房地产会计核算1531.docx

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1、房地产会计核核算入门本文适用于房地地产开发企业业，不包括自自己建造部分分，纯包给施施工单位承建建。所涉业务务流程为公司司拿地，请设设计公司设计计，委托施工工单位承建，自自己或请代理理销售房子，结结算，确认收收入成本，不不涉及上市公公司所提减值值准备。 10011 现金，这这个科目就不不用多说了，注注意他是现金金流量表的科科目。1002 银行存款，一一般的房地产产公司都会涉涉及到贷款和和银行按揭贷贷款，这里面面会涉及到几几种性质不同同的账户，建建议把贷款专专户和银行按按揭账户与一一般结算户分分开，设成三三级明细1002.01 结算算户 下设明明细1002.02 贷款款专户 一般般项目公司只只有一

2、个，如如有几个则下下设明细1002.03 按揭揭保证金户 视情况可设设明细，同时时一般情况下下，银行会要要求对应在开开一个一般结结算户，专门门用于在按揭揭保证金解冻冻时划入一般般结算户这样区分的的目的是因为为按揭保证金金户是不能随随便动用的资资金，便于统统计公司的可可动用资金，可可动用资金这这一概念对一一个房地产公公司来说还是是很重要的，在在报建的时候候，计委和建建委都会要银银行开具相应应的资金证明明，这个按揭揭保证金上的的钱是不能计计算在内的。1009 其他货币资资金、11001 短期投投资、11002 短期投投资跌价准备备、11111 应收票据据、11211 应收股利利、11222 应收利

3、息息 这几个科科目基本上不不会用，投资资业务核算不不是本文所要要讨论的内容容，不再详述述。1131 应收账款 现在都是房房子预售，用用预收账款或或其它应付款款，一般不用用应收账款，房房地产开发商商一般不会赊赊销房子，如如果在市场发发生大的困难难时，也有可可能用分次付付款的方式促促销，会形成成应收账款（交交房，并且结结算以后），如如果房地产开开发公司应收收账款业务比比较多而且余余额大的情况况，这份工作作不干也罢。1133 其它应收款款 注意这个个科目有很多多存出保证金金要放在这个个科目，主要要是报建过程程中的一些如如墙改基金、散散装水泥保证证金、民工工工资保证金，临临时接电保证证金等，各地地政府

4、花样不不一样，可以以详细了解一一下项目报建建部门及工程程部门的同事事。这个科目目建议只设这这样几个明细细科目：内部部个人借款、存存出保证金、合合作单位往来来、其它；用用个人、客户户往来核算实实现对每个人人、单位的明明细管理。这这个功能前面面所述的两个个软件都可以以实现，但要要在开始进行行设置时设好好，尤其是存存出保证金账账户，在实际际工作中，报报建部门拿回回来的收据都都是一样的，会会计尤其是刚刚入门的会计计通常无法区区分哪些是直直接进成本的的项目，哪些些要最后退回回来的项目，所所以要找懂报报建业务的同同事把这些项项目了解清楚楚。1141 坏账准备，基基本不用。1151 预付账款 基本不用，可可

5、能要用的时时候是钢材和和水泥紧俏的的时候，也不不会很复杂，最最近一年，预预付账款在税税源比较紧张张的地方，可可能会引起税税务局的关注注，会提一些些很莫明其妙妙的要求，他他是你的主管管税务机关，你你也不好反驳驳，最好还是是收一单发票票付一笔款。1161 应收补贴款款、12011 物资采购购、12111 原材料、11221 包包装物、12231 低值值易耗品、11232 材材料成本差异异、12411 自制半成成品、12444 商品进进销差价、11251 委委托加工物资资、12611 委托代销销商品、12271 受托托代销商品、11281 存存货跌价准备备、12911 分期收款款发出商品、11301

6、 待待摊费用、11401 长长期股权投资资、14022 长期债权权投资、14421 长期期投资减值准准备、14331 委托贷贷款等科目基基本上不用。1243 库存商品 一般库存商商品只有结算算后从开发成成本中转入，平平时就在开发发成本中，报报表放存货。1501 固定资产、11502 累累计折旧、11701 固固定资产清理理三科目与其其它会计核算算完全一样，不不再详述。1505 固定资产减减值准备、11601 工工程物资、11603 在在建工程、11605 在在建工程减值值准备、18801 无形形资产、18805 无形形资产减值准准备、18115 未确认认融资费用、11901 长长期待摊费用用、

7、19111 待处理财财务损溢等科科目基本上不不用，如要用用，与其它无无异。2101 短期借款 一般房地产产开发项目的的借款期是224 个月，应应该核算在长长期借款里面面，房地产开开发流动资金金贷款取消以以后，这个科科目基本上不不用了。2111 应付票据 一般不用。2121 应付账款，此此科目不要用用对单位的二二级科目，应应采用往来核核算，建议分分一下单位的的类别：如总总包单位、分分包单位、设设计单位等，视视具体情况而而定，如果项项目小的话，就就没有必要，直直接用往来核核算，在用往往来核算的时时候，一定要要用往来单位位的全称，方方便以后核查查，这一点，做做会计要给予予相当的重视视。同时建议议所有

8、的付款款都走这里走走一道，即便便是票款两清清的时候。即即用下面的分分录：借：应付账账款贷：银行行存款借：开发成成本贷：应付付账款不要简化成成借：开发成成本货：银行行存款这样可以保证在在做财务决算算时，与往来来单位对账可可以一目了然然，这一工作作应该引起相相当的重视，等等到决算时再再来清理，工工作量大得无无法想象。2131 预收收账款现在的的销售模式都都是预售的模模式，预收账账款也要采取取往来客户核核算的模式。很很多公司采用用表代账的模模式，这一点点并不好，财财务基础数据据没有，很难难保证准确性性，如果有很很好的销售控控制软件来控控制，也可以以用表代账的的模式。千万万不要相信EEXECl 表这种

9、电子子文件，没有有一个人能保保证在频繁地地操作中不会会出现错误，一一旦出现，根根本没有办法法追溯，将让让你痛苦不已已。因为它无无法记录过程程，而财务软软件则不同，能能够告诉你形形成最后结果果的过程。在在预收房款的的核算中最好好把一次性付付款、分期付付款、按揭付付款等不同收收款形式的房房子分开来，才才至于出现你你的老板会找找你要什么数数据，而你拿拿不出来的局局面。也为你你后期项目预预测回款提供供一定的依据据。2141 代销销商品款 不不用2151 应付付工资、21153 应付付福利费、22161 应应付股利与其其它无异。2171 应交交税金房地产产开发企业没没有增值税，在在此不表。房地产企业的营

10、营业税及附加加、土地增值值税和所得税税需要预缴，这这个各地情况况不一样，具具体以主管税税务部门的要要求为准，从从近几年来看看，房地产开开发企业的纳纳税情况在税税款中占有很很大的比例，所所以在税款的的缴纳上可以以与税务部门门做一定的沟沟通，具体缴缴纳情况则要要看与税务部部门的沟通情情况了。账务处理上则有有几种不同的的形式，根据据企业报表的的具体需要而而定。有的企业把预缴缴的税款放在在本科目的借借方，也有的的企业把预缴缴的税款放在在存货里，如如果税务关系系好，容易核核亏，放在损损益表也无不不可，不能死死搬会计准则则。2176 其它它应交款与与其它行业与与异。2181 其它它应付款一一般来讲，预预收

11、的房屋销销售款应在预预收账款的核核算，如果为为了会计报表表的需要，有有可能需要放放在此科目。在在项目发包的的过程中，会会要求施工单单位交纳一定定的工程进度度质量保证金金也会在此科科目核算，亦亦要用往来核核算，建议先先整体规划好好。二级明细细设成存入保保证金、合作作单位往来、暂暂收房款定金金等，可根据据项目具体情情况来考虑。2191 预提提费用在计计算银行贷款款利息时可能能用到，你要要想简单的话话，可以直接接根据银行收收贷款利息的的单子计入开开发间接费用用将利息资本本化或计入财财务费用。2201 待转转资产价值、22211 预预计负债、22311 应应付债券、22331 专专项应付款、22341

12、 递递延税款一般般不用。2321 长期期应付款一一般房地产公公司都会有营营业税返还的的相关政策，收收到财政相应应的补贴时，一一般放入此科科目。2301 长期期借款核算算银行贷款。3101 实收收资本31103 已归归还投资33111 资资本公积31121 盈余余公积31131 本年年利润31141 利润润分配与其它它无异。4101 开发发成本开发发成本的核算算明细一般分分为土地及拆拆迁、前期费费用、建安工工程、基础设设施、配套费费用、开发间间接费（系44015 转转入），建议议在建立核算算体系之前与与成本控制部部门（预算部部门）进行沟沟通，最好做做到预算部门门的口径与财财务部门核算算的口径一致

13、致，确保后期期项目决算、对对账工作的顺顺利进行，不不要弄成预算算部门和财务务部门提出来来的数据不一一致，这样会会令老板非常常生气，结果果两个部门都都会挨骂。4015 开发发间接费用一般核算项项目期间的银银行贷款利息息及工程现场场部门的费用用，一般包括括工程部门、设设计部门、成成本控制部门门、综合报建建部门的费用用。5101 主营营业务收入、55102 其其他业务收入入、52011 投资收益益、52033 补贴收入入、53011 营业外收收入、54001 主营业业务成本、55402 主主营业务税金金及附加、55405 其其他业务支出出、55011 营业费用用、55022 管理费用用、55033

14、财务费用用、56011 营业外支支出、57001 所得税税、58011 以前年度度损益调整等等损益类科目目与其它无异异房地产少缴税方方法目前房地产行业业主要存在以以下：一一是瞒报或少少报预收售楼楼收入。房地地产企业通常常采取会计核核算上的确认认销售与税法法上规定纳税税义务时间不不一致而自行行延期申报；或者以未领领取售房许可可证为由，对对收到的售楼楼订金采取不不入账等手段段隐瞒销售收收入。二是利用关关联企业的业业务往来避缴缴税款。例如如关联之间转转移资金、集集团内部购房房优惠价交易易等。文章开开头所提的公公司，就是以以超低价向关关联企业出售售不动产来偷偷逃税。三是财务和和会计核算比比较混乱，导导

15、致成本和企企业所得税无无法准确核算算。有房地产产企业将建筑筑成本中的利息和管理费项项目一直挂账账在在建工工程科目，没没有按工程项项目和完工进进度及时分配配结转到固固定资产科科目，少计了了房产原值，从从而少计了税税款。四四是有挂靠关关系的房地产产企业之间应应缴未缴税费费现象。包括括被挂靠企业业向挂靠方收收取的代扣缴缴税费未按规规定时间申报报等。五五是企业合作作建房不按规规定申报纳税税。房地产开开发企业以转转让部分房屋屋的所有权，换换取部分土地地使用权，形形成所谓的合合作建房或名名义上的代建建房，有意延延误纳税义务务发生时间。六是回迁房部分未按销售不动产缴纳相关税费。七是将自行开发的房产分给投资方

16、部分未按规定申报缴纳税费。八是以房产物业抵偿劳务款未作收入申报纳税。九是对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。十是房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税14）开发产品品：是指企业业已经完成全全部开发过程程并验收合格格，可以按照照合同的条件件移交购货单单位，或者可可以作为商品品对外销售的的产品，包括括开发完工的的建设场地、房房屋、配套设设施和代建工工程等企业开开发的产品，在在竣工验收时时借：开发产产品贷：开发成本对对外销售转让让的开发产品品，月份终了了按时结转开开发成本借：主营业务成成本贷：开发产品（115）分期开开发产品：应应根据分期销销售合同进行行

17、结算，可以以根据需要设设置“分期收收款开发产品品备查账”。借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时借：出租开发产品出租产品贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本借：周转房在用周转房贷：开发产品房屋按月计提的周转房摊销借：开发成本或开发间接费用贷：周转房周转房摊

18、销其间发生的维修费用，如果金额不大借：开发成本或开发间接费用贷：银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产借：固定资产购建支出贷：银行存款支付安装费用借：固定资产购建支出贷：银行存款安装完毕交付使用时借：固定资产贷：固定资产购建支出自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费借：固定资产购建支出贷：银行存款领用材料时借：固定资产购建支出贷：库存材料分配建筑工人工资和福

19、利费借：固定资产购建支出贷：应付工资 应付福利费完毕建筑交付使用借：固定资产贷：固定资产购建支出其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产贷：实收资本 累计折旧改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产未使用固定资产贷：固定资产生产生用固定资产残料变卖时借：银行存款贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时借：固定资产购建支出贷：银行存款工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产未使用固定资产贷：固定资产购建支出交付使用时借：固定资产生产用固定资产贷：固定资产未使用固定资产（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土

20、地使用房地产企业涉税税会计作者：颜燕飞房房地产企业的的定义，它与与其他行业会会计的区别由由其产品的特特殊性所决定定，房地产企业以以房屋建筑物物的建设，土土地的开发，设设备安装为主主要生产活动动。这些建设设产品本身的的特点是施工工生产的流动动性，单件性性和长期性。 其生产的房房屋作为产成成品与一般的的商品在核算算方法上有所所不同。 一、房地地产企业的有有关帐务处理理： （一一）、房地产产企业与一般般企业帐务处处理上最大的的差异就是成成本的核算；房地产企业的的“开发成本本其明细科目目可以归纳为为以下六类：土地征用及及拆迁补偿费费、前期工程程费、建筑安安装费、基础础设施费、公公共配套设施施费、开发间

21、间接费。 房地产企业的的“开发成本本”与工业企企业的“生产产成本”内涵涵相同。按成成本核算对象象和成本项目目设置明细分分类账，对发发生的土地征征用及拆迁补补偿费、前期期工程费、基基础设施费等等土地开发支支出，可直接接记入各土地地开发成本明明细分类账；具体的明细细核算如下： 1、发发生的土地征征用费、耕地地占用税、劳劳动力安置费费及有关地上上、地下附着着物拆迁的净净支出、安置置动迁用房等等支出： 借：开发发成本A项项目-土地征征用及拆迁补补偿费 贷：银行行存款等科目目 2、发发生的规划、设设计、项目可可行性研究和和水文、地质质、勘察、测测绘、三通一一平等支出时时： 借借：开发成本本A项目-前期工

22、程费费 贷贷：银行存款款，其他应付付款等科目 3、以以出包方式支支付给承包单单位的建筑安安装工程费，和和以自营方式式发生的建筑筑安装工程费费： 借借：开发成本本A项目-建筑安装工工程费 贷：银行行存款，应付付帐款等 4、开发发小区内道路路、供水、供供电、供气、排排污、排洪、通通讯、照明、环环卫、绿化等等工程发生的的支出。 借：开发发成本A项项目-基础设设施费 贷：银行行存款，应付付帐款等 5、发生生的不能有偿偿转让的开发发小区内公共共配套设施发发生的支出。 借：开开发成本公公共配套设施施费 贷：银行存存款，应付帐帐款等 6、与直接接组织、管理理开发项目发发生的相关费费用，包括工工资、职工福福利

23、费、折旧旧费、修理费费、办公费、水水电费、劳动动保护费、周周转房摊销等等。 借借：开发成本本开发间接接费 贷：银行存存款，其他应应付款等 待产品开开发完成后，将将“开发成本本”结转到“开开发产品”。按按多个项目进进行核算的还还涉及到成本本的归集和分分配。 1、直接成成本：可以直直接计入该成成本计算对象象，如：某一一项目支付的的地价款，建建安成本，以以及能分别核核算可资本化化的利息费用用等。 2、间接成成本：如多个个项目同时开开发或先后滚滚动开发而不不能分清对象象的公共配套套设施费（有有小区内的幼幼儿园，医院院等），需要要按发生地点点或者用途加加以归集，待待结转时选择择一定的方法法分配后计入入有

24、关成本计计算对象的费费用。：最常常用的方法有有面积分摊法法。 33、共同成本本：主要有由由多个成本对对象共同负担担并按一定比比例进行分摊摊的成本，如如：分期开发发一次购入的的土地所支付付的价款。 会计分分录： 借：开发产产品-按按项目或栋号号设置明细 贷：开发成本相关明细科科目 （二二）、房地产产企业有关收收入的帐务处处理 通通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。 1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目；因预收

25、房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。 收到房款时帐务处理： 借：银行存款 贷：预收帐款按房号及客户名称进行明细核算 同时应交纳税金的账务处理 借：应交税费应交营业税（按预售房款计税） 贷：银行存款 2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。 借：预收帐款“应收帐款”等科目 贷：营业收入 同时结转经营成本 借：经营成本 营业税金及附加 贷：开发产品相关明细科目 应交税费应交营业税、应交土地增值税等 几种特殊情

26、况的帐务处理： 1）、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值 借：开发产品 贷：周转房 再按购销合同中双方签订的价格 借：银行存款等科目 贷：经营收入 并结转其销售成本 借：经营成本 贷：开发产品 2）、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入 借：预收帐款等科目 贷：经营收入 3）、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时 借：银行存款”或“应收帐款” 贷：经营收入 按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结

27、转的销售成本 借：经营成本 贷：分期收款开发产品 房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。 房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽

28、快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。 在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退

29、货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续 借：开发产品一已售 贷：开发产品一库存 （三）、房地产开发费用 与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用与一般企业核算方法相同。不同的地方就是：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。 （四）、房地产企业的往来核算比较繁杂，如建筑安装工程费、基础设施费等因为其工程款金额大而且时间长，一般企业都先通过“预付帐款”等科目。 1、支付工程进度款及备料款时 借：预付帐款公司 贷：银行存款银行及帐号

30、 2、工程竣工结算时再转入“开发成本”（附“建筑安装工程发票”等） 借：开发成本栋建筑安装工程费-土建工程款、安装工程款等 开发成本基础设施费道路、供水等 开发成本公共配套设施费游泳池、假山等 贷：预付帐款公司 应付帐款公司(结算差额) （五）、关于房地产企业的“代建”行为 税法规定房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是

31、指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。（这里代建房的条件非常重要）。例如：国税函1998554号对新疆维吾尔自治区地方税务局提出的：（关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复如下：房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。 关于“代建”的有关帐务处理如下： 1、 代建成本不需要做专门的

32、帐务处理。 2、 收到委托方的款项时 借：银行存款 贷：其他应付款 3、支付施工单位时 借：其他应付款 贷：银行存款某房地产有限公公司财务总监监面试题样题题(原稿)引用 清月 的的 *房地地产有限公司司财务总监面面试题样题(原稿)清月被邀请参加加*房地产产有限公司招招财务总监面面试做主考官官命题,供大大家参考!一、如果你是某某集团公司总总部的财务总总监，你对集集团分公司的的财务如何实实行监管？健全内控制度、规规范账务处理理、财务人员员统一管理、分分公司财务负负责人由集团团公司实行委委派等二、对于房地产产开发公司，在在工程项目中中，铝合金门门窗及石材加加工，委托其其他单位加工工或转包的事事项,对

33、方提提供增值税发发票来付款,你作为财务务总监如何处处理这笔业务务?1、审查对方是是否有委托加加工的资格（受受托方法人证证书）；2、调阅委托加加工签订的合合同或转包的的合同；3、要求对方提提供建安发票票作为成本入入账进行合理理避税；4、如对方提供供的是增值税税发票，要代代扣代缴营业业税、城维税税、教育费附附加5.555%。 三、个个别房地产开开发企业进行行转制时，预预购土地作为为开发产品形形式存在，其其评估增值较较大，对其评评估增值的部部分是否应进进行税前调整整？还是按评评估价值直接接计入开发成成本？1、对其评估增增值的部分应应进行税前调调整； 2、房房地产企业改改制时，如以以购买净资产产的形式

34、进行行产权转让，土土地价值已按按照评估价计计入净资产的的，应根据土土地的评估价价和净资产实实际支付价计计算确定土地地的计税成本本。 四、制制作网页、网网站的费用是是否属于资本本性支出（无无形资产）？如不属于资资本性支出是是否属于广告告费或业务宣宣传费？ 网页、网网站的设计费费、制作费应应属于无形资资产，其他按按年发生的空空间租赁费、数数据库服务器器的租赁费、网网站维护费应应属于期间费费用。 五、某某房地产公司司法人代表更更换，假如你你是该公司财财务总监，如如何立足本职职，应从哪些些方面着手开开展工作？1、做好财务内内部审计前期期工作分工，职职责明确到人人，业务落实实责任。2、对清理往来来、财产

35、物资资清理、现金金、银行存款款监督盘点。3、排查会计重重大事项遗留留问题，进行行整理形成说说明材料。4、审核财务报报表及会计相相关资料，对对资产、负债债、所有者权权益进行财务务比率分析。5、出具内部审审计报告。6、拟好下一步步的财务工作作计划。六、什么是税务务筹划？我国国房地产企业业税务筹划的的主要环节税务筹划不是通通过虚报成本本、虚报支出出，采取违反反我国税收法法律法规、政政策的手段方方式来偷税、漏漏税。税务筹筹划区别于偷偷税、漏税的的最明显特征征是合法性，其其是在不违反反我国现行税税收体系法律律规范的前提提下，通过不不违法的方式式对经营活动动和财务活动动精心安排，尽尽量满足税法法条文所规定

36、定的条件，以以达到减轻税税负，提高企企业利润的目目的。1、对筹资中的的税务筹划：确定合理的的资本结构（债债务资本与权权益资本的比比重），利用用租赁进行筹筹资；2、投资中的税税务筹划：对对内投资和对对外投资的筹筹划；3、房地产企业业经营中的税税务筹划：存存货计价方法法的选择，固固定资产折旧旧方法的选择择，债券溢折折价的摊销方方法的选择，费费用分摊方法法的选择4、纳税环节的的税务筹划：根据税种进进行税务筹划划，主要是通通过减免税政政策、税法的的模糊性、选选择性、数量量性条文等进进行税务筹划划，还可以通通过税基、税税率、税额避避税的方法进进行节税。七、2007年年8月某投资资公司用5万万元买断甲企企

37、业100万万元的债权（有有合同），111月份投资资公司收回88万元的债权权，余下债权权正在追讨，但但预计20007年不会再再追回其余债债权，20007年该投资资公司是以1100万元作作收入，还是是以8万元作作收入？投资公司应以88万元作收入入，成本以55万元入账，其其余账款无法法收回的，也也不能作为坏坏账损失税前前列支。例中中甲企业的1100万元债债权如符合坏坏账损失的列列支条件，则则应经审批后后列支1000万元损失，同同时5万元作作收入八、盐城市中悦悦房地产公司司与江阴房地地产公司合作作，盐城市中中悦房地产公公司投资30000万元，你你作为该公司司的财务总监监，如何发挥挥助手作用为为领导出谋

38、划划策？土地增增值税实行按按纳税人转让让房地产取得得的收入进行行预征（企业业收到的预收收应税收入在在收到预收款款时发生纳税税义务），项项目竣工结算算销售完毕后后进行结算的的征收方法。1、从资金安全全性考虑、进进行税务筹划划，确保公司司投资风险低低、收益高等等。2、普通住宅预预征率1%；3、营业用房、写写字楼、高级级公寓、度假假村、别墅预预征率2%。九、作为企业的的财务总监如如何兼做企业业的税务经经理人？税务经理人是新新时期企业发发展不可缺少少的专业管理理岗位，作为为一种管理制制度创新，已已经被越来越越多的企业所所采纳。税务务经理人的职职责和在企业业管理中的重重要作用： 第一掌控控发展方向。把把

39、握形势脉搏搏，掌控政策策走向，利用用税收手段帮帮助总经理进进行正确、合合理地决策，防防止决策上的的失误； 第二监控控业务流程。规规范纳税行为为，提高管理理水平，帮助助业务部门制制定有效的税税收管理制度度，利用税收收手段做好业业务、签好合合同，规避税税收风险； 第三监管管财务交税。帮帮助财务部门门合理运用税税收政策，搞搞好纳税核算算，规划纳税税流程，优化化纳税方案，降降低纳税成本本，提升纳税税质量。防止止误解、误用用税收政策给给公司带来的的风险。 国内企业最最缺乏的不是是经营管理，而而是税收管理理。企业税收收管理薄弱的的主要表现，一一是总经理决决策不考虑税税；二是业务务部门做业务务不考虑税；三是

40、财务缴缴纳时没有人人监管税。由由此带来的税税收风险已经经严重地影响响到企业发展展。要解决这这些问题，就就必须培养有有专业素质的的“税务经理理人”，对企企业的税收进进行全面的管管理和监控。房产企业存在的的一些涉税问问题2008年，房地产开发行业又被列入全国税收专项检查范围。现将目前房地产开发企业在收入和成本费用处理方面存在的一些问题罗列如下，以便企业做好自查，免除不必要的税务处罚。隐匿应税收入类用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，不确认或少确认收入；整体转让“楼花”不作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；将代建工程、提供

41、劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入；无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；通过房地产代理公司开出代理手续费，抵减销售额，以房款净额为计税营业额；将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未按视同销售申报纳税；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不

42、计收入；售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入；以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理，或不开发票不入账；旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入不合并计算收入。采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入；私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不作或少作收入。虚列成本费用类发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本；从外地虚开材料采购发

43、票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账；多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账；利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本等。解读最新房地产开发企业所得税处理办法 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，结合新企业所得税法和房地产开发经营业务的特点，国家税务

44、总局于3月6日制定下发了新房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号），与原国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）相比，新办法主要有以下变化。 1、签订预售房屋销售合同取得的收入要求确认为销售收入。与原31号不同的是，新31号不再有预售收入的表述。新31号第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。同时，新31号第九条还有相同的规定，“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合

45、并计算的应纳税所得额”。该条中强调“此前销售收入的实际毛利额”，同样将开发产品完工前的收入称之为“此前销售收入”。而原31号表述的是“该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额”。 本人认为，这种变化并不是要将预售产品取得的收入直接计入当期销售收入，而是解决房地产企业广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基数问题。因为，新31号已经取消了原“开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数”和“新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相

46、关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度”的规定。 2、适应新企业所得税法规定，视同销售收入作了调整。新31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。取消了原“将开发产品转作固定资产”这种资产所有权没有发生转移也要视同销售的规定，这与新所得税法是实施条例第二十五条和国税函2008828号文件规定是一致的。 3、降低了销售未开发产品收入的预计最低毛利率。新31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治