小区前期物业管理方案hair.docx

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1、“XX”小区前期物业业管理方方案第一章 物业业管理处处机制架架构一、 物业管理理服务定定位、服服务目标标、管理理模式、实实施措施施（一）物物业管理理服务定定位XX小区区是AAA市首个个大规模模滨江坡坡地建筑筑群，总总建筑面面积逾223万平平方米，楼楼盘面积积规模较较大，环环境优雅雅，是现现代建筑筑精华与与山水居居住文化化融为一一体的中中档品位位的商品品住宅小小区，公公共配套套设施完完整，适适合按三三级物业业管理标标准实施施管理。我我们将按按照标准准，对小小区实行行以住宅宅小区为为主，适适当配合合对商铺铺的物业业管理服服务开展展工作。（二）物物业管理理服务目目标1.管理理处严格格执行物物业管理理

2、条例的的规定，按按照前期期物业管管理服务务合同的的约定及及物业管管理服务务质量的的承诺，开开展物业业管理服服务工作作。2.与广广大业主主一道遵遵守和维维护临临时管理理规约及及各项小小区内部部管理规规章制度度，努力力营造和和谐、文文明、安安全、洁洁净、美美观、舒舒适、温温馨的居居住环境境。3.力求求做到小小区实现现专业化化经营与与服务，管管理无盲盲点，工工作无挑挑剔，业业主无怨怨言，温温馨服务务，人文文管理。4.最终终达到物物业管理理企业与与小区业业主完美美合作的的目的。共同创建XX的物业管理品牌形象，争取两年内达到文明小区标准，创AA市优秀物业管理小区称号。（三）管管理模式式和实施施措施1管理

3、理模式我物业公公司将奉奉行“以业主主为中心心，以员员工为根根本”的管理理理念，把把为业主主（住户户）服务务作为工工作的“关注焦焦点”，把“热情服服务、精精益求精精、尽忠忠职守、创创新进取取”的工作作作风引引入到物物业管理理的服务务中去。通通过制度度规范管管理，依依法经营营，推行行人性化化服务，充充分发挥挥全体员员工的积积极性，实实行直线线式管理理，本着着“精干高高效”的原则则，合理理设置机机构和进进行人员员定编，在在保证服服务质量量的前提提下，降降低成本本，减轻轻业主的的负担。按按照现代代化的物物业管理理方式，实实行规模模化、科科学化、规规范化、专专业化的的管理，创创立独具具长岛特特色的服服务

4、管理理模式，力力争成为为行业的的佼佼者者。2实施施措施（1）在在努力通通过规模模化管理理做好物物业管理理服务的的同时，把把个性化化服务，人人性化管管理作为为公司的的重点工工作目标标，以“公平”原则为为指针，依依法管理理，以情情服务，以以“业主的的需要就就是我们们的追求求”为服务务理念，真真正发挥挥“管家”的作用用。（2）将将管理处处工作细细划分，共共分为综综合部、保保安队、工工程维修修部、绿绿洁部四四个模块块，由小小区主任任一管到到底，各各专业组组直接对对主任负负责。对对这些模模块实行行专业化化管理，参参照ISSO90000质质量管理理体系，推推行全面面质量管管理，确确保小区区物业管管理工作作

5、从一开开始就走走上规范范化、标标准化、法法制化的的道路。（3）检检验各模模块专业业化管理理的效果果采用绩绩效考核核办法，选选取主要要工作过过程的质质量标准准作为绩绩效考核核的依据据，每月月评比一一次，达达到提高高各模块块服务质质量的目目的。二、“XXX”小区一一期管理理处人员员配置人员配备备计划、岗岗位职责责及素质质要求部 门职 务人数学历职称称岗位职责责素质要求求主任主任1大专以上上文化，持持有全国国物业管管理企业业经理上上岗证负责物业业管理处处的全面面管理工工作熟练掌握握与业务务相关的的政策、法法规、制制度，具具有丰富富的物业业管理经经验，有有较强的的组织协协调管理理、解决决问题和和语言、

6、文文字表达达能力。保安队保安队长长1高中以上上文化，持持有专业业培训上上岗证负责护卫卫部的全全面管理理工作具有从事事小区护护卫管理理工作的的经验，责责任心强强，综合合素质好好。综合部管理员3中专以上上文化，持持有管理理员上岗岗证负责小区区内的物物业管理理，计算算收费，协协调、检检查业主主投诉处处理。具有一定定的文化化、公关关素质，有有一定协协调能力力，熟悉悉物业，懂懂电脑操操作。保安队保安员12初中以上上文化，退退伍军人人或经过过专业培培训、有有上岗证证执行各岗岗位职责责，确保保小区良良好的工工作、生生活环境境。责任心强强，政治治素质好好，有专专业知识识和护卫卫管理工工作经验验，有一一定独立立

7、处理突突发事件件能力，形形象好。身身高男11.6881.73米米之间，女女1.55511.6米米之间。工程维修部维修员3经过专业业培训、有有特殊工工种上岗岗证负责小区区的房屋屋、水电电、机电电等设备备设施的的养护和和管理。具有水电电岗位的的技术技技能，经经验丰富富，维修修抢修能能力强，能能吃苦耐耐劳。绿化洁卫部绿化员2技工以上上文化、园园林专业业负责小区区所有公公共绿化化地及植植物的养养护和管管理。园艺专业业或有多多年实际际操作经经验，熟熟悉绿化化养护、管管理与种种植，能能吃苦耐耐劳。保洁员4经过专业业培训负责小区区的各项项保洁、清清洁工作作。熟悉日常常的和特特殊的清清洁保洁洁工作，责责任心强

8、强，能吃吃苦耐劳劳。三、管理理处组织织机构、运运作机制制及管理理制度管理处处组织机机构为更好开开展“XX”小区的物物业管理理服务工工作，提提高XXX小区的的服务质质量和服服务效率率，根据据小区业业务需要要，管理理处拟设设置综合合部、工工程维修修部、保保安队、绿绿化洁卫卫管理部部共四个个部门，采用简单的直线式的组织结构，各种职务按垂直系统直线排列，如下图所示。1这样样管理，结结构简单单，权力力集中，责责任分明明，指挥挥统一，联联系简捷捷，符合合量化管管理要求求。2XXX管理处处作为BB物业管管理有限限公司的的下属机机构，财财务上实实行成本本独立核核算。公 司管 理 处 主 任综合部保 安 队工程

9、维修部绿洁部洁卫员绿化员维修员门卫岗巡逻岗队长管理员运作机机制管理处在在内部管管理上将将管理活活动和管管理手段段构成一一个连续续封闭的的回路，形形成工作作任务分分配、实实施、检检查、总总结、整整改一套套严谨的的工作监监控回路路。组织机机构的设设置原则则是精干干高效、一一专多能能。管理理处实行行公司领领导下的的管理处处主任负负责制。管理处处内部实实行垂直直领导，减减少管理理环节，提提高工作作效率。内部运运作系统统：管理理处在内内部管理理上，采采取的是是将管理理活动和和管理手手段构成成一个连连续封闭闭回路的的作法，即即注重封封闭性，这这样才能能形成有有效的管管理运作作，否则则，如果果管理系系统内的

10、的结构、联联系松散散，没有有一定的的控制，那那么内部部管理必必定是无无效的。在具体体运作中中，管理理处主任任是日常常工作的的指挥者者，同时时又是监监督检查查者，各各项指令令下达后后，策划划、安排排和执行行机构即即开始运运作，执执行过程程中的信信息通过过反馈渠渠道回到到指挥机机构，供供主任做做出校正正、判断断、总结结。在整整个过程程中，主主任还要要从检查查、评比比结果中中发现管管理中存存在的问问题，并并加以纠纠正，做做到有布布署、有有检查、有有总结，从从而保证证了管理理的有效效性。2在对对业主/住户服服务的控控制上，我我们通过过以下措措施提升升服务质质量：制定各各部门的的工作手手册，各各岗位的的

11、工作流流程、工工作质量量标准及及考核标准，来来保证我我们的服服务质量量；建立对对顾客的的回访制制度，来来检查业业主/住住户对我我们管理理服务工工作的满满意度；建立“主任意意见箱”，随时时征集顾顾客对服服务工作作的意见见，并使使信息的的真实性性和及时时性得到到保证。3在内内部管理理上，我我们通过过建章立立制，规规范管理理；员工工培训，提提高员工工综合素素质；通通过例会会、员工工之间的的信息沟沟通及时时了解住住户的要要求希望望，员工工情绪的的细小变变化，物物业设备备的异常常反应等等等。凡凡是对管管理质量量产生影影响的，在在自己职职权和能能力范围围内解决决不了的的，都将将作为信信息反映映给主任任，以

12、便便及时作作出处理理，协调调关系和和解决问问题。第二章 管理处处各部门门主要职职责及管管理制度度一、各部部门主要要职责1综合合部房屋屋管理。入住住、装修修管理。图纸纸、住户户档案管管理。住户户投诉管管理。房屋屋租赁管管理。住户户回访。外协协外联业业务。社区区文化管管理。水电电费、物物业管理理服务费费的收缴缴管理。物资资采购、供供应及库库房管理理。联系系家政服服务及有有偿服务务工作。管理理处人员员出勤考考核、工工资发放放工作。定期期公布各各种物业业费用收收支情况况。参加加房屋竣竣工验收收的查验验工作。2工程程维修部部负责责小区内内公共设设施设备备安全检检查、保保养和维维修。管理理好小区区设备设设

13、施及技技术图纸纸资料。处理理住户水水、电、气气、消防防、通讯讯、电视视、等投投诉并开开展维修修业务。做好好各种公公共设施施设备运运行、检检查、维维修记录录。负责责智能化化系统设设施的养养护及培培训指导导使用。负责责委托外外部维修修工程的的联系业业务。3绿化化洁卫部部负责责绿化地地的养护护、修剪剪与管理理。负责责培育花花苗。负责责小区内内公共环环境卫生生清洁。负责责绿化洁洁卫用具具、化肥肥、农药药、物品品的使用用和管理理。4保安安管理部部协助助公安部部门搞好好小区内内的治安安工作。协助助消防部部门搞好好小区内内的消防防工作。协助助处理突突发性事事件。负责责小区内内道路交交通、车车辆停放放秩序的的

14、日常管管理与车车位收费费。负责责保安部部门物品品、设施施设备的的管理。负责责与派出出所、社社区委员员会的协协调工作作。二、日常常管理制制度1.公司司行政管管理制度度。2.保安安部管理理手册。3.绿洁洁部管理理手册。4.综合合部管理理手册。5.工程程维修部部管理手手册。6.财务务部管理理规定。7.保安安管理员员考核制制度。8.工程程维修人人员考核核制度。9.房屋屋管理员员考核制制度。10.绿绿化员考考核制度度。11.洁洁卫员考考核制度度。第三章 XXX小区前前期物业业服务方方案前期物业业管理工工作计划划方案分分三个阶阶段进行行：第一阶段段：前期期介入至至业主入入伙前。 第二阶阶段：业业主入伙伙至

15、业主主委员会会成立前前。第三三阶段：业主委委员会成成立至业业主全面面入住。一、前期期介入服服务方案案依据与与开发商商签订的的XXX小区前前期物业业服务合合同开开展以下下工作：1组建建管理机机构。2作为为物业管管理顾问问，前期期介入跟跟进XXX小区项项目的物物业规划划设计、建建设、施施工质量量监理、设设备的安安装及调调试。3配合合开发商商制订临临时管理理规约，与与购房者者签订前前期物业业管理服服务协议议。 4代代表业主主对XXX小区物物业管理理区域实实施全面面的接管管验收。5做好好业主入入伙运作作方案准准备工作作。前期介介入主要要服务工工作内容容1.前期期介入工工作流程程项目介入开发商提供小区各

16、有关图纸资料查看图纸资料了解设计情况现场查看（建施、电施、水施、市政配套）参加现场施工会议提建议性意见开发商提供“商品房销售合同”示范文本开发商提供“商品房质量保证书”、“商品房使用说明书”组织售楼人员学习物业管理基本知识制定各种文件、规定、表格、协议参加工程竣工验收与开发商交接房屋钥匙做好业主入伙运作方案准备工作2.对“XX”项目周周边情况况的了解解和收集集物业有有关资料料。 了解的主主要项目目有：供供电、供供排水、燃燃气、网网络、有有限电视视等。机构名名称、地地点。机构负负责人的的姓名及及联系方方法。设备容容量是否否可以满满足要求求。如设备备管线发发生突发发故障，与与其联系系方法等等。3.

17、周边边的社会会、文化化机构情情况的了了解。了解与物物业管理理有关系系的部门门有：街街道办、居居委员、城城区机构构、派出出所、消消防部门门等。对对住宅小小区有服服务关系系的部门门有：医医院、游游乐、购购物场所所、邮局局、学校校、幼儿儿园等。掌掌握机构名名称、地地点。机构负负责人的的姓名及及联系方方法。户口迁迁移手续续。通邮地地址。周边服服务机构构的服务务内容、服服务范围围、接待待能力、档档次。学校幼幼儿园的的入学、入入园手续续等。前期介介入工作作计划工作计划划表序号项目内容容20066年5月6月7月8月9月10月11月12月负责部门门1制订管理理方案公司总部部2物业前期期介入前期介入入小组3管理

18、处筹筹建1.建章章立制2.员工工招聘培培训3入伙伙、装修修资料准准备公司总部部4绿化工程程施工绿化部5画停车场场车位线线管理处6物业办公公用房装装修公司总部部7物业办公公用品配配备公司总部部8保安进驻驻保安部9资料交接接、入伙前对对接会房开、客客服、售售楼、物物业主管管领导10工程接管管资料验验收前期介入入小组11对验房交交房区域域全面清清洗管理处12验房前期介入入小组13发入伙通通知书管理处14办理入伙伙、交房房管理处15验房回访访登记16装修管理理管理处17日常物管管职能运运营管理处实施措措施1各部部门根据据上述计计划安排排工作。2要求求各级管管理人员员根据计计划和执执行计划划的控制制标准

19、对对管理工工作进行行实施、衡衡量和评评价。3在出出现偏差差时进行行纠正和和修订。4上述述工作计计划可根根据小区区工程进进度进行行调整。二、前期期介入管管理工作作方案主要是从从物业的的使用功功能上，经经常与开开发商、施施工单位位沟通，并并熟悉建建筑项目目的隐蔽蔽工程、水水电、安安防、消消防、市市政设施施、绿化化等设计计规划及及实施方方案，从从今后方方便管理理、方便便业主、符符合实际际情况出出发向开开发商、施施工单位位提出可可选择的的工作意意见。收集政政府对“XX”项目的的审批手手续及文文件资料料1.营营业执照照。2.房房地产企企业开发发资质证证书。3.项项目开发发批准报报告。4.建建设用地地规划

20、许许可证。5.投投资许可可证。6.国国有土地地使用证证。7.商商品房销销售（预预售）证证。8.建建设用地地红线图图。9.建建筑开工工许可证证等等等。小区物物业项目目配置情情况资料料的收集集。 物业管管理企业业对住宅宅项目进进行后期期的物业业管理时时，很可可能因前前期的设设计、施施工造成成管理上上的困难难。前期期物业管管理的企企业介入入物业项项目很大大的一项项工作就就是收集集设计资资料，根根据物业业管理经经验提出出改进方方案。主主要收集集的资料料及需要要注意的的问题有有以下几几个方面面：1.房屋屋户型及及面积、户户内装修修、设施施配置情情况。2.户内内设施安安装情况况（水、电电、燃气气、电视视、

21、宽带带、电话话、空调调预留位位置、厨厨卫通风风道等），了了解这些些设施在在设计上上对各种种管线的的维修是是否方便便、对各各种管线线的设计计是否安安全、业业主家中中常用备备件是什什么？3.建筑筑结构、配配套设备备设施的的情况。主主要有：小区楼楼宇的情情况（包包含：楼楼宇的平平面、立立体图、水水、电、燃燃气、宽宽带、电电视、电电话安装装图，项项目本身身配套设设备名录录、产地地及造价价）。注注意在设设计上对对各种管管线的维维修是否否方便，对对各种管管线的设设计是否否安全，与与配套设设备供应应商联系系是否方方便。在在设备出出现问题题时供应应商多长长时间可可以到达达现场解解决问题题，今后后检修工工作中需

22、需常备的的备件是是什么，需需库存多多少合适适等。绿化的的情况。主主要有：绿化的的布局及及品种是是否符合合大众化化的生活活习惯，绿绿化用植植物的品品种是否否有毒，是是否会给给业主带带来人身身伤害。绿绿化用植植物的品品种是否否会给业业主带来来生活上上的不方方便，如如容易飞飞絮、容容易生虫虫等。绿绿化种植植的植物物品种是是否符合合当地的的气候，绿绿化种植植的植物物品种养养护要求求是什么么。小区商商业及办办公用房房等配套套用户的的情况（位位置、面面积、户户型）。小区商商业及办办公用房房的面积积是否可可以满足足需要，与与小区的的建筑面面积比是是否符合合国家规规定。位位置、户户型是否否可以满满足管理理及服

23、务务的需要要。了解房房屋使用用说明书书、房房屋质量量保证书书的详详细内容容，以分分清责任任。4.对项项目的建建议（后后面专项项论述）。5.配合合开发商商制订临临时管理理规约。6.与购购房户签签订前前期物业业管理协协议。7.与开开发商配配合，对对售楼工工作人员员举办物物业管理理基本知知识培训训班，使使售楼人人员懂得得向购房房者解释释物业管管理方面面的基本本知识及及物业养养护和二二次装修修应注意意的事项项。8.设置置和制订订业主准准备入住住时需使使用的各各种文件件、档案案和表格格（附后后）三、设计计规划、环环境布局的建建议方案案根据“XXX”小区提提供的总总平面规规划图，结结合小区区物业管管理经验

24、验，从物物业使用用功能的的实际出出发，对对“XX”的设计计规划、环环境佈局局提出如如下建议议性意见见：物业管管理用房物业管理理用房按国国家相关关的法律律法规要要求，由由开发商商无偿提提供给物物业公司司。在设设计上应应考虑提提供必要要的物业业管理用用房应作作为物业业管理处处办公用用房（含管理理人员生生活住房房、厨房房、卫生生间等）。市政设设施设备备市政设施施设备应应根据小小区的实实际情况况合理配配置。1道路小区的道道路建设设应考虑虑满足救救护、消消防、运运货及搬搬家具的的车辆通通行要求求，居住住生活单单元及道道路宽度度应在66 M左左右。2给排水水系统阀门和和水表的的配置：水表前前后和旁旁通管上

25、上应配置置检修阀阀门,水水表与表表后阀门门之间应应配置泄泄水装置置。给水系系统应设设置：阀阀门井、水水表井、消消火栓井井、接合合井，便便于系统统的维修修、保养养。排水系系统应设设置：检检查井、跌跌水井，便便于定期期维修、清清理，疏疏通管道道。3.管道道燃气：在燃气气管道的的主干管管分支处处应配置置阀门，以以便控制制燃气流流量和在在燃气管管路维修修时或突突发性事事件时截截断燃气气流量。供水、供供电共用用设施设设备1.公共共区域用用水、用用电计量量分表的的配备，应应考虑单单独配置置，如绿绿化用水水、水景景观、路路灯、安安防智能能系统、电电梯、物物业管理理用房、公公共卫生生间、会会所、便便民商店店、

26、消防防、自来来水二次次加压等等都应安安装分表表，以便便后期物物业管理理统计、收收费工作作。2.公共共区域照照明开关关组合设设计配备备尽量细细划，不不宜一个个开关控控制一片片灯，应应按每组组灯的要要求配备备开关。如如：要求求24小小时开的的灯、要要求节假假日开的的灯，要要求梅花花间隔的的，要求求分段间间隔的，要要求分区区、分块块间隔灯灯等来配配备组合合开关，以以达到日日后物业业管理者者根据效效果功能能及节能能要求来来任意控控制，在在硬件上上做好设设计配备备工作。安防系系统为营造小小区安全全、高效效、文明明、方便便、舒适适的社区区环境，建建议开发发商把小小区建成成智能化化社区，在在安全防防范配备备

27、、防火火防灾应应急联动动、网络络信息、电电视监控控、停车车自动收收费等系系统方面面上一个个新平台台。消防设设施根据消防防部门的的规定，在在小区内内合理配配备消火火栓、消消防器材材、移动动式消防防灭火器器。网络系系统、有有线电视视系统网络、有有限电视视系统的的维护由由专营公公司负责责，应设设立系统统专用电电表。公共设设施设备备的配置置：1.建议议在小区区大门设设立宣传传广告橱橱窗和小小区平面面指示牌牌。2.建议议完成小小区内各各种警示示标识、指指示牌、宣宣传栏、牛牛奶箱、单单元报刊刊箱、单单元公共共生活垃垃圾桶。小小区内主主干道相相距300 M左左右设置置一个果果皮箱。3.对消消防、电电梯、自自

28、来水二二次加压压、安防防等重点点部位的的应急供供电，建建议安装装自备发发电机系系统。电电梯应安安装停电电自动平平层装置置及5方方呼叫系系统，以以确保突突然停电电时业主主不被困困在电梯梯间。4.自来来水二次次加压系系统实行行分层加加压，对对自来水水公司能能正常供供水的楼楼层不进进行二次次加压，以以节约能能源。5.楼屋屋顶安装装太阳能能热水器器问题。由由于涉及及到结构构、消防防、防雷雷、外立立面美观观、管线线布置等等问题，如如小区开开发商同同意给安安装，在在设计上上应预留留各种配配置。现现在提倡倡节约型型社会，太太阳能热热水器是是节能产产品，规规划设计计时需考考虑周全全，让人人们用上上节能产产品。

29、6.商铺铺空调安安放位置置和排水水管应统统一预留留。住户户空调外外机的安安装位置置应合理理，外机机安装简简捷、安安全。住住宅窗框框的宽度度要稍宽宽于空调调外机尺尺寸，易易于将空空调外机机挪出去去安装。其他建建议1.为便便于小区区的治安安管理，建建议在内内围墙边边全部种种上三角角梅或其其它带刺刺的灌木木，一可可以作为为绿化美美化环境境，二可可以起防防盗作用用,三可以以减少保保安管理理的成本本。2.考虑虑小区为为半坡建建筑群体体，设计计时对所所有护坡坡要加设设护栏，以以保证业业主/住住户的居居住安全全。3.沿街街铺面的的设计使使用上，应应考虑酒酒楼饮食食的虑排排烟、排排污、噪噪音、和和配电问问题，

30、要符合合环保要要求，不不能影响响左邻右右舍及社社区业主主的正常常生活。在在售房合合同中应应有此项项约定。4.作为为生活社社区，小小区应该该设有娱娱乐室、文文化活动动室、绿绿化观景景点、休休闲椅等等。5.用户户配电方方面，随随着大户户型房屋屋的出现现，每户户的用电电负荷增增长很快快，有些些业主需需要在其其套间内内安装好好几台空空调。另另外还增增加了电电饭锅、电电炒锅、微微波炉、电电暖器、电电热水器器等大功功率电器器，这样样用电负负荷猛增增。所以以设计时时要尽量量考虑配配足用电电量,以以免造成成住户进进小区不不久，就就要申请请增容，否否则常常常跳闸、停停电，甚甚至还会会引发火火灾。四、XXX接管验

31、验收的工工作计划划接管验验收原则则接管验验收应具具备的条条件接管验验收标准准职责分分工日期安安排及工工作内容容、验收收要求成立小小区接管管验收小小组1.提前前派工程程技术人人员及管管理人员员进驻现现场，与与开发建建设单位位参与前前期物业业管理及及小区竣竣工收尾尾监理工工作。2.与开开发建设设单位协协商小区区交接问问题和制制订验收方方案，统统一验收收标准。3.准备备接管验验收的各各种表格格。4.编制制小区验验收计划划，验收收方案。小区接接管验收收应具备备的条件件依据AAA市房房地产开开发项目目交付使使用管理理暂行办办法实施：1.已取取得经建建设单位位、设计计 单位位勘察单单位、施施工单位位、监理

32、理单位盖盖章同意意的建建筑工程程竣工验验收意见见书；2.已取取得市公公安消防防部门核核发的建建筑工程程消防 验收意意见书；3.已取取得市政政管理部部门核发发的城城市排水水许可证证；4.已取取得市供供电部门门签署的的供配电电设施验验收合格格意见；5.已取取得市自自来水公公司出具具的同意意用水证证明；6.已取取得市拆拆迁管理理部门出出具的落落实拆迁迁安置证证明（旧旧改项目目）；7.小区区道路已已按规划划要求完完成建设设；8.小区区室外燃燃气管线线敷设完完成，住住宅室内内敷设到到户；9.小区区内电话话通信线线、有线线电视线线敷设到到户；10.小小区绿化化方案经经市园林林管理部部门备案案，绿化化工程按

33、按方案要要求进行行建设；11.已已依法选选聘具有有相应资资质的物物业管理理企业，并并签订了了书面的的前期物物业服务务合同。12.分分期实施施建设的的房地产产开发项项目，可可以分期期办理交交付使用用备案手手续。参与竣竣工验收收1查验内内容：主体结结构外墙面面屋面楼地面面室内装装修水、电电、气通讯、有有线电视视、网络络消防、安安防设施施附属设设备、配配套设施施、道路路、场地地环境绿绿化2参与房房屋竣工工验收工工作，主主要是从从物业管管理的角角度出发发，重点点对房屋屋主体结结构安全全和满足足使用功功能为主主要内容容进行查查验，发发现有不不符合实实际或对对物业使使用功能能有重大大影响的的，及时时报告开

34、开发商。小区的的预验收收接到开发发商接管管验收的的通知后后，验收收小组核核对所接接收的资资料，具具备条件件的，应应在155天内签签发验收收复函并并约定验验收时间间。届时时，验收收小组根根据验收收计划、标标准（依依据建设设部房房屋接管管验收标标准），按按专业分分工进行行预验收收：1.验收收小组对对设计图图纸、设设计变更更、竣工工图、设设备清单单进行预预验收，对对住宅的的主体结结构、外外墙、楼楼地面、装装修及电电气、水水、卫生生、消防防、供气气、电梯梯、附属属工程进进行质量量与使用用功能的的检验。同同时，还还要重点点验收设设备和主主材的规规格型号号、容量量、制造造厂。并清点点数量、安安装位置置等。

35、2.在预预验收中中检查出出不符合合标准的的项目，提提出书面面的物物业验收收整改通通知书，返返回给移移交单位位，并在在规定时时间内由由移交单单位或工工程施工工单位进进行整改改。3.对验验收中的的单独设设备进行行试运转转验收。主主要验收收设备的的安装质质量和运运转中设设备的主主要技术术指标，对对不符合合指标的的，及时时提出书书面意见见，要求求移交单单位组织织设备制制造厂或或施工单单位重新新调试，要要达到规规定的要要求。4.预验验收后形形成一份份预验收收报告，交交公司总总经理审查。小区的的正式验验收预验收中中提出的的项目落落实后，验验收小组组要进行行检查、验验证，如如整改合合格，则则进行正正式的小小

36、区验收收。1. 小区的设设备验收收，做到到三符合合：图纸与与设备规规格型号号、数量量相符合。工程的的主要设设备的实实际安装装位置与与设计安安装位置置相符合。设备包包括设备备连接的的整个系系统的技技术性能能，应与与设计的的功能相相符合。验收完毕毕将验收收结果记记录在验验收交接接记录表表中。2.对小小区的其其他公共共配套设设施进行行验收，重重点放在在预检时时已记录录在案的的问题方方面，其其结果也也记录在在验收收交接记记录表中中。3.各专专业根据据验收后后的情况况，写出出单项工工程验收收报告。验验收小组组根据单单项验收收报告，做做出综合合性验收收评定及及意见书书，并将将验收报报告送公公司总经经理审批

37、批。4.公司司总经理理代表小小区的接接收单位位，同小小区的交交接单位位进行正正式移交交。物业业管理公公司会同同开发单单位、施施工单位位、施工工监理单单位签字字生效，并并将全部部资料收收归存档档。五、入伙伙管理和和资料准准备入伙管理理历来是是物业管管理工作作重点，难难度较大大。由物物业公司司协同开开发商共共同进行行，入住住以后以以管理处处和业主主为基本本主体，为为转入日日常管理理做好铺铺垫和准准备。必必须严格格按以下下程序进进行。业主入入伙程序序向业主发发出入伙伙通知书书（通过过快速专专递发送送）核对业主主身份，购购房合同同、入伙伙通知书书，填写写“住户基基本情况况表”管理员陪陪同业主主查验房房

38、屋（房房屋现场场），抄抄水电表表底数，填填“房屋交交接单”业主交纳纳首期管管理费、维维修资金金、水电电费周转转金领住宅宅使用说说明书房房屋质量量保证书书住住户手册册，业业主领钥钥匙签“物业业服务协协议”“临时时管理规规约”等重新通知知业主验验房（物物业处）对不合格格项进行行保修、整整改（开开发商）“房屋保保修单”（业主主填写）对不合格格项进行行确认（管管理处报报开发商商）22 做好入入伙前的的各项准准备工作作： 各种管理理表格、协协议。 核对各各房号钥钥匙。 水、电、气气、电话话、电视视、智能能化系统统设施开开通的有有关手续续。财务收收费票证证等。入伙资资料及表表格如下下：序号编号资 料 名

39、称称数量（份份）纸 型备 注1一、房屋质量量保证书书32开装订成册册2房屋使用用说明书书装订成册册3二、住户手册册A4装订成册册41临时管理理规约A452临时管理理规约承承诺书A46三、前期物业业管理协协议A47四、装修手册册32开装订成册册81住宅室内内装饰装装修管理理服务协协议A4加印92住宅室内内装饰装装修申请请表A4加印103防火责任任书A4加印114装修施工工承诺书书A4加印125业主安装装分体式式空调机机承诺书书A4加印136业主房屋屋装饰装装修承诺诺书A4加印14五、入伙资料料151入伙通知知书A4162入伙须知知A4173入伙手续续书A4184缴款通知知书A4195收费一览览表

40、A4206业主入伙伙资料一一览表A4217入伙程序序示意图图A4228房屋交房房验收表表A4239房屋维修修整改单单A42410钥匙托管管协议A42511业主基本本情况综综合登记记表A426六、与开发商商交接资资料表格格271房屋本体体接管验验收表A4282公共配套套设施接接管验收收表A4293机电设备备接管验验收表A4304钥匙验收收交接表表A4315资料接管管验收表表A4326接管验收收问题整整改表A4二、成立立前期介介入工作作小组1前期期介入工工作小组组成员组长：副组长：组员： 2主主要分工工组长：负负责全面面介入的的总领导导工作。副组长：负责前前期介入入工作的的管理、培培训、入入伙资料

41、料的准备备、房屋屋验收交交接工作作。组员1：负责前前期介入入工作的的跟进管管理、培培训；房房屋、设设备的验验收、移移交；工工程资料料的交接接工作。组员2：负责前前期介入入的监督督管理及及后勤工工作。组员3：负责隐隐蔽工程程的拍照照、业主主资料、物物业管理理资料的的收集、存存档；验验房、办办理入伙伙手续等等工作。组员4：负责前前期介入入隐蔽工工程的跟跟进工作作，掌握握隐蔽工工程的走走向，了了解各种种设施设设备的安安装情况况；参与与房屋、设设备的验验收、移移交；工工程资料料的交接接及办理理入伙手手续等工工作。 2.业主入伙伙至业主主委员会会成立前前阶段（1）对对XX小小区实施施正常的的物业管管理服

42、务务。（2）在在保修期期间协助助开发商商解决职职责范围围内业主主提出的的房屋配配套设施施的返修修问题。（3）协协调业主主和开发发商、建建设单位位的关系系，督促促或协调调开发商商和建设设单位解解决业主主提出的的有关房房屋及公公共配套套设施方方面的问问题。（4）在在保修期期满时，代代表业主主对其产产权范围围内的物物业进行行一次全全面的检检查。 3.业业主委员员会成立立至业主主全面入入住（1）协协助有关关部门组组织召开开业主大大会，选选举产生生业主委委员会。（2）协协助业主主委员会会起草业业主委员员会章程程、临临时管理理规约。（3）与与业主委委员会签签订物物业管理理服务委委托合同同。激励机机制1.物

43、业业管理将将企业效效益、员员工的业业绩与个个人收入入挂钩，给给予各级级人员与与其贡献献相适应应的报酬酬。2.月度度考评与与年度考考评相结结合，每每年根据据考评结结果，决决定人员员的去留留，调整整人员的的待遇、职职位。每每年开展展一次评评优争先先活动，从从员工中中选出一一名优秀秀员工。对对优秀员员工要求求工作表表现突出出，当年年无任何何不良记记录，经经公司考考核同意意，另发发给奖金金，以示示嘉奖。3. 实实行工资资福利等等级机制制。员工工工资收收入实行行基本工工资、岗岗位工资资、职务务工资、效效益工资资、适当当补贴构构成的结结构型工工资制度度。每年年根据考考评结果果，适当当时候进进行工资资待遇调调整。4.通过过规范考考核，实实行优胜胜劣汰机机制。5.实施施量化考考核机制制。6.实行行奖励机机制为了激励励员工的的积极性性，管理理处制订订一套员员工考核核和奖罚罚制度