的值，请请勿混淆。8.预知未未来若干年后后的价格的公公式（八个公公式）（掌握握）-V：房地产产现在的价格格-Ai:房地产未来来t年期限的净净收益，简称称期间收益-Vt：房地产在在未来第t年末的价格格-t：持有房房地产的期限限公式二二:上式中净收收益每年不变变为A, 公式三：难难以预测未来来的价格，而而能预测未来来价格相对于于当前价格的的变化率，增增值率为（了解）公式四：如如果预测的是是未来价格每每年上涨率为为g，即Vt=V（1+g）t公式式五：净收

22、益益不是每年不不变，而是按按一定的数额额b递增公式式六：净收益益如果按一定定的数额b递减，公式式七：净收益益如果按一定定的比率g递增公式式八，净收益益如果按一定定的比率g递减【例7-115】某宗房房地产现行的的价格为20000元/m2,年净收益为为200元/m2,报酬率为100%，现获知知该地区将兴兴建一座大型型的现代火车车站，该火车车站将在6年后建成投投入使用，到到那时该地区区将达到该城城市现有火车车站地区的繁繁华程度。在在该城市现有有火车站地区区，同类房地地产的价格为为5000元/m2。据此预计计新火车站建建成投入使用用后，新火车车站地区该房房地产的价格格将达到50000元/m2。请计算获

23、获知兴建火车车站后该宗房房地产的价格格。提示示：参见教材材P230答疑编号号50043340702209正确答案获获知兴建火车车站后该宗房房地产的价格格计算如下：可见见，该宗房地地产在获知兴兴建火车站之之后，价格由由2000元/m2上涨到36993元/m2【例7-116】某写字字楼过去的市市场价格为112000元元/m2,目前房地产产市场不景气气，其市场租租金为每天33元/m2。该类写字字楼的净收益益为市场租金金的70%。预测测房地产市场场3年后会回升升，那时该写写字楼的市场场价格将达112500元元/m2 ,转让该写写字楼的税费费为市场价格格的6%。如果投投资者要求该该类投资的报报酬率为10

24、0%。请求取取该写字楼的的价值。提示：参见见教材P2330 答疑编号号50043340702210【解】该写写字楼目前的的价值求取如如下：【例7-117】某出租租的旧办公楼楼的租约尚有有2年到期，在在此最后2年的租期中中，每年可收收取净租金880万元（没没有费用支出出），到期后后要拆除作为为商业用地。预预计作为商业业用地的价值值为11000万元，拆除除费用为500万元，该类类房地产的报报酬率为100%。请求取取该旧办公楼楼的价值。提示：参参见教材P2230 答疑编号号50043340702211【解】该旧旧办公楼的价价值求取如下下：【例7-119】某宗收收益性房地产产，预测其未未来第一年的的净

25、收益为224000元元，未来5年的净收益益每年增加11000元，价价格每年上涨涨3%，报酬率率为9.5%。请求取该该宗房地产当当前的价格。答疑编号号50043340702212正确答案选选用下列公式式求取该宗房房地产当前的的价格：根据题题意已知：A=244000（元元）b=10000（元）t=5（年）VT=V（1+3%）5（元）Y=9.5%将将上述数据代代入公式后计计算如下：对上上述等式进行行合并同类项项并计算后得得到：V=33760966.65（元元）公式式适用条件一是用于于房地产目前前的价格难以以知道，但根根据发展前景景比较容易预预测其未来价价格或未来价价格相对于当当前价格的变变化率的情况

26、况二是对对于收益期较较长的房地产产，不是按照照其收益期来来估价的，而而是先确定一一个合理的持持有期，然后后预测持有期期的净收益和和持有期末的的价值，再将将他们折算为为现值。 第三节收益期期限的确定收益期期限是估价对对象自估价时时点起至预期期未来可以获获得收益的时时间。建筑物剩剩余经济寿命命是自估价时时点起至建筑筑物经济寿命命结束的时间间。土地使用用权剩余期限限是自估价时时点起至土地地使用期限结结束的时间。三种情况的的处理：两者同时结结束，以其共共同的期限作作为收益期限限。建筑物剩余余经济寿命早早于土地使用用权剩余期限限结束时，房房地产价值等等于以建筑物物剩余经济寿寿命为收益期期限，计算的的房地

27、产价值值，加上建筑筑物剩余经济济寿命结束后后的剩余期限限土地使用权权在估价时点点的价值。建筑物剩余余经济寿命晚晚于土地使用用权剩余期限限结束时，出出让合同中未未约定不可续续期的，房地地产的价值等等于以土地使使用权剩余期期限为收益期期限计算的房房地产价值，加加上土地使用用权剩余期限限结束时建筑筑物的残余价价值折算到估估价时点的价价值出让让合同中已约约定不可续期期的，以土地地使用权剩余余期限为收益益期限 第四节净收益益的求取1.净净收益测算的的基本原理（掌掌握）基基于租赁收入入测算净收益益投资法基基于营业收入入测算净收益益利润法对对于既有大量量租赁收入又又有营业收入入的，宜通过过租赁收入求求取净收

28、益3.1.1 基于租租赁收入测算算净收益基本公式：净收益潜潜在毛租金收收入空置和和收租损失其他收入运营费用有效毛收入入运营费用用相关概念念：净收益 潜在毛收入入 空置和收租租损失 有效毛收入入 运营费用运营费用的的构成：房地地产税、保险险费、人员工工资及办公费费用、保持房房地产正常运运转的成本，以以及为承租人人提供服务的的费用。运营费费用与会计上上成本费用的的区别（四个个不包括）不包含抵抵押贷款还本本付息额，如如扣除为税前前现金流量不包含折折旧（不包括括建筑物、土土地取费费用用的折旧摊销销，但包括寿寿命比整体建建筑物经济寿寿命短的构件件、设备、装装饰装修等折折旧）不不包含改扩建建费用可用假设设

29、开发法来测测算改扩建项项目不包包含所得税与特定业业主经营状况况相关，所得得税后称为税税后现金流量量两个重重要指标：可以通过过市场提取法法获得净收收益率=1-运营费用率率某商铺铺建筑面积为为500m2，建筑物的的剩余经济寿寿命和剩余土土地使用年限限为35年；市场场上类似商铺铺按建筑面积积计的月租金金为120元/m2；运营费用用率为租金收收入的25%；该类房地地产的报酬率率为10%。该商商铺的价值为为（）万元元。【20006年真题】A.5211B.5333C.6995D.7111提示示：参见教材材P216、P233答疑编号号50043340703301正确答案AA年租金金收入50001200127

30、2（万元）运营费用72255%=18（万万元）净净收益722-18=554（万元）【多选题】某某写字楼的租租金为每日每每平方米3元，电费、物物业管理费由由承租人负担担，水费、供供暖费、房地地产税由出租租人负担。由由该租金减去去运营费用求求取该写字楼楼的净收益，应应减去的运营营费用包括（）。【20008年真题题】 A.电费B.物业管理理费C.水费D.供暖费E.房地产税税提示：参见教材PP234答疑编号号50043340703302正确答案CCDE2.基于营营业收入测算算净收益特点：业主主与经营者为为同一主体，房房地产租金与与经营者利润润没有分开与租赁收收入测算净收收益的区别潜在毛收收入或有效毛毛

31、收入变成了了经营收入要扣除归归属于其他资资本或经营的的收益3.不同收益益类型房地产产净收益的求求取（掌握）出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。现实出租人负担的费用名义租金，计算时要转变成实际租金由双方在租赁合同中约定。【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证

32、合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元. 【2009年真题】A.245 B.275 C.315 D.355提示：参见教材P236答疑编号号50043340703303正确答案DD答案解析析水电供暖暖费，不是真真正的房租，抵抵押贷款还本本付息额也不不包括在收益益性房屋的使使用成本中。500-30-50-65=355营业的房地地产净收益的的求取商商业经营的房房地产：净收收益=商品销售收收入-商品销售成成本-经营费用-商品销售税税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润工业生产的的房地产：净净收益=产品销售收收入-生产成本-产品销售费费用-产品销售税税金及附加-管

33、理费用-财务费用-厂商利润农地净收益益的测算：净净收益=农地年产值值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润自用或尚未未使用的房地地产净收益的的求取。可以以根据同一市市场上有收益益的类似房地地产的有关资资料来测算，或或者通过类似似房地产的净净收益直接比比较得出。混合收益益的房地产净净收益的求取取：3种方法 方法1：首先区分分变动费用和和固定费用，将将各种类型的的收入分别减减去相应的变变动费用，再再减去加总的的固定费用。方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收

34、益3.求取净收益应注意的问题（熟悉）有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益无形收益是指房地产带来的间接利益在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益实际收益和客观收益实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。【重点】租约的限制有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金例7-

35、20某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。提示：参见教材P239答疑编号号50043340703304解该商商场20077年10月1日带租约出出售时的正常常价格测算如如下：（1）商店一层层价格的测算算：租赁赁期限内年净净收

36、益=20001800（1-25%）12=332.40（万万元）租租赁期限外年年净收益=22002000（1-25%）12=336.00（万万元）=3755.69（万万元）（2）商店店二层价格的的测算：年净收益=2001120（1-25%）12=221.60（万万元）=2299.21（万万元）该该商店的正常常价格=商店一层的的价格+商店二层的的价格=3775.69+229.221=6044.90（万万元）【重点】承承租人权益价价值评估成本节约资资本化法，即即：承租人权权益价值=某种权益或或资产的价值值等于其未来来有效期内可可以节约的成成本的现值之之和承租人权权益价值评估估等于剩余余租赁期间各各期

37、合同租金金与市场租金金差额的现值值之和合合同租金低于于市场租金，承承租人就有价价值合同同租金高于市市场租金，承承租人权益价价值为负有租约限制制下的价值无租约限制制下的价值承租人权益益价值乐乐观估计、保保守估计和最最可能估计估价时应应同时给出净净收益的三种种估计值：乐乐观估计值、保保守估计值、最最可能的估计计值除了评估估房地产抵押押价值应遵守守谨慎原则而而应选用较保保守的估计值值外，其他目目的的估价都都应选用最可可能的估计值值就收益益性房地产而而言，为合理理选用或确定定其净收益并并客观评估其其价值，往往往要求估价师师对其净收益益同时给出（）。【20009年真题题】A.较乐观的的估计值B.较保守的

38、的估计值C.过高的估估计值D.过低的估估计值E.最可能的的估计值提示：参见见P241答疑编号号50043340703305正确答案BBE答案解解析预测净净收益时存在在乐观估计、保保守估计和最最可能估计。如如果是评估抵抵押价值，那那么根据谨慎慎原则，应该该选择较保守守的估计；如如果是评估抵抵押价值以外外的其他价值值，则应该选选择最可能的的估计值。CCD的说法，过过高或过低，这这种说法本身身就是错误的的。4.净收益益流模式的确确定净收收益每年基本本上固定不变变净收益益A的求取方法法：过去去数据简单算算术平均法未来数据据简单算术平平均法未未来数据资本本化公式法（最最合理的方法法）净收收益每年基本本上

39、按照某个个固定的数额额递增或递减减净收益益每年基本上上按照某个固固定的比率递递增或递减其他有规规则的变动情情况例7-22某宗房地产产的收益期限限为40年，判定定其未来每年年的净收益基基本上固定不不变，通过预预测得知其未未来4年的净收益益分别为255万元、26万元、24万元、25万元，报报酬率为100%。请计算算该宗房地产产的收益价格格。提示示：参见教材材P242答疑编号号50043340703306解该宗宗房地产的收收益价格求取取如下：=25.02（万元元）解释：将将四年的收益益转变为年金金。=2444.67（万万元）解释：再将年金转转变为40年的收益益现值。 第五节报酬率率的求取1.报报酬率

40、的实质质（熟悉） 投资回收收所投入资资本的回收，即即保本。投资回报所投入资资本全部回收收以后所获得得的额外资金金，即报酬。投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产由于风险不同，所以报酬率也各不相同 【单选题】报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。【2009年真题】A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠

41、的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率提示：参见教材P242答疑编号号50043340704401正确答案DD答案解析析报酬率是是投资回报和和投入资本的的关系，A说成了投资资回收。投资资回收只是保保本。风风险大，风险险报酬高。二二者是正比关关系。B也不对。能获得额外外报酬时，投投资者的报酬酬率可以适当当降低，C也不对。土地投资可可靠，风险小小，所以要求求的报酬率比比其他长期投投资的报酬率率可以低一些些2.报酬率率的求取方法法（熟悉）方法一 累加法：报报酬率=无风险报酬酬率+投资风险补补偿率+管理负担补补偿率+缺乏流动性性补偿率-投资带来的的优惠率方法二 市场提取法法无限年年期，利用公公式Y=A/V有限限年期，利用用公式采采用试错法试试算，再线性性内插收收益按一定比比例递增且收收益期限无限限时，利用公公式方法三 投投资报酬率排排序插入法搜集与报报酬率有关的的资料将将不同类型的的报酬率从低低到高按顺序序排列将将估价对象与与这些类型投投资的风险程程度进行分析析比较，确定定估价对象风风险程度所处处的位置根据位置，在在图表上找出出对应的报酬酬率 第六节直接资资本化法