某地产某某年财务报告分析5031.docx

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1、万科集团报表分分析 专 业：市市场营销班 级：0907222姓 名：薛燕学 号：090722202摘要 财务报报表是会计主主体对外提供供的反映会计计主体财务状状况和经营的的会计报表，包包括资产负债债表、损益表表、现金流量量表或财务状状况变动表、附附表和附注。财财务报表是财财务报告的主主要部分，不不包括董事报报告、管理分分析及财务情情况说明书等等列入财务报报告或年度报报告的资料。对对内报表的对对称，是以会会计准则为规规范编制的，向向所有者、债债权人、政府府及其他有关关各方及社会会公众等外部部使用者披露露的会计报表表。通过对财财务报表分析析课程的学学习，我们将将会进行实际际的财务报表表分析以提高高

2、应用能力。 财务报报表的分析从从四个方面进进行，偿债能能力分析、盈盈利能力分析析、资产运用用效率分析与与投资报酬分分析。万科集集团的中国房房地产行业中中具有代表性性的一家，通通过对其分析析有利于我对对财务报表知知识的掌握。万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。

3、房地产行业受经济环境的影响较为明显，企业的获利能力受金融环境和国家的政策的影响也较为明显，但是企业的营运成本可以通过自身的管理降低。万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运用上效率较低，经营活动的能力差，影响它的盈利能力。行业的固定周转率水平基本维持在4.00，可以看出房地产行业的固定资产周转率较为稳定。万科企业的短期偿债能力较弱，应该提高企业的流动资产的使用效率，控制成本，加强管理，促进销售。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万

4、科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。房地产所处的经济环境和国家的宏观调整政策对其影响较为明显，企业要自身的力量在房地产行业站稳脚跟。 目录一、公司基本情情况简介.1二、偿债能力分分析.1（一）短期偿债债能力分析.11.营运资金.12.流动比率.2 a.流动比率率.2 b.速动比率率.3（1）存货周转转分析.4（2）应收账款款周转分析.6（二）长期偿债债能力分析.771. 资产负债债率.72. 产权比率率.83. 利息保障障倍数.9（三）小结.10三、获利能力分分析.101.销售毛利率率分析.102.销售利润率率分析.1123.销售费用率率分析

5、.134.销售成本率率分析.145.小结.115四、资产运用效效率分析.151.总资产周转转率分析.152.固定资产周周转率.1163.流动资产周周转率分析.177（1）存货周转转分析.19（2）应收账款款周转分析.204.小结.221五、投资报酬分分析.221.净资产收益益率分析.222.小结.223六、总结.2231.公司存在问问题.232.建议.224附录.2241.合并资产负负债表.2442.合并利润表表.227一、公司基本简简介 万科公公司总股本110995221.02万万股（20008年2季度），总总部位于中国国深圳市福万万科企业股份份有限公司，简简称万科或万万科集团，证证券简称：

6、万万科A、证券代码码：0000002，证券券曾用简称：深万科A、G万科A田区梅林路路63号万科建建筑研究中心心，现任董事事长为王石，总总经理为郁亮亮。 万科企企业股份有限限公司成立于于1984年5月，是目前前中国最大的的专业住宅开开发企业。22008年公公司完成新开开工面积5223.3万平平方米，竣工工面积5299.4万平方方米，实现销销售金额4778.7亿元元，结算收入入404.99亿元，净利利润40.33亿元。 主营业务务： 兴办实实业 (具体项目另另行申报) ;国内商业业;物资供销业业 (不含专营、专专控、专卖商商品) ;进出口口业务 (按深经发审审证字第1113号外贸企企业审定证书书规

7、定办理) ;房地产产开发。控股股子公司主营营业务包括房房地产开发、物物业管理、投投资咨询等。二、偿债能力分分析（一）短期偿债债能力分析1.营运资金 表：2-1-1 20077-20111年万科集团团营运资金计计算分析 单位：元元项目2007年2008年2009年2010年2011年流动资金95,432,519,1188.177113,4566,373,203.992130,3233,279,449.337205,5200,732,201.332282,6466,654,855.119流动负债48,773,983,6644.40064,553,721,9902.60068,058,279,884

8、9.288129,6500,791,498.449200,7244,160,315.226营运资金(本企企业）46,658,535,5543.777 48,902,651,3301.322 62,264,999,6600.099 75,869,940,7702.833 81,922,494,5539.933 中粮集团2,049,2259,8227.862,852,9993,0003.004,176,6644,2990.507,507,1199,8449.6110,590,621,3343.022同业24,353,897,6685.822 25,877,822,1152.166 33,220,8

9、21,9945.300 41,688,570,2276.222 46,256,557,9941.488 图：2-1-11万科集团营营运资金趋势势图 由图：2-1-11，可以看出出万科企业五五年内的营运运资金均为正正数，而且自自2007-2011年年的营运资金金呈明显的上上升趋势，007-08年年因受美国金金融危机的影影响，中国的的金融业也受受到了影响，首首当其冲的就就是房地产市市场，所以在在这两年的营营运资金的增增长幅度较小小，09-111年的增长长幅度较大。这这表明万科集集团的短期债债权人的安全全边际逐年提提高，而且111年相较于于07年营运运资金增长了了175%，这这说明随着企企业营运资金

10、金增大，债权权人无法获得得清偿的风险险较小。图：2-1-22 万科集团团与同行业营营运资金趋势势比较图 由图：2-1-22可以看出，万万科的营运资资金高于行业业水平，与同同行业的营运运资金趋势相相近。07-08年的增增长幅度较小小，但是099-11年的的增长幅度明明显，行业的的偿债能力提提高，风险降降低。2. 流动比率（速动动比率）A.流动比率表2-1-2 20007-20011年万科科集团流动比比率计算分析析 单单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年流动资产95,432,519,1188.177 113,4566,373,203.992 130,3233,279,44

11、9.337 205,5200,732,201.332 282,6466,654,855.119 流动负债48,773,983,6644.400 64,553,721,9902.600 68,058,279,8849.288 129,6500,791,498.449 200,7244,160,395.226 流动比率1.96 1.76 1.92 1.59 1.41 中粮集团2.121.6521.821.55同业2.04 1.71 1.96 1.71 1.48 图：2-1-33 万科集集团流动比率率趋势图 有图：2-1-33可以看出，万万科集团的流流动比率呈先先下降，再上上升，再下降降的趋势。00

12、7-08年年的流动比率率下降了0.2%，原因因是预收账款款与其他应付付款的增加幅幅度较大；008-09年年的流动比率率上升了0.16%，原原因是流动资资产增加的幅幅度较大，但但是流动负债债的增加幅度度与07年相相近；09-11年的流流动比率呈明明显的下降趋趋势，原因是是预收账款与与其他账款的的增加幅度较较大，超过了了流动资产的的增长幅度。从从这个趋势可可以得出，万万科集团的短短期偿债能力力逐步下降，债债权人利益的的安全程度也也逐步的下降降。图：2-1-44 万科集团团与同行业流流动比率趋势势比较分析 由图：2-1-44 可以看出出，万科集团团与行业的流流动比率趋势势相近，也略略有不同，009-

13、11年年万科集团的的流动比率低低于行业水平平。房地产行行业在07-11年期间间的流动比率率呈下降的趋趋势，行业的的短期偿债能能力下降，风风险加大。B.速动比率表：2-1-33 20007-20111年万科集集团速动比率率分析表 单位：元元项目2007年2008年2009年2010年2011年流动资产95,432,519,1188.177 113,4566,373,203.992 130,3233,279,449.337 205,5200,732,201.332 282,6466,654,855.119 其中：存货66,472,876,8871.400 85,898,696,5524.955 9

14、0,085,294,3305.522 133,3333,458,045.993 208,3355,493,569.116 速动资产28,959,642,3316.777 27,557,676,6678.977 40,237,985,1143.855 72,187,274,1155.399 74,311,161,2286.033 流动负债48,773,983,6644.400 64,553,721,9902.600 68,058,279,8849.288 129,6500,791,498.449 200,7244,160,395.226 速动比率(万科科%）59.38 42.69 59.12 5

15、5.68 37.02 中粮集团140.86 50.62 45.99 41.85 27.72 同业100.12 46.65 52.56 48.76 32.37 图：2-1-55 万科集集团速动比率率趋势图 由图：2-1-55 可以看出出万科集团的的速动资产在在5年期间低低于它的流动动负债，呈先先下降再上升升，再下降的的趋势。077-08年的的金融危机导导致中国的房房地产受到了了影响，存货货增加，万科科集团的流动动比率下降了了16.699%：08-09年万科科的销售情况况较好，存货货的增长幅度度小，流动负负债的增长幅幅度也较小，它它的速动比率率呈上升的趋趋势：09-11年万科科的流动比率率下降趋势

16、明明显，受国家家的宏观经济济政策的影响响，存货的增增长幅度较大大，流动负债债的增长幅度度也较大，它它的速动比率率呈较大的下下降趋势。可可以看出万科科集团的短期期偿债能力不不断的下降，企企业的短期偿偿债风险很大大。图：2-1-66万科集团与与同行业速动动比率趋势分分析比图 由图：2-1-66可以看出，007-08年年万科集团的的速动比率低低于行业水平平，09-111年高于行行业水平，但但是与行业水水平的趋势相相近。房地产产行业的特点点，就是资金金的周转率较较慢，短期的的偿债风险较较高。（1） 存货分析表：2-1-44 20007-20111年万科集集团存货周转转率和存货平平均周转日数数计算分析表

17、表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年销售成本20,607,338,9964.444 34,855,663,2288.399 41,122,442,5525.366 39,581,842,8880.999 56,716,379,5546.644 年初存货30,805,028,1158.966 66,472,876,8871.400 85,898,696,5524.955 90,085,294,3305.522 133,3333,458,045.993 年末存货66,472,876,8871.400 85,898,696,5524.955 90,085,294,330

18、5.522 133,3333,458,045.993 208,3355,493,569.116 平均存货97,277,905,0030.366 152,3711,573,396.335 175,9833,990,830.447 223,4188,752,351.445 341,6688,951,615.009 存货周转次数（次次）0.21 0.23 0.23 0.18 0.17 存货周转天数（天天）1,699.440 1,573.774 1,540.662 2,032.001 2,168.770 中粮集团0.380.150.230.120.18同业0.30 0.19 0.23 0.15 0.1

19、7 图：2-1-77 万科科集团存货分分析趋势图 由图：2-1-77可以看出，万万科集团的存存货周转率呈呈向上升下降降的趋势，008-09年年的存货周转转率为0.223,20110年下降了了0.5,22011年下下降了0.001，从表：2-1-44中可以看出出集团的销售售成本的增长长幅度小于它它的存货增长长幅度，受国国家的宏观经经济政策和金金融危机的影影响，存货增增加，销售成成本增加。从从上可以得出出，万科集团团的存货周转转率较低，存存货的库存风风险较高，存存货的销售速速度较慢，存存货的资金流流动性较弱，偿偿付能力也较较弱，资本的的运用效率较较低。但是，房房地产行业存存在着自己的的特点，它的的

20、存货周转率率低，周转的的天数较长。万万科集团的存存货周转率水水平稳定，波波动不大，可可以看出它的的生产经营活活动是稳定的的成熟的。图：2-1-88 万科科集团与同行行业存货周转转率趋势分析析比较图 由图：2-1-88可以看出，007-08年年万科集团的的存货周转率率低于行业水水平，09-11年高于于行业水平，但但是10-111年行业呈呈上升的趋势势，而万科集集团呈下降的的趋势，这说说明要加强万万科的存货管管理，降低它它的销售成本本。（2） 应收账款周转分分析 表表：2-1-5 2007-2011年年万科集团应应收账款周转转率计算分析析表 单位位：元项目2007年2008年2009年2010年2

21、011年主营业务收入35,526,611,3301.944 40,991,779,2214.966 48,881,013,1143.499 50,713,851,4442.633 71,782,749,8800.688 年初应收账款364,6099,673.22 864,8833,012.55 922,7744,844.24 713,1911,906.14 1,594,0024,5661.07 年末应收账款864,8833,012.55 922,7744,844.24 713,1911,906.14 1,594,0024,5661.07 1,514,8813,7881.10 平均应收账款614

22、,7466,342.89 893,8288,928.40 817,9833,375.19 1,153,6608,2333.61 1,554,4419,1771.09 应收账款周转次次数（次）57.79 45.86 59.76 43.96 46.18 应收账款周转天天数（天）6.23 7.85 6.02 8.19 7.80 中粮集团36.636.7527.0122.2533.46同业47.20 41.31 43.38 33.11 39.82 图图：2-1-9 万科集团应应收账款分析析趋势图由图：2-1-9可以看出出万科的应收收账款周转率率呈先下降，再再上升，再下下降，再上升升的趋势。007-08

23、年年下降了111.93次，原原因是主营业业务收入的增增长幅度低于于应收账款的的增长幅度，008年的金融融危机使得当当年的销售水水平低于往年年的销售水平平，主营业务务的增长幅度度低于往年；08-099年上升了113.9次，原原因是应收账账款的下降，坏坏账计提准备备金增加，主主营业务增长长幅度为199%；20110年相较22009年应应收账款周转转率下降了115.8次，原原因是20110年的国家家宏观政策限限制房价等，主主营业务收入入增长幅度较较小；20111年与20010年的应应收账款周转转率相近，增增长幅度较小小，但是20011年的营营业收入较前前四年有较大大的提高，应应收账款的增增加幅度也较

24、较大。从中可可以得出万科科集团的应收收账款周转率率处于下降的的状态，公司司要提高应收收账款的管理理办法，使得得收款能力提提高，从而提提高资金周转转的速度。 图图：2-1-10 万科集团与与同行业应收收账款周转率率趋势分析比比较图 由图：2-1-110 可以看看出，万科集集团的应收账账款周转率高高于行业的水水平，而且与与同行业的趋趋势相近。（二）长期偿债债能力分析1. 资产负债债率表：2-2-11 20077-20111年万科集团团资产负债率率分析表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年资产总额100,0944,467,908.229 119,2366,579,721.

25、009 137,6088,554,829.339 215,6377,551,741.883 296,2088,440,030.005 负债总额66,174,944,8879.255 80,418,030,2239.899 92,200,042,3375.322 161,0511,352,099.442 228,3755,901,483.002 资产负债比率(%)66.11 67.44 67.00 74.69 77.10 中粮集团39.16 63.78 51.36 69.61 78.17 同业52.64 65.61 59.18 72.15 77.63 图：2-2-11 万科科集团资产负负债率趋势

26、分分析图 由图：2-2-11可以看出万万科集团的资资产负债率呈呈上升的趋势势，07-009年的趋势势较为缓和，趋趋向于67%；10-111年的资产产负债率增长长幅度较大，趋趋向于75%，原因是110-11年年的房地产的的地价上升幅幅度较大，而而且万科集团团收购了数家家房地产公司司，既增加了了公司的资产产，同时也增增加了公司的的负债。从上上可以得出，万万科企业的长长期偿债能力力在不断的下下降，企业的的负债水平较较高，财务风风险较大，企企业充分利用用了财务的杠杠杆作用，提提高了股东的的实际报酬率率，降低了资资金的成本。图：2-2-22 万万科集团与同同行业资产负负债率趋势比比较图 由图：2-2-22可以看出万万科集团的资资产负债率高高于行业的水水平，同行业业的资产负债债率趋于500-80之间间。这说明房房地产行业的的特殊性，较较高的资产负负债率。2. 产权比率表：2-2-22 20007-20011年万科科集团产权比比率分析表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年所有