住宅小区物业管理方案(DOC46页)hzeq.doc

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1、XXXX物业管理有限公司Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录1.0 前言2.0 XXXXX项目简简介3.0 物业管管理人简简介4.0 项目定定位5.0 XXXXX项目目物业服服务策划划6.0 结结束语1.0 前言物业管理理是楼宇宇建成设设的延续续和完善善，是一一个复杂杂的系统统工程，它不仅能够延长物业及附属机设备的使用寿命，也能够确保其功效的发挥。在物业管理过程中，物业管理能够提高物业的价值和附加值，也能为开发商、业主和使用人提供一个安全、舒适、和谐、文明的工作与生活环境提供保障。为此，

2、我公司为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，在不同时期为“XXXX”项目的开发商、业主、使用人提供良好的各专业项目的物业管理服务。特通过标书的形式向贵公司表达我公司精诚努力与合作的愿望，也为揭开我公司与贵公司绚丽的合作篇章，亮丽开篇。2.0 XXXXX项目简简介21XXXXX概况“XXXXX”项目位位于，总总占地亩亩，总建建筑面积积约万平平方。总总居住人人口约人人。全小小高层电电梯洋房房，项目目采用超超宽楼间间距、超超大中庭庭花园、围围合式布布局设计计；采用用全人车车分流的的人性化化动线设设计；户户型上采采用了宽宽厅和入入户大花花园设计计。项目目配备有有游泳池池、网球球场、篮篮

3、球场等等休闲运运动设施施，配备备高档社社区商业业街及大大型社区区生活服服务中心心，打造造了50米宽的的休闲森森林公园园。建筑筑风格将将新古典典主义和和现代风风格高度度结合，营营造现代代都市中中的、独独特的典典雅异域域风情，并并体现国国际社区区的大气气、简洁洁明快、实实用。2.1.1 项目名名称“XXXXX”2.1.2 地理位位置2.1.3 物业形形态2.1.4 项目面面积概况况用地面积积： 总总建筑面面积：电梯住宅宅：商业用房房： 地地下车库库：主体建筑筑布局：2.0 物业管理理人简介介XXXXXXXXXXXXX物业管管理有限限公司作作为本项项目物业业管理人人，我公公司本着着以“服务是是根本、

4、业业主是亲亲人”为经营理理念，以“坚持住住户至上上、提供供诚信服服务、采用先先进技术术、完善善管理体体系、创造一一流品牌牌、建设设理想家家园”为质量方方针，竭竭诚为贵贵公司和和“XXXXX”项目业业主提供供性价比比优良的的物业管管理服务务。我公司司是由XXXXXX实实业（集集团）股股份有限限公司、XXXXXX屋业有限公司、XXXXXXX房屋开发有限责任公司投资组建成立的，下设XXX分公司、XXXX分公司、重庆分公司、XX分公司，为专业从事各种档次住宅小区、写字楼、商场、医院等物业管理的专业化、集团化物管企业。公司注册资金500万元人民币，员工人数300余名，其中管理技术人员具有大专以上文化程度

5、的达85%，持证上岗率100%。由于在物业管理领域中的成功业绩，XXXX三泰物业已跻身中国物业管理大型企业之列。2000年，XXXX三泰物业管理有限公司当选为中国首届物业管理协会理事单位；同年，在公司内部进行了ISO9001：2000质量体系认证工作，全面导入了国际水准的管理机制。公司采用用品牌连连锁经营营模式，对“芳草地”、“碧云天”、“芳草地FG ”、 “新季节”、“棕南”、“兰苑”等多个小区进行了卓有成效的管理，并以其坚实的专业管理和技术能力为多家物业管理公司从事顾问服务，为其提供全方位技术支持，截止2004年11月，管理面积已达300万平方米。公司凭借雄厚的实力跃居为西南地区最具规模与

6、极负盛誉的物业管理企业之一，并以其极高的专业水准及全方位的物业管理服务，为社会树立了健康完善的物业管理形象，创立了具有XXX公司特色的物业管理模式。XXX物业人正发扬超越自我的追求精神，努力将公司建设成为具有现代企业制度的知名物管企业，并必将为“XXXX”项目全体业主和开发商提供品牌支撑。31管管理特色色我公司始始终遵循循“关注顾顾客需求求，提供供诚信服服务”的质量量方针，提提倡“我们多多努力，让让您更满满意”的经营营理念，全全体员工工在各岗岗位上恪恪守尽职职，兢兢兢业业，通通过实际际运作和和不断摸摸索，逐逐步形成成了我公公司独具具的管理理特色。311重视前前期介入入。我们们认真吸吸取了同同行

7、业的的经验教教训，为为避免工工程质量量、配套套不完善善等前期期开发中中的诸多多问题遗遗留到物物业使用用、管理理阶段，从从工程设设计到施施工的每每一个重重要环节节都全程程跟踪、参参与，深深入现场场了解、熟熟悉，掌掌握第一一手资料料，发现现问题及及时提出出整改意意见，并并督促执执行，如如在建设设期间，定定期与开开发商、施施工单位位召开工程程协调会会，针对对交付使使用后易易出现的的各种质质量问题题，提出出各种改改进意见见和建议议,并基本都都得到了了重视和和采纳，为为后期物物管工作作争取主主动提供供了保证证。312公司严严格按照照ISOO90001：20000质量标标准工作作，建立立了一套套比较规规范

8、、系系统、科科学的服服务程序序和管理理制度，通通过程序序文件和和作业指指导书的的编制使使每个工工作岗位位职责明明确，标标准统一一，目标标落实，提提高了员员工的管管理素质质，增强强了服务务质量意意识和质质量保证证能力，克克服了工工作随意意化，服服务过程程无序的的弊端。 313以服务务中心为为平台，积积极引导导、培养养业主的的物管自自治意识识，形成成一种业业主与物物管公司司对小区区共同管管理，共共同维护护的良好好氛围。认认真落实实解决业业主所反反映的问问题；对对业主反反馈的所所有信息息收集、分分类处理理后及时时协调各各相关责责任部门门逐项落落实解决决，服务务过程有有完整的的记录，并并跟踪和和回访；

9、广泛征征求业主主对我们们各项管管理工作作的意见见和建议议（以回回访表、征征询意见见单），并针对对小区一一些实际际问题共共同商讨讨解决办办法，使使公司的的工作得得到了业业主的理理解和支支持。314为业主主着想，为为业主办办实事，体体现了公公司全体体员工“以人为为本”的服务务理念。各各小区内内的各种种生活配配套设施施（如茶茶房、诊诊所、超超市等）大大大方便便了业主主。我们们还与交交行合作作在小区区内设立立了ATM自动取取款机，在在小区大大门口放放置了手手推车、自自行车打打气筒供供业主使使用，实实实在在在为小区区业主提提供细微微周到的的服务。315在实施施服务营营销过程程中，特特别注重重为业主主提供

10、个个性化的的服务，保保持服务务创新。公公司根据据业主不不同需求求，提供供各种特特约服务务。如开开展家政政服务、复复印业务务、开办办境外收收视节目目服务、网网络开通通业务、房房屋中介介服务等等，这一一系列的的特约服服务的推推出，极极大方便便了业主主日常生生活需要要。316为了密密切物业业公司与与业主之之间的鱼鱼水关系系，公司司有计划划的组织织业主参参加丰富富有趣的的各项活活动。如如20004年新春春之际，公公司举办办了新春春游园活活动，歌歌舞晚会会，业主主给予了了较高的的评价。今今后，我我们还会会针对“XXXXX”项目开展展更为丰丰富多彩彩的社区区文化活活动，定定期与不不定期推推出系列列“文化套

11、套餐”活动，把把社区精精神文明明建设搞搞得更好好。32物物业管理理概况及及业绩凭借雄厚厚的实力力，XXXXX物物业管理理有限公公司成功功管理了了“芳草地”、“碧云天”、“兰苑”、“新季节”、“百草苑”、“新兴综综合楼”等多、高高层各类类型物业业多处；其中 “芳草地”小区在19996年被评评为“全国城城市物业业管理优优秀住宅宅小区”，20001年8月通过过中国方方圆委的的“ISOO90001：20000标准”质量管管理体系系认证“新绿季季节”于20003年被评评为“成都市市优秀物物业管理理住宅小小区”。20004年11月公司司凭借“诚信经经营、规规范管理理、用心心服务”的原则则，成功功的通过过招

12、投标标方式被被武警总总队医院院选聘为为对该院实施施物业管管理的企企业。公司多次次组织员员工系统统学习住住宅小区区物业管管理公共共服务标标准，同同时，将将ISOO90001：20000质量体体系文件件与标准准有机地地结合，每每月制订订工作计计划，不不定期组组织内部部自检，对对发现问问题详细细记录，逐逐项落实实到责任任人限时时整改，使使公司各各项工作作落到实实处。公司建立立24小时值值班制度度，随时时受理业业主的投投诉和需需求。业业主电话话告知管管理服务务部，由由管理服服务部工工作人员员作好记记录，立立即通知知有关人人员进行行处理，责责任人在在半小时时内到达达现场，或或对业主主（住户户）做出出限时

13、解解决的承承诺，管管理服务务部值班班人员对对处理结结果进行行追踪、记记录。公司在收收费、财财务管理理、会计计核算、税税收等方方面按照照有关规规定执行行，制订订严格的的财务收收支管理理制度和和现金管管理制度度，定期期向业主主公开一一次财务务收支情情况。为确保公公司管理理的各物物业房屋屋外观整整洁完好好，楼宇宇管理员员每天定定期巡视视各楼宇宇状况、通通过巡查查来发现现房屋所所出现的的问题，并并及时针针对问题题加以处处理解决决。建立立完善的的楼宇巡巡查制度度，严格格装修审审批和现现场监督督；健全全档案记记录，确确保外观观整洁，无无破损立立面，无无改变使使用功能能及楼道道无随意意占用现现象。对对小区业

14、业主二次次装修，严严格按装装修管理理规程把把好装修修方案审审核关，按按规定对对装修过过程进行行巡查和和监督，消消除了装装修隐患患和不安安全因素素。公司工程程维修部部维修人人员均持持证上岗岗。小区区内共用用设施、设设备资料料齐全，各各种管理理规章和和操作规规程健全全（上墙墙），各各项工作作的实施施和开展展均有详详细的记记录可供供查阅。所辖小区室外共用管网、管线均按要求进行了埋地铺设，雨水、污水、井道等管道排水畅通。维修人员定期对设施设备进行常规性保养和检修，各种记录齐全完整，做到了有案可察。公司有一一支训练练有素，言言语规范范，认真真负责的的护卫队伍伍，实行24小时值值班巡逻逻制度。设设有门岗岗

15、、巡逻逻岗、车车库岗、治治安监控控中心等等岗位。各各岗位职职责、考考核、奖奖惩制度度明确。充充分利用用小区监监控设备备落实护护卫员岗位责任任，明确确责任区区和重点点部位，层层层防卫卫，确保保小区居居民人身身财产安安全。机机动车和和非机动动车的管管理，均均实行严严格的登登记、换换证制度度，交通通标识设设置有序序，道路路畅通，有有效地保保证了车车辆和行行人的安安全。实实行全员员义务消消防员制制，定期期培训、宣宣传和演演习，由由护卫进行行日常巡巡视，发发现隐患患及时处处理，确确保消防防安全。小区内环环卫设施施齐全，垃垃圾日产产日清，保保洁工作作按作业业指导书书实行定定人、定定区域、定定时间、定定任务

16、的的责任制制。房屋屋共用部部位随时时保持清清洁，小小区内无无乱贴、乱乱画，无无擅自占占用和堆堆放杂物物现象。小小区定期期进行灭灭“四害”消杀活活动，一一年一次次对化粪粪池进行行疏掏。公司非常常重视社社区文化化活动开开展，成成立了老老年活动动中心。今今年 春节公公司举办办了很有有意义的的迎新春春活动，得得到了业业主的好好评。随随着公司司所辖小小区各项项设施的的完善，还还将举办办各种健健康知识识讲座、体体育比赛赛、文娱娱表演、少少儿书法法大赛、老老年舞蹈蹈表演等等，以后后还会组组织外出出旅游活活动，力力求丰富富小区业业主（住住户）的的文化生生活，做做到较好好地引导导小区业业主（住住户）参参加有意意

17、义、健健康向上上的社区区文化活活动。公司针对对医院的特特殊性还还制定了了相应的的、完善善的规章章制度。并并将“亲情化化、人性性化”的管理理服务意意识贯彻彻到日常常服务工工作，加加强员工工队伍服服务意识识的培训训和管理理。用现现代化的的管理标标准，实实施“共管式式物业”。为病病员创建建一个健健康快乐乐、和谐谐、高尚尚、文明安安全的治治疗环境境。主要管理理项目介介绍序号楼盘名称称楼盘类型型建筑面积积获奖情况备注1.永兴坊仿古建筑筑12.557万国优2.昆仑社区区住宅23.558万国优3.海星未来来城商住及娱娱乐多元元化社区区21万4.东新科贸贸电脑城城商业17.885万5.华南城商业10万平平方公

18、里里6.518医医院服务型6.011万市优7.圣和医院院服务型3.022万8.银行学校校教育及住住宅545009.石油化工工学院教育及住住宅2.400万10.西京医院院服务型5.600万11.中特变压压器厂工厂1.400万12.开米洗涤涤工厂1.300万13.桃园湖别别墅区多层别墅墅区4.6万万14.圣威汽车车销售公公司商业10.112万15.16.17.18.19.20.4.0 本项目定定位41项项目定位位：高品品质、高高文化内内涵、高高增长价价值、高高性价比比、高档档次的花花园社区区。42客客户情况况：关注注健康的的中产白白领。5.0 金金茂晓苑苑项目物物业服务务策划51 物业管管理前期期

19、策划准准备阶段段为确保今今后物业业管理工工作能有有条不紊紊地顺利利启动和和正常进进行，我我公司可可在物业业管理的的不同时时期提供供各专业业项目的的服务。511物业管管理项目目前期介介入策划划在金茂晓晓苑项目目入住前前期，我我们将根根据该项项目的设设计思想想，建筑筑档次以以及其它它诸多因因素，为为金茂晓晓苑项目目制定一一套完整整的物业业管理规规划，并并据此策策划制定定筹备工工作计划划，以确确保在入入住前全全部完成成。512 准备阶阶段具体体服务范范围及内内容A、资料料、规章章制度策策划准备备a.策划划编制金茂晓苑项目业主临时公约b.策划划编制金茂晓苑项目住户手册c.策划划制定物物业管理理财务预预

20、算d.策划划设计组组织架构构及工作作岗位e.策划划建立各各项规章章制度f. 策策划协助助筹备进进驻庆典典活动准准备工作作B.办公公后勤a.物业业管理用用房配置置建议b.物业业管理工工作开展展的物料料、工具具器械准准备c.各类类资料印印刷前的的认价、组组织商家家等C.人员员招聘、培培训a.策划划制定员员工招聘聘计划b.策划划制定员员工培训训计划策划培训训内容：-物业管管理概论论及物业业管理法法规-处理客客户投诉诉技巧-紧急事事件处理理程序-物业财财务管理理知识-各部门门工作流流程及工工作程序序的培训训-节能意意识和李李能计划划的培训训-工程、设设施设备备的日常常保养培培训-员工礼礼仪、礼礼貌培训

21、训-岗位职职责培训训-撰写各各类报告告及公函函D各类类证照办办理及相相关政府府部门联联系a.政府府职能部部门联系系b.项目目同边关关系部门门联系c.物业业管理日日常事务务联系部部门52物物业前期期介入阶阶段金茂晓苑苑物业管管理有限限公司对对物业管管理的前前期工作作将本着着“以人为本”的的原则，从从金茂晓晓苑项目目使用人人的角度度，从日日后物业业管理以以及节约约能源和和环境保保护的角角度，向向金茂晓晓苑项目目业主提提供专业业意见，于于金茂晓晓苑项目目交付使使用前，由由我公司司工程高高级顾问问及专业业工程师师提供工工程技术术顾问服服务，同同时派出出项目物物业管理理专业人人员前往往贵项目目进行考考察

22、，从从住宅楼楼宇使用用的角度度随时提提出合理理化意见见和建议议。521物业管管理前期期介入服服务策划划通常情况况下，我我们的物物业管理理前期介介入服务务策划工工作主要要包括以以下内容容：-参照整整个项目目不同部部分的设设计功能能，建议议项目综综合发展展所必需需的工程程设施及及安装规规范；-根据项项目特点点，协助助开发商商制定物物业装修修方案；-从使用用者的角角度，协协助开发发商工程程部门检检查基本本设计及及设施施施工，以以达到特特殊使用用管理的的要求；-根据需需要，出出席有关关工程会会议，务务求一切切设施达达到设计计要求及及安装规规范的在在要求，并并能顺利利移交达达到使用用管理的的要求；-根据

23、需需要，出出席有关关工程会会议，务务求一切切设施达达到设计计要求及及安装规规范的要要求，并并能顺利利移交管管理；-向项目目开发商商汇报一一切承包包商在安安装工程程上达不不到设计计要求的事项；-列出遗遗漏工程程及存在在的问题题供开发发商基建建部门参参考跟进进；-建议可可以改善善的工程程及增减减工程项项目，以以节省工工程费用用及达致致最高经经济效益益；-从物业业管理角角度，检检查项目目的设计计图例，建建议一切切必须改改善及改改良工程程；-提供改改善主要要设备及及改良服服务的意意见。如如供电量量等问题题，以避避免 于项目目落成后后加装需需要的设设备而影影响其它它设施的的运行及及整个物物业的外外观及形

24、形象；522物业验验收接管管为了配合合开发商商对竣工工楼宇进进行交收收事项，为为保障该该项工作作的顺利利完成，同同时项目目物业楼楼宇验收收，对接接管后期期物业楼楼宇维护护、保养养等极为为重要，为为确保接接管后期期限的工工作顺利利开展，故故拟定该该项工作作各种事事项：A. 普通检查查验收事项项-各大门门是否有有锁，是是否有钥钥匙，门门鼓是否否正常，门门铰是否否完整；-各机电电、土建建修理空空间是否否足够；-各地漏漏是否可可去水； -各地面面排水槽槽槽盖是是否完整整；-各墙身身、地面面瓷砖是是否完整整及良好好；-所有建建筑垃圾圾应被清清走；-公共地地方玻璃璃、栏杆杆是否完完整；-各机电/土建证证书

25、是否否完整；-所有玻玻璃幕墙墙是否完完整无瑕瑕，瓷砖砖、石材材、梯阶阶是否完完整，可可有划痕痕；-各类卷卷帘门是是否运行行正常；-各给水水、热水水、采暖暖水、空空调水阀阀门是否否可全关关全开，是是否有漏漏水现象象；B. 以下各机机电设计计建议用用列明的的规格检检查，但但不限于于此：-空调机机：根据据供应商商提供的的启动标标准测试试，同时时记录各各初始运运行平衡衡状态的的读数；-冷水、采采暖及热热水管：察看压压力测试试报告及及每个水水阀是否否操作正正常，支支撑件是是否足够够及抹上上防锈油油，管道道保温是是否良好好；-风管：察看压压力测试试，各风风量调节节门是否否操作正正常，风风喉有没没有漏风风、

26、支撑撑件足够够；-各机器器组件：根据测测试报告告及安装装标准进进行；-各泵浦浦：根据据测试报报告试验验等程序序进行；-各贮水水池：根根据贮水水测试程程序进行行；-消防系系统：根根据消防防系统检检查程序序进行-强电系系统：根根据强电电系统检检查程序序进行-后备发发电机：根据后后备发电电机试验验程序进进行-护卫监控控系统、卫卫星电视视系统：现场试试验及测测试讯号号分贝；-楼宇自自控系统统：测试试信号是是否到位位，执行行机构是是否可靠靠工作；-网络系系统：检检查各组组件安装装情况，接接线是否否牢固，信信号是否否畅通；-各类供供回水管管：压力力测试，并并察看各各阀门操操作是否否正常；-排水系系统：测测

27、试排水水是否正正常、通通畅。-其他地地方如天天台、消消防楼梯梯、公共共通道、卷卷闸、天天花吊顶顶、公共共洗手间间、车场场等将会会在现场场验收时时检查。C. 验收程序序-所有工工程验收收都应由由开发商商基建部部门负责责牵头；-所有系系统必须须于调试试正常情情况下，同同时连续续运行一一段时间间，以便便尽量找找出一些些隐患，才才能进行行验收；-在验收收过程中中，着重重在将来来运行及及维修角角度，如如发现问问题，提提交开发发商，以以便于开开发商及及时督促促相关施施工单位位处理，并并做出记记录；-作为验验收合格格的必要要条件之之一，是是收到所所有有关关政府部部门的合合格证、使使用证；-接收所所有合同同副

28、本、技技术规格格、竣工工图纸、使使用说明明书、维维修手册册、调试试报告，收收齐后必必需建立立档案。-必须了了解清楚楚保修期期的起始始日期和和终止日日期；-必须知知道所有有施工单单位的紧紧急联络络人、电电话及地地址；-必须收收齐所有有备品备备料，并并妥为保保管并记记录。D物业业竣工及及验收-物业及及设施设设备验收收调试-遗漏工工程的跟跟进-现场：清点、验验收共用用设施、设设备-与开发发商结清清接管前前的所有有费用-项目的的工程竣竣工图纸纸和技术术资料-物业保保修期内内维修事事宜与开开发商签签定维保保协议。53前前期物业业管理阶阶段XXXXX项目进进驻后，即即转为正正常的物物业管理理阶段。在在此期

29、间间，我公公司将按按照策划划筹备阶阶段制定定的物业业管理策策划方案案，一一一落实到到位。531前期物物业管理理阶段工工作策划划-项目管管理处工工作策划划-项目客客户服务务部工作作策划-项目工工程维修修部工作作策划-项目护护卫部工工作策划划-项目保保洁部工工作策划划-项目绿绿化部工工作策划划532物业管管理项目目管理处处工作策策划-项目管管理处的的职能：XXXXX项目物物业管理理部作为为向客户户提供服服务的一一个职能能部门，在在项目整整个物业业管理过过程中起起着重要要的作用用，物业业管理项项目管理理处必须须起到与与使用者者联络的的作用，提提供优质质客户服服务及处处理投诉诉，并同同时担负负起协调调

30、物业护护卫、清清洁及工工程维修修的工作作，以及及收取物物业管理理费的工工作。-物业管管理项目目管理处处各岗位位职责于XXXXX项目目进入正正常运行行管理时时期，项项目管理理处的岗岗位职责责主要包包括主持持开展物物业管理理服务中中的各项项楼宇巡巡视、监监控中心心、消防防中心、交交通疏导导、大堂堂接待、客客户沟通通、收管管理费等等工作的的正常运运行。同同时接受受公司的的管理、监监督、指指导，对对管理处处各部门门工作进进行协调调、合理理调配管管理处公公共资源源、管理理处对外外工作联联络、与与相关政政府职能能部门的的沟通与与对接等等相关事事务。-综上所所诉，我我公司根根据已成成型的岗岗位职责责和XXX

31、XX项项目的管管理特点点，特别别设计适适合的物物业管理理项目管管理处的的工作岗岗位，并并制定详详细的岗岗位职责责和工作作标准。A. 物业管理理项目管管理处主主任岗位位职责-认真执执行国家家及政府府的有关关政策、法法规以及及公司制制定下达达的各项项工作方方针、计计划和指指令，严严格执行行公司各各项规章章制度，定定期向公公司汇报报管理处处工作情情况。-负责对对外协调调有关单单位、部部门的公公共关系系，确保保各项工工作顺利利开展。-负责管管理处经经营管理理工作及及日常费费用支出出的审批批工作，合合理控制制费用开开支，充充分合理理利用管管理处人人力、物物力资源源，增收收节支,确保收收支平衡衡及部门门持

32、续稳稳定发展展。-负责组组织与住住户、免免税公司司之间的的沟通，准准确把握握顾客需需求，及及时认真真地解决决业主提提出的合合理要求求。-负责审审批本部部门的各各类物资资的采购购管理工工作，控控制本部部门的物物资进出出、采购购程序。-负责签签定本部部门的各各类合同同、分承承包方合合同、写写字楼管管理协议议书、租租赁合同同和长期期家庭服服务协议议书。-不断提提高部门门员工的的品质意意识、服服务质量量，进一一步规范范操作程程序，加加强监督督机制，确确保实现现部门质质量目标标。-负责职职工食堂堂重要问问题的决决策与监监督工作作。-负责CI工程的的具体落落实、组组织及监监督，并并提出合合理化建建议。-负

33、责小小区需要要的环境境、设备备改造任任务的落落实及物物业管理理创新、规规范等工工作的具具体安排排与实施施。-负责管管理处日日常经营营管理有有关工商商、税务务、管理理报告等等的规范范化、公公开化等等工作，并并对结果果负责。-每周至至少一次次检查小小区公共共设施、机机电设备备的维修修养护情情况。-每周组组织落实实管理处处工作例例会，及及时掌握握人员状状态、工工作中存存在的不不足、疑疑点、难难点，检检查、总总结和布布置工作作。-负责组组织、协协调各类类人员的的工作安安排，负负责本部部门员工工每月工工作业绩绩考评，职职工、职职员每季季度工作作效绩的的考核，并并将结果果反馈至至被考核核人，报报公司相相关

34、部门门作为公公司人力力资源管管理的依依据。-负责审审批本部部门每月月的培训训计划及及安排、组组织工作作，监督督各类员员工之培培训是否否有效。-每月底底审批下下月月月工作计计划表，并并交指定定人员汇汇总存档档。-负责每每月对部部门质量量记录抽抽查一次次，确保保质量记记录的真真实性、完完整性。-负责或或授权主主管制定定B级夜间间查岗计计划，合合理安排排夜间查查岗人员员并监督督查岗情情况，每每月组织织一次夜夜间紧急急查岗，以以确保小小区安全全保卫工工作质量量。-负责小小区社区区文化活活动计划划的监督督，实施施及检查查工作，确确保小区区社区文文化活动动丰富多多彩并与与日常管管理工作作紧密结结合。-负责

35、管管理处各各类员工工业余文文化生活活及体育育活动的的安排与与落实，丰丰富员工工之业余余生活，增增强团队队凝聚力力。-负责落落实每半半年对管管理及专专业技术术人员的的培训考考核，每每季度对对员工的的培训考考核。-负责培培养和造造就经营营管理人人才及部部门职员员工职业业生涯规规划工作作，并负负责管理理处各类类员工的的加薪、调调动、奖奖惩、晋晋升及奖奖金分配配等。-负责小小区消防防安全工工作的管管理与监监督，为为小区消消防第一一责任人人，并负负责小区区消防知知识的宣宣传教育育工作的的监督管管理，每每年底举举行一次次消防实实战演习习并进行行有效评评估。-不断提提高自身身素质、创创造性思思维及管管理水平

36、平。-完成公公司领导导交办的的其他工工作。B. 物业管理理项目管管理处副副主任岗岗位职责责-协助主主任制定定和完善善管理处处部门内内部的各各项管理理制度，制制定各类类工作人人员的作作业程序序及考核核评分标标准和奖奖惩措施施，经管管理处主主任批准准后组织织实施。-根据管管理处的的经营方方向和目目标，制制定具体体的经营营项目方方案，策策划新的的经营项项目，并并组织实实施，协协助主任任完成公公司下达达的经济济指标。-负责协协助主任任对所管管辖人员员之工作作绩效进进行公正正合理的的考评，包包括合理理安排人人员加班班、值班班，内务务检查、文文体活动动的开展展等，负负责各类类专业技技术人员员的业务务培训及

37、及职业安安全教育育，不断断提高专专业技术术人员的的业务素素质。-监督管管理处各各类文件件、资料料、表格格、内外外来文等等质量记记录的管管理工作作和归档档工作，督督促检查查各类信信息、例例会纪要要、工作作计划的的整理、发发送、落落实工作作。-负责管管理处各各类资产产的监督督工作，每每月核查查掌握各各类资产产的使用用状况、技技术性能能，监督督管理处处内部各各类检查查工作，并并根据检检查结果果予以通通报，采采取合理理措施对对发现问问题纠正正预防。-按公司司质量体体系文件件要求协协助管理理处经理理签订本本部门的的分承保保合同，并并监督合合同实施施。-负责接接待来小小区检查查、指导导工作的的有关领领导，

38、正正确宣传传住宅区区整体公公众形象象和介绍绍小区管管理经验验。-健全并并落实小小区精神神文明建建设公约约，定期期向住户户宣传党党和政府府的政策策、法规规、公共共管理制制度和消消防法规规等，并并在管理理处经理理领导下下，监督督落实小小区各项项健康、有有益的社社区文化化活动。负负责协助助部门经经理每半半年组织织召开业业主恳谈谈会，加加强与住住户的沟沟通，了了解住户户的需要要，完善善各项工工作内容容。-负责每每月30日前落落实本月月工作计计划完成成情况，并并汇总下下一个月月工作计计划，负负责组织织落实各各项计划划工作内内容，提提交月度度工作总总结评估估报经理理审阅。-负责监监督检查查、参与与小区公公

39、共设施施、机电电等设备备的月检检、季检检、年检检以及其其它重要要维修养养护，审审核部门门设备年年度检修修计划并并监督执执行，以以确保小小区公共共设施及及各类设设备状况况良好，运运行正常常。-负责小小区公共共预警信信息公布布的监督督工作，审审核本部部门消防防演习计计划，并并予以组组织落实实、实施施，审核核各类安安全预案案，协助助经理安安排每月月夜间查查岗人员员，并将将查岗结结果在部部门内通通报。-负责审审批住户户装修方方案，监监控有关关责任人人对装修修工程的的管理，合合理安排排人员对对装修户户的巡视视、检查查，及验验收工作作。-负责小小区各项项工程质质量验收收、返修修等管理理工作，并并及时与与施

40、工单单位或发发展商联联系、协协调，确确保住户户房屋质质量问题题在短期期内得到到圆满解解决。-负责制制定及组组织实施施房屋及及公用设设施大、中中修的计计划及改改建 、扩建建项目的的施工、现现场监督督管理，办办理竣工工验收工工作。-负责监监督机电电设备、消消防设施施及技防防设施的的检查工工作，参参与重大大项目维维修施工工，确保保维修质质量。-负责客客户服务务部正常常工作的的开展，确确保客户户服务工工作的有有效进行行，处理理客户投投诉。-完成主主任交办办的其它它工作。533物业管管理项目目管理处处各项管管理制度度-于XXXXX项目目进入正正常管理理运行前前，物业业管理项项目管理理处将根根据XXXXX

41、项项目的实实际运行行情况，制制订一套套系统的的管理制制度来有有效的控控制和保保证物业业日常运运作。-安全防防火制度度（包括括组织防防火队伍伍，及火火警应急急处理办办法，火火警演习习）-员工交交接班制制度-员工值值班制度度-货梯使使用管理理制度-货物进进出大厦厦管理制制度-文档管管理制度度-楼宇巡巡视制度度-客户询询访制度度-工作跟跟踪检查查制度-专业培培训制度度：物业管理理有关法法律法规规、权利利与义务务培训超前的预预防性保保养计划划培训服务技巧巧的培训训节约能源源培训内部考核核制度培培训系统财务务管理培培训对我公司司管理的的同类型型物业项项目进行行个案分分析-特约服服务制度 根据XXXXX项

42、项目的特特点，我我公司建建议提供供如下物物约服务务：-大堂及及楼层的的接待咨咨询服务务-美容美美发服务务-商务服服务：信信件及报报刊速递递、电话话及访客客留言、代代发传真真、24小时秘秘书服务务、代定定飞机、火火车、船船票、预预定酒店店、安排排酒宴、会会议-为客户户提供健健身活动动设施和和服务-邮局信信件收发发服务-劳务服服务：送送餐服务务、衣物物洗熨、汽汽车美容容清洗、自自行车修修理服务务534客户服务务策划-小区业业主入住住后，XXXXXX项目管管理处还还将密切关注与客户户间的联联络，做做好服务务状况调调查工作作，以期期不断提提高工作作水平。-处理投投诉：所所有客户户的投诉诉，必须须记录及

43、及妥善处处理，同同时要做做定期分分析及检检讨客户户主要投投诉项目目。由项项目副主主任具体体实施.-安排防防火演习习定期安排排防火演演习，与与客户联联络并安安排其职职员积极极参与。通通常一年年一次或或半年一一次。主主要目的的是让客客户职员员知悉物物业之各各项防火火设备及及消防栓栓，灭火火器等之之使用方方法，并并用熟悉悉防火通通道。-总经理理热线电电话设立总经经理公众众投诉程程序，以以便改进进服务，我我公司将将在管理理处接待待台设立立投诉热热线电话话，由专专人接听听，并记记录在一一预设的的热线电电话投诉诉表格，由由物业公公司总经经理亲自自跟踪处处理任何何有关问问题，投投诉人的的姓名会会被保密密。5

44、4内内部管理理策划-物业管管理主要要是通过过对人的的管理来来实现，人人力资源源是物业业项目最最重要的的资源，造造就一支支素质良良好的员员工队伍伍，以适适应物业业管理的的需要，给给予客户户优质的的服务，是是项目管理理处人事事行政的的首要职职责。541行政管管理的职职能行政管理理部是负负责物业业管理处处行政管管理的专专门机构构，与管管理处各各部门之之间实现现协调、服服务、指指导、监监督及考考核的功功能。542人事管理理的职能能人事管理理是负责责物业管管理处人人事管理理的核心心职能，与与管理处处各部门门之间实实现人员员招聘、培培训及人人力资本本控制的的。543总公司对管管理处人人力资源源支持-我公司司将为XXXXXX项目派派出一名名项目管管理处主主任一名名、副主主任一名名、工程程主管一一名、护护卫主管管一名、保保洁绿化化主管一一名，负负责项目目管理处处日常管管理工作作。-公司人人力资源源部将联联合项目目管理处处对从人人员管理理、服务务品质各各方面进进行检查查监督，同同时按公公司质量量管理体体系进行行内外评评审。-我公司司将针对对项目特特点，组组织进行行人员招招聘，进进行公司司内部专专业化培培训，合合格后上上岗，确确保项目目管理处处管理品品质及服服务水平平的持续续稳定与与上升。544工作人人员素质质要求-思想素素质要求求：物业业管理是是服务性性行业，服服务工作作