北京物业管理纠纷与政府政策行为研究besy.docx

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1、北京市哲学社会科学规划项目2007-2009北京物业业管理纠纠纷与政政府政策策行为研研究北京京市哲学学社会科科学规划划项目项目负责责人：北北京市社社会科学学院经济济研究所所 丁丁军目录一、问题题的提出出二、物业业管理体体制的沿沿革分析析1、物业业管理体体制的变变迁及特特征分析析2、对北北京市人人民政府府第211号令北北京市居居住小区区管理办办法的的反思3、对试试行北北京市物物业管理理实施细细则的的政策建建议三、物业业管理纠纠纷的利利益冲突突与政策策行为分分析1、物业业纠纷的的利益冲冲突表现现方式2、问题题物业公公司对业业主权利利的干预预方式3、物业业纠纷，孰孰之过？四、业主主委员会会成立难难的

2、现状状与政策策行为分析析1、业主主委员会会成立难难的现状状不可能能实现社社区的和和谐经济济自治2、业主主委员会会成立难难的政策策行为分分析3、破解解业主委委员会成成立难的的政策建建议五、业主主委员会会自身存存在的问问题与制制度创新新1、业主主委员会会的产生生是住宅宅商品化化和业主主共有财财产经济济自治的的必然要要求2、业主主委员会会在实践践中自身身存在的的问题及及原因分分析3、业主主委员会会组织制制度的探探索与创创新一、问题题的提出出随着国有有住宅房房产的逐逐渐退出出和住房房体制的的市场化化改革，中中国的商商品住宅宅建设和和发展异异军突起起，商品品住宅已已成为我我国住宅宅市场的的主体。北北京作

3、为为我国的的首善之之区率先先走在了了中国住住宅商品品化改革革前列，商商品住宅宅社区已已日渐成成为城市市居民居居住的主主体社会会群落。住住房体制制转轨的的初步成成功表明明：正是是国家对对居民住住宅物业业产权在在政策和和法律上上的明确确界定、承承认和保保护，并并获得了了广大潜潜在购买买者的认认同和支支持，才才使住宅宅商品化化改革有有了巨大大的市场场需求基基础，从从而有效效解决了了居民住住房长期期短缺、国国家财政政不堪重重负的长长期困扰扰政府的的难题。然而，我我们应当当清醒地地看到，作作为住房房体制的的重要组组成部分分物物业管理理体制的的改革仍仍任重而而道远。作作为住宅宅产权的的延伸物业业服务选选择

4、权、物物业管理理决策权权、物业业服务知知情权、物物业服务务评价话话语权、物物业服务务监督权权等产权权人的基基本经济济权利在在具体的的实施过过程中却却难以真真正落实实。由此此产生、并并不断积积累的一一系列经经济、社社会、司司法、乃乃至政治治问题日日益逼近近人们的的心理承承受底线线，并日日渐转化化和积聚聚为人们们对政府府行政行行为的不不满。如如任其发发展，势势必将断断送住宅宅市场化化改革的的成果，影影响首都都的社会会安定和和政治稳稳定，并并有可能能造成政政府、社社区经济济自治和和物业管管理行业业三输的的局面。笔者20007年年在对北北京市国国土资源源与房管管局居住住小区管管理办公公室进行行的开题题

5、调研中中获悉，目目前北京京市共有有39447家物物业管理理公司，其其中将近近40%的物业业管理公公司尚未未取得资资质等级级，即115866家物业业管理公公司在未未获取资资质等级级的前提提下，便便对商品品住宅社社区进行行“物业管管理”。作为首都都，北京京理应作作为城市市社区文文明的排排头兵；尽管与与上海、深深圳相比比，北京京商品住住宅总体体规模、商商品住宅宅社区数数量、物物业管理理公司数数量位居居前列，然然而，中中国消费费者协会会信息网网提供的的北京、上上海和深深圳城市市之间的的对比资资料显示示，北京京市整体体物业服服务水平平之差、服服务收费费之高，同同样亦为为三大城城市之首首。来自20007年

6、年中国社社会调查查所的调调查数据据显示：物业管管理公司司侵占业业主之权权益的情情况普遍遍存在。北北京大约约有将近近40000家居居住小区区，其中中90%的小区区都存在在着物业业管理公公司利用用小区共共用部位位和设施施设备牟牟取私利利的情况况。中国人民民大学“北北京市物物业管理理”课题题组对北北京700个居民民小区的的调研结结果更是是令人震震惊：业业主与物物业管理理公司发发生过严严重纠纷纷的小区区占到了了80%！产生生肢体冲冲突和暴暴力冲突突的占337%（不不包括受受到的威威胁和恫恫吓），这这些纠纷纷中“导导火索”是是因为业业主共用用财产被被严重侵侵犯和剥剥夺的占占60%。因此，本本课题组组开展

7、“北北京物业业管理纠纠纷与政政府政策策行为研研究”，旨旨在为北北京市政政府的物物业管理理政策的的制定和和科学决决策提供供一个较较为系统统的参照照系。随随着商品品化住宅宅市场的的确立，如如何与时时俱进地地调整和和改革与与市场经经济不相相适应的的物业管管理体制制，对构构建首都都以法治治市的社社区管理理体系，为为全国树树立一个个良好的的社区精精神文明明形象，维维护北京京住宅房房地产经经济健康康、持续续、全面面地发展展，保障障首都的的社会安安定和政政治稳定定，有着着重要的的现实意意义。二、物业业管理体体制的沿沿革分析析1、物业业管理体体制的变变迁及特特征分析析北京市物物业管理理体制是是伴随着着中国传传

8、统住房房体制改改革的推推进而不不断演进进的。通通过对物物业管理理体制演演变的系系统分析析和不同同阶段的的划分，我我们可以以清晰地地看到北北京物业业管理纷纷纭复杂杂的诸多多问题的的根本成成因。本本文将根根据产权权经济理理论，以以物业所所有权与与经营管管理权分分合变化化为特征征，把物物业管理理体制的的变迁划划分为三三个阶段段：（1）第第一阶段段为始于于建国初初期，终终止于二二十世纪纪八十年年代末、九九十年代代初，物物业管理理体制表表现为住住宅所有有权与住住宅管理理权相统统一的特特征。九十年代代初以前前，北京京居民住住房的主主体是公公有住房房，其来来源是建建国初期期没收的的官僚资资本房产产、私房房公

9、有化化改造，以以及上个个世纪五五十年代代国家逐逐年投资资在北京京兴建的的大量住住宅。公公有住房房的产权权人是国国家，即即物业产产权人业主主是国家家，作为为物业使使用人居民民只是业业主的租租户。因因此，物物业的管管理决策策权、对对物业管管理公司司的选择择权、物物业服务务的话语语权天然然归国家家而不是是居民所所有，居居民只有有选择租租与不租租的权利利。既然然国家是是业主，自自然业主主需要行行使对这这一庞大大国有资资产的管管理、运运行、维维护和监监督的权权利。进进而作为为国家的的物业管管理承担担者房管局局应运而而生。这一时期期，北京京市物业业管理体体制呈现现如下“三三位一体体”的特特征：房房管局具具

10、有三重重身份并并对应三三种功能能，一是是政府行行政主管管身份。作作为政府府行政管管理的职职能部门门，行使使物业管管理中行行业规范范、标准准和政策策的制定定、实施施过程的的监督，以以及相关关问题的的行政裁裁定职能能。二是是产权人人身份。作作为物业业产权人人，行使使对物业业经济管管理的权权利、享享有对物物业包括括房租的的各种收收益或权权益，监监管物业业的使用用、运行行。三是是物业服服务公司司身份。作作为物业业产权人人的被委委托人，以以分享物物业产权权人授权权的部分分物业收收益作为为条件，履履行对物物业的维维护、修修缮等各各种义务务。由于不同同房屋同同属产权权人国家，物物业经营营收益权权、物业业管理

11、权权等同属属一个主主体，居居住区内内的共用用设施或或建筑与与单体住住宅的划划分，已已无经济济权益或或产权分分割上的的意义。租租户交纳纳的租金金、共用用部位的的其他收收益的所所有权和和分配权权，租户户（居民民）无权权分享。小小区内建建设规划划的变更更、共用用设施经经营的收收益等，租租户同样样也无权权利主张张。这一一时期，如如果将国国家人格格化，可可勉强称称之为政政府产权人人合一的的业主自自治式管管理模式式，即，谁谁所有，谁谁管理，谁谁收益。与与产权经经济理论论是相统统一的。（2）第第二阶段段为始于于二十世世纪九十十年代初初期，终终止于220033年9月月1日国国务院物物业管理理条例正正式颁布布之

12、前，物物业管理理体制呈呈现出物物业所有有权与物物业经营营管理权权相错位位的特征征。随着计划划经济向向市场经经济的转转型，传传统的公公有住宅宅制度的的内在弊弊端日益益凸现：一是公公有住宅宅的分配配不尽合合理，公公有住宅宅在总量量非常短短缺的状状况下，存存在着结结构上的的闲置，近近四十年年房屋分分配问题题的积累累，不仅仅造成资资源配置置严重浪浪费，而而且抬高高了社会会管理成成本和政政治信用用成本；二是由由于房屋屋租赁分分配带有有极大的的福利性性，使用用人的使使用成本本很低，导导致租房房人对公公有住宅宅的有效效需求恶恶性膨胀胀；三是是随着公公有住宅宅的不断断老化，以以及物业业管理体体制效率率的低下下

13、，其维维护修缮缮成本日日益抬高高，由于于租金价价格的上上涨赶不不上物价价总水平平的上涨涨，结果果陷入国国家建房房越多、亏亏损越多多的恶性性循环之之中。伴随着住住房分配配制度渐渐进式改改革的不不断探索索和深化化，政府府对住房房制度改改革的目目标逐渐渐明确，简简言之：一是实实现公有有住宅存存量商品品化，增增加财政政收入；二是建建立新的的经济增增长点，开开放房地地产市场场，实现现住房资资本良性性循环和和增值，力力求形成成一个公公平而有有效率的的住房体体系；三三是通过过市场方方式，增增加住房房供给，加加速货币币回笼，抑抑制物价价总水平平上涨。到到二十世世纪九十十年代，北北京住房房改革进进程已出出现了深

14、深刻的变变化。原原有公有有住宅已已陆续改改造为商商品房，新新建的住住宅直接接进入市市场，新新增住宅宅面积发发展迅速速。据北北京市统统计局资资料显示示，截止止到19998年年底，北北京市已已建成的的居住小小区有8828个个，建筑筑面积共共77663万平平方米。其其中，住住宅面积积77442万平平方米，占占全市住住宅总面面积（1157994万平平方米）的的49，住宅宅区居民民80776711户（约约2400多万人人），占占全市居居民总户户数（2259万万户）的的32.1。从从此，北北京市住住宅所有有权结构构形成了了新的格格局，私私有产权权住宅逐逐渐取代代了公有有住宅的的主体地地位，住住宅使用用人由

15、原原来的承承租身份份变成了了房屋的的所有者者，即物物业的主主人业主。由于传统统公有住住宅的商商品化改改革、以以及房地地产开发发商品住住宅已成成为增加加城市住住宅的主主要方式式，政府府房管局局下属房房管所靠靠以往大大量收取取公房房房租等勉勉强维持持运行的的环境已已不复存存在，前前所未有有的生存存压力迫迫使房管管所向国国有物业业管理公公司转型型。上世世纪九十十年代早早中期，北北京的国国有物业业管理公公司多脱脱胎于房房管局系系统内部部，当时时国有物物业管理理公司在在进入物物业服务务市场时时，物业业服务市市场呈现现如下特特点：一一是社会会各界对对什么是是市场意意义上的的物业管管理和服服务的概概念既不不

16、清晰，也也未有足足够的重重视，更更谈不上上对其内内涵的理理解；二二是以往往从未当当家作主主的业主主产权意意识尚未未苏醒、对对物业的的管理服服务诉求求仍保留留着租户户时代的的思维定定式；三三是代表表国家以以管理者者自居，重重管理、轻轻服务，视视业主为为租户的的陈旧理理念，在在翻牌后后的国有有物业管管理公司司依旧占占据着主主导地位位；四是是房管所所的翻牌牌是在政政府的倡倡导和要要求下进进行的，一一方面有有利于职职工的安安置和减减少财政政支出，另另一方面面通过管管理国有有企业，便便于对社社区直接接进行综综合管理理；五是是缺乏与与时俱进进的物业业管理政政策和法法规。由于住宅宅的产权权性质发发生了深深刻

17、变化化，物业业管理公公司从进进入商品品住宅市市场伊始始，各个个主体功功能之间间就存在在着严重重的错位位，为以以后的逐逐渐升级级的冲突突和物业业纠纷预预埋了隐隐患。一一是物业业管理公公司（服服务提供供者）与与物业管管理人（业业主）之之间的身身份错位位；二是是政府的的行政管管理与物物业的公公权管理理（业主主自治）的的功能错错位；三三是居民民从租户户到业主主身份的的转换，但但其权利利却仍然然错位。这这种错位位在很大大程度上上使中央央在京单单位房屋屋管理部部门和北北京市房房管系统统房管所所大举翻翻牌为国国有物业业管理公公司得以以顺利完完成。然然而，这这种政府府“保驾驾护航式式”的改改革并未未使国有有物

18、业管管理公司司从内在在机制上上与市场场接轨，转转而为民民营物业业管理公公司的兴兴起提供供了巨大大的潜在在市场空空间。在在这样的的业主与与物业管管理公司司之间权权利失衡衡的体制制背景下下，民营营企业鲜鲜明的趋趋利性和和扭曲的的市场行行为使物物业公司司与业主主之间的的矛盾和和冲突不不断升级级。（3）第第三阶段段为20003年年9月11日国务务院物物业管理理条例正正式颁布布之后，物物业管理理体制进进入物业业所有权权与物业业经营管管理权依依法授权权有效分分离的政政策探索索创新时时期。20033年9月月1日，我我国首部部物业业管理条条例正正式出炉炉。尽管管官方和和学术界界评价截截然不同同，尽管管距离一一

19、个法治治社会的的要求还还有相当当长的路路程要走走，但历历史将会会表明，这这将是中中国物业业管理史史的重要要里程碑碑，毕竟竟她将中中国物业业服务市场场向市场场化、法法治化方方向推进进了一大大步，并并以法律律的形式式为业主主曾经被被剥夺、现现在仍被被剥夺的的事实依依然难以以解决的的经济权权利开始始正名，可可以说，中中国物业业管理的的法治序序幕已徐徐徐拉开开，从而而为北北京市物物业管理理实施细细则的的制定提提供了一一个更为为广阔的的政策背背景和法法律依据据。然而，物物业管理理条例出出台至今今已有44年之多多。从目目前贯彻彻实施的的实际情情况看，形形势不容容乐观。商品房小小区的前前期物业业管理，必必须

20、通过过招投标标的方式式选聘物物业管理理公司，这这是物物业管理理条例的的明确要要求，北北京市有有关部门门也随之之作了相相应规定定，并从从20003年112月11日起执执行。据据新京京报220055年4月月15日日报道，近近一年半半时间内内北京仅仅有911个住宅宅小区进进行前期期物业管管理招投投标备案案，过半半前期小小区物业业管理的的选聘工工作甚至至连“秀秀”都不不做，物物业管理理公司便便走马上上任，开开发商与与物业管管理公司司“父子子兵”依依然故我我。根据北京京市消费费者协会会统计，近近年来物物业纠纷纷事件层层出不穷穷，物业业管理的的投诉呈呈逐年上上升的趋势。20066年从北北京市朝朝阳区法法院

21、立案案庭负责责人了解解的情况况是，朝朝阳区物物业管理理纠纷案案从20002年年1944件飙升升到20004年年的18895件件，两年年激增了了近9倍倍，20005年年涨幅也也达到了了43%，增加加到27713件件。其中中拒交物物业管理理费案件件占900%以上上。20007年年6月，北北京市司司法局局局长吴玉玉华介绍绍，近年年来北京京物业纠纠纷事件件频频发发生，物物业纠纷纷信访量量仅次于于北京市市城市管管理类纠纠纷，跃跃居第二二位。因因矛盾突突出，出出现了拒拒交物业业费、群群体性上上访等事事件。世界各国国的经验验表明，中中产阶级级的稳定定是一个个国家政政治和社社会安定定的中坚坚力量，在在国家物物

22、业管理理条例实实施时至至今日，我我们不得得不进行行更深入入的思考考和反省省：政府府有关部部门在对对业主委委员会、物物业管理理公司行行使指导导和监督督权利的的同时，应应履行什什么样的的义务？承担什什么样的的责任？与我们们政府有有关部门门的管理理是否体体现了国国家物物业管理理条例精精神有没没有一定定的关系系？2、对北北京市人人民政府府第211号令北北京市居居住小区区管理办办法的的反思从历史发发展的角角度，北北京市对对居住小小区的物物业管理理公司所所进行的的行业管管理，方方向是正正确的，措措施是有有力的，并并取得了了许多成成功的经经验。必必须对此此予以充充分肯定定。与此此同时，我我们也应应看到，作为

23、一种新的社区现象，物业纠纷深层次的原因实际上是传统体制的惯性、陈旧理念和相对滞后的政策法规，与市场经济条件下新的物权理念之间的矛盾和冲突。几乎从所有的群体纠纷冲突中，都能看到相关物业政策缺位、执法不到位的影子。因此需要对传统的思维定势以及物业纠纷中的政策成因进行反思，以便取其精华，去其糟泊。在此，本文尝试对物业管理体制转轨时期主导物业管理市场的北京市人民政府令第21号北京市居住小区物业管理办法（以下简称办法）作一分析和探讨，以为北京市落实国务院物业管理条例而制定实施细则和配套政策提供参考和借鉴。（1）办办法第第四条规规定：“物物业管理理，是指指居住小小区的物物业产权权人、使使用人委委托物业业管

24、理公公司对房房屋及其其设备以以及相关关的居住住环境进进行维护护、修缮缮和服务务的活动动。”笔笔者认为为，物业业管理的的选择权权、决策策权依据据宪法应应归物业业产权人人所有。根根据权利利和责任任对称的的原则，物物业使用用人非物物业产权权所有人人，没有有义务承承担物业业破损、维维护不力力从而给给使用人人带来损损失的责责任，物物业使用用人在交交纳租金金的条件件下，只只有选择择租赁和和使用的的权利。本本条模糊糊了物业业产权人人和物业业使用人人的权利利边界，削削弱了物物业产权权人的权权利。物物业使用用人只有有在取得得业主授授权、并并承担相相应责任任的情况况下，方方可拥有有对物业业管理的的选择权权。（2）

25、办办法第第六条规规定：“本本市规划划、工商商行政管管理、物物价、环环境卫生生、绿化化、市政政、公安安等行政政管理机机关和居居住小区区所在地地的街道道办事处处，按照照各自的的职责，对对居住小小区的物物业管理理工作进进行指导导和监督督、检查查。”本本文认为为，政府府各部门门对居住住小区的的物业管管理工作作履行指指导和监监督、检检查权的的同时，对对行政执执法不力力、行政政作为不不当，对对物业管管理公司司的监管管不到位位，由此此给物业业产权人人带来的的直接或或间接损损失，应应当承担担什么样样的责任任没有明明确的界界定。（3）办办法第第七条规规定：“居居住小区区的开发发建设单单位必须须按照规规划要求求配

26、套建建设相应应的设施施。居住住小区经经综合验验收合格格后，开开发建设设单位可可向居住住小区物物业管理理委员会会办理移移交。” 笔者认为，居住小区的开发建设单位在建设过程中变更规划，并获规划部门批准，从而造成业主直接或间接的经济损失，政府规划部门应当承担何种责任，本办法没有明确规定。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位可向居住小区物业管理委员会（业主委员会前身）办理移交的政策可操作性很低。居住小区经综合验收合格后，房屋未必全部售出，即使全部售出，业主委员会也不可能马上成立，实际的操作是，开发商直接向已购买房屋的部分业主移交，而整体的物业资料则转移到了物业管理公司手中，业主对物业的知情权没有得到

27、应有的尊重和保护。（4）办办法第第八条规规定：“居居住小区区已交付付使用并并在入住住率达到到50%以上时时，应当当在该居居住小区区开发建建设单位位、居住住小区所所在地的的区、县县房屋土土地管理理机关指指导下建建立物业业管理委委员会。” 笔者认认为，在在市场经经济条件件下，居居住小区区开发建建设单位位与物业业管理委委员会（业业主委员员会前身身）是利利益博弈弈的双方方，双方方的关系系是对称称的权利利、责任任和义务务，居住住小区开开发建设设单位指指导业主主成立业业主委员员会，作作为有着着切身厉厉害利益益关系的的开发建建设单位位，是否否能正确确指导并并自觉配配合业主主成立业业主委员员会？房房屋土地地管

28、理机机关对建建立业主主委员会会拥有指指导权，具具体都有有哪些权权利？其其法律依依据是什什么？在在打造“法法治政府府”、“责责任政府府”、“服服务政府府”成为为政府执执政主旋旋律的今今天，房房屋土地地管理机机关和其其下属机机构“居居住小区区管理办办公室”在在拥有指指导权的的同时，应应当履行行何种义义务？义义务履行行不力，应应当承担担什么样样的责任任？办法第第八条同同时规定定：“物物业管理理委员会会由居住住小区内内房地产产产权人人和使用用人的代代表及居居民委员员会的代代表组成成。”本本文认为为，物业业管理委委员会（业业主委员员会前身身）是物物业产权权人依据据其产权权赋予的的权利，由由业主选选举成立

29、立的权利利机构代代表组织织。物业业使用人人和居委委会与业业主是不不同层面面上利益益群体，其其间的利利益冲突突和调整整应依据据法律、社社区管理理规定、合合同等进进行协调调。业主主委员会会和物业业管理公公司是就就双方的的切身利利益进行行合作而而依法达达成协议议的两个个平等的的民事主主体。物物业使用用人和居居委会作作为业主主代表若若非在业业主直选选中产生生，是不不可能、也也没有资资格代表表业主利利益的。办法第第八条还还规定：“居住住小区开开发建设设周期较较长的，在在物业管管理委员员会成立立之前，由由该居住住小区的的开发建建设单位位负责物物业管理理，并可可选择物物业管理理公司进进行前期期管理。物物业管

30、理理委员会会（业主主委员会会前身）成成立后，由由其决定定物业管管理公司司的续聘聘或解聘聘。”笔笔者认为为，这一一条规定定实际上上是以法法规的形形式肯定定了“谁谁开发，谁谁管理”的的操作思思路。由由于前期期物业管管理公司司受开发发商委托托或由开开发商关关联企业业管理，物物业管理理公司不不可能真真正对业业主最终终负责。由由于业主主委员会会的成立立，既要要有开发发商、居居住小区区管理办办公室的的指导，又又要有居居民委员员会、租租户的参参与，因因此，这这样的政政策操作作所带来来的结果果很可能能是，对对物业管管理公司司的续聘聘或解聘聘所作的的决定难难以代表表广大业业主的真真实意愿愿。由于于业主对对物业管

31、管理公司司的选择择权在实实际操作作中面临临着极大大的困难难，从此此埋下了了物业管管理公司司抗拒监监督、检检查，对对抗业主主的制度度基础。（5）办办法第第十二条条规定了了物业管管理公司司的权利利，包括括“劝阻阻、制止止损害他他人物业业或妨害害物业管管理的行行为，对对造成的的损害，有有权要求求赔偿”的的权利。同同时，办办法第第十七条条规定：“物业业管理公公司违反反本办法法，房地地产产权权人和使使用人有有权向物物业管理理委员会会投诉或或者向房房屋土地地管理机机关反映映；物业业管理委委员会有有权予以以制止并并要求其其限期改改正，”。本文认为，这段内容表述了一个重要的原则，就是物业管理公司和物业管理委员

32、会（业主委员会前身）对对方的违约行为都具有强行制止的权利。这实际上赋予了物业管理公司一定范围内的行政执法权，由于物业管理公司下辖保安队伍，从而为物业管理公司行使强制执行的能力提供了物质手段。对一个以利润为动机和目标决定其企业行为的商业企业来说，变相拥有行政执法权利，能保证执法的公正吗？似乎与此相对称，业主委员会对物业管理公司的违规、违法行为同样拥有强制制止权，但实际操作上却缺乏合法的物质手段。由于对房屋土地管理机关的相关监管责任没有明确规定和约束，在房屋土地管理机关监管不到位、不能公正、有效地进行行政执法的情况下，业主维权具有多大的政策可操作性？（6）办办法第第十二条条规定了了物业管管理公司司

33、“从事事物业经经营或开开展其他他多种经经营和有有偿服务务”的权权利。办办法第第十三条条又明确确规定：“物业业管理公公司开展展物业及及多种经经营和服服务的收收益，应应主要用用于补充充居住小小区物业业管理费费用”。笔者认为，根据业主购买物业共摊面积的界定，多数共用设施和场地属全体业主所有。而办法的上述内容模糊了居住小区业主共用设施的经营收益权权属问题，从而使业主委员会与物业管理公司的利益冲突难以避免。通过对办办法的的上述解解析和探探讨，我我们可以以看出，正正是由于于对物业业所有权权的法律律地位以以及物业业管理市市场缺乏乏正确的的认识和和理论指指导、法法律法规规滞后于于市场经经济的实实践，才才导致了

34、了目前物物业所有有权与物物业经营营管理权权相错位位的物业业管理体体制。民民营、外外资、以以及中央央直属在在京机关关房屋管管理部门门、北京京市房管管局房管管所等翻翻牌后的的物业管管理公司司对商业业利益的的追逐，使使落后于于改革实实践的相相关法规规存在的的弊端日日益凸现现，由此此导致的的物业纠纠纷和业业主维权权已成为为影响北北京市社社会和政政治安定定的主要要焦点之之一。3、对试试行北北京市物物业管理理实施细细则的的政策建建议 解读并并深刻领领会物物业管理理条例，广广泛吸取取民智、民民意，通通过制定定北京京市物业业管理实实施细则则和相相关配套套政策，创创造性地地实施物物业管理理条例所所倡导的的原则所

35、所提供的的操作空空间，将将成为北北京打造造法治之之都，依依法维护护首都政政治和社社会稳定定的战略略举措。结结合物物业管理理条例，笔笔者认为为，北北京市物物业管理理实施细细则（下下称实实施细则则）和和相关配配套政策策在物物业管理理条例的的基础上上应尝试试、探索索、实现现以下几几个“落落实”：（1）按按照有权权必有责责的原则则，实实施细则则应以以法律的的形式明明确业主主是物业业管理的的责任主主体。计计划经济济体制下下，住宅宅属国家家所有，房房管所受受国家委委托管理理居民租租用的公公宅，因因此，物物业管理理的权责责由国家家的职能能代理机机构政府房房屋管理理部门拥拥有和承承担。在在社会主主义市场场经济

36、体体制下，物物业的所所有权实实现了转转移，属属于业主主的私有有财产，国国家立法法的指导导思想非非常明确确，就是是突出强强调保护护业主的的财产权权利，因因此，与与此相对对称，应应明确物物业管理理的责任任主体已已不是政政府部门门、开发发商和物物业管理理公司，而而是物业业区域内内拥有私私人财产产的业主主。而作作为业主主整体利利益的代代表业主委委员会，应应当承认认其合法法的社团团法人地地位，从从而使其其具备承承担民事事主体法法律责任任的资格格。（2）实实施细则则应明明确规定定，物业业管理权权归业主主所有，非非业主委委员会书书面授权权、或政政府依法法有权部部门明文文规定，物物业管理理公司对对业主的的一切

37、强强制、“管管理”、或或阻挠行行为均构构成对业业主合法法权益的的侵犯。市场经济是买方市场，而非卖方市场，业主有选择物业管理和服务自营、或委托物业管理公司、以及委托何种物业管理公司的权利。市场经济是竞争经济，针对物业管理公司经营亏损的抱怨，物业管理公司有选择退出的权利和自由，业主没有承担物业管理公司经营亏损的责任和义务。市场经济是服务经济，业主花钱购买的是服务，而不是被迫接受体现物业管理公司意志所谓的“规定”。（3）实实施细则则应明明确规定定保安队队伍经济济收入的的相对独独立性，实实行业主主委员会会和物业业管理公公司对其其双重领领导的体体制。保保安队伍伍的主要要作用是是，依据据业主委委员会对对小

38、区公公权管理理秩序维维护的书书面授权权、或政政府依法法有权部部门明文文规定开开展工作作，而非非为维护护物业管管理公司司的利益益服务，进进而强制制或“管管理”业业主或业业主委员员会遵守守所谓的的“规定定”。（4）实实施细则则应明明确规定定物业管管理公司司前期物物业管理理的时间间期限如如半年或或一年，并并向政府府主管部部门交纳纳相当于于一定时时间如半半年的物物业管理理费作为为信用抵抵押金。在该期限内，前期物业管理公司或相关联的开发商鉴于所拥有的物业管理权，有义务为业主筹备委员会的成立提供相关的服务和协助，包括物业资料、业主信息资料的提供，业主筹备委员会办公地点、业主大会召集的逐户通知下达，小区公共

39、场地的使用，小区告示专栏的使用和维护等。如因前期物业管理公司未履行义务或履行义务不完整，导致业主委员会在规定时间期限内无法成立和履行职责，超出时间期限之后的物业管理费用由物业管理公司自行承担，且物业管理公司不得撤出。同时信用抵押金由政府作为罚金一并没收，并重新审批物业管理公司的资质。（5）实实施细则则应明明确规定定业主委委员会成成立的时时间期限限如半年年或一年年。如由由于业主主人为的的原因在在规定的的时间期期限内无无法成立立业主委委员会，前前期物业业管理公公司有义义务提前前三个月月公开明明示，超超出时间间期限有有权选择择退出，其其物业资资料全部部移交行行政主管管部门“居居住小区区管理办办公室”

40、暂暂时封存存。由此此造成的的后果由由全体业业主承担担。如因因物业销销售面积积不足以以成立业业主委员员会，其其后果则则由开发发商承担担。（6）实实施细则则应明明确规定定物业行行政管理理有权部部门拥有有的任何何一项权权利中应应履行的的义务标标准，对对行政不不作为、行行政作为为不当、推推委拖拉拉等，规规定具体体的行政政责任。对业主筹备委员会或业主委员会的书面诉求均应以书面答复，双方备案。对任何一方不依法开展工作，任何一方均有权提请法律诉讼。（7）实实施细则则对物物业服务务收费管管理办法法的制定定应本着着宜粗不不宜细的的原则。物业服务收费是两个民事主体之间的市场行为。由于物业服务收费分类比较复杂，而且

41、随着市场的波动，其物业服务成本也会出现相应的变化，因此，实施细则对此规定不宜过细。事实上，政府不适宜对市场行为进行具体的管理，价格合理的根本依据是双方对价格和相应服务内容和标准的认同。过于具体的价格规定，业主、物业管理公司双方都不满意。价格应由合作双方进行协商，物业管理公司认为价格低，可以选择退出。业主认为价格高，可以不委托物业管理公司，而选择其他的物业管理模式。（8）实实施细则则应明明确规定定，物业业管理公公司年检检、管理理资质等等级审查查等必须须出据业业主委员员会签署署的物业业管理公公司财务务公示审审查证明明，方可可具备审审验资格格。否则则将予以以吊销营营业执照照和行政政许可证证等，以以确

42、保业业主的知知情权、监监督权得得以真正正落实。（9）实实施细则则应明明确规定定社区居居民委员员会的功功能定位位，以避避免社区区自治管管理权利利结构的的错位。在社区民主自治管理中，社区居民大会是最高权力机构，居民委员会由社区居民大会选举产生，是社区管理的具体执行组织，居民委员会的管理权利来自社区居民大会而非居住小区业主大会。因此，居民委员会的管理定位与业主委员会不在同一个层次。居民委员会的工作应定位于，一是在社区里居住小区业主委员会之间空白地带，进行管理、服务与协调工作；二是在居住小区业主委员会之上，代表整体社区利益与街道办事处、交通、治安、环卫、工商等部门开展沟通和协商工作，使各个居住小区之间

43、公共设施、公共秩序、公共环境符合社区整体利益的要求。居住小区内部的社区管理由小区业主委员会负责。三、物业业管理纠纠纷的利利益冲突突与政策策行为分分析1、物业业纠纷的的利益冲冲突表现现方式（1）物物业管理理公司与与开发商商的利益益关联导导致物业业管理公公司身份份异化目前我国国70%以上的的物业管管理公司司是由房房地产开开发企业业派生、以以及政府府房屋管管理局原原房屋管管理所转转制演变变而来的的，其中中三分之之一从属属于房地地产开发发企业。由由于开发发商在与与业主进进行房屋屋买卖中中存在的的不同程程度的商商业欺诈诈行为相相当普遍遍，如房房屋质量量隐患、销销售面积积与实际际面积不不符、共共摊面积积重

44、复销销售、更更改规划划增加销销售面积积、种种种承诺未未按时兑兑现或根根本不兑兑现等问问题，导导致业主主与开发发商利益益纠纷层层出不穷穷。北京市园园林局220066年曾对对业主反反应强烈烈的9个个居住小小区进行行了绿地地率复核核，竟有有8个小小区不符符合北京京市规定定的普通通小区绿绿地率330%、危危改小区区20%的标准准。业主主的维权权，需要要物业管管理公司司的配合合和支持持，如物物业整体体资料、图图纸和数数据的提提供、举举证等，离离不开物物业管理理公司的的配合。从从其物业业管理公公司作为为“贴心心管家”的的身份上上讲，物物业管理理公司也也应履行行其配合合和支持持的义务务。然而而，由于于物业管

45、管理公司司与开发发商的利利益存在在关联关关系，致致使物业业管理公公司身份份异化，从从而从“贴贴心管家家”变成成了业主主的对抗抗者，由由此导致致物业管管理公司司与业主主纠纷的的产生。本课题组组开展的的社区调调查表明明，凡是是存在着着开发商商房屋交交易侵权权的小区区，业主主作为一一项被迫迫维权的的手段，致致使与开开发商存存在利益益关联的的物业管管理公司司，都不不同程度度存在着着物业管管理费滞滞收、欠欠收的现现象。（2）物物业管理理公司利利用居住住区共用用部位牟牟取私利利成为普普遍现象象物业管理理公司利利用小区区共用部部位和设设施设备备牟取私私利已成成为物业业服务行行业之潜潜规则。无偿利用用业主共共

46、用财产产，进行行有偿经经营的方方式是：利用电电梯间、公公共走廊廊、物业业外墙、楼楼顶等作作为广告告展位出出租；利利用小区区公共场场地、小小区内道道路两侧侧作为停停车泊位位，收取取停车费费，甚至至公然将将绿地改改造为停停车场地地；利用用大量物物业地下下室，对对外出租租，获取取租金；利用地地下车库库，重复复二次收收取管理理费用等等。本文以北北京市中中上档次次的居住住小区为为例，对对其共用用部位经经营的机机会成本本简单作作一测算算。由于于物业管管理公司司以“商商业秘密密”为由由拒绝提提供共用用部位的的经营资资料，笔笔者只好好作以下下假设和和推论。尽尽管定量量分析与与实际数数据有一一定误差差，但不不影

47、响对对这一问问题的定定性，仅仅仅是为为了直观观说明业业主为何何对物业业管理公公司侵占占共用部部位反应应如此强强烈的原原因。假假定一个个居住小小区为110000户，每每套房屋屋价格人人民币1100万万元，停停车泊位位人民币币5万元元，共摊摊面积占占面积的的15%，则每每套房屋屋业主实实际拥有有共摊资资产人民民币200万元，一一个小区区全体业业主拥有有共摊资资产为人人民币22亿元，假假定扣除除共摊资资产的非非经营因因素为880%，则则可经营营性共摊摊资产为为人民币币40000万元元，按照照目前房房屋出租租收益率率4%计计算，则则可经营营性共摊摊资产的的机会成成本为人人民币1160万万元。换换言之，

48、如如果物业业管理公公司用于于经营，其其年收入入人民币币1600万元左左右。假假定每套套房屋建建筑面积积为100平方方米，则则共摊可可经营性性资产的的收入相相当于人人民币11.333元/月月平方方米，即即业主即即使不交交物业费费，物业业服务公公司也将将凭借业业主共有有财产获获取相当当的收入入，这已已是物业业服务行行业心照照不宣的的商业秘秘密。根据北京京市居住住小区管管理办公公室20006年年的一项项抽样调调查结果果显示：本市商商品房小小区目前前的平均均物业收收费率仅仅为655%左右右。在对对本市228个商商品房小小区的调调查中发发现，物物业收费费率能达达到800%以上上的只有有14个个小区，占占调查总总数的一一半；其其余144个小区区中，有有8个小小区的收收费率为为60%左右，另另外6个个小区的的收费率率只有约约30%。由于于物业管管理公司司对其财财务和经经营状况况拒绝公公示，业业主对可可经营性性共摊资资产的经经营权、知知情权不不能落实实，这也也是业主主拖欠物物业管理理费的重重要原因因之一。（3）一一些问题题物业管管理公司司凭借保保安力量量，以“管管理者”身身份自居居，假公公济私由于政府府关于物物业管理理的法律律法规不不到位、不不健全、或或滞后于于物业管管理实践践，业主主委员会会缺位、或或业主委委员会难难于行