商业小区房地产开发可研报告fulu.docx

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1、第一部分分 项项目总论论1 项目目概况1.1项项目名称称： 瑞民雅雅居商住住小区1.2建建设单位位： 公主岭市市瑞民房地地产开发发有限公公司1.3项项目地点点：本项目选选址于公公主岭市市公主大大街18835号号。1.4项项目单位位基本情情况：公主岭市市瑞民房地地产开发发有限公公司成立立于20011年3月2日，是是一家民民营企业业，主要要从事房房地产开开发、房房屋工程程建筑劳劳务分包包等项目目。公司司设有办办公室、工工程部、开开发部、财财务部等等部门。现现有员工工20人人，其中中：高级级工程师师2人，工工程师77人。经营办公公地址：公主岭岭市公主主大街118355号（三三中对面面）。公司注册册资

2、本：壹仟万万元人民民币。1.5项项目概况况：1.5.1建设设内容与与建设规规模开发土地地面积5504998平方方米，总总建筑面面积8339433平方米米，拟建筑筑多层住住宅楼220栋，商商网1栋栋，其中中：住宅宅面积6682882，商商网面积积156661，建筑筑密度333.998%，建建筑容积积率1.66万万米/ha，公公共绿地地达到25%，拥有有20000平方方米健身身活动场场所的花花园式高高档住宅宅小区。1.5.2进度度计划本项目预预计开发发周期为为26个月月，其中一一期工程程：20011年8月动工，至至2012年10月竣竣工。二二期工程程：20012年5月动工，至至20133年10月竣

3、竣工1.5.3投资资规模与与资金筹筹措1）项目目估算总总投资项目估算算总投资资150000万万元。2）资金金筹措根据项目目资金筹筹措方案案，本项项目所需需建设资资金由项目申申报单位位通过自有有资金、商品房房预售或或银行按按揭贷款款等办法法筹集。1.5.4主要要技术经经济指标标项目主要要技术经经济指标标详见表表1-11。表1-11 主要经经济技术术指标序号项 目指 标标指标值备 注1总用地面面积5049982总建筑面面积8394432.1住宅6828822.2商业1566614容积率1.666总建筑面面积/总总用地面面积5住宅户数数户10000建筑密度度%33.998绿地率%25估算总投投资万元

4、150000预计销售售收入万元200000利润总额额万元50000所得税万元10000净利润万元40000投资利润润率%33.333投资利税税率%5.333投资回收收期年2建设工期期月261.6研研究工作作依据1）公公主岭市市总体规规划2000620115；2）公公主岭市市国民经经济和社社会发展展“十一五五”规划；3）投投资项目目可行性性研究指指南（220022）；4）房房地产开开发项目目经济评评价方法法（220000）；5）国家家发改委委、建设设部建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第三三版）；6）城城市居住住区规划划设计规规范；7）公公主岭城城市拆迁迁管理条条例； 8）城城市居住住区公共

5、共服务设设施设置置规定；9）住住宅设计计规范；10）住住宅建筑筑设计标标准；11）建建筑工程程交通设设计及停停车场设设置标准准；12）城城市道路路绿化规规划及设设计规范范；13）民民用建筑筑设计防防火规范范；14）其其他相关关文件。1.7项项目提出出的背景景及理由由本项目地地块系公公主岭市市瑞民房地地产开发发有限公公司从公公主岭市市瑞民油油脂有限限责任公司司原厂区区改造获获得，地地块原系系工业用地地。根据据公主岭岭市城乡乡规划局规划局和有关关部门批批准了拟拟建项目目。项目目提出的的理由是是：合理利利用土地地资源，改改善旧城城区环境境；完善小小区建设设，实现现预期目目标；满足中中、低收收入工薪阶

6、阶层及农农民进城城缺房要要求。2项目地地块分析析本项目基基地位于于于公主主岭市公公主大街街，属于城市市主干道道，道路路四通八八达，交交通便捷捷。项目目地位离离各种公公共设施施近，方方便就医医、上学学和出行行等活动动。项目目地西边100米米为公主主岭市三三中，东东侧800米米为公主主岭市响响铃公园园，是县城城主要的的休闲地地带，这这些为小小区提供供了优越越的外部部环境。该该地块在在区位条条件和商商业条件件等方面面具有相相当的优优越性，是是一处商商业和居居住开发发价值极极高的地地块。开发土地地面积5504998平方方米，总建筑筑面积8339433平方米米。规划主要要经济技技术指标标：建筑总面面积：

7、8839443m2其中：商商业用房房面积1156661m2住宅面积积682282mm22.1项项目规划划方案2.1.1规划划依据：1城市市居住区区规划设设计规范范GBB501180-932吉林林省城市市规划管管理技术术规定3规划基基地地形形图及界界点坐标标4公主岭岭市规划划局提供供的规划划条件2.1.2选址址概况及及规划定定性：1工程地地址、地地震情况况根据岭东东工业集集中区已已经建设设的地质质勘探报报告分析析，地下下水属于于上层地地表滞水水类型，水水位随季季节变化化，地下下水对混混凝土无无侵蚀性性。根据据国家标标准建建筑抗震震设计规规范（GGB5000111-20001）要要求，公公主岭市市

8、的抗震震设防烈烈度为66度，设设计基本本地震加加速度值值为0.05gg。2、气候候条件项目建设设区属于于温带大大陆性季季风气候候，其特特点是春春季干旱旱多风，夏夏季炎热热多雨，秋秋季凉爽爽干燥，冬冬季严寒寒下雪。具具体气象象条件如如下：1、全年年主导风风向：西西南风2、全年年静风频频率：116%3、极端端最低气气温：-37.74、极端端最高气气温：3365、年平平均气温温：66、年平平均降水水量：6610mmm7、最大大冻土层层：1.48mm8、最大大风速：34.5m/s9、平均均风速:3.33m/ss10、年年日照时时数：225366小时11、无无霜期：1344天3、社会会环境条条件公主岭市

9、市位于吉吉林省中中西部，地地处松辽辽平原腹腹地，毗毗邻省城城长春，是是一个计计划由省省单列的的县级市市。全市市幅员面面积40028平平方公里里，公主主岭市辖辖29个个乡镇，4405个个村，332155屯，116万农农户。总总人口1103万万，其中中农业人人口677.3万万，占人人口总数数65.3%。农农村劳动动力166.8万万人。耕耕地面积积3300万亩。公公主岭东东靠长春春，南通通沈阳，北北连哈尔尔滨，地地处东三三省的中中心地带带，京哈哈双轨铁铁路、高高速铁路路、1002国道道和哈大大高速公公路横跨跨市区，乘乘车半小小时就到到省城长长春，22小时直直通沈阳阳，5小小时可达达大连；程控电电话与

10、国国际国内内联网，并并开通了了分组交交换设备备和数字字数据网网。是国国家首批批确定的的重点商商品粮基基地、玉玉米出口口基地和和畜牧业业发展基基地，是是全国县县级综合合改革试试点市、吉吉林省农农村发展展与改革革实验区区、省级级经济开开发区。2规划定定性：地块主要要用于新新建住宅宅功能小区区，新建建筑多层层住宅楼楼20 栋，商网11栋，建建筑占地地面积5504998平方方米，总总建筑面面积8339433平方米米。2.1.3规划划设计宗宗旨及目目标：立足项目目用地环环境，本本着以人人为本的的思想，着着重体现现规划的的超前性性与合理理性。从从建筑空空间布局局，立面面形象，内内部空间间的使用用，景观观的

11、连贯贯性等因因素综合合考虑规规划功能能的划分分，营造造一种自自然、生生态、和和谐的生生活形态态，为城城市创造造出新的的景观形形象。强强调空间间的丰富富性及尺尺度的适适宜性。突突显健康康、美好好生活理理念，增增设健康康、休闲闲、娱乐乐等配套套设施，人人们可以以享受健健康充实实的闲暇暇生活。通过生活活和交通通一体的的生活环环境的再再创造，人人们可以以享受到到传统中中国式的的有魅力力的人际际关系。同同时，也也可以随随时感受受到岭城城的历史史文化。2.1.4规划划构思及及特点：1规划概概述功能：项项目要功功能是居居民商住住小区，该该区面临临城市主主干道，设设计上注注意空间间丰富变变化，文文化品位位较高

12、，努努力创造造一个舒舒适的内内部休闲闲购物空空间环境境，丰富富城市生生活场所所，形成成一组城城市地标标性建筑筑群体。设计理念念：以内内街和周周边建筑筑物组织织建筑之之间的关关系并控控制空间间形态。设设计中注注意建筑筑和环境境融为一一体，主主要是营营造一个个休闲商商业街区区。提供供全方位位的零售售、服务务、餐饮饮、休闲闲和娱乐乐等设施施。道路交通通：项目目用地通通过环路路形式（路路宽6MM）联系系着南北北侧城市市道路。用用地南北侧为为综合公公共建筑筑组群，其其余部分分地面留留作停车车位，其其它余坪坪为公共共设施及及绿化用用地。2总平面面设计设计充分分利用现有有道路条条件，确确定地块块的南侧为主出

13、入口，南南入口顺顺延垂直直连接公公主大街街引入，在在小区内内形成高高效的方方形环道道，同时时通过中中间景观观形成的的中心景景观步行行带，将入口口及周边边的组团团有机的的结合起起来，构构成合理理而丰富富的规划划结构。3建筑设设计住宅设计计：地块户型型设计以以生活动动线和外外部环境境景观为为依据进进行设计计，使用用时满足足并优化化生活和和观景的的要求。在在起居室室，卧室室采用大大面积景景观窗或或落地门门窗，充充分利用用自然光光线并将将室外环环境引入入室内。设设计中考考虑到吉吉林省的的气候特特点，朝朝向以南南向为主主，尽量量避免西西晒的酷酷热，重重点考虑虑每户的的通风以以及阳台台布置，增增加空气气对

14、流。在住宅间间距控制制上按照照吉林林省城市市规划管管理技术术规定的的标准，多多层住宅宅间距按按南北主主朝向为为南侧建建筑高度度的1.50倍倍控制，并并满足日日照要求求。保证证住宅布布局能够够满足日日照、通通风、消消防等建建筑管理理要求。公共建筑筑设计：本小区公公建按照照城市市居住区区规划设设计规范范(GGB5001800-933)小区区级来配配置，满满足规范范及规划划要求。4道路与与交通本地块路路网结构构由地块块环建筑筑群的66米宽小小区内环环道路连连接各个个组团级级道路而而成。各各邻里单单位以33.5米米4米米宽道路路与之联联系。枝枝状尽端端步行道道伸入每每一个住住宅组团团，直达达住宅大大门

15、。住住宅后花花园出口口与公共共绿地的的步行道道路连通通，另成成步行系系统。结结构清晰晰简洁，主主入口分分设南北北二侧，同同时可在在西侧增增设一步步行入口口，步行行入口可可定时开开启以照照顾西侧侧商业购购物人流流的需求求。5绿化系系统总体绿化化设计基基础理念念为“美丽的的大自然然并不是是天然的的”，重点点在于利利用基地地本身的的条件，经经过适宜宜的拆分分重组，创创造美好好的视觉觉景观，发发挥软硬硬绿化元元素组织织的不同同效果，达达成水天天一色，天天人合一一的景致致，远远远超乎现现阶段小小区发展展所强调调的绿化化面积的的层次。植植物绿化化设计注注重景观观的轴线线感，时时而开阔阔，时而而隐蔽，于于建

16、筑群群体间穿穿梭，创创造具有有诗情画画意的环环境空间间。地块通过过中心景景观高层层错位斜斜向布置置及底层层架空处处理，形形成丰富富的绿化化景观的的轴线，绿绿化与水水景紧密密结合，丰丰富了景景观的空空间层次次，形成成优雅、安安静、富富有文化化品位的的休憩地地。线性性空间有有收有放放，为住住者提供供优美、高高雅的游游憩空间间。小区植物物绿化设设计注重重色彩及及空间感感受，时时而开阔阔，时而而隐蔽，于于建筑群群体间穿穿梭，创创造具有有高品质质的环境境空间。2.1.5建筑筑造型1建筑风风格公主岭市市为平原地地区的城城市，为为适应该该地区的的大环境境，采取取开放式式阳台，吸吸纳太阳阳光线，又又起遮荫荫通

17、风作作用，一一派度假假休闲风风情。2建筑色色彩与风风貌建筑风格格利用简简洁的现现代建筑筑语言，加加上色彩彩的处理理，配以以不同的的层数组组合，使使建筑群群体高低低有序，并并且产生生丰富的的天际轮轮廓线，在在统一中中追求变变化，创创造丰富富建筑风风貌，更更令整个个建筑外外貌明艳艳突出。单体设计计不仅考虑其其本身的的风格面面貌，亦兼顾顾到群体体的风格格，以便便能互相相融合。虽然各各单体建建筑采取取相互融融合的手手法来处处理以表表达群体体建筑统统一的风风格，但但又利用用不同的的色彩处处理使各各单体有有独立的的风貌。单体主要要利用大大面积玻玻璃窗及及精心设设计的阳阳台，阳阳台做适适当处理理以提供供趣味

18、性性的立面面元素，并并与大面面积玻璃璃产生强强烈的虚虚实对比比。大面面积玻璃璃窗及阳阳台除了了带进大大量清新新空气及及阳光外外，还仿仿如将室室外景观观引入室室内，成成为室内内不可或或缺的一一部分，使使室内空空间、景景观更加加丰富多多彩。基于公主主岭市的的温带气气候，鲜鲜明及偏偏冷的颜颜色应为为正确选选择，它它们也帮帮助改善善环境形形态，鲜鲜明颜色色可将照照射于外外墙上的的阳光反反射到其其它建筑筑群体上上，使整整个建筑筑群体外外观鲜明明光亮，清清爽怡人人。 2.1.6消防防规划设设计说明明小区共设设一个主要要出入口口和一个个人行出出入口，满满足小区区出入口口及消防防间距要要求，小小区道路路为环状

19、状，确保保消防登登高场地地需要。各组团均均设有给给水管，并并在组团团内形成成环路，保证消消防两路路供水，小小区室外外合理布布置消火火栓，消消火栓间间距小于于1200米。建筑单体体消防设设计按规规范设计计，地下下车库考考虑消火火栓，喷喷淋系统统及防排排烟系统统。2.1.7环保保环卫规规划设计计说明沿城市主主要干道道建筑物物满足退退红线要要求，除除局部布布置小区区地面停停车场外外，大面面积绿化化种植较较高乔木木类，以以美化环环境并改改善车流流、噪音音及尾气气对居民民的影响响。小区内主主要道路路及其四四周绿地地种植以以乔木为为主，以以消弱噪噪声传播播和加强强防尘隔隔离。小小区除道道路、广广场、入入口

20、地面面为硬质质铺地外外，大面面积设置置草坪、花花坛及小小叶灌木木，以利利吸声防防尘。小区各街街坊分设设垃圾收收集点，单单体设计计要求垃垃圾袋装装化，由由专人负负责运送送。2.1.8卫生防防疫设计计说明大楼内水水箱、水水池采用用不锈钢钢成品，以以保证水水质质量量2.1.9通风采采光设计充分分考虑建建筑的自自然采光光和通风风的要求求，绝大大部分单单元主要要房间朝朝南，均均能满足足其有充充分的日日照时间间。住宅宅的卧室室、客厅厅窗地比比1/7，其其它部分分的房间间窗地比比1/8日照照对基地地周围建建筑无影影响。2.2投投资估算算与资金金筹措开发土地地面积5504998平方方米，总总建筑面面积8339

21、433平方米米，拟建建筑多层层住宅楼楼20栋栋，商网网1栋，其其中：住住宅面积积682282，商网网面积1156661，建建筑密度度33.98%，建筑筑容积率率1.666万米米/ha，公公共绿地地达到25%，拥有有20000平方方米健身身活动场场所的花花园式高高档住宅宅小区。2.2.1投资资估算本项目建建筑包括商业业门面、住住宅、车车库和杂杂屋间等等四项内内容。根根据建筑筑内容和和规模，估估算项目目总投资资为150000万万元。具体投资资估算见见下表：投资估算算表单位：万万元序号项目估算金额额备注注1建安费用用67100.6332前期工程程费用134.2建安22.1图纸设计计费335.77建筑

22、面积积40元/m22.2规划审图图费16.7793基础设施施费172.623.1道路、水水电、绿绿化172.624建设费用用11033.0444.1管理费用用94.7734.2销售费用用78.5545间接费用用31233.2445.1工程监理理费201.31建安35.2招标代理理服务费费134.2建安2%5.3工程质量量监督管管理费13.44建安25.4白蚁防治治费16.77建筑面积积2元/m25.5劳保基金金60.552土地成本本2.996%5.6防雷审核核15.11建筑面积积1.88元/mm25.7环卫费12.559建筑面积积1.55元/m25.8建筑规费费622.64123.3元/ m2

23、5.9房地产交交易费41.995元/MM25.100物业维修修基金209.8525元/M25.111不可预见见费201.31建安3%6土地成本本15288.3合计1500002.2.2资金金筹措：项目估算算总投资资150000万万元。建设设资金筹筹措方案案采取企业业自筹资资金、房房屋预售售和银行行贷款筹筹集，完全能能满足开开发的资金需需求。2.3项项目经济济评价该项目建建设期226个月月，销售售期为333个月月（包括括建设期期），投投资回收收期333个月，投投资净利利润率111.333%，故故该项目目可行。3 主要要技术经经济指标标表：3.1建建筑指标标：项 目目指 标标备 注总用地面面积50

24、4998根据坐标标点闭合合线测得得建筑占地地面积335777总建筑面面积1.666%总建筑面面积/总总用地面面积容积率1.666万米/ha绿地率25%按0.5/人计算算机动车库库800辆辆按住宅0.44辆每户户.公建建500辆/万万非机动车车停车21000辆按住宅2辆每每户.公公建5500辆辆/万4 项目目存问题题及建议议：4.1项项目施工工期间，应应合理安安排工期期，减少少夜间施施工，并并注意建建筑垃圾圾的及时时清理。4.2该该项目因因紧连城城市主干干道，施施工中在在确保安安全的同同时，注注意文明明施工和和环境、路路面的整整洁及过过往行人人、车辆辆的安全全。4.3项项目要规规范化运运作，细细

25、化管理理。在建建设期要要加强对对建设投投资管理理工作，控控制工程程总成本本支出，缩缩短建设设周期，尽尽可能避避免和减减少风险险及不必必要的资资金浪费费。4.4抓抓紧时间间进行项项目开发发，赶在在北部名名奇小区区搬迁所所形成的的房地产产开发销销售前销销售，可可获得较较好业绩绩。4.5实实施差异异战略，提提高项目目品位，进进而提高高人们的的购买欲欲望，可可以产生生较好的的社会影影响。第二部分分 项项目建设设的理由由及必要要性1 项目目提出背背景1.1所所在区域域商业发发展情况况本地块位位于公主主岭市市市区内，周周边2KM范范围内有有汽车站站、农贸贸市场、市电视台、公园公共休闲娱乐区等。该地块南临公

26、主大街，北靠工业大街，东连农贸市场，西接规划商业地带。1.3项项目发起起人及发发起缘由由本项目的的发起人人是公主主岭市瑞瑞民房地地产开发发有限公公司，公公司成立立于20011年。公公司住址址位于公公主岭市市岭东文文化街330号，注注册资本本为人民民币10000万万元。公公司主要要经营范范围：房房地产开开发、销销售。根据公主主岭市总总体规划划要求，这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经验，高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置，在规划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境。2 项目目发展概概况2.1已已调查研研究项目目及

27、成果果摸清项目目周边地地块拟建建项目状状况、土土地成本本、建设设单位、工工程建设设周期、对对项目的的影响等等等问题题，对有有关联的的项目销销售价格格、销售售策略进进行仔细细研究，为为本项目目大规模模开发建建设做好好前期准准备。2.2项项目地块块初勘及及初测工工作情况况委托有资资质的单单位进行行项目初初勘及初初测工作作，并且且已经完完成初勘勘及初测测，满足足项目设设计所需需要的条条件。3 项目目投资的的必要性性1、项目目建设是是完成公公主岭市市“十二五”规划目目标的需需要公主岭岭市国民民经济和和社会发发展第十十二个五年年规划明明确指出出，要加加快城市市建设，突突出抓好好城市提提质扩容容，实现现健

28、康发发展。近近年来，公主岭市市委、市政府十分重视城市建设的发展，对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划，并且采取了一系列措施，逐步将规划付诸建设之中。近年来，公主岭市市委、市政府拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造、西城区延伸、东城区拓展等提质扩容工作，取得了巨大成效。城市固定资产投资、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破。2、项目目建设是是促进公公主岭市市经济发发展的需需要近年来，公主岭市抢抓振兴东北老工业基地，经济社会持续稳定发展。一方面，公主岭市以两园为主的聚集产业集群，以公主岭市国家科技农业园区、公主岭市岭东工业集中区、加工产业

29、集群效益初步显现，经济总量、财政收入稳定增长，新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进一步活跃。另一方面，越来越多的农村人口进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要，同时也是城市建设和县域经济发展的需要。3、项目目建设是是促进公主主岭市房房地产市市场建设设的需要要项目地段段现有商商业用房房和居民民住宅，由由于其原原有布局局杂乱无无章，建建筑物错错落不齐齐，供电电、给排排水设施施不配套套，直接接影响着着居民的的生活，有有碍于人人民群众众生活的的改善和和生活质质量的提提高。同同时，公公主岭市市正处在在

30、大开发发、大建建设、大大发展关关键时期期，房地地产业对对全市经经济社会会发展具具有重要要带动作作用，保保持房地地产业持持续健康康发展，可可以全面面促进地地方经济济繁荣。因因此，对对该地块块的改造造性建设设在社会会效益和和经济发发展上都都是很有有必要的的。根据据公主岭岭市城市市总体规规划要求求，拟将将该地块块建设成成为建筑筑布局合合理、配配套设施施完善、环环境优美美的新型型商住区区，该社社区将引引进国内内外先进进的规划划、建筑筑设计及及物业管管理理念念，追求求自然生生态的社社区生活活与和谐谐的人居居环境，为为该地段段居民提提供一个个良好的的现代生生活氛围围，与周周边环境境形成一一个有机机整体。该

31、该项目的的开发建建设，是是公主岭岭市进行行新城区区改造的的一个重重要组成成部分，无无论从改改善地段段居民的的居住条条件，还还是从美美化市容容、改善善城市面面貌来讲讲，都是是很有必必要的。第三部分分 主主要工程程技术方方案1工程技技术方案案1.1总总平面布布置1）规划划设计理理念（1）以以公主岭岭市总体体规划为为前提，注注重项目目与周边边城市结结构，以以及居住住区自身身形态与与周边现现状之间间的内在在联系，延延续和发发展居住住区富有有个性的的规划结结构体系系，体现现整体规规划与人人居环境境可持续续发展的的原则。（2）将将整个小小区设计计成为富富有层次次的整体体，构筑筑生态型型的景观观人居环环境，

32、并并打造旅旅游都市市的商业业气息，丰丰富城市市生活。（3）以以人为本本，在布布局形式式、景观观环境与与单体设设计上突突出“均好性性”的原则则，满足足不断发发展的动动态市场场需求，营营造富有有人情味味的温馨馨家园。2）总平平面布置置小区主出出入口设设在公主主大街上上，以精精致的景景观绿化化相辅，提提升本社社区形象象，使整整个小区区有机地联系，融融为一体体。3）交通通组织根据用地地特点和和小区规规模，设设置两个出入入口，其其中主出出入口设设在公主主大街，另另一个开开向旁边边次干道道。小区区内道路路骨架清清晰，充充分体现现交通、居居住、景景观三大大功能。车行道路路简明便便捷，采采用完全全人车分分流的

33、交交通组织织方式，小小区内部部不受机机动车干干扰，为为儿童、老人等等提供了了安全的的地面活活动场所所，有利利于集中中绿地，水水体环境境的营造造，大大大提升了了居住环环境的质质量。4）环境境设计灵活运用用空间表表现手法法，综合合设计流流线、景景观和居居住空间间，在绿绿化景观观上营造造出丰富富的空间间结构感感受。绿绿色空间间在靠近近居住区区的一侧侧以自然然流线形形态为主主，运用用点线面面的不同同划分和和布置，将将小区变变成绿色色的空间间，为居居民提供供一个良良好的生生态环境境。1.2结结构与基基础1）结构构根据建筑筑平面布布置和使使用功能能的要求求，多层层楼建筑筑根据建建设高度度和层数数不同拟拟采

34、用框框架结构构或剪力力墙结构构。本项项目建议议采用砖砖混结构构。2基础）建设单位位未能提提供相关关的地质质资料，项项目的基基础类型型待相关关资料确确定后选选定。1.3供供配电1）负荷荷等级本工程多多层建筑筑、消防的用电负负荷、生生活给水水泵和楼楼道照明明等为二二级负荷荷，其余余的用电电设备均均为三级级负荷。2）用电电负荷根据小区区住宅类类型，原原则上66KW户的设设计功率率考虑，大大户型则则按8KKW户户的设计计功率考考虑，公公建按880W/平方米米考虑。3）供配配电系统统供电电源源：3880V2200V电源源从市政政供电管网网接入。4）住宅宅配电住宅电源源从户外外配电箱箱引入。每每幢住宅宅的

35、总电电源进线线断路器器应具有有漏电保保护功能能。每套套住宅单单相进线线设置电电源总断断路器，并采用用可同时时断开相相线和中中性线的的开关。住住宅进户户线不小小于1002，分支支回路线线不小于于2.552。空调调电源插插座、厨厨房电源源插座、卫卫生间电电源插座座、以及及其它电电源插座座，设置置独立回回路及漏漏电保护护。住宅的公公共照明明采用节节能自息息开关。电气线路路采用符符合安全全和防火火要求的的暗敷方方式配电电。5）应急急照明在公共建建筑物的的疏散走走道和公公共出入入口处设设置疏散散照明及及其标志志。采用用蓄电池池作为备备用电源源。6)户外外供电及及照明户外高压压电缆、低低压电缆缆沿电缆缆沟

36、敷设设，再穿穿管埋地地暗敷引引至用电电点。小区户外外照明采采用造型型优美的的高压钠钠灯，以以衬托优优美的环环境。7)夜景景灯饰照照明在庭园小小径边，竖竖直安装装园林小小径灯，与与建筑、树树木相衬衬，使庭庭园显得得幽静、舒舒适；在在草坪边边安装草草坪灯，能能使草坪坪有宽广广的气氛氛，使人人在草坪坪上散步步休息时时更加心心旷神怡怡。8)防雷雷接地户外箱式式变、配配电均安安装一组组接地装装置，接接地电阻阻要求不不大于44，供供变压器器中性点点接地和和避雷器器接地。区内主建建筑物属属第三类类防雷建建筑物，防防直击雷雷的措施施采用装装设在建建筑物上上的避雷雷带组成成的接闪闪器，利利用建筑筑物混凝凝土内的

37、的钢筋做做引下线线和接地地装置。9)弱电电住宅的智智能设计计和设备备选型应应考虑技技术的先先进性、设设备的标标准化、网网络的开开放性、系系统的可可靠性及及可扩性性。每栋楼集集中设置置布线箱箱，对有有线电视视、通信信、网络络、安全全监控等等线路集集中布线线。电视视、电话话、网络络管线必必须到户户。住宅宅设有有有线电视视系统，其其设备和和线路应应满足双双向有线线电视传传输的要要求。在在主卧室室、起居居室、书书房应设设有有线线电视、电电话插座座。弱电系统统配线采采用穿管管暗敷引引至弱电电设备和和插座。1.4给给排水1给水1)给水水水源本项目供供水水源源为城市市自来水水。2)用水水量正常时，区区内用水

38、水主要是是饮用、卫卫生间的的生活用用水和浇浇洒道路路及绿化化用水。根据有关关规定，本本项目日日综合生生活用水水定额为为3500L人人日，设设计人数数为3人人户，用用水时间间按244小时计计算，时时变系数数为1.6。浇浇洒道路路及绿化化用水定定额为22L日。经估算，项项目日综综合生活活用水量量约为990m3日，最最大时生生活用水水量为1120mm3小时时。浇洒道路路及绿化化用水量量约为110m33日。不可预见见用水量量按上述述用水量量的100%计算算，约为为22m3日。项目最大大用水量量约为1152mm3日。3)给水水系统（1）室室外给水水系统室外给水水为生活活、消防防合一的的低压制制。给水水从

39、公主主大街市市政给水水管引入入壹根DDN1000的给给水管，在在区内连连成环网网，室外外消防用用水取自自室外给给水管网网。并根根据消防防规范设设室外消消火栓。（2）室室内给水水系统项目建筑筑166层由市市政给水水管直接接供水。4)消防防给水（1）消消防用水水量室外消防防栓 40Ls 火灾灾延续时时间2小小时室内消火火栓 50Ls 火灾灾延续时时间2小小时自动喷淋淋 36Ls 火灾灾延续时时间1小小时（2）室室外消防防室外消防防为生活活、生产产、消防防合一的的低压制制。室外外消防用用水取自自室外消消火栓，室室外消火火栓设于于市政给给水管引引入的给给水环网网管上，并并根据消消防规范范布置。（3）室

40、室内消防防室内设消消火系统统及自动动喷淋系系统，自自动喷淋淋按中危危险级级设计。设设置场所所为地下下车库、商商场、公公建。本本工程集集中设一一处消防防泵房和和消防水水池。2排水1)排水水量生活排水水量为约约120mm3日。生生活污水水水质受受到污染染，需经经处理后后方可排排放。2)排水水系统(1）室室外排水水本项目排排水采用用雨污分分流制，雨雨水采用用有组织织排水，设设计重现现期为一一年，雨雨水经室室外雨水水管汇集集排入市市政雨水水管。室室外粪便便污水经经粪池处处理后排排入市政政污水管管。(2）室室内排水水室内雨水水与污水水分流排排水，排排水系统统设专用用通气立立管；生生活污水水和粪便便污水分

41、分流，雨雨水采用用有组织织排水。1.5消消防安全全1建筑消消防设计计1）建筑筑物周围围设环形形消防通通道，利利用建筑筑周边城城市道路路系统，为为消防扑扑救提供供有利的的交通应应急条件件。2）集中中设置消消防控制制中心，可可布置在在管理用用房首层层。3）小区区共设置置二个应急急消防疏疏散出口口，并通通过区内内的机动动车道相相连。4）所有有单体均均接二类类建筑进进行消防防设计，耐耐火等级级二级。2消防给给水根据建建筑设计计防火规规范的的规定，小小区同时时发生火火灾的次次数为11次，室室外消防防用水量量为40Ls；室室内消防防用水量量为50Ls，火火灾延续续时间为为2小时时。本工程消消防总用用水量为

42、为4533.6mm3小时时，7777.66m3次。消消防给水水水源为为城市自自来水。3电气消消防在按规范范要求必必须设置置火灾自自动报警警和联动动控制装装置的建建筑物，均均设置相相应的报报警和联联动控制制装置，当当发生火火灾时，联联动启系系统相关关消防设设施，扑扑救火灾灾；在不不设消防防报警控控制系统统的建筑筑物内，当当发生火火灾时，由由建筑物物消火栓栓按钮直直接起动动消防泵泵，扑救救火灾。在在有些建建筑物的的重要场场所和功功能房间间、公共共走道和和楼梯间间等处，均均按规范范要求设设置应急急照明。第四部分分 环环保、节能与安全1环境保保护1.1编编制依据据a）污污水综合合排放标标准(GB889

43、788-19996)；b）大大气污染染物综合合排放标标准（GGB1662977-966）；c）建建筑施工工场界噪噪声限值值（GGB1225233-19990）；d）声声环境质质量标准准（GGB30096-20008）；e）地地表水环环境质量量标准（GGH38838-20002）；f）地地下水质质量标准准(GGB/TT148848-93)；g）环环境空气气质量标标准(GB330955-19996)1.2环环境现状状项目区内内地势平平坦，场场址的生生态环境境较好。用用地靠近近城市主主干道，但但又不直直接临街街，具有有“闹中取取静”的相对对优势。用用地周边边基本上上是办公公区、住宅宅区和商商业区，无

44、无工业污污染源和和其他危危险品物物流设施施。1.3项项目对环环境的影影响项目对环环境的影影响主要要有以下下几个方方面：1）污染染物主要要是生活活污水。2）垃圾圾站堆存存的垃圾圾。3）在项项目土建建施工过过程，粉粉状物料料装卸、运运输、搅搅拌有一一定量的的粉尘散散逸到周周围大气气中；物物料堆放放期间，由由于风吹吹等引起起的扬尘尘污染，尤尤其是风风速较大大时或装装卸、车车辆行驶驶较快的的情况下下，粉尘尘的污染染更为严严重。4）施工工期间，作作业机械械声音属属于突发发性非稳稳态噪声声源，将将对附近近的单位位和居民民的环境境产生一一定的影影响；材材料运输输车辆产产生的高高噪声将将对沿线线人群的的生活产

45、产生一定定的影响响。1.4环环境治理理及保护护方案1）废水水处理项目的排排水采用用雨、污污分流排排放体制制。项目的生生活污水水采用化化粪池处处理，经经化粪池池处理的的污水达达到污污水排入入城市下下水道水水质标准准CJJ3088219999的水水质标准准后，经经小区内内的排水水管网排排入城市市污水排排水系统统。2）环境境空气项目使用用天然气气、电作为生生活能源源，厨房房分组设设有统一一的烟道道，油烟烟废气从从高出屋屋顶1mm的排气气筒排出出，住宅宅楼内无无其它集集中式废废气排放放源，对对空气影影响小。3）噪声声项目无锅锅炉等集集中式供供热设施施，无集集中式中中央空调调系统，故故无高噪噪声设备备，主要要声源为为生活噪噪声。4）项目目建成的的环境管管理项目建成成后，加加强环境境管理，维维护好项项目区域域的绿化化和美化化工作，促促进环境境的良好好发展。5）施工工过程的的环境保保护（1）遵遵循“以人为为本”的环保保理念，保保护城区区生态环环境城市环境境越来越越成为评评价一个个城市好好坏的决决定性因因素之一一，也将将影响着着城市的的经济（如如对旅游游的影响响）和居居民的生生活