产权式酒店开发模式及其实证分析bhxo.docx

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1、产权式物物业开发发模式及及深圳案案例实证证分析摘要 本本文首先先介绍了了产权式式物业基基本理论论，结合合深圳特特区两个个案例详详细分析析了产权权式酒店店存在问问题，围围绕旭飞飞好时光光休闲投投资公寓寓提出110点完完善建议议。一、产权权式物业业定义与与种类 产权式式酒店是是房地产产与旅游游项目嫁嫁接后的的产物，即即酒店将将每间客客房的产产权独立立，分别别出售予予投资者者，投资资者在购购买了产产权式酒酒店的产产权后，可可将手中中的产权权进行转转让和自自由买卖卖，也可可以确定定自己每每年使用用酒店的的天数，其其他时间间则交由由酒店管管理公司司统一出出租、经经营、投投资者收收取一定定比例的的返租（经

2、经营）收收入，以以实现保保值增值值。这与与传统的的住酒店店以及传传统的房房地产投投资有着着本质的的区别。-投资者者购买产产权酒店店后，可可拥有以以下的权权利：一、拥拥有的产产权可自自由买卖卖；二、每每年可确确定自己己的使用用天数；三、其其他时间间则交由由酒店管管理公司司统一出出租（经经营），从从中收取取一定比比例的返返租（经经营）收收入，实实现保值值增。产权酒店店分类产权权酒店主主要分三三类：时时权酒店店、退休休自用酒酒店和有有限自用用投资型型酒店一、时时权式酒酒店向游游客出售售在一定定时期内内使用酒酒店客房房和娱乐乐设施的的权利，该该权利可可以上市市转售、转转让或交交换。二、退退休自用用酒店

3、是是投资者者在退休休之前购购楼，每每年和家家人去使使用一段段时间，其其余时间间交酒店店管理公公司出租租获取租租金回报报，到退退休时作作为养老老的住所所。三、有限限自用投投资型酒酒店的客客户是中中产家庭庭，是企企业集团团，家庭庭投资主主要是为为了增值值和分红红，顺带带度假；集团购购买一方方面用于于投资，另另一方面面可用于于员工度度假或公公司年会会专用。早期产权权式酒店店的运营营缺乏灵灵活性，消消费者想想到不同同地方度度假，引引进可交交换概念念(vaacattionn exxchaangee)满足足旅游者者到不同同目的地地旅游的的需要势势在必形形，19974年年首家分分时度假假交换公公司RCCI成

4、立立以后，新新的交换换服务方方式越来来越多。人们不仅可以交换固定档次的住宿时间与娱乐服务，而且可以选择不同档次的娱乐时间和产品。点数制（point）与点数制网络是最新发展起来的分时度假体制。90年代代出现点点数制 19990年，进进入分时时度假领领域的迪迪斯尼公公司率先先推出了了点数制制（又称称为分数数制）。即即顾客购购买的已已经不是是某处房房产一段段时间的的使用权权，而是是购买一一定的点点数，以以所购买买的点数数来选择择消费标标价已经经折合成成点数的的住宿和和娱乐产产品。欧欧美公司司与南非非公司也也采用了了点数制制。90年代代末期出出现点数数制俱乐乐部和全全球点数数制网络络 点数制制俱乐部部

5、一般拥拥有几处处度假房房地产，不不同房产产有面积积、档次次等差异异。在点点数制俱俱乐部普普及以后后，通过过计算机机网络技技术将各各地的点点数制俱俱乐部联联网交换换，使消消费者具具有更大大的选择择性。 RCCI欧洲洲分公司司于19999年年5月完完成点数数制网络络检测，并并于20001年年将点数数制网络络推向全全球。产权式酒酒店在深深圳的发发展 表1 深圳特特区产权权式物业业分类实实例深圳雅兰兰酒店位于深圳圳盐田区区大梅沙沙海滨，属属于旅游游度假酒酒店，是是深圳第第一个产产权式酒酒店，1192间间标准客客房，220011年4月23日试业。发展商：雅兰置置业(深圳)有限公公司属于典型型的产权权式酒

6、店店旭飞高时时光休闲闲投资公公寓介于酒店店与住宅宅之间的的投资品品种。例如旭飞飞好时光光投资休休闲型公公寓就属属于此类类。旭飞华达达园位于于翠竹北北路豪宅宅区，繁繁华的翠翠竹北路路商业街街是家庭庭聚会和和商务居居住的理理想之选选；投资资计划：“首付11成，坐坐享其成成，200年自动动回收使使用权”“首付22成，坐坐享其成成，133年自动动回收使使用权”“首付44成，坐坐享其成成，7年自动动回收使使用权”深圳中港港城购物物广场产权式商商场作为一个个建筑面面积达44万多平平米的超超级商城城，中港港城设有有16部自自动扶梯梯和豪华华观光电电梯，4400多多个车位位，同时时还拥有有40000多平平方米

7、的的休闲广广场。产权式商商城等于于对传统统商场出出租柜台台方式进进行革新新，可以以通俗理理解为拥拥有产权权的柜台台或铺位位，例如如深圳中中港城就就推出这这种投资资模式。投投资伍万万元600年收益益为622.8万万元深圳市钜钜华投资资发展有有限公司司推出的的中港城城购物广广场属于于产权式式商场单独的度假房产 房屋面积可变 时间长短可变 购房期限 可交换 可交换 永久或定期 图1 比较灵灵活的产产权式酒酒店二、产权权式物业业运营及及其优缺缺点分析析消费者在在购买分分时度假假产品时时，越来来越多地地关注其其可交换换性，所所以加入入一个交交换公司司就成为为许多分分时度假假开发商商的迫切切愿望。 产权权

8、式酒店店典型模模式如下下：开发商销售代理商会员交换公司会员 图22. 典典型的分分时度假假运营机机制国外最大大的分时时度假交交换公司司是RCCI,国国内首批批成立的的交换公公司是华华夏之旅旅。计算算机网络络与信息息处理技技术为分分时度假假的可交交换提供供了技术术基础，象象RCII能够为为十万以以上会员员提供服服务，两两者对比比分析如如下：表2 国国内外典典型分式式度假交交换公司司经营比比较比较项目目RCI公公司华夏之旅旅股东及创创办人美国chhrisstell 与johhn DDehaaan于于19774年组组建20000碾月由由海南第第一投资资集团投投资华夏之旅旅公司总总经理雷雷驰主要优势势

9、1. 创新优势势。它在在世界上上率先提提出分时时度假交交换的概概念，其其创新设设计的交交换机制制满足了了度假地地和会员员的需要要。2. RCI的的品牌优优势。3. 先进的计计算机网网络系统统。4. 遍布各地地的分支支机构。亚亚太区总总部设置置在新加加坡。1. 中国第一一家本土土分时度度假公司司。2. 以海南省省为基础础在全国国建立广广泛的酒酒店网络络。3. 创办分分时度假假业者导导报扩扩大宣传传和影响响。网站站n中国市场场竞争策策略20011年5月月18日日TCII成立亚亚太有限限公司北北京办事事处，已已经有117家加加入RCCI.RCI在在中国的的市场战战略为“以谋求求政府支支持为指指导思想

10、想，通过过介绍分分时度假假概念宣宣传经营营方式，通通过吸引引度假饭饭店加盟盟扩大影影响，通通过媒体体宣传树树立品牌牌形象，以以非利润润的目标标实现为为未来获获得利润润创造机机会”。19994年年RCII向世界界各地输输送5000万名名游客。华夏之旅旅针对休休闲度假假和商务务旅行，设设计创建建了一个个全国范范围内能能够自由由住宿选选择的系系统，其其核心是是为消费费者提供供实惠的的住宿产产品，并并为国内内星级酒酒店或度度假村开开房率偏偏低的现现状寻求求出路。对加盟度度假地和和酒店服服务内容容新的度假假地想加加盟TCCI时候候，必须须通过公公司执行行委员会会：首先先考虑RRCI首首先考虑虑RCII会

11、员对对于交换换度假地地的需求求，检查查新度假假地能够够纳入原原有的度度假地体体系中，考考察加盟盟度假村村的相似似程度和和需求状状况。保保证度假假地的标标准达到到RCII的最低低要求。RRCI开开发经理理开发经经理充当当顾问角角色与度度假地开开发商达达到RCCI标准准。RCCI律师师与开发发商律师师共同完完成1. 保证开发发商符合合开发规规划。确认保证证会员权权利方面面的制度度安排，既既使开发发商破产产或失败败时也能能保证会会员权利利。通过网络络传播加加盟酒店店订房信信息，为为加盟商商提供：1. 会员手册册、宣传传册、招招贴画、音音像制品品和杂志志宣传。2. 对加盟酒酒店的管管理人员员进行培培训

12、和指指导。3. 建立对比比加盟酒酒店的激激励机制制，根据据严格质质量标准准选择加加盟酒店店。产权式物物业主要要优点：产权式式物业属属于投资资型物业业，为老老百姓提提供了新新的投资资渠道，投投资风险险比股票票小，投投资利润润比储蓄蓄和保险险大。表3 投投资股票票与投资资产权式式酒店比比较投资项目目投资股票票投资产权权式酒店店投资额多少不限限几万元以以上套现能力力随时套现现稳定收入入套现或或按照退退出机制制按照银银行存款款利率套套现风险性风险较大大经营保障障体系将将风险降降低旅游游经济的的增长使使投资回回报稳步步增长。最最大风险险是可选选错误选选择缺乏乏诚信与与经营能能力的发发展商。精力要求求随时

13、关注注，耗费费较大精精力专业酒店店管理公公司经营营回报方式式股价上升升增值委托经营营获取年年度分红红，升值值后转让让套现，免免费入住住权等其其它回报报表4 投投资产权权式酒店店与投资资人寿保保险比较较比较项目目投资养老老人寿保保险投资产权权酒店产权式酒酒店实例例性质储蓄型抗抗意外保保险低风险新新型投资资旭飞.好好时光休休闲公寓寓投资金额额分期小额额投资一次性小小额投资资一次性小小额付款款，也可可以一次次性购买买产权投资期数年到数数十年不不等首期款一一次性投投资。后后期以酒酒店年度度利润冲冲抵比分分或全部部月供楼楼款首期款多多种付款款方式回报时间间退休时或或者遇到到意外伤伤亡时方方可获得得回报；

14、通常只只有200-300年回报报期可获得年年度利润润分红及及其它多多种收益益，拥有有产权和和酒店经经营回报报除了正常常利润550年回回报外，还还将333万健康康保险作作为回报报内容，创创造性将将两个投投资品种种进行结结合缺点：存存在经营营压力较较大，高高收益必必然要求求具有较较高的管管理水平平。产权式酒酒店既然然是一种种投资方方式，就就不可避避免具有有风险。首先先我国的的产权式式酒店整整体并不不成熟，仅仅仅是刚刚刚起步步。即使使是在起起步较早早的地区区，也不不能保证证他们个个个都能能赚钱。比比如在海海南，海海南在八八九年前前就出现现了产权权式酒店店的萌芽芽，但是是并没有有形成真真正的产产权式度

15、度假酒店店。究其其原因，策策划者主主要是想想把楼房房尽早售售出，其其目的并并不是为为了发展展旅游业业；更有有甚者，那那时的开开发商大大部分冲冲着炒楼楼而来，一一幢楼盘盘往往经经过数位位开发商商炒作，而而不是针针对最终终客户需需求开发发。直接接造成的的后果就就是剩下下一大批批“半截子子”工程，使使许多投投资人上上当受骗骗。三、产权权式物业业相关的的法律问问题1. 产权式酒酒店核心心法律问问题 （1）如如何保障障销售过过程中消消费者的的权益？开发商商与销售售代理商商的衔接接、监控控非常重重要。类类似王侯侯对三九九产权式式酒店的的过头宣宣传不可可取，非非常容易易用过高高的投资资回报率率欺诈消消费者。

16、 （2）如如何在财财政困难难时不影影响消费费者的住住宿权利利？ （3）对对于已经经存在法法律纠纷纷问题的的烂尾楼楼或空置置楼，只只有位置置较好，周周围环境境较佳的的楼盘才才能改建建为产权权式酒店店，产权权式酒店店不具备备普遍的的推广性性，否则则会产生生更严重重的法律律问题。2. 在产权式式酒店运运营过程程中保护护消费者者权益的的法律问问题（1） 产权多头头销售，欺欺诈消费费者。 （2） 开发失败败，发展展商无力力完整整整个项目目，造成成投资者者的投资资损失。（3） 公正经营营 如如何确认认客房出出租率，客客房出租租收益与与公共部部分经营营收益的的分配比比例问题题，恶意意减少总总的经营营收入，增

17、增加运营营成本。（4） 合同条款款强迫性性，许多多产权式式酒店实实际上只只是分时时度假产产品，投投资者签签定的不不平等条条款造成成消费者者不能享享受到产产权所有有者应用用的权益益。（5） .投投资回报报承诺无无法兑现现引起的的法律纠纠纷。四、深圳圳产权式式休闲公公寓与实实证分析析 深圳特特区报广广告中心心地产部部记者王王侯先生生从商业业角度出出发，提提出所谓谓的服务务型酒店店第五类类投资概概念，具具体表现现为“四个新新”：一是是产品新新理念，投投资型物物业不再再仅局限限于产权权式酒店店、酒店店式公寓寓、myyoffficee等简单单层次的的投资，而而是注入入国际上上通用的的“服务性性酒店公公寓

18、”即即酒店中中蕴含家家的功能能；二是是投资新新品种，它它比证券券、保险险、商铺铺等投资资回报更更丰厚、更更稳定而而被市场场日益关关注；三三是服务务新境界界，一般般住宅型型物业的的服务大大多是以以舒适、方方便为核核心理念念，而投投资性物物业则是是以保值值、增值值为核心心理念的的，它不不仅是销销售一种种投资，更更是创造造一种投投资；四四是房屋屋新银行行，投资资性物业业把租售售、服务务融入销销售过程程中，是是二级市市场上的的全新房房屋银行行。投资型物物业的创创新代表表作是三三九地产产打造的的丹枫白露，最最能体现现投资型型物业的的“四新”原则。它它是一座座纯粹的的国际五五星级服服务性酒酒店公寓寓，它的

19、的布置与与其说是是酒店，毋毋宁讲更更是一个个温馨的的家。在在投资上上，它设设定的多多赢模式式，几乎乎是年330以以上的回回报率；在服务务上，只只要交付付首期118万，就就可永不不供楼，由由三九大大酒店全全程式管管理等等等。综上所述述，笔者者认为丹丹枫白露项项目在地地产销售售和支付付方式上上确有创创新，引引入五星星级服务务性酒店店公寓理理念也是是神来之之笔，借借鉴了国国际不动动产投资资惯例、过过剩经济济时代普普通商品品（例如如家电）的的售后服服务思想想、并引引入现代代金融的的运作方方式，值值得肯定定理念创创新。但但是在利利润回报报宣传方方面，开开发商缺缺乏对宣宣传方面面的有效效监控，笔者对丹枫白

20、露进行简单分析，客户投资18万元，按照30%回报率，那么每年回报利润是5.4万元，50年回报利润是252万元。有两个问题，需要向王侯先生请教，30%的投资回报率有什么保证？误导消费者的行为是否是不道德的行为？ 广东东旭飞集集团公司司下属的的上市企企业旭飞飞实业公公司在深深圳首先先推出产产权式休休闲公寓寓项目，该该项目主主要卖点点：造就就百万富富翁计划划。旭飞飞好时光光休闲公公寓只需需投资110%楼楼款，就就可以得得到数十十万元住住宅产权权百万万元投资资回报33万万健康综综合保险险。该方方案设计计退出机机制，投投资满三三年消费费者可以以支付全全部楼款款购买自自住。也也可以按按照银行行存款利利率退

21、出出，这对对消费者者利益进进行了基基本保障障。 旭飞飞.好时光光休闲酒酒店（公公寓）首首次提出出 “全国连连锁开发发，品牌牌集约经经营” 的先先进开发发理念与与经营模模式。图3 旭旭飞华清清园与三九丹丹枫白露项项目相比比降低了了客户投投资风险险，将休休闲型公公寓定位位为二星星级标准准，比较较适合中中国国情情。旭飞飞好时光光休闲型型投资公公寓具有有一定轰轰动性和和新颖性性，投资资退出机机制比较较务实，活活跃了深深圳房地地产气氛氛，但是是较高回回报承诺诺还是给给旭飞公公司的经经营管理理带来较较大压力力，因此此，必须须具有务务实的经经营能力力，才能能保障发发展商与与客户的的双方利利益，笔笔者根据据旭

22、飞公公司提供供的部分分资料，结结合自己己对产权权式酒店店研究，提提出如下下具体完完善建议议：1.大力力推广知知识型社社区服务务，开展展知识服服务，下下大力气气将半岛岛酒店管管理集团团的最佳佳管理实实践引入入旭飞公公寓。2.导入入客户满满意经营营方法，努努力掌握握客户营营销精髓髓，不对对客户作作过高承承诺，通通过社区区文化活活动等营营造旭飞飞公寓居居住文化化。3.与全全国旅游游系统特特别是深深圳旅游游局及各各大景点点密切合合作，加加入全球球酒店订订房系统统，特别别是重点点加入RRCI、华华夏之旅旅等分时时度假交交换公司司。4.在会会所建设设上进行行创新，集集成中西西养生文文化，建建设生命命加油站

23、站，健康康储蓄所所。5.强化化培训体体系，选选拔一批批重点培培训师资资是培训训成功的的关键，重重点加强强产权式式酒店服服务培训训和现代代管理知知识培训训。6.引入入公寓物物业管理理软件和和客户关关系管理理软件，塑塑造旭飞飞五星级级服务品品牌。7.集中中精力打打造旭飞飞休闲公公寓品牌牌，先在在深圳地地区作出出强势品品牌，而而后根据据房地产产品牌输输出的第第三种模模式，集集中输出出知识与与服务。重重视人才才经营知识提提炼强强势品牌牌成功功的房地地产品牌牌输出。 人才是是地产企企业生产产要素中中最活跃跃的因素素，人才才的经营营要求不不仅要把把人才当当作智力力资本，而而且是特特殊的资资本。我我们在企企

24、业经营营实践中中，不仅仅要吸引引真正有有创造力力优秀人人才加盟盟，而且且将研究究生培养养机制与与企业人人才培训训机制相相互结合合，将员员工的日日常工作作与研究究工作相相互结合合。 对于员员工的培培养具体体采取如如下措施施：（1）.结合工工作岗位位，提倡倡按照工工作需要要进行学学习。（2）.制定培培训导师师与研究究导师。（3）.重视心心理训练练，培养养员工良良好的心心理素质质。（4）.鼓励与与国外大大学与一一流公司司的交流流，开阔阔员工的的视野。 我们不不仅提倡倡个人的的成才，而而且也培培养团队队成功在人才培培育过程程中要注注意因材材施教，区区分普通通人才与与英才的的培训。8.企业业文化提提炼与

25、企企业发展展战略的的深入研研究，项项目品牌牌塑造与与企业形形象推广广同步进进行。作为民营营房地产产企业，旭旭飞有自自己控股股的旭飞飞实业上上市公司司，旭飞飞的企业业文化是是温情、爱爱心、关关怀，那那么旭飞飞企业文文化的建建设还需需要在如如下方向向上努力力耕耘：（1） 企业知识识管理体体系建设设与企业业文化建建设相结结合，倡倡导尊重重知识，尊尊重人浓浓郁气氛氛。（2） 建设基于于核心能能力的企企业文化化，将企企业文化化活动渗渗透到企企业价值值链的各各个环节节。9.重点点检索世世界发达达国家产产权式物物业博士士论文，总总结成功功失败教教训，完完善经营营方案与与宣传方方案。10.营营销方式式有广告告营销为为主向客客户营销销方式为为主转变变，注重重营销方方式的创创新与经经营管理理水平的的同步提提升。五、总结结 产权式式物业引引入中国国是房地地产开发发的新形形式，作作为新的的投资品品种还不不够成熟熟，人才才奇缺，因因此我们们要重点点要培育育一批高高级产权权式酒店店人才，剖剖析产权权式酒店店优缺点点，设计计出风险险较小，符符合中国国国情的的新型房房地产品品种，通通过务实实的经营营争取较较好的投投资回报报，塑造造知名产产权式酒酒店品牌牌，而后后实现连连锁输出出或建立立分时度度假经营营网络联联盟。