XX小区物业管理方案书（DOC37页）xep.docx

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1、进德小区区物业管管理方案书北京和益益行物业业管理有有限公司司20077年2月目录第一节公公司简介介第二节拟拟采取的的管理方方式及管管理人员员的配备备第三节管管理指标标承诺及及采取的的措施第四节物物资装备备计划第五节管管理规章章制度的的建立第六节楼楼宇档案案资料管管理第七节社区文文化活动动与社区区服务第八节财财务管理理及物业业管理经经费收支支测算第一部部分财财务管理理第二部部分日日常物业业管理经经费测算算第三部部分维维修基金金的管理理使用计计划结束语第一节公公司简介介我们们北京和和益行物物业管理理有限公公司成立立于20004年年5月，是是一家专专门从事事物业管管理的公公司。公公司现有有管理人人员

2、122人，其其中已参参加建设设部、劳劳动部培培训并有有上岗证证的达995%。公司虽虽然年轻轻，可是是由一批批多年物物业管理理经验的的人员组组成，高高层管理理人员均均在著名名的物业业管理企企业共过过职，因因而，具具有丰富富的管理理经验。并并经过努努力实践践与传帮帮带，公公司已拥拥有一支支有知识识、懂技技术、善善管理的的复合型型人才队队伍。本本公司理理念系统统：企企业宗旨旨：以人人为本、服服务第一一；真诚诚奉献、信信誉第一一。发发展战略略：创一一流服务务，创名名牌企业业。质质量方针针：以服服务为企企业根本本，视质质量为企企业生命命。经经营方针针：以优优质服务务创信誉誉，以规规模经营营创效益益。服服

3、务理念念：真切切付出、心心灵交汇汇。企业领导导人在总总结多年年的物管管经验的的基础上上结合当当前沿海海和国外外的先进进经验摸摸索出自自己的一一套经营营管理模模式：以以人为中中心、强强调服务务、重品品牌、适适时发展展的经营营模式。当当然再好好管理模模式也需需要人们们认同的的标准来来对它鉴鉴定，国国际质量量管理体体系（IISO990011：20000）、环环境管理理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。“真切付付出、心心灵交汇汇”是我公公司的服服务理念念。从

4、本本行业来来说，物物管企业业与业主主或物业业使用人人之间是是一种合合作关系系，是企企业如何何创造一一种环境境使我们们的合作作方很好好的生活活、学习习、工作作，在我我们的员员工营造造这种氛氛围中与与合作方方达成一一种理解解、协调调与共识识。公司司在管物物业有：宣武区区白广路路二条小小区、丰丰台区马马家堡小小区及顺顺义樱花花园小区区等项目目，总面面积约为为15万平平方米。白广广路二条条小区项项目是宣宣武区危危改回迁迁项目，为为管理好好该小区区，公司司专门派派出了精精兵强将将，并投投入了大大量的资资金，在在区政府府有关部部门和公公司总部部的大力力支持配配合下，对对小区进进行了综综合整治治，同时时制定

5、了了一整套套的管理理规定，配配备了专专业维修修、保安安、绿化化、保洁洁人员，建建立了完完整的档档案资料料，实现现了电脑脑化管理理。通过过整治和和长效管管理，改改变了昔昔日的脏脏乱差、车车辆管理理混乱的的局面，为为业主提提供了一一个舒适适、文明明、安全全、祥和和的居住住环境，赢赢得了当当地政府府和业主主的一致致好评。2005年获得“牛街街道精神文明建设先进集体”荣誉称号。丰台台区马家家堡及通通达楼小小区在创创建过程程中，由由于我公公司全体体员工的的努力，取取得了巨巨大的成成功，不不但创建建了一流流的管理理水平，赢赢得了业业主的普普遍好评评，而且且积累了了丰富的的高层楼楼宇管理理经验。樱花花园小区

6、区位于北北京市顺顺义区，紧紧邻首都都国际机机场，是是北京市市五环以以外的重重点商品品房住宅宅区之一一。该小小区自托托管以来来，广大大业主对对物业管管理的满满意率达达到955%，物物管费收收缴率达达95%；完美美实现公公司的预预期目标标，为企企业管理理上以台台阶，进进一步拓拓展市场场打下了了良好的的基础。经过过几年来来不懈的的努力和和实践，我我公司已已积累了了丰富的的住宅管管理经验验，也总总结摸索索了自身身特定的的管理模模式。我我们深知知住宅居居民的服服务心理理，始终终铭记自自己的职职责所在在，时时时事事处处处急居居民所需需，想居居民所想想，真心心真意地地为居民民服务，做做广大业业主的贴贴心人。

7、对对我们的的真诚和和辛劳，业业主们给给予了极极高的评评价。第二节拟拟采取的的管理模模式及管管理人员员的配备备通过对“进德小小区”项目的的实地调调查和基基础数据据的分析析，结合合公司的的管理经经验和现现代物业业管理发发展的方方向，特特制定以以下管理理方案：一一、拟采采取的管管理方式式（一一）拟采采取的管管理运作作模式：（附图图一）按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考核、确定业绩成本指标不达标质量成本均达标奖金否决给予奖励奖金否决服务质量不达标(二)管管理组织织架构示示意图：（附图图二） 和益行物业管理总公司和益行物管总公司烟台

8、分公司进德物管处维修组清洁绿化组护卫车管组总服务台综合管理部服务管理部财务部档案资料室人事组社区文化组后勤组（三三）各职职能部门门职责描描述物业业管理处处项目总总经理：1、对公公司总经经理负责责；2、制定定公司的的经营方方针和目目标，对对该项目目的重大大事项进进行决策策，报公公司总经经理批准准后实施施；3、按“权责利利”相匹配配的原则则，任命命各层次次负责人人，实施施透明式式的系统统管理；4、主持持该项目目的深入入经营开开发；55、传达达并对员员工培训训满足业业主和法法律法规规要求的的重要性性；6、保持持员工充充分参与与实现公公司经营营总目标标内部工工作环境境；7、协助助总经理理对公司司组织构

9、构架进行行策划；8、确保保公司内内各部门门/各岗位位的职责责、权限限及其相相互关系系得到规规定和沟沟通。综综合管理理部： 1、对对项目总总经理负负责；22、人力力资源管管理工作作（含人人员的招招培训工工作）；3、内外外进行沟沟通；44、内外外公文的的处理及及档案的的管理工工作；55、后勤勤保障工工作；66、公司司库房的的管理工工作。服务务管理部部：1、对项项目总经经理负责责；2、负责责该项目目的管理理和服务务的策划划、实施施及各项项维保修修工作；3、负责责该项目目的经营营业务的的策划、实实施工作作。4、负责责楼宇相相关费用用的收取取，并将将在收取取物管费费过程中中收集到到的信息息、特别别是针对

10、对物业管管理费收收费困难难的根本本原因进进行归类类分析，并并及时按按规定时时间和渠渠道加以以传递。财务部：1、协助助该项目目总经理理做好资资金运作作实施方方案；22、负责责日常账账务工作作的实施施与管理理；3、负责责对外财财务相关关工作的的衔接。（四）关于华宇公司原物业工作人员的安排及管理对于华宇宇公司原原物业工工作人员员（388名），和和益行物物业公司司可以全全部接收收并安排排上岗，其其具体内内容为：1、与华华宇开发发公司通通力合作作，解决决其现职职人员的的安置问问题，原原则上同同意接收收原物业业公司全全部工作作人员；2、接收收后由和和益行物物业公司司对原物物业所有有职工进进行不少少于600

11、天的在在岗职业业技能培培训并加加以考核核，以达达到现物物业公司司的要求求，从而而能面对对市场经经济的需需求；3、对原原职工岗岗位和薪薪酬不变变，在参参加培训训考核后后，需依依照本公公司的工工资标准准及职工工实际工工作能力力进行适适当调整整；4、和益益行物业业公司根根据国家家及当地地政府相相关条例例、法规规制订本本区域的的物业管管理程序序及薪酬酬制度，以以期尽快快适应现现物业公公司对进进德小区区的整体体规划管管理思路路，更好好地为业业主服务务。二、管管理服务务人员配配备示意意图：（附附图三）合计：70人进德管理处总经理1人综合管理部主任：1人文员：2人后勤人员：2人服务管理部主管：2人维修工：1

12、2人护卫/车管员：25人园艺工：6人保洁工：15人财务部会计：1人出纳：2人副经理1人三、监监督和自自我约束束机制：（一）外外部监督督机制示示意图：（附图图四）业主政府主管部门物业管理委员会各类专项检查物业考评工作管理处接待日员工监督栏员工挂牌上岗公布主管部门的投诉电话和联络方式服务承诺制度进德小区物业管理处派员检查季度管理报告年度审计季度财务报告定期间回访制度（二）自自我约束束机制示示意图：（附图图五）北京和益行物业公司签定目标责任书进德小区物管处ISO10000内部质量审核业主意见调查员工定期考核经理及项目主管定期巡查及督导星级员工评比员工四、工作作流程图图：（附附图六）进德小区物管处拟定

13、管理方案订立规章制度人员聘用、培训、考核日常管理物业的接管、验收清洁、绿化护卫、车管、巡视、消防档案管理收费、咨询、接待投诉后勤保障、便民服务、社区文化建设维修、设施设备养护服务管理部综合管理部第三节节管理指指标承诺诺及采取取的措施施一、房房屋及配配套设施施完好率率（附表表一）国优标准准98%行业标准准98%承诺指标标98%测定依据据完好、基基本完好好房面积积/建筑物物面积1000%98%保证措施1、制订订详细的的房屋及及配套设设施维修修养护计计划，并并严格执执行。2、房屋屋及配套套设施的的巡查、保保养频率率及质量量标准量量化分解解到个人人。日常常维护检检查与定定期维修修巡查相相结合，确确保良

14、好好状态。3、严格格二次装装修管理理，建立立立体交交叉监管管网络，对对进入小小区的施施工单位位实行跟跟踪管理理，防止止损坏房房屋结构构、危及及配套设设施安全全的行为为。二、房屋屋零修、急急修及时时率（附附表二）国优标准准98%行业标准准98%承诺指标标99%测定依据据已完成零零修急修修数/总零修修急修数数1000%99%保证措施1、建立立严格的的房屋修修缮制度度，实行行24小时时值班，设设立业主主报修专专线电话话。2、维修修人员应应在接到到维修通通知单115分钟钟内到达达现场，零零修立即即处理，急急修不过过夜。3、根据据小区的的功能和和特点，储储备合理理数量的的常用材材料，以以备急用用。4、实

15、行行报修填填单制，维维修完成成后经报报修人签签字确认认后返回回存档。5、每月月对维修修及时率率进行一一次统计计，结果果作为相相关部门门及个人人的考核核依据。三、维修修工程质质量合格格率及回回访率（一）维维修工程程质量合合格率（附附表三）国优标准准100%行业标准准100%承诺指标标100%测定依据据质量合格格的维修修单数/总维修修单数1000%1000%保证措施1、加强强对维修修技工的的专业培培训，所所有技术术人员持持证上岗岗，严格格按照操操作规程程进行维维修。2、维修修工程实实行业主主、客户户质量签签收制度度。3、加强强外购材材料、备备件的验验收控制制，确保保质量，提提供维修修安装服服务前由

16、由业主检检验确认认。4、较为为复杂的的维修工工程，事事先应制制订详细细的工作作方案，同同时要求求维修主主管到现现场进行行指导、监监督和验验收。（二）大大型智能能化、机机房、电电梯等机机电设备备完好率率（附表表四）国优标准准95%行业标准准95%承诺指标标95%测定依据据质量合格格的维修修单数/总维修修单数1000%95%保证措施1、完善善机电设设备的运运作制度度和维修修保养制制度，所所有维修修技术人人员持证证上岗，实实行244小时专专人值班班，使智智能化设设施、电电梯等设设备完好好率达995%以以上，智智能化系系统的误误报、错错报率控控制在55%以下下。2、电梯梯总故障障停机率率不超过过0.2

17、2%，出出现故障障时，维维修人员员保证在在10分钟钟内赶赴赴现场维维修；电电梯困人人，在55分钟内内解困。3、供水水、供电电、消防防设施等等大型机机电设备备完好率率1000%，正正常运行行率1000%。（三三）维修修工程回回访率（附附表五）公司内控控指标100%承诺指标标100%测定依据据维修回访访数/总维修修数1000%1000%保证措施1、维修修实行1100%回访制制，采用用电话、上上门、书书面征集集等方式式进行回回访，保保证反馈馈渠道畅畅通。2、每月月5日前由由维修主主管对上上月维修修单进行行统计、分分析，并并提交分分析报告告。四、保洁洁率（附附表六）公司内控控指标99%承诺指标标99%

18、测定依据据保洁达标标面积/保洁总总面积1000%99%保证措施1、配备备完善的的垃圾收收集及处处理设施施，方便便业主使使用，加加强宣传传教育，提提高业主主保洁意意识。2、垃圾圾日产日日清，封封闭转运运，杜绝绝二次污污染，实实施垃圾圾分类处处理。3、每日日巡视检检查保洁洁情况，发发现问题题立即处处理。4、提倡倡“全员保保洁、人人过地净净”。五、治安安案件年年发生率率（附表表七）公司内控控指标0.5承诺指标标0.5测定依据据案件发生生次数/入住总总户数100000.55保证措施1、提供供24小时时保安服服务。采采用机动动、单车车、步行行三级巡巡逻方式式，建立立立体交交叉式的的安全监监管体系系。充分

19、分发挥技技防手段段的作用用。2、严格格控制外外来人员员进入，外外来施工工单位必必须签订订施工责责任书，施施工人员员挂牌上上岗，定定位施工工。3、树立立“全员防防范”意识，建建立“快速反反应和快快速支援援”体系。4、实行行业主搬搬出/入登记记制度，严严格控制制物料进进出。5、安防防员实行行准军事事化管理理，定期期进行军军事素质质和业务务技能培培训，不不断提高高处理可可疑或突突发事件件的能力力。六、火灾灾年发生生率（附附表八）公司内控控指标0.5承诺指标标0.5测定依据据火灾发生生次数/总入住住户数100000.55保证措施1、实行行全员义义务消防防员制，建建立一支支“消防快快速反应应分队”；制定

20、定严格的的消防管管理制度度和详细细的消防防应急作作战方案案，每年年组织不不少于二二次的消消防实战战演习。2、定期期开展各各种形式式的安全全用电、用用气和防防火宣传传，提高高业主的的消防意意识。3、小区区所有动动火作业业，施工工单位必必须事先先申报并并办理动动火登记记手续。施施工单位位应指定定动火部部位监控控人，并并配备足足够的消消防器材材。4、定期期为业主主提供安安全用电电检查和和煤气灶灶检测服服务，及及时消除除隐患。5、加强强巡视和和维修养养护工作作，确保保消防设设施设备备的完好好。七、年违违章发生生率与处处理率（附附表九）违章年发发生率公司内控控标准1%承诺指标标1%计算测定定依据违章发生

21、生次数/入住总总人数1000%1%违章处理理率公司内控控标准99%承诺指标标99%计算测定定依据违章处理理数/总违章章数1000%99%保证措施1、加强强物业管管理法规规宣传，培培养社区区成员共共同参与与意识。2、全员员协调管管理，建建立交叉叉巡视制制度，及及时发现现及时处处理。3、采用用情理手手段、经经济手段段和法律律手段制制止违章章，建立立跟踪回回访制度度。八、业主主年有效效投诉和和处理率率（一）年年有效投投诉率（附附表十）公司内控控指标2承诺指标标2测定依据据有效投诉诉次数/入住总总人数100002保证措施1、不断断培养和和树立员员工的服服务意识识，为业业主提供供优质服服务，使使员工追追

22、求业主主百分百百的满意意。2、保持持业主和和管理处处之间沟沟通渠道道的畅通通，设立立投诉电电话和投投诉信箱箱，不断断超越业业主的服服务需求求，及时时改进管管理处工工作中存存在的问问题和缺缺点。（二）投投诉处理理率（附附表十一一）公司内控控指标99%承诺指标标99%测定依据据处理有效效投诉次次数/有效投投诉总次次数1000%99%保证措施1、设立立总服务务台并实实行244小时值值班，接接受业主主的各类类投诉。值值班员做做好投诉诉记录，并并根据投投诉内容容传递至至相关责责任部门门。2、各责责任部门门接到投投诉后应应立即采采取补救救措施，并并在预定定时间内内向业主主回复。暂暂时无法法解决的的问题应应

23、制订解解决的计计划并向向业主进进行解释释。3、投诉诉处理率率作为部部门及员员工个人人每月工工作考考考核的重重要指标标直接与与工资挂挂钩。九、业主主综合服服务满意意率（附附表十二二）国优标准准95%行业标准准95%承诺指标标95%测定依据据（满意户户数基基本满意意户数）/入住总户数100%95%保证措施1、实行行开放管管理，向向业主公公开服务务内容，服服务质量量标准，使使物业管管理工作作始终处处于业主主监督之之中。2、设立立征询意意见箱和和投诉受受理电话话。每半半年向业业主作一一次业主主满意率率调查，由由管理处处经理主主持对调调查结果果及业主主反馈意意见进行行分析，及及时调整整和改进进管理服服务

24、方案案。对不不合格项项提出纠纠正和预预防措施施，并将将实施结结果直接接向业主主公布。3、通过过每季度度召开一一次质量量分析会会，每半半年组织织一次内内部质量量审核，每每年开展展一次管管理评审审等活动动，不断断改进和和完善质质量保证证体系，确确保业主主满意。十、绿化化完好率率（附表表十三）公司内控控指标98%承诺指标标98%测定依据据完好绿化化面积/总绿化化面积1000%98%保证措施1、制订订科学的的绿化养养护计划划，并严严格执行行。2、园艺艺组长每每周对绿绿化养护护情况进进行巡视视检查，并并将检查查结果作作为园艺艺工的考考核依据据之一。3、定期期开展环环保宣传传，组织织园艺方方面的社社区活动

25、动，增加加业主爱爱护绿化化的自觉觉性。十一、道道路、车车场完好好率（附附表十四四）公司内控控指标98%承诺指标标98%测定依据据道路、车车场完好好面积/道路、车车场总面面积1000%98%保证措施1、制订订详细的的养护计计划，定定期巡视视和维护护。2、市政政工程进进入辖区区内施工工，管理理处派人人跟踪协协助管理理并备案案。十二、管管理人员员专业培培训合格格率（附附表十五五）公司内控控指标98%承诺指标标98%测定依据据培训合格格人数/管理人人员总数数1000%98%保证措施1、建立立严格的的培训制制度并制制度详细细的培训训计划，配配备专职职培训员员以及先先进的培培训设施施。2、入职职培训、岗岗

26、位技能能培训、素素质提高高培训和和理论政政策培训训相结合合，采用用先进的的培训方方式确保保培训效效果。3、强调调理论与与实践相相结合，培培训与考考核相结结合，采采取有针针对性的的培训方方法，不不断提高高员工的的工作能能力与工工作绩效效。十三、档档案建立立与完好好率（附附表十六六）公司内控控指标98%承诺指标标98%测定依据据完好档案案数量/应建档档案总量量1000%98%保证措施1、制订订严密的的档案管管理制度度，配备备专职人人员管理理，配置置完善的的档案储储存设施施及场所所，加强强档案资资料的收收集、分分类和归归档管理理。2、建立立办公自自动化系系统，采采用原始始资料与与电子存存档双轨轨制，

27、确确保档案案资料的的安全可可靠，实实现档案案资料储储存方式式的多元元化。第四节物物资装备备计划为保保障管理理、服务务各项工工作顺利利展开，拟拟本着“必需、实实用、节节约”的原则则，对基基本的装装备、用用具作如如下配备备计划：一、管理理用房（附附表十七七）序号部门面积（）位置序号部门面积（）位置1总经理室室2综合管理理部3副总经理理室4财务部5档案室6工程部维修操作作间7会议室员工食堂堂8仓库9员工宿舍舍10洗澡间备注二、管理理物质装装备（附附表十八八）类别编号名称数量单位合计金额额（元）办公设备及生活必需品01电脑2台9000002打印机1台1000003复印机1台5000004传真机1台15

28、00005数码照像像机1部2000006容积式电电热水器器1台2000007电视机1台2000008影碟机1台80009保险柜1个80010组合式资资料档案案柜5套2500011办公桌椅椅6套1800012分体式空空调2台5000013饮水机2台60014装订机1台30015办公用各各细项物物品若干项10000016管理处装装修1项30000017食堂厨具具1批3000018铁架床15套4500019床上生活活用品30套6000020电风扇20台4000021储物柜5组2000022员工用桌桌椅5套750通讯器材01电话（外外线）2部50002对讲机（含含备件）15套12000003程控电话话

29、（244头）1部24000交通运输设备01自行车4辆1000002三轮车1辆800管理、维修、设备01疏通机（大大功率）1台2000002电焊机1台2000003冲击钻、手手电钻各1台1300004砂轮切割割机1台20005拉钉枪、玻玻璃枪各1把8006铝合金梯梯（3MM、5M）各1部1000007台虎钳、切切管钳1套2000008手动套丝丝机1台20009万用表1块30010电流流量量表（3300AA）1块80011摇表1块30012电子数字字式温度度计1块30013电工组合合工具2套2000014水工、木木工、瓦瓦工工具具1套4000015丈量工具具（卷尺尺钢尺等等）1套20016其他工具

30、具材料备备件若干项10000017清洁及浇浇花用胶胶管10000米3000018日常清洁洁易耗品品若干项5000019小开动工工具（绿绿化）2套4000020喷洒器（绿绿化）2个32021值班电筒筒（充电电式）4个2500022应急灯10个1000023雨衣、胶胶靴10套2000024工具柜2个1200025工具桌2张2000026物料架2个40027工具箱2个5000028劳保用品品各细项项若干项30000其它1 01 钢盔、消消防斧、专专用扳手手等20套36000 022灭火器20套2400003消保安训训练器材材1批35000总计计1768850第五节节管理规规章制度度的建立立俗话话说“

31、没有规规矩，不不成方圆圆”。健全全、规范范的管理理规章制制度是我我们实施施科学管管理、提提供优质质服务的的依据，也也是我们们塑造物物业管理理民族品品牌的保保证。我我们将严严格按照照ISOO90002质量量保证体体系及和和益行物物业质量量体系文文件的要要求，对对进德小小区居住住区实施施专业化化、规范范化的管管理。同同时，根根据进德德小区居居住区的的实际情情况，并并结合烟烟台市物物业管理理的行业业法规，我我们制订订了完善善的管理理规章制制度。限于篇幅幅，我们们仅将进进德小区区居住区区管理规规章制度度的目录录摘录如如下，具具体内容容详见附件件进德德小区居居住区管管理规章章制度汇汇编。一、公众众制度1

32、、进德德小区居居住区管管理公约约2、进德德小区居居住区居居家指引引3、进德德小区居居住区精精神文明明建设公公约4、进德德小区居居住区楼楼宇使用用及维护护管理规规定5、进德德小区居居住区二二次装修修管理规规定6、进德德小区居居住区物物品搬出出/入管理理规定7、进德德小区居居住区交交通车辆辆、停车车场管理理规定8、进德德小区居居住区治治安管理理规定9、进德德小区居居住区清清洁卫生生管理规规定10、进进德小区区居住区区园林绿绿化管理理规定11、进进德小区区居住区区消防安安全管理理规定12、进进德小区区居住区区环境保保护管理理规定13、进进德小区区居住区区安全用用水、电电管理规规定14、进进德小区区居

33、住区区安全用用气管理理规定15、进进德小区区居住区区临时用用水、电电管理规规定16、进进德小区区居住区区电梯使使用管理理规定17、进进德小区区居住区区智能化化设施使使用管理理规定18、进进德小区区居住区区有线电电视管线线使用管管理规定定19、进进德小区区居住区区商业网网点管理理规定20、进进德小区区居住区区文化娱娱乐场所所管理规规定21、进进德小区区居住区区暂住人人员管理理规定22、进进德小区区居住区区出租房房屋管理理规定二、内内部岗位位职责1、综合合管理部部职责2、服务务管理部部职责3、财务务部职责责4、管理理处经理理岗位职职责5、综合合管理部部主任岗岗位职责责6、服务务管理部部维修主主管岗

34、位位职责7、财务务部主管管岗位职职责8、培训训主管岗岗位职责责9、社区区文化主主管岗位位职责10、档档案管理理员岗位位职责11、计计算机系系统管理理员岗位位职责12、会会计岗位位职责13、出出纳员岗岗位职责责14、收收款员岗岗位职责责15、维维修技工工岗位职职责16、电电梯管理理员岗位位职责17、智智能设备备管理员员岗位职职责18、园园艺组长长岗位职职责19、安安防组长长岗位职职责20、保保洁员岗岗位职责责21、采采购员岗岗位职责责22、仓仓库保管管员岗位位职责23、炊炊事员岗岗位职责责三、内部部管理运运作制度度及服务务1、员工工手册2、员工工行为语语言规范范3、员工工职业道道德规范范4、员工

35、工培训管管理制度度5、员工工培训大大纲6、档案案资料管管理规定定7、计算算机系统统管理规规定8、财务务管理及及会计核核算制度度9、管理理处值班班制度10、管管理处回回访制度度11、投投诉处理理制度12、社社区文化化工作制制度13、管管理处公公共钥匙匙管理规规定14、物物料管理理规定15、公公用设施施维护管管理规定定16、防防火安全全“三级”检查制制度17、灭灭火应急急方案18、业业主房屋屋维修管管理制度度19、维维修服务务检验标标准20、护护卫服务务检验标标准21、保保洁服务务检验标标准四、工作作流程1、管理理处整体体运作流流程2、社区区文化活活动实施施流程3、业主主投诉处处理流程程4、物业业

36、接管验验收流程程5、业主主入住流流程6、二次次装修管管理流程程7、档案案建立与与管理流流程8、服务务质量评评价及不不合格服服务控制制流程9、物料料控制流流程10、设设备设施施维修养养护工作作流程11、大大型设备备（机具具）购置置控制流流程12、服服务分包包方选择择评价流流程13、业业主室内内维修工工作流程程14、治治安事件件处理工工作流程程15、环环境管理理工作流流程16、消消防应急急处理流流程17、培培训工作作流程五、员工工工作岗岗位考核核及奖惩惩1、管理理服务质质量分级级考核暂暂行办法法2、考核核结果与与奖惩实实施管理理暂行办办法3、员工工奖惩条条例4、部门门月考核核表5、项目目组月考考核

37、表6、工作作班月考考核表7、员工工月考核核表第六节楼宇档档案资料料管理楼宇档案案资料管管理的要要点：1、完善善建档流流程，严严格档案案管理制制度；2、明确确建档内内容，实实行系统统收集、集集中管理理；3、对使使用率高高的档案案实行档档案室、管管理处双双档管理理制；4、推行行现代化化、系统统化、科科学化、多多元化、规规范化、经经常化等等“六化”管理。楼宇档案案是住宅宅区财产产的重要要组成部部分，管管理好住住宅区档档案是物物业管理理工作的的重要内内容。为为此，我我公司将将特别设设立档案案室，配配备专业业管理人人员，建建立较完完善的档档案管理理体系等等。使档档案管理理工作在在住宅楼楼宇的使使用、维维

38、修、改改造、扩扩建以及及住户装装修等方方面发挥挥重要作作用。对对进德小小区的档档案资料料管理，将将沿用我我公司的的经验做做法如下下：一、楼宇宇档案的的建立1、档案案的建立立执行以以下流程程：收集集整理分类编号登记输入电电脑入柜利用检查2、明确确档案内内容，实实行系统统收集、集集中管理理（1）设设施、设设备档案案：建筑筑工程资资料、图图纸，公公用设施施资料、图图纸，竣竣工验收收资料，房房屋墙体体竣工图图，室外外管网资资料、图图纸，安安装、维维修、运运行、改改造、扩扩建等项项目资料料、图纸纸。（2）住住户档案案：业主主登记表表，购（租租）房合合同，入入伙通知知书，证证件，业业主公约约，装修修责任书

39、书、图纸纸，维修修档案等等资料。（3）管管理档案案：文秘秘档案、从从事档案案、财务务档案和和荣誉档档案、管管理活动动记录及及档案，楼楼宇巡视视、门卫卫情况、投投诉与回回访等资资料。3、建档档要求：制度化化、标准准化、电电脑化。二、楼宇宇档案管管理1、档案案室、管管理处管管理制：为避免免档案的的损坏、遗遗失，使使重要档档案能永永久性保保存，而而又方便便经常使使用，对对使用频频率较高高的档案案实行档档案室管管理，对对重要原原始档案案进行严严格管理理，管理理处则保保存复印印件的存存档管理理制度。2、档案案室档案案（1）按按照档案案对温度度、湿度度和照明明的要求求，建立立标准化化的档案案资料室室，配备

40、备档案专专业人员员，实行行电脑化化系统管管理；（2）采采用多种种形式的的信息贮贮存方式式，如电电脑磁盘盘、录像像带、录录音带、胶胶卷、照照片图表表等，并并采用适适当的保保存方式式；（3）贯贯彻国家家保密法法，确保保档案在在使用过过程中的的安全，不不丢失、不不泄密；（4）实实行档案案管理手手段的现现代化，运运用计算算机检索索手段，开开发多媒媒体信息息查询系系统；（5）坚坚持档案案资料收收集的系系统化；（6）做做到档案案组卷分分类科学学化，档档案组卷卷按内容容分类，逐逐一编号号、登记记造册、编编辑目录录，按工工作部门门分柜保保存；（7）实实行档案案管理工工作检查查经常化化，每季季对档案案文件的的形

41、成、积积累、整整理和归归类要进进行一次次全面的的检查。第七节社区文文化活动动与社区区服务一、社社区文化化活动社区区文化是是创造良良好的人人文环境境和提高高居民生生活品味味的重要要手段，随随着时代代的进步步，科技技的发展展，人们们已经不不满足于于一般的的卫生、绿绿化安全全及良好好的服务务，人们们希望生生活在一一个更体体现文化化色彩，更更关注个个性发展展，更富富有现代代生活品品味的环环境之中中，从而而得到高高品味人人生体验验和精神神满足，因因此搞好好社区文文化活动动尤为重重要。它它是创造造和谐环环境，创创建精神神文明的的重要手手段，也也是现代代化物业业管理不不可缺少少的重要要内容。进德小区区的业主主文化素素质较高高，对88小时以以外的社社区文化化生活的的需要是是显而易易见的。我我们倡导导“人人齐齐献力，爱爱心满家家园”的文化化理念。并并着眼于于创造崭崭新而美美好的社社区生活活氛围，满满足业主主对人文文环境