关于公布临沂市市区多层商品住宅开发成本分析cson.docx

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1、临沂市房房地产业业协会临沂市建建设工程程标准造造价及招招标投标标协会临临房协发发200091号临沂市房房地产业业协会临沂市建建设工程程标准造造价及招招标投标标协会关于公布布临沂市市市区多多层商品品住宅开开发成本构成成的公告告为帮助公公众了解解商品住住宅开发发成本构构成，提提高商品品住宅交交易价格格透明度度，增强强房地产产市场主主体之间间信息对对称性，维维护交易易双方合合法权益益，促进进全市房房地产市市场健康康稳定发发展，临临沂市房房地产业业协会会会同市建建设工程程标准造造价及招招标投标标协会对对临沂市市区多层层商品住住宅开发发成本构构成进行行了调查查摸底，现现予以公公布（详详见附表表），并并就

2、有关关事项说说明如下下。一、 调查查摸底范范围与板板块划分分此次公布布开发成成本构成成调查摸摸底的范范围是临临沂市市市区20008年年年初以以来竣工工、开工工、正在在进行销销售的多多层商品品住宅，按按照商品品住宅座座落位置置不同，将将市区多多层商品品住宅市市场划分分为以下下四个板板块：1、西城城板块：是指通通达路以以西，西西至临西西九路，南南至陶然然路（兗兗石铁路路北侧），北北至滨河河路（祊祊河南侧侧），鉴鉴于东城城板块多多层商品品住宅较较少，此此次公布布开发成成本构成成未再对对其进行行调查摸摸底；2、罗庄庄板块：是指沂沂河路以以南，南南至工业业路，东东至罗四四路，西西至罗十十路，包包括罗庄庄

3、区与高高新技术术产业开开发区两两个组成成部分；3、河东东板块：是指滨滨河东路路以东，东东至东外外环（沃沃尔沃路路），北北至金桥桥街，南南至北横横路，包包括河东东区与经经济开发发区两个个组成部部分；4、北城城板块：是指北北城新区区青年路路以南区区域；鉴于城西西板块、罗罗庄板块块和河东东板块框框架结构构多层商商品住宅宅较少，本本次仅公公布其砖砖混结构构多层商商品住宅宅；同时时鉴于北北城板块块砖混结结构多层层商品住住宅较少少，本次次仅公布布其框架架结构多多层商品品住宅。二、开发发成本构构成及支支出情况况市区多层层商品住住宅开发发成本共共有七个个组成部部分，各各组成部部分具体体内容与与支出情情况如下下

4、： 1、土地地成本：是指土土地出让让金、契契税等，约约占122.233-344.099；2、前期期工程费费用：是是指规划划设计费费、建筑筑设计费费、人防防设施费费、基础础设施配配套费、劳劳保统筹筹费等，约约占6.07-16.43；3、建筑筑安装工工程费用用：是指指土建工工程施工工费、安安装工程程施工费费等，约约占300.088-544.911%；4、配套套设施费费用：是是指小区区红线内内道路、排排水、环环卫、绿绿化、供供水、供供电、供供热、供供气、教教育、卫卫生等设设施建设设费用，约约占2.43-9.441；5、开开发间接接费用：是指建建设管理理费、销销售管理理费、资资本化借借款费用用及前期期

5、物业管管理费、工工资福利利等费用用，约占占3.771-111.004%；6、不可可预见费费用：是是指材料料涨价及及银行利利率调整整等因素素，约占占1.662-33.799%；7、经营营税金及及附加：是指营营业税及及附加、土土地增值值税以及及印花税税等，约约占5.84-10.99%。三、开发发成本影影响因素素分析影响市区区多层商商品住宅宅开发成成本的因因素主要要是有以以下五个个方面：1、土地地购置费费用：由由于住宅宅小区地地理位置置、容积积率、土土地出让让年限、征征地时间间不同，其其土地购购置费用用不同。2、工程程建造标标准：此此次调查查对象为为毛坯房房，所谓谓毛坯房房是指厨厨房、厕厕所的吊吊顶

6、和墙墙地面及及外门由由开发企企业统一一组织施施工，其其它房间间墙地面面和顶棚棚仅做普普通抹灰灰，内门门由业主主自己安安装。但但由于其其建筑结结构、外外墙装饰饰标准、垂垂直交通通方式等等方面不不同，其其建安成成本不同同，例如如建筑结结构有的的为砖混混，有的的为框架架；外墙墙装饰有有的为乳乳胶漆，有有的为干干挂花岗岗石；垂垂直交通通方式有有的为楼楼梯，有有的为电电梯，等等等。3、配套套设施建建设：此此次调查查的小区区内部道道路、停停车、绿绿化、环环卫、供供水、供供电、供供热、供供气、教教育、卫卫生、商商业等配配套设施施建设均均符合国国家居居住区建建筑规划划设计规规范的的要求，但但由于各各项目配配套

7、设施施建设档档次不同同，其配配套设施施建设费费用支出出不同，例例如小区区停车有有的采取取地面停停车位停停车，有有的采取取地下停停车场停停车，小小区闭路路电视监监控系统统与中水水回用设设施有的的已规划划设计、准准备建设设，有的的未规划划设计、不不准备建建设，等等等。4、企业业经济实实力：企企业经济济实力、资资金来源源、融资资渠道、开开发周期期等因素素影响开开发成本本。有的的企业经经济实力力较强，自自有资金金较多，借借贷资金金较少、且且以银行行贷款为为主，手手续办理理与工程程款支付付及时，开开发周期期缩短，借借款利息息支出较较少，降降低了开开发成本本；有的的企业经经济实力力较弱，自自有资金金较少，

8、借借贷资金金较多、且且以民间间融资为为主，手手续办理理与工程程款支付付不及时时，开发发周期延延长，借借款利息息支出支支出较多多，增加加了开发发成本。5、项目目建设规规模：零零星开发发项目，主主要依托托社会公公共资源源进行配配套，企企业在项项目配套套设施建建设方面面投入较较少，开开发成本本相应降降低。四、其它它事项说说明1、本次次公布市市区多层层商品住住宅开发发成本构构成是在在认真总总结上次次公布中中心城区区高层商商品住宅宅开发成成本构成成工作经经验的基基础上进进行的，广广泛地吸吸取了各各级领导导、专家家和社会会公众的的意见建建议，在在诸多方方面进行行了改进进。主要要是扩大大了样本本抽查比比例，

9、各各板块符符合条件件的项目目绝大多多数被列列入抽查查范围；核查工工作更加加严格细细致，在在组织企企业申报报开发成成本构成成的基础础上，市市房地产产业协会会与市建建设工程程标准造造价及招招标投标标协会组组织专业业人员对对项目建建设状况况、成本本支出情情况进行行了深入入细致的的调查了了解与核核实，并并与上次次公布的的中心城城区高层层商品住住宅开发发成本构构成进行行了对比比分析，力力求所公公布结果果客观、真真实。2、本次次调查开开发成本本构成工工作区分分已竣工工项目和和在建项项目两种种情况，已已竣工项项目开发发成本构构成按实实际支出出核算，在在建项目目开发成成本构成成按照实实际支出出结合预预算支出出

10、核算。3、本次次公布的的开发成成本构成成仅供社社会各界界人士参参考。附：临沂沂市区多多层商品品住宅开开发成本本统计表表二00九九年七月月十六日日临沂市区区多层商商品住宅宅开发成成本统计计表项目西城板块块(砖混结结构)罗庄板块块(砖混结结构)河东板块块(砖混结结构)北城新区区板块(框架结结构)低位成本本所占比例例（%）高位成本本所占比例例（%）低位成本本所占比例例（%）高位成本本所占比例例（%）低位成本本所占比例例（%）高位成本本所占比例例（%）低位成本本所占比例例（%）高位成本本所占比例例（%）土地费用用610.4832.442908.5532.115158.8912.223267.8015.

11、885272.5916.116520.6919.997906.5330.22712455.95534.009前期工程程费用209.9311.115223.437.911213.4216.443216.5012.881205.4312.118219.858.433218.857.311221.826.077建筑安装装工程费费用740.0039.330850.0030.008713.2654.991820.0048.552720.0042.668980.0037.55910500.00035.00612000.00032.883配套设施施费用45.8822.433189.206.70047.550

12、3.666108.306.411112.416.666245.259.411194.836.511288.407.899开发间接接费116.716.200269.739.54448.1163.71190.4465.355147.298.733287.9311.004279.959.355303.158.299不可预见见费用50.0002.66675.0002.65521.0001.62246.0002.72264.0003.79967.0002.57779.0002.64481.0002.222经营税金金及附加加110.005.844309.9810.99796.7787.455140.908.344165.159.799286.6510.999265.538.877315.018.622开发成本本18822.94410028255.89910012999.01110016899.966100.0016866.87710026077.37710029944.69910036555.333100