基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究dkjw.docx

《基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究dkjw.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究dkjw.docx（152页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、随着国民民经济的的发展，房房地产的的相关经经济活动动越来越越频繁，对对房地产产估价的的需求也也随之增大。那那么，如如何精确确衡量房房地产价价值就成成为房地地产估价价的一个个永恒话话题。房房地产估估价的三大基基本方法法:市场场比较法法，成本本法和收收益法，尤尤以市场场法的运运用最为为广泛，但但是这种种评估方法法在实际际评估运运用中过过多依赖赖于评估估者的经经验，对对数理模模型运用用较少，在在实际应应用中，易出出现评估估价格偏偏离市场场价格的的现象。本文以理理论联系系实际，定定量分析析和定性性分析相相结合的的方法，研研究如何何在房地地产估价价中引入特征征价格理理论，与与市场比比较法有有机结合合，建

2、立立房地产产估价模模型。模模型弥补补了传统统市场比较法的的不足，减减少了在在房地产产估价中中人为因因素的影影响，使使得评估估结果更更科学、客客观和可可信。首先，阐阐述传统统的市场场比较法法，并对对传统的的市场比比较法及及在应用用中的缺缺陷进行行分析。其次，引引入特征征价格理理论，研研究基于于特征价价格理论论的市场场比较法法。其中中较详细细地介绍绍特征价格格理论的的基础、应应用条件件、应用用领域等等，分析析当前特特征价格格理论用用于我国国房地产产估价的可行行性，建建立房地地产估价价模型。同同时运用用统计学学理论的的研究成成果，确确定了样样本数据据的搜集与选选取的原原则，计计算房地地产估价价模型的

3、的参数。再次，探探讨影响响房地产产估价的的特征因因素及量量化的方方法。在在分析影影响房地地产价格格特征因因素后，在在查阅大大量资料料并征询询专家意意见的基基础上，确确定各类类房地产产的价格格特征因因素，并并运用专家意意见法和和模糊数数学的方方法对特特征因素素进行量量化。最后，以以广州市市高层住住宅为例例，阐述述房地产产估价模模型在房房地产估估价中的的具体应应用。通通过调查研研究，获获取广州州市住宅宅房地产产交易的的大量实实际数据据，从中中筛选研研究对象象获得特特征因素数据，在在计算机机上运行行SPSSS软件件，得到到广州市市高层住住宅的估估价模型型。关键词:房地产产估价;市场比比较法;特征价价

4、格理论论;特征征因素广东工业业大学管管理学硕硕士学位位论文AbsttracctAlonngwiithnnatiionaalecconoomy，55devvelooPmeent，ffolllowsstheereaalesstattethhereelattedeeonnomiieaeetivvityytobbegeettiingmmoreeanddmorrefrrequuentt，allsoiinerreassesttothhereealestaateeestiimatte，55demmanddaloongwwithhit.Reggarddlesssoffsteemmiingffrommwhiie

5、hkkinddofestiimattegooal，ttherreallesttateevallue5Prreeiisewweigght115anneteernaaltooPiee.InntheereaalestaateaaPPrraissal5thhreeeesssenttiallmetthodds，tthemmarkketmmethhoduutillizaatioon155esPPeeiialllywideesPrreadd.BuutthhisaaPPrraissalmmethhodrreliiesoonexxeesssivvelyymueehinntheeaettuallaPPrraiss

6、aluutillizaatioonvaaluaatorr，5eexPeerieencee，annditt15ffewttothhemaatheemattieaalmoodellutillizaatioon.IInthhePrraettieaalaPPPliieattionn，itt15eeasyytoPPressentttheePheenommenoonofftheeaPPrraissalPPriccedeeviaatioonmaarkeetPrrieee.ThissarttiellehaasussedttheaaPPllythheorrytooreaalittymeethood，uuniff

7、iesstheemetthoddwitththeqquanntittatiiveaanallysiisanndthhequualiitattiveeanaalyssis.TosstuddiesshowwtoiintrroduucettheeharractteriistiiePrrieeetheeoryyinttherreallesttateeaPPPraiisall，anndeoombiineddwitthmaarkeeteomPPariisonnaPPProaachoofreealeestaateaaPPrraissal.TommakeeuPttheiinsuuffiicieencyyoft

8、thetradditiionaalmaarkeeteoomPaarissonaaPPrroaeeh，aandrreduueetthehhumaanfaaetoorinnfluueneeeinntheereallesttateeaPPPraiisall.SoothaateaancaauseetheeaPPPraiisallressultttobbemooresseieentiificc，toobeobjeectiiveaand115errediiblee.Firsstlyy，thhePaaPerrdesseriibesstraadittionnmarrketteommParrisoonaPPPr

9、ooaehh，anndannalyyzessit55flaawsiinthheaPPPliicattionnasPPeett.Secoondll又thhearrticcleiintrroduucesstheeehaaraeeterristtiePPrieeethheorry，aandsstuddiessmarrketteomPPariisonnaPPProaachtthattbassedoonthheehharaaeteerisstieePriicettheoory.Theearttielleintrroduueesstheetheeoreetieealffounndattionnofeeha

10、rraetteriistiiePrrieeetheeoryy，thheaPPPliieattionneondditiion，ttheaaPPllieaatioondoomaiininndettaillandd50oon.AAndaanallyzeesthhefeeasiibillityyoftheeeurrrenttehaaraeeterristtiePPriccethheorrytoouseeinooureeounntryyreaalesstatteesstimmatee.AnndanallyzeesthhereealeestaateaaPPrraissaleeharraetteriisti

11、iePrrieeemoddel.Theenthhearrtieeleiintrroduueesstherreseearcchreesulltsoofsttatiistiiesttheoory，aandeeonffirmmsthhemeethoodtooeollleeetthhesaamPlleddataa，seelecctthhesaamPlledddataaanddeommPuttePaarammeteersoofehharaaeteerissticcPriieemmodeel.Thirrdlyy，thhearrtieeleddiseeusssesttheccharraetteriistii

12、efaaetoorswwhieehinnfluueneeereealeestaateAbsttraeetaPPrraissalPPrieeeanndquuanttifiieattionnmetthoddofiit.OOnthhefoounddatiionoofannalyysissinfflueeneeereallesttateePriiceffacttoraandtthecconssulttmasssivvemaaterriallanddseeekinnforrmattionntheeexPeertaadviieess，thhearrtieeleddeteermiinessehaaraeet

13、erristticffacttorssofeeachhkinndoffreaalesstattesPricce，aandeearrriessonttheqquanntiffieaatioonthhechharaacteerissticcfaeetorrsussinggtheeexPPerttadviieeaandffuzzzymaatheematticssmeethood.Finaallyy，taakettheGGuanngzhhouhhighh一leevellhouusinngasstheeexaamPlle.TTheaartiieleeelabboraaesaaPPllieaatioono

14、ffchaaraeeterristtiePPrieeemoodellinrreallesttateeaPPPraiisalleonnereete.Throoughhtheeinvvesttigaatioonanndsttudyy，gaainsstheeGuaangzzhouuhouusinngreealeestaatetrannsacctioonmaassiiveaaetuualddataa，seereeensttheoobjeeetoofsttudyytooobtaainttheeeharraetteriistiiefaettorssdatta.TThenn，ittmovvesttheSSP

15、SSSsofftwaareoonthheeoomPuuterr，anndobbtaiinseharraetteriistiiePrrieeeaPPPraiisallmoddeloofGuuanggzhoouhiigh一一levvelhhoussingg.Keywwordds:RReallesttateeaPPPraiisall;maarkeetcoomPaarissonaaPPrroaeeh;eeharractteriistiiePrrieeetheoory;chaaraeeterristticffaettorss川广东工业业大学管管理学硕硕士学位位论文目录摘要.I目录.，.IVV第一章绪绪论

16、.，.11.1研研究背景景.11.2研研究的意意义.21.3文文献综述述.，.31.3.1国外外研究综综述.，.31.3.2国内内研究动动态.51.4研研究的思思路、方方法与框框架.，881.4.1研究究思路.81.4.2研究究的方法法.81.4.3本文文基本框框架.，.，.8第二章传传统市场场比较法法估价方方法及缺缺陷.102.1房房地产估估价概述述.，.，.102.2市市场比较较法概念念.1002.3市市场比较较法的理理论依据据.，二1102.4市市场比较较法的适适用范围围和应用用条件.，.n2.4.1适用用范围.H2.4.2应用用条件.、.，.、.，.，.，.，n2.5传传统市场场比较法

17、法的估价价步骤与与方法.1222.5.1搜集集交易案案例.1222.5.2选取取比较案案例.1222.5.3建立立价格可可比基础础.122.5.4进行行交易情情况修正正.1332.5.5进行行交易日日期调整整.1442.5.6进行行区域因因素的修修正.152.5.7进行行个别因因素的修修正.155目录二二二二二二石二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二2.5.8求取取比准价价格.，1172.6传传统市场场比较法法的缺陷陷.，.199第三章基基于特征征价格理理论的市市场比较较法.，.2113.1特特征价格格理论概概述.，.213.1.1特征征

18、价格的的涵义.2113.1.2特征征价格理理论的基基础.2223.1.3特征征价格理理论应用用的前提提条件.2333.1.4特征征价格理理论在房房地产市市场上的的应用.253.2特特征价格格理论在在市场比比较法中中的应用用分析.2663.2.1特征征价格理理论的应应用优势势.，.2663.2.2特征征价格理理论应用用在市场场比较法法中可行行.273.3基基于特征征价格理理论的房房地产估估价方法法与模型型.2773，3.1选取取房地产产估价价价格的特特征因素素，二，.，.，.，.，二，.，.，.，二，.，.，.283.3.2选择择适用的的函数形形式.2993.3.3搜集集与选取取样本数数据.，.

19、313.3.4计算算应用参参数值.3443.3.5检验验模型.353.3.6确定定模型结结果.，.36第四章影影响房地地产评估估价格的的特征因因素及量量化.，.3774.1特特征因素素的分析析.3374.1.1时间间因素.384.1.2区域域因素.384.1.3个别别因素.404.2不不同类型型房地产产的特征征因素.，.424.2.1房地地产的分分类.4224.2.2各类类房地产产的特征征因素.4334.3特特征因素素的量化化.447第五章实实例一广广州市高高层住宅宅的评估估.5115.1确确定影响响广州高高层住宅宅评估价价格的特特征因素素.5115.2获获取数据据并量化化.，.511广东工业

20、业大学管管理学硕硕士学位位论文5.2.1研究究对象的的选取.5115.2.2数据据的获取取途径.5115.2.3特征征因素指指标的具具体量化化.5335.3确确定具体体估价模模型.5445.3.1用逐逐步回归归法得出出影响较较大的特特征因素素.555.3.2用强强行回归归法求取取模型结结果.5665.4广广州市高高层住宅宅估价模模型的应应用.61结论.，.622参考文献献.644攻读学位位期间发发表的论论文.68独创性声声明.669致谢.，.70附录.，.71ConttenttsConttenttsAbsttracct.，.，.11Conttentts.，.，二VVllChaPPterr1Inntrooducctioon.11.1RReseearcchbaackggrouund.11.2RReseearcchsiigniificcancce.21.3LLiteerattureerevvieww.31.3.1Suummaaryoofsttudyyabrroadd.，.31.3.2Dyynammicddomeestiicreese盯盯ch.，.51.4RReseearcchiddeass，meethoodsaandfframmewoork.81.4.1Reeseaarchhideeas.，.81.4.2Reeseaarchhmetthodds.