商务酒店设计规划书fubx.docx

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1、双汇国际际商务酒酒店设计计规划书书指导老师师:XXXX策划人：XXXX学号：XXXXXXXXXXX年级：XXXXXXXXXXXXXX完成时间间:20008.3.116双汇国际际商务酒酒店设计计规划书书作者：XXXXXX 学号号：XXXXXXXXX第一部分分 项项目总论论“双汇国国际商务务酒店”是漯河河市双汇汇集团股股份有限限公司投投资运营营的豪华华商务酒酒店项目目，主要要功能为为四星级商商务旅游游酒店和和高级娱娱乐休闲闲服务中中心。双双汇国际际商务酒酒店严格格按照国国际四星级酒酒店标准准运作管管理，酒酒店在传传统服务务流程的的基础上上，全面面结合现现代技术术电脑化化管理功功能实施施管理。一：项

2、目目背景漯河市双双汇集团团股份有有限公司司为适应应时代发发展的要要求，实实现企业业经营模模式持续续、稳健健发展的的目标，拟拟建立双双汇国际际商务酒酒。1项目名名称双汇国际际商务酒酒。2开发公公司漯河市双双汇集团团股份有有限公司司3承担可可行性研研究工作作的单位位漯河市开开源物业业顾问有有限公司司4工作依依据房地产产开发项项目经济济评价方方法建设项项目经济济评价方方法与参参考数房地产产评估规规范220077国家计计委建建设部关关于房地地产中介介服务收收费标准准漯河市市住宅区区公用设设施专用用基金管管理规定定漯河市市主要经经济指标标漯河房房地产市市场分析析20007以及其它它国家、省省、市级级法规

3、、规规范、文文件、通通知等。5项目的的建筑规规模和内内容双汇国际际商务酒酒，属于于四星级高高级商务务酒店，单单体299层，总总建筑面面积：4402997（包括地地下车库库），配配套面积积：1117411.766，客房房面积：215590.56，主体体占地面面积2330000平方米米。二：可行行性研究究结论经过对全全国和漯漯河市经经济状况况的研究究分析，以以及对220066-20007年产业业导向的的理解，我我们经过详详细的市市场调研研后认为为：1.在目目前各种种因素的的作用下下，近几几年内河河南省商商务酒市市场是乐乐观的；2.商务务酒店更更适合漯漯河市近近年来整整体发展展与规划划；3.在220

4、066-20007年年将该项项目投放放市场的的时机是是可行的的；4.考虑虑目前双双汇集团团股份有有限公司司的开发发经验、实实力以及及资金储储备、企企业发展展需求等等因素，项项目的正正式运营营条件基基本成熟熟；第二部分分 市市场分析析一：项目目投资环环境和市市场研究究漯河市地地处河南南省中南南部，是是豫中中中小城市市群的中中心，总总面积为为26117平方方公里。是河南省唯一的内陆特区，是全国近几年来经济发展最快的30个城市之一。漯河市为豫中南地区的重要交通枢纽，京广铁路纵贯南北，漯宝铁路向西与焦枝线相连，漯阜铁路向东与京沪线相接，三条铁路在漯境内构成十字交叉，使漯河火车站成为全国一级枢纽编组大站

5、。漯河公路交通十分发达，107国道和京珠高速公路纵贯全境，构成了四通八达的公路交通网络，形成又一个交通十字架。国内外航线近在咫尺，距郑州国际机场不足一小时行程。已建立以轻工业为主，集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性外向型经济格局二 ：市市场宏观观背景20077年上半半年，全全市经济济呈现增增速加快快、效益益较好、结结构改善善的运行行态势。初初步核算算，上半半年全市市实现生生产总值值2133.8亿亿元，比比上年同同期增长长17.4%，增增速同比比提高33.2个个百分点点。其中中，第一一产业增增加值333.22亿元，增增长4.5%，增增速与第第一季度度持平；第二产产业增加加值14

6、43.55亿元，增增长211.1%，增速速比第一一季度提提高2.9个百百分点；第三产产业增加加值377.1亿亿元，增增长166.5%，产业业结构进进一步改改善，第第一产业业增加值值占GDDP的比比重较去去年底下下降1.8个百百分点，二二、三产产业增加加值比重重较去年年底上升升1.88个百分分点。备注：220033年漯河河市酒店店的入住住率和220022年相比比有较大大幅度的的下降，其其原因是是受到SSARSS的影响响。三：漯河河市市场场分析1.漯河河市辖郾郾城县、临临颍县、舞舞阳县和和源汇区区。全市市共有551个乡乡镇，44个街道道办事处处，12250个个行政村村，2880万人人口。其其中市区

7、区人口335万，面面积266平方公公里。漯漯河风景景秀丽，交交通便利利，设施施完备，功功能齐全全，投资资环境优优良。已已建立以以轻工业业为主，集集商贸、金金融、地地产、信信息、运运输等行行业协调调发展的的综合性性外向型型经济格格局。漯漯河市既既是一座座近代兴兴起的现现代城市市，又是是一座中中原文化化古城，历历史悠久久，文化化灿烂。据据记载漯漯河城市市启于北北魏，盛盛于明清清，曾以以商贸和和水陆交交通发达达而享誉誉中原，素素有“水旱码码头”之称，被被誉为“江南百百货萃，此此地星辰辰罗”的商埠埠重镇。现现已发现现的名胜胜古迹主主要有：王朗撰撰文、梁梁鹄书丹丹、钟繇繇镌刻的的曹丕代代汉的历历史实证证

8、“三绝碑碑”；出土土迄今发发现的世世界最早早的乐器器七音骨骨笛的舞舞阳贾湖湖遗址，他他将人类类音乐和和文化史史提前330000多年；建于隋隋开皇四四年(公公元5884年)、早于于赵州桥桥的隋代代小商桥桥；说说文解字字编者者东汉许许慎墓；南宋抗抗金名将将杨再兴兴陵园等等。旅游游资源也也非常丰丰富。2、服务务设施：漯河市文文化娱乐乐、酒店店服务、渡渡假旅游游等方面面的建设设已日益益完善。目目前，全全市颇具一一定规模模的综合合市场和和肉菜市市场100个，已已形成了了以许慎慎农贸市市场、五五一路市市场为中中心的市市场网络络，拥有有较大规规模的宾宾馆、酒酒店5家家。公园园多个，文文化广场场多个，镇镇有线

9、电电视网络络覆盖全全市范围，文文化设施施齐全，市民生活质量正日渐提高。3、投资资导向根据国家家颁布的的外商商投资产产业指导导目录，结结合漯河河市建设设开放型型、区域域性中心心城市和和农业产产业化基基地、高高新技术术产业化化基地、食食品加工工基地的的目标，漯漯河市鼓鼓励外商商投资以以下产业业和项目目：1、鼓鼓励外资资投向高高效农业业、高新新技术产产业和食食品加工工业；2、鼓鼓励外资资投向基基础设施施、社会会事业等等项目；3、鼓鼓励和引引导外资资投向旅旅游、交交通、环环保、电电信等领领域；4、漯河河市投资资导向项项目（1）改改善基础础设施，改改善生活活条件的的项目（2）市市场广阔阔，附加加值高的的

10、大型工工业项目目（3）仓仓储运输输项目（4）旅旅游观光光农业项项目（5）房房地产开开发项目目（6）供供应全国市场的的基地化化肉食品品生产项项目四：漯河河市酒店店市场分分析酒店名称称规模星级入住率房型分布布客户构成成金都大酒酒店 200间间四星50%标准房（448%）高高级房（116%）豪豪华房（227%）豪豪华套（44%）商务套（55%）总总统套房房（0%）以本地各各企业商商务客户户为主，外外籍人士士较多，少少数散客客金港大酒酒 店店59间年底批三三星80%标准房（113%）高高级豪华华房（771%）豪豪华套房房（111%）商务套（44%）总总统套（22%）往来漯河河商务人人士（660%）其他

11、（440%） 漯河河凯越酒酒店， 80无70%普通单人人房（114%）豪华单人人房（229%）豪华双人人房（557%）本地各公公司客户户为主， 中意假日日酒店69间年底批三三星60%标双房（661%）标标单房（116%）豪单房（77%）豪豪双房（117%）豪华行政政套房（33%）以深圳、广广州商务务人士为为主，本本地客源源少第三部分分 项项目分析析及评价价一：地块块解析1：项目目技术经经济指标标建筑面积积：2008000（不包包括地下下车库）配套面积积：6000000客房面积积：1110000.566其他面积积：38800.68层数共117层1-4层层：商业业配套5层：设设备层6-166层：酒

12、酒店客房房17层：办公休闲娱乐乐1层：卢卢浮阁西西餐厅、大大堂吧、逸逸景苑餐餐厅2层：万万寿宫酒酒楼3层：皇皇宫桑那那中心4层：仙仙客来夜夜总会2：交通通条件及及周边配配套分析析1、位于于漯河市市经济文文化中心心，各种种配套完完善。2、项目目方圆5500米米内，高高尚物业业众多，集集中了漯漯河市政政府、漯河水水利局、中银广场场、小胖胖统领百百货等行行业机构构。3、紧邻邻漯河主主公路人人民路，人人流旺盛盛，项目目所在区区域商业业氛围较较浓，并并且发展展空间很很大。二：项目目SWOOT分析析1：SWWOT分分析优势（SS）1、项目目位于漯漯河市中中心，周周边各类类市政配配套设施施完善，环环境优美美

13、，且紧紧邻区域域政府办办公区，具具备良好好展示面面；2、区域域最高档档酒店，享享有一定定的市场场知名度度，目前前以商务务客人为为主，是是典型的的商务型型酒店，对对客户的的综合吸吸引力较较大。3、发展展商属于于具有政政府背景景的国有有控股企企业，能能给客户户以坚定定的购买买信心。劣势（WW）1、项目目入住客客户类型型单一化化，入住住率偏低低；2、项目目配套设设施经营营一般，对对酒店的的营业收收入支撑撑不足；机会（OO）WTO、CCEPAA带来的的政策利利好，为为投资型型物业的的良性发发展奠定定基础；及漯河河大力吸吸引外商商、台商商、港商商来漯投投资。威胁（TT）1、投资资型物业业市场整整体环境境

14、不乐观观，市场场潜在竞竞争压力力巨大；2、作为为新兴的的房地产产投资模模式，在在该区域域尚无先先例，市市场存在在一定风风险性；3、国内内经济持持续过热热，房地地产和金金融政策策收紧，物物业税的的开征等等给项目目的经营营带来不不确定因因素。2： 应对策策略四大SOO策略（强强化优势势与机会会策略）1、强化化项目自自身的高高档性和和唯一性性，将项项目与该该片区其其他类型型酒店相相区别，迅迅速占领领市场，出出奇制胜胜；2、配合合项目配配合漯河河地区标标性建筑筑（双汇汇大厦）的的外观，充充分利用用良好展展示面，强强化楼体体及现场场包装，迅迅速吸引引周边客客户关注注；3、强化化、利用用发展商商良好的的社

15、会资资源和政政府背景景资源优优势，对对辖区内内各外资资及本地地企业进进行重点点宣传，促促成集团团购买。两大WTT策略（化化解劣势势与规避避风险）1、项目目进行准准确市场场定位，并并通过实实施具有有极强针针对性的的营销方方案及投投资回报报承诺方方案，吸吸引客户户购买；2、针对对自身酒酒店配套套设施经经营的劣劣势，引引进高品品牌度娱娱乐餐饮饮经营公公司，增增加酒店店产品附附加值，提提升形象象档次；3、利用用政府背背景优势势对项目目进行信信誉担保保；三：酒店店经营成成本分析析：1、漯河河市酒店店正常经经营费用用构成：A、能源源费用 主要包包括：水水电、油油耗及煤煤气等费费用，经经调查，该该项成本本约

16、占总总收入的的17%；B、员工工费用 主要是是员工工工资费用用，经调调查，酒酒店在正正常营业业时约需需1000人，按按深圳市市酒店员员工人均均工资115000元/月月的标准准计算，员员工费用用每年大大约为1180万万元；C、维修修费用 主要指指酒店日日常维修修的费用用，每年年约需550万元元；E、保险险费主要是财财产保险险、员工工社会保保险等，每每年约需需8万元元；F、管理理费用 管理费费用主要要是指办办公费用用、接待待费等费费用，每每年约需需60万万；G、租赁赁管理费费 主要是是指出租租时上交交给政府府部门的的管理费费用，占占租金的的2%；H、管理理公司酬酬金 管理公公司酬金金为营业业收入的

17、的2-55%；I、大修修费用 为营业业收入的的2%。2、行业业正常经经营成本本与本项项目成本本比较：类别行业平均均成本项目实际际成本备注比例金额（万万）能源费用用17%20%53水、电、燃燃油等能能源耗费费工资保险险福利18%18%40经营管理理费用15%19%40维修、管管理、物物料消耗耗等合计50%57%93注：上述述指标为为整个酒酒店运作作所需成成本，包包括维持持酒店客客房、餐餐饮、娱娱乐等设设施正常常运营所所需费用用。结论：通过对比比分析区区域市场场的各种种特征，以以及影响响本项目目的各种种因素，物业公司认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经

18、营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。第四部分分星级定定位一：形象象定位漯河市地地处河南南省中南南部，是是豫中中中小城市市群的中中心，总总面积为为26117平方方公里。是是河南省省唯一的的内陆特特区，是是全国近近几年来来经济发发展最快快的300个城市市之一。并并为为豫豫中南地地区的重重要交通通枢纽，京京广铁路路纵贯南南北。无无论从地地理位置置还是酒酒店业发发展水平平来看，目目前市场场中大部部分酒店店和宾馆馆都属于于中低档档产品。而双汇国际商务酒店依附着强大的双汇集团。必将定位与高档的一流的商务酒店。随着漯河新政

19、策的实施及大刀阔斧的招商引资，商务酒店在此地区十分具有发展潜力，未来前景美好，产业升值潜力十分巨大。二：项目目定位双汇国际际商务酒酒店为漯河市市双汇集集团股份份有限公公司全资资拥有，是是漯河市市为改善善投资环环境而兴兴建起来来的。该该酒店楼楼高177层，总总投资11.5亿亿元。双汇国际际商务酒酒店是一一家豪华华商务旅旅游酒店店。位于于京广铁铁路、京珠高速速和1007国道道的交汇汇处。酒酒店严格格按照国国际四星星级酒店店标准运运作管理理，酒店店在传统统服务流流程的基基础上，全全面结合合现代技技术电脑脑化管理理功能实实施管理理。因此，项项目应该该定位为为：漯河河市首个个大规模模的四星星级国际际商务

20、酒酒店。第五部分分环境和和设计风风格近年来来，很多多地区因因酒店数数量供大大于求，同同质化竞竞争严重重，导致致经营困困难，使使酒店在在盈亏平平衡点左左右徘徊徊。有些些酒店欲欲通过装装修改造造来改善善硬件，试试图改变变经营困困难的局局面，但但因缺乏乏新的经经营思路路，往往往是将改改造做成成简单的的翻新。改改造花了了几千万万，终因因市场定定位模糊糊，找不不到与众众不同的的新卖点点，仍然然摆脱不不了同质质化竞争争、残酷酷拼价格格的被动动局面。双汇国际商务酒店站在资本运营的角度看，酒店的装修紧跟时代的步伐，充分采用世界最前沿的科技成果。双汇国际商务酒店将依据高科技这个新卖点，打造中国数字化商务酒店在满

21、足星级评定的前提下，推陈出新。依据当今国际最新的酒店设计风格和酒店管理经验重新进行市场细分及营销战略组合，彻底改变重施工、轻设计，重设计、轻策划，重策划、轻调研的唯心主义、形而上学、务虚求假的传统思路。正确的依据市场调研、竞争对手调研及自身资源普查，找准市场、文化及功能三大定位。打造豫中南地区首家大型商务酒店。第六部分分：各种种技术指指标的选选择一、为为酒店插插上高科科技的翅翅膀 随随着市场场竞争的的加剧，“快鱼”吃“慢鱼”的时代已来临。商务客人作为拼杀在商场第一线的战斗员或指挥员，入住酒店决不是单纯为了休闲享受，更要紧张地工作。因此，以商务客人为主要服务对象的商务酒店，不仅要满足商务客人食宿

22、娱乐的基本功能，更要围绕“商务活动”这个中心发掘商务客人的潜在需求，采用高科技手段，满足这类客人的特殊需求。具体表现为，一是要为商务客人在酒店办公提供方便；二是要设法提高商务客人的办公效率；三是要帮助商务客人节省时间和精力；四是让商务客人在紧张的工作之余，身心得以放松，缓解因工作压力过大而产生的焦虑不安情绪；五是要想方设法节省商务客人通讯费、上网费等办公费用，为商务客人节约资金。按照这五项要求，双汇国际商务酒店，采取一系列高科技措施，打造豫中南地区首家数字化商务酒店。具体设计计思路如如下：1、淘汰汰传统星星级酒店店客房只只设置网网线插口口的做法法，改为为客房全全部实配配电脑，网网线采用用光纤六

23、六类线，桌桌面网速速高达1100MM，客人人在房间间免费上上网，自自由高效效的传送送大容量量文件及及图纸。2、有些商务客人需要将客户邀请到酒店大堂吧或休息区，一边品着咖啡或茶，一边谈生意，往往需要在自带的手提电脑上，查阅公司总部的有关资料，撰写或修改合同文本，请示领导有关指示，这种情况下大量地需要通过网络同公司总部收发邮件联络，需要具备高速上网条件，因此该酒店在大堂的咖啡厅等公建区域设置了无线上网信号系统，客人只需在总台领取一张无线网卡，插入自带手提电脑，即可无线上网，洽谈办公。3、商务客人出差在外，需要大量的电话联系，但一般害怕客房的座机费用酒店加价过多，往往很少使用，而客人使用手机通讯费用

24、昂贵，一是手机通话费本身就高于座机或小灵通，二是接听与拨打需双向收费，三是异地通话还需另加漫游及长途费。为降低客人通讯费，该酒店与国内通讯运营商合作，开发了酒店商务客人专用小灵通业务，为每位需要的客人配备一部小灵通，客人可通过手机的中文秘书台将小灵通号码告知通话的对方，客人带着酒店配备的小灵通在酒店内外拨打或接听电话，这样必然大大降低商务客人的通讯费用。4、商务客人因工作繁忙或时间段冲突，容易错过一些电视上已播出的时政要闻、商业信息，为减缓压力，商务客人也需要观看一些进口大片等节目，为满足商务客人此类精神需求，该酒店配备了数字化电视，客人可在繁忙的工作之余，搜寻错过的电视节目继续观看，也可欣赏

25、网络上的进口大片。5、传统酒店客人进入房间后，插卡后，才能启动空调、光源开关，这样就会带来两个问题，一是空调升温或降温需一定时间，影响舒适度；二是客人夜间入住，房内一片漆黑，需插入房卡后，才能打开各分散开关，十分不便。为解决这两个问题，该酒店设置了总台客房房态电源控制系统，客人在总台登记入住制房卡的同时，其入住房间内的灯、空调、新风开关会自动打开，在客人进入房间时，温度、新风及廊灯已为客人提供了舒适条件，同时这套系统，还有利于大量节约电能，客人退房办手续的同时，房间自动切断电源。二、双双汇商务务酒店更更体现人人性化11： 让让商务客客人睡个个好觉！商务务客人是是失眠症症的高发发人群，商商务酒店

26、店有义务务有责任任为改善善商务客客人的睡睡眠质量量提供帮帮助。该该酒店的的措施：第一，设设计施工工中采取取各种技技术措施施，增强强客房的的隔音量量。一是是房间间间隔墙采采用福思思特自主主研发的的新型隔隔墙结构构，五层层石膏板板两层青青钢龙骨骨两层隔隔音棉，各各层之间间形成隔隔音空腔腔，隔音音量高达达65分分贝；二二是将相相邻房间间内的几几十个开开关插座座盒位置置相互错错开，避避免串音音；三是是采用福福思特获获得发明明专利的的客房专专用隔音音门，解解决走廊廊噪音传传入室内内的问题题。第二二，很多多客人养养成睡前前看书的的习惯，不不看书睡睡不着觉觉，酒店店在每间间房间都都配置了了小说、杂杂志等刊刊

27、物，供供客人免免费阅读读。第三三，对严严重失眠眠的商务务客人，酒酒店还配配备了脑脑白金、退退黑素等等治疗保保健品，客客人可打打电话向向房务中中心有偿偿索取。2：增加客人的新风吸入量室内的新鲜空气对客人的心脏、血压等有较大影响，现代酒店因密闭性较强，在各功能区内及时提供足够的新风量，是衡量酒店对客人舒适度的重要指标。因此，该酒店不仅单纯考虑到每个相对独立空间的面积设计新风量，而是精确计算每个空间的人流密度及滞留时间，精确设计足够的新风量。比如，传统的客房新风风口，一般都设置在门口的小走廊上，客人入睡时，因距离床位太远，新风量往往不够，现将新风风口位置改为床屏上方，下排风，大大增加了客人睡眠时的新风吸入量。人性化的理念体现在诸多设计细节中，篇幅所限，无法详述。三、依依靠高科科技的工工厂化装装修，打打造真正正的绿色色环保酒酒店装修修污染已已不同程程度地影影响到住住店客人人的健康康安全。双双汇国际际商务酒酒店淘汰汰传统的的手工制制作，转转为工厂厂生产已已喷漆产产成品，现现场直接接组装，将将木门及及套、固固定壁橱橱、客房房小酒吧吧、护角角线、踢踢脚板等等全部木木制作项项目均转转为工厂厂生产，不不仅克服服了手工工施工钉钉眼、裂裂缝、色色差、开开裂变形形、凹凸凸不平等等质量缺缺陷，而而且竣工工当日即即可投入入使用，环环保检测测达到EE1级国国际标准准，确保保住店客客人的健健康安全全。