小区物业管理方案hamc.docx

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1、一、 小区概况况【*园】由由江苏*置业建建设开发发，位于于*市*路*号，区域域位置东东起*路，南南起*路路，西至至市*局局仓库围围墙，北北至*河河绿化带带。占地地面积5580000平方方米，建建筑面积积17550000平方米米，其中中地下车车库2万万多平方方米，地地面建筑筑面积11550000平平方米，共共有133幢高层层住宅，110700户，地地下固定定停车位位、地面临临时停车车位加上机机械停车车位与住住户比例例为1：1，同同时小区区配有中中心会所所、室外游游泳池、网网球场、街街头蓝球球场、室室外羽毛毛球场等等休闲、娱娱乐场所所。园区区内智能能化配置置和各种种设施配配套齐全全，是南南通首家家

2、被国家家评为*级的的精装修修高档住住宅小区区。二、 物业服务务目标1、根据据公司在在前期物物业招投投标中所所承诺的的五级服服务标准准的同时时，结合合参照IISO990000国标质质量管理理体系标标准，向向业主提提供全天天候、全全方位、全全过程的的酒店式式物业管管理星级级服务。2、当本本物业符符合政府府要求的的参评自自然条件件，同时时政府有有关部门门于合同同期内组组织评比比的情况况下，使使本物业业获得市市、省物物业管理理优秀小小区的称称号。3、为使使【*园】的的物业管管理与智智能化、多多元化、生生态化的的房地产产产品定定位相适适应，满满足人们们亲近自自然，寻寻找自我我、营造造自由家家园的需需求，

3、在在全面推推行酒店店式物业业管理的的同时，结结合【*园】发展展商的开开发理念念、项目目的特点点及未来来业主的的构成，推出具有“人性的、个性的”温馨服务模式，让全体业主一进入小区就感到轻松、愉快，以满足业主居住健康的要求，多元化的个性需求，生态化的归宿需求。（一）立立足诚信信原则，通通过“用心发发现，用用心服务务”理念来来提供“人性化化、个性性化”的物业业服务模模式。1、 坚坚持以社社会效益益、生态态效益为为主，经经济效益益为辅的的经营理理念，倡倡导“用心发发现，用用心服务务”作为基基本的服服务理念念。用“心”去听、用用心去感感觉、用用心去发发现业主主对服务务需求。2、 用用“心”去做；是指用用

4、新的观观念和新新的思想想去理解解业主新新的需要要，并一一丝不苟苟、实实实在在做做好每一一项工作作，做好好每一项项服务。不不断用心心去提高高服务的的质量与与品质。3、物业业服务人人员通过过用“心”与业主主交流，了了解其生生活、居居住、精精神、文文化的需需求，并并为业主主提供细细致、亲亲和的服服务，改改善和提提升业主主的生活活品质，达达成业主主与业主主之间、业业主与物物业服务务人员之之间，业业主与环环境之间间的高度度和谐。4、我们们以业主主的实际际需要为为前提，用用“心”设计出出多元化化、多层层次的服服务项目目，制定定出高标标准的服服务质量量目标、详详细的服服务标准准，并落落实服务务内容的的实施。

5、（二）提提供个性性化服务务，全新新演绎“家”的概念念客户服务务中心在在及时处处理、解解决了业业主各项项投诉的的同时，为业主主提供个个性化、 多元化服务。1、为业业主提供供家政服服务、商商务服务务、送餐餐服务、维维修服务务、法律律咨询、金金融服务务以及物物业代租、代售服务务等，给给业主以以广泛自自由选择择的机会会与权利利，使服服务更加加有个性性。2、利用用公司自自有商业业门面，经经营洗衣衣店，为为小区业业主提供供义务上上门收、送送衣服、优优惠洗衣衣的服务务，同时时提供送送奶、送送水，代代订车、船船、机票票等服务务。以尽量满足足业主各各种需求求。让业业主足不不出户尽尽可享受受全方位位的人性性化、个

6、个性化、多多元化的的服务。极极力营造造一个富富有归属属感、幸幸福感、自自由感的的家园。（三）、根根据业主主的实际际生活需需要来开开展各种种形式的的特色服服务，通通过提高高服务人人员综合合素质高高，及时时了解、并并尽可能能满足业业主的各各种现实实需要和和潜在需需要，用用全新服服务理念念和管理理理念去去提供优优质高效效的服务务。三、物业业服务分分项指标标及措施施序号项目国家或省省市指标标承诺指标标相关措施施1、物业服务务收缴率率98%98%按规定标标准收取取，在入入住时办办理银行行托收，不不擅自提提高收费费标准，不不乱收费费。2、业主对物物业服务务满意率率95%98%为业主提提供全方方位、全全天候

7、的的星级酒酒店服务务，倡导导员工“用心去去发现、用用心去服服务”，全面面提高服服务质量量，树立立“业主至至上，服服务第一一”的服务务意识，全全心全意意为业主主服务，竭竭尽全力力为居民民排忧解解难。3、房屋完好好率98%99%房屋外观观无破坏坏立面，整整洁、无无改变使使用功能能，无乱乱搭建，公公用设施施及通道道无随意意占用。4、房屋零修修、急修修及时率率、合格格率100%100%接到维修修单，在在承诺时时间内到到达现场场，零修修及时完完成，急急修不过过夜。同同时严把把维修质质量关，维维修结束束先由业业主验收收签字确确认。并并组织工工程专业业技术人人员抽查查验收，以以确保维维修质量量和业主主满意率

8、率。6、业主有效效投诉率率1%/月月0.55%/月月加强客服服人员综综合业务务知识、素素质修养养、微笑笑服务、处处理投诉诉技巧等等方面的的培训与与学习，提提高为业业主服务务的技能能，接听听业主投投诉、报报修电话话铃声不不超过33响，到到达现场场处理不超超过双方方约定的的时间，处处理结束束后，请请业主验验收、签签填意见见，并指指定专人人及时回访访，核实实处理的的质量，征征求业主主的意见见，同时时健全处理理、回访访纪录并并存档。确保投投诉、维维修的处处理率、及及时率与与满意度度、回访访率1000%。7业主投诉诉处理及及时率与与满意度度、维修修工程回回访率95%100%8、道路、完完好率及及使用率率

9、、化粪池池、雨水水井、污污水井、排排水管、明明、暗沟沟完好率率90%98%加强保安安巡查力力度，控控制重、大大型车辆辆进入小小区和随随意占道道、改变变使用功功能等行行为，确确保道路路畅通无无损坏，路路面平坦坦整洁。所所有管、池池、井定定期检查查、疏通通、清理理，保证证排放通通畅，无无堵塞，无无积水、无无塌陷、无无残缺，所所有井盖盖齐全完完好。同同时及时时做好维维修、维维护工作作，发现现问题及及时解决决，确保保配套设设施的正正常使用用。9、路灯完好好率95%98%路灯完好好无损，夜夜间正常常使用，定定期检查查，维护护保养，保保持洁净净。10大型及重重要机电电设备完完好率99%99%安排工程程专业

10、技技术人员员，定期期负责检检查维护护、保养养，确保保各种大大型及重重要机电电设备和和消防系系统设备备完好无无损。同同时安排排落实责责任人，实实行巡查查制度，建建立档案案备查，并并加强消消防宣传传，增强强业主防防火意识识，建立立义务消消防组织织，定期期消防演演练，及及时消除除火灾隐隐患。消防设施施设备完完好率100%100%11公共文化化娱乐、休休息设施施及小区区雕塑完完好率95%98%建立健全全巡查机机制，落落实专人人负责，定期检查、维修，维护，确保公共文化娱乐、休息设施，各种功能满足安全使用，小区雕塑完好无损。12绿化完好好率95%99.55%物业区域域内绿化化地布局局合理、优美，花花草树木

11、木与建筑筑小品配配置得当当，配置置专业人人员负责责养护、管理。13清洁、保保洁率95%99%小区内实实行清洁洁责任包包干，全全天候保保洁制，楼楼层内天天天清扫扫擦拭，每每周清洗洗一次，园区、楼宇、公共设备、设施等天天打扫，保持干净，所有垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。14小区治安安案件发发生率21以下下小区内技技防设施施配套齐齐全，全全天候实实施封闭闭式管理理，244小时守守卫巡逻逻，采用用技防、人人防相结结合的联联防机制制，力保保住户无无被盗事事件，年年度无重重大刑事事案件发发生。15火灾发生生率11以下下加强消防防宣传，增增强居民民防火意意识，建建立义务务消防队队，定期期演练、检检查，及

12、及时消除除火灾隐隐患，防防止火灾灾发生。16违章发生生率1%建立、健健全巡逻逻、检查查、处理理、回访访制度，在在加强宣宣传的同同时，落落实、组组织专人人，检查查、巡视视、跟踪管管理，及及时发现现，及时时处理，及及时回访访并请违违章人签签字存档档。17违章处理理率95%98%18管理人员员专业培培训合格格率100%100%在重视做做好员工工岗前培培训的同同时，根据岗岗位与上上岗后的的工作情情况，定定期复训训，确保保所有专专业技术术人员均均应参加加相关岗岗位培训训，并持证上上岗。19、档案建立立与完好好率100%加强硬件件投入，指指定专人人实行电电脑化管管理，做做到电子子档案与与文字档档案共存存，

13、确保保档案齐齐全，管管理完善善。四、组织织架构、人人员配置置及服务内内容根据物业业服务内内容和各各服务内内容相关关联的关关系，为为避免交交叉管理理，便于于各项服服务的开开展，同同时结合合【*园】物物业项目目的特点点和公司司部门配配置的情情况，物物业服务务中心分分设二个个部：将将客服服服务和工工程维修修服务归归类到服服务部，从从业主投投诉、报报修到安安排人员员维修，一一步到位位，减少少了部门门之间的的协调环环节，提提高了工工作效率率。将秩秩序维护护部和环环境服务务部归类类到管理理部，具具体服务务中心组组织架构构与人员员配置图图：（一）、组组织架构构与人员员配置物业服务中心负责人一名 （配置70名

14、员工）管理部负责人1 人（项目全交付后配设）服务总监1人（项目全交付后配设）维修部3人主管1名客户服务部4人其中主管1名秩序维护部32人其中主管1人保安领班3人1人、保安领班3人环境服务部28人其中主管（1名)环境领班3人客服接待装修管理资料管理社区活动费用收缴设施设备维修1人物业综合维修1人绿化技师1人绿化养护2人门岗保安9人巡逻保安9人监控保安4人车辆管理4人装修管理2 人园区保洁4人楼宇保洁8人垃圾回收6人垃圾处理3人客服2人 客服助理1人说明：具具体人员员配置，根根据实际际交付管管理的面面积进行行调整。二、 服务总监监：岗位位要求正正规物业业管理大大专院校校毕业，在在客服中中心负责责人

15、岗位位上有三三年以上，同同时有二二年以上上的项目目经理工工作经验验，并持持有物业业部门经经理上岗岗证。三、 管理部门门负责人人：要求求部队转转退军人人，在220万平平方米以以上的大大型楼盘盘担任过过保安部部门负责责人三年年以上，并并在高档档楼盘担担任过物物业项目目经理二二年以上上，持有有物业企企业经理理上岗证证。服务中心心负责人人岗位职职责：1、 在经理室室的直接接领导下下全权负负责服务务中心综综合管理理事务。2、 及时解决决业主的的各类投投诉，对对所有投投诉的内内容给予予分析，并并按公司司的服务务要求及及时回复复，回访访率达到到1000%。3、 当业主需需要解决决的是有有损公司司利益等等方面

16、的的原则性性问题时时，在向向业主做做好解释释工作的的同时及及时向上上级领导导汇报，按照上级处理的方案解决问题，并向业主说明原因，征得业主谅解。4、 主持服务务中心日日常工作作，制订订本部门门年、月月度工作作计划，并并组织实实施。5、 负责本部部门员工工的业务务培训。6、 定期走访访业主，征征求其对对服务管管理的意意见和建建议，不不断提高高服务管管理水平平。7、 负责对外外的接待待，签收收各类报报刊、杂杂志、信信件以及及代为签签收业主主的大件件物品（事事先电话话联系已已确认的的）等。8、 执行上级级领导和和公司交交办的其其他工作作。服务总监监岗位责责职：1、 服从领导导安排，根根据领导导指示，制

17、制订工作作计划、分分配落实实。2、 在物业中中心负责责人的直直接领导导下，全全权负责责监督整整个物业业服务中中心各部部门工作作计划完完成的情情况和规规章制度度的执行行力度。3、 配合物业业中心负负责人做做好人事事调整与与人员招招聘和员员工队伍伍管理工工作。4、 负责本部部门的日日常管理理工作。制制订本部部门年度度、月度度工作计计划，并并组织实实施。5、 每日抽查查小区内内装修户户，对违违反有关关规定的的行为进进行制止止。，并并给予相相应的处处理。6、 每周召开开办公例例会，检检查工作作落实情情况，布布置工作作任务，并并协调解解决有关关事务。7、 熟悉小区区业主情情况，与与业主保保持密切切联系，

18、及及时处理理或反映映业主的的投诉意意见，并并向当事事人回复复处理意意见和结结果，通通过加强强客服部部门的管管理，全全面提高高投诉处处理的时时效和质质量，从从而提高高物业费费用的收收缴率。8、 每月组织织一次 对水、电电、气、房房屋、公公共设施施、小区区环境等等综合性性分析，及及时解决决发现的的问题，或或书面报报告相关关部门，建建议整改改。9、 组织员工工技能培培训，业业务知识识学习，提提高员工工的工作作积极性性，解决决内部矛矛盾，增增强团结结合作精精神。10、 定期召开开部门会会议，对对各项工工作情况况进行汇汇报和任任务的分分配落实实。同时时完成上上级领导导交办的的其他工工作任务务。管理部长长

19、责职：1、 负责本部部门的日日常管理理。根据据上级领领导指示示，制订订各部门门的工作作计划。2、 定期召开开部门员员工会议议，对工工作情况况进行汇汇报、解解决问题题3、 熟悉各部部门的工工作任务务，进行行及时的的分配和和落实到到人。4、 负责发放放和收集集业主资资料，建建立业主主信息库库5、 办理装修修手续和和人员出出入证。6、 负责保证证小区内内秩序维维护、环环境卫生生管理工工作7、 定期做小小区内的的除四害害消杀计计划，落落实部门门完成工工作。8、 对下级部部门管理理人员的的绩效考考核及评评定。9、 定期做好好员工的的技能培培训和业业务相关关知识的的学习。10、 执行上级级领导和和公司交交

20、办的其其他工作作。二、管理服务内容：物业验收与交付 伙物业的前期阶入车辆、人员、物品管理交通、秩序、治安管理消防、安全监控秩序维护部安全护卫服务二次装修管理 小区安全巡视楼宇内、外保洁园区保洁设施、设备保洁清 洁环境服务部清洁绿化服务垃圾回收、处理物业服务中心园区绿化养护管理整体环境美化楼宇内外公共部位维修、维护电梯 给排水设备的维修、养护机电设备维修、养护工程维修服务部物业的维修、维护消防设备维修、养护公用设施维修、养护智能化系统维修、维护物业正常维修、维护服务业主投诉、维修接待处理、回访等业主资料、工程档案等资料的整理归档客服服务部日常管理服务物业费、停车费等费用收、缴、建帐二次装修核查、

21、回访与相关资料建档物业交付、资料发放、装修、停车等相关手续办理开展各类社区文化活动绿 化五、【*园】物物业服务务中心各各部门的的工作内内容与标标准根据【*园】物物业服务务的需要要，物业业办公用用房、业业主或使使用人接接待场所所、办公公家具、电电话、传传真机、复复印机、电电脑、打打印机、网网络等办办公设施施及办公公用品、维维修、维维护机具具、设备备等配置置齐全。各各专业、服服务等人人员，配配备齐全全所有工作作人员一一律持证证上岗，服服装统一一、仪表表规范、整整洁，同同时为业业主特设设客户服服务中心心，专门门受理、接接待业主主投诉、来来访。客户服务务中心的的的工作作内容与与标准（1）、安安排二名名

22、专职客客服接待待人员，每每天从早早上7点点到晚上上7点112小时时在服务务中心进进行接待待、受理理业主来来访与投投诉。对对业主或或使用人人的投诉诉在244小时内内答复处处理。（上上午一人人从7点点到122 点上上班，下下午一人人从122点到晚晚上7点点上班，一一天一倒倒换。）（2）、在在确保服服务规范范符合物物业管理理行业规规范要要求的前前提下，224小时时全天候候受理、处处理业主主和使用用人报修修，接到到任何报报修除特特殊情况况向业主主解释清清楚外，必必须通知知维修部部15分分钟内到到现场处处理。物物业服务务中心专专设244小时维维修服务务专用值值班室，配配设床、224小时时服务热热线电话话

23、，244小时全全天候安安排维修修人员值值班为业业主提供供维修服服务。(3)、配配合、秩秩序维护护部、工工程管理理部门，加加强、规规范房屋屋二次装装修的申申请、审审批等管管理。杜杜绝违章章装修等等现象的的产生。（4）、建建立完善善的档案案管理制制度，建建立齐全全的小区区物业管管理档案案包括括物业竣竣工验收收档案、设设备管理理档案、业业主或使使用人资资料档案案（含业业主或使使用人装装修档案案）、物物业租赁赁档案、日日常管理理档案等等。同同时建立立相应的的电子档档案做到到电子、文文字档案案共存，便便于日常常管理和和查阅。（5）、认认真做好好物业交交付、相相关资料料发放、二二次装修修、车位位租用等等相

24、关手手续的办办理工作作。同时时做好物物业费、停停车费等等费用的的收、缴缴与建帐帐、建档档工作。建立健全财务管理制度，对小区房屋维修资金、物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）、认认真做好好为业主主提供的的免费与与有偿服服务项目目方案、计计划的制制订、实实施与落落实，并并跟踪、检检查、回回访，确确保各项项服务的的质量和和业主的的满意。(7)、充充分利用用小区游游泳池、会会所等配配套休闲闲场所和和节假日日，组织织由业主主参加的的各种娱娱乐性比比赛、文文艺演出出等每年年保证66次以上上的社区区文化活活动，加加强业主主相互之之间的勾勾通，丰丰富业主主的文化化生活。工程维

25、修修部的工工作内容容与标准准一、认真真做好物物业的前前期阶入入，并结结合阶入入期间发发现各种种质量隐隐患，汇汇总上报报相关部部门整改改，以确确保将无无质量问问题的物物业交付付给业主主。二、配合合客服部部门，认认真做好好工程资资料的整整理归档档工作和和维修资资料的整整理归档档工作。三、配合合客服中中心认真真做好保保修期外外的维修修服务，做做到维修修及时、确确保质量量并请业业主验收收、签填填意见存存档，同同时做好好回访核核实工作作。确保保维修质质量，业业主满意意。四、针对对保修期期内的维维修，接接到客服服通知后后立即到到现场查查看，并并将实际际情况以以工作联联系单、保保修期工工程维修修单的形形式尽

26、快快报呈总总包单位位的维修修人员，由由总包维维修人员员直接上上门维修修解决，同同时要及及时做好好跟踪、检检查回访访工作，确确保维修修及时性性和质量量，维修修结束后后，请业业主验收收、签填填意见存存档。确确保维修修及时业业主满意意。五、结合合物业的的保修期期限、公公共设施施、设备备、建筑筑物等使使用的实实际情况况，制订订相适应应的维修修、维护护计划，并并组织实实施。同同时在确确保业主主的报修及及时维修修完成的的基础上上，认真真做好电电梯、给给、排水水设备、消消防设备备等设备备和监控控、周界界报警等等技防设设施的日日常使用用、维修修、维护护、改造造、更换换等整个个使用过过程的管管理工作作，使设设备

27、始终终处于良良好的技技术状态态。具体体标准：（一）、无无负压变变频供水水设备与与地下车车库排水水设备：1、每周周对供水水设备检检查三次次以上，每每季对水水泵润滑滑点加油油，每季季一次对对泵房、管管道等进进行除锈锈、油漆漆，每年年保养一一次水泵泵，保证证二次供供水正常常，泵房房整洁。2、地下下车库排排水设备备：每周周巡查开开启一次次，并定定期保养养，确保保抽排水水的正常常。（二）、消消防设备备：1、消防防泵、消消防栓每每月巡查查、启动动一次并并作记录录，每年年保养一一次，消消防泵、消消防栓各各种配件件完好保保证其运运行正常常。高层层房屋消消防水箱箱、蓄水水池盖板板应保持持完好并并加锁，溢溢流管口

28、口必须安安装金属属防护网网并完好好。每年年二次对对减压阀阀进行测测压并做做好记录录。2、每天天检查火火警功能能、报警警功能是是否正常常。3、每年年试验一一次探测测器，并并对全部部控制装装置进行行一次试试验，火火灾探测测器投入入运行二二年后，应应每隔三三年全部部清洗一一次，不不合格的的应当调调换。4、每半半年检查查一次消消防水带带、阀杆杆处加注注润滑油油并作一一次放水水检查。5、每月月检查一一次灭火火器，临临近失效效立即更更新或充充压。（三）、电电梯：1、保证证电梯224小时时运行，轿轿厢内按按钮、灯灯具等配配件保持持完好，轿轿厢整洁洁。2、配有有专业维维修保养养单位进进行定期期保养，每每年进行

29、行安全检检测并持持有有效效的安安全使用用许可证证，物物业公司司配置专专人对电电梯保养养进行监监督，并并对电梯梯运行进进行管理理。3、电梯梯发生一一般故障障的，确确保专业业维修人人员二小小时内到到达现场场修理，发发生电梯梯困人或或其它重重大事件件时，物物业管理理人员须须在五分分钟内到到现场应应急处理理，专业业技术人人员在半半小时内内到现场场进行救救助。（四）、避避雷装置置：每年年二次检检查避雷雷装置，118层以以上的楼楼宇每年年测试一一次，保保证其性性能符合合国家相相关标准准。（五）、楼楼宇对讲讲系统（可可视）：不定期期进行调调试与保保养，保保证其小时时运行正正常，对对讲主机机选呼功功能正常常，

30、且选选呼后的的对讲（可可视）功功能正常常，语音音（图像像）清晰晰，对讲讲分机开开锁功能能、门体体的闭门门器自动动闭门功功能正常常。（六）、住住户报警警：不定定期进行行调试与与保养，保保证其小时时运行正正常，中中心报警警控制主主机能准准确显示示报警或或故障发发生的信信息，并并同时发发出声光光报警信信号。（七）周周界报警警：小时设设防并正正常运行行，不定定期进行行调试与与保养，保保证该系系统的警警戒线封封闭、无无盲区和和死角，保保证中心心控制室室能通过过显示屏屏、报警警控制器器或电子子地图准准确地识识别报警警区域，收收到警情情时，能能同时发发出声光光报警信信号。（八）、监监视系统统：不定定期进行行

31、调试与与保养，保保证各项项监控设设备小时正正常运行行，能清清楚显示示出入人人员的面面部特征征和车辆辆的车牌牌号，录录像功能能正常。（九）电电子巡更更：根据据需要设设定巡更更路线、时时间，不不定期地地进行调调试与保保养，保保证其正正常运行行，保持持巡更时时间、地地点、人人员和顺顺序等数数据的显显示、归归档、查查询和打打印等功功能正常常，巡更更违规记记录提示示功能正正常。（十）、公公共电气气柜：每每日一次次巡查室室内、室室外公共共电气柜柜，每月月一次保保养室内内、室外外公共电电气柜，每每年一次次电气安安全检查查，保证证电气设设备运行行安全正正常。（十一）公公共照明明系统、景景观灯系系统：及及时修复

32、复损坏的的灯座、灯灯泡、开开关等，保保持灯具具完好，小小区内楼楼道灯亮亮灯率在在99%以上。（十二）、公公用空调调：空调调使用期期间每月月清洗一一次，每每年检查查、保养养二次，保保证其正正常使用用。（十三）、房房屋结构构：每年年二次以以上对房房屋结构构进行检检查，涉涉及使用用安全的的部位每每季检查查一次，并并有记录录，发现现损坏及及时安排排专项修修理并告告知相关关业主、使使用人。（十四）、门门窗：每每天巡视视楼内公公共部位位门窗，保保持玻璃璃、门窗窗配件完完好，门门、窗开开闭灵活活并无异异常声响响。（十五）、楼楼内墙面面、顶面面、地面面等部位位粉刷层层无剥落落，面砖砖、地砖砖平整不不起壳、无无

33、缺损。（十六）、管管道、排排水沟、屋屋顶：每每月一次次对屋面面泄水沟沟、楼内内外排水水管道进进行清扫扫、疏通通，保障障排水畅畅通（66月至99月每半半月检查查一次），每每半年检检查一次次屋顶，发发现防水水层有气气臌、碎碎裂，隔隔热板有有断裂、缺缺损的，及及时修理理。（十七）、物物业区域域内的道道路、场场地、景景观小品品、娱乐乐场所、健健身设施施等部位位：做到到经常性性、不定定时巡查查，发现现损坏及及时修复复，保持持其完好好性，满满足安全全使用。(十八)、门岗岗、停车车库的车车辆出入入控制系系统，每每月检查查维护一一次，并并确保运运行良好好。（十九）、配配合客服服部、秩秩序维护护部做好好二次装装

34、修、阳阳台封闭闭的管理理、现场场核查处处理等工工作。控控制、杜杜绝出现现违章装装修。秩序维护护部的工工作内容容与标准准 一、聘聘用责任任心强，整整体素质质好的部部队退伍伍军人作作为秩序序维护员员，并定定期进行行确保安安保人员员培训，正正确使用用各类消消防、物物防、技技防器械械和设备备，能够够熟悉、掌掌握各类类刑事、治治安案件件和各类类灾害事事故的应应急预案案。上岗岗时对讲讲装置和和其他必必备的安安全护卫卫器械配配备齐全全，并佩佩带统一一标志，穿穿戴统一一制服，装装备佩戴戴规范，仪仪容仪表表规范整整齐，当当值时坐坐姿挺直直，站岗岗时不倚倚不靠。二、门岗岗：（1）对对小区实实施封闭闭式管理理，所有

35、有人员车车车辆由由南大门门主出入入口出入入口，岗岗亭内配配备大内内存电脑脑与摄像像系统，存存有小区区住户、车车辆、车车主照片片、车辆辆收费等等信息资资料，用用于录入入、查核核出入车车辆信息息，有效效地控制制车辆失失窃案件件的发生生。门岗岗配9人人，三人人值班实实行三班班倒244小时值值班。各各班做好好详细交交接班记记录和外外来车辆辆等登记记记录。（2）加加强外来来人员进进入小区区的管理理。通过过门岗盘盘查和智智能对讲讲系统与与住户核核实等手手段，控控制可凝凝人员的的进入小小区。（3）对对进出小小区的车车辆进行行管理和和疏导，保保持出入入口环境境整洁、有有序、道道路畅通通；对重重、大型型等物件搬

36、搬出小区区，要做做好询查查和核对对工作并并记录备备查。（4）、严严格控制制阳台封封闭材料料进入小小区，除除维修部部人员现现场核实实确定为为北阳台台封闭所所用，其其规格、颜颜色符合合统一规定定并签条条给予放放行外，阳阳台封闭闭材料一一律不允允许进入入小区内内。（5）、加加强进入入小区的的重、大大型材料料、搬家家物件的的管理、登登记，并并通知巡巡逻保安安，协助助、督促促其搬运运，防止止电梯受受损。三、巡逻逻岗（1）制制定保安安人员巡巡更制度度，按指指定的时时间和路路线白天天巡逻不不少于66次，夜夜间巡逻逻次数不不少于88次，每每组巡逻逻不少于于2人，重重点部位位（小区区道路、单单元出入入口、楼楼层

37、和地地下车库库）设巡巡更点，在在正常情情况下到到达每个个巡更点点的时间间误差不不超过二二分钟，监监控中心心有巡更更记录。（2）接接到火警警、警情情后三分分钟内到到达现场场，协助助保护现现场，并并报告客客户服务务中心与与警方。（3）在在遇到异异常情况况或住户户紧急求求助时，三三分钟内内赶到现现场，采采取相应应措施。四、技防防设施和和救助（监监控岗）：（1）小小区设有有监控中中心，设设置录像像监控（监监控点至至少覆盖盖单元进进出口、小小区主要要道路出出入口）、楼楼宇对讲讲（可视视）、周周界报警警（全封封闭）、住住户（1100%安装）报报警（对对讲功能能）、门门锁智能能卡等五五项以上上技防设设施，2

38、24小时时开通，并并有专人人驻守，注注视各设设备所传传达的信信息。（2）监监控中心心接到报报警信号号后，保保安人员员三分钟钟内赶到到现场进进行处理理，同时时中心接接受用户户救助的的要求，解解答用户户的询问问。（3）制制定小区区火警、水水警、警警情应急急预案，并并在监控控中心控控制室内内悬挂；每年组组织1到2次的的应急预预案演习习。五、车辆辆管理：（1）在在小区内内地面等等部位按按车辆道道路行驶驶要求设设立指示示牌和地地标，车车辆行驶驶有规定定路线，车车辆停放放有序。（2）专专职人员员24小小时巡视视和协助助停车事事宜。（3）收收费管理理的车库库24小小时有专专人管理理，车辆辆停放有有序，车车库

39、内配配置道闸闸和录像像监视，地地面等部部位按车车辆道路路行驶要要求设立立指示牌牌和地标标，照明明、消防防器械配配置齐全全，车库库场地每每日清洁洁一次，无无渗漏，无无积水，通通风良好好，无易易燃、易易爆及危危险物品品存放。六、在在危险隐隐患部位位设置安安全防范范警示标标志，并并在主要要通道设设置安全全疏散指指示和事事故照明明设施，每每月检查查一次，保保证标志志清晰完完整，设设施运行行正常。七、二次次装修管管理1、配合合客服等等部门做做好二次次装修的的检查、巡巡视工作作，对未未办装修修申请、未未按装修修电请中中所报装装修内容容施工的的，及时时给予制制止，严严格控制制并杜绝绝各种违违章装修修现象，确

40、确保毗邻邻产权用用户的安安全。2、阳台台封闭除除北阳台台可以按按统一规规定的颜颜色、规规格封闭闭外，南南阳台一一律不允允许封闭闭。在园园区内发发现阳台台封闭材材料，除除有工程程维修部部签发的的放行条条外，一一律清退退到小区区外面。八、装修修垃圾、材材料、大大型搬家家物件的的管理1、在既既便于装装修业主主倾倒，又又不影响响业主正正常出行行和园区区整体景景观的位位置，设设置固定定的建筑筑垃圾堆堆放池，并并及时清清运，便便于装修修业主倒倒放装修修垃圾。2、严禁禁装修业业主将建建筑垃圾圾、装修修材料任任意堆放放在公共共场所或或绿化地地带。3、重、大大型装饰饰材料和和搬家物物件，严严禁用电电梯运输输，以

41、避避免影响响电梯的的使用寿寿命或受受损坏。环境服务务部的工工作内容容与标准准一、公共共楼道内内1、地面面和墙面面、楼梯梯扶手、栏栏杆、窗窗台地面面每日循循环清扫扫、拖洗洗保洁；墙面保保持无灰灰尘、无无污渍；大堂、门门厅大理理石、花花岗石地地面每月月保养一一次，保保持材质质原貌，干干净、有有光泽。2、消消防栓、指指示牌等等公共设设施：隔隔日擦抹抹一次，表表面干净净、无灰灰尘、无无污渍。5、天花花板、公公共灯具具：每周周除尘一一次，目目视无灰灰尘、无无污迹、无无蜘蛛网网。6、门、窗窗等玻璃璃：每周周擦一次次共用门门、窗玻玻璃，保保持洁净净、光亮亮、无灰灰尘、无无污迹。7：天台台、屋顶顶：保持持清洁

42、、无无垃圾8、垃圾圾收集：每日上上门收集集生活垃垃圾2次次，按楼楼层设置置垃圾收收集点，每每日早晚晚定时清清理二次次；垃圾圾收集点点周围地地面无散散落垃圾圾、无污污迹、无无异味。垃垃圾桶保保持干净净、无异异味、无无污迹。9、电梯梯轿厢：每日循循环保洁洁（如有有地毯每每日换洗洗一次）；操作板板每日消消毒一次次；每半半月对电电梯门壁壁打蜡上上光一次次，表面面光亮、无无污迹；灯饰及及轿厢顶顶部每周周清洁11次，轿轿厢壁无无浮尘，不不锈钢表表面光亮亮、无污污迹。二、楼外外公共区区域1、道路路地面、绿绿地、明明沟：道道路、地地面、绿绿地每日日循环清清扫保洁洁，广场场砖地面面每周冲冲洗一次次；目视视地面干

43、干净，地地面垃圾圾滞留时时间不超超过400分钟；明沟每每日清扫扫一次，无无杂物，无无积水。2、公共共灯具、宣宣传栏、小小品等：每日擦擦抹一次次，目视视无灰尘尘、明亮亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。3、水景景：每22日清洁洁1次，打打捞漂浮浮杂物，每每月对喷喷水池清清洁1次次，目视视池底清清澈见底底；保持持水体清清洁，水水面无漂漂浮物，定定期对水水体投放放药剂或或进行其其它处理理，保持持水体无无异味。4、垃圾圾厢（房房）：有有先进的的垃圾处处理方式式（如分分类收集集垃圾等等），对对垃圾厢厢（房）循循环保洁洁，垃圾圾厢（房房）整洁洁、干净净、无异异味，灭灭害措施施完善。5、果皮皮箱、垃

44、垃圾桶：每日清清运2次次，每日日抹布抹抹1次。随随时清理理擦拭，箱箱（桶）无无异味、无无污迹。6、消毒毒灭害：每月对对窨井、明明沟、垃垃圾房喷喷洒药水水一次，夏夏季蚊、蝇蝇孳生季季节每周周消杀一一次，每每月灭鼠鼠一次。7、门卫卫、岗亭亭、监控控探头：每日清清洁2次次以上，室室内外墙墙面每周周清洁22次，监监控探头头每周擦擦拭1次次，发现现不卫生生随时处处理。8、停车车场、共共用车库库：每日日清扫11次以上上车库的的纸屑和和垃圾，每每月进行行2次地地下室消消杀工作作，地面面无垃圾圾、无积积水、无无油迹、无无异味。9、共用用卫生间间：每日日对共用用卫生间间清洁22次以上上，保洁洁时悬挂挂醒目标标识

45、，每每周1次次对共用用卫生间间进行消消杀，室室内无异异味，地地面无烟烟头、纸纸屑、污污渍、积积水，便便器洁净净无黄渍渍。三、绿化化维护物业区域域内绿地地总体布布局均衡衡，生态态、景观观效果显著，集集中绿地地率200%以上上。并合合理运用用植物、山山石、水水体等设设置景点点，且与与环境协协调，效效果好。乔乔、灌、地地被、草草配植科科学，层层次丰富富、季相相分明。集集中绿地地布置全全冠大树树；花坛坛、花景景面积占占绿地总总面积11%以上上；植物物品种多多样。绿地保存存率1000%。乔乔、灌、草草等保存存率988%以上上。绿地地设施及及硬质景景观保持持常年完完好。（一）、草草坪：1、草坪坪常年保保持

46、平整整，及时时清除杂杂草,做做到边缘缘清晰无无杂草，草草高不超超过5ccm。保保持常年年有效供供水，草草地充分分生长，有有覆沙调调整，地地形平整整、流畅畅。并按按肥力、草草种、生生长情况况，适时时适量施施有机复复合肥22-3遍遍2、坚持持预防为为主、综综合治理理，严格格控制病病虫害。做做到绿草草如茵,斑秃黄黄萎低于于5%。（二）、树树木 1、乔乔、灌木木修剪每每年三遍遍以上，无无枯枝、萌萌蘖枝；篱、球球、造型型植物按按生长情情况，造造型要求求及时修修剪，做做到枝叶叶茂密、圆圆整、无无脱节；地被、攀攀援植物物修剪、整整理及时时，每年年三次以以上，基基本无枯枯枝。并并确保乔乔灌木生生长健壮壮，树冠冠完整，形形态优美美；花灌灌木按时时开花结结果；2、按植植物品种种、生长长、土壤壤状况适适时适量量施肥。每每年普施施基肥不不少于一一遍，花花灌木增增追施复复合肥二二遍，满满足植物物生长需需要。同同时做好好中耕除除草、松松土等工工作，确确保常年年土壤疏疏松通透透，无杂杂草。3、做好好树木扶扶正、加加固，确确保树木木基本无无倾斜；球、篱篱、地被被生长茂茂盛，无无缺枝、空空挡。4、病虫虫害防治治坚持预预防为主主、生态态治理，各各类病虫虫害发生生低于55%。