南京房地产市场fesy.docx

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1、20044年度南南京房地地产市场场调查研究究报告抉 策 地 产产 研 究 中中 心220044年度南南京房地地产市场场调查研研究报告告目 录目 录 . 1综 述 . 5 1. 前前言 . 5 2. 抉抉策地产产研究中中心研究究方法简简介 . 6 2.1 研究背背景说明明 . 66 2.2 抉策地地产研究究指标体体系说明明 . 77 3. 名名词定义义 . 99 4. 抉抉策地产产研究中中心新建建商品房房供需监监测模型型简介 . 9 5. 抉抉策地产产研究中中心细分分市场研研究模型型 . 110 6. 抉抉策地产产研究中中心常规规研究延延伸服务务 . 110 第一节 市场容容量分析析 . 112

2、1. 220044 年南南京市房房地产市市场容量量分析 . 1221.1 拆迁产产生的购购房需求求比例降降低 . 121.2 改善住住宅条件件是目前前购房需需求的主主体构成成，持续续增长 . 1331.3 投资购购房比例例小幅下下降 . 131.4 结婚购购房比例例基本稳稳定 . 141.5 城市化化进程中中产生的的购房需需求稳中中有升 . 1442. 南南京房地地产市场场需求特特征分析析 . 1143. 220044 年 1-112 月月房地产产市场交交易状况况分析 . 1553.1 新建商商品房交交易情况况 . 1153.2 2 220044 年 1-112 月月存量房房、经济济适用房房的

3、交易易情况 . 1553.3 20004 年年四季度度未实现现的需求求分析 . 1664. 220044 年四四季度需需求结构构分析 . 1664.1 各片区区的需求求结构分分析及季季度变化化情况 . 1664.2 价格层层次需求求结构分分析及季季度变化化情况 . 1774.3 楼型层层次需求求结构分分析及季季度变化化情况 . 188 4.4 户型层层次需求求结构分分析 . 1955. 220055年需求求总量分分析.200 第二节 产品结结构分析析 . 2211. 220044 年市市场供给给状况 . 2111.1 20004 年年 1-10 月全国国及江苏苏省固定定资产投投资总量量 . 2

4、211.2 南京市市 20004 年房地地产开发发投资状状况 . 212. 220044 年南南京市土土地供应应状况 . 2223. 南南京市四四季度经经济适用用房、中中低价商商品房供供给情况况 . 2234. 南南京市 20004 年年四季度度南京市市商品房房供应情情况 . 244.1 20004 年年四季度度商品房房总体供供需状况况 . 2244.2 20004年四四季度南南京市新新建商品品房供应应总量 . 244 4.3 分结构构的新建建商品房房供需平平衡状况况 . 2244.3.1 分分片区的的新建商商品房供供需分析析 . 224 4.3.2 分分价格层层次的供供需分析析 . 2264

5、.3.3 分分楼型的的供需状状况 . 265. 220055 年一一季度南南京市新新建商品品房供应应状况 . 2775.1 20005年一一季度南南京市新新建商品品房供应应总量 . 2775.2 20005年一一季度南南京市新新建商品品房供给给状况分分析 . 285.2.1 220055年一季季度南京京市新建建商品房房分片区区供应状状况 . 285.2.2 220055年一季季度南京京市新建建商品房房分物业业供应状状况 . 295.3 20004年四四季度与与20005年一一季度南南京市新新建商品品房供应应状况对对比 . 295.3.1 分分区域市市场供给给比较 . 2995.3.2 分分物业

6、类类型市场场供给比比较 . 30 第三节 价格研研究 . 311. 供供给价格格水平分分析 . 311.1 抉策地地产研究究中心南南京700典型楼楼盘价格格指数 . 3111.1.1 220044年122月抉策策南京770典型型楼盘价价格总指指数表 . 3111.1.2 220044年122月抉策策地产南南京700典型楼楼盘指数数分区指指数表 . 3221.1.3 220044年122月抉策策地产南南京700典型楼楼盘指数数分物业业指数表表 . 3321.2 新建商商品房价价格水平平分析 . 3331.3 新建商商品住宅宅价格水水平分析析 . 3341.4 分物业业新建商商品房价价格水平平分析

7、 . 3551. 55 经济济适用房房价格水水平分析析 . 3361.6 存量房房价格水水平分析析 . 3371.7 南京市市租赁行行情分析析 . 3381.8 土地价价格水平平分析 . 3882. 220044 年度度南京商商品房价价格变动动因素及及相关分分析 . 39 2.1 供需状状况与房房价走势势 . 3392.1.1 220044年四季季度商品品房供需需形势房价价最强有有力的支支撑面 . 3992.1.2 价价格层次次供需矛矛盾对南南京市商商品房价价格的影影响 . 392.2 居民收收入增加加 与消消费能力力增长，商商品房价价格的主主要支撑撑面. 440 2.3 房地产产开发投投资增

8、幅幅对房价价的影响响 . 441 2.4 城市化化进程继继续加快快，商品品房价格格的主要要支撑面面之一. 41 2.5 商品房房成本 上涨 ，商品品房价格格的主要要支撑面面之二. 41 2.6 近期宏宏观调控控对房价价及对购购房心理理的影响响分析 . 422 第四节 消费者者调查 . 4331. 研研究背景景 . 4432. 研研究说明明 . 4432.1 样本特特征. 4432.2 样本量量. 4332.3 数据的的质量控控制 . 432.4 研究方方法 . 432.5 主要研研究指标标 . 4442.6 调研内内容. 4443. 意意向购房房者的基基本特. 443.1 潜在购购房者年年龄结

9、构构. 4443.2 潜在购购房者的的家庭结结构. 4453.3 潜在购购房者的的家庭收收入情况况 . 4453.4 潜在购购房者的的受教育育程度 . 4664. 潜潜在消费费者的购购房偏好好 . 4474.1 潜在消消费者对对购房区区域的偏偏好. 4474.2 潜在消消费者对对购房面面积的偏偏好. 4474.3 潜在消消费者对对楼型的的偏好 . 4884.4 潜在消消费者对对户型的的偏好 . 4994.5 潜在消消费者对对配套最最看重的的三个因因素 . 494.6 潜在消消费者购购买目的的的分析析 . 550 5. 购购买方式式与购买买力分析析 . 551 5.1 潜在消消费者可可以承受受的

10、最高高单价. 51 5.2 潜在消消费者可可以承受受的最高高总价 . 511 5.3 付款方方式 . 526. 潜潜在购房房者的媒媒介影响响度 . 53 媒介介对意向向购房者者的决策策过程的的影响程程度 . 53 第五节 生活指指数评价价 . 554 1. 生生活指数数评价 . 544 1.1 区域生生活指数数模型 . 544 1.2 应用与与测评结结果 . 55 2. 典典型楼盘盘生活指指数评价价 . 556 2.1 典型楼楼盘生活活指数模模型 . 56 2.2 应用与与测评结结果 . 58 3. 典典型楼盘盘性价比比分析 . 588 4. 抉抉策地产产研究中中心生活活指数专专项研究究 .

11、559 4.1 抉策策地产典典型楼盘盘生活指指数及性性价比综综合分析析报告 . 5994.2 抉策策地产楼楼盘项目目前期定定位研究究 . 59 4.3 抉策策地产市市场吸纳纳与性价价比定价价模型 . 599 第六节 媒体监监测与研研究 . 60 1. 220044年四季季度南京京房地产产平面广广告投放放监测 . 600 1.1 楼盘报报纸平面面广告投投放总量量、排名名及投放放频率 . 6001.2 分区域域投放量量统计. 621.3 分物业业类型投投放量统统计. 6631.4 开发商商投放量量统计 . 6331.5 报纸平平面媒体体房地产产广告总总量统计计 . 6642. 220044年四季季

12、度南京京房地产产网络广广告监测测分析. 653. 220044年南京京市房地地广告营营销主题题与促销销活动分分析. 6663.1 房地产产营销主主题分析析. 6663.2 其它促促销活动动分析. 684. 结结合消费费者调查查的媒体体影响度度分析. 70 4.1 购房者者媒体偏偏好分析析 . 770 4.2 各类型型媒体广广告对购购房者决决策的影影响度 . 711 4.3 典型楼楼盘广告告策略浅浅析 . 71 4.3.1 220044 年四四季度龙龙凤花园园报纸平平面广告告投放总总量与频频率. 771 4.3.2 220044 年龙龙凤花园园广告报报纸组合合 . 771 4.3.3 22004

13、4 年龙龙凤花园园报纸平平面广告告及网络络广告投投放分析析. 722 4.3.4 龙龙凤花园园的广告告意境及及营销主主题分析析 . 772 5. 抉抉策地产产研究中中心营销销监测产产品简介介 . 773 5.1竞竞争对手手SWOOT分析析 . 773 5.2劣劣势及威威胁的弥弥补方案案 . 774 5.3 20003220044南京市市主要楼楼盘广告告营销主主题变化化及分析析. 744 综 述 1. 前前言 抉策策地产研研究中心心在 20003上半半年南京京房地产产市场调调查研究究报告中中曾经指指出：南南京房地地产市场场会在一一年半甚甚至更短短的时间间内供过过于求，到到目前为为止，我我们看到到

14、的是：商品房房在全市市范围内内已供大大于求，供供需比为为：1.49/1，而而在有的的地区已已经达到到了3/1，要要说20004年年南京房房地产界界的大事事，恐怕怕这是最最大的一一件事，南南京房地地产市场场正式进进入全面面竞争时时代，这这是所有有房地产产市场参参与者必必须面对对的现实实。 20004年年，江苏苏省地区区生产总总值超过过150000亿亿元，增增长144%以上上；城镇镇居民人人均可支支配收入入104481.9元，增增长133.2%；农民民人均纯纯收入448400元，增增长144%，全全省社会会消费品品零售总总额突破破40000亿元元，增幅幅为19996年年以来同同期最高高水平，消消费

15、对经经济增长长的拉动动作用明明显增强强。消费费热点继继续升温温，以汽汽车、住住房等为为代表的的重量级级消费持持续旺盛盛，商品品房销售售增长442.11%。 20004年全全省完成成房地产产投资额额12000亿元元，占全全社会固固定资产产投资的的16%，与固固定资产产投资增增长基本本协调。近近年来我我省房地地产业增增加值平平均增加加速度为为14.8%，高高出同期期GDPP增幅44.1个个百分点点，超出出同期第第三产业业的增幅幅3.55个百分分点。去去年我省省房地产产交易也也十分活活跃，全全年商品品房竣工工面积为为25000万平平方米，商商品房实实现销售售面积222000万平方方米。 1-111月

16、江江苏省全全社会固固定资产产投资558111.766亿元，其其中城镇镇固定资资产投资资42551.005亿元元，商品品房施工工面积1107442.336万，竣工工面积119799.533万。 根据江江苏省统统计局公公布的三三季度景景气调查查结果显显示：江江苏省企企业调查查局新近近完成的的 20004 年企业业景气调调查报告告显示，省省房地产产业景气气指数全全年均运运行于 1500 点左左右的高高景气区区间，在在各大行行业中保保持领先先。当年年一季度度，江苏苏房地产产业的行行业景气气指数达达 1552.774 ，高高于全省省企业景景气指数数 111.055 点，二二季度宏宏观调控控后开始始小幅回

17、回落，但但仍运行行于高位位景气区区间，至至四季度度已回升升至 1151.4 ，其其中的行行业盈利利景气指指数在四四季度创创全年新新高，达达 1441.334 ，位位居各大大行业首首位。另另一方面面，受宏宏观调控控及行业业周期的的影响，包包括商品品房预售售面积、流流动资金金、企业业融资在在内的多多项指标标景气指指数持续续走低，其其中商品品房预售售面积景景气指数数一季度度跌入非非景气区区，为 99.36 ，至四四季度仍仍运行于于非景气气区间。 南京京市 11-122月累计计完成城城镇固定定资产投投资12201.7亿元元。其中中上半年年完成4478.92亿亿元，占占总量的的56.1%；7-111月完

18、完成3774.335亿元元，占总总量的443.99%。11-111月南京京市完成成房地产产投资额额1955.955亿元，其其中上半半年实现现1100.355亿元，占占总量的的56.3%。据据南京市市房产部部门统计计数据，220044年南京京市商品品房新批批上市总总量达110000多万平平米，在在建、在在售和新新开工面面积的增增幅都超超过500%。总总体来看看，不论论从城镇镇固定资资产投资资额度还还是房地地产投资资额度上上都有所所回落，增增速也趋趋缓。 20004年年被业界界称为“政政策年”，国国家和地地方都实实行了土土地紧缩缩政策，就就南京市市的土地地供给情情况来看看，根据据南京土土地交易易中

19、心的的数据，截截止20004年年12月月底，南南京市土土地实际际成交443幅，总总面积总总面积2285.7万平平方米，成成交价为为54.8亿元元，平均均楼面单单价15597.4元/。 进入入四季度度， 继继续 三三季度房房价 上上升速度度趋缓、 销售速速度进一一步 放放缓的态态势 （详详见本报报告第三三节）， 根据抉抉策地产产研究中中心 220044年四季季度调查查显示，商商品房总总体供需需比为11.499：1，说说明时间间段内房房地产市市场供过过于求的的特征已已经比较较明显；大量未未被消化化的供给给与未能能实现的的需求同同时存在在、结构构性的供供求矛盾盾仍然很很突出，相相应的细细分市场场特征

20、进进一步加加大。例例如 各各大片区区市场特特征进一一步分化化，由于于房价层层次与供供应地域域的结构构性矛盾盾日益突突出，需需求的两两极分化化现象越越来越突突出，一一部分原原需求城城区和近近郊商品品房的潜潜在需求求开始接接受远郊郊新城区区江宁和和江北，在在原需求求区域的的价格压压力下，消消费者的的对地域域、交通通时间等等敏感指指标的承承受力不不断加大大的，即即变的“不不再那么么敏感”，片片区需求求特征进进一步复复杂化。替替代性片片区的市市场潜力力与压力力并存，而而价格较较高的主主城区和和近郊商商品房的的销售速速度开始始明显低低于替代代性片区区；存量量房市场场方面，由由于二手手房的价价位已经经在近

21、两两年拉升升过高， 20004年全全年交易易总量指指标明显显低于220033年，但但套型较较小、总总价较低低、区位位较好等等优势仍仍然使得得其价格格水平持持续攀升升；另 外由于于宏观调调控的原原因，消消费者信信心及投投资型需需求受到到一定影影响，使使得房地地产市场场格局更更加复杂杂微妙 。 研研究和分分析不同同层次的的需求特特征走势势以及细细分市场场特征已已成为一一个越来来越必须须、越来来越有意意义的课课题。 买方方市场的的到来意意味着真真正市场场经济的的特征开开始显现现，即：市场经经济是过过剩经济济，产品品过剩是是市场经经济的常常态，由由此而来来的将是是激烈的的市场竞竞争，因因此，在在房地产

22、产市场竞竞争日趋趋激烈的的情况下下，了解解市场、消消费需求求及变化化趋势成成为把握握成败的的关键。 抉策策地产研研究中心心是专业业房地产产市场调调查与研研究机构构，以南南京市及及周边地地区房地地产市场场总体发发展状况况及前景景为重点点研究内内容，在在三大数数据库（抉抉策购房房会员俱俱乐部会会员数据据库、抉抉策 770典型型楼盘数数据库、抉抉策媒体体监测数数据库）的的基础之之上，对对南京楼楼市的供供需状况况、价格格趋势、产产品特征征、潜在在消费者者的需求求特征、细细分市场场特征、媒媒体偏好好等进行行长期的的动态数数据监测测，经过过科学、严严谨的数数据调查查与分析析，定期期发布有有关南京京市房产产

23、市场调调研报告告，以期期为房地地产企业业及相关关单位提提供专业业咨询服服务。 2. 抉抉策地产产研究中中心研究究方法简简介 2.1 研究背背景说明明 随着着房地产产市场化化进程的的加速，产产生了对对专业房房地产市市场研究究、咨询询服务的的需求，特特别是迫迫切需要要对目前前房地产产市场状状况成体体系的市市场研究究评价模模型，抉抉策地产产研究中中心自 20001年开开始组建建 抉策策购房会会员俱乐乐部 ，并并在会员员服务、信信息反馈馈等数据据基础上上于20003年年推出 抉策房房地产市市场研究究指标体体系及研研究模型型 ，研研究模型型建立在在抉策地地产研究究中心独独有的 购房会会员俱乐乐部会员员数

24、据库库、南京京70典典型楼盘盘数据库库、媒体体监测数数据库 基础之之上，主主要从微微观角度度，利用用专业统统计软件件，对三三大数据据库进行行统计分分析，从从而获得得研究报报告所需需的总量量及分量量数据。 抉策地产产研究中中心三大大市场研研究数据据库的运运行说明明： （1） 购房会会员俱乐乐部会员员数据库库 ： 抉策地地产研究究中心的的会员俱俱乐部创创建于220011年中，截截至20004年年12月月已经拥拥有动态态会员1162008名，这这些会员员具有的的最大特特征就是是他们均均为近期期有实际际购房需需求的准准购房者者 。所所有的会会员数据据都经过过我中心心数据采采集人员员回访校校验确保保其真

25、实实性，并并提供一一系列的的服务吸吸引会员员及时更更新会员员数据。在在所有会会员中，226-445岁中中青年人人群占到到会员总总数的770%，660%的的会员家家庭年收收入在33-8万万元之间间，大专专以上学学历会员员超过665%，会会员数据据中涉及及会员的的家庭基基本情况况（如：基本收收入、人人口结构构、现有有住房情情况等），购购房意向向情况（如如：意向向购房区区域、楼楼型、面面积、单单价、总总价等），购购房行为为及心理理特征（如如：购房房决策权权、购房房决策依依据、信信息获取取渠道、房房价接受受度、涨涨跌主观观判断等等），数数据库现现有数据据量1117余万万条。 （2） 南京770典型型楼

26、盘数数据库 ： 主要要包括楼楼盘基本本信息、价价格数据据跟踪、销销售进程程、周边边生活便便利程度度等，依依据抉策策地产研研究中心心生活指指数指标标系统进进行数据据收集和和分数评评定，对对项目全全程的营营销投放放进行监监测，目目前建立立起的比比较健全全的是南南京市770典型型楼盘价价格指数数数据库库。收录录住宅、公公寓、商商住写字字楼、商商铺别墅墅、工业业园区项项目及楼楼盘数据据近4000家，签签订典型型楼盘价价格指数数数据合合作协议议近2000家。除除基本指指标外，以以月度为为监测周周期的数数据收集集项目近近50项项。 （3） 媒体监监测数据据库 ：抉策房房地产营营销监测测模型是是针对开开发企

27、业业及楼盘盘项目，对对能够反反映房地地产营销销投放特特征的相相关数据据进行的的长期监监测，目目前监测测范围包包括报纸纸、电视视、网络络媒介、户户外广告告等。监监测范围围为南京京市所有有房地产产开发企企业的所所有项目目，每个个监测对对象的监监测数据据近300项。22.2 抉策地地产研究究指标体体系 说明明考虑到到目前南南京房地地产市场场区域划划分习惯惯及各区区域的开开发状态态，本研研究报告告研究范范围为南南京七大大片区：城中、城城北、城城东、城城南、河河西、江江宁、江江北。 抉策策地产研研究中心心常规研研究报告告的指标标体系包包括 市市场容量量分析、产产品结构构分析、价价格指数数、消费费者调查查

28、、生活活指数、媒媒体监测测 六大大部分。本本报告以以以上六六大指标标全面衡衡量南京京市房地地产市场场的现状状及发展展水平，研研究和评评价开发发企业及及其产品品（商品品房）的的竞争力力及市场场地位，分分析市场场的未来来发展趋趋势。 市场容量量 即总总需求量量。需求求决定供供给。以以抉策购购房俱乐乐部会员员数据为为基础，从从整体的的角度，根根据购房房动机等等因素，获获得南京京房地产产市场的的市场容容量，在在该基础础上，分分析南京京房地产产市场总总容量及及分季度度容量、各各区域市市场容量量、价格格层次市市场容量量、楼型型市场容容量，及及各分量量的变化化及发展展趋势。相相关监测测模型见见报告第第 1、

29、22节，影影响市场场容量变变化的因因素众多多，但市市场总容容量及各各细分市市场分容容量的走走势及变变化对把把握市场场至关重重要，它它是产品品市场定定位的充充分条件件。 产品结构构分析 主要分分析南京京房地产产市场的的土地供供应状况况、商品品房开发发状况、存存量房、经经济适用用房供应应状况、从从多角度度分析楼楼盘供应应状况，并并结合需需求状况况 ,对对南京房房地产市市场的供供需结构构作深入入分析，给给出以月月度统计计量为基基础的总总供需比比及分物物业、分分片区、分分版块的的类别产产品供需需比及状状况分析析，从不不同角度度研究细细分市场场需求旺旺盛区和和供给压压力区。抉抉策市场场实际供供给量统统计

30、模型型及供需需比模型型，祥见见报告第第2节。 价格指数数 以 抉策南南京 770典型型楼盘价价格指数数数据监监测平台台 的数数据为依依据，重重点监测测 南京京房地产产市场的的价格走走势、总总体加权权均价、各各片区加加权均价价、分物物业加权权均价，结结合片区区及个案案销售状状况，分分析其现现状及原原因，研研究市场场价格成成因及走走势。 消费者调调查 以以 抉策策购房会会员俱乐乐部会员员数据库库数据 为基础础，每季季度进行行样本总总容量为为 5000份以以上的抽抽样调查查及深度度追访，经经过数据据分析，在在了解准准购房者者的基本本特征的的基础上上，研究究消费者者购房需需求、购购房行为为特征及及其变

31、化化趋势。 生活指数数 抉策策地产研研究中心心 区域域及典型型楼盘生生活指数数评价系系统 ，就就影响商商品房 生活便便利程度度的因素素进行指指标量化化分析，分分析片区区及典型型楼盘的的生活便便利程度度，给出出生活指指数评价价结果，并并结合商商品房价价格研究究楼盘的的性价比比。 媒体监测测 通过过对南京京各大媒媒体（包包括报刊刊、户外外、网络络、电视视等）的的房地产产类广告告投放量量、投放放频率、投投放额等等数据的的监测，分分析开发发商的营营销投放放特征，结结合楼盘盘的开发发及销售售状况从从营销投投入的角角度研究究开发企企业、各各楼盘的的市场营营销状况况，对媒媒体影响响度、媒媒体偏好好、消费费者

32、决策策影响等等做相关关研究，并并结合楼楼盘实际际营销状状况进行行项目营营销效果果评价。 以上六大大指标构构成全面面衡量南南京市房房地产市市场、某某区域、某某楼盘发发展水平平、市场场地位及及市场竞竞争力的的体系，既既独立又又互相关关联，需需要强调调的是，任任何单一一指标的的研究或或分析都都不能充充分说明明市场的的全貌，必必须对各各主要指指标及分分级指标标的多维维度交叉叉关联分分析，才才能比较较全面地地反映某某一区域域某一时时间段内内真实的的市场状状态，为为科学的的市场决决策提供供重要依依据。 3.名词词定义 （1）商商品房： 按楼型型分为新新建房和和存量房房。按用用途分为为商品住住宅、写写字楼和

33、和商住楼楼、别墅墅。 （2）新新建房：包括由由开发商商负责开开发面向向所有购购房者销销售的新新建商品品房，政政府提供供土地开开发的经经济适用用房，政政府控制制价格、销销售对象象的中低低价商品品房。 （3）存存量房：包括已已经取得得产权证证的商品品房业主主销售的的二手房房、仅仅仅取得使使用权但但无产权权可上市市的公房房。 （4）南南京市各各大片区区地理范范围定义义： 江宁宁片区 ：绕城城公路以以南，江江宁行政政区在内内的地区区； 河西西片区 ：内秦秦淮河以以西地区区； 城东东片区 ：龙蟠蟠中路以以东，宁宁镇公路路以南，光光华路以以北地区区； 城中中片区 ：龙蟠蟠中路以以西，长长乐路以以北，建建宁

34、路以以南，内内秦淮河河以东地地区； 城南南片区 ：长乐乐路、光光华路以以南，凤凤台南路路以东地地区； 城北北片区 ：建宁宁路、宁宁镇公路路以北地地区； 江北片区区 ：长长江以北北南京市市区。 注：以上上定义仅仅限适用用于本研研究报告告。 4.抉策策地产研研究中心心新建商商品房供供需监测测模型简简介 需求监测测模型简简介 南京抉策策地产研研究中心心需求监监测的基基本公式式是： 报告期期区间的的总需求求上一一个报告告期区间间未满足足的需求求总量本报告告期区间间新增的的需求总总量 上一个个报告期期区间未未满足的的需求总总量上上一个报报告期区区间的需需求总量量上一一个报告告期区间间交易量量 本报告告期

35、区间间新增的的需求总总量分析析参照第第一节市市场容量量分析。 供给监测测模型简简介 南京抉策策地产研研究中心心的新建建商品房房供应监监测包括括实际的的、现实实的供给给，我中中心拥有有南京在在售的楼楼盘的精精确资料料，各类类楼盘的的市场供供给模型型简介如如下： 如果果楼盘在在报告期期区间在在售： 该楼盘的的供给量量开盘盘时的总总供应量量已经经销售的的楼盘面面积该该楼盘在在报告期期区间内内下期再再次开盘盘及预售售的面积积 如果楼楼盘尚未未开盘，也也未预售售，但是是开盘期期在报告告期区间间内： 该楼盘的的供给量量开盘盘的供应应量 如果楼楼盘尚未未开盘，并并且开盘盘期亦不不在报告告期内，但但是楼盘盘已

36、经开开始预售售：该楼楼盘的供供应量该楼盘盘预售的的总面积积已经经预售的的面积 将各各个楼盘盘的资料料汇总，得得到南京京抉策地地产研究究中心月月度片区区供应与与消化资资料；将将各片区区资料汇汇总，得得到抉策策地产研研究中心心南京房房地产市市场总量量月度供供应与消消化数据据。 供需比监监测模型型简介 报告期区区间内的的供需比比报告告期区间间南京房房地产市市场的实实际总供供应量 /报告告期区间间的总需需求 需要要指出的的是，供供需比反反映的是是南京新新建商品品房市场场总体的的供求状状况，对对于房地地产市场场的认识识具有参参考价值值，但总总供需比比无法反反映各个个细分市市场的供供求状况况，如分分区域、

37、分分物业、分分价位段段等的结结构性供供求矛盾盾的存在在与实际际比例，本本报告除除给出南南京市总总的供需需比例外外，还对对各个细细分市场场的供需需状况进进行了简简单粗浅浅的交叉叉分析，需需要提醒醒的是关关注分量量数据及及变化趋趋势更具具实际意意义！ 欲了解解更加详详尽的信信息，敬敬请关注注抉策地地产研究究中心的的定制研研究产品品南京京市月度度分片区区市场特特征监测测报告。 5.抉策策地产研研究中心心细分市市场研究究模型 略，见见抉策策地产研研究中心心南京市市季度房房地产市市场需求求特征调调查研究究报告。第第四节相相关介绍绍。 6.抉策策地产研研究中心心常规研研究延伸伸服务 本报报告为抉抉策地产产

38、研究中中心的基基础性常常规研究究报告，是是常规层层次的市市场研究究，交叉叉分析较较少，比比较浅显显，我中中心可为为开发企企业、相相关决策策部门提提供各类类型、层层面的房房地产市市场调查查研究延延伸服和和专项深深度研究究。 开发发商在项项目开发发前期阶阶段对市市场状况况的关注注要点主主要为： 地域域房地产产市场环环境、地地域房地地产市场场容量与与产品结结构 /供需关关系；宏宏观经济济环境发发展状况况/区域域内房地地产市场场状况与与变化/准购房房者购买买力及消消费特征征/区域域准购房房者特征征；地区区地价与与房价状状况/竞竞争对手手销售策策略/销销售周期期预计与与销售进进度控制制。 通过过抉策楼楼

39、盘数据据库系统统获得基基础数据据 /通通过中长长期分阶阶段市场场监测跟跟踪市场场变化动动态/通通过购房房会员俱俱乐部跟跟踪消费费者（准准购房者者）动态态特征，帮帮助开发发者在项项目前期期阶段获获得较精精准的数数据与关关键信息息，提供供项目的的定位决决策建议议方案 。 具体来说说，抉策策地产研研究中心心可提供供以下几几个层面面的房地地产市场场研究服服务： 数据库基基础上的的产品：区域市市场总体体特征监监测、数数据定制制，时间间段内分分类项目目营销监监测分析析报告，个个案分析析报告； 专项市场场调研： 区域经经济、人人口、地地理、基基础设施施、社会会环境专专项市场场调查报报告，时时间段区区域经济济

40、历史、现现状、未未来发展展影响因因素分析析研究报报告，营营销环境境及市场场机会研研究即市市场环境境综合评评价，地地区消费费环境及及发展动动态分析析、消费费者需求求特征分分析，地地区房地地产市场场产品空空缺及市市场机会会研究报报告等。 深度市场场调研： 项目可可行性方方案包括括产品定定位、市市场细分分方案，定定价策略略、营销销战略建建议，投投资 -效益财财务分析析、融资资策划，项项目全程程营销解解决方案案。 注：本报告告基础数数据除特特殊说明明外，均均来自抉抉策地产产研究中中心 购购房会员员俱乐部部会员数数据库、南南京 770典型型楼盘价价格指数数数据库库、媒体体监测数数据库 。如果果您对南南京

41、市房房地产市市场有较较深层次次了解的的愿望和和要求，请请与南京京抉策地地产研究究中心联联系。 第一节 市场容容量分析析 市场场容量，是是指在一一段时间间内、特特定区域域市场中中、消费费者有购购买能力力支撑的的、对某某种商品品的现实实的和潜潜在的市市场总需需求量。作作为南京京房地产产市场的的主要推推动力之之一，市市场容量量的膨胀胀，使得得房地产产市场的的增长速速度居高高不下，但但市场中中结构性性的供求求矛盾也也日益尖尖锐，这这种矛盾盾表现在在目前南南京房地地产市场场中各区区域、价价位、楼楼型、套套型等方方面的供供应量与与需求量量（市场场容量）不不平衡。市市场容量量分析即即有效需需求量分分析是房房

42、地产市市场研究究的基础础，及时时把握市市场容量量及产品品结构层层次的变变化趋势势对了解解南京房房地产市市场有着着至关重重要的作作用。本本节的市市场容量量分析中中，将分分别就总总容量及及分区域域、价格格层次等等分容量量进行分分析。 1. 220044年南京京市房地地产市场场容量分分析 20004年年南京房房地产市市场总容容量包括括新建商商品房（商商业新建建商品房房、政府府推出的的经济适适用房和和中低价价商品房房）需求求量和存存量房（二二手房和和上市公公房）需需求量。 根据据南京抉抉策地产产研究中中心的市市场需求求监测数数据， 20004年南南京新建建商品房房和存量量房的市市场总容容量约为为134

43、40万平平米。根根据抉策策地产研研究中心心监测数数据，220044四季度度的市场场总容量量为4774万平平米（包包括三季季度未实实现的需需求3113万平平米）。根根据抉策策地产研研究中心心20004年一一至三季季度报告告的相关关论述，本本报告将将就20004年年度的市市场需求求情况进进行简要要分析。 根据据抉策地地产研究究中心购购房会员员俱乐部部会员的的统计数数据表明明，南京京购房的的需求成成因主要要包括拆拆迁购房房、改善善居住条条件购房房、结婚婚购房、投投资购房房以及城城市化进进程所带带来的购购房需求求等五大大部分。我我们将 20004年一一至四季季度的购购房动因因变化情情况在图图1列出出，

44、从中中可以清清楚的观观察出南南京房地地产需求求中购房房动因变变化的趋趋势。 1.1 拆迁产产生的购购房需求求比例降降低 南京京市从 20001年开开始进行行老城改改造，220011年拆迁迁了1.3万户户，20002年年拆迁22万户，220033年拆迁迁了4.7万户户，而220044年的拆拆迁量不不足去年年的一半半。在十十运会规规划拆迁迁结束以以后，南南京市区区的土地地在一定定时间段段内不会会出现大大面积批批租，因因此到220055年后期期，南京京不会再再有大量量新的拆拆迁户出出现，从从而市场场上最刚刚性的购购房需求求将急剧剧减少。由由于20004年年实际完完成拆迁迁量与去去年同期期相比明明显回

45、落落，通过过合理控控制拆迁迁规模有有效的调调控了商商品房供供应结构构和供应应总量，使使20004年因因拆迁而而引起的的刚性需需求减少少至少百百万平方方米，同同时基本本满足了了市场化化拆迁购购房者的的购房需需求。随随着20004年年我市大大规模拆拆违工作作的展开开，一些些外地来来宁打工工的流动动人口被被动的推推动了租租房需求求的膨胀胀，有了了租房需需求就会会有人投投资房产产出租获获利，从从而会间间接地增增加部分分购房需需求。 根据据南京抉抉策地产产研究中中心的购购房会员员俱乐部部的四季季度会员员统计数数据， 20004年下下半年与与上半年年相比，拆拆迁购房房的比例例出现了了明显的的下降，从从二季度度的200.5%下降到到四季度度的166%，降降幅达44.5个个百分点点，而三三、四季季度的拆拆迁购房房比例则则基本稳稳定，三三、四季季度该比比例分别别是为116.33%和116%，四四季度由由于拆迁迁及前三三季度滞滞后的拆拆迁而产产生的市市场需求求量为775.